1. No category

AB Rosenlund
04/2014
TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN
35 43 10 10
pjp@pjp.dk
www.pjp.dk
PETER JAHN & PARTNERE A/S
HJALMAR BRANTINGS PLADS 6
2100 KØBENHAVN Ø
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Formål og læsevejledning
Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som
skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder.
Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder
for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen),
ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdels beskrivelse.
Indholdsfortegnelse
Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne, som angivet i den 10-årige
vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales ajourført ca. hvert 3.-5. år, for at sikre det rette
overblik over den kommende vedligeholdelse.
Formål og læsevejledning ................................................................... 2 Konklusion ................................................................................................ 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen............................................ 5 Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder, der er foreningsrelaterede og skal
vedligeholdes af andelsboligforeningen. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de
vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer eller lejer af erhvervslejemålene. De
vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold,
herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, elinstallationer, køkken
og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen,
varmeanlægget samt faldstammer.
Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan.
God læselyst,
Peter Jahn & Partnere A/S
Claus Dam og Rune Knudsen
side 2
Bæredygtigt byggeri ........................................................................... 30 Støttemuligheder .................................................................................. 32 Byggesagens udgifter ......................................................................... 35 Vedligeholdelsesplanen ...................................................................... 36 BBR oplysninger og forsikringsforhold ......................................... 37 PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Konklusion
Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs.
bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i
tagkonstruktionen m.v.
Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen ligeledes god. Tagbeklædningen med tilhørende
inddækninger er af ældre dato, og bør istandsættes/udskiftes. Vinduerne mod gård- og gadesiden er i fin
stand, dog ses begyndende nedbrydning af malingslaget. For at bevare vinduernes stand er det nødvendigt at
foretage en istandsættelse af vinduerne indenfor 1-3 år. Facaderne er i god til middel stand, idet der dog ses
revnedannelser og afskalninger i murværk og gesimsbånd, som bør udbedres for at hindre nedbrydning af
klimaskærmen.
Forudsætninger
I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke
været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner,
ligesom der ”kun” er besigtiget et udvalg af lejligheder.
Hvad angår overflader, bærer bitrapper præg af slidtage. Hovedtrapper bærer ligeledes præg af slidtage, men
er generelt i fin stand med mindre skader på overfladerne.
Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk.
Fugtmålinger er indikative.
De tekniske installationer herunder faldstammer og brugsvand er delvist udskiftet og vurderes overordnet at
være i god stand og funktion.
Varmecentraler under forbygning og havehus fremstår i god stand. Der er dog uacceptabelt dårlig afkøling på
centralvarmeanlæg. Cirkulationspumpe samt de øvrige pumper er af ældre dato og vurderes at have et højt
energiforbrug (elektricitet). Derudover ses der mange rørstrækninger på hhv. centralvarme og brugsvand,
hvor isolering er defekt eller helt mangler.
side 3
Ejendommen er besigtiget i september 2013.
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er god, når man tager dens alder, den
tids byggeskik og materialevalg i betragtning.
For at bevare denne standard, bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder:
-
Tagistandsættelse eller udskiftning.
-
Istandsættelse af vinduer.
-
Istandsættelse af facader.
-
Eftergang og indregulering af centralvarmeanlægget for at opnå tilfredsstillende stor afkøling af
Hvad siger myndighederne?
fjernvarme.
Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager
eller lignende.
Ifølge oplysninger fra www.kulturarv.dk er ejendommen tildelt
bevaringsværdien høj (5) for bagbygning og middel (3) for forog mellembygning.
side 4
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Kortfattet beskrivelse af ejendommen
Generelt:
Ejendommen er beliggende på Østerbrogade 88, 88A-G, 90 i Københavns Kommune.
Ejendommen ejes af AB Rosenlund og administreres af Olaf Hedegaard Advokatanpartsselskab.
Ejendommen er opført som to selvstændige ejendomme (for- og mellembygning samt havehus), som er
beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Østerbrogade, Nordre Frihavnsgade og J. E. Ohlsens Gade.
Ejendommen omfatter 9 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft.
De 5 normaletager i ejendommen anvendes til beboelseslejemål samt 1 stk. erhvervslejemål og 3 stk.
erhvervsandele i stueetagen. Lejlighederne varierer i størrelse, idet de største er 205 m² indeholder 6
værelser og de mindste på 43 m² indeholder 1 værelse. Alle lejligheder indeholder køkken og toilet, dog er
Havegården i bageste gård.
der enkelte lejligheder i havehus og mellembygning, som har fælles toilet på bagtrappen, i alt ca. 12-14 stk.
Kælderen anvendes til erhvervslejemål, cykelkælder, varmecentral og pulterrum. Loft anvendes til tørreloft
og pulterrum.
Taget er dels et saddeltag med hhv. eternit- og naturskifer på den skrå tagflade. De flade tage på
ejendommens sidehuse er beklædt med tagpap, mens karnapper er beklædt med kobber.
Gadefacaden er opført i blankt murværk med granit i stueetagen og pudset facade mellem 1. og 2. sal. Pudsen
er udført med refendfuger. Øvrige facader er opført med pudset murværk på overfacaden og pudset murværk
med refendfuger. Underfacaden mod havegården er uden refendfuger. På mellembygning og havehus er der
spredt opsat traditionelle stålaltaner.
Vinduerne er oprindelige trævinduer med 1 lag glas med forsatsrude af 1 lags energirude (Optoglas). Mod
gadeside i forbygning er der forsatsvinduer i nederste ramme.
side 5
Tagbeklædning på mellembygning.
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentral under forbygning og havehus forsyner
lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand.
Der er adgang til gården samt mellembygning og havehus via portgennemgang fra Østerbrogade samt via af
ejendommens bitrapper. Gårdbelægningen er i betonfliser.
Bageste gård
(havegården)
Bagbygning
Cykelkælder under forreste gård.
(Havehuset)
Mellemste gård
Mellembygning
Forreste gård
Overdækning til affaldsbeholdere i forreste gård.
Forbygning
Plan over ejendommen
side 6
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
01 - Tag:
Forbygning:
Taget er udført som dels et saddeltag på forbygningen, og dels et såkaldt Københavnertag på sidehusene med
tagbeklædning af henholdsvis naturskifer mod gården og eternitskifer mod gaden på den skrå tagflade. Den
flade del er belagt med tagpap. Taget er udført uden undertag, hvor skifrene er fuget med tagkit. Tagrender
og nedløb er mod gaden udført i henholdsvis kobber og plast, mens tagrender og nedløb mod gården er
udført i kobber. Mod gaden forefindes to karnapper udført med tårnkonstruktion med tagbeklædning af
kobber. Enkelte steder ses der utætheder i tagbeklædningen, hvor det ikke kan udelukkes, at vand kan
trænge ind i tagkonstruktionen og skade den underliggende konstruktion.
Der er 4 skorstene på forbygningen og 2 stk. på sidehus ved nr. 88, som fremstår i blankt murværk. Skorstene
fremstår med lettere nedbrudte fuger og defekt forskælling i overgang til tagbeklædning. Vand kan via de
defekte fuger trænge ind og opfugte murværket og forvolde frostsprængninger. Der bør i forbindelse med
Synlig fugtskjold på gulv som følge af utæthed i
andre stilladskrævende arbejder foretages en udkradsning og omfugning af de defekte fuger. På loft over
tagbeklædning.
forbygning ses der hul i skorsten. Hullet bør lukkes, såfremt skorsten er tilsluttet brandeovn eller virker som
ventilation.
Mellembygning:
Taget på mellembygningen er udført som et saddeltag med tagbeklædning af naturskifer. Taget er udført uden
undertag, hvor skifrene er fuget med tagkit. Tagrender og nedløb er udført i plast.
