1. No category

SLOT, SKOV OG SUNDUDSIGT
Enrum Slot - Vedbæk Strandvej 341 m.fl., 2950 Vedbæk
EJENDOMMEN:
CBRE har fornøjelsen af at udbyde Enrum Slot - en af Strandvejens mest markante og
smukke ejendomme - til salg. Til slottet hører endvidere egen skov og et charmerende
stråtækt sommerhus (Damhuset) med naturskøn udsigt over Store Sortemose Dam.
Indkørslen til slottet er herskabeligt markeret med 2 murede søjler. Herfra snor vejen sig
op mod slottet. På vejen passeres den gennemgribende renoverede Staldbygning, der i
dag - ligesom resten af slottet - anvendes til kontor.
Ved ankomsten til slottets hovedbygning er der rig mulighed for parkering, dels på separat parkeringsareal, og dels på den store velanlagte gårdsplads, omkranset af bøgehække. Gårdspladsen åbner sig mod en flot allé ned gennem skoven.
Det herskabelige indgangsparti er en forsmag på slottets gedigne materialer og kvalitet.
Slottet rummer bl.a. en imponerende hall, hvorfra der er adgang til slottets mange flotte
og smagfuldt renoverede lokaler. Detaljerigdommen er gennemgående overalt - fra
træudskæringerne i hallens herskabelige trappe til de brede paneler, flotte lofter og gulve samt de store buede vinduespartier og smukke pejse/brændeovne.
Damhuset
Fra hovedbygningen er der direkte adgang til Kavalerfløjen, der er holdt i en lysere og
mere moderne stil. Bygningen er indrettet til kontorer og flere af lokalerne har et skønt
lysindfald med udsigt til Øresund.
Kælderen under hovedbygningen og Kavalerfløjen er fuldt udnyttet til bl.a. stor kantine
med eget køkken, smagfuldt indrettede mødelokaler samt motionsrum med både herreog dameomklædning inkl. badefaciliteter.
Slottet inkl. Kavalerfløjen og Staldbygningen er fredet i 1984, jf. tingbogen. Alle bygninger fremstår i meget flot og vel vedligeholdt stand.
En gåtur i Enrum Skov er en meget naturskøn oplevelse. Særligt skal fremhæves Store
Sortemose Dam samt vandløbene Maglemoserenden og Kikhanerenden, der rislende
løber gennem skoven. Såvel slotsparken som skoven gemmer på monumenter fra slottets storhedstid, herunder bl.a. Carls Kilde og Wewers Vase.
Mange vil genkende Enrum Slot fra tredje sæson af tv-serien ”Forbrydelsen”, hvor slottet
agerede hjem for milliardæren Robert Zeuthens.
Dette er en helt enestående mulighed for den kræsne liebhaver til at erhverve eget slot i
naturskønne omgivelser og med en helt fantastisk beliggenhed tæt på København.
Store Sortemose Dam
BELIGGENHED:
Enrum Slot er beliggende på Vedbæk Strandvej i det mondæne og eftertragtede Nordsjælland ca. 30 minutters kørsel fra København.
Slottet er højt beliggende, tilbagetrukket fra Strandvejen, med en billedskøn udsigt over
slotshaven og Øresund.
Tilkørslen til Helsingørmotorvejen er beliggende ca. 9 kilometer fra Enrum Slot. Vedbæk
Station er beliggende 1,5 kilometer fra Enrum Slot og turen med Kystbanen til Nørreport
Station tager ca. 20 minutter.
I Vedbæk befinder man sig i relativ kort, men passende, afstand fra Københavns trængsel og travlhed. Her kan man nyde naturen med skovens ro og havets brusen.
Det menes, at navnet Vedbæk stammer fra, at vandløbene Maglemoserenden og Kikhanerenden mødes i en bæk. Dette sker i øvrigt i skoven hørende til Enrum Slot.
På trods af, at Vedbæk er en mindre by, er det alligevel muligt at klare indkøbene af de
fleste daglige fornødenheder lokalt. Flere af byens forretninger har åbent alle ugens 7
dage. I Vedbæk forefindes bl.a. bager, flere supermarkeder, tøjbutikker, blomsterforretning, frisører, delikatesseforretning, caféer og spisesteder samt flere muligheder for take
away, herunder sushi.
