Coverflex® Elastisk tubegaze ved hudproblemer
Årsrapport 2011 Freja ejendomme A/S Codanhus Gammel Kongevej 60, 6. 1850 Frederiksberg C Tlf. +45 33 73 08 00 freja@freja.biz www.freja.biz Eneaktionær Den Danske Stat ved Finansministeriet Hjemstedskommune Frederiksberg Selskabsnavn Statens Ejendomssalg A/S CVR nr. 20 54 48 48 Binavne Freja ejendomme A/S Ejendomsselskabet Freja A/S Freja A/S Statens Ejendomme A/S Årsrapport 2011 I nd ho l d Hoved- og nøgletal 4 Ledelsens beretning 6 9 Udviklingsaktiviteter 16 Indskud af ejendomme 17 Salg 18 Vederlagspolitik 20 Risici 23 Selskabsledelse 23 Redegørelse for samfundsansvar 24 Bestyrelse og ledelse 25 Hændelser efter regnskabsårets udløb 25 Forventninger til 2012 25 Overskudsdisponering og generalforsamling 27 Meddelelser til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen 27 Finanskalender for resten af 2012 Selskabets ledelse 28 Tema 29 At bevare og forny Regnskab 39 Regnskabsberetning 44 Påtegninger 47 Resultatopgørelse 48 Balance 50 Pengestrømsopgørelse 51 Egenkapitalopgørelse 52 Noter 61 Ejendomsoversigt English summary 65 68 Struenseegade 50, København N Tidligere Metropolitanskolen, der er solgt og fortsætter som undervisningsinstitution 3 Financial highlights Hov ed - o g n ø g l etal (mio. kr.) Resultatopgørelse 20112010200920082007 Resultat af salg og udvikling af ejendomme 122,8 134,0 52,5 85,9 584,4 Resultat af drift af ejendomme 1,4 -3,6 -3,8 -1,7 -15,9 Resultat af ejendomsvirksomhed 124,2 130,4 48,7 84,2 568,5 Administration m.v. -19,9-22,8-22,2-18,9-16,3 Resultat før finansielle poster (EBIT) 104,3 107,6 26,5 65,3 552,2 Finansielle poster, netto 9,111,414,037,632,4 Resultat før skat 113,4119,0 40,5102,9584,6 Skat af årets resultat -28,4 -29,6 -10,1 -25,9 -146,1 Årets resultat (totalindkomst) 85,089,430,477,0 438,5 Balance pr. 31. december 20112010200920082007 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver 23,116,911,6 9,0 4,1 1.554,41.322,31.123,21.220,41.369,7 Aktiver i alt 1.577,5 Egenkapital Kortfristede forpligtelser 1.518,01.282,91.093,51.112,21.224,2 59,5 56,3 41,3117,2149,6 Passiver i alt 1.577,5 1.339,2 1.339,2 1.134,8 1.134,8 1.229,4 1.229,4 1.373,8 1.373,8 Nøgletal 20112010200920082007 Afkastgrad Egenkapitalens forrentning efter skat Soliditetsgrad 8%10% 3% 8%46% 6% 8% 3% 7% 42% 96%96%96%90%89% 4 Pengestrømsopgørelse Pengestrøm Pengestrøm Pengestrøm Pengestrøm 20112010200920082007 fra driftsaktivitet til investeringsaktivitet fra finansieringsaktivitet i alt Likvider 31. december 103,8 -198,2 102,5 528,5 -124,8 0,5-1,2-0,6-0,2-0,2 -25,0 -25,0 -75,0 -221,2 -73,0 79,3 -224,4 26,9 307,1 -198,0 189,9110,6335,0308,1 1,0 Aktiekapital 2011201020092008 2007 Aktiekapital 1. januar Nom. kapitaludvidelser ved apportindskud 31,1 4,4 27,9 3,2 27,2 0,7 25,0 2,2 21,3 3,7 Aktiekapital 31. december 35,5 31,1 27,9 27,2 25,0 Egenkapitaludvikling 20112010200920082007 Egenkapital 1. januar Kapitaludvidelser ved apportindskud Udloddet udbytte Årets resultat 1.282,9 175,0 -25,0 85,1 Egenkapital 31. december 1.518,0 1.093,5 125,0 -25,0 89,4 1.282,9 1.112,2 25,9 -75,0 30,4 1.093,5 1.224,2 11,0 -200,0 77,0 878,2 7,5 -100,0 438,5 1.112,2 1.224,2 Årets til- og afgang af ejendomme (antal ejendomme) Beholdning 31.12.2011 Årets Tilgang TilgangBeholdning afgang køb/annull. indskud01.01.2011 Ubebyggede grunde Énfamiliehuse Blandede ejendomme 13 1 14 6 63 25 0 2 12 05 15 0 36 52 I alt 90 0 5 32 43 79 Le d el sens b e retn i n g Årets resultat blev et overskud på 113,4 mio. kr. før skat, i 2010 var det 119,0 mio. kr. Resultat før skat og værdireguleringer blev på 142,9 mio. kr., i 2010 var det 135,0 mio. kr. 2011 har været et konsolideringsår for Freja, hvor fokus blandt andet har været på at etablere en intern salgsfunktion. Freja har etableret et meget konstruktivt samarbejde med mange eksterne ejendomsmæglere fordelt over hele landet, hvilket har ført til flere salg udenfor hovedstadsområdet. I meddelelse af 29. december 2011 til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen blev det forventede resultat præciseret til et resultat før skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 140 mio. kr. På trods af de udfordrende konjunkturer, har der i løbet af året vist sig stigende interesse for Frejas udviklingsejendomme, og det har været muligt at skabe gode partnerskaber med såvel kommuner som investorer på en række vigtige projekter. Overskuddet blev skabt ved 36 ejendomshandler. Set i lyset af markedet for ejendomshandel, der er meget præget af et vanskeligt lånemarked og stor tilbageholdenhed hos købere, er det et tilfredsstillende resultat. Årets mest markante salg var salget af tre store københavnerejendomme. En af de helt store indsatser har været udviklingen af Henriksholm – det tidligere hovedkvarter for Forsvarskommandoen i Vedbæk. Tilgangen af ejendomme var i 2011 stor. 43 ejendomme af meget forskellig karakter blev indskudt fra fire ministerier. Det betyder, at porteføljen er vokset, og Freja har nu 90 ejendomme til en samlet værdi af 944,5 mio. kr. I samarbejde med Rudersdal Kommune har Freja gennemført et parallelopdrag og workshops og dermed skabt forudsætningerne for, at området nu kan lokalplanlægges. Parallelt hermed er hele området blevet rammelokalplanlagt, så de videre rammer er defineret. Ejendomsmarkedet i Danmark er fortsat vigende, hvilket betyder, at salg tager tid, og der skal bruges mange ressourcer på hver enkelt handel. Især efter sommerferien var det markant sværere for potentielle købere at finansiere store handler, og Freja oplevede, at to store handler overraskende faldt til jorden på grund af manglende finansiering. I Horsens har Freja indgået et spændende partnerskab med Horsens Kommune om udvikling af det tidligere statsfængsel til kulturelt midtpunkt. Der vil i de nærmeste år blive afholdt mange større koncerter og kulturelle arrangementer og etableret flere aktiviteter, blandt andet museum, kontorhotel og turistkontor. 6 A k k u m ule r e t o ve r sku d / Eg e nkapita l Mio. kr. Egenkapital Overskud før skat 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ud v ik ling i e je ndomssalg e t Antal solgte ejendomme Bruttofortjeneste Mio. kr. Antal 700 35 600 30 500 25 400 20 300 15 200 10 100 5 0 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i resultatet. 7 2008 2009 2010 2011 8 Cortex Park, Odense Landbrugsareal, udvikles til at rumme en hel ny bydel med boliger, erhverv og detail Illustrationer: Arkitektfirmaet C. F. Møller Udviklingsaktiviteter boliger. Boligerne vil stå indflytningsklar til studiestart september 2012. Som forudsætning herfor har Freja påbegyndt byggemodningen af området, som fuldt udbygget bliver en bydel (Cortex Park) på i alt 200.000 m² bebyggelse. I 2011 har Freja haft fokus på at etablere et stærkt samarbejde mellem salg og udvikling af vores ejendomme. Vi har erfaret, at også i et vigende ejendomsmarked fremmer videndeling og dialog på tværs af fagområderne både drift, salg og udviklingen af vores portefølje - såvel internt som eksternt. Byggemodningen omfatter al infrastruktur og endelig udformning af byrum. Den ambitiøse hensigt er at skabe en sammenhængende by, hvor rummene mellem bygninger er det, der bliver det samlende arkitektoniske greb. En bydel, hvor det bliver synligt, at der arbejdes med bæredygtige tiltag såsom naturlig håndtering af overfladevand, biotoper, shared spaces i gaderummene og en umiddelbar tilgængelighed til offentlig transport. En væsentlig opgave i 2011 har endvidere været at projektere og udføre byggemodningsarbejder i henholdsvis Odense og Hillerød, hvor de første anlægsarbejder er igangsat efter salg af byggeret. I Odense inkluderer byggemodningen bl.a. omlægning af hovedforsyningslinjer, etablering af regnvandsbassiner og indretning af alle byrum. Der byggemodnes successivt i forhold til etablering af de første 60.000 m² bebyggelse. I Hillerød er hensigten ligeledes at skabe byrum, som binder områdets bebyggelse sammen til en helhed, hvor der mellem bygningerne skabes rum af generel høj arkitektonisk kvalitet til færdsel og ophold. Efter at planerne om opførelse af det nye Odense Universitetshospital er blevet mere konkrete, og udbygningen af Syddansk Universitet er i gang, har der været øget fokus på hele området. Der er etableret et tæt og konstruktivt samarbejde med Odense Kommune om udviklingen af hele campusområdet, især med fokus på etablering af letbane og udvikling af motorvejsnettet. Denne øgede interesse betyder, at der nu er solgt 5.200 m² byggeretter, og yderligere 10.000 m² er reserveret. Forsker- og videnpark/Cortex Park - Campus Odense - barmarksprojekt for kloge hoveder Den 2. september 2011 blev der foretaget første spadestik for byggeriet af 105 kollegie- Læs mere på www.odense.freja.biz 9 Henriksholms Allé 29, Vedbæk Tidligere forsvarskommando, lokalplanlægges til 44.000 m2 bebyggelse Illustrationer: Svendborg Architects Forsvarskommandoen Vedbæk - Henriksholm - et barmarksprojekt for feinschmeckere 2011 blev det intensive udviklingsår, hvor Freja dels gennemførte parallelopdrag med deltagelse af førende bygnings- og landskabstegnestuer, dels fik godkendt en rammelokalplan for godt 44.000 m² bebyggelse, og dels fik skabt fundamentet til den første byggeretsgivende lokalplan i området. Projektet, som inddrages i lokalplanarbejdet, er udarbejdet af Svendborg Architects og LIW Planning. Projektet blev udvalgt efter et parallelopdrag, som havde deltagelse af yderligere tre teams sammensat af landets bedste rådgivere. Der er i løbet af efteråret afholdt en række interne workshops for at fastlægge den endelige udviklingsstrategi. Til disse har der været knyttet kommunale planlæggere fra Rudersdal Kommune samt eksterne rådgivere med særlig fokus på ejendomsudvikling/salg, planlægning, matrikuleringsforhold, forsyningsforhold, fredning etc. På grundlag af dette arbejde udarbejdes der aktuelt en lokalplan omfattende byggeretter på ca. 24.000 m² bebyggelse. Projektet definerer en bebyggelse, der skaber en optimal udnyttelse af de rekreative og landskabelige værdier, der findes i området. 10 Med bygningstyper, der tilgodeser mange segmenter og en organisering af disse integreret nænsomt i landskabet, sikres maksimal herlighedsværdi for de kommende beboere. Bebyggelsen åbner området op - også for offentligheden - således at de fredede rekreative områder, såvel nord som syd for området, knyttes sammen henover udviklingsområdet via naturstier, og der dermed skabes sammenhæng til et overordnet stinet i Vedbæk. Der udestår videre planlægning for yderligere et område med cirka 20.000 m² byggeret. Dette område kan anvendes til boliger, erhverv og institutionsbyggeri. Projekterne er præsenteret på www.henriksholm.freja.biz Følager 5, Valby - et udviklingsområde, der markant ændrer karakter Frejas ejendom indskriver sig i et stort udviklingsområde, som har Ny Ellebjerg Station som den store driver. I 2011 er Frejas ejendom blevet byggemodnet parallelt med, at området løfter sig fra et udpint industriområde til et spændende kreativt miljø, hvor de bevarede bygninger er taget i brug af statslige institutioner, uddannelsesinstitutioner og rådgivningsvirksomheder, og de første boliger er undervejs. Frejas ejendom, som er lokalplanlagt til at rumme ca. 35.000 m² bebyggelse, er i løbet af efteråret blevet ryddet for den provisoriske og skæmmende værkstedsbebyggelse, som har udviklet sig gennem årene. Ejendommen er hermed fuldstændig salgsmodnet. Der planlægges et bymiljø, der kan rumme såvel boliger som erhverv og detailhandel. Alt sammen organiseret, så det bliver og giver en hensigtsmæssig adgang til Ny Ellebjerg Station, som udvikles til at være et af de helt store knudepunkter for kollektiv trafik. Bebyggelsen vil efter få år kunne skabe en helt ny puls i Valby sammen med Torveporten og Grønttorvet og det øvrige område omkring Ny Ellebjerg Station, 5 min. fra motorvejen med bil og 10 min. fra København H med tog. rådet og udviklet i forlængelse af en byrumsdiskussion initieret af Hillerød Kommune, der udpegede ejendommen som et potentielt udviklingsområde. Der bliver i 2012 påbegyndt anlægsarbejder i forbindelse med et ungdomsboligbyggeri, og dermed begynder området, som endvidere kan rumme erhverv og detailhandel, at tage form efter de skitser, Holscher Arkitekter præsenterede i forbindelse med et parallelopdrag gennemført i 2009. Projektbeliggenheden er optimal i forhold til kollektiv trafik med intens S-togsdrift til og fra København, der dels bringer studerende og ansatte til studier og arbejde i området og dels den øvrige intense pendlertrafik, som skaber et solidt grundlag for liberale erhverv og detailhandel i området. Læs mere på www.carlsbergvej.freja.biz Carlsbergvej, Hillerød - city og stationsudvikling i Hillerød April 2011 blev første spadestik taget til University College Copenhagens (UCC) uddannelsesbyggeri på ejendommen. UCC har strategisk besluttet at arbejde med to primære campusområder. Heraf bliver det ene i Hillerød. Freja ejer sammen med DSB Ejendomsudvikling og Hillerød Kommune arealet, som rummer en byggeret på i alt 46.700 m². Arealet er beliggende som umiddelbar nabo til stationsom- Rolighedsvej 1, Ballerup - city og stationsudvikling i Ballerup Helhedsplanen for området omkring Frejas ejendom, som er udarbejdet i samarbejde med arkitektfirmaet COBE, er godkendt i Ballerup Kommune og danner nu grundlag for den videre lokalplanlægning, som blev opstartet ultimo 2011. Ballerup Kommune arbejdede i 2010 med udvikling af en visionsplan for Ballerup Bymidte. 