TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus
TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus LAPINKULTA: 6. SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN VIRKISTYS-, PYSÄKÖINTI-, VESI- JA KATUALUEEN, 7. SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN KATUALUEIDEN SEKÄ 9. SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 8 (OSA) JA SIIHEN LIITTYVÄN PUISTO- JA VESIALUEEN ASEMAKAAVAN JA ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 2 ASEMAKAAVAN JA ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 20.10.2015 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee 6. Suensaaren kaupunginosan katu-, puisto- ja pysäköintialuetta sekä 7. Suensaaren kaupunginosan korttelia 1 sekä siihen liittyviä puisto-, vesi- ja katualueita ja 9. Suensaaren kaupunginosan korttelin 8 tonttia 52 (autopaikkojen korttelialue) sekä siihen liittyviä puisto- ja vesialueita. Kaavan nimi Lapinkulta Kaavan tunnus 851 X71 Kaavan päiväys 20.10.2015 Kaavan laatija/ yhdyshenkilö Terttu Ahonen Tornion kaupunki Kaupunkirakenne Suensaarenkatu 4 95400 TORNIO 0505971350 etunimi.sukunimi@tornio.fi Kaavan vireilletulo 15.2.2012 Hyväksymispäivämäärät Ltk KH KV Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1.5 Selostuksen liiteasiakirjat 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 2. TIIVISTELMÄ 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat; päätökset ja selvitykset 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelutarve ja tavoitteet 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen 4.5 Asemakaavan vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA VALTAKUNNALLISET ALUEIDENKÄYTTÖTAVOITTEET 5.1 Kaavan rakenne ja perustelut yleiskaavasta poikkeamiselle 5.1.1 Mitoitus 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.2.1 Yleiskaavan sisältövaatimukset 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Natura-selvitys – tarveharkinta 5.5 Ympäristön häiriötekijät 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus 3 2 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 9 18 18 18 18 18 19 31 33 33 34 34 35 35 35 36 36 37 38 38 39 39 43 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Asemakaavan seurantalomake LIITE 1 Sijaintikartta LIITE 2 Ajantasa-asemakaava LIITE 3 Maa- ja vesialueiden omistus LIITE 4 Rakennettu ympäristö LIITE 5 Vesihuoltoverkko LIITE 6 Asemakaavaehdotus LIITE 6a,b Kaavamerkinnät ja –määräykset LIITE 7 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma LIITE 8 Lapin Kullan kiinteistön alueen ja siellä sijaitsevan lämpökeskus- & toimitilarakennuksen rakennushistoriaselvitys, Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 2015 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Länsi-Lapin maakuntakaava (Lapin liitto, 2003 ja 2010) Tornion Yleiskaava 2021 (Tornio 2010) Arctic Property Oy Tornion Panimo Riskinarviointi (Pöyry Engineering balanced sustainability 21.1.2014) Riskinarvioinnin päivitys (Pöyry Engineering balanced sustainability 21.1.2014) Aluehallintoviraston ympäristöluparatkaisu 5.2.2015 Lapin Kullan tehdasalueen uudelleenkäyttö, Liidea Oy 2011 Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 4 2. TIIVISTELMÄ Kaavamuutoksella muutetaan vanha teollisuusalue ja paikoitusalue asuinkerrostalo-, huvi-, ja viihdepalvelujen ja liikerakennusten sekä toimitilarakennusten korttelialueiksi. Alueen keskivaiheilla on maakunnallisesti arvokas entinen lämpökeskusrakennus, jonka suojelutarve on kaavassa tarkistettu. Kaavoituksella on määritelty Pikisaareen alueet, jonne voidaan osoittaa kevyitä rakennelmia (esim. katteellisia esiintymislavoja, penkkirivejä tms.). Asemakaavasta laaditaan maankäyttö- ja kaavoitussopimus maanomistajan kanssa. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue sijoittuu Saarenpäänkadun ja Tornionjoen välille. Alueella on entisen Lapin kullan teollisuusrakennuksia, joiden osittainen purkutyö on käynnissä. Alueen keskivaiheilla on maakunnallisesti erittäin arvokas entinen lämpökeskusrakennus. Tornionjoen ja teollisuusalueen välisessä puistoalueessa kulkee suosittu koko saaren ympäri vievä ulkoilureitti. Kaavoitettava Pikisaari on kesäisin ahkerassa käytössä eri tapahtumissa ja uimarantana. Kuva 1: Viistokuva kaavoitettavasta alueesta (Foto-Wille 2013) Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 5 Rantaviivaa ei muokata eikä rantaa ruopata. Näin ollen Natura-alueelle kohdistuvia vaikutuksia voidaan pitää vähäisinä, eikä lisäselvityksille TornionMuonionjoen osalta ole tarvetta. Kuva 2: Entinen lämpökeskus- ja toimistorakennus 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kaavoitettava alue sijoittuu asuinalueen keskelle. Alueen eteläpuolella on terveyskeskusalue ja omakotitaloja. Länsi- ja pohjoispuolella on mm. eri seurakuntien rakennuksia ja asuinkerrostaloja. 3.1.4 Maanomistus Kaavoitettavasta alueesta teollisuus- ja paikoitusalue on yksityisomistuksessa, muu alue on kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Länsi-Lapin maakuntakaava Helmikuussa 2003 vahvistetussa Länsi-Lapin seutukaavassa (ja 1.1.2010 Länsi-Lapin maakuntakaavaksi nimetyssä ja maakuntakaavan oikeusvaikutukset saaneessa) suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi (A), joka eteläosastaan rajautuu keskustatoimintojen alueeseen (C). LänsiLapin maakuntakaava on hyväksytty Lapin liiton valtuustossa 26.11.2012. Länsi-Lapin maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 19.2.2014. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 6 Kuva 3: ote Länsi-Lapin maakuntakaavasta merkintöineen ja määräyksineen Suunnittelualue sisältyy myös Perämerenkaaren kehittämisvyöhykkeeseen, kaupunkikehittämisen kohdealueeseen (kk 8500) sekä Tornio-Haaparannan kauppakeskittymän matkailun vetovoima-alueeseen, matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen (mv 8412). Suunnittelualueen itäpuolella sijaitseva Tornionjoki on osoitettu luonnonsuojelualueena Tornionjoki-Muonionjoki (SL 4051). Yleiskaava Tornion yleiskaava 2021 on saanut lainvoiman 1.3.2010 (Kh §57). Yleiskaavassa alue on merkitty teollisuusalueeksi (TY), jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Autopaikkojen korttelialue on yleiskaavassa merkitty lähivirkistysalueeksi (VL). Suojelu – merkintä 175: Alueella sijaitsee maakunnallisesti tai paikallisesti erittäin arvokas, suojeltava rakennuskohde (ent. lämpökeskus). Yleiskaava määrää MRL 41.2 §:n nojalla, Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 7 että arvokkaita rakennuksia ei saa purkaa ilman MRL 127 §:ssä mainittua lupaa. Rakennuksiin tehtävät muutokset on tehtävä erityisellä varovaisuudella ja kunnioituksella alkuperäistä tyyliä kohtaan. Mikäli kohteen arvoa alentavia muutoksia on aiemmin suoritettu, on ne korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä entistämään tai tekemään muulla rakennukseen tai lähiympäristöön sopivalla tavalla. Kuva 4: Ote voimassa olevasta Tornion yleiskaava 2021:sta Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 8 Paikalla on sijainnut Lapin Kullan tehdaskiinteistö, jonka toiminta lopetettiin syksyllä 2010 yleiskaavan voimaan tulon jälkeen. Tämän johdosta yleiskaava on maankäytöltään ko. alueen osalta vanhentunut. Nykyisen maanomistajan tavoitteena on muuttaa asemakaavaa omistamallaan alueella siten, että pohjoisosaan mahdollistetaan asuinkerrostalojen rakentaminen ja eteläosaan elämyskeskuksen toteuttaminen. Muilta osin maanomistajalla on tarkoitus jättää alue ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomaan teollisuus-, varastointi- ja toimitilakäyttöön. Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa 17.1.1997 (302) ja 17.6.2002 (323) vahvistuneet asemakaavat. Asemakaavassa 323 on määritelty teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Alueen rakennusoikeus on 45000 kerrosalaneliömetriä ja rakennusten vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemat +15.00, +22.00 ja +26.00. Asemakaavalla (302) on määritelty teollisuusrakennusten korttelialueen autopaikkojen alue. Kuva 5: Suunnittelualueen ja ympäristön voimassa oleva asemakaavatilanne Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 9 Rakennusjärjestys Tornion kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 10.10.2012. 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat; päätökset ja selvitykset Rakennettavuusselvitys Arctic Property Oy:n toimeksiannosta Pöyry Finland Oy toteutti Tornion Suensaaressa sijaitsevan entisen panimon maaperä- ja pohjavesitutkimukset sekä pilaantuneiden maiden kunnostustarpeen arvioinnin ja arvioinnin kuonan soveltuvuudesta täyttömateriaaliksi v.2014, joka on päivitetty v.2015. Raportin ovat laatineet DI Jari Ruohonen ja FM Anna-Liisa Koskinen. Yhteenveto ”Lapin Kullan kiinteistö koostuu panimokiinteistöstä (851-7-1-11) sekä pysäköintialuekiinteistöstä (851-9-8-52). Alueet omistaa Arctic Property Oy. Kohteen kiinteistöt eivät ole merkitty maaperän tilan tietojärjestelmään mahdollisesti pilaantuneeksi kohteeksi (MATTI-kohde). Maaperä- ja pohjavesitutkimukset tehtiin alueella vuonna 2013. Tutkimusten yhteydessä alueella havaittiin monin paikoin kuonatäyttöä. Tutkimustulosten perusteella maaperässä havaittiin kohonneita öljy- ja kromipitoisuuksia. Koska kromipitoisuuden oletettiin johtuvan kuonasta, tutkittiin kahden näytteen liukoisuus. Testitulosten perusteella täyttömaasta ei liukene kromia tai muita metalleja. PIMA-asetuksessa annetut vertailuarvot soveltuvat öljyn aiheuttaman pilaantuneisuuden arviointiin. Kuonatäytön ja sen sisältämien metallien terveys- ja ympäristöriskin arviointiin ei sovellu perinteinen kynnysarvo/ohjearvovertailu kuonan rakenteen ja sen maarakentamishyödyntämisen vuoksi. Tämän vuoksi riskejä arvioidaan kuonasta tai sen ainesosista tehtyjen selvityksien tulosten perusteella. Riskinarvioinnin perusteella öljylikaantuneisuutta ei ole tarvetta kunnostaa teollisuusalueella. Kun maankäyttö muuttuu asuinrakentamiseen, tulee öljyllä pilaantuneet alueet kunnostaa. Kuonasta ei aiheudu ympäristö- tai terveyshaittoja nykyisessä käytössä tai tulevassa asuinkäytössä. Lapin Kullan kiinteistöä vastaavia kohteita on MeriLapin alueella useita satoja, sillä kuonaa on käytetty maarakentamiseen 1970-luvulta lähtien.” Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 10 Kuva 6: Näytepisteet ”Kohteessa todettiin monin paikoin kohonneita kromipitoisuuksia. Pitoisuudet johtuvat alueelle aikoinaan levitetystä ferrokromikuonasta. Kuona on Outokumpu Chrome Oy rekisteröimä tuote ja sitä on käytetty ja käytetään edelleen monin paikoin tierakenteissa ja rakennusten pohjatäytöissä. Kuona on liukenematon maan kaltainen mineraalipitoinen aine, josta ei liukene haitallisia yhdisteitä. Kuonalla ei ole todettu olevan terveys- tai ympäristövaikutuksia. Edellä mainituista syistä johtuen tarvetta maa-ainekseen rinnastettavan ferrokromikuonan poistolle kiinteistön alueelta ei ole. Sitä voidaan käsitellä muun mineraalimaan tavoin. Alueelle voidaan sijoittaa kerrostaloja tai pienkerrostaloja, sillä kuona maa soveltuu rakennusten perustuksiin, tiealueiden pohjarakenteeksi. Vaikka kuonalla ei ole havaittu olevan terveysvaikutuksia eikä se pölyä, piha-alueella kuonan sekainen täyttö peitetään asfaltilla tai kasvukerroksella. Riskinarvioinnin perusteella öljyllä pilaantuneiden kunnostustarve ei ole välitön, mutta ennen asuinrakentamista alueet kunnostetaan. Myös rakennusjätteellinen maa poistetaan kunnostuksen yhteydessä. Lopulliset kunnostustavoitteet määritetään maaperän kunnostusta varten haettavassa kunnostuspäätöksessä.” Riskiarvioinnit päivitettiin alueen kaavamuutoksen yhteydessä 21.1.2015. Arvioinnin mukaan: ”Yhteenveto terveys- ja ympäristöriskeistä Kuonatäyttö on puhtaan pintatäytön (soraa noin 0,5 m) alapuolella, joka estää kontaktin kuonatäytön kanssa. Kuonan mahdollisia terveys- ja ympäristövaikutuksia voidaan pitää merkityksettöminä, koska kuonassa haitta-aineet ovat Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 11 kulkeutumattomassa muodossa. Lisäksi kuonaa on käytetty jo vuosikymmeniä maarakentamiseen niin maanteillä kuin asuinrakentamisessa eikä terveysja ympäristövaikutuksia ole todettu. Rakennusvaiheessa maaperää kaivetaan, jolloin