1. No category

BANG & BEENFELDT A/S
RÅDGIVENDE INGENIØRFIRMA F.R.I.
Torvegade 66
1400 København K
Tlf. 32 57 82 50
ing.fa@bangbeen.dk
Notat
vedr. de udførte arbejder på nyt brugsvands- og afløbsanlæg i ejendommen
www.bangbeen.dk
København d. 29.04.2014
Sag nr. 14123
JV
A/B Lincoln
Fiskedamsgade 2, Classensgade 59-67, Strandboulevarden 11-13, Willemoesgade 76
2100 København Ø
Baggrund for notatet
Ejendommen fik i perioden juli 2013 til og med marts 2014 skiftet brugsvandsstigstrenge med koblingsledninger og faldstammer med sidegrene.
Efterfølgende vil foreningen gerne have sikkerhed for, at det udførte arbejde er i orden - også rent forsikringsmæssigt.
Foreningen har derfor taget kontakt til rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt, og undertegnede
besøgte ejendommen d. 22. april 2014.
Besøget
23 lejligheder blev besøgt. Heraf var de 10 sammenlagte, så i realiteten var der tale om 33 lejligheder.
Der blev besøgt lejligheder på alle seks etager, og derudover blev både varmecentral og kælder besøgt.
I lejlighederne blev der bl.a. set efter lukninger, bøsninger, brandbøsninger, bæringer og samlinger. Der
blev ikke udført destruktive indgreb.
Bestyrelsesmedlem Andreas Malle gik med rundt i alle besøgte lokaliteter.
Materialer og anlægsopbygning - brugsvand
De nye brugsvandsrør er rustfri stålrør fabr. Inox samlet med pressfittings.
Det oprindelige brugsvandsanlæg er udført med såkaldt øvre fordeling
af det varme vand med cirkulationsledninger i kælderen og nedre fordeling af det kolde. Disse principper er bibeholdt, hvilket betyder at
den vandrette fordelingsledning under loftet på 5. sal til det varme
vand, cirkulationsledningerne i kælderen retur til varmtvandsbeholde- Rustfri stålrør uden hverken rørbæren i varmecentralen og hovedforsyningsledningerne til koldt vand li- rere eller isolering!
geledes i kælderen er bibeholdt og altså ikke er skiftet. Det er således
kun de lodrette rør (stigstrengene) og de vandrette lejlighedsledninger
(koblingsledninger), der er skiftet.
Den eksist. varmtvandsledning under loftet på 5. sal lader til at være et
rustfrit stålrør, men den blev kun registreret i én lejlighed. De eksist.
cirkulations- og koldtvandsledninger i kælderen er galvaniserede stålrør, som stadig har den gamle isolering.
CVR-nr. 26618622
Danske Bank Giro 4294858
Danske Bank konto 9541-2680029698
JV
14123
A/B Lincoln, Køb. Ø
Notat vedr. nyt brugsvands- og afløbsanlæg
29. april 2014
Side 2/5
Materialer og anlægsopbygning - afløb
De nye afløbsrør er primært kunststofrør (U-PVC yderst, ABS/ASA/PVC
inderst) af fabr. Friatec type Friaphon samlet med muffer og dobbeltmuffer. Der blev også registreret nye afløbsrør i støbejern (hovedsagligt synlige vandlåse under lofter) og PVC (afløb fra køkkenvaske).
Vi var ikke på hanebåndsloftet, men antager, at de gl. udluftningsstammer og -hætter er genbrugt.
I kælderen er faldstammer og sidegrene skiftet til de nye kunststofrør De nye afløbsrør i kunststof. Vandlåsen til højre er i støbejern.
og samlet med kloakrørene.
Materialer - andre bygningsdele og -komponenter
Vi har af bestyrelsen fået udleveret forskelligt materiale fra byggesagen, herunder datablade for:
- SikaGrout-212 cementbaseret ekspanderende støbemørtel til udstøbning og udfyldning af huller.
- Firesafe/Glynwed Brandmanchet til synlig eftermontering på kunststofrør ved brandcelleskel.
- Glynwed Rørpakning til skjult brandsikring i etageadskillelse ved brandcelleskel.
Observationer - brugsvand
Det, der først falder i øjnene ved de nye brugsvandsstigstrenge i både
køkkener og på badeværelser, er, at rørene ikke er isolerede. Det skal
de være iflg. DS 452. Varmtvandsrørene skal isoleres for ikke at tabe
varme og dermed bidrage til rumopvarmningen. Koldtvandsrørene
skal isoleres for at bevare komforttemperaturen på det kolde vand.