11 Liselundvej 10, Slagelse Antvorskov Højskole, lokalplanlagt til 10.000 m² klyngeboliger i parken Illustrationer: Holscher Arkitekter Freja deltog som grundejer i følgegruppen, ved workshops og ved vurdering af resultaterne af et parallelopdrag, hvori tre udviklingsteams deltog. På baggrund af de input, Ballerup Kommune erhvervede sig, har Freja i samarbejde med kommunen udarbejdet en helhedsplan for Frejas ejendom. Helhedsplanen belyser, hvorledes der kan ske en fortætning på stedet, som er koblet til både stationsområde, gågade samt det øvrige cityområde og skaber muligheder for såvel boliger som erhverv og detailhandel på ejendommen. Tilgængeligheden til ejendommen er optimal i forhold til såvel den kollektive trafik som individuel transport med bil og cykel, og det er hensigten at skabe en udvikling, der skaber synergi mellem disse muligheder og de faciliteter, bymidten i forvejen besidder. Læs mere på www.rolighedsvej.freja.biz Hummeltoftevej 14, Virum - city og stationsudvikling i Sorgenfri Den tidligere politistation ved Hummeltoftevej i Virum er procesplanlagt i forhold til udvikling af en ny bebyggelse på ejendommen. Ejendommen er på 12.000 m² grundareal med en eksisterende bebyggelse på godt 7.000 m², der evt. kan integreres. Der er planlagt et parallelopdrag for områdets masterplan, som 12 skal gennemføres primo 2012. Det er i oplægget til processen beskrevet, at der skal skabes en markant og tæt bebyggelse, der markerer et vigtigt knudepunkt, hvor motorvejen har afkørsel til Sorgenfri, og hvor der yderligere kan skabes sammenhæng til Sorgenfri Station og synergi med naboejendommen Sorgenfri Torv. Brorfelde Observatorium, Holbæk - salgsmodning af fredet unikaejendom Ukendt for de fleste ligger Brorfelde Observatoriet i et ualmindeligt smukt kuperet landskab i Tølløse ved Holbæk. Ejendommen består af fem boliger, en administrationsbygning, en værkstedsbygning og fire observatoriekupler. Herudover 39 hektar land - alt sammen fredet. Freja har i 2011 gennemført et større udredningsarbejde for at få analyseret udviklingspotentialet. Der er primært sigtet mod fremtidige anvendelsesmuligheder som boliger, kursus-/ besøgscenter og efterskole. Freja har i samarbejde med Arkitema og arkitekt Jens Baumann fået belyst områdets og bygningernes bærende værdier ganske præcist, så ejendommens faciliteter samlet set er blevet beskrevet og salgsmodnet. Analysen er forelagt Kulturstyrelsen, som har kommenteret på analysen og tilkendegivet hvilke udviklingsinitiativer, der umiddelbart kan gennemføres. Der er efterfølgende afholdt møder med Danmarks Naturfredningsforening og Holbæk Kommune. Hensigten er at få en passende koordinering af bygningsfredningen og landskabsfredningen. Foreningen Brorfelde Observatoriet har i 2011 arbejdet med at etablere en forretningsplan for erhvervelse og udvikling af Brorfelde Observatorium til et oplevelsescenter for natur, viden og historie. Arbejdet afsluttes i første halvår af 2012. Læs mere på www.brorfelde.freja.biz Vasbygade 10-22, København - stort potentiale på standby Ejendommen er ikke rækkefølgeplanlagt i forbindelse med Københavns Kommunes Kommuneplan de førstkommende år, men udviklingen langs Kalvebod Brygge over Dybbølsbro mod Vasbygade er nu så vidt, at det er hensigtsmæssigt at vurdere ejendommens muligheder anvendelses- og volumenmæssigt, relateret til de masterplaner, der er lavet for udviklingsområdet fra Bernstorffsgade til Dybbølsbro. Ejendommen er på godt 70.000 m² og rummer et stort udviklingspotentiale, der kan være med til at knytte ulige områder sammen og skabe en arkitektonisk tyngde, hvor byen ellers fader ud og mangler sammenhæng. De primære bygninger på ejendommen er udlejet til Banedanmark Entreprise. Campus Allé 5, Varde - villaudstykning på barmark i Varde Ejendommen er på ca. 10.000 m² og har været udlagt til uddannelsesformål. Der er ikke længere et umiddelbart behov for udvidelse af uddannelsesfaciliteterne, og en fremtidig anvendelse vil naturligt være til boligformål. Ejendommen, som er ubebygget, grænser op til en ny parcelhusudstykning og Varde Gymnasium. Lokalplanlægning forventes igangsat primo 2012. Kildegårdsvej 71, Hellerup - en politistation får ny anvendelse og betydning Politistationen i Gentofte er velbeliggende i et villakvarter ved Gentofte Sygehus. Anvendelses- og udviklingsmulighederne er mange. I 2011 har Freja udarbejdet et konceptuelt forslag til anvendelse af hovedbygning og mulighed for yderligere bebyggelse. Forslaget har været præsenteret i en offentlig forudgående høringsproces i december 2011, og er afsluttet primo 2012. Konklusionen på den forudgående høring vil formentlig gøre det muligt at igangsætte lokalplanlægning, der kan inkludere et projekt, der rummer både erhverv, bolig og kulturelle aktiviteter. Den samlede bebyggelse på ejendommen er i dag godt 2.500 m². 13 Rolighedsvej 1, Ballerup Grund i Ballerup Bymidte med byggemuligheder for både boliger, erhverv og detail Illustrationer: COBE Arkitekter Det synes oplagt at fortætte og søge en bebyggelsesgrad, der øger bruttoetagearealet. Dette kan skitseres, så bebyggelsen får styrket sin formelle karakter, og den bevaringsværdige hovedbygning får et mere synligt og markant udtryk i bebyggelsen. Mandehoved 5, Stevns - udlejet kaserne på standby Mandehoved ved Stevns Klint, med udsigt over Køge Bugt, er en velbeliggende ejendom, som Forsvaret tidligere har været indehaver af. Ejendommen har potentiale for anvendelse til ferieby, uddannelse, erhverv eller hospice. En forudsætning for, at dette kan realiseres, er en rummelig planlægning, der tilgodeser disse muligheder. Grundlaget er skabt gennem et samarbejde med Stevns Kommune og gennem udarbejdelse af turistpolitisk redegørelse for området. Der udarbejdes aktuelt et kommuneplantillæg med en bred anvendelsesbestemmelse, således at en lokalplan kan blive mere projektspecifik og eventuelt udarbejdes af eller i samarbejde med en investor. Grundarealet er på godt 36.000 m² med en række eksisterende bygninger. 14 Liselundvej 10-12, Slagelse - lokalplan for parkbebyggelse vedtaget Udviklingen af ejendommen er sket i nært samarbejde med Slagelse Kommune, der har deltaget i udviklingen fra de allerførste initiativer henover et parallelopdrag til det endelige lokalplanarbejde. Den byggeretsgivende lokalplan, som omfatter ca. 10.000 m² bebyggelse, blev vedtaget ultimo november 2011. Bebyggelsen vil fremstå som klyngebebyggelser i et ualmindeligt smukt parkrum, hvor den tidligere Antvorskov Højskoles hovedbygning vil blive det samlende arkitektoniske element for bebyggelsen. Bag hovedbygningen åbner parken sig med bebyggelsen, som kommer til at rumme i alt ca. 50 boligenheder. Ejendommens parkkvaliteter og ejendommens placering i Slagelse skaber forudsætning for en bebyggelse med meget fine bokvaliteter - ikke mindst for børnefamilier. Læs mere på www.liselund.freja.biz Hammersholt Byvej, Allerød - villaudstykning på barmark Freja har, efter aftale med Allerød Kommune, fået udarbejdet en analyse af volumen og funktionsopdeling af ejendommen indenfor rammerne af den eksisterende lokalplan. Det synes muligt at udstykke godt 40 villaparceller samt 15 syv dobbelthuse og en storparcel til butik/ker. Ejendommen er beliggende i den vestlige del af Allerød knyttet til etablerede boligområder og med nær adgang til kollektiv trafik. net, Videnskabsministeriet ved Universitets- og Bygningsstyrelsen samt Justitsministeriet ved Direktoratet for Kriminalforsorgen. De indskudte ejendomme: Fængselsgrunden Fussingvej, Horsens - villaudstykning på barmark Godt og vel 35.000 m² boligbebyggelse kan opføres på arealerne omkring det gamle statsfængsel i Horsens jf. lokalplanen for området. Projektgrundlaget, som er skitseret af CEBRA Arkitekter, giver mulighed for en successiv udbygning i mindre, afsluttede nærområder af varierende åbenhed. Boligbebyggelsen er tæt knyttet til Horsens centrum og med let adgang til motorvejsnet og i pendlerafstand fra Århus. Indskud af ejendomme Indskuddet af ejendomme i 2011 blev usædvanligt stort. Fordelt på to indskud blev 43 ejendomme indskudt i alt. Hovedparten af ejendommene har fungeret som politistationer, retsbygninger, undervisningsfaciliteter og boliger. Der er blevet indskudt ejendomme fra følgende ministerier: Finansministeriet ved Slots- og Ejendomsstyrelsen, Forsvarsministeriet ved Farvandsvæs- 16 Indskudt juni 2011 - Stockholmsgade 59, 2100 København Ø Struenseegade 50, 2200 København N Gl. Ringstedvej 4C, 4300 Holbæk Gyvelvej 3, 4900 Nakskov Hjulsporet 12, 4930 Maribo Bøge Allé 4, 6760 Ribe Campus Allé 5, 6800 Varde Islands Allé 2, 9700 Brønderslev Østre Hougvej 103, 5500 Middelfart Ærtekildevej 16, 4100 Ringsted Teglværksvej 16, 4230 Skælskør Tørveskæret 1, 8800 Viborg Tørveskæret 13, 8800 Viborg Hjultorv 2, 4700 Næstved Nørredige 9, 6950 Ringkøbing Jernbanegade 22, 7323 Give Rådhusgade 1, 8300 Odder Fyrvangen 6, 4660 St. Heddinge Iiminaq 47, 3905 Nuussuaq, Grønland Indskudt december 2011 - Åbenrå 26 - 30, 1124 København K - Strandgade 108, 1401 København K - Stormgade 8, 1. sal, 1470 København V Gl. Ringstedvej 4C, Holbæk Tidligere sygeplejeskole, som består af undervisningsbygning og kollegium i fem etager - Stormgade 10 - 12, 1470 København V - Absalonsgade 9, 1658 København V - Skovbrynet 2 - 24, bygn, 9 & 15, 2800 Lyngby - Skovbrynet 2 - 24, bygn. 7, 8 & 10, 2800 Lyngby - Skovbrynet 2 - 24, bygn. 18, 2800 Lyngby - Harløsevej 234, 3400 Hillerød - Havnegade 3, 4500 Nykøbing Sj - Toldbuen 2, 4700 Næstved - Slotsgade 7, 4800 Nykøbing F - Klostervej 5, 5000 Odense C - Toftevej 31, 5610 Assens - Toftevej 33, 5610 Assens - Thorsvej 5, 6330 Padborg - Adgangsvejen 3, 6700 Esbjerg - Nørredige 20, 6950 Ringkøbing - Rosenørns Allé 6, 8600 Silkeborg - Rådhusgade 4, 8700 Horsens - Stationsvej 82, 8700 Horsens - Østervangsvej 26E, 8900 Randers C - Peter Danielsvej 25, 9940 Læsø - Sanatorievej B, 1004 Qaqortoq, Grønland Seks af salgene omfattede ejendomme, der blev indskudt i Freja som led i retsreformen. Det drejer sig om ejendommene beliggende på Kongevejen 41 i Sønderborg, Volden 18 i Kalundborg, Niels Juelsgade 6 i Køge, Amtmandstoften 1 i Hjørring, Algade 8 i St. Heddinge og Algade 14 i Sæby. Salg Ydermere er der solgt tre ejendomme i forbindelse med skovarealerne Allindelille Fredsskov i Ringsted og Meulenborg Park 2 i Helsingør. Endelig er der solgt tre ejendomme med fyrtårne nemlig Skovgade 30 i Svaneke, Bornholm, og Sædding Strandvej 78 og 78A i Esbjerg. I 2011 blev der gennemført 36 salg. Syv af disse salg er af ejendomme, der blev indskudt i Freja som led i politireformen. Det gælder ejendommene beliggende Banegårdspladsen 2-4 i Brønderslev, Torvet 2 i Kalundborg, Aqqusinersuaq 28 i Sisimiut, Grønland, Ramsherred 3 i Næstved, Jernbanegade 22 i Give, Rådhusgade 1 i Odder og Bredgade 54 i Struer. Yderligere syv af de solgte ejendomme har tidligere været anvendt til forsknings- og undervisningsformål. Det gælder ejendommene beliggende Linnésgade 22 i København K, Studiestræde 8 - 10 i København K, H.C. Andersens Boulevard 36 og Niels Brocks Gade 1 i København V, Stockholmsgade 59 i København Ø, Struenseegade 50 i København N og Tørveskæret 1 og 13 i Viborg. Herudover blev der gennemført salg af tre ejendomme, der tidligere har været anvendt af Skat. Det drejer sig om Toldbodvej 4 og 12 i Frederikshavn og Nørredige 9 i Ringkøbing. De resterende syv solgte ejendomme varierer i oprindelig anvendelse fra landbrug, logistik, lager, administration og naturområde. 17 Det drejer sig om delsalg af Henriksholms Allé 29 i Vedbæk, delsalg af Campusvej 55 i Odense (Cortex Park), Grønvej 3 i Næstved, Artillerivej 96 i København S, Store Strandstræde 18 i København K og Iiminaq 47 i Nuussuaq, Grønland samt Maglemosen i Vedbæk. Ud over disse 36 salg blev der i 2011 gennemført to betingede salg. Det drejer sig om et ca. 18.000 m² stort grundstykke beliggende på Birkelundsvej 1 i Albertslund, som forventes udstykket til parcelhusgrunde. Endvidere drejer det sig om en centralt beliggende hjørneejendom på Rådhustorvet i Horsens, som søges indarbejdet og udviklet i forhold til det omkringliggende bymiljø. I 2011 etablerede Freja med succes et stort antal samarbejdsaftaler med et bredt udvalg af eksterne ejendomsmæglere om salg af udvalgte ejendomme. Samarbejdet spænder fra mæglere i de større kæder, såsom Nybolig Erhverv, home Erhverv, EDC Poul Erik Bech og Colliers International, til mere specialiserede mæglere/rådgivere, såsom CBRE, RED Property Advisers, Asger Olsen A/S, Landbrugsmægler Gunnar Jensen m.fl., til mæglerkæder (DanBolig, home, Nybolig, EDC etc.), samt uafhængige mæglere, såsom ErhvervsMægler Næstved og Grønlands Ejendomskontor. 18 Vederlagspolitik Bestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen. Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Herudover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 20% af den faste gage. Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de overordnede retningslinjer for selskabets incitamentaflønning jf. www.freja.biz. Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionsmedlemmet og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsordning, som den enkelte måtte beslutte. I samråd med bestyrelsens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2011 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på 345.000 kr., svarende til 3,3 % af den samlede lønsum, eksklusiv direktionens lønninger. Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i årsregnskabets, note 8. Gyvelvej 3, Nakskov Moderne undervisningsejendom indrettet med studieområder, kantine og undervisningslokaler Ej e nd om s p o r t e f ø l je o p d e l t g e o g r af isk Antal Hovedstadsområdet 40 Sjælland og øerne Fyn og Jylland 2010 2011 Sjælland og øerne Fyn og Jylland 2010 2011 35 30 25 20 15 10 0 2007 2008 2009 Anta l h a n d l e r o p d e l t g e o g r a f i s k Mio. kr. Hovedstadsområdet 30 25 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 19 Risici virket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anvendelsesmuligheder. Frejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udviklingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel. Prisudviklingen for ejendommene påvirkes overordnet af erhvervsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes i betydelig grad af udviklingen i økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. Disse påvirkninger er i de sidste par år blevet suppleret af den likviditets- og tillidskrise, der har ramt overalt i den internationale bankverden. Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenheden. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgslen på både boliger og erhvervsejendomme. De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive på- 20 Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selskabets ejendomme er udtryk for den værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved årets afslutning har Freja for 16 ejendomme vurderet, at den forventede netto realisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført en nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 29,5 mio. kr. Ved vurderingen af den enkelte ejendoms netto-realisationsværdi er der lagt vægt på alle de påvirkninger, der er nævnt ovenfor. Dog lægges til grund for vurderingen, at handelsværdien opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendommene ved en forceret handel. Nogle af selskabets ejendomme er forurenede. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og omfang skærpes. Alle kendte og forventede miljøudgifter indgår i værdiansættelsen af den enkelte ejendom ved dennes indskud i selskabet. Hjulsporet 12, Maribo Tidligere undervisnings- og hjælpemiddelcentral indrettet med kontorer og arkivrum Akkumulerede indskudsværdie r Indskudsværdier Mio. kr. 2006 1.357 1.173 2005 883 993 400 632 800 765 1200 1.583 1600 1.824 2000 2.171 2400 2.507 2800 0 2002 2003 2004 2007 2008 2009 2010 2011 Akkumulerede salgsværdier Mio. kr. 3200 4.492 3.807 3.493 3600 3.696 4000 4.075 Salgsværdier 2.738 2800 2.285 2400 800 1.545 1200 1.308 1600 1.877 2000 400 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 21 2008 2009 2010 2011 Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For de mellemstore pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgrænser fastlagt. En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På disse handler har Freja ultimo 2011 modtaget kutymemæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 146,7 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2012. Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbesummen frem til overtagelsesdagen. Ejendomsretten til de solgte ejendomme overgår først, når der er sket deponering af hele købesummen. Ved eventuelt mislighold er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder, at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den misligholdte handel. I 2011 har selskabet ikke konstateret tab ved misligholdte handler. Det er selskabets opfattelse, at den regnskabsmæssige værdi, de ikke solgte ejendomme ind- 22 regnes til, tager højde for de aktuelle risici. I forbindelse med salg af udviklingsejendomme kan selskabet påtage sig at forestå oprydning af forurening eller byggemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtelser. I 2011 har Freja afsluttet en række af sådanne forpligtelser. Det har medført tilbageførsel af tidligere afsatte beløb på 0,6 mio. kr. Ændringer i love, der regulerer ejendomsmarkedet, såsom moms på byggegrunde og nyopførte bygninger, kan have en potentiel både negativ og positiv indvirkning på selskabets salgspriser. Driftsforholdene omfatter både drift af ejendomme, der ofte er tomme, og drift af selskabets organisation. Som nævnt er ejendommene forsikrede, der er løbende opsyn med ejendommene, ligesom der sikres bedst muligt overfor vejrets påvirkninger. Freja har et begrænset antal medarbejdere, der stort set alle besidder specialiseret viden og kompetencer i forhold til opgaverne. Gennem udvikling af et attraktivt arbejdsmiljø både hvad angår opgaver, faciliteter, holdninger og medarbejderinddragelse, er det håbet, at det både er muligt at fastholde og tiltrække de rette medarbejdere. Det er centralt for Freja at fastholde de gode relationer til de statslige samarbejdspartnere, Bøge Allé 4, Ribe Tidligere forsorgsinstitution, i dag indrettet med undervisningslokaler og administration der indskyder ejendomme. Derfor er der til stadighed fokus på at være den foretrukne samarbejdspartner for staten i alle forhold vedrørende salg og udvikling af ejendomme. De finansielle forhold er således, at der er en solid basis for både udviklingen af ejendomme, driften af ejendomme, der i en periode står tomme og kommende indskud af nye ejendomme. Selskabsledelse Selskabet følger udviklingen i retningslinier for god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Staten som aktionær udgivet af Finansministeriet i 2004 som kodeks for ledelsen af selskabet. Der er mere specifikt redegjort for Frejas ledelse i dokumentet Freja ejendomme A/S - og god selskabsledelse, se www.freja.biz. Redegørelse for samfundsansvar Frejas arbejde med samfundsansvar og CSR (Corporate Social Responsibility) relaterer sig hovedsageligt til bæredygtighed. Samtidig forholder Freja sig til begrebet gennem sit arbejde med Balanced Scorecard, hvor en professionel og etisk tilgang til forretningens og medarbejderstabens udvikling forudsættes. Freja forstår bæredygtighed som udvikling og levering af højt kvalificerede løsninger for vores ejendomme og udviklingsprojekter. I 2011 har Freja yderligere skærpet opmærksomheden på bæredygtig ejendomsudvikling ved at udvikle og implementere en procedure for vurdering af bæredygtighed, som anvendes på alle ejendomme. Modellen for vurdering af bæredygtighed indeholder beskrivelse af den enkelte ejendoms bæredygtighedsprofil. Der foretages en vurdering og visualisering af ejendommenes bæredygtighedstilstand og potentialer inden for følgende fire fokusområder: økonomisk, miljømæssig, social og kulturarvsmæssig bæredygtighed. Målet er at optimere den enkelte ejendoms værdi indenfor alle fire fokusområder samt at øge fokus på de muligheder, den enkelte ejendom rummer. Temaet i nærværende årsrapport beskriver modellen mere detaljeret. Bæredygtighed er desuden indskrevet i Frejas indkøbspolitik som et væsentligt kriterium i forhold til indkøb af såvel varer som service og rådgivningsydelser. I 2011 har Freja bl.a. haft fokus på bæredygtig udvikling inden for nedenstående områder: - Freja etablerede i 2011 byggemodningsgrundlaget for den nye bæredygtige bydel Cortex Park i Odense på 200.000 m² bebyggelse 23 ved Syddansk Universitet. Den tætte by, kombineret med grønne tiltag, regnvandsnedsivning, etablering af offentlige byrum samt reservering af perronarealer til fremtidig letbanetrafik, er, sammenholdt med lokalplanens krav om energioptimeret bebyggelse, grundlaget for bæredygtighedsaspektet. - Rammelokalplanen og landskabskataloget for Henriksholm, den tidligere forsvarskommando i Vedbæk, blev vedtaget i slutningen af året. Bevarelsen og styrkelsen af de landskabelige herlighedsværdier i området spiller en central rolle i projektet. Freja har indgået en aftale med Rudersdal Kommune om overdragelse af de store fredede områder omkring selve Henriksholm, som fremover vil være offentligt tilgængelige og indgå i en sammenhængende rekreativ kile, der strækker sig fra Maglemosen i syd til Smidstrup i nord. Derudover vil energioptimering og lokal afledning af regnvand (LAR) udgøre integrerede elementer i den fremtidige bebyggelse. - Samarbejde med Kulturstyrelsen om udarbejdelse af fredningsværdibeskrivelser på vores fredede ejendomme. Bestyrelse og ledelse Bestyrelsen har i årets løb holdt seks møder. Derudover har bestyrelsen ved skriftlig votering behandlet et antal indstillinger fra direktionen 24 om salg af ejendomme. Der blev i årets løb afholdt tre generalforsamlinger, hvoraf to var ekstraordinære og indkaldt for at godkende apportindskud af ejendomme. Den ordinære generalforsamling blev afholdt den 31. marts 2011. På denne blev der udloddet et udbytte på 25 mio. kr. Endvidere blev bestyrelsens fem medlemmer genvalgt. Bestyrelsen gennemgår og overvåger Frejas aktiviteter bl.a. ved at gennemgå detaljerede kvartalsregnskaber, der indeholder budgetopfølgning. På bestyrelsens møder drøftes selskabets mål for kommende perioder, risikovurderinger, principper for salg, sikring af aktiver og likvider, ligesom der tages stilling til Frejas overordnede politikker og strategier, herunder CSR (Corporate Social Responsibility) og CG (Corporate Gorvernance). Frejas kontrolmiljø og IT-forhold indgår i risikodrøftelserne. Ligeledes mødes bestyrelsen med selskabets revision en gang om året. Med hensyn til hovedelementerne i selskabets kontrol- og risikovurderingssystemer ved regnskabsaflæggelsen henvises der til note 4 i årsregnskabet. Afholdte generalforsamlinger 31. marts Ordinær generalforsamling 16. juni Ekstraordinær generalforsamling – 34. indskud 22. december Ekstraordinær generalforsamling – 35. indskud Hvilested 1, Søllested Tidligere plejehjem og flygtningecenter beliggende i smukke landlige omgivelser Hændelser efter regnskabsårets udløb Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hændelser, der mærkbart påvirker Frejas planer eller økonomiske og finansielle stilling ved årets begyndelse. Forventninger til 2012 Det forventes, at der i løbet af 2012 vil blive indskudt et antal nye ejendomme, der vil udbygge Frejas muligheder for både at udvikle og sælge ejendomme i de kommende år. Generelt forventes det, at nogle potentielle købere også i 2012 vil have vanskeligt ved at få køb finansieret. Det betyder, at det er vanskeligt at forudsige den takt, Frejas salg af ejendomme vil forløbe med i 2012. De gældende regnskabsregler betyder også, at det er vanskeligt at forudsige, hvilken regnskabsperiode et konkret salg vil kunne indregnes i. Det betyder, at blot et enkelt større salg vil kunne rykke væsentligt ved det regnskabsmæssige resultat helt afhængigt af, om det vil kunne indregnes før eller efter et årsskifte. Særligt gælder det, at hvis et salg er betinget af endelig vedtagelse af lokalplaner, så har Freja i begrænset omfang mulighed for at påvirke, hvornår præcist dette kan ske. Baseret på den nuværende viden om og forventning til forløbet af igangværende og påtænkte lokalplanprocesser, samt til de øvrige forventninger til Frejas salg og drift, forventes et resultat før skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 100 mio. kr. Overskudsdisponering og generalforsamling Bestyrelsen foreslår, at årets resultat på 85,0 mio. kr. disponeres med udlodning af udbytte på 25,0 mio. kr. og med overførsel af 60,0 mio. kr. til frie reserver. Bestyrelsen finder, at størrelsen af udbytter fremdeles bør afhænge af udviklingen i Frejas resultat og likviditet. Likviditetsbehovet vil ikke mindst være påvirket af kommende større indskud af ejendomme for så vidt angår den kontante betaling. Som udgangspunkt vil bestyrelsen ikke indstille deklarering af udbytte, hvis dette skal finansieres af låneoptagelse. Den ordinære generalforsamling finder sted tirsdag den 27. marts 2012 hos Freja ejendomme A/S, Gl. Kongevej 60, 6. sal, Frederiksberg. 25 26 Hjultorv 2, Næstved Tidligere rådhus og politistation beliggende centralt i Næstved middelalderby Meddelelser til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Præcisering af resultatforventning 29-12-2011 Afholdt ekstraordinær generalforsamling 22-12-2011 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling07-12-2011 Delårsrapport pr. 30. september 2011 14-11-2011 Ændring af Finanskalender 24-08-2011 Halvårsrapport pr. 30. juni 2011 23-08-2011 Afholdt ekstraordinær generalforsamling 16-06-2011 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 01-06-2011 Delårsrapport pr. 31. marts 2011 11-05-2011 Afholdt ordinær generalforsamling31-03-2011 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 15-03-2011 Ændring af Finanskalender 07-03-2011 Årsregnskabsmeddelelse 201024-02-2011 Finanskalender 2011 07-01-2011 Finanskalender for resten af 2012 27-03-2012 08-05-2012 28-08-2012 13-11-2012 Ordinær generalforsamling Delårsrapport for 1. kvartal Delårsrapport for 1. halvår Delårsrapport for 3. kvartal 27 S els ka b et s l e de l se Bestyrelse Bestyrelsesformand Søren Johansen Indtrådt i bestyrelsen: 2007 Direktion Næstformand Karen-Elisabeth Seest Friis Indtrådt i bestyrelsen: 1999 Administrerende direktør Karen Mosbech Ansat: 2009 Bestyrelsesmedlem John. R. Frederiksen Indtrådt i bestyrelsen: 2002 Bestyrelsesmedlem i: Det Kgl. Danske Kunstakademis Skoler for Arkitektur, Design og Konservering Boligfonden Kuben Bygherreforeningen Dansk Facilities Management Center for Facilities Management DTU Partner Altor Equity Partners A/S Bestyrelsesformand i: Niels Fuglsang A/S B. Bille A/S Bella Center A/S Bestyrelsesmedlem i: Wrist Group A/S Sonion A/S Bestyrelsesmedlem Lene Dammand Lund Indtrådt i bestyrelsen: 2004 Adm. direktør, maa mba SLA Arkitekter A/S Bestyrelsesmedlem i: Signal Arkitekter ApS Bestyrelsesmedlem Ane Arnth Jensen Indtrådt i bestyrelsen: 2009 Direktør og bestyrelsesmedlem Fortunen A/S Bestyrelsesformand i: Hellebo Park A/S Komplementarselskabet Uglen ApS Sjælsø Gruppen A/S Ejendomsforeningen Danmark SBS Byfornyelse s.m.b.a. Købstadens Ejendomme A/S R98 Grundejernes Investeringsfond Bestyrelsesmedlem i: C. W. Obel A/S C. W. Obel Ejendomme A/S Obel-LFI A/S Højgaard Ejendomme A/S SSG A/S Invista Foundation Property Trust Limited Invista European Real Estate Trust SICAF European Property Federation (president) SIPA Repræsentantskabet i Tryghedsgruppen SmbA Direktør Realkreditrådet Bestyrelsesformand i: Danmarks Evalueringsinstitut Bestyrelsesmedlem i: Lønmodtagernes Dyrtidsfond Garantifonden for Indskydere og Investorer Center for Ledelse 28 TEMA At bevare og forny Vores bygningskulturarv Freja og bygningskulturarven "Frejas mission er at sælge statens ejendomme, så der samlet set skabes den størst mulige lønsomhed. Det gør vi ved at udvikle den enkelte ejendom, så værdiforøgelse og nettogevinst går hånd i hånd med samfundshensyn, arkitektur og bæredygtighed " I Freja ejendomme ønsker vi en anerkendende og forretningsmæssig tilgang til vores ejendomme også dem, der indgår i vores bygningskulturarv. Vi anerkender, at bygningskulturarven er den mest synlige del af vores kulturarv, og vi sætter en stor ære i at arbejde aktivt for en bevaret, fremtidssikret og ikke mindst bæredygtig