DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 9. september 2013 blev der i sag 193-2012 KK og DD mod Interhus ApS/ Byggeselskabet af 10/9-2008 ApS Hersegade 32, 1. 4000 Roskilde og EU Udlejning AB Hersegade 34 C 4000 Roskilde afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 14. september 2012 har KK og DD indbragt ejendomsmæglervirksomheden Interhus ApS/ Byggeselskabet af 10/9-2008 ApS og EU udlejning AB for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom, formidlingsbekendtgørelsen, deponeringsbekendtgørelsen og god ejendomsmæglerskik ved bl.a. ikke at have en daglig leder, en gyldig formidlingsaftale og ved at opkræve en for høj deponering fra køber. Sagens omstændigheder: Klagerne ønskede at sælge deres sommerhus beliggende i Sverige og rettede derfor i 2010 henvendelse til Interhus v/[…]. Den 12. april 2010 indgik klagerne en formidlingsaftale/salgsaftale med indklagede om salg af klagernes sommerhus. Formidlingsaftalen var udarbejdet af Interhus v/Europæisk Ejendomsformidling AB. EU Ejendomshandel AB. Byggeselskabet af 10/9-1996 ApS, Hersegade 34, 4000 Roskilde. Aftalen var underskrevet af […]/Interhus. Det fremgik bl.a. af formidlingsaftalen: ”Undertegnet ejer af ejendommen: … indgår herved en aftale med Interhus, om salg af nævnte ejendom. Omk. Under 1 million 7% Over 1 million 5%, der er ingen udgifter forbundet med aftalen såfremt Interhus ikke sælger ejendommen”. SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 1 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Sommerhuset blev sat til salg for kr. 2.000.000,-. Byggeselskabet af 10/9-1996 ApS, Hersegade 34, 4000 Roskilde, blev taget under konkursbehandling den 18. november 2010. Den 12. april 2012 underskrev klagerne en købsaftale benævnt ”Köpekontrakt” om salg af ejendommen til kr. 1.575.000,-. Overtagelsesdatoen blev aftalt til den 1. maj 2012. Købsaftalen blev udarbejdet af Interhus, EU Udlejning AB. Fastighetsformidling: Hersegade 34, 4000 Roskilde og underskrevet/stemplet af Interhus, International Ejendomshandel, Hersegade 34, 4000 Roskilde. Det fremgik af købsaftalen, at køber skulle deponere kr. 175.000,- i indklagedes bank, hvilket også skete. I maj 2012 rykkede klagerne indklagede for en salgsprovenueberegning. Den 22. august 2012 fremsendte klagerne en e-mail til indklagede, hvoraf det bl.a. fremgik: ”Som du kan se, er skødet heldigvis nu tinglyst. Du bedes derfor sende din faktura og overføre vores penge til…”. Den 23. august 2012 fremsendte indklagede en e-mail til klagerne, hvoraf det bl.a. fremgik: ”…jeg har ikke modtaget noget fra tinglysningen, jeg er tilbage mandag, så kan det være kommet”. Den 27. august 2012 fremsendte indklagede følgende to skrivelser til klagerne: Samt denne dateret den 26. december 2011: SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 2 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 30. august 2012 fremsendte klagerne en e-mail til indklagede, hvoraf det bl.a. fremgik: ”Vores tilgodehavende skal du dokumentere, atdu har indbetalt på vores konto i morge. Du har ikke noget juridisk belæg for at kræve, vi først skal anerkende din opgørelse, før du kan betale vores penge. […] Du har hverken før eller senere antydet, at der ville komme et ekstra gebyr på regningen, hvilket vi heller ikke vil betale. Vi har i dag kontaktet en advokat, og han kunne nævne flere forhold, hvor du ikke har overholdt de lovgivningsmæssige krav om handel med ejendomme- blandt andet, at du højest må overføre 7% af salgsprisen til din ejen konto. Vi vil derfor betale dig de aftalte 5% i honorar for salget og ikke mere. Resten skal som nævnt betales på vores konto i morgen”. Den 4. september 2012 fremsendte indklagede en e-mail til indskrivningskontoret i Sverige, hvoraf det bl.a. fremgik: ”Vedr, Indskrivning af ny ejer på ovenstående fastighed. Jeg er blevet kontaktet af sælger vedr. dokumenterne vedr. ejerskiftet, indskrivningen har meddelt at dokumenterne er sendt til Interhus i midten af August, de er stadig ikke modtaget. Er det muligt i vil sende dem igen, adressen har i da i sendt til os flere år, men her er den igen: INTERHUS Hersegade 34. DK: 4000 Roskilde”. Den 5. september 2012 fremsendte klagernes bank en e-mail til indklagede, hvoraf det bl.a. fremgik: ”Jeg skriver til dig for at høre hvor langt sagen er nået og hvornår vi kan forvente at modtage restbeløbet fra udbetaling (handpenningen) 175.000 kr. indbetalt hos dig?”. SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 3 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Samme dag fremsendte indklagede en e-mail til klagernes bank, hvoraf det bl.a. fremgik: ”Jeg kan desværre ikke styre indskrivningsmyndigheden i Sverige, de Dokumenterne skulle være sendt den 15/8-2012 til Interhus, men de er ikke dukket op, jeg har talt med Inskrivningen i dag, og de undersøger sagen og vender tilbage, jeg har sendt færdig afregning til [klagerne], så når jeg har endelig adkomst og afregningen tilbage i underskrevet stand, er sagen færdig og der kan afregnes færdig, det er ikke vores skyld at de Svenske myndigheder er så længe om det i øjeblikket…”. Den 7. september 2012 modtog klagerne følgende dokumenter fra indklagede: Og følgende: SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 4 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Og følgende benævnt ”Priser vedr. besigtigelse af ejendomme for en salgs vurdering”: […] SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 5 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 7. september 2012 fremsendte klagerne en e-mail til indklagede hvoraf det bl.a. fremgik: ”Det eneste stykke papir vi nogensinde har modtaget fra dig (ud overkøbsdokumenterne) vedr. salgsomkostningerne på ejendommen … er det dokument fra 12.04.2010, som vi også har underskrevet. De øvrige dokumenter du har sendt med post i går, har vi aldrig set før, og hvis du ikke har fabrikeret dem i går, har du i hvert fald ikke tidligere sendt dem til os. Vi har derimod både mundtligt og skriftligt rykket adskillige gange for beregningen af vores provenue. For mindre end 2 måneder siden har du telefonisk bekræftet, at vores aftale af 12.04.2010 var gældende. Du har stadig ikke sendt en specifikation af salgsomkostningerne, som vi kan forstå. Kan du ikke bare sende en specificeret faktura? Den skal du under alle omstændigheder sende. […] Vi vil betale de aftale 5% af salgsprisen og ikke andre omkostninger, som der ikke er indgået aftale om”. Den 12. september 2012 fremsendte indklagede en ny opgørelse til klagerne, hvoraf det bl.a. fremgik: ”Salgsomkostninger: 6% Dkr 94.500,00 Afgift: 23.625,00 I alt. Dkr. 118.125,00”. Den 17. september 2012 deponerede indklagede kr. 51.875,- i klagernes pengeinstitut. Beløbet kunne dog ikke frigives til klagerne før indklagede frigav det. Parternes bemærkninger: Klagerne har bl.a. anført, at klagerne er i tvivl om hvilket selskab klagerne har indgået en aftale med og har handlet med. Klagerne er dog ikke i tvivl om, at det er et selskab beliggende i Danmark. Klagerne har aldrig fået oplyst en svensk adresse. Indklagede har heller ikke oplyst om, at selskabet Interhus, Byggeselskabet af 10/9-1996 ApS kom under konkursbehandling. Klagerne har derudover oplyst, at de aldrig har modtaget en klar specifikation af handlens omkostninger, hvorfor hele handlen har været meget uigennemskuelig. SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 6 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Klagerne har desuden oplyst, at de har indgået en klar aftale med indklagede om, at indklagede skulle have 5% af salgsprisen. Indklagede fremsendte i september 2012 bilag til klagerne, herunder en ny salgsaftale, hvoraf det fremgår, at salæret blev ændret til 6% af salgsprisen, samt en liste over priser for vurderinger mv. Nogle af disse dokumenter var dateret den 26. december 2011. Klagerne har ikke modtaget disse bilag før og har ikke accepteret en salærforhøjelse. Klagerne har heller ikke aftalt med indklagede, at der ville være yderligere omkostninger. Klagerne har endvidere anført, at indklagede nægter at udbetalte deres tilgodehavende, før klagerne skriver under på den nye salgsopgørelse, som klagerne ikke er enige i. Klagerne har til sidst anført, at indklagede har modtaget et alt for stort beløb i deponering fra køber. Indklagede har bl.a. anført, at indklagedes virksomhed er et svensk aktiebolag, med hovedadresse i Malmö, og at indklagede derfor ikke er underlagt Disciplinærnævnet for Ejendomsmægleres afgørelser. Indklagede har desuden anført, at Interhus er et pr. navn som dækker flere firmaer, men at klagerne ved, at det er det svenske EU udlejning AB, der har stået for salget. Indklagede mener ikke, det kommer klagerne ved, at Byggeselskabet af 10/9 1996 ApS er lukket. Indklagede har desuden anført, at hans opgørelser har været fuldt ud tydelige, og at handlen derfor har været gennemskuelig. Indklagede har dertil oplyst, at han har sendt ændringen til salgsaftalen af 26. december 2011 til klagerne, og at alt anden post er kommet frem til klagerne. Indklagede har endvidere oplyst, at det er normal praksis i Sverige at tage kr. 175.000 i deponering, indtil køber får adkomst til ejendommen. Indklagede har desuden gjort regnskabet op, og restbeløbet er deponeret i sælgers bank, hvor det vil blive frigivet, når opgørelsen er tilbagesendt i underskrevet stand. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Ifølge bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen) § 1, stk. 3, finder bekendtgørelsen anvendelse, uanset at den faste ejendom er beliggende i udlandet. Ifølge samme bekendtgørelse § 24, gælder reglerne i lov om omsætning af fast ejendom og formidlingsbekendtgørelsen for formidling og erhvervsmæssigt udbud over for danske forbrugere af boliger, som er beliggende i udlandet, hvis formidleren er registreret i Danmark, eller udbyderen har forretningssted i Danmark. Dette gælder, uanset at kontakten mellem forbrugeren og formidleren er skabt i eller via et udenlandsk forretningssted. Indklagede er både med sin tidligere virksomhed, der gik konkurs, den nye virksomhed betegnet Interhus ApS, Byggeselskabet af 10/9-2008 ApS og den svensk registrerede virksomhed EU udlejning AB beliggende i Danmark. Lov om omsætning af fast ejendom og hertil udstedte bekendtgørelser er således gældende for indklagede. SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 7 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Ifølge lov om omsætning af fast ejendom § 8, stk. 5, skal enhver ejendomsmæglervirksomhed være ledet af en daglig leder, der er registreret ejendomsmægler. […], der er direktør i både EU udlejning og Interhus ApS/ Byggeselskabet af 10/92008 ApS og har underskrevet alle dokumenter, er ikke registreret ejendomsmægler. Det er heller ikke i sagen oplyst, hvem der er daglig leder og dermed registreret ejendomsmægler hos indklagede. Disciplinærnævnet har anmodet indklagede om at oplyse, hvem der er ansat som daglig leder i virksomheden. Disciplinærnævnet har dog ikke modtaget svar på dette spørgsmål. Det kan dermed lægges til grund, at indklagede ejendomsmæglervirksomhed ikke har haft nogen registreret ejendomsmægler ansat i de seneste to år. Indklagede har således overtrådt lov om omsætning af fast ejendom § 8, stk. 5. Ifølge lov om omsætning af fast ejendom § 10, stk. 1, skal en aftale om formidlingsopdrag være skriftlig, og det skal tydeligt fremgå, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed og specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget. Ifølge lov om omsætning af fast ejendom § 12, kan opdragstiden på en formidlingsaftale ikke være længere end 6 måneder. Den oprindelige aftale med klagerne blev underskrevet den 12. april 2010, og der blev herefter ikke indgået nogen ny formidlingsaftale, heller ikke i det nye selskabs navm. Indklagede har således ikke haft nogen gyldig formidlingsaftale i perioden fra 13. oktober 2010 og indtil købsaftalens underskrivelse 12. april 2012, i alt 18 måneder. Indklagede har således overtrådt lov om omsætning af fast ejendom § 10 og § 12. Ifølge § 14 i bekendtgørelse nr. 164 af 22. februar 2007 om ansvar, garantistillelse og behandling af betroede midler mv. ved omsætning af fast ejendom (deponeringsbekendtgørelsen), kan en formidler som led i en ejendomshandel højest modtage et beløb svarende til 7% af købesummen, dog mindst 35.000 kr. og højst 200.000 kr. Beløb, som modtages herudover, skal indsættes førstkommende bankdag i et pengeinstitut på en særskilt konto i forbrugerens navn. Sommerhusets salgspris var aftalt til kr. 1.575.000,- og indklagede modtog kr. 175.000,- fra køber i deponering. Indklagede måtte dog højst modtage kr. 110.250,- svarende til 7% af købesummen, hvorfor indklagede har handlet i strid med § 14 i deponeringsbekendtgørelsen. Indklagede har endvidere forhøjet salæret fra 5% af salgsprisen til 6% af salgsprisen, uden klagerne har accepteret dette, hvilket er i strid med god ejendomsmæglerskik. Indklagede har derudover ikke afregnet handlen med klagerne trods gentagne henvendelser og tinglyst skøde, idet indklagede mente at klagerne forinden skulle underskrive aftaleudkastet om det forhøjede salær. Nævnet finder at indklagede hermed har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 8 DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Som følge af ovenstående forhold, tildeles indklagede ejendomsmæglervirksomhed en samlet bøde på kr. 175.000,- jf. lov om omsætning af fast ejendom § 29 b, stk. 4. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmæglervirksomhed Interhus ApS/ Byggeselskabet af 10/9 – 2008 ApS og EU udlejning AB tildeles en bøde på kr. 175.000,- jf. lov om omsætning af fast ejendom § 29 b, stk. 4. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere § 13, stk. 3. Mikael Sjöberg SEKRETARIAT ERHVERVSSTYRELSEN ERHVERVSSTYRELSEN / DAHLERUPS PAKHUS / LANGELINIE ALLÉ 17 / 2100 KØBENHAVN Ø TLF: 35 29 10 00 / MAIL: DNFE@ERST.DK 9