Bagbygning (havehuset):
Taget på havehuset er ligeledes udført som et saddeltag med tagbeklædning af henholdsvis naturskifer og
eternitskifer. Taget mod den bageste gård er istandsat indenfor en årrække, og der er i den forbindelse
etableret undertag af banevare. Den øvrige del af taget er uden undertag og skiferen er fuget med tagkit.
Tagrender og nedløb er udført i zink.
I forbindelse med istandsættelsen er der monteret nye tagvinduer. Afslutning omkring tagvinduer er ikke
tætsluttende, hvilket tillader vand m.v. at trænge ind.
Defekt forskælling i overgang mellem murværk og
tagbeklædning.
side 7
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Derudover ses der ”lys” gennem undertaget ved skotrende på Østerbrogade 88G, hvilket kan indikere en
utæthed i inddækningen, eller en manglende skifer. Forholdet bør undersøges nærmere, så eventuelle
utætheder/mangler kan udbedres.
På tagfladen uden undertag, ses synlige fugtskjolder på gulvet samt diverse baljer, formentligt til opsamling
af vand. På besigtigelsestidspunktet ses intet vand, men det kan ikke udelukkes, at der er utætheder i
tagbeklædningen, hvor vand m.v. kan trænge ind og skade de øvrige bygningsdele.
Generelt:
I samtlige tagflader er der monteret tagvinduer. Tagvinduerne er en blanding mellem nyere og ældre. Ældre
tagvinduer bør løbende eftergås, indtil udskiftning er foretaget.
Inddækninger er på samtlige bygninger udført i zink. Omkring tagkonstruktionen på karnapperne er
Hul i skorsten på loft over forbygningen.
inddækningerne udført i kobber. Ved besigtigelse fra loftet virker inddækninger til at være tætte, men at
være i ”brugt” stand. Det kan ikke udelukkes, at der herigennem forekommer utætheder.
Der er brandkamme langs gavle til de tilstødende bygninger samt i lejlighedsskel. Brandkamme er udført i
helstensmurværk, berappede og afdækket med tegltagsten. Flere steder ses afskalninger i murværket, hvor
fugt kan trænge ind og forvolde frostsprængninger i overfladen. Brandkamme bør eftergås ved udkradsning
og omfugning, samt berapning af fladerne. Defekte afdækningssten bør ligeledes udskiftes.
Den bærende konstruktion er opbygget af tømmer, som hviler på facaderne. Den bærende konstruktion
fremstår i god stand, hvad angår de synlige spær, bjælker m.v.
Brandkam på havehuset med synlige afskalninger.
side 8
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
02 - Kældre og fundamenter:
Adgang til kælderen under forbygningen sker fra trappenedgange i gården eller via erhvervslejemålene. På
mellembygningen og havehuset er der adgang via bitrapperne.
Kælderen under forbygningen udnyttes til henholdsvis cykelkælder, erhvervslejemål samt varmecentral. Der
er ligeledes en varmecentral i kælderen under havehuset. Kælder under mellembygning udnyttes til
pulterrum.
Kælderydervægge, hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk, som formodes at være ført til fundament af massivt murværk/egetræspæle.
På den indvendige side af kældervægge ses almindelig opfugtning i form af afskallet puds. Der kan som
forskønnelse foretages pudsreparation af angrebne kældervægge med saneringspuds, som er velegnet til
Afskalning af puds på trappevanger ved trappenedgang til
fugtangrebet og/eller saltholdigt murværk.
kælder under mellembygning (88 A-C).
Trappenedgange til kælder i forreste gård fremstår nyistandsat og i fin stand. På trappenedgang til kælder
under mellembygning ses der afskalninger i puds på trappevanger. Trappenedgang bør eftergås og
afskalninger udbedres.
Der er etableret naturlig ventilation af kælderen under for- og mellembygning i form af svanehalse mod gården. Der ses ingen ventilation af kælder under baghuset. Det anbefales, at der ligeledes etableres naturlig
ventilation af kælder under baghuset.
Cykelkælderen fremstår nyistandsat og i meget god stand. Den øvrige kælder fremstår ligeledes i fin og tør
stand.
Uafskærmet vindueshul til kælder.
side 9
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
03 - Facader/sokkel:
Forbygning:
Gadefacaden er opført med blankmuret overfacade med pudset arkitrav og gesimsbånd mellem 3. og 4. sal. På
1. sal er murværk pudset med refendfuger. Stueetagen er opført med granit. Gadefacaden fremstår i pæn
stand med intakt murværk/puds og intakte fuger uden væsentlige sætningsrevner.
Gårdfacaden er opført med pudset murværk på overfacade og pudset murværk med refendfuger på
underfacaden. Over- og underfacade er adskilt af gesimsbånd. Gårdfacaden fremstår i rimelig god stand med
enkelte revner og afskalninger, især på gesimsbånd, samt revner i brystninger på overfacaden, som tillader
slagregn m.m. at trænge ind i murværket og opfugte konstruktionen samt forvolde frostskader. For at standse
denne opfugtning bør revner og afskalninger udbedres, så der ikke sker yderligere nedbrydning heraf.
Mellembygning:
Gadefacade på forbygningen.
Facaderne på mellembygningen er opført med pudset murværk på overfacade og pudset murværk med
refendfuger på underfacaden. Over- og underfacade er adskilt af gesimsbånd. Facaderne fremstår ligeledes i
rimelig god stand med enkelte revner og afskalninger specielt på gesimsbånd samt revner i brystninger på
overfacaden.
Havehuset:
Facaderne på havehuset er opført med pudset murværk på overfacade og pudset murværk med refendfuger
på underfacaden mod mellembygningen. Over- og underfacade er adskilt af gesimsbånd. På gårdfacaden er
underfacaden opført uden refendfuger. På facaderne ses enkelte revner og afskalninger, som det er tilfældet
på for- og mellembygning.
Generelt:
Sålbænke på alle ejendomme er udført af skifer. Fuger mellem skifersålbænke og vinduer bør eftergås, da
fugen enkelte steder ses at have sluppet, så fugt kan trænge ind i murværket.
Synlige revnedannelser og afskalninger i gesimsbånd mod
gådesiden på forbygning.
Alle facaderne bør i forbindelse med andre stilladskrævende arbejder eftergås, herunder udbedring af
revnedannelser og afskalninger m.v.
side 10
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
På for- og mellembygning samt havehus er der enkelte steder monteret stålaltaner. Det oplyses, at der
indenfor nær fremtid etableres yderligere ca. 10 stk. altaner.
De frie gavle på sidehusene samt havehuset fremstår hhv. som blankt- og pudset murværk. Der kan med
fordel foretages udvendig facadeisolering af gavle. Facadeisoleringen vil kunne medvirke til at reducere
varmeforbruget, samt forebygge/afhjælpe fugtproblemer på gavlvæggene.
Fuge mellem skifersålbænk og vindue har sluppet (Fuge er
udbedret efter besigtigelsen).
Fri gavl på sidehus på Østerbrogade nr. 88.
side 11
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
04 - Vinduer:
Ejendommens vinduer er de oprindelige trævinduer med bundglaslister i træ. Der er monteret Optoglas på
samtlige vinduer mod beboelse. I forbindelse med monteringen af Optoglas, blev vinduesbrystninger isoleret.
Vinduer er umiddelbart malerbehandlet for ca. 5-6 år siden. Mod gadeside i forbygning er der forsatsvinduer i
nederste ramme.
På vinduerne ses der tegn på mindre nedbrydning af malingslaget. Det anbefales, at der foretages en snedkerog malermæssig istandsættelse af alle vinduer inden for nær fremtid, da træværk ellers nedbrydes og
elementernes funktion forringes. Herefter må det forventes, at vinduerne skal males udvendigt og i kant og
fals ca. hvert 5. og 7. år for at sikre en lang levetid.