bygningskulturarv. En af vores største udfordringer er den forretningsmæssige tilgang til kulturarven. Det er generelt vores erfaring, at fredede ejendomme er vanskeligere at sælge end ikke fredede ejendomme. Det er vores oplevelse, at det i høj grad bunder i, at forudsætningerne for at udvikle en fredet ejendom er for uvisse. Vores ejendomme skal stort set altid gennemgå en anvendelsesændring med deraf følgende bygningsændringer, og det er vanskeligt at skabe sig et overblik over mulighederne for at gennemføre disse ændringer. Vores købere forbinder ofte håndteringen af fredede ejendomme med lange og komplicerede sagsforløb, der ofte resulterer i begrænsede, og ikke mindst omkostningstunge, muligheder for renovering og tilpasning. I Freja ser vi det derfor som en særlig udfordring at forene forretningen med bevarelse og anvendelse af vores fredede ejendomme. "I Freja tror vi på, at samarbejde gør det umulige muligt." Karen Mosbech, adm. direktør i Freja ”Bygningsfredning er ikke nogle få specialisters fikse idéer eller specielle fornøjelse skabt for at genere andre mennesker. Det er bygningsfredningens og Bygningssynets opgave at varetage fælles værdier, sørge for at de hele tiden er tilstede, er aflæselige og tydelige for sammen med de nye huse og den nye arkitektur at give os en større og dybere forståelse af de sammenhænge, vi selv og vore omgivelser kommer af. Vi freder for fællesskabet, fremtiden og kommende generationer. Hvis vi ikke påtager os den forpligtelse i et af historiens og verdens rigeste samfund, efterlader vi en fattig og forarmet verden til vore efterkommere." Bjørn Nørgaard, professor, billedhugger, formand for "Det særlige bygningssyn" 1995-1999 Kilde: www.sns.dk Torvet 1, Korsør Fredning må ikke hindre anvendelse - ingen anvendelse ingen salg Vi ser den historiske fortælling som en af de væsentligste værdier for vores ejendomme. Vi tror på, at arkitektur skal bruges og have et formål. Vi mener, at historien netop er dét, der giver bygningerne sjæl og levedygtighed. Derfor tror vi også på, at anvendelse er den bedste bevaring af en ejendom. Anvendelsen sikrer, at der er nogen, der tager et ansvar og giver arkitekturen et formål og dermed et liv. Det er derfor afgørende, at vi understøtter transformationen af en ejendom. I Freja ser vi ikke det at anvende og bevare som hinandens modsætninger, men det er hér vi, og vores købere, møder de største udfordringer. I et forsøg på at skabe klarhed over vores ejendommes udviklingsmuligheder, har vi flere gange haft held med at udarbejde skitseprojekter på ejendommene. Projekter, der, på et overordnet og skitsemæssigt niveau, har belyst, hvilken indsats der skulle til for at ændre anvendelse og dermed fremtidssikre den enkelte ejendom. Det er vores erfaring, at skitseprojekterne, med undtagelse af de fredede ejendomme, har været et godt redskab for vores købere, og at de har kunnet skabe det overblik, der er helt afgørende for en forretningsmæssig håndtering af en ejendom. I forhold til de fredede ejendomme har udarbejdelsen af skitseprojekterne ikke været tilstrækkelig. De fredede ejendommes forretningsmuligheder afhænger af, hvilke bærende frednings- og bevaringsværdier den enkelte ejendom besidder, og det kan kun afklares i en egentlig sagsbehandling ved Kulturstyrelsen. Det er derfor en stor glæde for Freja, at Kulturstyrelsen, støttet af Realdania, har igangsat projektet ”Bygningskultur 2015”, hvis formål er at udarbejde fredningsbeskrivelser på alle landets fredede ejendomme. ”Når man freder et hus, er man tilbøjelig til at fokusere på autenticitet. Man antager således, at huset, netop på det tidspunkt det stod færdigt, stod i sin sande essens. En fredning vil således forsøge at bringe huset tilbage til udgangspunktet og at fastholde huset, som det var ved sin begyndelse. På den måde ignorerer fredningen husets anvendelseshistorie, som på mange måder kan have stor betydning både for det enkelte hus, for konteksten og for vores kulturarv generelt. Fredningerne kan således være en fortolkning af, hvad der er vigtigt at bevare og ikke en sandhed.” Keld Vindum Kilde: tv-udsendelsen "Danskernes Akademi" DR2, "Nyt liv i gamle huse" Torvet 1, Korsør At bevare og forny En anerkendende og forretningsmæssig tilgang til bygningskulturarven ”Et godt kendskab til værdierne er det bedste udgangspunkt for bevaring og kan samtidig skabe rum for, at bygningerne kan udvikle sig i respekt for fredningsværdierne”, står der på Kulturstyrelsens hjemmeside. I perioden 2010-2015 foretager Kulturstyrelsen en systematisk gennemgang af landets fredede bygninger. Formålet med gennemgangen er at kortlægge fredningsværdierne for de fredede bygninger. Det skal sikre, at både ejer og myndighed har et forsvarligt grundlag for f.eks. at tage stilling til kommende funktionsændringer, bygningsmæssige ændringer og lignende. Kortlægningen af de bærende fredningsværdier indeholder også anbefalinger til den fremtidige håndtering og styrkelse af ejendommens fredningsværdier. Det er håbet og forventningen, at disse anbefalinger vil blive løftet ind i de fremtidige udviklinger af ejendommene. Freja er indgået i samarbejde med Kulturstyrelsen om at udarbejde fredningsværdibeskrivelser på vores ejendomme. Vi har høje forventninger, både til samarbejdet og ikke mindst til resultatet heraf. Vi tror på, at fredningsbeskrivelserne vil have stor betydning for ”salgbarheden” af vores fredede ejendomme, og vi forventer et fagligt tungt supplement til vores salgsmateriale. Yderligere tror vi, at ved selv aktivt at udføre arbejdet vil vi få et øget internt kendskab til ejendommene og dermed også et stærkt udgangspunkt for samarbejdet med vores købere. Vi forventer således, at fredningsværdibeskrivelserne vil skabe den tryghed, der er så afgørende for vores køberes mulighed for udarbejdelsen af en forretningsplan og dermed for salg. Pilotprojektet Frejas har opstartet samarbejdet med Kulturstyrelsen i november 2011. Som introduktion til metodikken valgte vi at anvende en af vores mest centralt beliggende fredede ejendomme i København som pilotprojekt. Ejendommen er beliggende på Fiolstræde 2024 og Krystalgade 14-16. Fiolstræde 20, Fiolstræde 24 samt Krystalgade 14 er fredede. Ejendommene fremstår udvendigt som selvstændige ejendomme, men er indvendigt fuldstændigt sammenbyggede – fredede som ikke fredede. Ejendommene er en del af det, vi i Freja kalder en ”tæppebombefredning", der i starten af 1950´erne fredede stort set alle ejendomme i Fiolstræde. Udover det store antal fredninger, er Fiolstræde omfattet af både en Strøggadelokalplan og en Byplan. Overordnet set sikrer Strøggadelokalplanen facadelinjer og udtryk, mens Byplanen sikrer anvendelsen til bolig og butiksformål. I arbejdet med Fiolstræde – Krystalgade ejendommene har det vist sig, at den oprindelige lejlighedsplan, med den nuværende indretning, er udvisket, ligesom de fleste oprindelige detaljer - som paneler, gerichter og stuklofter mv. - stort set er væk. De bærende fredningsværdier knytter sig primært til bygningernes ydre udtryk. Fredningsværdibeskrivelserne har givet os mulighed for ret præcist både at udpege de indvendige og de udvendige fredningsværdier, således at en fremtidig transformation synes mulig og dermed også en fremtidig anvendelse og et fremtidigt salg. ”Det er som arkitekt vigtigt at bevare evnen til at ”se sig for ” og "lytte" til, hvad andre har sagt, inden man selv tager ordet”. Christoffer Harlang Kilde: tv-udsendelsen "Danskernes Akademi" DR2, ”Ny arkitektur i historiske omgivelser”. ”Der ligger en stor værdiforøgelse i at fjerne usikkerheden for, at en myndighedsbehandling bremser udviklingen og transformationen af den enkelte ejendom. Samfundet har brug for, at vi aktiverer den eksisterende bygningsmasse - i hovedstaden og ikke mindst i provinsen". Karen Mosbech, adm. direktør i Freja Solgt ejendom, Algade 8, Store Heddinge Bæredygtighed og kulturarv Er bygningskulturarven bæredygtig? Vores fredede bygninger lever ikke op til de nuværende energikrav, og hensynet til de fredede værdier gør ofte, at det ikke er økonomisk overskueligt at bringe bygningerne op til de gældende standarder. Helt pragmatisk betyder en genanvendelse af den eksisterende bygningsmasse, at vi undgår nedrivning og dermed også bortskaffelse af byggematerialer, ligesom fremstilling af nye materialer undgås. Derudover skaber og fastholder aktiveringen af vores kulturarvsejendomme liv i den eksisterende by. At bygge videre på historien skaber en tryghed i samfundet om en sund udvikling, der er baseret på vores fælles historie. Historien giver vort samfund en dybde, en menneskelighed og en sammenhæng fra generation til generation. Der er brug for nye bymiljøer og nye bygninger, men i høj grad også at vi aktiverer den eksisterende bygningsmasse - såvel på landet som i byerne. Bæredygtighed som et værktøj Freja har udviklet et bæredygtighedsprofileringsværktøj. Et værktøj, der visualiserer den funktionelle afhængighed mellem ejendommens økonomiske, kulturarvsmæssige, sociale og miljømæssige bæredygtighed. Formålet med værktøjet er primært at styre og fokusere vores bæredygtighedsindsats i forbindelse med håndteringen af vores ejendomme - det være sig kulturarvsejendomme som øvrige ejendomme. Det er intentionen, at bæredygtighedsprofilerne skal hjælpe os til at optimere den enkelte ejendoms værdi og til at skabe fokus på en bæredygtig håndtering af vores ejendomme - såvel internt som eksternt. Bæredygtighedsprofilen består af 4 fokusområder: Fokusområderne er social, økonomisk, miljømæssig og kulturarvsmæssig bæredygtighed. Ved social bæredygtighed forstår vi den indvirkning, vores håndtering af den enkelte ejendom har på det sociale nærmiljø, den er placeret i. Vi ønsker at sikre en social rummelighed og et socialt ansvar for de områder, vores ejendomme er placeret i. ØKONOMI Når Freja får indskudt ejendomme, gennemgår de en proces, der har til formål at kategorisere dem ud fra salgs- og udviklingspotentialer. Ejendommene kategoriseres i fem kategorier med primærfokus på værdioptimering. SOCIAL KULTURARV MILJØ Status ved indskud Potentialet Integreret i den proces udarbejdes ejendommenes bæredygtighedsprofil. Første udkast til profil og estimat for potentialer foreligger ved et fælles indskudsmøde og justeres på baggrund af en fælles dialog. Målet er, at visualiseringen vil skabe ejerskab til og bevidsthed om en bærdygtighedshåndtering af vores portefølje. Solgt ejendom, Store Strandstræde, København Etablerer vi eksempelvis en ny bydel, nye løbestier o. lign., øger vi den sociale bæredygtighed i netop det område. Ved økonomisk bæredygtighed forstår vi både den værdiforøgelse, vi i Freja er i stand til at opnå og den totale økonomi, ejendommen er en del af. Det er i Frejas interesse, at ejendommen går en levedygtig fremtid i møde. Ved miljømæssig bæredygtighed forstås den tekniske side af bæredygtighed. Altså hvilke fysiske tiltag vi kan påvirke ejendommen og dens omgivelser med, således at den enkelte ejendom bidrager mest muligt til at levere naturressourcerne videre til de kommende generationer. Miljømæssig bæredygtighed handler om at sætte det mindst mulige miljømæssige fodaftryk – for såvel bygning som bydel. Kulturarvsmæssig bæredygtighed handler om at varetage og fremtidssikre stedets kulturarv eller potentialer derfor. Bæredygtighedsprofilen justeres løbende i takt med, at kendskabet til ejendommen stiger, det være sig at planforholdene ændres, fredningsværdier bestemmes o. lign. Med henblik på at samle erfaring og optimere vores bæredygtighedsindsats, udarbejdes ved salg en afsluttende bæredygtighedsprofil. Målet er, at der i 2012 og fremadrettet udarbejdes bæredygtighedsprofiler på alle Frejas ejendomme. "Strategier, aktiviteter og fysiske projekter, som synliggør og udvikler de stedbundne potentialer, kan bidrage til en positiv og bæredygtig udvikling i yderområderne, der ikke nødvendigvis bygger på økonomisk eller befolkningsmæssig vækst." "Forskningsindsatsens tredje tema - Bæredygtighed og bygningskulturarv sætter fokus på både bæredygtig energianvendelse i bevaringsværdige og fredede bygninger, klimaforandringernes påvirkning af kulturarv og på, hvordan aktivering af bygningskulturarv kan skabe bæredygtighed i social og samfundsmæssig forstand." Uddrag fra formålsbeskrivelsen på Realdania projektet ”stedet tæller”. Kilde: www.stedet-taeller.dk Uddrag fra Kulturstyrelsens femårige forskningsinitiativ. Kilde: www.kulturstyrelsen.dk "Vil jeg blive bandlyst i Danmark af dronningen?" Spurgte arkitekt Tony Fretton med et skælmsk smil da han fik til opgave at tegne og bygge Tietgens Ærgrelse ved Marmorkirken i København. ”For os er en fredet eller bevaringsværdig bygning som et smukt møbel, der repræsenterer et stykke kulturhistorie”. Andreas Just Karberg, direktør i Karberghus Kilde: www.karberghus.dk Brorfelde Ukendt for de fleste ligger Brorfelde Observatorium i et ualmindeligt smukt kuperet landskab i Tølløse ved Holbæk. Ejendommen består af fem boliger, en administrationsbygning, en værkstedsbygning og fire observatoriekupler. Herudover ca. 39 ha land - alt sammen omfattet af fredning. Observatoriet, der blev indviet i 1953, har fungeret som astronomisk forskningscenter og feltstation frem til 2008, hvor forskningen blev flyttet, og ejendommen dermed blev ledig til ny anvendelse. Frejas arbejde med ejendommen har i vid udstrækning dannet grundlag for samarbejdet med Kulturstyrelsen om beskrivelse af fredningsværdier og har samtidig været med til at skabe en bevidsthed i Freja om potentialerne i forbindelse med bæredygtig udvikling af kulturarvsejendomme. Frejas vision har fra starten været, at en udvikling af Brorfelde Observatorium må tage udgangspunkt i at anvende de eksisterende bygninger til nye funktioner. Tidlig inddragelse af Kulturstyrelsen åbnede op for en dialog om hvilke uantastelige fredningsværdier, der eksisterer i bygningerne, og det lykkedes ved hjælp af rådgivning fra førende restaureringsarkitekter at etablere et diskussions- og beslutningsgrundlag, der resulterer i merværdi på alle fire parametre i forhold til Frejas bæredygtighedsvurdering. Den kulturarvsmæssige værdi vil styrkes gennem vedligehold, renovering og anvendelse af ejendommen i tråd med de anbefalinger, der er belyst i dialog med Kulturstyrelsen. Den sociale merværdi skabes ved, at området åbnes for offentligheden, og at ejendommens oprindelige anvendelse som observatorium også tænkes at blive en central funktion i forhold til ejendommens fremtidige identitet. Den miljømæssige værdi har et potentiale ved, at fredningsbeskrivelsen har defineret, hvorledes det er muligt at arbejde med bygningerne energimæssigt, uden at de overordnede fredningsværdier antastes. Og endeligt skaber ovenstående en definering af ejendommens potentialer og en minimering af risici, således at ejendommen fremstår yderligere salgsmodnet for investorer. Interessentsamarbejdet har stået centralt i hele udviklingsarbejdet. En konstruktiv dialog med Kulturstyrelsen og Danmarks Naturfredningsforening har ført til en fælles forståelse og koordinering af parternes respektive udviklings- og fredningsinteresser. Samtidig er det lykkedes at mobilisere lokale interessenter, organisationer, foreninger, astronomer, kommune og andre myndigheder etc. i forhold til diskussionen om ejendommens fremtidige potentialer. Investeringen i dette arbejde tegner til at åbne op for, at ejendommen kan omsættes, og at der skabes et fremtidigt bæredygtigt liv for ejendommen. Læs mere på www.brorfelde.freja.biz. 38 Regns ka b s b e retn i n g 20 1 1 Årets resultat er et overskud på 113,4 mio. kr. før skat. Efter skat er resultatet 85,0 mio. kr. Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 2011 for 1.577,5 mio. kr. Selskabets egenkapital er 1.518,0 mio. kr. Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse med IFRS som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven. Resultatopgørelsen Resultat af salg og udvikling af ejendomme Der er i 2011 indregnet 36 salg heraf endeligt salg af 32 ejendomme og fire delsalg. Netto er der indtægtsført salg af ejendomme på 418,0 mio. kr. og en nettoavance på 152,3 mio.kr. En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i efterfølgende år. Handler for 146,7 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2012. Ved selskabets salg af ejendomme sker det ofte, at selskabet påtager sig løsningen af opgaver i forbindelse med ejendommens modning. Der er typisk tale om medvirken ved miljøoprensning og/eller byggemodning. I det år sådanne salg indregnes i resultatopgørelsen, sker opgørelsen af kostpris derfor på baggrund af selskabets bedste skøn over disse udestående arbejders økonomiske værdi. I takt med at disse opgaver løses, kan de endelige værdier opgøres. Netto har dette i 2011 medført en positiv regulering af kostpris på tidligere års salg på 0,6 mio. kr. Selskabet sælger ofte udviklingsejendomme med en klausul om, at handelssummen skal reguleres, hvis efterfølgende ejere opnår højere byggeret end forudsat ved handlens indgåelse. Når sådanne merindtægter opnås, indregnes beløbet under nettoomsætning. Netto har dette i 2011 medført en regulering af salgssum på tidligere års salg på 21,0 mio. kr. Ved to handler har selskabet oppebåret 0,4 mio. kr. i optionspræmie. Beløbet er indregnet under nettoomsætning. Selskabet vurderer løbende, om den bogførte værdi for selskabets ejendomme er udtryk for en værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved årets slutning har selskabet for 16 ejendomme vurderet, at den forventede nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 29,5 mio. kr. For beskrivelse af vurderingen henvises til risikoafsnittet i ledelsens beretning. Stormgade 10, København Holsteins Palæ, tidligere vinterbolig for grev Holstein, idag kontorlokaler 39 Nogle indgåede ejendomssalg bliver først endelige, når en række forudsætninger, som udmatrikulering og lokalplanforhold er faldet på plads. Der er dermed ofte tale om betingelser, der ikke alene hviler på købers og sælgers forhold, men på beslutninger, der tages af offentlige instanser. Når en ejendom er solgt på det, der kaldes suspensive betingelser, indregnes salget ikke, før alle betingelser med overvejende sandsynlighed vil blive opfyldt. Indtil da indgår ejendommen i posten omsætningsejendomme til kostpris. Det samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale på. Disse regnskabsprincipper indebærer, at en aftale om ejendomshandel indgået i 2011 ikke er indregnet. Det er selskabets forventning, at de suspensive betingelser for denne handel vil blive afklaret i 2013. Den foreløbige salgssum er 6,7 mio. kr. Aftalens indhold og omfang vil i nogen udstrækning kunne påvirkes af, hvordan betingelserne kan blive opfyldt. Det er således ikke muligt præcist, at angive det forventede resultat af denne aftale. taler på en række store ejendomme. Som hovedregel bliver ejendomme indskudt i selskabet uden aktive lejemål. Da selskabet sigter mod at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, er selskabets udlejningsbestræbelser ofte begrænset til at indgå lejemål af kortere varighed, med mindre det skønnes, at optimeringen sker ved først at udleje ejendommen. Det er ofte vanskeligt at finde lejere til kortere lejemål, også fordi ejendommenes planforhold og indretning er baseret på den hidtidige anvendelse. Driftsomkostninger udgør 33,7 mio. kr. og indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og ejendommenes øvrige driftsomkostninger som vagt, arealpleje og energiudgifter. Frejas andel af udgifterne til varme, el og vagt stiger, hvis ejendommene ikke er udlejede. Udgiften til ejendomsskatter udgør en væsentlig andel af driftsudgifterne. Resultat af drift af ejendomme Samlet er selskabets ejendomsdrift overskudsgivende i 2011 på trods af langt hovedparten af selskabets ejendomme ikke er udlejede. Der sker løbende vurdering af den enkelte ejendoms vedligeholdelsesbehov. I vurderingen af behovet indgår den enkelte ejendoms udsigter for videresalg og karakteren af ejendommens udviklingsmuligheder. Reparationsomkostningerne følger i stor udstrækning driftsindtægterne, da klargøring af ejendomme til lejere udgør en væsentlig andel af posten. Driftsindtægter, husleje mv. udgør 35,1 mio. kr. Dette er i 2011 væsentligt højere end sidste år, hovedsageligt på grund af indgåelse af lejeaf- Enkelte af selskabets ejendomme er momsregistreret. På visse ejendomme afgøres den endelige momsstatus først ved ejendommens 40 Slotsgade 53, Slagelse Tidligere dommerkontor indrettet med retslokaler, administration og arkiv videresalg. Konsekvenserne af et eventuelt momsfradrag indregnes først, når ejendommens fremtidige momsstatus er endelig afklaret. Finansiering Finansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender og deponeringer i forbindelse med ejendomshandler, dels fra frie likvider. Selskabet har i årets start benyttet indskud i danske banker baseret på dag-til-dag renten, og primært benyttet sig af aftaleindskud i danske banker. Skat Skat af årets resultat udgør 28,4 mio. kr. I opgørelsen indgår regulering af udskudt skat med 7,1 mio. kr. Selskabet har aktiveret tilgodehavende udskudt skat med 17,4 mio. kr. Årets resultat Årets resultat efter skat på 85,0 mio. kr. foreslås disponeret med udlodning af udbytte på 25,0 mio. kr. og med overførsel af 60,0 mio. kr. til frie reserver. Balancen Balancen er med 1.577,5 mio. kr. steget i forhold til primo. Der er på aktivsiden sket en øgning af værdien af omsætningsejendomme, tilgodehavender solgte ejendomme og likvider. På passivsiden er der sket en stigning i egen- kapitalen som følge af aktieudvidelser ved apportindskud og årets resultat. Aktiver Kortfristede aktiver Ejendomme Værdien af selskabets 90 ejendomme udgør i alt 944,5 mio. kr. Da selskabets formål er at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, betragtes ejendommene som varebeholdninger under kortfristede aktiver. Værdien er øget i regnskabsåret i forbindelse med to indskud af i alt 43 ejendomme. Ved indskud af ejendomme bliver der foretaget vurdering af den miljøforpligtelse, der skønnes at hvile på den enkelte ejendom. Indskudsværdien af ejendommen fastsættes under hensyn til dette. Som tidligere nævnt indgår ejendomme solgt på suspensive betingelser eller optionsaftaler i posten omsætningsejendomme. Øvrige kortfristede aktiver Tilgodehavender solgte ejendomme udgør 259,9 mio. kr. Selskabet har modtaget garantier for 39,0 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme efter fradrag af forudbetalinger og deponeringer. Der er ikke givet endeligt skøde på ejendomme, hvor der ikke er fuld garanti for hele købesummens betaling. 41 42 Havnepladsen 9, Frederikshavn Tidligere toldkammer, der er indrettet med kontorer og administrationslokaler - nu solgt Deponeringer ejendomssalg udgør 155,9 mio. kr. Andre tilgodehavender mv. udgør 3,7 mio. kr. Likvider udgør 189,9 mio. kr. Hele beløbet er placeret på anfordringsvilkår. Egenkapital Selskabets egenkapital udgør 1.518,0 mio. kr. Der er i løbet af året foretaget kapitalforhøjelser på i alt 175,0 mio. kr. i forbindelse med to indskud af ejendomme besluttet ved to ekstraordinære generalforsamlinger. Den nominelle aktiekapital blev ved de to kapitalforhøjelser øget med 4,4 mio. kr. til 35,5 mio. kr. Bestyrelsens forslag til udbytte på 25,0 mio. kr. er opført særskilt under egenkapitalen. Gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Øvrige kortfristede gældsforpligtelser De øvrige kortfristede gældsforpligtelser udgør i alt 59,5 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 31,3 mio. kr. og forudbetalinger vedrørende suspensive salg 18,6 mio. kr. Den væsentligste del af beløbet anden gæld, 15,8 mio. kr., vedrører udestående på solgte ejendomme. let enkelte, mindre garantier i forbindelse med udviklingen af ejendomme. Pengestrømme Selskabet har haft positive likvide beholdninger i hele 2011. Der er udbetalt udbytte med 25,0 mio. kr. i 1. kvartal. Nye indskud af ejendomme er betalt med 161,1 mio. kr. Der er betalt selskabsskat med 32,0 mio. kr. I løbet af 2011 er der netto bundet yderligere 7,9 mio. kr. likviditet vedrørende deponeringer som følge af årets betydelige salg. Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter har ikke været anvendt i 2011. De samlede kreditfaciliteter var på 144,0 mio. kr. ultimo året. Årets netto pengestrøm har været positiv med 79,3 mio. kr., som fordeles med 103,8 mio. kr. fra driftsaktivitet, 0,5 mio. kr. fra investeringsaktivitet og - 25,0 mio. kr. fra finansieringsaktivitet. Andre gældsforpligtelser Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. Selskabet har stil- 43 Led el se s påte g n i n g Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar til 31. december 2011 for Freja ejendomme A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i Årsregnskabsloven. Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2011. Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 21. februar 2012 Direktion: Karen Mosbech administrerende direktør Bestyrelse: Søren Johansen bestyrelsesformand Karen-Elisabeth Seest Friis næstformand John R. Frederiksen Lene Dammand Lund 44 Ane Arnth Jensen Den u afhæn g i g e rev i sors påtegning Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Freja ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2011, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for selskabet. Årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisor ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2011 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 21. februar 2012 Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Eskild Jakobsen Mogens Andreasen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor 45 46 Re s ul t atop g øre l se Note2011 For perioden 1. januar - 31. december (t.kr.) 2010 Nettoomsætning 5418.039 271.271 Kostpris 6248.634 108.481 Salgsomkostninger17.140 12.813 Avance ved årets salg 152.265 149.977 1529.450 Nedskrivning af ejendomme Resultat af salg og udvikling af ejendomme 16.000 122.815 133.977 35.099 25.410 Driftsindtægter, husleje m.v. 733.680 Driftsomkostninger 29.022 Resultat af drift af ejendomme 1.419-3.612 Resultat af ejendomsvirksomhed 124.234 130.365 Administrationsomkostninger 8 Resultat før finansielle poster (EBIT) 19.89722.766 104.337 107.599 99.23911.509 Finansieringsindtægter 10176 Finansieringsomkostninger Finansielle poster, netto 9.063 90 11.419 Resultat før skat 113.400 119.018 1128.362 Skat af årets resultat 29.602 Årets resultat 85.038 89.416 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst85.038 89.416 Resultatdisponering Foreslået udbytte 25.000 25.000 Overført resultat 60.038 64.416 85.03889.416 Rådhustorvet 1 - 3, Horsens Tidligere politistation, indrettet med kontorer og i kælderen arkiv- og teknikrum 47 B al a nce Note2011 Pr. 31. december (t.kr.) 2010 Aktiver Langfristede aktiver Materielle aktiver Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar 1.261 1.338 121.261 Materielle aktiver i alt 1.338 Finansielle aktiver Værdipapirer 133.904 Udskudt skat 1417.400 4.163 10.300 Depositum 535 1.117 Finansielle aktiver i alt 21.839 15.580 Langfristede aktiver i alt 23.100 16.918 Kortfristede aktiver Omsætningsejendomme 15944.456 Ejendomme Omsætningsejendomme i alt 944.456 865.310 865.310 Tilgodehavender Tilgodehavender, solgte ejendomme 259.890 193.344 Andre tilgodehavender 3.665 986 Deponeringer, ejendomssalg 155.930 148.010 16 Selskabsskat Tilgodehavender i alt 5003.998 419.985 346.338 Likvide beholdninger 189.945 110.610 Kortfristede aktiver i alt 1.554.386 1.322.258 Aktiver i alt 48 1.577.486 1.339.176 Note2011 Pr. 31. december (t.kr.) 2010 Passiver Egenkapital Aktiekapital35.481 31.148 Frie reserver 1.457.475 1.226.770 Foreslået udbytte 25.000 25.000 Egenkapital i alt 1.517.956 1.282.918 Gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Forudbetalinger, suspensive salg 18.596 11.979 Leverandørgæld9.619 6.784 1731.315 Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt 59.530 37.495 56.258 Gældsforpligtelser i alt 59.530 