Det næste, man lægger mærke til, er, at der slet ikke er monteret rørbærere på stigstrengene. Derved er rørene ikke fikseret/fastgjort til
vægge, og der er risiko for at skade installationen med lækager til følge. DS 439 og leverandørforskrifter anviser, at der som minimum bør
monteres en rørbærer på hver stigstreng på hver etage, hvis bøsningsrøret i etageadskillelsen samtidig fungerer som rørbærer. Stigstrenge i
dim. 18 mm bør under samme forudsætning tilmed have to rørbærere
Skæv stigstreng!
på hver etage.
Man har genbrugt det eksist. rørtracé - stigstrengene er placeret samme sted som de gamle, men flere steder har man ikke kompenseret
for, at hullerne i gulve og lofter ikke er lige over hinanden, og stigstrengene er derfor kommet til at stå skævt. Grundlæggende bør den
udførende dokumentere, at skævhederne ikke udgør en risiko for
kommende lækager i press-samlingerne. Æstetisk set er det ikke kønt - To bøjninger på den ene stigstreng
for at holde stigstrengen i lod.
man kunne flere steder have brugt et par 15o- eller 30o-bøjninger for
at rette op på forskellene. Det skal dog også medgives, at man mange
steder netop har monteret bøjninger på stigstrengene for at få dem i
lod.
Man har som nævnt genbrugt det gamle rørtracé, men meget tyder på
- både iflg. entrepriseaftalen og ved visuel kontrol - at man har fjernet
de gl. bøsningsrør gennem etageadskillelserne og isat nye. De nye
bøsningsrør er støbt til og afsluttet med rosetter mod gulv. Rosetterne Nye stigstrenge med rosetter omkring (ved gulv).
indeholder en tætningsring, som sikrer mod gennemtræning af fugt og
lyd. Få steder manglede disse rosetter, men i stedet var der udført en
JV
14123
A/B Lincoln, Køb. Ø
Notat vedr. nyt brugsvands- og afløbsanlæg
29. april 2014
Side 3/5
form for tilstøbning mellem bøsningsrør og stigstreng. Tætheden af
denne tilstøbning bør dokumenteres af den udførende. Et enkelt sted
var der hverken roset eller tilstøbning, hvorfor stigstrengen stod løst i
bøsningen.
Det er et krav til nye brugsvandsinstallationer, at de som minimum
forberedes til hurtig og ukompliceret montering af bi-vandmålere.
Som oftest ses dette gjort ved at montere en afspærringsventil og
dernæst et passtykke mellem stigstreng og koblingsledning på både
koldt og varmt vand og både i køkken og badeværelse. Afspærrings- Der er kun afsat afspærringsventiler ingen passtykker til kommende biventilerne er monteret de fleste steder (ikke foran bruserarmaturer), vandmålere.
men ikke passtykkerne. Den udførende må derfor dokumentere, hvordan man har tænkt sig, at en hurtig og økonomisk attraktiv montering
af kommende bi-vandmålere skal foretages.
I køkkenunderskabe er der afsat grenstykke og afspærringsventil til
evt. opvaske- eller vaskemaskine. Afspærringsventilerne er uden slutmuffe, hvilket betyder at man ved et uheld kan komme til at åbne ventilen med store vandskader til følge.
Afspærringsventil til opvaske- eller
I kælderen har man som nævnt bevaret de gamle cirkulations- og vaskemaskine uden slutmuffe!
koldtvandsledninger. Mon nogen ved, hvilken tilstand de er i? Eller
hvor meget kalk der er i dem? Under alle omstændigheder bør samlingerne mellem de eksist. galvaniserede stålrør og de nye rustfir stålrør
ikke udføres med en muffe i galv. stål - det kan medføre gennemtæring af muffen på forholdsvis kort tid. I stedet burde man f.eks. have
brugt en muffe i rustfrit stål samlet med en brystnippel i galv. stål.
De eksist. kælderledninger er ikke efterisoleret. I stedet sidder der
stadig den gamle og - nogle steder - ineffektive isolering omkring røre- ”Asbest”-tape på den gamle isolering
i kælderen!
ne. Et enkelt sted sidder der sågar stadig ”Asbest”-tape på isoleringen!
Observationer - afløb
Der blev ikke observeret rørbærere på nogle af faldstammerne. Som
med brugsvandsstigstrengene skal der ifølge producentens anvisninger og monteringsvejledning være rørbærere - minimum én pr. etage.
Men også udvidelsesfaktoren skal der tages højde for, og den udførende bør dokumentere, at der er taget højde for dette ved montering
af faste og glidende bæringer.
Når man bruger kunststofrør som afløbsrør indvendigt i bygninger, er
der krav til brandsikring, da materialet kan smelte ved brand og der- Friatecs monteringsvejledning viser
tydeligt, hvor rørbærerne skal sidde.
ved sprede ild til nabolejligheder (andre brandceller). Friaphon-rørene
med en diameter på 78 mm skal dog ikke brandsikres - disse er typisk
brugt som faldstammer i køkkenerne. Friaphon-rørene med en diameter på 110 mm skal brandsikres, når rørene forløber mellem brandceller med alm. brandbelastning (f.eks. køkkener), men ikke, når de forløber mellem brandceller med lav brandbelastning (f.eks. badeværelser og toiletter). Der er øjensynligt kun brugt disse to dimensioner i
projektet.
I afsnittet ”Materialer - andre bygningsdele og -komponenter” er
Brandmanchet monteret omkring en
nævnt to typer brandsikringer, der kan bruges på kunststofrør. Brand- 110 mm-faldstamme i køkken.
JV
14123
A/B Lincoln, Køb. Ø
Notat vedr. nyt brugsvands- og afløbsanlæg
29. april 2014
Side 4/5
manchetten er fuldt synlig og monteret på stammen helt oppe under
loftet. Rørpakningen monteres omkring stammen i etageadskillelsen,
men skal stikke frem, så den er synlig. Og desuden skal en mærkat være anbragt på stammen, så man har ekstra dokumentation for rørpakningens tilstedeværelse.
I nogle køkkener er der opsat 110 mm-faldstammer (antageligvis fordi
de er fælles med naboens køkkenafløb), og jf. ovenstående skal de
brandsikres. Dette blev da også bekræftet, idet brandmanchetter var
fuldt synlige på de aktuelle stammer. Og helt ifølge reglerne var der ikke monteret brandmanchetter eller rørpakninger på hverken 78 mmfaldstammer eller på 110 mm-faldstammer på badeværelser.
Overordnet set lader brandsikringen således til at være i orden, men
der er enkelte tilfælde, hvor ændret brug af badeværelser har gjort, at
brandsikringen pludselig mangler. Det er i nogle af de sammenlagte
lejligheder, hvor det ene badeværelse er omdannet til f.eks. pulterrum, spisekammer eller anden form for depot. Her er brandbelastningen ændret, og 110 mm-faldstammen skal derfor brandsikres, hvilket
vi ikke så tegn på.
110 mm-faldstammer i kælderen skal ligeledes brandsikres, hvilket var
svært at registrere, da vi ikke havde adgang til aflåste pulterrum.
De gamle faldstammer er boret ud i etageadskillelserne for at give
plads til de nye. Det overskydende mellemrum er udstøbt med Sikagrout’en. Generelt så udstøbningerne fine ud, men hvis der opdages
huller eller ujævnheder i udstøbningen, skal disse naturligvis rettes til.
I etageadskillelserne af terrazzo/beton (badeværelser) skal der være
en lyddæmpning mellem faldstamme og beton. Hvis disse er monteret, kan de ikke ses pga. udstøbning (gulve) og puds (lofter), så dette
kræver en dokumentation fra den udførende.
Ikke alle pudsreparationer under loft og omkring faldstammerne er lige kønne. Efterreparationer er nødvendige.
Ifølge entreprisekontrakten var der regnet med midlertidig samling af
nye og gl. faldstammer hver dag, så bl.a. toiletter ville kunne bruges
efter fyraften, men bestyrelsen har oplyst, at dette ikke blev efterlevet. I stedet blev der opsat en bade- og toiletvogn.
Prisoverslag af fejl/mangler - brugsvand
Isolering af rør er ikke værdisat, da arbejdet ikke er en del af entreprisekontrakten. Men byggesagens
rådgiver bør komme med en forklaring på, hvorfor dette ikke er tilbudt.
Manglende rørbærere: Det antages, at der mangler rørbærere på stigstrengene i alle lejligheder. Prisoverslag: 80.000,- kr. excl. moms.