Vinduer mod erhverv er i varierende type og udseende, men fremstår generelt i pæn stand.
Synlige tegn på mindre nedbrydning af malingslaget på
I trapperum bør det overvejes at montere Optoglas for at minimere varmetabet.
bundkarm.
Alle fuger omkring vinduerne er udført som traditionelle mørtelfuger med bagstopning af værk. Fugerne
fremstår i god stand.
Optoglas monteret på vinduer mod beboelse.
side 12
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
05 - Udvendige døre:
Hovedøre til ejendommens hovedtrapperum er de oprindelige 1-fløjede døre af træ, forsynet med fyldninger
i understykket og med glas i overstykket. Døre til bitrapper samt bagdøre til erhverv er nyere døre af træ,
ligeledes med fyldninger i understykket og hhv. med og uden glas i overstykket.
Dørene fremstår generelt i god stand, dog ses enkelte døre med mindre defekter, som f.eks. nedbrudte
spændstykker. En snedker- og malerbehandling af dørene foreslås i forbindelse med malerbehandling af
vinduerne.
Døre mod erhverv er i varierende type og udseende, men fremstår generelt i pæn stand.
Hoveddør mod Østerbrogade.
Spændstykke lettere nedbrudt.
side 13
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
06 - Trapper:
Hoved- og bitrapper er udført som trætrapper med pudset underside og pudsede og malede vægge og lofter.
Håndlister er henholdsvis lakeret og malet træ, balustre er i malet træ. Vægge er generelt malet i to farver
med adskillelse mellem over- og undervæg. I hovedtrapperum fremstår overfladerne i pæn stand, dog ses
mindre afskalninger i det hvælvede loft i stueetagen på forbygningen. I bitrapperum fremstår overfladerne
generelt med mindre skader og tilsmudsning og bærer generelt præg af slidtage særligt i ganglinje og på
vægge.
Belægning på hovedtrappernes trinflader og reposer ekskl. indgangsreposer i stueetagen er belagt med
linoleum i gråbrune nuancer. På indgangsrepos i stuen på forbygningen er trinfladen belagt med marmor. På
indgangsreposer i mellembygningen og havehuset er trinfladen belagt med terrazzo. Terrazzoen fremstår
med enkelte revner. På bitrapper fremstår trinflader i lakeret træ.
Underside af hovedtrappe er ikke brandisoleret.
Entredørene er udført som massive træfyldningsdøre uden glaspartier.
Hovedtrappe under 88 D er ikke brandisoleret. Dette skal udbedres snarest af hensyn til brandsikring. Øvrige
hovedtrapper bør i samme forbindelse eftergås.
Nederste del af trappeløb på bitrapper er udført i træ. Det anbefales, at trappeløbet udskiftes til støbt
trappeløb, for at mindske risikoen for at fugt fra kældervægge og gulv trænger ind i vanger m.v. og kan
medvirke til dannelse af råd/svamp.
Generelt fremstår hovedtrapper i god stand, mens bitrapper bærer præg af slidtage. Det forventes, at
hovedtrapper skal opfriskes løbende.
Da bitrapper er af sekundær karakter, foreslås istandsættelse på længere sigt.
Nederste del af trappeløb på bitrappe er udført i træ.
side 14
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
07 - Porte og gennemgange:
Adgang til lejlighederne i mellembygningen samt havehuset og gården sker via portgennemgange.
Hovedindgang sker via portgennemgang fra Østerbrogade.
Der er opsat en træport med automatisk åbne- lukkefunktion mod Østerbrogade. Der er ingen porte i de
øvrige gennemgange.
Portgennemgange fremstår med murede og pudset vægge, malet loft og med belægning af densifalt.
I portgennemgang under forbygning ses der afskalninger i puds langs overgang til belægning. Afskalninger er
udbedret efter besigtigelsen.
Det oplyses, at der løbende har været problemer med belægningerne i portgennemgange. Som alternativ til
Afskalning i puds langs overgang til belægning (Afskalning
densifalt, kan der alternativt udlægges ”Condo Cryl Multicoat”, som er en skridsikker og slidstærk belægning,
er udbedret efter besigtigelsen).
Portgennemgang under mellembygningen.
side 15
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
08 - Etageadskillelser:
Etageadskillelserne mellem 1. og 4. sal er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Gulvene er på oversiden beklædt med gulvbrædder og
på undersiden med brædder og puds. Herimellem er indskudsler. Etageadskillelsen fremstår uden væsentlige
revnedannelser.
Etageadskillelse mellem kælder og stue er opført som støbt dæk. Bærejern fremstår generelt i god stand med
mindre rustudblomstringer, som pt. er af kosmetisk betydning.
Etageadskillelsen i badeværelserne er opført med støbte gulve beklædt med fliser. Badeværelsesgulvene er
umiddelbart støbt oven på de eksisterende etagebjælker. Enkelte steder ses et højt trin mellem wc/bad og
entré.
Bærejern i kælder med mindre rustudblomstringer.
Gulve i kælder er udført i beton.
Etageadskillelsen mellem beboelse og loft er ikke isoleret, hvilket bør udføres ved indblæsning af granuleret
mineraluld.
Højt trin mellem wc/bad og entré.
side 16
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
09 - Wc/bad:
Alle lejligheder i for- og mellembygning har eget toilet og bad. I de besigtigede lejligheder fremstår de i
rimelig god stand.
I mellembygning og havehus er der for enkelte lejligheder fælles toilet på bagtrappen. Enkelte steder ses
toilet at være integreret i lejligheden, ved opsætning af væg mellem dør til bagtrappe og toilet.
Vedligeholdelse af badeværelser påhviler den enkelte andelshaver – herunder indhentning af eventuelle
byggetilladelser m.v. fra myndighederne ved eventuelle ombygninger.
Det anbefales, at ejendommen fortsat lader de enkelte andelshavere forestå moderniseringen af
badeværelserne på individuel basis. Dog bør foreningen forestå udskiftning af rustne bærejern. Derudover
bør ejendommen søge om byfornyelsesmidler til etablering af nye wc/bad i de enkelte lejligheder i
Fælles toilet på bagtrappen i havehuset.
havehuset. Ejendomme der mangler toilet inde i boligen er højt prioriteret i forbindelse med uddeling af
byfornyelsesmidler.
Der er i nærværende rapport ikke taget stilling til den tekniske udførelse og om eventuelle ulovligheder af de
enkelte installationer.
Badeværelser er i varierende stand. Modernisering påhviler
den enkelte andelshaver.
side 17
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
10 - Køkkener:
Alle lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. I de besigtigede lejligheder fremstår de generelt i god stand.
Vedligeholdelse af køkkener påhviler den enkelte andelshaver – herunder indhentning af nødvendige godkendelser og eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne.
Det anbefales, at andelshaverne også her efter behov moderniserer/vedligeholder køkkenerne som en individuelforbedring af lejligheden.
Køkkener er i varierende stand. Modernisering påhviler den
enkelte andelshaver.
Køkkener er i varierende stand. Modernisering påhviler den
enkelte andelshaver.
side 18
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
11 - Varmeforsyning:
Ejendommen opvarmes via to anlæg med direkte fjernvarme (varmecentraler). Det ene anlæg er beliggende i
kælderen under forbygningen og forsyner for- og mellembygning. Det andet anlæg er beliggende i kælderen
under havehuset og forsyner havehuset.
Varmecentralerne forsyner endvidere ejendommen med varmt brugsvand via 2 stk. 1.500 liters varmtvandsbeholder fra 1997 og 1998. Beholderne er isoleret og afsluttet med lærred. Varmtvandsbeholdere er uden
elektrolyse. Fremløb på varmt brugsvand ca. 53°, hvilket er acceptabelt for at sikre ca. 45° varmt vand ved
tapstedet. Der ses umiddelbart ingen oplysninger om, hvornår varmtvandsbeholder sidst er blevet renset.