kuonamassoja voi tulla pintamaahan ja levitä pölyämällä. Itse kuona ei ole pölyävää, mutta siihen sekoittunut maa-aines on hienojakoisempaa. Vaikka kromin terveys- ja ekologisperusteiset enimmäispitoisuudet ylittyvät, ei kuonasta aiheudu haittaa terveydelle tai ympäristölle nykytilanteessa. Kromi on erittäin niukkaliukoista ja se on sitoutunut kuonan rakenteeseen. Kuonan sisältämä kromi ei liukene ja siten kulkeudu maaperässä pohjaveteen tai vesistöihin. Kuonan sisältämät muut tarkastellut aineet, koboltti ja molybdeeni, eivät aiheuta terveys- tai ympäristöhaittaa riskinarvioinnin tulosten perusteella. Jos alueelle rakennetaan, (lapset) alueella oleskelevat ihmiset voivat altistua kromille, jos kuonakerroksen päällä oleva asfaltti tai suojamaa poistetaan. Muilla kuin viherpiha-alueilla kuonaa ei ole tarve poistaa, sillä kuonan sisältämälle kromille ei voi altistua alueilla, joissa täyttö on rakenteiden, asfaltin tai maakerroksen alapuolella. Kromille voi altistua ainoastaan syömällä kuonaa tai hengittämällä siitä mahdollisesti irtoavaa pölyä. Laaditun riskiarvion perusteella kohteessa todetut öljypitoisuudet ovat mahdollinen terveysriski, jos alue tulee asuinkäyttöön. Nykytilanteessa kunnostustarvetta ei ole, koska öljy sijaitsee tiiviin pintakerroksen (asfaltti, betoni) alapuolella. Epävarmuustarkastelu ja lähtötietojen edustavuus Riskinarviointiin ei liity erityisiä epävarmuustekijöitä. Näytepisteiden määrää voidaan pitää riittävänä. Liukoisuustesti on tehty useasta eri näytteestä ja tulokset ovat kaikkien osalta samankaltaiset. Käytetyt kirjallisuuslähteet ovat luotettavia; Suomen ympäristökeskuksen julkaisuja, ympäristöhallinnon ohjeita ja tunnetun ympäristöriskiasiantuntijan laatima riskianalyysi. Laskennalliseen altistuksen arviointiin sisältyvää epävarmuutta on esim. pölyn kiintoaineen määrä ja kiintoaineen kromipitoisuus. Ne on laskelmissa arvioitu huomattavasti todellista tilannetta suuremmiksi, mistä saadaan todellisuutta suurempi altistumismäärä. Todellisessa tilanteessa kulkeutuminen on estynyt täydellisesti, sillä asfaltti tai puhdas maakerros estää kulkeutumisen. Johtopäätökset Kohteessa todettiin monin paikoin kohonneita kromipitoisuuksia. Pitoisuudet johtuvat alueelle aikoinaan levitetystä ferrokromikuonasta. Kuona on nykyisin Outokumpu Chrome Oy rekisteröimä tuote ja käytetään edelleen monin paikoin tierakenteissa ja rakennusten pohjatäytöissä. Kuona on liukenematon maan kaltainen mineraalipitoinen aine, josta ei liukene haitallisia yhdisteitä. Kuonalla ei ole todettu olevan terveys- tai ympäristövaikutuksia. Edellä mainituista syistä johtuen tarvetta maa-ainekseen rinnastettavan ferrokromikuonan Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 12 poistolle kiinteistön alueelta ei ole. Sitä voidaan käsitellä muun mineraalimaan tavoin. Alueelle voidaan sijoittaa kerrostaloja tai pienkerrostaloja, sillä kuona soveltuu rakennusten perustuksiin, tiealueiden pohjarakenteeksi. Asuinalueen tiealueella ja pysäköintialueella kuona peitetään asfaltilla. Piha-alueella kuona peitetään kasvukerroksella, jolloin altistuminen kromille hengittämällä tai syömällä vältetään. Suositeltava puhtaan pintamaan peittokerros on 0,5 m viheralueilla. Lasten leikkialueella puhtaan pintamaan paksuuden tulisi olla 1 m varovaisuusperiaatetta noudattaen. Pintamaan haitta-ainepitoisuuksien tulisi alittaa näillä alueilla kynnysarvopitoisuus. Suositukset noudattavat PIMA-oppaan 6/2014 suosituksia pintamaan puhtaudesta asuinalueilla. Riskinarvioinnin perusteella öljyllä pilaantuneiden kunnostustarve ei ole välitön, mutta ennen asuinrakentamista alueet kunnostetaan. Myös rakennusjätteellinen maa poistetaan kunnostuksen yhteydessä. Lopulliset kunnostustavoitteet määritetään maaperän kunnostusta varten haettavassa kunnostuspäätöksessä.” ALUEHALLINTOVIRASTON YMPÄRISTÖLUPARATKAISU ”Aluehallintovirasto hyväksyy Arctic Property Oy:n (aiemmin Oy Hartwall Ab) hakemuksen ja sen täydennysten mukaiset Tornion panimon ja sen lämpölaitoksen toiminnan lopettamistoimenpiteet siltä osin kuin niistä ei ole jäljempänä toisin määrätty. Pohjois-Suomen ympäristölupaviraston 11.10.2005 Oy Hartwall Ab:lle myöntämä Tornion panimon ja sen lämpölaitoksen ympäristölupa nro 104/05/1 sekä suomalaisruotsalainen rajajokikomission 29.2.2008 (M 29/05), 6.2.1975 (M 9/75) ja 2.2.1979 antamat päätökset koskien Tornion panimon veden ottamista Tornionjoesta, huuhtelu- ja jäähdytysvesien johtamista Tornionjokeen sekä raaka- ja jäähdytysvesien ottoja poistoputkien asentamista kumotaan. Toiminnan lopettamisessa on noudatettava tässä päätöksessä annettuja määräyksiä. Tämän päätöksen mukaisesta toiminnasta ei ennalta arvioiden aiheudu toimenpitein estettävää tai ympäristönsuojelulain mukaisesti korvattavaa vahinkoa. Ennakoimattoman vahingon varalta annetaan jäljempänä ilmenevä ohjaus. LUPAMÄÄRÄYKSET 1. Panimon toiminnan lopettamisessa ja siihen liittyvissä purkutöissä muodostuvat jätteet on lajiteltava, käsiteltävä ja varastoitava hakemuksen mukaisesti ja muutenkin asianmukaisesti. Jätteet on toimitettava käsiteltäväksi tai hyödynnettäväksi sellaiseen paikkaan, jolla on toiminnan edellyttämät asianmukaiset luvat tai jätelain vaatimukset täyttävä hyväksyntä. Purkutöissä muodostuvia hyödynnettäväksi meneviä jätteitä saa varastoida panimon kiinteistöllä enintään kolmen vuoden ajan ja käsiteltäväksi meneviä jätteitä enintään vuoden ajan. Varastokentät on puhdistettava jätteiden eteenpäin toimittamisen jälkeen. Muodostuvat vaaralliset jätteet on varastoitava niille varatussa paikassa asianmukaisesti merkityissä astioissa niin, etteivät ne pääse sekoittumaan keskenään Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 13 tai muihin jätteisiin ja ettei niitä pääse ympäristöön mahdollisissa vuototapauksissa. Vaaralliset jätteet on toimitettava viipymättä käsiteltäväksi laitoksiin tai toimintoihin, joilla on lupa kyseisten jätteiden vastaanottoon. Vaarallisia jätteitä luovutettaessa, ne on pakattava tiiviiseen jätteen vaaraominaisuuksilla merkittyyn pakkaukseen. Luovutuksesta on laadittava siirtoasiakirja. Muodostuvien, alueella tilapäisesti varastoitavien sekä käsiteltäväksi toimitettavien jätteiden määrästä ja laadusta on pidettävä kirjaa. Kirjanpito on säilytettävä vähintään viisi vuotta ja se on pyydettäessä toimitettava Lapin ELY-keskukselle ja Tornion kaupungin ympäristösuojeluviranomaiselle. 2. Tornionjoen pohjaan asennetut käytöstä poistetut ja jätteeksi muodostuneet panimon raaka-, huuhtelu- ja jäähdytysveden otto- ja poistoputket vedenotto- ja muine rakenteineen on poistettava jokialueelta 31.8.2017 mennessä siltä osin kuin nämä putket ovat peittämättöminä joen pohjan tason yläpuolella. Osa putkea voidaan jättää paikoilleen joen pohjaan niissä kohdissa, joissa poisto vahingoittaisi muita putkia, kaapeleita tai rakenteita. Putket on pysyvästi suljettava tai peitettävä katkaisukohdistaan. Joen pohjassa olevien putkien poistaminen on toteutettava Lapin ELY-keskuksen kanssa tarkemmin sovittavana ajankohtana niin, ettei poisto tarpeettomasti vaikeuta lohikalojen nousua Tornionjokeen, kalastusta tai vesistön muuta käyttöä. Putkien poiston aloittamisesta, aikataulusta ja toteutustavasta sekä töiden päättymisestä on ilmoitettava Lapin ELY-keskukselle, Tornion kaupungin ympäristönsuojeluviranomaiselle ja suomalais-ruotsalaiselle rajajokikomissiolle. Päättymisilmoituksen yhteydessä on tehtävä selvitys joen pohjaan mahdollisesti jätetyistä putkiosuuksista ja jättämisen syistä. Raaka-, huuhtelu- ja jäähdytysvesiputkien maa-alueella maahan upotettuina olevat osat voidaan tarvittaessa jättää paikoilleen, jos poistoa ei voida tehdä vahingoittamatta Tornionjoen rantavyöhykettä ja alueen muita rakenteita. Putkia ei kuitenkaan saa jättää maahan rakennusten purkuluvan vastaisesti tai niin, että putket vaikeuttavat alueen käyttöä asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Luvan saaja on vastuussa maahan jäävistä putkista mahdollisesti aiheutuvista vahingoista ja edunmenetyksistä. Jos putket jätetään maahan, on ne suljettava ja/tai täytettävä niin, ettei niiden kautta pääse kulkeutumaan haitallisia aineita ympäristöön. Panimoalueen sadevesi- ja kuivatusvesiviemärit on pidettävä kunnossa. Lisäksi on huolehdittava siitä, ettei panimoalueelta pääse niiden kautta Tornionjokeen sellaisia likaantuneita sade-, sulamis- tai pohjavesiä, joista aiheutuu vesistön pilaantumisen vaaraa. 3. Panimoalueella olevat kohonneita öljyhiilivetypitoisuuksia sisältävät maat (öljyllä pilaantuneet maa-alueet) sekä kohonneita pitoisuuksia elohopeaa ja arseenia sekä muita mahdollisia ympäristölle haitallisia aineita sisältävät maat on kunnostettava Lapin ELY-keskuksen edellyttämällä tavalla ympäristönsuojelulain (527/2014) 14 luvun säännösten mukaisesti. Panimonalueen täytöissä käytetty ferrokromikuona ja muihin täyttömaihin sekoitettu tai sekoittunut ferrokromikuona voidaan jättää paikoilleen, jos alue pysyy teollisuuskäyttöön tarkoitettuna alueena. Jos alueen käyttötarkoitus muuttuu asemakaavan muutoksen seurauksena, on ferrokromikuonan poisto ja/tai alueen kunnostustarve arvioitava ja ratkaistava uudelleen riskinarvioon ja muihin selvityksiin perustuen. Tällöin asian ratkaisee Lapin ELY-keskus. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 14 Maaperän pilaantuneisuutta koskevat selvitykset, riskinarvioinnit ja kunnostussuunnitelmat sekä alueen käyttötarkoituksen muutosta ja ferrokromikuonan poiston uudelleenarviointia koskevat selvitykset ja suunnitelmat on toimitettava Lapin ELY-keskukselle sen kanssa sovittavana ajankohtana. Luvan saajan on oltava yhteydessä ELY-keskukseen ja sovittava ajankohta 1.3.2015 mennessä. OHJAUS ENNAKOIMATTOM AN VAHINGON VARALTA Vahingonkärsijä voi vaatia luvan haltijalta korvausta ennakoimattomista vesistön pilaantumisesta aiheutuvasta tai muusta vesistöön kohdistuvasta toimenpiteestä johtuvasta vahingosta. Hakemus tulee tehdä Pohjois-Suomen aluehallintovirastolle. Ennakoimattoman vahingon korvaamisesta koskevan hakemuksen yhteydessä voidaan esittää myös luvasta poiketen aiheutetun vahingon korvaamista koskeva vaatimus.” Tehdasalueen uudelleenkäyttö Tornion kaupungin kaupunkirakenne teetti esiselvityksen alueen tulevasta maankäytöstä (Lapin Kullan tehdasalueen uudelleenkäyttö, Liidea Oy 2011), jossa tutkittiin eri asumislähtöisiä maankäyttömuotoja alueelle. Selvityksen tuloksia oli tarkoitus hyödyntää kaavaprosessin yhteydessä ja selvityksen roolina oli toimia yhtenä perusselvityksenä. Kuva 7: Havainnekuva Liidea Oy;n v.2011 laatimasta esiselvityksestä. Lisäksi Tornion kaupunki on tammikuussa 2012 antanut toimeksiannon tuunaustoimisto Ilmeelle / Elina Stoor tutkia entisen lämpökeskuksen säilyttämisen edellytyksiä työnimellä ”Lapin Kullan Woimala”. Maanomistajavaihdoksen jälkeen Oy Hartwall Ab:n kanssa tehty asemakaavoituksen käynnistämissopimus irtisanottiin ja sopimus uusittiin Arctic Property Oy:n kanssa. Lähtökohdat kaavamuutosalueen maankäytölle rajoittuivat kun maanomistajan tavoitteena on muuttaa asemakaavaa omistamalla alueella siten, että pohjois-osaan mahdollistetaan asuinkerrostalojen rakentaminen ja eteläosaan elämyskeskuksen toteuttaminen. Muilta osin maanomistajalla on tarkoitus jättää kaava entiseen käyttötarkoitukseen. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 15 Kaupunkikuvallinen analyysi Tornion ydinkeskusta sijoittuu På Gränsen-Rajalla - alueen ympäristöön ja vanhaan ruutukeskusta-alueeseen, jonne Tornio-Haaparannan korkein rakennusmassoittelu sijoittuu. Kuva 8: Rakennusmassoittelun korkeus Suensaaressa ja osin Haaparantaa. Tornion ydinkeskusta-alue: nk. ruutukaavakeskusta ja Puutarhakadun pohjoispuoliset korttelit ovat suurelta osin V-VI kerroksista. VII-X kerroksiset rakennukset ovat magentalla rajatut ja punaisella on merkitty oleva vesitorni ja tuleva Barents Centerin hotelli, johon on mahdollista rakentaa 20kerroksinen massa. Suunnittelualueen (valkoinen katkoviiva) ympäristö on pääasiassa I-II (vaalean keltainen) tai III-IV –kerroksista (tumman keltainen). Suensaaren keskiosa suunnittelualueen ympärillä on rakennuskannaltaan vaihtelevaa: alueella on suhteellisen paljon omakotipihapiirejä, vanhimmat Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 16 1900-luvun alkupuolen yksittäiset säilyneet pihapiirit ovat 1½ kerroksisia samoin kuin 1940-50-luvun jälleenrakennuskauden pihapiirit. 