56.258 Passiver i alt 1.577.486 1.339.176 49 Penge st røm sop g øre l se 20112010 (t.kr.) Resultat før skat 113.400 119.018 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.: Afskrivninger 370289 Nedskrivning af ejendomme 29.450 Finansielle poster, netto Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital 16.000 -9.063 -11.419 134.157 123.888 Forskydning i: Omsætningsejendomme 66.403-123.316 Tilgodehavender -68.562-113.405 Deponeringer, ejendomssalg Forudbetalinger, suspensive salg Leverandørgæld -7.920 -79.406 6.617 11.979 2.835-1.614 Anden gæld Pengestrøm fra primær drift Finansielle poster netto, betalt Pengestrøm fra ordinær drift Betalt selskabsskat Pengestrøm fra driftsaktivitet -6.180 4.598 127.350 -177.276 8.400 9.418 135.750 -167.858 -31.963 -30.277 103.787 -198.135 Investeringer: Investering i langfristede aktiver 289 Værdipapirer 259107 -1.314 Pengestrøm til investeringsaktivitet 548 -1.207 Fremmedfinansiering: Afdrag, prioritetsgæld, kreditinstitutter og værdipapirer 0 0 Aktionær: Udbetalt udbytte -25.000 -25.000 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -25.000 -25.000 Årets pengestrøm 79.335 -224.342 Likvider 1. januar 110.610 334.952 Likvider 31. december 189.945 110.610 Selskabet har herudover ved årets udgang kreditfaciliteter på 50 144.000 142.000 Eg enka pit al op g øre l se (t.kr.) Egenkapital 1. januar 2010 Aktie Overkurs kapital v/emisson 27.886 Reklassifikation Akkum. Akkum. resultat udlodning 1.040.616 95.362 664.249 Overført resultat Foreslået udbytte 1.040.616 25.000 Ialt 1.093.502 -759.611 -95.362 0 95.362 1.704.865 -759.611 945.254 25.000 1.093.502 Korrigeret egenkapital 1. januar 2010 27.886 Egenkapitalbevægelser i 2010 Totalindkomst 89.416 Foreslået udbytte 89.416 -25.000 -25.000 89.416 25.000 0 Årets kapitaludvidelser ved apportindskud 3.262 121.738 125.000 Udloddet udbytte -25.000 -25.000 0 189.416 Egenkapitalbevægelser i 2010 i alt 3.262 121.738 89.416 -25.000 64.416 Egenkapital 31. december 2010 31.148 217.100 1.794.281 -784.611 1.009.670 25.000 1.282.918 Egenkapitalbevægelser i 2011 Totalindkomst 85.038 Foreslået udbytte 85.038 -25.000 -25.000 85.038 25.000 0 Årets kapitaludvidelser ved apportindskud 4.333 170.667 175.000 Udloddet udbytte -25.000 -25.000 60.038 -25.000 235.038 Egenkapitalbevægelser i 2011 i alt 4.333 170.667 85.038 -25.000 Egenkapital 31. december 2011 35.481 387.767 1.879.319 -809.611 1.069.708 51 25.000 1.517.956 Fortegnel se o v e r n ote r Note Side Generelle 1 Anvendt regnskabspraksis 53 2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 55 3 Risici 55 4 Hovedelementerne i regnskabsaflæggelsesprocessen 56 Reference til resultatopgørelse og balance 5 Nettoomsætning 57 6 Kostpris (solgte ejendomme) 57 7 Driftsomkostninger 57 8 Administrationsomkostninger 57 9 Finansieringsindtægter 57 10 Finansieringsomkostninger 57 11 Skat af årets resultat 58 12 Materielle aktiver 58 13 Værdipapirer 58 14 Udskudt skat 58 15 Ejendomme 58 16 Selskabsskat 58 17 Anden gæld 58 Øvrige noter 18 Andre gældsforpligtelser 59 19 Eventualforpligtelser 59 20 Finansielle aktiver og forpligtelser 59 21 Øvrige aktiver og forpligtelser 60 22 Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 60 23 Nærtstående parter 60 24 Kapitalforhold 60 25 Begivenheder efter regnskabsårets udløb 60 52 Note r Note 1 Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afholdelsen, så- Anvendt regnskabspraksis vel for solgte som ej solgte ejendomme. Generelt Finansielle indtægter og omkostninger Årsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2011 er aflagt i overens- Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursge- stemmelse med International Financial Reporting Standards som vinster og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtel- godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i ser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v. henhold til Årsregnskabsloven. Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de finansielle kategorier. Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting StanSkat af årets resultat dards udstedt af IASB. Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt Alle standarder og fortolkninger, der er udstedt pr. 31. december skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til 2011, er anvendt. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbi- årets resultat, og direkte i anden totalindkomst med den del, der kan drag godkendt af IASB og EU med ikrafttræden i regnskabsåret 2011 henføres til posteringer direkte i anden totalindkomst. er ikke relevante for Freja ejendomme A/S og har derfor ikke haft indvirkning på årsrapporten. IASB har endvidere vedtaget en række Balancen nye standarder og ændringer til eksisterende standarder og fortolk- Langfristede aktiver ningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft, men har ikrafttræden i Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar regnskabsåret 2012 og senere. Disse forventes ikke at få væsentlig Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kost- indvirkning på fremtidige årsrapporter. Da selskabet ikke er et børs- pris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen noteret selskab, omfattes selskabet ikke af IFRS 8 om segmenter. omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Regnskabspraksis er uændret i forhold til seneste årsrapport. Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forventede brugsI resultatopgørelsen er der foretaget reklassifikation således, at net- tid, der udgør: toomsætningen vises brutto og salgsomkostninger præsenteres i en - Indretning af lejede lokaler 7 år særskilt linie. - Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år I egenkapitalopgørelsen er der sket reklassifikationer ved særskilt at Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets scrap- præsentere overkurs ved emission, akkumuleret resultat og akkumu- værdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Scrapværdien leret udlodning. fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes virkningen heraf i resultatopgørelsen. Resultatopgørelsen Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret. Afskrivninger samt avance og tab indregnes under administrationsomkostninger. Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber, samt fortjeneste og Værdipapirer tab kan opgøres pålideligt. Suspensive betingelser i forbindelse med Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver disponible for salget medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overve- salg. Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles jende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes. efterfølgende til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdireguleringer indregnes direkte i anden totalindkomst, bortset fra nedskrivnin- Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgsprisen op- ger som følge af værdiforringelse, der indregnes i resultatopgørelsen. gjort til dagsværdi og ejendommens regnskabsmæssige værdi opgjort Ved realisation overføres den akkumulerede værdiregulering indreg- under hensyntagen til eventuelt indgåede forpligtelser. net i anden totalindkomst til finansielle poster i resultatopgørelsen. 53 Noter Udskudt skat Egenkapital Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af Udbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en sær- alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig skilt post under egenkapitalen. værdi af aktiver og forpligtelser. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelsen. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtje- Kortfristede gældsforpligtelser ning eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser. Ejendomme med negativ værdi Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesat- Ejendomme, der er opgjort efter principperne nævnt under omsæt- ser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den ningsejendomme, og som måtte have en negativ værdi, klassificeres udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt under kortfristede gældsforpligtelser. skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopFinansielle gældsforpligtelser gørelsen. Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat indgår i kategorien andre finansielle gældsforpligtelser. Depositum Depositum måles til kostpris. Finansielle gældsforpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølKortfristede aktiver gende til amortiseret kostpris. Omsætningsejendomme Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarea- Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes ler, måles til kostpris. Er netto-realisationsværdien lavere end kost- i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst med prisen, nedskrives til denne lavere værdi. fradrag af betalte acontoskatter. Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkostninger di- Pengestrømsopgørelse rekte relateret til overtagelsen samt efterfølgende forbedringer. Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, inve- Kostprisen ved apportindskud af ejendomme svarer til vurderet mar- sterings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider kedsværdi. samt likvider ved årets begyndelse og slutning. I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle miljøforplig- Pengestrøm fra driftsaktivitet telser. Nettorealisationsværdien opgøres som forventet salgssum Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat regu- med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der leret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte afholdes for at gennemføre salget, og fastsættes under hensynta- renter samt betalt selskabsskat. gen til omsættelighed og udviklingen i forventet salgspris. Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger under kortfri- Pengestrøm til investeringsaktivitet stede aktiver. Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede Tilgodehavender aktiver. Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vurderet lavere værdi. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Denne lavere værdi opgøres på grundlag af individuel vurdering af de Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i stør- enkelte tilgodehavender. relse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassificeres som til aktionær. tilgodehavender. Likvider Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodehavender ind- Likvider omfatter likvide beholdninger, som er til fri disposition, og regnes i resultatopgørelsen. som indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring. 54 Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstræk- til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, ned- ning af deponeringer i forbindelse med ejendomssalg. skrives til denne lavere værdi. Enkelte af selskabets ejendomme er forurenede, hvorfor skøn over fremtidige oprensningsudgifter indgår Nøgletal som et væsentligt element ved måling af disse ejendomme. Skøn over Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den fremtidige oprensningsudgifter foretages på baggrund af historiske Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2010". erfaringer og analyser af tilstanden af de berørte ejendomme. Må- De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet så- lingen af ejendommene tager udgangspunkt i selskabets vurdering ledes: af nettorealisationsværdi. Hvis der er tvivl om hvorvidt nettorealisati- Resultat efter skat Egenkapitalens forrentning efter skat Gns. egenkapital onsværdi er lavere en kostprisen på større ejendomme inddrages en Afkastgrad vurdering fra en ekstern mægler. EBIT + finans. indt. Note 3 Gns. balancesum Soliditetsgrad Risici Markedsmæssige risici Egenkapital ultimo Selskabets økonomiske resultat og stilling er afhængig, dels af mar- Passiver i alt kedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapitalmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader og Note 2 ansvar. Selskabet vurderes ikke at have tekniske risici. Selskabet er Regnskabsmæssige vurderinger og skøn involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke selska- Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen bets resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde foretager regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have ud til selskabets fordel. væsentlig indvirkning på de i årsrapporten indregnede beløb. Selskabets ledelse finder, at det på baggrund af selskabets forhold ikke Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af erhvervsudvik- vil være muligt at vælge anden regnskabspraksis end den, der er lingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger, kombine- beskrevet i note 1. Ledelsen i Freja ejendomme A/S anser følgende ret med hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med regnskabsmæssige skøn som væsentlige for årsrapporten: efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling i økonomien, herunder også af udviklingen i investeringsrenten og Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejen- investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, at der er re- domme gionale forskelle i efterspørgslen efter både boliger og erhvervsejen- Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele for- domme. bundet med ejendomsretten overgår til køber, samt indtægten kan opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme foretager le- Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret planbestemmelser, delsen en vurdering af, om betingelserne er af en sådan karakter, at før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan an- dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil ses for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses betingelserne kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de fremtidige anven- for suspensive, hvilket medfører, at indregning af salget udskydes, til delsesmuligheder. det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes. Enkelte af selskabets ejendomme er forurenede. Når selskabet overSkøn vedrørende forpligtelser tager en ejendom, indgår forventningerne til fremtidige oprensnings- Der er knyttet skøn til de forpligtelser, selskabet påtager sig ved salg udgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, af ejendomme. Forpligtelserne angår byggemodning, udstykning og enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end for- miljøforanstaltninger. Selskabet vurderer løbende, om det økonomi- ventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og om- ske omfang af disse forpligtelser er indregnet korrekt i regnskabet. fang skærpes. Måling af ejendomme Finansielle risici Varebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundarealer, måles Alle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. 