1. No category

Fuldt udlejet butikscenter v/Rødovre St.
Rebæk Søpark Butikscenter
Immerkær 27, 2650 Hvidovre
EJENDOMMEN:
Rebæk Søpark Butikscenter er opført i 1966 med ydervægge af letbeton og tagdækning
af tagpap. Ejendommen er opført i ét plan med fuld kælder.
Ejendommen har en lys og bred hesteskoformet centergang, hvorfra der er adgang til
centerets butikslejemål. Centeret indeholder endvidere et pt. uudnyttet centertorv med
ekstra loftshøjde. Kælderen med god og bred nedkørsel er primært indrettet til lagerfaciliteter samt til af– og pålæsning af varer. Centeret er endvidere indrettet med af- og pålæsningsramper til brug for varetransport med større lastbiler. Ejendommens udenomsarealer er befæstede og primært udlagt til 70 parkeringspladser til brug for centerets
handlende.
Udover Rebæk Søpark Butikscenter består ejendommen endvidere af daginstitutionen
Børnehuset Immerkær, der er sammenbygget med centeret, men med selvstændig indgang. Til lejemålet hører endvidere en have, indrettet til legeplads for institutionens børn.
Ejendommen er opdelt i 2 ejerlejligheder, hvoraf Rebæk Søpark Butikscenter udgør ejerlejlighed nr. 1. Ejerlejlighed nr. 2 er den i bygningen beliggende varmecentral, der udover centeret også leverer varme til de omkringliggende boligejendomme. Ejerlejlighed
nr. 2 ejes af Rebæk Søpark A.M.B.A og er således ikke omfattet af salget af Rebæk Søpark Butikscenter.
BELIGGENHED:
Rebæk Søpark Butikscenter er beliggende ved Rødovre S–togstation, der har 10 minutters drift i myldretiden. Herfra tager turen til Københavns Hovedbanegård kun ca. 12
minutter. Afstanden fra Rebæk Søpark Butikscenter til Rådhuspladsen andrager kun ca.
9 kilometer. Der er desuden kort afstand til mortorvejsnettet via Avedøre Havnevej.
Rebæk Søpark er betegnelsen for en grønt område i det norvestlige hjørne af Hvidovre
Kommune. Til området hører også Rebæk Sø, der sammen med parken er et yndet
åndehul for de omkringboende. Parken er endvidere forskønnet med figurer af Kaj
Nielsen og Monica Ritterband. Rebæk Søpark består af et større beboelsesområde med
et kollegie samt flere større beboelsesejendomme, herunder højhuset Rebæk Søpark 3,
beliggende lige ved centeret. Befolkningstætheden i området danner et godt kundegrundlag for Rebæk Søpark Butikscenter.
FAKTA:
Matr.nr.: 5cg Hvidovre By, Hvidovre, ejerlejlighed 1
Adresse: Immerkær 27, 2650 Hvidovre
Ejendomsvurdering 2014: Kr. 27.500.000, heraf grundværdi kr. 12.235.400
Grundareal: 11.892 m², heraf vej 0 m²
Bebygget areal iht. BBR: 6.615 m² *
Bygningsareal iht. BBR: 6.615 m² *
Kælder iht. BBR: 6.999 m²
Erhvervsareal iht. BBR: 12.035 m² *
* ekskl. ejerlejlighed nr. 2 - varmecentralen på 384 m²
LEJERSAMMENSÆTNING:
Rebæk Søpark Butikscenter er fuldt udlejet med et varieret butiksudbud. Centerets ankerlejer, Lidl Danmark K/S, slog dørene op til deres supermarked i juni 2010. Lejemålet, der også er blandt centerets 2 største, udgør i alt 1.412 m².
Af andre kendte brands kan nævnes Skousen (SOS Ejendomme 3 ApS), der har været
en del af Rebæk Søpark Butikscenter siden 15. marts 2013. Lejemålet udgør 539 m².
Rebæk Søpark Butikscenter indeholder også et velassorteret tyrkisk supermarked med
bl.a. et stort frugt– og grøntmarked. Herudover forefindes endvidere en tyrkisk møbelog boligindretningsbutik, en kjolebutik samt en tæppehandler. Butiksudbuddet passer
godt ind i områdets beboersammensætning.