1950-60-luvulla toteutetussa rakennuskannassa on mukana jo taloyhtiömuotoista rivi- ja kerrostalotuotantoa. 1970-90 –luvulla on rakennettu pääasiassa IV-kerroksisia kerrostaloja, minkä jälkeen rakentaminen on painottunut korjaus- ja saneeraushankkeisiin paria yksittäistä kerros- ja rivitalohanketta lukuun ottamatta. Kuva 9: Viistokuva Suensaaren kaupunkirakenteesta etelästä suunnittelualueelle. Lämpökeskuksen yläosastaan tummaksi maalattu savupiippu on erottuva maamerkki kaupunkikuvassa. Kuva 10: Viistokuva suunnittelualueesta ja sen lähiympäristön kaupunkirakenteesta. Suunnittelualuetta ympäröi Saarenpäänkatua lukuunottamatta täysikasvuisen puuston muodostamat viherkaistaleet. Suunnittelualue on Lapin Kullan panimon aikana toteutunut kaupunkikuvallisesti tarkasteltuna kaksivaiheisesti: alkuperäinen panimoalue sijaitsi Tornionjoen ja Pitkäkadun välisellä alueella (kuvassa etualalla olevat rakennukset). Tuotantomäärien kasvaessa Lapin Kulta lunasti Pitkäkadun ja Saarenpäänkadun välisen korttelialueen pihapiirit ja laajensi panimoalueen nykyiseksi kahden korttelin kattavaksi alueeksi. Laajennusalueella sijaitsevat rakennukset ovat olleet pääasiassa varastointia ja logistiikkaa palvelevaa hallitilaa, joka on keskimäärin III kerroksen (9,1 m maanpinnasta) korkuista. Tornionjoen Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 17 varressa olevat rakennukset porrastuvat Vesaisenkadulta (kuvassa 10 vasemmalla) lähtien II kerroksen korkeudesta (6,9 m) – IV…VI-kerroksen korkuiseksi (14,4 m…17,7 m maanpinnasta) Lapinkullankadulle, jonka pohjoispuolella (kuvassa oikealla) olevat asuinkerrostalot ovat III-kerroksisia. Kaupunkikuvallisesti tarkasteltuna on todennäköistä, että oleva tilanne rakennusmassoittelun osalta tulee suunnittelualueella säilymään suhteellisen pitkään Vesaisenkadun ja Saarenpäänkadun varsilla. Tässä vaiheessa tiedossa olevat purku- ja uudisrakennustarpeet kohdistuvat suunnittelualueen pohjoisosaan, jonne hankkeeseen ryhtyvä on esittänyt asuinkerrostalorakentamista. Suunnittelualueen pohjoisosan kerrostalomassojen sijoittelussa ja massoittelussa tulee huomioida oleva lähiympäristö ja alueelta/alueelle avautuvat näkymät sekä luontevat kulkuyhteydet alueen sisällä ja sen kautta. Kerroskorkeuden osalta olemassa olevat entiset panimo- ja siilorakennukset mahdollistavat IV-VII kerroksisen pistemäisen rakennusmassoittelun ilman vähäistä suurempaa vaikutusta kaupunkirakenteen siluettiin (kuvat 11 ja 12) – edellyttäen että rakennusmassat materiaaleiltaan, väritykseltään ja sijoittelultaan muutoin eheyttävät lähialueen rakennettua ympäristöä. Kuva 11: Näkymä suunnittelualueen pohjoiskärjestä etelään. Kuva 12: Panoraama Suensaaren kaupunkisiluetista Hannulansillan pohjoispuolella. Lapin Kullan savupiippu erottuu maamerkkinä (kuvavääristymän vuoksi vinossa), sen vasemmalla puolella kohoaa kauempana vesitorni. Etualalla olevan lyhtypylvään vasemmalla puolen erottuu kaupungintalon kulmikas massa ja pylvään takana on kuusikerroksinen asuinkerrostalo ullakkokerroksella. Hannulansillan (kuvan vasen reuna) taakse jää ydinkeskustan korttelirakenne. © Google maps. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 18 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja tavoitteet Oy Hartwall Ab on hakenut 26.4.2011 päivätyllä asemakaavan muutoshakemuksella teollisuusrakennusten korttelialueen muuttamista asuinkäyttöön (sekä mahdollisesti osittain hotellikäyttöön). Paikalla on sijainnut Lapin Kullan tehdaskiinteistö, jonka toiminta lopetettiin syksyllä 2010. Kesällä 2013 ovat kiinteistön rakennukset siirtyneet Arctic Property Oy:lle, joka keväällä 2014 tehtyjen yrityskauppojen seurauksena on siirtynyt torniolaisen maansiirto Mykkälä Oy:n omistukseen. Oy Hartwall Ab:n kanssa tehty asemakaavoituksen käynnistämissopimus irtisanottiin ja sopimus uusittiin Arctic Property Oy:n kanssa. Maanomistajan tavoitteena on muuttaa asemakaavaa omistamalla alueella siten, että pohjoisosaan mahdollistetaan asuinkerrostalojen rakentaminen ja eteläosaan elämyskeskuksen toteuttaminen. Muilta osin maanomistajalla on tarkoitus jättää kaava entiseen käyttötarkoitukseen. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa asuinrakennusten rakentaminen alueelle. Myös muuta maankäyttöä tutkitaan alueelle, mm. luovien alojen yritystoiminnan edellytyksiä vanhassa lämpökeskusrakennuksessa ja mahdollisesti majoitustoimintaa Tornionjoen rannanpuoleisissa kiinteistönosissa. Saarenpäänkadun rooli Tornion maakunnallisesti arvokkaana kulttuuriympäristönä huomioidaan. Asemakaavasta laaditaan maankäyttö- ja kaavoitussopimus maanomistajan kanssa. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Tornion kaupungin asukkaat, kaava-alueen kiinteistöjen ja vesialueiden omistajat, lähialueella olevat kiinteistöjen omistajat / vuokraajat, Tornion kaupungin hallintokunnat, Lapin ELY – keskus, Lapin liitto, Tornion Energia Oy, Tornion Vesi Oy, Lapin pelastuslaitos sekä Museovirasto/Tornionlaakson maakuntamuseo. 4.3.2 Vireilletulo Asemakaavamuutoksen vireilletulosta ilmoitettiin Kaupunkilehti Kemi-Torniossa 15.2.2012 ja kaavamuutosalueen sijainti- ja ajantasa-asemakaavakartat sekä Osallistumis- ja arviointisuunnitelma olivat esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 15. – 29.2.2012 välisen ajan. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 19 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kuva 13: 15.2.-2.3.2015 esillä ollut asemakaavan muutosluonnos Asemakaavan valmistelumateriaali oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 15.2. - 2.3.2015 välisen ajan. Asiasta ilmoitettiin Lounais-Lapissa 15.2.2015. Asemakaavan muutosluonnos lähetettiin Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 20 myös viranomaisille ja osallisille. Annettuun määräaikaan mennessä kaavamuutoksesta annettiin kolme lausuntoa ja kaksi kaavapalautetta. Lausuntonsa antoivat Museovirasto, Lapin liitto ja Lapin ELY-keskus. Museoviraston lausunto 6.3.2015 ”Paikalla on sijainnut Lapin Kullan tehdaskiinteistö, jossa teollinen tuotanto on lopetettu 2010. Oy Hartwall Ab on hakenut asemakaavan muutosta, jolla mahdollistettaisiin teollisuusrakennusten korttelialueen muuttaminen asuinkäyttöön sekä mahdollisesti osittain hotellikäyttöön. Voimassa oleva asemakaava on saanut lainvoiman 17.6.2002 (302 teollisuusrakennusten korttelialueen autopaikkojen alue) ja 17.6.2002 (323 teollisuusrakennusten korttelialue). 1.3.2010 lainvoiman saaneessa Tornion yleiskaavassa2021 alue on kaavoitettu teollisuusalueeksi TY. Alueella sijaitseva lämpökeskusrakennus (ent. keittämö) on luokiteltu ”maakunnallisesti tai paikallisesti erittäin arvokkaaksi suojeltavaksi rakennuskohteeksi” ja osoitettu suojelukohde merkinnällä. Kaavamääräyksen mukaan ko. rakennuksia ei saa purkaa ilman lupaa. Lisäksi on määrätty, että ”Rakennuksiin tehtävät muutokset on tehtävä erityisellä varovaisuudella ja kunnioituksella alkuperäistä tyyliä kohtaan. Mikäli kohteen arvoa alentavia muutoksia on aiemmin suoritettu, on ne korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä entistämään tai tekemään muulla rakennukseen tai lähiympäristöön sopivalla tavalla.” Kaava-alueen rakennettu ympäristö muodostuu paikalla vuodesta 1875 sijainneen olutpanimon/-tehtaan eri-ikäisestä rakennuskannasta sekä osasta Vesaisenkadun puistokatua ja Pikisaaresta Tornionjoessa. Museovirasto on aloitusvaiheen 20.11.2014 pidettyä viranomaisneuvotteluun antamassaan kommentissa todennut mm. ”Museovirasto pitää tärkeänä, että Lapin Kullan alueella saataisiin hyvän suunnittelun avulla säilymään alueen teollinen historia tunnistettavissa esimerkiksi varmistamalla että alueella säilyy keskeisiä todistusvoimaisia ymmärrettäviä muistumia alueen teollisesta historiasta. Myös OASissa esitettyä maakunnallisesti arvokkaaksi luokitellun lämpökeskusrakennuksen säilymistä Museovirasto pitää tärkeänä. Varhaisempaan teolliseen toimintaan liittyvät, panimotoiminnalle tunnusomaiset rakenteet (esim. kellarit) ja niiden käyttömahdollisuudet tulee tunnistaa ja selvittää kaavatyön yhteydessä.” Rakennettu kulttuuriympäristö ja kaupunkikuva Kohteesta on laadittu Arkkitehtitoimisto Pia Krogiuksen rakennushistoriaselvitys ”Lapin Kullan keittämörakennus”3.2.2015. Torneå Bryggeri Aktiebolag –yhtiön tehdas valmistui 1875 Suensaaren kaupunginosaan tervahovin viereiselle tontille. Panimosta muodostui Lapin merkittävin teollisuuslaitos ja 1900-luvulla oluttehdasta on laajennettu useaan otteeseen. Yleiskaavassa asemakaavan muutosalueella sijaitseva ”maakunnallisesti tai paikallisesti erittäin arvokkaaksi, suojeltavaksi rakennuskohteeksi” luokiteltu lämpökeskusrakennus (ent. keittämö) on osoitettu asemakaavassa suojeltavaksi rakennukseksi. Rakennusta koskeva sr-kaavamääräys ”sr-3- suojeltava Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 21 rakennus. Rakennuksen arkkitehtuuriin soveltuva täydennysrakentaminen on sallittu” tulee korjata vastaamaan paremmin yleiskaavan suojelumääräystä. Kaava-asiakirjoista ei käy riittävän selvästi ilmi, missä määrin korttelin käyttötarkoitusta muutettaessa on tarkoitus käyttää hyväksi olemassa olevaa teollisuusrakennuskantaa korttelin PVK- ja KTY-alueilla. Tältä osin kaavaasiakirjoja tulee täydentää. Museovirasto korostaa edelleen, että rakennushistoriaselvityksessä s. 13 ja yhteenvedossa s. 39 mainittujen panimon ensimmäiseen rakennusvaiheeseen 1875 liittyvien holvikellarien sijainti tulee osoittaa ja säilyneisyys, käyttömahdollisuudet sekä suojelutarve selvittää. Joensuuntaisen rantareitin varteen tulevan huoltorakennuksen (70 m2) vaikutukset jokimaisemaan tulee selvittää. Vesaisen kadun puistokatumaisuus (esplanadi) tulee turvata paikoitusalueen suunnittelussa. Arkeologinen kulttuuriperintö Kaava-alueelta ei tunneta vedenalaisia muinaisjäännöksiä eikä alueella ole tehty systemaattista vedenalaisinventointia. Lähin tunnettu kaava-alueen ulkopuolella sijaitseva muinaisjäännösrekisterin vedenalaiskohde on Tornionjoesta, Suensaaren itäpuolelta löytynyt ankkuri (ID 1878). Kaava-alueella on tarkoitus poistaa Tornionjoen pohjaan asennettuja käytöstä poistettuja ja jätteeksi muodostuneita entisen Lapinkullan panimon raaka-, huuhtelu- ja jäähdytysveden otto- ja poistoputkia sekä muita rakenteita. Tämä alue olisi hyvä merkitä joko kaava-karttaan tai liitekarttaan. Ympäristöluparatkaisun mukaan poistot tulee suorittaa 31.8.2017 mennessä. Mikäli poiston yhteydessä havaitaan vedenalaisia muinaisjäännöksiä ja/tai ns. muita kulttuuriperintökohteita, tulee löydöistä ilmoittaa välittömästi Museovirastoon. Näitä löytöjä voivat olla esim. yli sata vuotta sitten uponneiden tai rantojen täyttöön käytettyjen alusten hylyt ja niiden osat tai muut vanhat ihmisen tekemät rakenteet (esim. rantalaiturien tai kalastuslaitteiden jäännökset) sekä irtolöydöt kuten ankkurit. Panimotoimintaan liittyvät joen pohjaan sijoitetut putket ja rakenteet eivät ole tässä tarkoitettuja muinaisjäännöksiä tai muita kulttuuriperintökohteita. Myös W-la –vesialueiden (vesialueen osa, jolle saa sijoittaa laiturin ja rakennelmia) osalta kaavan sallimalla kelluvalla laiturirakentamisella voi olla vähäistä vaikutusta mahdollisiin ennestään tuntemattomiin vedenalaisiin muinaisjäännöksiin ja/tai muihin kulttuuriperintökohteisiin. Näiden alueiden osalta Museovirasto esittää kaavamääräystä, josta ilmenee, että mikäli Lapinkullan panimon erilaisten putkien ja rakenteiden Tornionjoen pohjasta poiston aikana tai laiturien rakennustöiden yhteydessä havaitaan muinaisjäännöksiin tai muihin vanhoihin rakenteisiin ja löytöihin liittyviä havaintoja, on niistä ilmoitettava välittömästi Museovirastolle. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 22 Kiinteät muinaisjäännökset ovat automaattisesti rauhoitettuja muinaismuistolain 1§:n nojalla. Jos kaava-alueella on muita kuin muinaismuistolain 2§:ssä tarkoitettuja kohteita, tällaisten kulttuuriperintökohteiden turvaaminen voi olla myös perusteltua niiden historiallisen merkityksen ja kulttuuriperintöarvojen vuoksi.” Tornion kaupungin kaavoituksen vastine: Kaavamääräys sr-3 (Suojeltava rakennus. Rakennuksen arkkitehtuuriin soveltuva täydennysrakentaminen on sallittu) on korvattu määräyksellä sr-2: Suojeltava rakennus. Rakennustaiteellisesti, historiallisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus MRL 57 pykälän 2. momentin mukaisesti. Rakennusta ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Rakennuksessa ei saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka turmelevat julkisivujen, vesikattojen tai porrashuoneiden rakennustaiteellista, historiallista tai kaupunkikuvallista arvoa. Panimon ensimmäiseen rakennusvaiheeseen 1875 liittyvien holvikellarien sijainti ilmenee kuvasta 13 ja niiden säilyneisyys ilmenee kuvista 14-17. Holvikellarit ovat toimineet varastotiloina ja niihin on vuosikymmenien aikana tehty useita teknisiä vahvistuskorjauksia ja toiminnan edellyttämiä aukkoja ja läpivientejä. Holvikellarit ovat käyttömahdollisuuksiltaan edelleen kohtuulliset varastointiin ja mahdollisesti jopa pienpanimotoimintaan, mutta se edellyttäisi korjaustoimenpiteitä ja niissä toiminnan edellyttämien viranomaismääräysten noudattamista terveellisen ja turvallisen toiminnan varmistamiseksi. Kuva 14: Holvikellarien sijainti. Ote kellarikerroksen pääpiirustuksesta (ark 1578, piir.n:o 2, 23.6.2008 ins.tsto Bothnia Raktek Oy). Holvikellarit ovat panimokompleksissa sijainniltaan sellaisessa paikassa kellarikerroksessa, jonne tarkoituksenmukainen käyttöpaine kohdistuu vasta kun kiinteistön ylemmät kerrokset saadaan kunnostettua suunniteltuun toimintaan. Niiden säilyminen on turvattu, sillä holvirakenteet ovat keskeinen osa rakennuksen ylempien kerrosten perustuksia. Vuosikymmenien aikana tehtyjen teknisten ja rakenteellisten muutoksien vuoksi erillisiä suojelumääräyksiä holvikellarien osalta ei ole tarpeen asettaa. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 23 Kuva15(yllä):Lämpökeskuksen puoleinen holvikellari (J.Lokio 8.10.2015). Holvikellarien seinien alaosat ovat betonilla jälkikäteen vahvistettuja. Kuva 16 (alla): Tornionjoen puoleinen holvikellari (J.Lokio 8.10.2015). Kummankin holvikellarin kaakkoispäädyt ovat korvattu betoniseinällä, josta on aukko 1970-luvulla toteutettuun kellarivarastotilaan. Kuvat 17 ja 18 (alla): Holvikellareihin on vuosikymmenien aikana tehty useita rakenteellisia betonivahvistuksia ja läpivientejä sekä kulkuaukkoja kellaritilojen välille, kattoon, ja seinille (J.Lokio 8.10.2015). Vasen kuva holvikellarien kaakkoispäädyn välisestä aukosta ja oikean puoleinen kuva lämpökeskuksen puoleisen holvikellarin vahvistetusta ulkoseinästä, jossa bitumipinnoitteen päälle asennettu ohutrappaus on rapistumassa. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 24 Yleisiin määräyksiin on lisätty: Mikäli panimon erilaisten putkien ja rakenteiden Tornionjoen pohjasta poiston aikana tai laiturien rakennustöiden yhteydessä havaitaan muinaisjäännöksiin tai muihin vanhoihin rakenteisiin ja löytöihin liittyviä havaintoja, on niistä ilmoitettava välittömästi Museovirastolle. Joensuuntaisen rantareitin varteen tulevan huoltorakennuksen (70 m2) vaikutukset jokimaisemaan ja olevan rannassa sijaitsevan kevyen liikenteen varrelle jäävät vähäisiksi, sillä rakennusala on sijoitettu olevan kevyen liikenteen väylän varteen jokitörmän päälle, jossa rannan puolelle jää suojapuustoa huoltorakennuksen (sauna) ja rantaviivan väliin (kuvat 19 ja 20). Kuva 19: Huoltorakennuksen (sauna) tuleva rakennusala on sijoitettu kevyen liikenteen oikeaan reunaan kuvassa näkyvien kahden valaisinpylvään väliin. Rakennusalan ja joen väliselle törmälle jää suojapuustoa. Kuva 20: 3D massamallilla hahmotettu kaavan mahdollistama huoltorakennus (I kerroksinen, 70 m2). Vesaisenkadun puistokatumaisuus (esplanadi) on turvattu määräämällä kaavamerkinnöin ja määräyksin säilytettävät puut. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 25 Kuva 21: Massamallinäkymä Pikisaaresta Panimonrannan suuntaan pohjoiseen, jossa keltaisella tehostevärillä on korostettu kaavamuutoksen mahdollistama uudis- ja täydennysrakentaminen. Lapin liiton lausunto 13.3.2015 ”Ympäristöministeriön 19.2.2014 vahvistamassa Länsi-Lapin maakuntakaavassa suunnittelualue sijoittuu Tornion taajamatoimintojen alueelle (A 14) ja rajautuu eteläosastaan Tornion keskustatoimintojen alueeseen (C119). Suunnittelualue sisältyy myös Perämerenkaaren kehittämisvyöhykkeeseen, kaupunkikehittämisen kohdealueeseen (kk 8500) sekä Tornio-Haaparannan kauppakeskittymän matkailun vetovoima-alueeseen, matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen (mv 8412). Suunnittelualueen itäpuolella sijaitseva Tornionjoki on osoitettu luonnonsuojelualueena Tornionjoki-Muonionjoki (SL 4051). Kaavaselostuksen maakuntakaavaa käsittelevään osioon voisi lisätä maininnat Tornionjoki-Muonionjoki luonnonsuojelualueesta sekä suunnittelualueen sijoittumisesta Perämerenkaaren kehittämisvyöhykkeelle. Muilta osin maakuntakaava on tuotu riittävästi esille. Kaupunkikehittämisen kohdealueen suunnittelumääräyksen mukaan alueen suunnittelun lähtökohtana tulee olla kaupunkimaisen kokonaisilmeen muodostaminen yhdyskuntarakennetta täydentävällä ja eheyttävällä tavalla. Suunnittelualueen eteläpuolelle sijoittuvan keskustatoimintojen alueen kaavamääräyksen mukaan suurimittakaavaisten rakennusten sijoittamisessa ruutukaavakeskustaan tulee kiinnittää erityistä huomiota siihen, että rakennetun ympäristön arvoja vaalitaan ja ettei kaupunkikuvaan ja rakennusperintöön liittyviä arvoja heikennetä. Lapin liiton virasto pitää hyvänä asemakaavaluonnoksessa esitettyä entisen lämpökeskuksen suojelumerkintää sekä suunnittelualueen eteläosan vanhojen teollisuusrakennusten säilyttämistä ja uusiokäyttöä. Lapin liiton virasto pitää hyvänä myös luonnoksessa esitettyjä kaupunkikuvallisessa analyysissa määritettyjä tavoitteita asuinkerrostalojen rakennuskorkeuksien sovittamista lähiympäristön rakennuskantaan. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 26 Suunnittelualue sijoittuu Tornion yleiskaavan 2021 alueelle. Maakuntakaava ei ole voimassa oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella. Lapin liiton virasto toteaa Lapinkullan asemakaavamuutosluonnoksen toteuttavan maakunnan suunnittelun ja Länsi-Lapin maakuntakaavan tavoitteita.” Tornion kaupungin kaavoituksen vastine: Kaavaselostuksen maakuntakaavaa käsittelevään osioon on lisätty maininnat Tornionjoki-Muonionjoki luonnonsuojelualueesta sekä suunnittelualueen sijoittuminen Perämerenkaaren kehittämisvyöhykkeelle. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto 16.3.2015 ”Lapin ELY-keskus pitää suunnittelua entisen panimoalueen uudelleen kehittämistä hyvänä ja kehitettävien elinkeinotoimintojen osalta alueen matkailun tarpeita hyvin palvelevana. Yleiskaavan ohjausvaikutus ja yleiskaavan sisältövaatimukset Alueella voimassaolevassa oikeusvaikutteisessa Tornion yleiskaava 2021:ssä alueet on osoitettu teollisuusalueeksi, jolle ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY), lähivirkistysalueeksi (V) sekä vesialueeksi (W), Asemakaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialue (AK), asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa myös majoitusrakennuksia, toimitilarakennusten korttelialue (PV-K), toimitilarakennusten korttelialue (KTY), asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) sekä virkistys- (V) ja vesialue (W). Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa. Kaavaluonnos poikkeaa alueella voimassa olevasta yleiskaavasta, alueen käyttötarkoituksen osalta merkittävästi. Kaavaselostuksessa on perusteltu poikkeamista yleiskaavasta lähinnä toteamalla kaavaluonnoksen sisältö. Mikäli voimassa olevasta yleiskaavasta poiketaan asemakaavasta merkittävällä tavalla, tulee ELY – keskuksen näkemyksen mukaan poikkeaminen perustella alueidenkäytöllisestä näkökulmasta siten, että maankäyttö- ja rakennuslain 39§:n mukaiset yleiskaavan sisältövaatimukset tulee riittävällä tavalla käsitellyiksi asemakaavaa laadittaessa. ELY – keskuksen näkemyksen mukaan yleiskaava ei ole ollut maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n edellyttämällä tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Asemakaavan sisältövaatimukset Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu uusia asuinkerrostalojen ja asuin-, liike- ja toimistorakennusten kortteleita, joiden kerrosluku vaihtelee viiden ja seitsemän välillä. Uusien kerrostalokortteleiden välittömään läheisyyteen sijoittuu olemassa olevia rakennuksia, joiden kerrosluku on kaksi – kolme. Kaavaselostuksen mukaan suunnittelualueen pohjoisosan kerrostalomassojen sijoittelussa ja korkeudessa tulee huomioida oleva lähiympäristö ja alueelta/alueelle avautuvat näkymät. Esitetty kaavaratkaisu toteutuessaan poikkeaa alueen olevasta kerroskorkeudesta kaksi – neljä kerrosta korkeammalle. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 27 Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että sillä luodaan edellytykset viihtyisälle elinympäristölle. Maankäyttö ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin selvityksiin ja tutkimuksiin sekä lisäksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n mukaan selvitysten on annettava riittävät tiedot suunnitelman toteuttamisen vaikutukset muun muassa ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön sekä kaupunkikuvaan. ELY –keskuksen näkemyksen mukaan asemakaavaluonnoksessa ei ole riittävällä tavalla arvioitu kaavan vaikutuksia elinympäristön laatuun, ihmisten elinoloihin sekä kaupunkikuvaan. Rakennettu kulttuuriympäristö Asemakaavan tueksi on laadittu alueella sijaitsevaa tislaamorakennusta koskeva rakennushistoriallinen selvitys. Selvitys tuo selkeästi esille panimotoiminnan kehityksen alueella ja korostaa tislaamorakennuksen kulttuurihistoriallista merkitystä alueen alkuperäistä rakennuskantaa edustavana kohteena. Rakennushistoriaselvityksessä selvitetään asianmukaisesti tislaamorakennuksen rakennus- ja kulttuurihistorialliset arvot, mutta selvityksessä ei huomioida alueella olevia muita mahdollisia arvokkaita rakennuksia tai niiden osia. Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että rakennettua ympäristöä vaalitaan eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. ELY –keskuksen näkemyksen mukaan asemakaava laadittaessa tulee varmistua alueen rakennetun ympäristön kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisestä myös muualla alueella mahdollisesti olevien kohteiden osalta. Maaperän pilaantuneisuus Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu puhdistettavaksi/kunnostettavaksi maa-alueeksi maaperäselvityksen mukaiset alueet. Lisäksi kaavamääräyksessä todetaan, että alueella mahdollisesti löytyvät ympäristölle haitallisia aineita sisältävät maat on kunnostettava Lapin ELY –keskuksen edellyttämällä tavalla ympäristönsuojelulain (527/2014) 14 luvun säännösten mukaisesti. ELY-keskus katsoo merkintöjen olevan riittävät ja että ne ovat viranomaisneuvottelussa 20.11.2014 sekä kaavaneuvottelussa 5.2.2014 sovitun mukaisesti esitetty. ELY-keskus kiinnittää kuitenkin huomiota kaavamääräyksen sisältöön ja esittää, että määräys voitaisiin esittää esimerkiksi seuraavasti: Alueelta mahdollisesti löytyvät ympäristölle haitallisia aineita sisältävät maat on kunnostettava ympäristönsuojelulain mukaisesti, valtion valvontaviranomaisen edellyttämällä tavalla. Kaavaselostuksessa on lainattu alueelle tehtyjä rakennettavuusselvityksiä, aluehallintoviraston ympäristöluparatkaisua sekä pidettyjä viranomais- ja kaavaneuvotteluita. Kaavaselostus on lainatuista selvityksistä johtuen vaikeaselkoinen, eikä siitä voi yksiselitteisesti johtaa asemakaavalle esitettyjen ratkaisujen johtopäätöksiä riittävällä tavalla. Kaavaselostusta tulisi näiltä osin tarkentaa. Luonto Asemakaavan muutosalueella ei ole tiedossa olevia luonnonsuojelulain (1096/96) 42 §:n koko maassa rauhoitettujen kasvilajien esiintymiä, 46 §:n uhanalaisten lajien havaintopaikkoja eikä luontodirektiivin (92/43/ETY) liitteiden IIa/b ja IVa/b lajien havaintopaikkoja Herttarekisterin Eliöt –osion mukaan (SYKE). Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 28 Natura 2000-alue Asemakaava-alueen rantavyöhykkeen säilyminen nykyisellään puistona, kaava-alueen pilaantuneiden maiden poistaminen tai niiden jääminen vähäisessä määrin maaperään sekä vesialueelta vanhojen purkuputkien poistaminen eivät todennäköisesti aiheuta merkittävän haitallisia vaikutuksia Tornionjoen Natura-alueen suojeluperusteena oleviin luontoarvoihin. Näin ollen Naturaarvioinnin tarpeellisuuden selvittäminen on tehty riittävällä tavalla eikä luonnonsuojelulain 65 §:n mukaista Natura-arviointia, eikä siihen liittyvää lausuntomenettelyä ole tarpeen tehdä. Natura-arvioinnin tarpeellisuutta arvioitaessa tulisi perusteluina huomioida lisäksi rantavyöhykkeen nykytilan säilyminen. Aluehallintoviraston päätöksen lupamääräyksissä 2 ja 3 mainitut putkien poistaminen Tornionjoesta ja pilaantuneiden maa-alueiden kunnostaminen tullaan toteuttamaan siten, ettei maaperän kunnostus- ja putkien poistamistoiminnasta ole todennäköisesti merkittäviä haitallisia vaikutuksia Tornionjoen-Muonionjoen vesistöalueen Naturaalueen (SCI-alue) suojeluperusteena olevaan luontodirektiivin liitteen I luontotyyppiin Fennoskandian luonnontilaiset jokireitit (100%) eikä luontodirektiivin liitteen II a ja IV a lajin saukkoon. Putkien poistaminen voi aiheuttaa korkeintaan lyhytaikaista vesien samentumista, jolla ei todennäköisesti ole merkittävää vaikutusta lohien, meritaimenien, harjusten ja siian nousuun eikä veden laatuun Tornionjoessa. Muutoin Natura-tarveharkintaa voidaan pitää riittävänä. Johtopäätökset Edellä esitettyjen seikkojen vuoksi ei voida vielä varmistua täyttääkö kaavaratkaisu maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset asemakaavan sisältövaatimuksista. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan asemakaava-asiakirjoja tulee vielä täydentää. Tornion kaupungin kaavoituksen vastine: Yleiskaavan ohjausvaikutus ja yleiskaavan sisältövaatimukset Todetaan, että yleiskaava ei ole ollut maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n edellyttämällä tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa johtuen toiminnan loppumisesta Lapin Kullan kiinteistössä syksyllä 2010 yleiskaavan voimaan tulon jälkeen ja vastaavalle toimijalle kiinteistö ei ollut tarjolla vaan silloisen omistajan, Oy Hartwall Ab:n, toimesta aluetta suunniteltiin alkuun täysin asuinkäyttöön ja sittemmin omistajan vaihtuessa käyttötarkoitus on laajentunut elämyspalvelu-, yritystoiminta-, ravintola- ja majoituskäyttöjen mahdollistamiseen. Näin ollen maankäyttö on oleellisesti muuttunut kaupungista riippumattomista syistä ja sen vuoksi yleiskaava ei voi olla maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n edellyttämällä tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Siksi kaavaselostusta on täydennetty maankäyttö- ja rakennuslain 39§:n mukaisten yleiskaavan sisältövaatimusten osalta yleiskaavassa jo vanhentuneen maankäytön osalta. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 29 Asemakaavan sisältövaatimukset Asemakaavaluonnoksen jälkeen on maanomistajan vaatimuksesta korotettu ehdotusvaiheeseen uusien asuinkerrostalojen ja asuin-, liike- ja toimistorakennusten kortteleiden yhteensä kolmen asuinrakennuksen kerroslukua kaikissa seitsemään. Näin ollen kaavaratkaisu toteutuessaan poikkeaa lähialueen olevasta kerroskorkeudesta neljä kerrosta korkeammalle. Määräyksin on pyritty varmistamaan, että maantasossa asuinkerrostalot muodostavat miellyttävää ja korkeatasoista kaupunkikuvaa Panimonranta-kadun puoleisille julkisivun osille. Kerroskorkeuden osalta todetaan, että seitsenkerroksiset rakennusmassat kohoavat n. 3…4 m korkeammalle olevien panimorakennusten kattolinjojen yläpuolelle, mikä ei poikkea vähäistä suuremmassa määrin kaupunkikuvan kannalta jo olevasta siluetista kaavamuutosalueella. Tosin kaavamuutosalueeseen rajautuviin Saarenpäänkadun varrella oleviin kolmikerroksisiin asuinkerrostaloihin nähden poikkeama on suuri, mikä kaupunkikuvan kannalta asettaa erityisiä haasteita uuden ja olemassa olevan ympäristön yhteensovittamiseen. Sen osalta on pyritty uudisasuinkerrostalojen rakennusalojen suuntauksilla huomioimaan oleva ympäristö mutta muutoin on todettava, että kokonaisuutena tässä muodossa Panimonrantakadun uudiskerrostalon muodostavat kerroskorkeuden osalta kontrastin olevaan ympäristöön nähden. Rakennettu kulttuuriympäristö Selostusta on täydennetty ss.22-24 alueen muut mahdollisesti arvokkaiden rakennusten tai niiden osien kulttuurihistoriallinen arvo. Maaperän pilaantuneisuus Kaavamääräystä on muutettu lausunnon mukaisesti: ”alueelta mahdollisesti löytyvät ympäristölle haitallisia aineita sisältävät maat on kunnostettava ympäristönsuojelulain mukaisesti, valtion valvontaviranomaisen edellyttämällä tavalla”. Kaavaselostukseen on jouduttu lainaamaan ympäristöluparatkaisun, viranomaisneuvottelujen ja kaavaneuvottelujen sisältöjä sellaisenaan, koska niitä ei ole pystytty tiivistämään ilman, että kaavaprosessin kannalta oleellista olisi voinut jäädä pois. Kaavan laadinnan näkökulmasta on ollut vähäistä vaativampaa tulkita niiden sisältöä ja siksi on jätetty asianomaisten viranomaisten päätettäväksi ja lausunnoissaan esitettäväksi, onko asemakaava laadittu riittävällä tavalla ja oikeita johtopäätöksiä tehden. Luonto Natura-arvioinnin tarpeellisuuden arviointiin on lisätty perusteluna rantavyöhykkeen nykytilan säilyminen. Kaavapalaute 14.2.2015 Timo Orbinski ”Rannan kautta kulkua ei muutoksella saa estää. Jalankulkutie on ollut aikojen alusta ja Hartwall hoiti sen hienosti. Sama velvoite kuuluu myös uudelle antaa.” Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 30 Kaavapalaute 16.2.2015 Jorma Halonen ”Tornion keskustan, Suensaaren ikivanha kaavarunko on laadittu hienosti, saarta kiertää rantoja pitkin viheralue. Omarantaisia tontteja ei ole ja samaa ideaa on käytetty myöhemmin myös Kivirannan, Miukin, Pirkkiön ja putaan alueen kaavoittamisessa. Tosin viimevuosina Kivirannan ja Miukin osalta siinä on valitettavasti poikettu. Toinen hieno elementti vanhassa kaavarungossa on saaren keskellä oleva viheralue (kirkko, stadion ja vesitorninpuisto), ja puistokadut, Puutarhakatu Saarenpäänkatu ja Vesaisenkatu. Tosin Saarenpäänkadun arvokasta puistoaluetta on viimevuosina pilattu vuokraamalla siitä pysäköintialueita. Toivonkin, että vuosikymmeniä jopa vuosisatoja vanha kaavarunko säilytetään, eikä tuhota Vesaisenkadun viheraluetta P-alueeksi, eikä sijoiteta kapealle rantakaistalle lisärakennusoikeutta. Miksi rantakaistalle osoitettua rakennusoikeutta ei mainita tekstissä, eikä näy havainnekuvissa? (rakennusoikeus on vain taulukossa epämääräisesti ilmoitettu). Kapealle rantakaistalle osoitettu 70 k-m2 rakennusoikeus karkaisee käytännössä suositunkoko saaren ympärivievän ulkoilureitin. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun mukaan on kaikille Saarenpäänrannan kiinteistöjen omistajille annettava mahdollisuus rantasaunan rakentamiseen viheralueelle!!!!!!! Vesaisen kadun alueelle suunniteltu LP alue voidaan korvata esim. vinopysäköintinä kiinteistön seinä vieressä aina saarenpäänkadulle saakka, jolloin hieno Vesaisenkadun viheralue säilyisi. On myös otettava huomioon, että Vesaisenkadun toisella puolella on terveyskeskus ja LP-alueen mahdolliset häiriöt sen toiminnalle. Tietenkin MRL:n mukaan pitäisi olla lähtökohtana, että tarpeelliset autopaikat järjestetään omalla kiinteistöllä, eikä lisätä ensin rakennusoikeutta tontille niin paljon, että autopaikkoja ei voida järjestää omalle tontille. Esitänkin, että tutkittaisiin myös vaihtoehto, missä autopaikat on järjestetty kyseiselle tontille (asiakirjoissa puhutaan vaihtoehdoista, mutta niitä ei ole esitetty). Alla hienoja lauseita osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, mutta miksi niitä ei ole noudatettu? Tornionjoen ja teollisuusalueen välisessä puistoalueessa kulkee suosittu koko saaren ympäri vievä ulkoilureitti. Saarenpäänkadun rooli Tornion maakunnallisesti arvokkaana kulttuuriympäristönä huomioidaan. Alueen suunnittelun lähtökohtana tulee olla kaupunkimaisen kokonaisilmeen muodostaminen yhdyskuntarakennetta täydentävällä ja eheyttävällä tavalla. Alueen suunnittelussa tulee turvat asuin- ja elinympäristön laatu sekä varautua palveluiden, teollisuuden ja energiantuotannon kasvuun sekä logistiikan muutoksiin. Suunnittelussa on otettava huomioon alueen luonto-, maisema ja kulttuuriarvot.” Keskustelutilaisuus 17.2.2015 klo 18-20 Asemakaavan valmistelumateriaalin esillepanoilmoituksen yhteydessä (15.2.2015 Lounais-Lapissa) ilmoitettiin myös avoimesta esittely- ja keskustelutilaisuudesta, mikä pidettiin kaupungintalon valtuustosalissa. Tilaisuuteen saapui muutama asiasta kiinnostunut kaupunkilainen sekä hankkeeseen ryhtyvän tahon edustajat. Hankkeeseen ryhtyvän tahon edustajat kertoivat mitä alueelle on tulossa. Vanhoihin tehdastiloihin on tulossa sisäaktiviteetti puisto Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 31 kaiken ikäisille, tapahtuma-arena, huoneistohotelli, lounasravintola, mahdollisesti lähikauppa sekä vapaalle tonttialueelle asuinkerrostaloja. Yleisön kiinnostuksen kohteena oli Vesaisenkadulle suunniteltu LP-alue sen vaikutus puistoalueeseen, sekä rannalle tuleva rakennus, jonka katsotaan tukkivan kävelytien. Tornion kaupungin kaavoituksen vastine kolmeen mielipiteeseen: Kaupunkilaisten yleisenä huolena oleva Vesaisenkadun osittainen rakentaminen pysäköimisalueeksi pyritään toteuttamaan siten, että bulevardimainen näkymä Saarenpäänkadulta säilyy (ks. havainnekuvat kappaleessa 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat). Läpi kulkeva yleiselle jalankululle varattu alue säilyy sekä myös paikoitusalueen puusto tullaan osin säilyttämään. Samoin myös yleinen kevyen liikenteen reitti rannalla tulee säilymään. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 1.viranomaisneuvottelu pidettiin 20.11.2014 Rovaniemellä. Läsnä oli Lapin ELY-keskuksen viranomaisten lisäksi Aluehallintoviraston edustaja Lapin Kullan tehtaan lopettamispäätöksen valmistelun vuoksi. Museovirasto oli lähettänyt neuvottelujen alla lausuntonsa kaavamuutoksen osalta. Kaavamuutoksen taustaa: joulukuussa 2013 Heineken teki urakkatarjouksen kiinteistönomistajan roolissa Lapin Kullan purkamisesta, joka raukesi kun Maanrakennus Mykkälä Oy osti kiinteistön keväällä 2014. Heidän toiveestaan myös Pikisaari mukaan suunnitteluun ulkovirkistyspaikkana. Pikisaaressa ei ole asemakaavaa. Lämpökeskuksen vähän matalampi laajennusosa on tehty myöhemmin (ehkä 1980-luvulla). Kiinteistönomistajan tavoitteena osoittaa alueelle liikunnallinen elämyspuisto sisätiloihin. Jos ei konsepti toimi (aikajänne 5-10 v), niin päivitetään asemakaava. Tässä kaavassa huomioon otettavia mm.: PIMA-, tulva-asiat. Lapin pelastuslaitos lausuu valmisteluvaiheen jälkeen Lapin Kullasta ja Green Linesta. Edellinen omistaja laittoi tehtaan lopettamispäätöksen vireille 24.1.2014 (Arctic Property Oy): LAPELY:ltä pyydettiin lausunto. Maaliskuulle järjestettiin tapaaminen, mutta yrityskaupan myötä ei tarvittukaan antaa enää lausuntoa. Alueella sijaitsevat ferrokromikuonat ovat osittain ongelmallisia, sillä ferrokromikuonasta on tuotteistettu oktoeristettä vuodesta 2005 alkaen. Sitä ennen käytetyt ferrokromikuonat eivät välttämättä ole yhtä stabiileja kuin oktoeriste. FeCr-kuonassa kromin liukoisuus on käytettävissä olevien tietojen mukaan yleensä alhainen, mutta siinä voi olla muitakin haitta-aineita, joiden liukoisuus on kromia suurempi. Vanhat FeCr-kuonat ovat nk. sekakuonia. Öljyt ovat selkeitä: ne tullaan poistamaan. Asuintoiminto tulee olemaan luvituksen osalta keskeinen asia. Putket joen puolella määrätään todennäköisesti käyttämättömiltä osin poistettavaksi. Eteläpuolelle jäävät rakennukset säilyvät. Johtopäätös: riskienarviointi (altistuminen) on laadittava tulevien toimintojen osalta etenkin säilyttävässä mallissa. Tarkasteluaste nousee, sillä tuleva maankäyttö on muuta kuin teollisuutta. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 32 PIMA-selvitys tulee integroida selostukseen (OAS:iin tulee lisätä tämä asia). Otto- ja purkuputkien poistaminen aiheuttaa pientä samentumista, joka edellyttää seurantaa. Selostukseen asia tulee kirjata auki Natura-tarveharkintana, jossa eritellään toimenpiteet, jotka vaikuttavat Natura-alueeseen. Voidaan kuitenkin todeta, ettei merkittävästi vaikuta Natura-arvoihin. Purkuajankohdalla voi olla merkitystä lohennousuun eli se tullaan AVI:n päätökseen kirjaamaan. Tornionjoelta valmistunut tulvakartta, johon vielä lisäillään jääpatotulvia (erikoistulvia). Tehdasalueelle ei tiedossa ole tulvan osalta uhkia, mutta Pikisaarelle rajoittaa pysyvien rakenteiden tekoa. Kerran sadassa vuodessa (HW 100) esiintyvän tulvan raja (marginaali) on 0,5 m. Rakennushistoriallisen selvityksen laadinta tilattu, jossa on syytä huomioida lämpökeskus ja kellarirakenteet sekä alueen historia. Poikkeaminen yleiskaavasta täytyy perustella, kuvata miten se poikkeaa ja huomioida selostuksessa yleiskaavan sisältövaatimukset. Kaupunkikuvalliset ja -maisemalliset asiat korostuvat (myös museoviraston kanta). Asemakaavan sisältövaatimukset: PIMA- ja tulva-asiat (mm. Pikisaari) painottuvat tässä kaavamuutoksessa. Prosessien yhteensovittaminen (PIMA, AVI ja LapELY ymp.sjlu) korostuu tässä kaavaprosessissa ja aikataulua tulee pohtia. Tarkistetut VAT:it tulee päivittää asemakaavaan (ja kuinka kaava edistää niitä). Kaavaneuvottelut pidettävä ennen valmistelumateriaalin nähtävilläoloa. II viranomaispalaveri pidettiin 5.2.2015 Lapin ELY – keskuksessa. Kokouksessa läsnä olivat Lapin ELY – keskuksen, Lapin liiton ja Tornion kaupungin edustajat. Lapin ELY – keskuksen huomautukset: -uusi käyttötarkoitus täytyy huomioida selostuksen lisäksi kaavakartassa ja – määräyksissä -oktoeriste vs. kromikuona: kuonassa voi olla jopa 100…1000 kertaiset kromipitoisuudet oktoeristetuotteeseen verrattuna -saa –alue tulee laajentaa kaavakarttaan alueille, jossa kromikuonatäyttöjä on tehty. Määräyksillä varmistaa alueen kunnostaminen/puhdistaminen riskienarvioinnin pohjalta. Tulee myös huomioida olevien/säilyvien tilojen käyttötarkoituksen muutokset ja määräyksillä varmistaa, että tarvittaviin toimenpiteisiin on ryhdyttävä mikäli riskienarviointi niin osoittaa -pima-ilmoitukset on tehtävä kaavaan osoitettujen asuinkerrostalojen kohdalta -määräyksiin sovelletaan AVI:n ratkaisun 3. kohdan päätöstä: ” Panimoalueella olevat kohonneita öljyhiilivetypitoisuuksia sisältävät maat (öljyllä pilaantuneet maa-alueet) sekä kohonneita pitoisuuksia elohopeaa ja arseenia sekä muita mahdollisia ympäristölle haitallisia aineita sisältävät maat on kunnostettava Lapin ELY-keskuksen edellyttämällä tavalla ympäristönsuojelulain (527/2014) 14 luvun säännösten mukaisesti” -Fennoskandian luonnontilaiset jokireitit: selostukseen tulee avata vaikutusten arviointia mm. saukon ja vedenlaadun osalta -selostuksen Natura-kohtaan viittaukset AVI:n päätökseen -olisi ollut hyvä tutkia laajemmin Lapin Kullan alueen rakennusten historiaa: mitä alkuperäisiä (holvi)rakenteita/seiniä mahdollisesti jäljellä? Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 33 -muuten laadukas selvitys -yleiskaavasta poikkeaminen edellyttää MRL:n sisältövaatimusten huomioimista selostuksessa -NATURA: Barents-keskuksen asemakaavamuutoksen selostusta voi osittain siteerata. Lapin liiton huomautukset: -kaupunkikuvan kannalta oleva arvokas ympäristö huomioitava -selostuksen kartassa slualue on merkitty väärään kohtaan -maakuntakaavan merkintöjen kuvauksia täydennettävä selostukseen Kaavaselostuksessa ja kaavaluonnoksessa on huomioitu annetut huomautukset. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Vahvistetussa Länsi-Lapin maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi. Merkinnällä osoitetaan asumiseen ja muille taajamatoiminnoille, kuten keskustatoiminnoille, palveluille ja teollisuudelle rakentamisalueita, pääväyliä pienempiä liikenneväyläalueita, virkistys- ja puistoalueita sekä erityisalueita Suunnittelualue sisältyy myös kaupunkikehittämisen kohdealueeseen, millä merkinnällä osoitetaan kaupunkiseutua, johon kohdistuu maakunnallisesti tärkeitä alueidenkäytöllisiä kehittämisen tarpeita ja niiden yhteensovittamista. Alueen suunnittelun lähtökohtana tulee olla kaupunkimaisen kokonaisilmeen muodostaminen yhdyskuntarakennetta täydentävällä ja eheyttävällä tavalla. Alueen suunnittelussa tulee turvata asuin- ja elinympäristön laatu sekä varautua palveluiden, teollisuuden ja energiantuotannon kasvuun sekä logistiikan muutoksiin. Suunnittelussa on otettava huomioon alueen luonto-, maisemaja kulttuuriarvot. Yleiskaavassa alue on merkitty teollisuusalueeksi (TY), jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Autopaikkojen korttelialue on yleiskaavassa merkitty lähivirkistysalueeksi (VL). Kaupunkikuvallisen analyysi määrittää suunnittelualueelle kaksi keskeistä tavoitetta/rajoitetta: -Suensaaren kaupunkisiluetti suunnittelualueen seudulla ei mahdollista nykyistä merkittävästi korkeampaa rakentamista ilman, että se heikentää visuaalista hierarkiaa Suensaaren Tornionjokivarren puoleisessa kaupunkirakenteessa. Rakennusmassoittelun ja kaupunkisiluetin tulee jatkua asteittain tiivistyvänä ja kasvavana ydinkeskustan suuntaan. -suunnittelualueen pohjoispään asuinkerrostalojen massoittelussa tulee kerroskorkeudet sopeuttaa lähiympäristön rakennuskantaan porrastaen. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 34 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavaa ja asemakaavaselostusta täydennettiin asemakaavanvalmistelumateriaaliin saatujen huomautusten ja lausuntojen pohjalta. Maanomistajien kanssa käytyjen neuvottelujen johdosta myös eri tonttirajoja ja rakennusoikeuksia on tarkistettu. Saarenpäänkadun varrelle suunniteltu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue on luonnosvaiheen jälkeen muutettu toimitilarakennusten korttelialueeksi ja asuinkerrostalojen kerroslukua on maaomistajan vaatimuksesta korotettu kahden läntisemmän kerrostalon osalta kolmannen kanssa samaan eli seitsemään kerrokseen. 4.5 Asemakaavan vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Suunnittelualueen olemassa olevat olosuhteet säilytettävän rakennuskannan, liikennealueiden sekä eri toimintojen välisen mahdollisen häiriön minimoimisen johdosta ovat käytännössä rajanneet uudisrakentamisen sijaintimahdollisuudet hyvin rajatulle alueelle kaava-alueen pohjoisreunalle ja Saarenpäänkadun varteen. Muita realistisia vaihtoehtoja asuin-, liike- ja toimistorakennusten rakentamisen osalta ei ole ollut mahdollista osoittaa. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 35 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA VALTAKUNNALLISET ALUEIDEN KÄYTTÖTAVOITTEET Asemakaavoituksen yhteydessä on tutkittu valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen toimivan aluerakenteen, eheytyvän yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun sekä toimivien yhteysverkostojen ja energiahuollon kannalta. 5.1 Kaavan rakenne ja perustelut yleiskaavasta poikkeamiselle Paikalla on sijainnut Lapin Kullan tehdaskiinteistö, jonka toiminta lopetettiin syksyllä 2010. Silloisen kiinteistönomistajan tavoitteena oli myydä kiinteistö pois ja kaavoituksen tehtävänä on tutkia alueelle parhaiten soveltuva maankäyttö. Alueen siirryttyä yksityisten henkilöiden omistukseen kaupungille on tullut asemakaavamuutoshakemus, missä hakijat esittävät, että osa alueesta muutetaan asuinkerrostaloalueeksi ja osa toimitilarakennusten alueeksi. Kaavamuutoksella muutetaan osa vanhasta teollisuusalueesta ja paikoitusalue asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Osasta teollisuusaluetta muodostetaan huvija viihdepalvelujen sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös majoitusrakennuksia. Alueelle sijoittuu entinen lämpökeskusrakennus, mikä on merkitty suojeltavaksi rakennukseksi, jonka arkkitehtuuriin soveltuva täydennysrakentaminen on sallittu. Loppu entisestä teollisuusalueesta on merkitty toimitilarakennusten korttelialueeksi. Kaavoituksella on määritelty Pikisaaren rakennusalueet, puisto- ja uimarantaalueille on merkitty rakennusalat, joihin voi sijoittaa ulkoilua ja virkistystä sekä huvi- ja viihdetoimintaa palvelevia rakennuksia. Vesaisenkadusta osa on määritetty paikoitusalueeksi, minkä läpi kulkee yleiselle jalankululle varattu alueen osa ja missä on kaavamerkinnöin ja määräyksin osoitettu puut jotka tulee säilyttää. Paikoitusalueella mahdollistetaan elämyspalvelujen edellyttämän paikoituksen sijoittuminen pääsisäänkäynnin läheisyyteen. Asemakaavasta laaditaan maankäyttö- ja kaavoitussopimus maanomistajan kanssa, jonka kaupunginhallitus on hyväksynyt 12.10.2015. 5.1.1 Mitoitus Asemakaava koskee noin 7,8 ha:n aluetta. Alueesta noin 0,9 ha on varattu asuinkerrostalojen ja asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi, noin 1,06 ha toimitilarakennusten korttelialueeksi ja noin 1,6 ha huvi- ja viihdepalvelujen sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös majoitustoimintaa. Puisto- ja uimaranta-alueelle on varattu noin 1,7 ha. Vesialuetta on n.1,6 ha. Pysäköinti, katu ja aukioalueita on n. 1,0 ha. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 36 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavalla määritellään teollisuuskäytössä olleen alueen tuleva käyttö ja kulttuurihistoriallisesti suojeltavat rakennukset ja ympäristöt. Alue on maisemallisesti ja kaupunkikuvallisesti näkyvällä ja merkittävällä alueella. 5.2.1 Yleiskaavan sisältövaatimukset Koska asemakaavamuutos poikkeaa voimassa olevassa yleiskaavassa osoitetusta maankäytöstä, on yleiskaavan sisältövaatimukset otettava huomioon muutettaessa asemakaavaa. Maankäyttö- ja rakennuslain 39§ mukaan on yleiskaavaa laadittaessa huomioitava: 1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys Tällä asemakaavamuutoksella alueen maankäyttöä muutetaan teollisesta toiminnasta asuin-, liike-, toimisto-, huvi-, viihde- ja toimitilakäyttöön, mitkä toiminnoiltaan sopivat aiempaa paremmin olevaan pääasiassa asumiseen muotoutuneen yhdyskuntarakenteen toimivuutta, taloudellisuutta ja ekologista kestävyyttä. -Toimivuus paranee, kun teollisuuskäyttö sen tuomine teollisen mittakaavan toimintoineen ja vaikutuksineen mm. liikenteen, melun ja päästöjen osalta korvautuu asuinympäristöön paremmin soveltuvilla vaikutuksiltaan pienimuotoisemmilla toiminnoilla -Taloudellisuus ja ekologinen kestävyys paranee, kun hyödynnetään jo olevia tyhjilleen jääneitä massiivisia teollisuusrakennuksia uusiokäytöllä ja keskustaalueelle sijoittuu toimintoja ja palveluita, joiden hyvä saavutettavuus vähentää mm. ajoneuvoliikenteen tarvetta keskeisen sijaintinsa ansiosta. Muilta osin asemakaavamuutoksella ei ole vähäistä suurempaa vaikutusta yhdyskuntarakenteen toimivuuteen, taloudellisuuteen ja ekologiseen kestävyyteen. 2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö Asemakaavamuutoksella mahdollistettavat toiminnot hyödyntävät pääasiassa jo rakennettua olevaa yhdyskuntarakennetta puisto- ja katualueita sekä kiinteistöjä myöten ja olevaa asuinrakentamista täydentäen ja sitä tiivistäen. 3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus Toteutuessaan asemakaavamuutos parantaa Tornion asumistarpeita ja palvelutarjontaa sitä monipuolistaen. keskusta-alueen 4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 37 Tällä kaavamuutoksella parantaa joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä (Suensaarenkatu on joukkoliikennekatu) ja tulevat toiminnot tukeutuvat olevaan katu-kevyen liikenteen verkostoon. Energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukainen järjestäminen toteutuu ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla kun hyödynnetään olevia rakenteita. 5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön Tällä kaavamuutoksella parannetaan mahdollisuuksia turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön aiempaan teollisen toiminnan mahdollistavaan maankäyttöön verrattuna. 6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset Tällä kaavamuutoksella on vähäistä suurempia vaikutuksia elinkeinoelämän toimintaedellytyksille, kun tyhjillään oleva teollisuusalue otetaan uusiokäyttöön pääasiassa palveluyritystoimintaan. 7) ympäristöhaittojen vähentäminen Tällä kaavamuutoksella mahdollistetaan ympäristöhaittojen väheneminen kun teollinen toiminta ei ole enää Tornion keskusta-alueella mahdollista. Asemakaavamuutoksen merkintöihin ja määräyksiin on osoitettu alueet, jotka tulee puhdistaa tai kunnostaa. 8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen Tällä kaavamuutoksella ei ole vähäistä suurempia vaikutuksia rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaalimiselle. Yleiskaavassa maakunnallisesti tai paikallisesti erittäin arvokkaaksi, suojeltavaksi rakennuskohteeksi osoitettu nk. lämpövoimalarakennus on asemakaavamuutoksessa määrätty suojeltavaksi kohteeksi. 9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys Tällä kaavamuutoksella ei ole vähäistä suurempia vaikutuksia virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyydelle lukuun ottamatta Gellininpuiston eteläreunaa, joka vähäisessä määrin pienenee asuinkerrostalotontin vuoksi. 5.4 Kaavan vaikutukset Asemakaavalla muodostetaan uusi asuinalue ja mahdollistetaan olevaan kiinteistöön elämyspalveluja tarjoava matkailukohde. Kaava-alue on osin jo liitetty ja uuden asuinalueen osalta liitettävissä viereisiin teknisiin verkostoihin. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 38 5.4.1 Luontoselvitys, Natura-tarveharkinta Rantaviivaa ei muokata eikä rantaa ruopata, ts. rantavyöhyke säilyy nykytilassa. Näin ollen Natura-alueelle kohdistuvia vaikutuksia voidaan pitää vähäisinä, eikä lisäselvityksille Tornion-Muonionjoen osalta ole tarvetta. Natura-arvioinnin tarpeellisuuden osalta todetaan seuraavaa: Asemakaavamuutos ei aiheuta vähäistä suurempia muutoksia nykyiseen infrastruktuuriin. Kaavamuutoksen toteuttamisesta (rakentamisaika ja käyttöaika) kohdistuvia suoria ja välillisiä vaikutuksia Natura-alueen suojeluperusteena oleville luontotyypeille ja lajeihin (saukko ja muina lajeina mainitut harjus, järvitaimen, merilohi, meritaimen, nahkiainen, siika kelluskeiholehti ja vesisara) ei ole lainkaan, sillä kaavamuutoksella mahdollistetaan lisärakentaminen olemassa olevaan rakennettuun ympäristöön. Muilta osin kaava-alue on olevan, jo valmiiksi rakennetun ympäristön osalta toteava. Kaavamuutosalueen osalta voidaan todeta, että se ei ole Natura-alueen suojeluperusteena olevalle luontodirektiivin liitteiden II ja IV lajille saukolle soveltuvaa elinympäristöä. (Saukko liikkuu hyvin laajalla alueella ja erityisesti talviaikaan etsiytyy jokien koski- ja virtapaikkojen ruokailualueille. Saukko välttelee tiiviisti rakennettuja ja meluisia kaupunkialueita, jossa on vähän tai ei ollenkaan saukolle soveltuvaa elinympäristöä.) Kulttuuriympäristöt ja perinnemaisemat Alueelle sijoittuva entinen lämpökeskusrakennus on merkitty suojeltavaksi rakennukseksi, rakennuksen arkkitehtuuriin soveltuva täydennysrakentaminen on sallittu. Arkkitehtitoimisto Pia Krogius on laatinut 2015 Lapin Kullan kiinteistön alueen ja siellä sijaitsevan lämpökeskus- & toimitilarakennuksen rakennushistoriaselvityksen. (LIITE 8). 5.5 Ympäristön häiriötekijät Maaperätutkimus Riskinarvioinnin perusteella öljyllä pilaantuneiden kunnostustarve ei ole välitön, mutta ennen asuinrakentamista alueet kunnostetaan. Myös rakennusjätteellinen maa poistetaan kunnostuksen yhteydessä. Lopulliset kunnostustavoitteet määritetään maaperän kunnostusta varten haettavassa kunnostuspäätöksessä. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 39 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Lapin Kullan alueen siirryttyä yksityiseen paikalliseen omistukseen, on aluetta alettu suunnittelemaan kokonaistarkastelun pohjalta. Tarkastelun tavoitteena on luoda alueelle toiminnallinen elämyskeskus sisätiloihin, joista toiminta heijastuu myös lähialueelle. Kuva 22: Mainostoimiston laatima visiokuva Lapin Kullan alueen katoille tulevista toiminnoista. Kuvasta ilmenee myös alueelle suunniteltu rakennusmassoittelu (Pintodesign Oy ja PST Consulting Oy 2014). Kuva 23: Mainostoimiston laatima visiokuva Lapin Kullan alueen tulevista toiminnoista (Pintodesign Oy ja PST Consulting Oy 2014). Kuvassa on suunnittelualueen massoittelua korostettu olemassa olevaan tilanteeseen nähden – kuva kuitenkin osoittaa, etteivät 8-kerroksiset kerrostalot sovellu ympäristöönsä liian korkeiksi ja pinta-alaltaan liian isoiksi massoiteltuna. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 40 Kuvat 24 ja 25: Havainneluonnokset asuinrakentamisen sijoittumisesta Saarenpääkadun ja suunnittelualueen pohjoisosan alueelle. Rakennusmassojen sijoittelulla pyritään uudisrakentaminen sovittamaan olevan ympäristön koordinaatistoon. Pohdittavaksi jää rakennusten kerroskorkeus – havainnekuvan kaartuvat pistetalot poikkeavat kerroskorkeudeltaan (6,7 ja 8) olevasta ympäristöstä (arkkitehtitoimisto Arkture Oy, 2015). Kuva 26: Massoittelukuva ehdotusvaiheen kaavan sallimasta rakentamisesta, jossa keltaisella on kuvattu kaavaehdotuksen mahdollistama uudisrakentaminen (Tornion kaupunki, 2015). Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 41 Kuva 27: Viistonäkymä 3D-massoittelumallista Pikisaaren yläpuolelta kaavamuutosalueelle. Vesaisenkadun säilytettävät puut ovat tärkeitä katuympäristön viihtyisyyden säilymisen osalta (Tornion kaupunki, 2015). Keltainen seinämä säilyvän panimorakennuksen seinässä osoittaa tulevan pääsisäänkäynnin paikan. Kuva 28: Viistonäkymä pohjoisesta kaavamuutosalueelle. Kolme uutta asuinkerrostaloa yhdistävät sijoittelullaan ja suuntauksellaan panimoalueen olevaan asuinrakennuskantaan Saarenpäänkadun varrella (kuvan oikeassa reunassa). Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 42 Kuva 29: Viistonäkymä lännestä kaavamuutosalueelle. Kaavamuutoksen mahdollistama uudisrakentaminen sijoittuu Tornionjoen puoleiselle osalle kiinteistöä. Kuva 30: 3D-massoittelumalli havainnollistaa millainen kontrasti uuden ja vanhan ympäristön kanssa muodostuu kerroskorkeuden osalta Oravaisenkadun suunnalta kaavamuutosalueen pohjoisosassa. Kuva 31: Etelästä kaavamuutosalueelle saavuttaessa Saarenpäänkatua pitkin ei olevaan ympäristöön kaavamuutoksella ole vähäistä suurempia vaikutuksia. Asemakaavanselostus 20.10.2015 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaavoitus ja mittaus 43 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Ennen asemakaavan voimaantuloa laaditaan maankäyttö- ja kaavoitussopimus maanomistajien kanssa. Alueen kehittämisessä pyritään hyödyntämään alueen oleva rakennusvaranto vaiheittain siten, että kiinteistön liiketaloudelliset edellytykset säilyvät. Niiden turvaamisen jälkeen mahdollistuu alueen osittainen purkaminen alkaen pohjoispäästä, jonne asuinrakentaminen tulee keskittymään. Torniossa 20.10.2015 Jarmo Lokio Kaupunginarkkitehti Asemakaavanselostus 20.10.2015 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto 851 Tornio Täyttämispvm 04.09.2015 Kunta Lapinkulta Kaavan nimi 15.02.2012 Hyväksymispvm Ehdotuspvm 15.02.2012 Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 851 X71 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus 7,8331 1,3083 Kaava-alueen pinta-ala [ha] Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 6,5248 Rantaviivan pituus [km] Ranta-asemakaava Omarantaiset Ei-omarantaiset Rakennuspaikat [lkm] Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala Pinta-ala Kerrosala [k- Tehokkuus [ha] [%] m²] [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 7,8330 100,0 40440 0,52 1,3083 -2260 A yhteensä 0,9112 11,6 8300 0,91 0,9112 8300 P yhteensä 1,5800 20,2 26070 1,65 1,5800 26070 1,0651 13,6 6000 0,56 1,0651 8300 -3,3681 -45000 0,5272 70 Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 1,6667 21,3 70 0,00 1,0117 12,9 -0,0060 1,5983 20,4 0,5989 R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala Pinta-ala Kerrosala [k- Tehokkuus [ha] [%] m²] [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 7,8330 100,0 40440 0,52 1,3083 -2260 A yhteensä 0,9112 11,6 8300 0,91 0,9112 8300 AK 0,3548 38,9 2300 0,65 0,3548 2300 AL 0,5564 61,1 6000 1,08 0,5564 6000 P yhteensä 1,5800 20,2 26070 1,65 1,5800 26070 PV-K 1,5800 100,0 26070 1,65 1,5800 26070 K yhteensä 1,0651 13,6 6000 0,56 1,0651 8300 KTY 1,0651 100,0 6000 0,56 1,0651 8300 T yhteensä -3,3681 -45000 TY -3,3681 -45000 Y yhteensä C yhteensä V yhteensä 1,6667 21,3 70 0,00 0,5272 70 VP 1,4447 86,7 70 0,00 0,3052 70 VV 0,2220 13,3 0,2220 L yhteensä 1,0117 12,9 -0,0060 Kadut 0,5935 58,7 0,0828 Katuauk./torit 0,0229 2,3 0,0229 R yhteensä LPA LP-1 -0,2294 0,3953 39,1 0,1177 W yhteensä 1,5983 20,4 0,5989 W 1,5983 100,0 0,5989 E yhteensä S yhteensä M yhteensä SIJAINTIKARTTA LIITE 1. OTE AJANTASA-ASEMAKAAVASTA LIITE 2. MAA- JA VESIALUEIDEN OMISTUS LIITE 3. RAKENNETTU YMPÄRISTÖ LIITE 4. VESIHUOLTO- JA KAUKOLÄMPÖVERKKO LIITE 5. ASEMAKAAVA- JA ASEMAKAAVAN MUUTOSEHDOTUS LIITE 6. LIITE 6a. LIITE 6b. LIITE 7. TORNION KAUPUNKI Tekninen keskus Kaavoitus ja mittaus 9.10.2014 1(8) LAPINKULTA Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavoituksen kohde: Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee 7. Suensaaren kaupunginosan korttelin 1 tonttia 11 sekä siihen liittyvää 9. Suensaaren kaupunginosan korttelin 8 tonttia 52 (autopaikkojen korttelialue) ja niihin liittyviä katu-, puisto- ja vesialueita sekä osaa Vesaisenkadun katu- ja puistoaluetta. Kuva 1: Kaava- ja kaavamuutosalueen sijainti kaupunkirakenteessa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 2 Miksi kaavoitukseen on ryhdytty? Oy Hartwall Ab on hakenut 26.4.2011 päivätyllä asemakaavan muutoshakemuksella teollisuusrakennusten korttelialueen muuttamista asuinkäyttöön (sekä mahdollisesti osittain hotellikäyttöön). Tontille toivotaan rakennusoikeutta n. 25.000 kerrosneliömetriä. Paikalla on sijainnut Lapin Kullan tehdaskiinteistö, jonka toiminta lopetettiin syksyllä 2010. Kiinteistönomistajan tavoitteena on myydä kiinteistö pois ja kaavoituksen tehtävänä on tutkia alueelle parhaiten soveltuva maankäyttö. Kesällä 2013 ovat kiinteistön rakennukset siirtyneet Arctic Property Oy:lle, joka keväällä 2014 tehtyjen yrityskauppojen seurauksena on siirtynyt torniolaisten maansiirtoliiketoiminnasta tunnettujen Mykkälöiden omistukseen. Oy Hartwall Ab:n kanssa tehty asemakaavoituksen käynnistämissopimus irtisanottiin ja sopimus uusittiin Arctic Property Oy:n kanssa. Maanomistajan tavoitteena on muuttaa asemakaavaa omistamalla alueella siten, että pohjoisosaan mahdollistetaan asuinkerrostalojen rakentaminen ja eteläosaan elämyskeskuksen toteuttaminen. Muilta osin maanomistajalla on tarkoitus jättää kaava entiseen käyttötarkoitukseen. Kaavoitettavaan alueeseen on otettu mukaan myös Pikisaari, jonne osoitetaan rakennusaloja. Suunnittelutilanne Länsi-Lapin maakuntakaava Helmikuussa 2003 vahvistetussa Länsi-Lapin seutukaavassa (ja 1.1.2010 Länsi-Lapin maakuntakaavaksi nimetyssä ja maakuntakaavan oikeusvaikutukset saaneessa) suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi (A), joka eteläosastaan rajautuu keskustatoimintojen alueeseen (C). LänsiLapin maakuntakaava on hyväksytty Lapin liiton valtuustossa 26.11.2012. Länsi-Lapin maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 19.2.2014. KAAVAMUUTOSALUE Kuva 2: ote Länsi-Lapin maakuntakaavasta Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 3 Yleiskaava Tornion yleiskaava 2021 on saanut lainvoiman 1.3.2010 (Kh §57). Yleiskaavassa alue on merkitty teollisuusalueeksi (TY), jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Autopaikkojen korttelialue on yleiskaavassa merkitty lähivirkistysalueeksi (VL). Suojelu – merkintä 175: Alueella sijaitsee maakunnallisesti tai paikallisesti erittäin arvokas, suojeltava rakennuskohde (ent. lämpökeskus). Yleiskaava määrää MRL 41.2 §:n nojalla, että arvokkaita rakennuksia ei saa purkaa ilman MRL 127 §:ssä mainittua lupaa. Rakennuksiin tehtävät muutokset on tehtävä erityisellä varovaisuudella ja kunnioituksella alkuperäistä tyyliä kohtaan. Mikäli kohteen arvoa alentavia muutoksia on aiemmin suoritettu, on ne korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä entistämään tai tekemään muulla rakennukseen tai lähiympäristöön sopivalla tavalla. Kuva 3: Ote voimassa olevasta Tornion yleiskaava 2021:sta Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 4 Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa 17.1.1997 (302) ja 17.6.2002 (323) vahvistuneet asemakaavat. Asemakaavassa 323 on määritelty teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Alueen rakennusoikeus on 45000 kerrosalaneliömetriä ja rakennusten vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemat +15.00, +22.00 ja +26.00. Asemakaavalla (302) on määritelty teollisuusrakennusten korttelialueen autopaikkojen alue. Kuva 4: Suunnittelualueen ja ympäristön voimassa oleva asemakaavatilanne Alueen nykyinen käyttö Kaavamuutosalue sijoittuu Saarenpäänkadun ja Gellininpuiston välille Tornionjoen rannalle. Tontilla on entisen Lapin kullan teollisuusrakennuksia, joiden purkutyöt ovat käynnissä. Alueen keskivaiheilla on maakunnallisesti erittäin arvokas entinen lämpökeskusrakennus. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 5 Tornionjoen ja teollisuusalueen välisessä puistoalueessa kulkee suosittu koko saaren ympäri vievä ulkoilureitti ja Pikisaari on kesäisin ahkerassa käytössä eri tapahtumissa ja uimarantana. Kuva 5: Viistokuva entisestä Lapin Kullan kiinteistöstä lähiympäristöineen. Tavoitteita ja toimenpiteitä Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa asuinrakennusten rakentaminen alueelle. Myös muuta maankäyttöä tutkitaan alueelle, mm. luovien alojen yritystoiminnan edellytyksiä vanhassa lämpökeskusrakennuksessa ja mahdollisesti majoitustoimintaa. Saarenpäänkadun rooli Tornion maakunnallisesti arvokkaana kulttuuriympäristönä huomioidaan. Kuva 6: Entisen lämpövoimalarakennuksen säilyttämisen edellytykset tutkitaan kaavaprosessin yhteydessä. Tornion kaupungin kaupunkirakenne on teettänyt esiselvityksen alueen tulevasta maankäytöstä (Lapin Kullan tehdasalueen uudelleenkäyttö, Liidea Oy Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 6 2011), jossa on tutkittu eri asumislähtöisiä maankäyttömuotoja alueelle. Selvityksen hyödynnetään kaavaprosessin yhteydessä ja selvityksen roolina on toimia yhtenä perusselvityksenä. Kuva 7: Havainnekuva Liidea Oy;n laatimasta esiselvityksestä. Lisäksi Tornion kaupunki on tammikuussa 2012 antanut toimeksiannon tuunaustoimisto Ilmeelle / Elina Stoor tutkia entisen lämpökeskuksen säilyttämisen edellytyksiä työnimellä ”Lapin Kullan Woimala”. Työ valmistuu helmikuussa 2012. Alueen teollisen toiminnan luonteen vuoksi kiinteistön alueelta tulee tehdä maaperäselvitys ja esittää tulevan maankäytön edellyttämät toimenpiteet maaperän laadun osalta. Arctic Property Oy toimeksiannosta Pöyry Finland Oy toteutti Tornion Suensaaressa sijaitsevan entisen panimon maaperä- ja pohjavesitutkimukset sekä pilaantuneiden maiden kunnostustarpeen arvioinnin ja arvioinnin kuonan soveltuvuudesta täyttömateriaaliksi. Asemakaavasta laaditaan maankäyttö- ja kaavoitussopimus maanomistajan kanssa. Arvioitavat vaikutukset - vaikutukset kaupunkimaisemaan - liikenteen, pysäköinnin ja teknisen huollon järjestäminen - vaikutukset rakennettuun ympäristöön - vaikutus talouteen - maaperän laatu (pima-selvitys) - sijainti kaupunkirakenteessa ja liittyminen ympäristöön - kevyenliikenteen järjestäminen - nykyisen rakennuskannan säilyttäminen / uusiutuminen Osalliset Tornion kaupungin asukkaat Kaava-alueen maanomistaja Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 7 Lähialueella olevat kiinteistöjen omistajat / vuokraajat Tornion kaupungin hallintokunnat Museovirasto Lapin ELY - keskus Lapin liitto Tornion Energia Oy Tornion Vesi Oy Lapin pelastuslaitos Osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestäminen Katso s.7 Yleis- ja asemakaavojen käsittelyvaiheet. Asemakaava poikkeaa Tornion yleiskaava 2021:sta, joten kaavaprosessi edellyttää viranomaisneuvotteluja. Kaavamuutos on merkittävä. Työn käynnistäminen ja aikataulu 15.2.2012 09.10.2014 11/2014 11/2014 11-12/2014 1/2015 1/2015 1-2/2015 3/2015 3/2015 4/2015 4/2015 Yhteyshenkilöt: Kaupunginarkkitehti Kaavasuunnittelija Vireilletuloilmoitus Meri-Lapin Helmessä OAS:n päivitys Viranomaisneuvottelu kaavaluonnoksen laadinta kaavan valmisteluaineisto nähtäville viranomaisneuvottelut (tarvittaessa) KH:n käsittely kaavaehdotus nähtäville viranomaisneuvottelut (tarvittaessa) Kaavaehdotuksen vahvistus KH:ssa kaavaehdotus lainvoimainen ilmoitus kaavan voimaantulosta Jarmo Lokio p. 040-7048720 etunimi.sukunimi@tornio.fi Terttu Ahonen p. 050-5971350 etunimi.sukunimi@tornio.fi Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan voidaan tehdä tarvittaessa muutoksia ja täydennyksiä siihen asti kunnes kaavaehdotus asetetaan virallisesti nähtäville. Osalliset voivat antaa palautetta kaavoitusviranomaisille tai esittää Lapin ympäristökeskukselle neuvottelua osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 8 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.10.2014 LIITE 8. Lapin Kullan keittämörakennus Lapinkullankatu 1, 9540 Tornio RAKENNUSHISTORIASELVITYS Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 3.2.2015 RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius SISÄLLYS RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius JOHDANTO Kohde RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Tehtävä Kuva 1 Tehdas vuoden 1973 jälkeen. Keskellä oikealla keittämö. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Perustiedot RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius TAUSTAA Lapin Kullan panimon historia Kuva 2 Kirkon tornista otettu kuva ajottuu vuosisadan alkuun. Muita rakennuksia korkeampi oluttehdas erottuu kuvassa vasemmalla. Kuva teoksesta Tornion historia II s.228 RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 3 Oluttehtaan autoja kuskeineen 1930-luvulla. Oikeassa reunassa johtaja Veikko Gellin. Kuvakaappaus sivustolta www.beerfinland.com RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 4 Lapin Kulta –olutta lastataan maailmalle. Kuva kirjasta Lapin Kulta 100 vuotta. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius KIINTEISTÖN VAIHEET Kuva 5 Vasemmalla Tornion asemakaavakartta vuodelta 1839. Oluttehdas perustettiin itärannalla olevan tervahovin kupeeseen. Oikeanpuoleinen Harald Andersinin latima asemakaavakartta on laadittu vuonna 1917. Tehtaanseutu on kaavoitettu, tehtaan viereen on rakennettu sairaala. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Tehtaan perustamisesta 1873 vuoteen 1939 RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 6 Rakennuslupahakemus vuodelta 1927 jossa on haettu rakennuslupaa otsikolla ”Kaljatehtaan muutosja lisärakennuksen sekä halkovajan ehdotus tontilla N:o 2 7 kaupunginosassa Tornion kaupunkia” RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 1939-1950 Kuva 7 Ilmakuva lokakuussa 1957. Kuvan keskellä olevan keittämön katolla on menossa rakennustyöt. Taustalla olevan pitkän rakennuksen vasemmanpuoleinen päätypiipun kohdalta lukien on uusi laajennus, alkuperäinen tehdas on piipun oikealla puolella. Kuva Torniolaakson maakuntamuseo, kuvaaja Reino Kainulainen. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 1950-1966 Kuva 8 Ortoilmakuva vuodelta 1966. Kuva Tornion kaupunki. Kuva 9 Tehtaan laajennuksen katolla on yhtiön uusi nimi. Kuva JH RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 1966-1974 Kuva 10 Ilmavalokuva ennen vuotta 1975. Kuva JH RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 1974-1983 Kuva 11 Vasemmalla ilmakuva 1977. Kuva torniolaakson maakuntamuseo, kuva Reino Kainulainen. Oikealla oleva kuva on otettu vuoden 1977 jälkeen, Vesaistenkatu on täydentynyt ja sairaala on uusittu. Kuva JH. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 1983-1988 Kuva 12 Asemapiirros vuodelta 1988. Kuvassa näkyy myös keittämön muutos lämpökeskukseksi. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius 1988-2014 Kuva 13 Ortoilmakuva 6.7.2014. Osassa tehdasta on purkutyöt meneillään. Kuva Tornion kaupunki. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius KEITTÄMÖN RAKENNUSVAIHEET Kuva 14 Vasemmalla jouluinen kuva vuodelta 1958. Ikkunassa häämöttää kuparikattila .Kuva Tornionlaakson maakuntamuseo., Kuvaaja Reino Kainulainen. Yllä kuparikattila. Kuva JH. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Keittämön tehtävä Kuva 15 Vas. maltaiden rouhiminen on meneillään keittämön ylimmässä kerroksessa. Kuva Lapin Kulta 100 vuotta. Keskellä keittokattila vuonna 1971. Kuva JH. Oikealla Kaavio oluenpanoprosessista Kuva Lapin Kulta 100 vuotta. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Keittämön rakentaminen 1939-45 Kuva 16 Keittämö näkyy kuvan oikeassa reunassa, vasemmalla on vanha tehdas ja sen laajennus Kuva on otettu todennäköisesti 1950-luvulla mutta antaa hyvän käsityksen tehtaan silloisesta mittakaavasta. Kuva JH RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 17 Rakennuslupapiirros 1939 RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 18 Rakennuslupapiirros 1939, julkisivu. Kuvassanäkyy yhdyskäytävä vanhaan tehtaaseen. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 19Leikkauspiirros, johon on piirretty keittömön laitteita. Rakennuslupapiirros 1939 RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Keittämö vuonna 1953 Kuva 20 Keittämö 1958. Kuva Torniolaakson maakuntamuseo, kuvaaja Reino Kainulainen. oikealla näkymä Tehtaankadulta. Kuva kirjasta Tornio. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Lämpökeskus laajenee 1973 Kuva 21 Keittämö vuoden 1973 laajennuksen jälkeen. Kuva on otettu Tehtaankadulta. Kuva kirjasta Tornio RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Keittämö muutetaan lämpökeskukseksi 1988 Kuva 22 Vuoden 1988.keitäömön muutos lämpökeskukseksi on meneillään. Rakennuksen julkisivu on jo korkealla ja kattotyöt meneillään. Kuvassa on nähtävillä molemmat piiput yhtäaikaa pystyssä. Tehdas täytyi pitää muutoksista huolimatta käynnissä. Kuva JH. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 23 Ote rakennuslupapiirroksesta vuodelta 1988. Julkisivut luoteeseen ja lounaaseen. Piirustuksiin on merkitty purkuviivat (pisteviiva) joita voi hahmottaa rakennuksen aikaisemman muodon. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 24 Ote rakennuslupapiirroksesta 1988. Julkisivut kaakkoon ja koilliseen. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 25 Ote rakennuslupapiirroksista 1988. Pohjapiirrokset 2.-4. kerros. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Oikealla Pohjapiirrokset, kellari ja 1.kerros. Alla leikkaukset. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius NYKYTILA JA SÄILYNEISYYS Kuva 26 Alla olevasta kuvasta näkyy julkisivusta erottuvat kolme rakennusvaihetta. 1973 laajennus on ollut kapea ja korkea, 1988 laajennus on nostanut loputkin matalasta osasta samaan korkeuteen aikaisemman laajennuksen kanssa. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 27 Vasemmalla keittämön ikkunat joista kuparipannut ovat olleet näkyvillä. Ikkunat ovat olleet isompiruutuiset. Päätykolmiossa sijaitsevaa ikkunaa on korotettu madaltamalla ikkunan alareunaa. Muuten aukotus on entisellään. Yllä, kolmannessa kerroksessa on ollut suuri aukko joka on sittemmin pienennetty. Alla laajennuspäädyn suuri ikkuna on näyteikkuna sekä turvallisuusmääräyksissä määrätty räjähdyksen purkuikkuna. Laajennukset erottuvat julkisivun pinnassa. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 28Alla kattila, jonka takana on suuri ikkuna. Ikkunasta on haluttu luoda näkymä tehtaan uumeniin.. Yllä oikealla huoneen ikkunaympäristöt on rapattu joissain kerroksissa. Alla oikealla porrashuoneessa on alkuperäiset käsijohteet. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 29 Vasemmalla keittämön seinien kaakelointi on paikoitellen jäljellä. Keskellä katossa on keittokattilan piipun läpimeno peitetty ja tilalle on ripustettu valaisin. Oikealla katossa näkyy keittokattilan paikka. Reikä on ummistettu. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius Kuva 30 Tila, jossa rouhemylly sijaitsi on nyt toimisto. Alla näkyy ikkunan korotus. Vasemmalla katon tukirakenteet on jätetty esille. RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius YHTEENVETO RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius LÄHTEET RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius RHS Lapin Kullan panimoalueen lämpövoimalarakennus Rakennushistoriaselvitys 03.02.2015 Arkkitehtitoimisto Pia Krogius
© Copyright 2024