Vedbæk blomstrer særligt om sommeren, hvor mange lokale, såvel som københavnere
og turister, valfarter til Vedbæk Havn. Havnen byder på gode restauranter og muligheden for at sidde i solen og nyde den maritime stemning.
Vedbæk Havn undergår p.t. en større ombygning og udvidelse, der skal gøre havnen
endnu mere attraktiv for gæster fremover, bl.a. med promenadebastioner. Indsejlingsdybden øges og der skabes samtidig op mod 180 nye bådpladser. Endvidere forbedres
parkeringsforholdene samt strandarealerne, både nord og syd for havnen. Vedbæk
Strand er i øvrigt kommunens mest velbesøgte. Nordstranden er foruden sandstrand
også et græsbeklædt areal med spredte træer, prydbuske og en træningspavillon. Det
er også på Nordstranden, at vinterbadeklubben Vedbæk Vikingelaug holder til. Sydstranden er en naturstrand med sand, klitter og strandflora.
Kører man den smukke tur langs Strandvejen mod København passeres Skodsborg Kurhotel. Her er rig mulighed for afslapning i spa-afdelingen eller fysisk aktivitet i form af
fitnesscenter, holdaktiviteter og svømning.
Udsigt fra Slottet
FAKTA:
Grundet bortforpagtningen af skoven er ejendommen opdelt i 3 matrikler:
Matrikler og adresser:
Matr.nr. 1a beliggende Enrumvej 28, 2930 Vedbæk (Skoven)
Matr.nr. 1dp beliggende Vedbæk Strandvej 341, 2930 Vedbæk (Slottet)
Matr.nr. 1dq (del af 1 dp) beliggende Vedbæk Strandvej 341,2930 Vedbæk (Damhuset)
Matrikelnummer 1 dp er yderligere opdelt i 4 ejerlejligheder:
Matr.
Matr.
Matr.
Matr.
nr.
nr.
nr.
nr.
1
1
1
1
dp dp dp dq -
ejl.
ejl.
ejl.
ejl.
1
2
3
4
Hovedbygningen og Kavalerfløjen
Staldbygningen, stuen
Staldbygningen, 1. sal
Damhuset
Grundarealerne andrager i henhold til tingbogen:
Matr.nr.: 1a
Matr.nr.: 1dp
Matr.nr.: 1dq
Grundareal: heraf vej: Strandbeskyttelsesareal: Fredskovsareal:
312.583 m²
5.134 m²
21.716 m²
311.580 m²
45.440 m²
300 m²
31.728 m²
26.000 m²
427 m²
0 m²
0 m²
427 m²
De offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2014 andrager:
Matr.nr. 1 a
Matr. nr. 1 dp Matr. nr. 1 dp Matr. nr. 1 dp Matr. nr. 1 dq I alt
ejl.
ejl.
ejl.
ejl.
1
2
3
4
Ejendomsværdi:
6.000.000
50.000.000
5.300.000
4.300.000
2.050.000
67.650.000
heraf grundværdi:
1.798.200
3.822.100
365.200
273.000
218.400
6.476.900
Bygningsarealerne udgør i henhold til BBR:
Hovedbygning**
Staldbygningen
Damhus
I alt
*inkl. udnyttet tagetage
**inkl. Kavalerfløjen
Bygningsareal:* Kælder:
1.512
728
428
112
2.052
728
Staldbygningens hall
Hovedbygningens hall
Mødelokale i Kavalerfløjen
Kontor i hovedbygningens stueetage
Kontor i hovedbygningens tagetage
HISTORIK:
Enrum Slots historie tager sin begyndelse i 1731, hvor den kongelige kammertjener Christian Jacobi lod Enrum opføre som et af Øresundskystens tidlige
landsteder.
I 1745 blev Enrum overtaget af handelsmanden Michael Fabritius (16691746), der dog aldrig nåede at få rigtig glæde af stedet. Til gengæld blomstrede lyststedet som aldrig før under hans enke Anne Marie Köster (1705-1775)
og deres søn Conrad Alexander Fabritius (1731-1805).