Varmtvandsbeholder bør renses minimum hvert 2. år.
Temperatur på varmt brugsvand reguleres af temperatorventiler (Danfoss AVTB). Dette kan med fordel
ændres til motorstyrede ventiler, som kan kobles på nyere klimastater Danfoss ECL Comfort 210.
Varmecentral under forbygning.
Ved besigtigelse af varmecentralen under forbygningen kunne det konstateres, at der kun var en aktuel
afkøling på fjernvarmesiden på ca. 30 grader. Ved aflæsning af varmeforsyningens energimåler kan den
gennemsnitlige afkøling beregnes til at være ca. 30 grader, hvilket er for lavt, da kravet fra HOFOR er ca.
37 grader.
Centralvarmeanlægget er et 1-stenget radiatoranlæg. Radiatorer er overvejende placeret under vinduer, dog
ses enkelte centralt placeret midt i lejligheden. Radiatorerne er de oprindelige støbejernsradiatorer. For at
afhjælpe problemet med for lav afkøling kan der med fordel monteres strengreguleringsventiler, som sikrer
den korrekte vandmængde til de enkelte stigstrenge/radiatorer.
Radiatorer er forsynet med elektronisk varmefordelingsmålere.
Systemerne til opsamling og videreformidling af data tilbydes løbende i forskellige rabatordninger.
Peter Jahn & Partnere A/S kan foranstalte indhentning af et sådan tilbud efter nærmere aftale.
side 19
Støbejernsradiator.
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Isolering af varmefordelingsrør for radiatorvand er flere steder manglefuld. For at minimere varmetabet bør
isolering eftergås. Derudover bør umalet lærred på isoleret vand- og varmerør samt varmtvandsbeholdere
males, for at beskytte lærred og for at lim ikke udtørres.
Det forventes, at eksisterende rørisolering i kælder indeholder asbest. Såfremt der skal foretages arbejder på
installationer der indeholder asbest, skal der forinden foretages asbestsanering af installationen, hvor asbest
fjernes/indkapsles.
Afspærringsventil på centralvarmeanlæg.
Varmecentral under havehus.
side 20
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
12 - Afløb:
Ejendommen er forsynet med nyere faldstammer/afløbsrør i køkken og i wc/bad (dimension Ø110 mm). Afløbsinstallationen er udført i hhv. støbejernsrør og i rustfrit stål med udluftning over tag.
Det oplyses, at der fortsat mangler udskiftning af faldstammer i 2-3 opgange.
I kælder er faldstammer tilsluttet kloak og føres via kloakledninger til samlebrønde, hvorfra vandet ledes til
den offentlige kloak på Østerbrogade.
Faldstammer er i kælder forsynet med renselemme og med rottestop (”gravid kone”).
Hvor faldstammer føres igennem etageadskillelsen i kælder, ses brandtætning generelt at være mangelfuld.
Brandtætning bør eftergås af hensyn til brandsikring.
Nye faldstammer udført i hhv. støbejernsrør og rustfrit stål.
Løsning med afløb i plastik bør ændres til stål/jern.
Ved besigtigelsen registreres der afløbsinstallationer i kælder udført i plastik. Dette bør udskiftes til type af
jern, da rotter ellers kan gnave sig igennem og få adgang til ejendommen. Derudover ses der i kælderrum
under havehuset et gulvafløb uden vandudtag i rummet. Der bør enten etableres vandudtag eller blænding af
gulvafløb, da gulvafløb ellers er overflødigt og kan medføre unødig risiko for vandskade, lugtgener og rotter.
Det anbefales at fortsætte den løbende udskiftning af faldstammer fra kælder til tag.
Manglefuld brandtætning omkring rørgennemføringer i
etageadskillelsen.
side 21
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
13 - Kloak:
Idet der ikke er foretaget en kloak tv-inspektion, har vi ikke kunne beskrive konstruktionen og stand af
afløbsledninger, da disse er gemt under bygningen og i jorden.
Der er for ca. 2 år siden foretaget en total udskiftning af ejendommens kloakledninger i forreste gård.
Kloakledninger i mellemste gård er skiftet for ca. 6-7 år siden, mens havegården er skiftet for ca. 10 år siden.
Kloakledninger er skiftet i forbindelse med etablering af nye gårdanlæg i de respektive gårde.
Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige udgifter til kloak udover almindelig løbende vedligeholdelse.
Ny pumpebrønd placeret i cykelkælder.
Ny tørbrønd ved nedgang til cykelkælder.
side 22
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
14 - Vandinstallationer:
Ejendommen er forsynet med koldt brugsvand fra kommunalt vandstik samt varmt brugsvand med cirkulation fra varmtvandsbeholder i varmecentral. Vandforbrug i ejendommen afregnes efter vandforsyningens hovedmåler på koldtvandsstik. For registrering af varmtvandsforbrug er der installeret bi-måler på koldtvandstilslutning.
Fordelingsledninger for det kolde brugsvand er ført i kældergulv og jord.
Eksisterende vandinstallationer er udført i galvaniseret stålrør. Der er løbende foretaget udskiftning af
installationerne til rustfri stålrør med pressamlinger. I kælder ses fortsat enkelte eksisterende
vandinstallationer i galvaniseret stål. Det oplyses, at der fortsat mangler at blive skiftet vandinstallationer i
2-3 opgange. Det anbefales at fortsætte den partielle udskiftning af vandrør i forbindelse med den løbende
udskiftning af faldstammer for at minimere udgifterne.
Nye vandinstallationer udført i rustfri stålrør.
Afgreninger på stigestrenge forsyner, via fordelings- og koblingsledninger, tapsteder i køkkener og badeværelser. For regulering af brugsvandscirkulation er der monteret statiske STA-D strengreguleringsventiler på
stigestrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder.
Cirkulationspumpe for brugsvandscirkulation i varmecentral under forbygning er en ældre Smedegaardpumpe, Varia 75 (150 W). Pumpe kan med fordel udskiftes til energibesparende Grundfos Alpha2 pumpe. I
varmecentral under baghuset bemærkes det, at der er anvendt en pumpe for centralvarme på brugsvand.
Rørinstallationer i kælder er isoleret. Ventiler er ikke isoleret. I forbindelse med udskiftning af rør og ventiler
er isolering ikke blevet retableret. For at minimere varmetabet bør isolering eftergås og udbedres.
Det forventes, at eksisterende rørisolering i kælder indeholder asbest. Såfremt der skal foretages arbejder på
installationer der indeholder asbest, skal der forinden foretages asbestsanering af installationen, hvor asbest
fjernes/indkapsles.
side 23
Eksisterende vandinstallationer udført i galvaniseret stålrør.
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
15 - Gasinstallationer:
Ejendommen er tilsluttet gasnettet, til forsyning af gaskomfurer i lejlighederne. For afregning af gasforbrug er
der installeret gasforsyningsmålere i lejligheder (vedligeholdelsespligt påhviler ikke ejendommen).
Gasinstallationen fremstår i god stand.
Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne ud over almindelig løbende vedligeholdelse.
Gaskomfur.
Gasmåler.
side 24
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
16 - Ventilation:
Alle lejligheder er forsynet med kanaler for naturlig ventilation på badeværelser, der afsluttes i
udluftningshætter på tag.
Der er etableret mekanisk kontroludsugnings- og ventilationsanlæg med aftræk fra køkkener og
badeværelser via skorstene. Kanalerne afsluttes ligeledes i udluftningshætter på tag.
Det anbefales, at ventilationskanaler renses, så der sikres optimal ventilation/sug i kanalerne.
Ventilationsrør fremstår i god stand med intakt isolering.
Ventilation af boligen er nødvendig for at sikre et sundt indeklima, hvor særligt fugtig luft (tørring af tøj, bad,
madlavning m.v.) kan transporteres ud af lejlighederne, således at risikoen for dannelse af skimmelsvamp mv.
Ventilationsanlæg for mekanisk udsugning på loft i
nedsættes.
havehuset.
Aftræk for ventilation på badeværelse.
side 25
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
17 - Elinstallationer:
Ejendommens elektriske installationer består dels af stærkstrømsinstallationer (230-400V) og svagstrømsinstallationer (porttelefon, tv-kabler, PDS kabling, telefonikabler m.v.). Overordnet set skelnes der i rapporten
her mellem installationer i lejligheder, dvs. fra målertavle (stærkstrøm)/hovedstik (bredbånd m.v.) og fælles
installationer. Installationerne i lejlighederne påhviler den enkelte andelshaver at vedligeholde og opretholde
lovligheden af, hvorfor disse installationer ikke er omtalt.
I de besigtigede lejligheder er der opsat fejlstrømsrelæ i henhold til gældende lovkrav. Fra medio 2008 er det
et lovkrav, at der skal være installeret HPFI-relæ i den enkelte lejlighed (såfremt der ikke er etableret et HFIrelæ i forvejen).
Der er dørtelefon ved gadedørene til samtlige lejligheder. Telefonanlægget er et traditionelt samtaleanlæg
med mulighed for åbning af gadedøre ved deaktivering af el-blik i lås.
Dørtelefon.
Udvendigt over hoveddøre på Østerbrogade nr. 88-90 er der i dag ingen orienteringslamper, og hoveddørene
oplyses alene fra den eksisterende gadebelysning. Over øvrige hoveddøre er der orienteringsbelysning i form
af lamper placeret på facaden over dørene. Udebelysning er styret af skumringsrelæ.
Belysning af trapperum er udført ved 1 lampetype. Belysning er styret af relæ. Antal, placering og styring
vurderes at være tilstrækkelig i forhold til nutidens lyskrav. Såfremt det er monteret glødepærer i lamperne,
kan disse med fordel udskiftes til energibesparende LED-pærer.
Andelshaverne kan fremover efter behov udvide elinstallationerne som en individuel forbedring af
lejligheden.
De fælles elinstallationer fremstår generelt i rimelig god stand, men skal løbende efterses og repareres.
Gruppetavle og måler.
Der forventes ikke større udgifter i forbindelse med elinstallationer i ejendommens fælles arealer, ud over
almindelig løbende vedligeholdelse.
side 26
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
18 - Øvrige:
Der er etableret vaskeri i stueetagen på mellembygningen. Adgang sker via dør i portgennemgang. Vaskerier
er moderne med 3 vaskemaskiner og 2 tørretumbler af fabrikat Miele.
side 27
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
19 - Private friarealer:
Der er for ca. 2 år siden etableret nyt gårdanlæg i forreste gård. Belægning i mellemste gård er skiftet for ca.
6-7 år siden, mens havegården er skiftet for ca. 10 år siden.
Gårdene anvendes til ophold for beboerne, cykelparkering og affaldsbeholdere. Gårdbelægningen er
betonfliser i rødmix. Gårdbelægningen er i god stand med behørigt fald bort fra bygningen og hen mod
overfladebrønde.
I den forreste gård er der etableret overdækket skur til opbevaring af affaldscontainere. I de øvrige gårde er
der etableret legeplads.
Der forventes ikke udgifter i forbindelse med private friarealer ud over almindelig løbende vedligeholdelse.
Mellemste gård.
Forreste gård.
side 28
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
20 - Byggeplads/stillads:
Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder, der involverer flere håndværkere, skal der afsættes
et beløb til etablering af byggeplads og skurforhold.
For arbejder på tag, vinduer og facader er det nødvendigt at opstille stillads.
Disse udgifter fremgår separat i den økonomiske oversigt.
side 29
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Bæredygtigt byggeri
Generelt:
Energibesparende tiltag
Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og
mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand.
Der sker i øjeblikket rigtigt meget indenfor bæredygtig renovering af bygninger og ressourcebesparende
foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over,
hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer.
Links om energibesparelse m.v.
Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration:
Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om
mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os,
Mindre varmeforbrug
Fjernvarmekonvertering: Ved at konvertere til fjernvarme sparer man op til 24 % på CO2 udledningen, da
vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om
fremtidssikring af jeres ejendom
fjernvarme primært foregår ved affaldsafbrænding.
Solfangere: Kan dække op mod 60-70 % af en families varmtvandsforbrug. Solfangere koster 3.000-6.000
2
kr./m solfanger installeret.
Generelt:
www.femsek.dk
www.ens.dk
Mindre vandforbrug
www.energiforskning.dk
Vandhaner: En dryppende vandhane kan koste over 1.000 kr. i vand om året.
Toiletter: Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. 4.000 kr. ekstra i vand om
www.energitjenesten.dk
www.natur-energi.dk
året.
www.goenergi.dk
Energiproduktion
Solceller: Ved opsætning af solceller kan man ved en investering på ca. 300.000 kr. producere 14.000 kWh
om året og få opsat 60 solcellepaneler på taget. Ved et ”her og nu” forbrug på 40 % bliver
For Københavns Kommune:
www.hofor.dk
www.kk.dk
tilbagebetalingstiden 14 år.
Mindre elforbrug
Cirkulationspumper: Nye A-pumper er 4-5 gange så effektive som gamle pumper, og sparer derved 4-5
gange på energiforbruget til pumperne.
side 30
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Hvidevarer: Ved udskiftning af hårde hvidevarer til energiklasse A++ bruges halvt så meget energi til den
nye hvidevare ift. hvidevarer der er 10 år eller ældre.
Belysning: Ved udskiftning af gamle belysningssystemer til nye med LED kan der spares 40-75 % på
elforbruget til belysning, med en simpel tilbagebetalingstid på under 4 år.
Elsparemuligheder: Styrring af stikkontakter og elforbrug gennem kontrollede timerfunktioner. Sørger for at
alt slukkes, når det ikke har været brugt i kort tid.
Belysning: Bevægelsessensorer i opgange, vaskerier og kældre kan reducere energiforbruget til belysning
med 20-50 %.
Genbrug og sortering
Regnvand: Opsamling og brug af regnvand fra tage til toiletskyl eller i vaskeri.
Affaldssortering: Implementering af hensigtsmæssig affaldssortering i flere kategorier: madaffald, plast,
aviser og blade, pap, glas, metal, træ, møbler mm.
Gårdmiljø: Etablering af grønne gårdmiljøer med plads til lej, affald, cykler, planter og hyggeområder.
side 31
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Støttemuligheder
Der ses en oplagt mulighed for at søge støtte om bygningsfornyelse, idet ejendommen mangler toilet i
boligen, hvilket er et af kriterierne fra Københavns Kommune for at opnå støtte. Derudover er der mulighed
for at søge støtte til forbedring af de energimæssige forbedringer, der er nævnt i energimærkningsrapporten.
Københavns Kommune har, i overensstemmelse med kommunens Boligpolitiske strategi 2009, En bæredygtig
strategi for bygnings- og gårdfornyelser 2009-2013 og Københavns Kommunes Klimaplan, hvis mål er en
CO2-neutral hovedstad i 2025, fastsat følgende kriterier og prioriteringer i forbindelse med ansøgning om
støttet til bygningsfornyelse:
Links om støttemuligheder
Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om
Generelt:
Bygningsfornyelsen skal styrke den sociale, økonomiske og miljømæssige bæredygtighed og bidrage til
muligheder for støtte:
bevarelse af mangfoldighed i beboersammensætningen.
Kommunen lægger vægt på, at ejendommene bliver såvel tidssvarende som fremtidssikrede og kan bidrage
www.hofor.dk
www.kk.dk
til forbedring af beboernes livskvalitet.
Ejendomme, der opfylder én eller flere af nedenstående kriterier kan blive udvalgt til støtte*:
-
Ejendomme uanset ejerforhold, der mangler toilet i boligen og/eller fjernvarme.
-
Private udlejningsejendomme, der mangler fjernvarme eller bad inde i boligen.
-
Ejendomme uanset ejerforhold, opført før 1950, der er væsentligt nedslidt.
-
Ejendomme uanset alder og ejerforhold med væsentlige energimæssige mangler i henhold til
-
Ejendomme uanset ejerforhold, der ønsker at gennemføre projekter med bæredygtige tiltag, der har
energimærkningsrapport.
demonstrationsværdi i forhold til byfornyelsesindsatsen.
* Almene boliger kan ikke modtage støtte.
side 32
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
De indkomne ansøgninger vil blive prioriteret ud fra følgende hensyn:
-
Ejendomme, der mangler toilet inde i boligen og/eller fjernvarme vil blive prioriteret højst. Af kommunens
ca. 295.000 boliger udgør antallet af boliger med udeliggende toilet ca. 4.600.
-
Kommunen prioriterer ligeledes ansøgninger, der indeholder tiltag, der medvirker til at nedbringe
ejendommens energiforbrug og CO2-udledning i forbindelse med byfornyelsesprojektet.
-
Kommunen vil herudover prioritere ansøgninger fra ejendomme beliggende i de udpegede
indsatsområder: områdefornyelser, tidligere kvarterløftområder og udsatte byområder. I Københavns
Kommune findes en række udsatte byområder, der oplever stigende sociale problemer, fysisk nedslidning
og utidssvarende boligforhold. Kommunen vil gennem en målrettet indsats løfte disse områder.
Byfornyelsesindsatsen supplerer denne indsats og styrker derved den helhedsorienterede indsats.
Områdefornyelse er Københavns Kommunes ramme omkring den tidsbegrænsede støtte til fornyelse af
nedslidte byområder med store sociale problemer. Målet er at sætte en positiv udvikling i gang. Støtten kan
bruges til at forny gader og veje, torve og pladser og ikke mindst til at sætte sociale eller kulturelle aktiviteter
i gang. En forudsætning for støtten er, at lokalområdets interessenter inddrages i planlægningen og
gennemførelsen af indsatsen. Ved at inddrage de private kompetencer og midler tidligt i processen sikres en
fortsat udvikling i området – også efter at de offentlige investeringer ophører.
Projekterne løber over en 6-årig periode. Københavns Kommune har tidligere afsluttet projekter i
Holmbladsgade, Kgs. Enghave, Femkanten, Nordvest, Nørrebro Park, Mimersgade og Øresundsvej.
Med støtte fra Socialministeriet er der på nuværende tidspunkt disse igangværende projekter:
-
Områdefornyelsen Centrale Vesterbro påbegyndt i 2011 og afsluttes i 2017.
-
Områdeløft i Sundholmskvarteret - påbegyndt i 2008 og afsluttes i 2014.
-
Områdefornyelsen i Gl. Valby - påbegyndt i 2009 og afsluttes i 2015.
-
Områdefornyelsen i Husum - påbegyndt i 2009 og afsluttes i 2015.
-
Områdefornyelsen i Skt. Kjelds Kvarter - påbegyndt i 2010 og afsluttes i 2016.
side 33
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Disse fem områdefornyelser er organiseret af Københavns Kommune og styres af et lokalt sekretariat i hvert
projekt. Du kan se projekternes egne hjemmesider og læse mere om Københavns områdebaserede indsatser.
Herudover er der områdefornyelser i Spydspidsen og i området omkring Guldbergsgades Skole, som SBS
organiserer i samarbejde med Københavns Kommune.
Kommende områdeløft er i henhold til oplysninger fra Københavns Kommune i 2012
Fuglekvarteret/Nørrebro (Hulgårdsvej, Frederikssundsvej, Ndr. Fasanvej, Hillerødgade).
Tilskud til vandbesparende foranstaltninger
Alle boligforeninger i Københavns Kommune kan søge om tilskud hos HOFOR til opsætning af individuelle
vandmålere og vandbesparende toiletter. Tilskuddet beløber sig op til maksimalt kr. 1.000 pr. lejlighed til
henholdsvis målere og toiletter, i alt kr. 2.000. For at få tilskud skal en vandsparerådgiver fra HOFOR have
vurderet, om vandforbruget i jeres ejendom er så højt, at I kan få tilskud. Der kan søges om tilskud hele året.
side 34
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Byggesagens udgifter
I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over
håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i vedligeholdelsesplanen er
anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 1215 % til byggeteknisk rådgivning samt 25 % til moms. Udgifter til administrative omkostninger (såsom
finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.) tillægges efterfølgende af advokat/administrator.
Hvordan regnes det hele med?
Hvad dækker byggeteknisk rådgivning?
Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og
- Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov.
administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og
- Udarbejdelse af forprojekt.
behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige
- Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale.
omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger
- Indhentning af underhåndsbud.
og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning.
- Vurdering af tilbud.
- Byggestyring og koordinering af entreprenører.
Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for
- Tilsyn med arbejdets udførelse.
at foretage beregning af låneomkostninger, forsikrings-
- Afholdelse af byggemøder.
omkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt
- Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v.
eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens
- Afslutning og mangelgennemgang.
gennemførelse. Administrator foretager typisk også en
- Diverse forhandlinger med myndigheder.
konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis.
- Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes.
Rådgivning vil beløbe sig til ca. 10-13 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes
Det færdige budgettet benyttes som grundlag for vedtagelse af
projektet ved en besluttende generalforsamling.
omfang og karakter.
Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr.
5-15.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v.
side 35
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
Vedligeholdelsesplanen
Vedligeholdelsesplanen er en økonomisk oversigt over hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de
enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er
prioriteret med A, B og C.
Alle arbejder er prissat overslagsmæssigt og prisen er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede
håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift.
Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning.
Foranstaltninger
Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres
Hver bygningsdel gives en eller flere karakterer eller et karakterspænd, som angiver den overordnede stand
for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader.
Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal
for bygningsdelen som helhed.
udføres for at opretholde bygningens stand.
Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for
ejendommens stand og som er mere af kosmetiske art eller som
er ”nice to have”.
Karakterskala
Karakter: 1, 2 og 3 gives, når bygningsdelen er i god stand, og
der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller
istandsættelsesarbejder.
Karakter: 4, 5 og 6 gives, hvor bygningsdelen er i middel stand
(lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller
istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og
for at vedligeholde til acceptabel stand.
Karakter: 7, 8 og 9 gives, hvor bygningsdele er i en dårlig
stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at
egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er
nødvendige.
side 36
PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE
AB Rosenlund– SAGNR. 13.3478.40
BBR oplysninger og forsikringsforhold
Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse jf. oplysninger fra www.boligejer.dk d. 10/9 2013.
-
Opførelsestidspunkt
1906
-
Ejendomsnummer
667197
-
Matrikelnummer
3948
-
Ejerlav
-
Bebygget areal for bygningen
1313 m2
-
Samlet boligareal
5764 m2
-
Antal beboelseslejligheder
56 stk.
-
Samlet erhvervsareal
1135 m2
-
Antal erhvervslejemål
4 stk.
Hvad er forsikret?
Ejendommen ses at være forsikret hos Gjensidige Forsikring. Iht.
Udenbys Klædebo Kvarter, København
den udleverede police fremgår det, at ejendommen er dækket
for:
- Brand
- Anden bygningsbeskadigelse
- Svamp- og insekt
- Elskade
- Stikledning og rørskade
- Bestyrelsesansvarsdækning
- Kommunikationsanlægsdækning
- Udvidet huslejetabsdækning
- Udvidet låseomstillingsdækning
BBR-oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til www.boligejer.dk, hvor dagsaktuel BBRejermeddelelse kan fremskaffes.
Det bemærkes, at Peter Jahn & Partnere A/S ikke yder
forsikringsrådgivning. Foreningen henvises til daglig
administrator eller assurandør.
side 37
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Vedligeholdelsesplan 2014
Bygningsdel
01 - Tag
Karakter 5 - 6
Renovering af tag
Foranstaltning
AB Rosenlund 13.3479.40
Prioritet
TKr.
Levetid
Eftergang og renovering af
tagbeklædning ved udskiftning af
defekte skiferplader, fastgørelse af løse
skiferplader. Eftergang af
inddækninger. Istandsættelse af
brandkamme. Der foretages en større
renovering samtidig med maling af
vinduer for at minimere udgiften til
stillads. (Der er afsat kr. 600.000 til
forudgående og efterfølgende
renovering). Pris inkl. lift.
Se bilag for angivelse af hvilke
tagflader, der forventes renoveret
hvornår
A
1.100
15-20 år
Alternativ.
Udskiftning af tag
Tagbeklædning udskiftes. Nyt fast
undertag. Spær oprettes. Nye lægter og
afstandslister. Nye tagrender og nedløb.
Nye inddækninger. Nye tagvinduer
(Velux) - ca. 50 stk. Tagbeklædning af
naturskifer. Pris ekskl. stillads.
C
50005300
50-60 år
Omfugning af
skorstene
Udkradsning og omfugning af defekte
fuger på skorstene, samt udskiftning af
forskælling. Pris er inkl. lift
B
100
20-30 år
Løbende
vedligeholdelse
Tagrender, nedløb og inddækninger
gennemgås og renses hvert 2. år fra lift.
Pris er inkl. lift.
A
150
-
Eftergang af trappenedgange for
sætningsrevner og afslaninger på
trappevanger m.v.
B
30
-
02 - Kælder og
fundament
Karakter 4-6
Eftergang af
trappenedgange
2014
200
2015
2016
2017
2018
500
2019
2020
200
2021
2022
200
100
30
30
30
30
Side 1
30
30
2023
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
Prioritet
TKr.
Levetid
Alternativ.
Opbankning af kældetrappe og
Fjernelse af
tilmuring af døhul.
kældertrappe ved nr.
88C
C
30
Forbedring af
ventilation
Etablering af 8 stk. "svanehalse" for
naturlig ventilation af kælder i
baghuset.
B
100
Eftergang af
kældervægge
Eftergang af kældervægge ved
afhugning af løstsiddende puds,
udkradsning og omfugning af dårlige
fuger. Ompudsning af kældervægge
med saneringspuds, som tillader
mursalte at trænge igennem (anslået
100 m²).
C
60
-
Eftergang af facader
Eftergang af samtlige facader
omfattende reparation af
sætningsrevner, gennemgående revner
i gesimser, afskallet murværk og
nedbrudte fuger m.v.
A
750
-
Isolering af fri gavle
Udvendig facadeisolering af frie gavle
med ca. 125 mm mineraluld, som
afdækkes med puds (anslået 900 m²).
C
1.0001.100
Istandsættelse af vinduer snedker- og
malermæssigt. Istandsættelsen bør
omfatte speciel vedligeholdelse
udvendigt og i kant og fals.
A
70
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-
20-30 år
100
03 - Facader/sokkel
Karakter 4-5
04 - Vinduer
Karakter 3-4
Vinduer mod gade,
renovering
250
50-60 år
7-10 år
70
Side 2
250
250
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Vinduer mod gård,
renovering
Foranstaltning
Istandsættelse af vinduer og altandøre
snedker- og malermæssigt.
Istandsættelsen bør omfatte speciel
vedligeholdelse udvendigt og i kant og
fals.
Prioritet
A
TKr.
16501700
Levetid
7-10 år
2014
2015
2016
550
2017
2018
2019
550
2020
2021
2022
2023
550
05 - Udvendige døre
Karakter 3-4
Hoveddøre,
renovering
Snedker- og malermæssig eftergang af
døre i forbindelse med malerbehandling
af vinduer for at bevare den fine stand.
A
80
4-5 år
40
40
Bitrappedøre,
renovering
Snedker- og malermæssig eftergang af
døre.
A
80
4-5 år
40
40
Løbende eftergang af hoved- og
bitrapper ved malerbehabdling af
vægge, lofter, underside af trappeløb og
reposer inkl. maling af træværk.
A
150
-
75
Hovedtrapper,
renovering
Istandsættelse af hovedtrapperum ved
pudsreparation af vægge og lofter,
spartling og opsætning af glasfilt samt
malerbehandling inkl.
maling af træværk og entrédøre mod
lejligheder.
B
9001100
Indgangsrepos
Reparation af terrazzobelægning/
marmorbelægning på indgangsrepos.
Skøn.
B
60
Gulvbelægning
Udskiftning af linoleumsbelægning på
hovedtrapper.
B
550
06 - Trapperum
Karakter 4-6
Løbende
vedligeholdelse af
hoved- og bitrapper
15-20 år
75
1.100
-
30
25-30 år
30
550
Side 3
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
Bitrapper, renovering Istandsættelse af bitrapperum ved
pudsreparation af vægge og lofter,
spartling og opsætning af glasfilt samt
malerbehandling inkl. maling af
træværk. Renoveringen kan alt
afhængit af ambitionsniveau variere
mellem 70.000 kr. - 90.000 kr. ekskl.
moms pr. trappe.
Prioritet
C
TKr.
700-800
Levetid
25-30 år
Etablering af støbt
trappeløb til kælder
Støbning af nye trappeløb på nederste
del af bitrapper.
B
300
50-60 år
Brandsikring af
hovedrtapper
Brandsikring af hovedtrapper i kælder
med gips eller lignende.
A
100
25-30 år
C
80
10-15 år
A
180
07 - Port og
gennemgange
Karakter 3-4
Overfladebehandling Overfladebehandling af belægninger af
af belægninger af
Densifalt i portgennemgange.
Densifalt
08 Etageadskillelser
Karakter 6-7
Etagedæk mod
spidsloft,
efterisolering
Efterisolering af hele etageadskillelsen
mod tagrum med mineraluldsgranulat.
09 - Wc/bad
Karakter 3-4
Ingen fælles foranstaltninger
10 - Køkken
Karakter 3-4
Ingen fælles foranstaltninger
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
300
100
80
-
180
Side 4
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
11 Varmeforsyning
Karakter 5-6
Installering af
Installering af varmeveksler, ny
varmeveksler i begge cirkulationspumpe (kun under
varmecentraler
forbygning), nye motroventiler som
tilsluttes eksisterende Danfossregulator (automatisk). Derudover
fjernes overflødige rørinstallationer.
Prioritet
TKr.
Levetid
A
400
Rådighedsbeløb,
asbestsanering i
varmecentral
Asbestsanering af installationer i
varmecentral. Afsat beløb.
A
50
Nye
strengreguleringsventiler
Montering af dynamiske
strengreguleringsventiler, som efter
beregnet forindstilling sikrer den
korrekte vandmængde til de enkelte
stigestrenge, såfremt der er et vist
minimum differenstryk tilstede ved den
fjerneste ventil.
A
200
Rådighedsbeløb.
Beregning og
indregulering
Der skal påregnes rådighedsbeløb til
beregning og indregulering af nye
ventiler.