Til det varierede butiksudbud hører desuden et pizzeria, en spillecafé, en frisør og en
genbrugsbutik.
Opdelt på butikstyper tæller Rebæk Søpark Butikscenter 2 cafélejemål, 9 detaillejemål,
39 kælderlejemål, hvoraf 5 p.t. er i tomgang, samt 1 daginstitution. I alt 51 lejemål
udgørende sammenlagt 10.227 m².
Der henvises i det hele til lejerfortegnelsen, bilag 1.
LEJE OG DRIFT:
Rebæk Søpark Butikscenter er et veldrevet og fuldt udlejet butikscenter. Der er dog p.t. 5 ledige kælderlejemål med et samlet areal på 1.717 m². Hovedparten af arealet har tidligere været udlejet til fitnesscenter og fremstår i meget flot og anvendelig stand.
Udlejningsarealet andrager 6.106 m² over jord og 4.121 m2 kælder, i alt 10.227 m2.
Lejen for butikslejemålene nettoprisindeksreguleres hvert år med minimum 2-3% stigning i
forhold til den gældende årlige leje.
Butikslejemålene har som hovedregel et opsigelsesvarsel på 6 måneder, ligesom hovedparten
af lejemålene er uopsigelige for lejer i perioder fra ultimo 2015 og frem til medio 2020.
Lejemålene er momsregistrerede. Undtaget herfra er lejemålet med Hvidovre Kommune vedrørende Børnehuset Immerkær. Ejendommens momsprocent udgør på baggrund heraf 97%.
Nedenfor er opstillet et driftsbudget ved fuldt udlejet ejendom, hvor tomgangslejen for de p.t.
ledige kælderlejemåle er anslået til 350 kr. pr. m².
En række lejere refunderer en andel af ejendommens driftsudgifter.
Der henvises i det hele til lejerfortegnelsen, bilag 1.
Årlig bruttoleje pr. 1/5 2015:
Erhvervsleje inkl. tomgang
Lejernes refusion af driftsudgifter
Samlet indtægt
Driftsbudget 2015 :
Skatter og afgifter
Vand, el og gas
Renovation, rengøring mv.
Reparationer mv.
Forsikring
Vicevært mv.
Telefon og services
Driftsudgifter i alt - over jord
274 kr/m2
Ej fradragsberettiget moms - anslået
Udvendig vedligeholdelse
50 kr/m2
Administration
2,5%
Driftsmæssigt overskud ved kontant handel
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
503.035
173.107
537.484
16.639
145.861
123.664
176.134
1.675.924
35.000
305.300
173.480
kr
kr
kr
6.939.194
1.050.064
7.989.258
kr
kr
2.189.703
5.799.554
SALGSPRIS OG STARTFORRENTNING:
Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse.
K apitalbe hov (anslåe t):
Købspris, kontant
kr
73.500.000
Tinglysningsafgift inkl. gebyr
kr
442.660
Advokat m.v. anslået
kr
50.000
kr
73.992.660
Refusion deposita
kr
(1.684.421)
K øbe r s kapitalbehov ve d kontant handel
kr
72.308.239
Købspris svarende til m² pris på (over jord):
kr
12.037
Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning
samt det anførte kapitalbehov, vil køber opnå en forrentning på 8,02%
ved kontant handel af den investerede kapital:
F or r e ntning kontant handel:
5.799.554
72.308.239 X 100 =
De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter.
8,02%
ØVRIGE OPLYSNINGER:
OVERTAGELSE:
Ejendommen overtages efter nærmere aftale.
GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN:
Ingen gæld.
MOMS:
Ejendommen er momsregistreret med 97%.
ENERGIFORHOLD:
Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærke = E.
MILJØFORHOLD:
25% af grunden er kortlagt iht. Jordforureningsloven
FORSIKRINGSFORHOLD:
Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår.
TINGLYSNING:
Køber betaler tinglysningsafgiften ved registrering af skøde.