Conrad Alexander Fabritius overtog Enrum efter moderen i 1768. Han var blevet en driftig storkøbmand, der tjente gode penge på handelen med Kina i
krigsårene fra 1770 og frem. I 1778 blev Conrad Alexander Fabritius adlet de
Tengnagel. Conrad Alexander Fabritius lod hovedbygningen ombygge og udvide. Det var dog på forskønnelse af parken, der blev lagt den største vægt.
Denne blev forskønnet til en stemningspark i fransk stil med monumenter, grotter, eneboerhytter, et orangeri, søer, herunder broforbundne småøer, pavilloner, miniaturefæstninger og mindesmærker. Han lod bl.a. opføre et kildevæld
med mindesten for den svenske krigerkonge Karl den XII´s forgæves hærtogt
op og ned ad Strandvejen i år 1700. Mindesmærket består den dag i dag.
Conrad Alexander blev i samtiden beskrevet som den elskværdige libertiner.
Gæstfriheden på Enrum var da også stor og omfattede ikke alene tidens ledende mænd, men også meget levende og smukke kvinder. Enrum var som skabt
til overklassens løsslupne liv med frivole fester og galante eventyr i den arrangerede natur. Skuespilleren Michael Rosing beskrev således Enrum i et brev
dateret den 1. august 1783: ”Uden tvivl er det et af de skønneste lyststeder,
man kan se i verden, beliggenheden af stedet, dets skove, vande, dale og rislende bække, haven dertil og dens frugter, alt er således, at jeg vist ikke har set
magen”.
I 1805 overgik Enrum til en anden af Danmarkshistoriens store personligheder,
juristen Chr. Colbiørnsen (1749-1818), der var en af de ledende kræfter bag
landboreformerne i 1780’erne. Han erhvervede Enrum sammen med naboejendommene Alexandria og Bakkehuset for 30.000 rd, og blev for en kort
periode storgodsejer.
I 1814 blev Enrum solgt til Johan Fr. Gyldenstierne Sehested, der var en søstersøn til Conrad Alexander Fabritius. I 1833 Blev Enrum solgt til det Sehested’ske Fideikommis, der
igen solgte hele herligheden til en anden adelsslægt med lokal tilknytning, DanneskioldSamsøe. I 1862 lod Lensgreven og ejer af Holmegård Glasværk, Christian Conrad Danneskiold-Samsøe (1800-1886) det oprindelige langstrakte og 2-etagers høje sommerhus
nedrive. I 1864 lod Christian Conrad en af datidens førende arkitekter, J.D. Herhold
(1818-1902) opføre Enrum Slot, som vi kender det i dag. Enrum Slot blev beskrevet som
Danneskiold-Samsøes paradis og blev i slægtens eje frem til 1939.
Odd Fellowlogen Eureka købte Enrum Slot i 1939. I 1941 åbnede logen stedet som feriehjem for brødre og deres hustruer. Enrum Slot var i logens eje i 40 år.
I 1988 købte et selskab Enrum Slot og lod det istandsætte forud for udlejningen til firmadomicil. Efter at slottet i nyere tid har været igennem en lidt omtumlet periode med skiftende ejere er det nu på tide, at slottet finder sin rette ejer, der vil værne om de unikke herligheder og igen bringe storhed over stedet.
Kilde: bogen STRANDVEJEN før og nu, Politikkens Forlag A/S, 1 udgave, 4. rev. oplag 1998.
UDLEJNING: Enrum Slot anvendes i dag til kontorudlejning. De eksisterende lejekontrakter er tidsbegrænsede og ophører pr. 1/9 2015. Ejendommen overtages således fri for lejere og til
købers egen disposition.
Ønsker ejendommens nye ejer ikke selv at anvende hele slottet, vil det være muligt at
gå i dialog med de nuværende lejere. Flere at de eksisterende lejere er meget glade for
stedet og har udtrykt ønske om at kunne fortsætte i ejendommen under ny udlejer.
Vælger den nye ejer helt eller delvist at genudleje ejendommen til den nuværende anvendelse, følger hermed forslag til lejeniveauer:
Estimerede lejeniveauer:
By gning
Etage
Hovedbygning
Stue
420
1.500
630.000
Hovedbygning
1. sal
392
1.500
588.000
Hovedbygning
2. sal
259
1.250
323.750
Kavalerfløj
Stue
273
1.500
409.500
Kavalerfløj
1. sal
168
1.250
210.000
Staldbygning
Stue
257
1.250
321.250
Staldbygning
1. sal
177
1.000
177.000
Fælles
Kælder
728
750
546.000
2.674
1.199
3.205.500
I alt
Ar e al
Nettole je/m2
År sle je
Kantinekøkken i kælderen
Der gøres særskilt opmærksom på, at der på sommerhuset (Damhuset) beliggende i
skoven er tinglyst vederlagsfri brugsret til tredjemand indtil 31/7 2016. Efter brugsrettens ophør skal ejendommen afleveres ryddet og i forsvarlig vedligeholdt stand, jf. servitut nr. 14 lyst 28/11 1996.
Skoven er p.t. bortforpagtet til Jægersborg Skovdistrikt, der i forpagtningsperioden vederlagsfrit varetager driften af skoven. Forpagtningsaftalen ophører 30/9 2039 og er
uopsigelig for begge parter i perioden. Ved forpagtningsaftalens ophør er ejeren forpligtet til at lade ejendommens 3 matrikler samnotere, således at ejendommen igen
fremstår som en samlet skovejendom, jf. servitut nr. 12 lyst den 5/9 1990.
Kantine i kælderen
Kontor i Kavalerfløjen
Mødelokale i kælderen
Mødelokale i staldbygningens tagetage
Hjørnekontor i hovedbygningens stueetage
PROJEKTMULIGHED:
Ejendommens beliggenhed og størrelse lægger op til flere projektmuligheder bl.a. har en tidligere ejer ansøgt om tilladelse til opførelse af en ny bygning.
Denne nye bygning var projekteret til i alt at udgøre 1.576 m² til brug for privatklinik eller undervisningsformål. Placeringen af bygningen skulle være på
fundamentet af en tidligere ladebygning, der angiveligt kort tid forinden var
blevet nedrevet efter omfattende stormskader.
Den nærmere placering af bygningen fremgår af tegningen til højre på denne
side, hvor den nye bygning er markeret med orange farve. Nedenunder ses en
skitse af gavlen på den planlagte nye bygning.
Det fremgår af sagsmappen hos Rudersdal Kommune, at planerne om opførelse af en ny bygning bl.a. har været forelagt Fredningsnævnet, Hovedstadsrådet, Københavns Amts Tekniske Forvaltning og Planstyrelsen. Det fremgår ligeledes, at alle instanser var positivt indstillet overfor opførelse af en ny bygning,
som der blev givet byggetilladelse til.
Den tidligere ejer fik dog ikke gennemført sine visioner om opførelse af den
nye bygning. I brev dateret den 14/11 1994 meddeler Søllerød Kommune derfor, at byggetilladelsen er bortfaldet efter at det er konstateret, at byggeriet ikke
er påbegyndt 1 år efter startmeldingen den 1/6 1993.
Fundamentet fra ladebygningen eksisterer stadig og ligger i dag gemt under et
tyndt græstæppe, vinkelret for Staldbygningen. Skulle slottets nye ejer besidde
et ønske om at udvide det samlede bygningsareal, er der således allerede et
fundament hertil, samt en tidligere positiv myndighedsbehandling at tage udgangspunkt i.
I henhold til dagsorden med vedtagelser af den 9/11 2004 fra Søllerød Kommunes Byplanudvalg fremgår det, at ejendommen er beliggende i landzone,
nærmere betegnet landområde 10 i kommuneplanen, som fastlægger anvendelsen til jordbrugs- og naturområde. Hovedstadsrådet har godkendt, at ejendommen anvendes til firmadomicil for op til 5 firmaer med max. 50 ansatte,
og har tinglyst, at ejendommen tillades anvendt til liberalt erhverv, administration, kontorer, tegnestue eller lignende, ligesom der kan indrettes én bolig til
én familie tilknyttet ejendommens drift.
PRIS:
Den samlede ejendom udbydes til salg for kr. 60 mio. kontant. Se vejledende rentabilitetsberegning, bilag 2.