A
Nyt varmeanlæg,
2-strengs
Udskiftning af nuværende 1-strenget
varmeanlæg til nyt 2-strenget
varmeanlæg. Eksisterende
hovedledninger, stigestrenge,
radiatorer m.v. nedtages og fjernes. Der
foretages isolering af brystninger. Nye
hovedledninger i kælder for varme
frem og varme retur med tilslutning til
varmecentral, nye stigestrenge med
FlowCon strengreguleringsventiler, nye
radiatorer, isolering af
varmeinstallationer i uopvarmede
områder og nødvendig tømrer- og
murerretablering. Der foretages ikke
malerretablering.
C
20
1.6001.800
2014
25-30 år
2015
400
-
50
20-25 år
200
-
20
40-50 år
Side 5
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
Prioritet
TKr.
Levetid
2014
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
A
20
Det anbefales, at man fortsat foretager
partielt udskiftning af faldstammer.
B
210
50-60 år
30
30
30
30
30
30
30
Retableringsarbejdev I forbindelse med udskiftning af
ed udskiftning af
faldstammer skal der regnes med en
faldstammer
væsentlig udgift til reparation efter
nedtagning af rør og genopsætning af
nye, herunder følgearbejder på
rørkasser, reparation af gulvklinker,
vådrumsmembraner m.v.
Erfaringsmæssigt skal der regnes med
ca. kr. 4.-7.000 ekskl. moms pr.
lejlighed. Pris ved udskiftning af 3 stk.
B
140
-
20
20
20
20
20
20
20
Eftergang af brandtætning omkring
rørgennemføringer i etageadskillelsen i
kælder. Skøn.
A
20
-
Rensning af sandfangsbrønde bør
foretages hvert år. Inkl. spuling af
ledninger. Beløb indeholdt i alm.
løbende vedligeholdelse.
A
Tv-inspektion bør foretages ca. hvert
10. år af drifts- og forsikringsmæssige
hensyn.
A
Eftergang af isolering Eftergang af rørisolering i
fællesområder, maling af umalet lærred
og opmærkning af installationer
(anslået 50 m).
12 - Afløb
Karakter 3-6
Løbende udskiftning
af faldstammer
Eftergang af
brandtætning
omkring
rørgennemføringer
13 - Kloak
Karakter ...-…
Vedligeholdelse af
kloak
Tv-inspektion
-
2015
20
20
-
50
-
50
Side 6
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
14 Vandinstallation
Karakter 3-6
Løbende udskiftning
Foranstaltning
Prioritet
TKr.
Levetid
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Det anbefales at man fortsat foretager
partiel udskiftning af stigestrenge til ny
installation udført i rustfrit stålrør.
Arbejdet forventes udført samtidig med
udskiftning af faldstammer. Udgift til
retablering er medregnet under pkt. 12 Afløb. Pris ved udskiftning af 3 stk. fra
kælder til 4. sal.
B
90
30 år
30
30
30
30
30
30
30
Nye
strengreguleringsventiler
For at sikre, at kortest mulig ventetid
for korrekt varmtvandstemperatur ved
tapsteder i lejlighederne opnås, skal der
monteres strengreguleringsventiler på
samtlige varmtvandsstrenge ved
tilslutning til cirkulationsledning i
kælder.
A
45
15-20 år
15
15
15
15
15
15
15
Forbedring. Ny
cirkulationspumpe
Cirkulationspumpe for
brugsvandscirkulation i varmecentral
under forbygning bør skiftes til
elektronisk reguleret udgave som
Grundfos Alpha2.
A
15
15-20 år
15
A
15
-
15
Forbedring.
For at nedsætte varmetabet bør
Eftergang af isolering isoleringen på vandinstallationerne i
fælles områder eftergås, således at alle
rør/ventiler er isolerede (anslået 50 m).
Side 7
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
Prioritet
TKr.
Levetid
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
15 - Gasinstallation
Karakter 3-4
Vedligeholdelse af
gasrør
Det anbefales, at der løbende foretages
kontrol af installationen og at evt.
korroderede rør afrenses og
malerbehandles. Beløb indeholdt i alm.
løbende vedligeholdelse.
A
Kanalerne bør eftergås og renses, så
deres funktion igen bliver optimal.
Rensningen er en specielopgave, som
kun bør udføres af firmaer med stor
erfaring på området, idet snavset i
kanalerne ellers kan forvolde stor skade
på bygningsdele og inventar. En
effektiv rensning kræver, at der er fri
adgang til alle kanalåbninger i
lejligheder, hvilket indebærer, at
eventuelle nedhængte lofter skal
delvist nedtages.
A
40
8-10 år
Der afsættes rådighedsbeløb til
reparation af motor og diverse
automatik på ventilationsanlæg. Afsat
beløb.
B
30
-
17 - El/svagstrøm
Karakter 3-4
Vedligeholdelse af
elinstallationer
Beløb indeholdt i alm. løbende
vedligeholdelse.
A
LED-belysning inkl.
sensor i trapperum
Etablering af energibesparende LEDbelysning med sensor i trapperum.
C
16 - Ventilation
Karakter 3-4
Rensning af kanaler
Rådighedsbeløb til
vedligeholdelse af
motor og diverse
automatik på
ventilationsanlæg
-
40
10
-
100
-
Side 8
10
10
2023
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
18 - Øvrige
bygningsdele
Karakter 3-4
Rådighedsbeløb til
Der afsættes rådighedsbeløb til
udskiftning af
udskiftning/fornyelse af vaskemaskiner
vaskemaskiner m.v. i og tørretumblere. Skøn.
vaskeri
Prioritet
C
TKr.
Levetid
90
-
19 - Private
friarealer
Karakter 2-3
Almindelig løbende
vedligeholdelse
Ingen foranstaltninger
Beløb indeholdt i alm. løbende
vedligeholdelse.
A
20 - Stillads
Stillads mod gade og gård til tag, facade,
vinduer, byggeplads, affaldshåndtering,
rengøring m.v.
C
1.7001.800
-
Overdækning
C
9001000
-
Byggepladsomkostninger.
-
5%
-
20 - Byggeplads
2014
2015
2016
2017
2018
30
Håndværkeromkost
ninger, ekskl. moms.
2019
2020
2021
30
2022
2023
30
18
36
86
15
89
68
6
11
18
65
368
756
1.811
320
1.864
1.423
131
236
383
1.365
Uforudseelige
udgifter
Afsat beløb til uforudseelige udgifter
ved gennemførelse af byggesagen.
-
10%
-
37
76
181
32
186
142
13
24
38
137
Byggeteknisk
rådgivning
Udarbejdelse af budget og forprojekt,
projektmateriale, licitation, vurdering af
tilbud, byggestyring, tilsyn, kontrol af
mangeludbedring, aflevering, 1 års
gennemgang og 5 års syn,
økonomikontrol.
-
15%
-
61
125
299
53
308
235
22
39
63
225
Side 9
PETER JAHN & PARTNERE A/S - BYGNINGSRÅDGIVERE / ARKITEKTER / INGENIØRER
Bygningsdel
Foranstaltning
Prioritet
TKr.
Levetid
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
465
956
2.291
405
2.358
1.800
166
299
485
1.727
116
239
573
101
589
450
42
75
121
432
Byggetekniske omkostninger i alt, inkl. moms.
581
1.195
2.864
506
2.947
2.250
208
374
606
2.158
Afsat beløb til almindelig løbende vedligeholdelse
150
150
150
150
150
150
150
150
150
150
Byggetekniske omkostninger i alt, ekskl. moms.
Moms
25%
Der skal gøres opmærksom på, at nedenstående priser er fra ultimo 2013 priser ekskl. udgifter til finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative
bygherreudgifter.
Peter Jahn & Partnere A/S
Claus Dam/Rune Knudsen
Den 30. april 2014
Side 10