1(8) Genomförandebeskrivning Vårt diarienummer SPN-237/2010 214 Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 tillhörande detaljplan för del av fastigheten Ljura 1:2, med närområde (bostäder vid Albrektsvägen) inom Ljura i Norrköping den 6 februari 2015 ANTAGANDEHANDLING Antagen i KF: 2015-06-15, § 116 Laga kraft: 2015-07-20 Genomförandetidens sista dag: 2020-07-20 2(8) NORRKÖPINGS KOMMUN Stadsbyggnadskontoret Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med så kallat normalt planförfarande. Det innebär att detaljplanen efter samråd och remissförfarande enligt Plan- och bygglagen (PBL) ställs ut för allmän granskning i tre veckor. Därefter ska detaljplanen genomgå politisk prövning och eventuellt antagande. En prövning av detaljplanen (denna plan) kan ske enligt nedan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft Tidplanen bedöms gälla under förutsättning att inga större förändringar sker under planeringsprocessen samt att beslut om detaljplan kan fattas i huvudsak utan bordläggningar och överklaganden. Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från det datum då beslut om antagande av detaljplanen har vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning, huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark. Kommunen kommer i anslutning till antagande av detaljplanen teckna köpeoch exploateringsavtal med Fastighetsprojekt i Norrköping AB som närmare reglerar finansieringen och genomförandet av förändringar inom allmän platsmark och kvartersmark. Avtalet reglerar parternas skyldighet att utföra och bekosta åtgärder såsom ombyggnad av Albrektsvägen, anpassning av Dagsbergsvägen vid infart till kvartersmark, flyttning av ledningar, samt iordningställande av tomtmark, nödvändiga parkeringsytor och entrégator mm. Avtalen kommer även att reglera utbyggnadstakt och gestaltning av bebyggelsen. Formerna för avhjälpning av eventuella markföroreningar inom planområdet ska utredas och beskrivas i exploateringsavtalet. Norrköping Vatten AB ansvarar för Vatten och avlopp och E.ON för fjärrvärme och el. 3(8) NORRKÖPINGS KOMMUN Stadsbyggnadskontoret Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 Avtal Markanvisningsavtal och exploateringsavtal Kommunen har upprättat köpeavtal med Fastighetsprojekt i Norrköping AB i avvaktan på planläggning av markområdet, med rätt att förvärva den del av Ljura 1:2 som läggs ut som kvartersmark för bostäder. Inför ett antagande av detaljplanen ska ett exploateringsavtal tecknas som närmare reglerar överlåtelse av mark och finansiering och genomförande av förändringar av allmän platsmark och kvartersmark. Detaljplanen antas endast om tomträttskontrakt och exploateringsavtal är undertecknade av samtliga parter. Fastighetsrättsliga frågor 2.1. Fastighetsägare Planområdet omfattar följande fastigheter: Beteckning Ägare Ljura 1:2, del av Söderstaden 1:1, del av Norrköpings kommun Norrköpings kommun 2.2. Fastighetsbildning Fastighetsgränserna ska regleras utifrån den nya detaljplanen. Fastighetsbildningsåtgärder begärs hos den kommunala lantmäterimyndigheten. Bygglov kan inte ges förrän erforderlig fastighetsbildning är genomförd och har vunnit laga kraft. För att garantera tillgängligheten till bostadsfastighet (färdtjänst, sopbil, etc) upprättas ett servitut för bakomliggande kvartersmark (parkeringsområde enligt plankartan). Även tillgängligheten till den nya transformatorstationen (E1 enligt plankartan) regleras genom servitut som belastar fastigheten för parkeringsområdet. Servitut eller ledningsrätt erfordras dessutom för allmän dagvattenledning som belastar den återstående delen av Centralbadets tomt inom Ljura 1:2. Det finns flera möjligheter ur fastighetsbildningssynpunkt att genomföra detaljplanen beträffande bostadskvarteret. Huvudalternativet är att bilda ägarlägenheter genom avstyckning från en exploateringsfastighet som bildas inom kvartersmarken för bostäder och parkering. Vid bildande av 4(8) NORRKÖPINGS KOMMUN Stadsbyggnadskontoret Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 ägarlägenheterna avstyckas även en samfällighet som utgör byggnaden där ägarlägenhetsfastigheterna är belägna samt tillhörande gårdsområde för varje byggnad. Samfälligheten ägs gemensamt av ägarlägenhetsfastigheterna. Även det gemensamma parkeringsgaraget som sträcker sig under större delen av kvartersmarken bildar en egen fastighet. Om alternativet med ägarlägenheter väljs ska en gemensamhetsanläggning för varje bostadshus bildas som lokaliseras till ägarlägenhetssamfälligheten. Gemensamhetsanläggningen består då av husets grundkonstruktion med stomme, tak, fasader och dylikt, men även ledningar och andra tekniska anläggningar ingår. Även den tillhörande gården och dess anläggningar ingår i gemensamhetsanläggningen. Källargaraget avses bilda en egen fastighet för lägenheternas gemensamma parkeringsbehov. De nybildade samfälligheterna och gemensamhetsanläggningarna ska förvaltas av en eller flera samfällighetsföreningar. Alternativ 1: tre bostadshus