SERVITUTTER:
Der vurderes ikke at være byrdefulde servitutter tinglyst på ejendommen.
BILAG:
Bilag 1: Lejerfortegnelse
Bilag 2: Etageplaner
Bilag 3: Luftfoto
Bilag 4: Kort
BESIGTIGELSE:
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale
med ejeren venligst rettet til: CBRE A/S, att. Niels Cederholm på e-mail:
niels.cederholm@cbre.com eller telefon +45 70229601.
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE:
Immerkær 27, 2650 Hvidovre
Ejendomsnr.: 167 - 123929
Matr. nr.: 5g Hvidovre BY, Hvidovre
Lm:
Le je r :
1-78041-9-4 Rebæk Pizza ApS v/Eyup Inekci
1-78041-5-6 Elite Gaming A/S
I alt
1-78041-19-6
-78041-14-14
1-78041-3-10
1-78041-2-8
1-78041-1-8
1-78041-7-4
1-78041-6-10
1-78041-4-20
1-78041-18-8
Adr e sse:
Immerkær 27, loale 15
Immerkær 27, lokale 9
Salon Face & Hair V/Sevim Yagci
SOS ejendomme 3 ApS
Diamond House V/ Reyhan Bag
Ümit Taspinar
The Ottoman's ApS
Lidl Danmark K/S
Dizaynia Möbler AB
Sultan Tæpper v/Fatih Bayrak
Kissers Genbrug
I alt
Immerkær
Immerkær
Immerkær
Immerkær
Immerkær
Immerkær
Immerkær
Immerkær
Immerkær
27
27,
27,
27,
27,
27,
27,
27,
27,
34 udlejede kælderlejemål i alt
5 kælderlejemål i tomgang i alt
Immerkær 27, kælderen
Immerkær 27, kælderen
1/7 02 Detail
lokale 5
15/3 13 Detail
lokale 12
1/3 15 Detail
st., lokale
1/2 10 Detail
st., lokale
1/5 14 Detail
st., lokale 3 1/6 10 Detail
st., lokale 2 1/8 14 Detail
st., lokale 6 1/5 14 Detail
lokale 10 1/11 14 Detail
Hvidovre Kommune, Børnehuset Immerkær Immerkær 27, lokale 4
I alt
Indflyt- T ype :
ning:
1/1 04 Café
1/2 10 Café
Kælder
Kælder
1/10 65 Daginst.
Ar e al
m2 :
141
225
366
År lig le je:
Le je
De positum:
pr . m²:
126.996
901
46.630
313.100
1.392
156.502
440.096
1.202
203.132
70
539
245
211
1.026
1.412
1.482
253
168
5.406
49.096
701
509.678
946
171.596
700
217.426
1.030
666.932
650
1.704.159
1.207
664.034
448
177.196
700
117.696
701
4.277.813 791,308
25.961
0
85.751
149.453
333.450
426.316
0
44.275
29.400
1.094.606
2.404
1.717
4.121
1.361.405
600.950
1.962.355
566
350
476
362.468
334
258.930
775
24.215
1 0 .2 2 7
6 .9 3 9 .1 9 4
679
Opsigelse svar se l mdr .:
6
6
Uopsige lig- Le je r e he d le je r guler ing:
3
6
6
6
6
6
6
6
6
1/7 20 NPI min.
NPI min.
1/3 18 NPI min.
1/2 17 NPI min.
31/3 24 NPI min.
17/5 17 NPI min.
31/7 17 NPI min.
31/10 15 NPI min.
1/11 15 NPI min.
Moms:
Ja
1/2 17 NPI min. 3% Ja
3%
2%
3%
3%
3%
2%
3%
3%
3%
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
362.468
1 .6 8 4 .4 2 1
6
NPI min. 3% Nej
BILAG 2 - ETAGEPLANER:
Stueplan
Kælderplan
BILAG 3 - LUFTFOTO:
BILAG 4 - KORT:
CBRE - DANMARK
CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i
et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder.
CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 52.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 370 kontorer i
50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 ”Best in Class” selskaber af Business Week.
CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 54 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus.
Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler.