1. No category

Ejendomsforeningen Danmark
Den nye lejelov – hvad kan vi forvente?
Juridisk direktør og Advokat Lars Brondt
Juridisk konsulent Pernille Lind Husen
Ejendomsforeningen Danmark
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Forlig af 11. juni 2014 og lovforslag i høring den 17. september 2014
Elementerne
- Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
- Normalistandsættelse ved fraflytning
- Vedligeholdelsesreglerne, herunder nye vedligeholdelsesplaner
- Nye regler om beboerrepræsentationer
- Nye varslingsregler for omkostningsbestemt leje
- Nettoprisindeksering af lejen, herunder forbud mod trappeleje
- Forbrugsregnskaber
- Opsigelse af ejer- og andelslejligheder til eget brug
- Forhåndsgodkendelse lejen, herunder strafgebyrer til udlejer for tabte sager
- Enighedslisten
- Sammenskrivning og dubletter i lejelov og boligreguleringslov
- Øvrige ændringer
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Forløb indtil 24. september 2014
Forlig blev indgået den 11. juni 2014
- Forlig mellem Regeringen, SF, Enhedslisten og Venstre
Lovforslaget sendt i høring den 17. september 2014
Frist for høringssvar den 14. oktober 2014
- Ejendomsforeningen Danmark indgav høringssvar den 14. oktober
- Indledningen var koordineret med Danske Udlejere, BOSAM og Danmarks
Lejerforeninger
Lovforslaget skal træde i kraft den 1. januar 2015
- Ejendomsforeningen Danmark forventer dog, at denne dato bliver udskudt, da loven
endnu ikke er fremsat og lovbehandlingen ikke kan nås inden jul
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
Pligt for udlejer til at indkalde og afholde ind- og fraflytningssyn
- Dokumentation for indkaldelse
- Dokumentation af rapport
Frister for indkaldelse
- Indflytning, rimelig frist så lejer kan deltage
- Fraflytning, mindst 1 uge
Frist for afholdelse
- Indflytning, ”…i forbindelse med indflytning”
- Fraflytning, senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
Udlevering af rapport til lejer
- Hvis lejer møder op, skal lejer have kopi ved synet
- Hvis lejer ikke møder op eller nægter at modtage rapporten, skal lejer have kopi senest
14 dage efter synet
To frister ved fraflytning med forskelligt starttidspunkt
- Syn skal afholdes senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning
- Krav skal fortsat anmeldes senest 14 dage efter fraflytningsdagen (nøgleaflevering)
Konsekvens af manglende indkaldelse og afholdelse af syn
- Ingen istandsættelse udover misligholdelse kan kræves af lejer
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Normalistandsættelse ved fraflytning
Aftale om normal istandsættelse i stedet for nyistandsættelse
- Lejer skal kun kunne tilpligtes at istandsætte, hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse
og lejer har vedligeholdelsespligten i lejeperioden
- Kombinationen af lejers istandsættelsespligt ved fraflytning og udlejers pligt til
indvendig vedligeholdelse fjernes
Begrebet normal istandsættelse beskrives ikke i loven
- Normal istandsættelse skulle være beskrevet i bemærkningerne, men det er fortsat
uklart, hvordan begrebet skal forstås
- Ikke det samme begreb som ved almene boliger, hvor normalistandsættelse betyder
aflevering ”nymalet eller fremstå nymalet”
Syn skal afholdes ved ind- og fraflytning efter lovens ikrafttræden
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Normalistandsættelse ved fraflytning
De fleste organisationer er enige om, at ændringen er meget diffus og vil medføre en stor
mængde tvister, som huslejenævnene får svært ved at afgøre
I praksis ser det ud til, at alle skal aflevere som beset i forhold til den
vedligeholdelsesfordeling, der er aftalt udlejer og lejer imellem
Eksisterende aftaler om nyistandsættelse
- Lovforslaget angiver ikke, hvad der skal ske med eksisterende lejekontrakter
Hvad skal man gøre som udlejer?
- Enten skal man forsøge sig med den nye mulighed for normal istandsættelse
- Eller man skal overtage den indvendige vedligeholdelsespligt og føre konto for
lejemålet, så man sikrer sig en dækning for i hvert fald en stor del af udgifterne
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Vedligeholdelsesreglerne
Præcisering af, at vedligeholdelsespligten påhviler udlejer og at den ikke er afhængig af
indeståender på eventuelle vedligeholdelseskonti (dog bortset fra den indvendige
vedligeholdelse)
Den indvendige vedligeholdelse præciseres til at omfatte, maling, hvidtning, tapetsering og
gulvlakering
Huslejenævnene får mulighed for at afgive påbud og GI til at gennemføre eventuelle påbud i
alle kommuner og på alle ejendomme
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Vedligeholdelsesreglerne
Afskaffelse af aftalefriheden om vedligeholdelsespligten i omkostningsbestemte ejendomme
- Ikke en del af forliget
Pligt til at lave årlige vedligeholdelsesregnskaber på alle ejendomme og indberette til GI
- Til forskel fra i dag, hvor det kun er ejendomme der er bindingspligtige i GI, der skal
indberette
- Tidligere pligt til at give årlige regnskaber til lejerne/beboerrepræsentationen
Eksisterende aftaler om anden vedligeholdelsesfordeling i omkostningsbestemte ejendomme
- Lovforslaget angiver ikke, hvad der skal ske med eksisterende lejekontrakter
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Vedligeholdelsesreglerne
10 årige rullende vedligeholdelsesplaner i omkostningsbestemte ejendomme
- Større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen
- Der kommer en bekendtgørelse med nærmere oplysninger om indhold
- Inden 1. juli hvert år
- Hvis ikke planen udleveres, kan lejerne indbringe sag for huslejenævnet og udlejer kan
miste sin ret til at kræve vedligeholdelseshensættelser
- Indhold og overholdelse af planen er omfattet af de almindelige regler om udlejers
vedligeholdelsespligt i LL § 19
- Omkostningen til at udarbejdet planen ser pt. ud til at skulle dækkes af udlejer alene
Hvad skal man gøre som udlejer?
- Enten skal man have en professionel til at udarbejde og vedligeholde en plan
- Eller man skal udarbejde en selv ud fra de retningslinjer, der gives i bekendtgørelsen
- GI vedligehold www.
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Beboerrepræsentationer
Afskaffelse af de gældende LL §§ 65 og 66
Hensigtserklæringer afskaffes i et vist omfang, men fortsætter i en generel
”formålsbeskrivelse”
Ny pligt for udlejer til at indkalde og afholde møde (involvere) beboerrepræsentationerne
ved udførelse af forbedringer, der sammen med forbedringer over de sidste 3 år vil give
lejeforhøjelse på over 60 kr. pr. kvm
- Med rimelig frist (ca. 14 dage) inden iværksættelse af forbedringer enten ved
iværksættelsesvarsling eller varsling adgang
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Varsling af omkostningsbestemt leje
Præcisering af de oplysninger, lejere/beboerrepræsentationer skal have, dog delvist uklare
formuleringer
- Oplysning om ny årlig leje
- Sammenligningsbudget
- Oplysning om lejeindtægter
Vedligeholdelsesregnskaber og GI meddelelser skal ikke med ud med varslingen
- Som følge af den nye regel om, at regnskaberne skal indmeldes til GI
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Varsling af omkostningsbestemt leje
Forhøring af beboerrepræsentationen 7 dage før varslingen sendes ud til lejerne
- Indkaldelse til budgetmøde afskaffes
- Selvstændig varsling af beboerrepræsentationen 7 dage før varsling af lejerne
- Beboerrepræsentationen skal have en nødvendig redegørelse for stigningen
Hvad betyder det for udlejer?
- At der skal sendes en mindre mængde materiale ud til beboerrepræsentationen, fordi
de kun skal have oplysninger én gang og ikke som i dag to
- At der ikke skal afholdes møde
- At der skal forklares mere
- At varslingen skal være helt klar tidligere, fordi det hele skal sendes til
beboerrepræsentationen 7 dage før varslingen til lejerne
- At der kan opstå udfordringer med at kunne nå at oplyse lejerne om
beboerrepræsentationens bemærkninger
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Nettoprisindeksering af lejen
Indføres generel mulighed for at aftale nettoprisindeksering af lejen, når lejen er fastsat til
det lejedes værdi
- Det gælder lejemål fastsat efter LL § 47
- Det gælder småhus lejemål
Det skal være muligt at kombinere nettoprisindeksering med regulering efter LL §§ 50-52 om
skatter og afgifter
Samtidig afskaffelse af muligheden for at aftale trappeleje
- Gælder alle trappelejeaftaler uanset lejefastsættelse i øvrigt
Eksisterende aftaler om anden vedligeholdelsesfordeling i omkostningsbestemte ejendomme
- Lovforslaget angiver ikke, hvad der skal ske med eksisterende lejekontrakter
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Nettoprisindeksering af lejen
Indføres mulighed for at nettoprisindeksere den omkostningsbestemte leje i en periode på 2
år
Kun indeksering af omkostningerne bortset fra skatter og afgifter og afkast
Ordningen er administrativt tung
- Der skal laves korrekte omkostningsbestemte lejeberegninger hvert 3. år
- Der indføres oplysningspligt i lejekontrakterne
1/1 år 0
sept år 0 1/1 år 1
sept år 1 1/1 år 2
Korrekt omk-leje kan/skal træde i
kraft
Udlejer skal beregne korrekt omkleje og evt. varsle lejeforhøjelse
Anden pristalsregulering træder i
kraft
Udlejer sender krav om
pristalsregulering til lejerne
Første pristalsregulering træder i
kraft
Udlejer sender meddelelse og krav
om pristalsregulering til lejerne
Lejen fastsættes/varsles til korrekt
omk-leje
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Nettoprisindeksering af lejen
sept år 2 1/1 år 3
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Forbrugsregnskaber
Reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber samles i et nyt kapitel VII
Reglerne videreføres i det store og hele uændret
Enkelte ændringer på:
- Energimærker skal medtages med en del hvert år svarende til gyldighedsperioden
- Forrentning af udgiften til energimærke, når udlejer nu ikke kan få beløbet på en gang
- Mulighed for at udlejer kan opsætte vandmålere, hvis det påbydes ved lov
Hvad betyder det for udlejer?
- At udlejer skal ændre på opgørelsen af energimærkeudgiften, den skal deles og
forrentes
- Ellers ingen ting
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Opsigelse til ejet brug af ejer- og andelslejligheder
Fri opsigelse af ejer- og andelslejligheder til eget brug
- Udlejer skal selv have indgået lejeforholdet
- Udlejer må kun eje den ene lejlighed
- Opsigelsesvarslet er 1 år
Samling af de i øvrigt gældende regler for opsigelse af ejerlejligheder til ejet brug i en ny LL §
84, stk. 1, litra a)
- Gør læsningen af reglen noget nemmere
Gælder kun lejekontrakter indgået efter lovens ikrafttræden
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Forhåndsgodkendelse af lejen – strafgebyrer til udlejere
Alle reglerne om forhåndsgodkendelse samles i lejeloven
Gebyret for at ejere af enkelte ejer- eller andelslejligheder, kan bede om
forhåndsgodkendelse nedsættes fra lidt over 3.500 kr. pr. sag til 500 kr. pr. sag
Finansieringen af ovennævnte ændring findes ved følgende:
-
En generel stigning af indbringelsesgebyret til 300 kr. pr. sag
Et strafgebyr for udlejere, der taber en sag ved huslejenævnet på 2.080 kr. pr. sag
Huslejenævnet tager stilling til pålæggelse af strafgebyret
Finder anvendelse på sager indbragt efter lovens ikrafttræden
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Enighedslisten
Resultatet af de mange års forhandlinger mellem organisationerne
Primært småting
- Erhvervsregler fjernes da de står i erhvervslejeloven
- Forbrugsregnskabskapitlet en del af enighedslisten
- Sammenskrivning af dubletter i lovgivningen
- Præciseringer af reglerne om hjælpemidler
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Sammenskrivning og dubletter
Sammenskrivning af lovgivningen sker i et tofaset forløb, denne gang samling af dubletterne
og om to år sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven
Dubletter
- Markedslejereglerne samles i lejeloven
- Regler om depositum samles i lejeloven
- Regler huslejenævnssager om vedligeholdelse samles i lejeloven
- Se ovenfor om forhåndsgodkendelsesreglerne
Ny lejelov – hvad kan vi forvente
Øvrige ændringer
Dusørreglerne og tvangsadminstrationsreglerne præciseres
- Overtrædelser af dusørreglen kan tælles med i forhold til tvangsadministrationsreglerne
sammen med afgørelser udlejer ikke har efterkommet
- Det vil sige, at en udlejer, der ikke inden for en periode på 2 år har efterkommet 1 eller
flere huslejenævnsafgørelser og er dømt for overtrædelse dusørreglen, kan frakendes
retten til at administrere sine ejendomme
Huslejenævnenes kompetencer præciseres og udvides
- Særligt vedrørende fraflytningssager, hvor de nu kan tage stilling til størrelsen af de
krævede istandsættelsesbeløb
- Se ovenfor om vedligeholdelsesreglerne