Dokumentation for ”skæve” samlinger på stigstrenge: Den udførende skal have producenten eller leverandøren til at godkende samlingerne på Inox-rørene, hvor stigstrengene ikke er i lod: Prisoverslag:
5.000,- kr. excl. moms.
Dokumentation for tæthed i udstøbning omkring stigstrenge: Den udførende skal have producenten eller leverandøren til at godkende, at Sika-produktet udgør samme tætning som en bøsningsroset med Oring: Prisoverslag: 5.000,- kr. excl. moms.
JV
14123
A/B Lincoln, Køb. Ø
Notat vedr. nyt brugsvands- og afløbsanlæg
29. april 2014
Side 5/5
Udbedring af ikke-lukkede bøsningsrør: Vi antager, at det er tilfældet i ca. 10 lejligheder: Prisoverslag:
5.000,- kr. excl. moms.
Montering af bi-vandmålere eller passtykker herfor er ikke værdisat, da arbejdet ikke er en del af entreprisekontrakten. Men byggesagens rådgiver bør komme med en forklaring på, hvorfor dette ikke er tilbudt.
Manglende slutmuffer i køkkenskabe: Det antages, at der aldrig er monteret slutmuffer i nogle af de
138 lejligheder. Efterfølgende er der monteret opvaske- eller vaskemaskiner i flere lejligheder, men det
antages, at der stadig mangler slutmuffer i 100 lejligheder. Prisoverslag: 15.000,- kr. excl. moms.
Det virker meget mærkeligt, at cirkulationsrørene og koldtvandsrørene, begge i kælderen, ikke er blevet
skiftet ved samme lejlighed, men arbejdet er ikke værdisat, da det ikke er en del af entreprisekontrakten. Byggesagens rådgiver bør dog komme med en forklaring på, hvorfor dette ikke er tilbudt.
Udskiftning af samlinger i kælderen: De steder, hvor gl. galv. rør er samlet med nye rustfri rør, bør komponenterne ændres. Vi har regnet os frem til, at der er tale om ca. 150 samlinger: Prisoverslag: 40.000,kr. excl. moms.
Prisoverslag af fejl/mangler - afløb
Manglende rørbærere: Det antages, at der mangler rørbærere på faldstammerne i alle lejligheder. Prisoverslag: 35.000,- kr. excl. moms.
Dokumentation for foranstaltninger ved materialeudvidelse: Den udførende skal dokumentere, at materialeudvidelsen kan foregår, uden der opstår skader på afløbsinstallationen eller på bygningsdelene:
Prisoverslag: 5.000,- kr. excl. moms.
Manglende brandmanchet i rum med alm. brandbelastning: Vi skønner, at der mangler brandmanchetter på 110 mm-faldstammer i fem rum (tidl. badeværelser, nu f.eks. depoter). Prisoverslag: 5.000,- kr.
excl. moms.
Manglende brandmanchetter i kælderen: Vi skønner, at ingen 110-mm-faldstammer i kælderen er forsynet med brandmanchetter: 30.000,- kr. excl. moms.
Dokumentation for lyddæmpning i beton-etageadskillelse: Den udførende skal dokumentere, at der er
anbragt et lydisolerende materiale mellem faldstamme og betondæk. Prisoverslag: 5.000,- kr. excl.
moms.
Pudsreparationer omkring faldstammer: Vi skønner, at ca. ¼ af pudsreparationerne er faldet helt eller
delvist ned eller ikke er pænt udført. Prisoverslag: 10.000,- kr. excl. moms.
Badevogn i stedet for daglig tilslutning af faldstammer: Der har været håndværkere på opgaven i små
200 arbejdsdage. Samling af nye og gamle faldstammer dagligt vil antageligvis have kostet ca. 25.000,kr. excl. moms. Leje af en badevogn med tre kabiner i samme periode har koster meget mere - ca.
100.000,- kr. excl. moms. Men kapitaliseringen af ulempen ved ikke at kunne bruge sit eget toilet og
bad er næsten umulig.
Prisoverslag - hele projektet
Vi er af bestyrelsen blevet bedt om at komme med et bud på, hvor meget det kontraktlige arbejde
overslagsmæssigt har kostet. Vores bud ligger omkring 7 mill. kr. excl. moms og rådgiver.
Notat ved vvs-ingeniør Jens Voergaard