med ägarlägenheter Exploatören avser att bebygga detaljplaneområdet i flera etapper och önskar därför tillträda marken för bostads- och parkeringsändamål vid olika tidpunkter. Fastighetsbildningen kan då lösas genom att markområden genom fastighetsreglering överförs från kommunens fastighet Ljura 1:2 till exploateringsfastigheten för att därefter avstyckas till ägarlägenheter och för att kunna utöka den gemensamma gårdsanläggningen. Genom fastighetsreglering kan mark även överföras till parkeringsfastigheten för att kunna utvidga parkeringsgaraget. För att nå kvartersmarken för bostäder och dess garage behöver fastigheterna rätt till infart över kvartersmarken för idrottsändamål. Eftersom även fastigheten Vattenkannan 1 kommer att använda detta område för sin infart bör dessa infarter samordnas. Rättighet till infart kan 5(8) NORRKÖPINGS KOMMUN Stadsbyggnadskontoret Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 lösas antingen genom upplåtelse av servitut eller genom att bilda en gemensamhetsanläggning. Konsekvens av detta kan bli anspråk på ersättning för intrånget. Alternativ 2: två bostadshus med ägarlägenheter, ett med hyreslägenheter/bostadsrättslägenheter Eftersom byggrätterna i detaljplanen inte är kopplade till fastighetsindelningen är ett alternativ till ägarlägenheter att det bildas en fastighet för varje bostadsbyggnad samt en fastighet för parkeringsgaraget. Detta kan vara ett möjligt alternativ om lägenheterna avses att upplåtas med bostadsrätt. Då kan en bostadsrättsförening bildas för varje hus och äga respektive fastighet. Detaljplanen möjliggör även att samtliga tre bostadshus och parkeringsgaraget är belägna inom samma fastighet vilket kan bli aktuellt om lägenheterna upplåts med hyresrätt. Alternativ 3: ett bostadshus med ägarlägenheter, två med hyreslägenheter/bostadsrättslägenheter 6(8) NORRKÖPINGS KOMMUN Stadsbyggnadskontoret Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 Alternativ 4: tre bostadshus med hyreslägenheter eller bostadsrättslägenheter Ekonomiska konsekvenser 3.1. Planekonomi Kostnader för upprättande av detaljplan tas ut genom plankostnadsavtal med respektive byggherre/fastighetsägare inom planområdet. 3.2. Anläggningsavgifter Anläggnings- och anslutningsavgifter för vatten, avlopp, el etc. tas ut enligt gällande taxor. 3.3 Driftskostnader Driften av den allmänna platsmarken, såsom lokalgata och gång- och cykelväg, bekostas av Norrköpings kommun. Driftskostnaderna ska inför antagande preciseras närmare och finansieringen löses inom Tekniska nämndens driftanslag till Tekniska kontoret. För bostads- och centrumtomterna bildas en gemensamhetsanläggning som sköter området från fastighetsgräns fram till lokalgatan. 7(8) NORRKÖPINGS KOMMUN Stadsbyggnadskontoret Vårt diarienummer SPN 2014/0231 214 Tekniska frågor Under uppförandet av bostadshusen kommer parkeringsmöjligheterna vara begränsade på nuvarande parkeringsplats. Därför ska ny parkeringsyta anläggas mellan planområdet och E22 som ersättningsyta innan byggandet av bostadshusen påbörjas. Vidare ska utbyggnaden av planområdet ske etappvis där byggnaden för rehabanläggningen och bostadshusen byggs ut först. Utanför planområdet anläggs en ny parkeringsyta längs Dagsbergsvägen, söder om ridhuset. Här ryms ytterligare ca 130-150 parkeringsplatser (antal beroende på utformningen) som kan användas av besökare till Centralbadet vid toppbelastningar och större evenemang. Bussparkering ska ske utanför planområdet, på den nyanlagda parkeringsytan söder om ridhuset, men gatubredden tillåter bussar att köra in i området och vända. En ny vändplan anläggs i planområdets norra del. Befintlig återvinningsstation ska flyttas. Dagens höjdnivåer ska anpassas enligt förprojektering av allmän platsmark och den ombyggda markparkeringen. Detta medför att parkeringsytan får en lätt lutning och ansluter till lokalgatans nivå vid badhuset. Höjdskillnaden mot Dagsbergsvägen kommer att finnas kvar. Dagvattenlösningen får anpassas i den fortsatta projekteringen med eventuella behov att förstärka ledningsnätet. Ombyggnaden av den nuvarande infarten till Centralbadet innebär att gaturummet omfördelas med plats för kantstensparkering respektive gångoch cykelväg. För planområdet har en miljö- och geoteknisk markunderökning utförts. Eventuella kostnader och åtgärder har utretts och redovisas vid utställningen. Fördelningen av kostnader regleras i kommande exploateringsavtal enligt punkt 1.4.1. Det är exploatörens skyldighet att utföra en detaljerad geoteknisk utredning och den ska utföras innan bygglov lämnas för nybebyggelse. Utredningar som har tagits fram i planarbetet: Arkeologisk utredning etapp 1, Östergötlands museum, Avdelningen för arkeologi. Rapport 2011:87. Trafikbullerutredning, Del av Ljura 1:2, 10593-11012600.doc, 2011-01-27. Beräkning av kvävedioxid och partiklar, Ljura 1:2, Norrköpings kommun. WSP, 2011-12-20. Parkeringsinventering, Ljura 1:2. Stadsbyggnadsteknik, 2011-09-19. PM Geoteknik. Sweco Infrastructure AB, 2012-03-28.