ØVRIGE OPLYSNINGER:
OVERTAGELSE:
Ejendommen overtages efter nærmere aftale.
VILKÅR:
Ejendommen overtages på tvangsauktionslignende vilkår.
GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN:
Ingen gæld.
FREDNING:
Slottet inkl. Kavalerfløjen og Staldbygningen er fredet ved tinglysning af servitut nr. 9 den
5/11 1984.
FORKØBSRET:
Jægersborg Skovdistrikt har i forpagtningsperioden forkøbsret til ejendommen, hvilken de
dog har afskrevet sig ved salg inden udgangen af 2015.
FRADRAG FOR FREDEDE BYGNINGER:
Bygnings Frednings Foreningen (BYFO) administrerer en skattemæssig fradragsordning
kaldet forfald-pr-år, hvorefter ejeren af en fredet bygning kan fratrække omkostninger til
såvel istandsættelse som visse forbedringer.
FORTIDSMINDER:
På ejendommen forefindes en række fortidsminder med vedligeholdelsespligt for ejeren.
JAGTRET:
Forpagteren af skoven oplyser, at der ikke drives jagt på ejendommen, ligesom forpagteren
har forpligtet sig til ikke at udleje jagten iht. forpagtningsaftalen.
Hovedbygningens hall
LYSTFISKERI:
Det er tilladt at fiske med stang i Store Sortemose Dam.
INVENTAR:
Inventar medfølger ikke i handelen - heller ikke for så vidt angår Damhuset. Der er installeret et avanceret alarmsystem i ejendommen, som en køber kan overtage.
MOMS:
Ejendommen er ikke momsregisteret.
ENERGIFORHOLD:
Bygningerne opvarmes med naturgas med supplerende varme fra brændeovne o.lign.
Energimærke er ikke lovpligtigt, idet ejendommen er fredet. Undtaget herfra er dog Damhuset, som foranlediges energimærket for sælgers regning.
MILJØFORHOLD:
Ejendommen er ikke kortlagt iht. jordforureningsloven.
FORSIKRINGSFORHOLD:
Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand under police nr.: 9669 8010 78.
TINGLYSNING:
Køber betaler tinglysningsafgiften ved registrering af skøde.
BILAG:
Følgende bilag er vedlagt nærværende salgspræsentation:
Bilag 1: Etageopmåling
Bilag 2: Vejledende rentabilitetsberegning
Bilag 3: Matrikelkort
Bilag 4: Luftfoto
BESIGTIGELSE:
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med
ejeren venligst rettet til: CBRE A/S, att. Niels Cederholm på e-mail:
niels.cederholm@cbre.com eller telefon +45 70229601.
BILAG 1 - ETAGEOPMÅLING:
BILAG 2 - VEJLEDENDE RENTABILITETSBEREGNING*:
Areal i alt
2.674
Nettoleje i alt iht. salgspræsentation
1.199
kr.
3.205.500
Udlejers udgifter (anslået)
Ejendommens driftsudgifter forudsættes refunderet af lejerne.
Udv. vedligeholdelse
2.674 á 75 kr./m2
Administration
2,5% af nettoleje
Udlejers udgifter i alt
200.550
80.138
280.688
kr.
kr.
kr.
280.688
Kontant over-/underskud
kr.
2.924.813
Salgspris for Slot og Skov
Salgspris for Damhuset
Samlet salgspris
kr.
kr.
kr.
56.500.000
3.500.000
60.000.000
kr.
kr.
kr.
kr.
55.889.060
Salgspris pr. m2 (Slot og Skov)
Deposita - anslået til 4 måneders nettoleje
Tinglysningsafgift af offentlig vurdering
Øvrige rådgivere, anslået
Købers kapitalbehov
Forrentningsprocent (Slot og Skov)
*Rentabilitetsberegningen er ekskl. Damhuset
21.129
kr./m2
-1.068.500
407.560
50.000
5,23%
BILAG 3 - MATRIKELKORT:
BILAG 4 - LUFTFOTO:
CBRE - DANMARK
CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i
et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder.
CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 52.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 370 kontorer i
50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 ”Best in Class” selskaber af Business Week.
CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 50 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus.
Sag 112286