55 Noter Selskabets placering af indlån sker på dag-til-dag markedet eller på Direktionen overvåger løbende overholdelse af relevant lovgivning aftalevilkår. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter m.v. i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer herom fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. For de til bestyrelsen. Selskabets ledelse vurderer løbende risici og interne mellemstore pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgræn- kontroller i forbindelse med selskabets aktiviteter og deres eventu- ser fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle instrumenter. elle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen. I de senere år har selskabet ikke haft behov for betydende træk på de kreditfaciliteter, der af danske pengeinstitutter er stillet til rådig- Køb og salg af ejendomme hed på nærmere vilkår. Selskabets ledelse er involveret i forbindelse med selskabets køb og salg af ejendomme. En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle Ejendomme tilføres primært via apportindskud fra selskabets ene- poster i 2012 med ± 3,5 mio. kr. ejer staten. Forud for apportindskud af ejendomme udarbejder en Selskabet vurderer, at der ikke er knyttet væsentlig kreditrisiko til uafhængig ejendomsmægler en vurdering af ejendomme. I forbin- tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt over- delse med indskud udarbejdes vurderingsberetning af uafhængig drages ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I vurderingsmand. Der foretages løbende vurderinger af ejendomme- enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pante- nes værdiansættelse. brev i ejendommen eller modsvarende sikkerhedsform. Selskabets direktion forestår salg af selskabets ejendomme, herunDet er selskabets opfattelse, at den kostpris, selskabets ikke solgte der vurdering af det regnskabsmæssige tidspunkt for indregning af ejendomme indregnes til i årsrapporten, tager højde for de aktu- salgstransaktion. elle risici, herunder også væsentlige ændringer i investeringsrenten. Eventuelle nedskrivninger i forbindelse med måling af værdien af Salg af ejendomme behandles og godkendes af selskabets bestyrelse. selskabets ejendomme foretages i resultatopgørelsen under posten Budgetter og estimater nedskrivning af ejendomme. Selskabets direktion udarbejder udkast til budget for det kommende år, som godkendes af bestyrelsen. Note 4 Hovedelementerne i regnskabsaflæggelsesprocessen Opfølgning af budgettet foretages i forbindelse med hvert kvartals- Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for selska- regnskab. Der udarbejdes tre gange om året estimat for året. Budget bets risikostyring og interne kontrol i forbindelse med regnskabsaf- og estimat behandles og godkendes af bestyrelsen. læggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning Periode- og årsrapport og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen. Der udarbejdes kvartals- og årsrapport, som offentliggøres via ErKontrolmiljø og risikovurdering hvervs- og Selskabsstyrelsen og selskabets hjemmeside. Kvartals- Selskabets ledelse vurderer mindst en gang årligt selskabets organi- og årsrapport offentliggøres i overensstemmelse med en på forhånd sationsstruktur og rapporteringsforhold, herunder bemandingen på fastlagt plan. regnskabsområdet. Kvartals- og årsrapport udarbejdes af direktionen i såvel en ekstern Selskabets ledelse lægger vægt på et godt kontrolmiljø. Der er som en intern version. Selskabets ledelse ønsker den eksterne årsrap- etableret faste procedurer og rutiner for den løbende regnskabs- port udarbejdet efter højeste standard. De interne kvartals- og års- aflæggelse og rapportering. Der er etableret procedurer, som sikrer regnskaber indeholder detaljerede oplysninger om bl.a. køb og salg af adskillelse mellem rekvirent/udfører og godkender/reviewer på alle ejendomme, selskabets ejendomsbeholdning og tilgodehavender og områder i regnskabsaflæggelsesprocessen, med henblik på at sikre beskrivelse af selskabets aktivitet, risici m.v. en god intern kontrol og kvalitet. Direktionens udkast til kvartals- og årsrapporter behandles og godSelskabets revisor rapporterer i revisionsprotokollen om eventuelle kendes af bestyrelsen. svagheder i selskabets interne kontrolmiljø. 56 20112010 Note 5 20112010 Næstformand 200200 Øvrige 3 (4) bestyrelsesmedlemmer Nettoomsætning Salgssum, overdragede handler Andre indtægter Regulering salgssum, tidligere års salg 396.679 268.223 400 3.048 20.960 0 Gager og lønninger m.v. i alt 418.039271.271 Note 6 Anskaffelsessum, annullerede handler Regulering kostpris, tidligere års salg 325 13.239 15.457 *) Bonus for direktionen fastlægges på grundlag af en samlet vurdering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start. Kostpris Anskaffelsessum, solgte ejendomme 300 800825 Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen. 249.261 120.559 0 0 -627 -12.078 Den adm. direktørs opsigelsesvarsel er 12 måneder fra selskabets 248.634108.481 og 4 måneder fra direktionens side. Der er ikke indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse med den adm. direktør. Note 7 Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt Driftsomkostninger Ejendomsskatter m.v. telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkort til rådighed. 11.679 11.032 Ejendomsskatter tidligere år -568 -1.059 Vicevært, vagt og alarm m.v. 5.980 5.635 Der er stillet fri bil til rådighed for den adm. direktør. Reparation og vedligeholdelse 5.374 5.426 Beskatningsværdien heraf udgør: Driftsomkostninger i øvrigt 11.215 7.988 33.68029.022 90 109 Det gennemsnitlige antal ansatte har udgjort 1817 Note 8 Administrationsomkostninger Note 9 I administrationsomkostninger indgår Finansieringsindtægter personaleomkostninger således: Gager og lønninger Sociale omkostninger 10.265 134 9.059 120 Renteindtægter værdipapirer 483 421 Afkast aktiver disponible for salg i alt 483 421 5.047 5.765 173 721 10.3999.179 Vederlag til direktion: Renteindtægter tilgodehavende Adm. direktør, fast gage solgte ejendomme tiltrådt 1. maj 2009 Renteindtægter andre tilgodehavender Bonusordning *) Adm. direktør, i alt 1.700 340 1.650 248 2.0401.898 Fratrædende direktør, fast gage 0 837 Gage i fratrædelsesperioden 0 1.255 Fratrædelsesgodtgørelse 01.255 Bonusordning *) 0 208 Direktør, i alt 0 3.555 Renteindtægter deponeringer 1.754 557 Renteindtægter likvide beholdninger 1.782 4.045 Afkast udlån og tilgodehavender 8.756 11.088 Finansieringsindtægter i alt 9.239 11.509 Note 10 Finansieringsomkostninger Vederlag til bestyrelse: Renter anden gæld Formand, tiltrådt 1. april 2010 Renter selskabsskat 114 0 Finansieringsomkostninger i alt 176 90 Fratrædende formand 300 0 225 75 57 62 90 Note r 20112010 Note 11 20112010 Note 14 Skat af årets resultat Udskudt skat Årets skat kan opdeles således: Udskudt skat 1. januar Skat af årets resultat 28.362 29.602 Årets regulering jf. note 12 28.362 29.602 10.300 5.900 7.100 4.400 17.400 10.300 Skat af årets resultat fremkommer Udskudt skat indregnes således i balancen: således: Udskudt skat (aktiv) 17.400 10.300 Aktuel skat 35.462 34.002 Udskudt skat (forpligtelse) 0 0 Regulering af udskudt skat -7.100 -4.400 17.400 10.300 28.362 29.602 Udskudt skat vedrørende ejendomme 17.400 10.300 Afstemning af selskabets effektive skatteprocent: Selskabsskatteprocent Note 15 25%25% Ejendomme Anskaffelsessum 1. januar Note 12 Tilgang ved apportindskud m.v. Materielle aktiver Tilgang ved forbedringer m.v. Indretning af lejede lokaler, Tilgang annullerede handler driftsmateriel og inventar Afgang, salg Anskaffelsessum 31. december Anskaffelsessum 1. januar 2.153 1.688 904.010 655.694 336.083 355.650 21.774 13.225 0 0 -249.261 -120.559 1.012.606 904.010 Tilgang 293769 Nedskrivninger 1. januar 38.700 22.700 Afgang 119304 Årets tilgang 29.450 16.000 Anskaffelsessum 31. december 2.327 2.153 Årets afgang af tidligere års værdiregulering Nedskrivninger 31. december Afskrivninger 1. januar 815 830 Regnskabsmæssig værdi Afskrivning vedrørende afgang 119 304 31. december Årets afskrivning 370 289 0 0 68.150 38.700 944.456 865.310 Afskrivninger 31. december 1.066 815 Den regnskabsmæssige værdi af nedskrevne ejendomme (varela ger) udgør 80.858 t. kr. (78.819 t. kr.) Regnskabsmæssig værdi 31. december 1.261 1.338 Note 16 Forventet levetid, 3-7 år Selskabsskat Tilgode selskabsskat 1. januar Note 13 Regulering tidligere år Værdipapirer Skat af årets resultat Anskaffelsessum 1. januar Tilgang Afgang 4.163 4.270 Betalt selskabsskat i året 00 3.998 7.723 0 0 -35.462 -34.002 31.964 30.277 500 3.998 Note 17 -259-107 Anskaffelsessum 31. december 3.904 4.163 Anden gæld Miljøopgaver og byggemodning, Regnskabsmæssig værdi 31. december 3.904 4.163 solgte ejendomme 5.682 6.290 Optaget til vurderet markedsværdi set i forhold til løbetid og sikkerhed mv. (jf. IFRS 7, niveau 2) 58 Øvrig gæld, solgte ejendomme 11.873 15.713 Øvrig anden gæld 13.760 31.315 15.492 37.495 20112010 20112010 Note 18 Deponeringer Andre gældsforpligtelser Selskabet har indgået lejekontrakt med Forfald inden for 1 år efter balancedagen 54.214 50.468 en uopsigelighedsperiode på 7 (1/2) år. Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen101.716 61.400 Forfald over 2 år efter balancedagen 0 36.142 155.930 148.010 500 3.998 Lejeforpligtelsen udgør i opsigelsesperioden 7.460 7.909 63052 Omkostningsført i året Forfald inden for 1 år efter balancedagen 759 630 Selskabsskat Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 872 740 Forfald inden for 1 år efter balancedagen 5.829 6.539 Forfald over 2 år efter balancedagen Likvide beholdninger 7.4607.909 Forfald inden for 1 år efter balancedagen 189.945 110.610 2.0413.277 Udlån og tilgodehavender i alt 609.930 456.948 609.930 456.948 Garantistillelser vedrørende momsreguleringsforpligtelser Entreprisekontrakt Dagsværdi for udlån og 17.4000 tilgodehavender i alt Maksimal kreditrisiko er 609.430 t. kr. (452.950 t. kr.). På balan- Note 19 cedagen er der modtaget garantier for 39.000 t. kr. (5.000 t. kr.) Eventualforpligtelser Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret, eller der vil Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller pant på have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. restkøbesummen. I tilgodehavender for solgte ejendomme udgør en debitor 27 % (65 %). Note 20 Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2011 Finansielle aktiver og forpligtelser (2010). Finansielle aktiver Finansielle gældsforpligtelser Anden gæld Aktiver disponible for salg: Forfald inden for 1 år efter balancedagen Værdipapirer Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen Forfald inden for 1 år efter balancedagen 200 293 23.644 32.036 7.671 5.459 31.315 37.495 Forfald over 1 år efter balancedagen 3.704 3.870 Aktiver disponible for salg i alt 3.904 4.163 Kreditinstitutter Forfald inden for 1 år efter balancedagen 0 0 Udlån og tilgodehavender: Tilgodehavender for solgte ejendomme Leverandørgæld Forfald inden for 1 år efter balancedagen 196.913 67.516 Forfald inden for 1 år efter balancedagen Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 62.977 44.441 Forfald over 2 år efter balancedagen 0 81.387 Forudbetalinger, suspensive salg 259.890 193.344 3.665 986 Forfald inden for 1 år efter balancedagen 9.619 6.784 11.979 11.979 Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 6.617 0 Andre tilgodehavender Forfald inden for 1 år efter balancedagen 59 18.59611.979 Note r 20112010 20112010 Udbetalt udbytte i året Selskabsskat 25.000 25.000 Gæld til hovedaktionær 0 0 Forfald inden for 1 år efter balancedagen 0 0 Finansielle gældsforpligtelser i alt 59.530 56.258 Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finans- Dagsværdi finansielle gældsforpligtelser i alt 59.530 ministeriet som eneaktionær afgiver samtlige stemmer. Nye besty- 56.258 relseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finansministeren. Note 21 For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til Øvrige aktiver og forpligtelser note 8. Aktiver Omsætningsejendomme Forfald inden for 1 år efter balancedagen 350.172 377.611 Forfald over 1 år efter balancedagen 594.284 487.699 Note 24 944.456 865.310 Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selskabets kapi- Kapitalforhold talberedskab, dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder Note 22 likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud af Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer ejendomme. Lovpligtig revision 456 406 Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selska- Andre erklæringer med sikkerhed 269 525 bets resultat og likviditet. Som udgangspunkt vil bestyrelsen ikke Skattemæssig assistance 22 0 indstille deklarering af udbytte, hvis det skal finansieres af ekstern Andre ydelser 81 206 låneoptagelse. 8281.137 Note 25 Note 23 Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hænNærtstående parter delser, der kan påvirke regnskabets retvisende billede. Selskabet er et 100 % statsligt ejet aktieselskab, og selskabets hovedaktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de særlige regler om apportindskud. Årets apportindskud har omfattet 2 (3) indskud. Indskuddene har omfattet 43 (39) ejendomme. Ejendomme Gæld 350.045361.990 13.96214.599 Betalt kontant 161.083 Apportindskud 175.000125.000 222.391 Ejendommene er indskudt til vurderet markedsværdi. 60 Ejend om sov e rsi gt Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 31. december 2011 Ejendom Oprindeligt formål Grundareal Etageareal m²m² Birkelundsvej 1, 2620 Albertslund Grundstykke 18.195 Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød, delsalg Baneterræn 1.471 Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk, delsalg Grundstykke 1.000 Rådhustorvet 1-3, 8700 Horsens Politistation 1.689 2.950 Campusvej 55, 5230 Odense, delsalg Landbrugsejendom 787.119 - Ejendomme solgt i 2011 Ejendom Oprindeligt formål St. Strandstræde 18, 1255 København K Linnésgade 22, 1361 København K Studiestræde 8-10, 1455 København K H.C. Andersens Blvd. 36, 1533 København K Stockholmsgade 59, 2100 København Ø Struenseegade 50, 2200 København N Artillerivej 96, 2300 København S Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk, delsalg Meulenborg Park 2, 3070 Snekkersten Skovgade 30, 3740 Svaneke Iiminaq 47, 3905 Nuussuaq, Grønland Aqqusinersuaq 28, 3911 Sisimiut, Grønland Allindelille Fredsskov, 4100 Ringsted Torvet 2-6, 4400 Kalundborg Volden 18, 4400 Kalundborg Niels Juelsgade 6, 4600 Køge Algade 8, 4660 St. Heddinge Grønvej 3, 4700 Næstved Ramsherred 3, 4700 Næstved Campusvej 55, 5230 Odense, delsalg Kongevej 41, 6400 Sønderborg Sædding Strandvej 78, 6710 Esbjerg Sædding Strandvej 78A, 6710 Esbjerg Nørredige 9, 6950 Ringkøbing Jernbanegade 22, 7323 Give Bredgade 54, 7600 Struer Rådhusgade 1, 8300 Odder Tørveskæret 1, 8800 Viborg Tørveskæret 13, 8800 Viborg Algade 14, 9300 Sæby Banegårdspladen 2-4, 9700 Brønderslev Amtmandstoften 1, 9800 Hjørring Toldbodvej 12, 9900 Frederikshavn Toldbodvej 4, 9900 Frederikshavn Kontorejendom Undervisning Kontorejendom Musikkonservatorium Undervisning Undervisning Lagerhal og værksted Landbrugsareal og mose Bolig Fyrtårn Bolig Politistation Fredsskov Retsbygning Retsbygning Retsbygning Rådhus og tinghus Kontor- og værkstedsejendom Politistation Landbrugsejendom Retsbygning Bolig Fyrtårn og bolig Kontorejendom Retsbygning Bolig og politistation Retsbygning Vindmølletestcenter Vindmølletestcenter Retsbygning Politistation og retsbygning Amtmandsbolig og kontor Kontorejendom Parkeringsplads 61 Grundareal Etageareal m²m² 1.300 805 700 2.131 1.003 2.568 9.398 698.241 69.193 427 114 144 603.215 1.066 1.552 935 1.028 4.788 1.372 5.230 2.188 210 140 873 1.770 770 1.172 4.393 4.578 2.712 3.405 6.132 5.251 756 3.944 2.695 921 7.087 3.266 4.393 4.890 356 144 114 144 10 1.094 874 548 424 1.572 1.009 1.770 3.581 3.580 311 412 383 826 465 1.484 1.007 903 1.198 4.782 - Ejend om so v e rsi gt Ejendomme pr. 31. december 2011 Ejendom Oprindeligt formål Åbenrå 26-30, 1124 København K Fiolstræde 20-24, 1171 København K Strandgade 108, 1401 København K Stormgade 8, 1, 1470 København V Stormgade 10-12, 1470 København V Absalonsgade 9, 1658 København V Vasbygade 10 og 22, 2450 København SV Følager 5, 2500 Valby Islevgård Allé 5, 2610 Rødovre Herstedlund, 2620 Albertslund (restejd.) Holsbjergvej 20, 2620 Albertslund Fængselsvej 4-22, 2620 Albertslund Avedørestræde 5, 2650 Hvidovre Rolighedsvej 1, 2750 Ballerup Skovbrynet 2-24, bygn. 9 & 15, 2800 Lyngby Skovbrynet 2-24, bygn. 18 , 2800 Lyngby Skovbrynet 2-24, bygn. 7 m.fl., 2800 Lyngby Hummeltoftevej 14, 2830 Virum Kildegårdsvej 71, 2900 Hellerup Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk Hørsholm Kongevej 11B, 2970 Hørsholm Auderødlejren, 3300 Frederiksværk Harløsevej 234, 3400 Hillerød Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød Hammersholt Byvej 60, 3450 Allerød Industrivej 7, 3730 Nexø Ærtekildevej 16, 4100 Ringsted Liselundvej 10, 4200 Slagelse Liselundvej 12, 4200 Slagelse Slotsgade 53, 4200 Slagelse Bjergbygade 3, 4200 Slagelse Slagelsevej 7, Flakkebjerg, 4200 Slagelse Torvet 1, 4220 Korsør Teglvæksvej 16, 4230 Skælskør Gl. Ringstedvej 4, 4300 Holbæk Observator Gyldenkernes Vej, 4340 Tølløse Slotsvænget 5, 4400 Kalundborg Havnegade 3, 4500 Nykøbing Sj Mandehoved 9, 4660 St. Heddinge Fyrvangen 6, 4660 St. Heddinge Bråbyvej 45, 4690 Haslev (restejd.) Skomagerrækken 3, 4700 Næstved Hjultorv 2, 4700 Næstved Toldbuen 2, 4700 Næstved Museum Kontorejendom Pakhus Kontorlejlighed Kontorejendom Politistation Toldkammer Grundstykke Undervisning Grundstykke Grundstykke Boliger Boliger Grundstykke Kontor og laboratorium Kontor og laboratorium Kontor og laboratorium Politi- og retsbygning Politiejendom Forsvarskommando/kaserne Kontorejendom og laboratorium Kaserne Landbrugsejendom Baneterræn Grundstykke Fiskerikontrol Sygeplejeskole Bolig Højskole Retsbygning Retsbygning Landbrug og forskning Domhus og arrest Bolig Sygeplejeskole Observatorium Politistation Politistation Kaserne og asylcenter Bolig Grundstykke Retsbygning Retsbygning Kontor 62 Grundareal Etageareal m²m² 635 1.072 4.377 - 2.374 598 78.648 18.922 41.013 2.673 7.688 18.693 1.635 6.398 4.148 287 3.680 12.178 7.295 231.307 32.709 718.725 1.608.092 5.737 60.911 Lejet grund 7.855 1.553 24.429 2.390 1.132 10.000 887 1.000 6.964 391.601 987 1.040 36.135 1.099 1.442 203 481 9.729 1.198 4.662 1.858 258 5.075 2.520 20.965 6.590 2.902 267 4.148 287 3.680 7.385 2.755 26.402 3.326 27.789 3.250 403 3.244 174 2.651 658 495 1.276 840 121 4.702 2.752 700 718 6.477 164 147 572 931 4.181 Ejendom Oprindeligt formål Brovejen 4, 4800 Nykøbing F Slotsgade 7, 4800 Nykøbing F Gyvelvej 3, 4900 Nakskov Hvilested 1, 4920 Søllested Hjulsporet 12, 4930 Maribo Klostervej 5, 5000 Odense Campusvej 55, 5230 Odense (restejd.) Østre Hougvej 103, 5500 Middelfart Ramsherred 20-22, 5610 Assens Toftevej 31, 5610 Assens Toftevej 33, 5610 Assens Søvej 3-21, 5792 Årslev Vindingevej 27-65, 5800 Nyborg Kongevej 85, 6300 Gråsten Sdr. Tingvej 4A, 6630 Rødding Thorsvej 5, 6330 Padborg Adgangsvejen 3, 6700 Esbjerg Bøge Allé 4, 6760 Ribe Renbækvej 10, 6780 Skærbæk Campus Allé 5, 6800 Varde Nørredige 20, 6950 Ringkøbing Møgelkærsvinget 4, 7130 Juelsminde Holdgårdsvej 101-125, 7260 Sønder Omme Kærshovedgård 4-12, 7430 Ikast Flyvholmvej 37, 7673 Harboøre N. A. Christensens Vej 40, 7900 Nykøbing M. Nordlandsvej 68, 8240 Risskov Nytorv 9, 8500 Grenå Rosenørns Allé 6, 8600 Silkeborg Fussingsvej 8, 8700 Horsens (restejd.) Stationsvej 82, 8700 Horsens Rådhusgade 4, 8700 Horsens Østervangsvej 26E, 8900 Randers Hadsundvej 7, 9575 Terndrup Fogedgade 1, 9670 Løgstør Rådhusgade 20, 9670 Løgstør Rådhusgade 999, 9670 Løgstør Islands Allé 2, 9700 Brønderslev Brinck Seidelins Gade 25, 9800 Hjørring Svinget 9, 9850 Hirtshals Nytorv 19, 9900 Frederikshavn Peter Danielsvej 25, 9940 Læsø Lyngtoften 1-10, 9981 Jerup Sanatorievej B, 1004 Qaqortoq, Grønland Grundareal Etageareal m²m² Amtmandsbolig og kontor 5.525 Politistation 700 Undervisning 1.807 Plejehjem og asylcenter17.456 Undervisning 9.814 Administration 905 Landbrugsejendom 815.972 Bolig 1.030 Bolig og politistation 1.354 Tinghus 1.939 Politistation 1.939 Boliger15.000 Boliger33.714 Politistation og retsbygning 3.636 Retsbygning 1.906 Toldbygning Lejet grund Kontor Lejet grund Undervisning 8.325 Bolig 4.239 Grundstykke10.299 Bolig 600 Boliger11.674 Boliger 1 04.855 Boliger26.287 Strandeng48.015 Fiskerikontrol 3.474 Kontor og laboratorium 5.230 Dommerkontor 1.688 Amtmandsbolig 1.831 Fængsel 1 52.949 Landbrugsejendom 1.050.000 Politistation 1.099 Undervisning og kollegium 1.636 Domhus og arrest 2.846 Bolig og retsbygning 3.861 Retsbygning 494 Parkanlæg 3.328 Bolig 816 Politistation 2.717 Politistation 865 Retsbygning 1.352 Landbrug 3 .585.325 Bolig 101.848 Retsbygning - 63 1.699 1.296 1.807 3.510 1.400 1.575 242 142 526 474 656 1.463 3.422 1.351 802 285 5.248 1.778 220 396 793 4.149 891 662 2.229 1.282 646 22.295 9.013 2.474 2.672 500 631 816 144 2.321 296 1.289 349 2.296 95 64 En gl is h s um m ary 2011 Freja left 2011 with a profit before tax of DKK 113.4 million compared with DKK 119.0 million for 2010. The profit before tax and value adjustments was DKK 142.9 million against DKK 135.0 million for 2010. The profit was generated by 36 property transactions. Seen in the light of a property trade market heavily characterised by a difficult loan market and very reluctant buyers, this is a satisfactory performance. The most significant sale of the year under review was the sale of three large properties in Copenhagen. In 2011, the addition of properties was high. 43 properties of very diverse character were contributed by four ministries. This means that the portfolio has grown, and that Freja now holds 90 properties at a total value of DKK 944.5 million. Despite the challenging business trends, a growing interest has been shown in Freja’s development properties during the year under review, and it proved feasible to establish good partnerships with municipalities as well as investors in a number of important projects. commissions and workshops, in this way creating the prerequisite conditions for a district planning of the area. Parallel to this, the whole area has been subject to a local development framework which ensures that, going forward, the wider framework has been defined. On September 2nd 2011, the first sod was turned in Cortex Park in Odense concerning the construction of the 105 student residences. The residences will be ready for moving in at the commencement of the study semesters in September 2012. As a prerequisite to this, Freja has initiated the site development of the area, which - when fully developed – will become a quarter of Odense of a total built-up area covering 200,000 sq m. The site development will include all infrastructure and the final design and layout of the urban space. During the year under review, Freja has also been busy developing other projects, i.a. including: Følager in Valby, the area around Hillerød Station, Rolighedsvej, next to Ballerup Station, Hummeltoftevej, next to Sorgenfri Station and Brorfelde in Holbæk. Risc exposures One of the quite important efforts was the development of Henriksholm – the previous headquarters of the Danish Defence Command in Vedbæk. In cooperation with the Municipality of Rudersdal, Freja has prepared parallel Freja’s financial performance and position depend heavily on the conditions in the property market and the developments in the capital market. Our properties are insured against Absalonsgade 9, København Tidligere Svendsgade Politistation, som er indrettet med kontorer og atrium 65 Åbenrå 26 -30, København Musikhistorisk Museum, indrettet med udstillingslokaler, reception, kontorer og koncertsal physical damage and liability. The Company is involved in a moderate number of legal disputes that will have no material effect on the Company’s performance, even if – contrary to expectations – the outcome of the disputes is not in favour of the Company. the Company’s needs for credit facility drawings are moderate. In the opinion of the Company, the current risks have been allowed for in the carrying amount at which the Company’s unsold properties have been recognised in the financial statements. The market conditions are influenced primarily by: the general business trends, developments in traffic structure, the demand for dwellings, the overall trends in the economy, including not least movements in investment yields and the rate of return required by investors and amendments to legislation. Outlook 2012 During the last few years, these impacts have been supplemented by the liquidity and confidence crisis that hit across the international banking world. Other risk factors that influence the market value of the properties: planning rules and pollution. We expect that some interested buyers will also in 2012 experience difficulties in funding property transactions. This means that it is difficult to predict the rate at which Freja will sell properties in 2012. In particular, if a sale is conditional on the final adoption of district plans, Freja can only to a limited extent affect the timing of the completion of such a sale. The Company estimates whether the carrying amount of the Company’s properties expresses the minimum value at which the properties can be sold. At year-end, Freja estimated the expected net realisable value of two properties to be lower than cost. This resulted in a writedown of the value of these properties amounting to a total of DKK 29.5 million. All purchases and sales of the Company’s properties are transacted in Danish kroner. No risks are attached to the Company’s financing, as 66 In the course of 2012, the Company expects the contribution of an additional number of properties – a contribution that will strengthen the Company’s opportunities to develop and sell properties in the coming years. Based on the present knowledge of and expectations for the progress of ongoing and contemplated district planning processes as well as on expectations for Freja’s sales and operations, we expect a profit before tax in the order of DKK 100 million. 67 Fin a ncia l hi g h l i g hts 20 1 1 2011 2010 Profit and loss account Profit on property trading and development 122.8 134.0 Profit on operations of properties 1.4 (3.6) Profit on property activities, total 124.2 130.4 Administration and other expenses (19.9) (22.8) Profit before net financials (EBIT) 104.3 107.6 Net financials 9.1 11.4 Profit before tax 113.4 119.0 Tax on profit for the year (28.4) (29.6) 85.0 89.4 Net profit for the year (total income) Balance sheet at December 31st Non-current assets 23.1 16.9 Current assets 1,554.4 1,322.3 Assets, total 1,577.5 1,339.2 Shareholders’ equity 1,518.0 Short-term liabilities 59.5 Liabilities and equity, total 1,577.5 1,282.9 56.3 1,339.2 Islevgård Allé 5, Rødovre Det tidligere Statens Pædagogiske Forsøgscenter, i dag aktuel i tv-serien "Rita" 68 Ejendomme pr. 31. december 2011 70 Trykt på 150 g Arctic Volume White Sat med SignaColumn. Tryksagen er svanemærket Trykt af Strandbygaard Grafisk. Et svanemærket trykkeri Design og layout: Tina Heltborg, Freja ejendomme A/S Tema og layout: Nina Kovsted, Freja ejendomme A/S Foto: Jens Anthonsen Freja ejendomme 2011
© Copyright 2024