1. No category

U P P S A L A F Å L H AG E N 4 9 : 1 3
Furugatan 31, Uppsala
Överlåtelsebesiktning
2015-09-02
VärderingsInstitutet & Löhman FastighetsKonsulter AB
Auktoriserad fastighetsvärderare Samhällsbyggarna
Medlemmar i SBR-K Svenska Byggingenjörers Riksförbund – Konsultgruppen
Godkänd besiktningsförrättare SBR och Certifierad av SP SITAC
Av SWEDCERT Certifierad energiexpert
Adress
Björkgatan 73
753 23 Uppsala
Telefon
018-136960
0703-181918
Fax
018-138165
Org nr
556625-9262
E-post
claes@lohmankonsulter.se
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
Innehållsförteckning
1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR
SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJARE ....................................................2
2 OKULÄR BESIKTNING ...................................................................3
3 RISKANALYS ...............................................................................8
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING ...................................................8
BILAGOR
BILAGA I Allmänna tekniska livslängder för
byggnadsdelar
BILAGA II Allmänna villkor för
överlåtelsebesiktningsuppdraget
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
1
ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
Adress
Postnummer Ort
Kommun
Ägare
Uppsala Fålhagen 49:13
Furugatan 31
753 24 Uppsala
Uppsala
Dan och Anna Eriksson
Beställare
Dan och Anna Eriksson
Telefon:
E-post:
Beställningsnummer
2015-161
Besiktningsman
Claes Löhman, Byggingenjör SBR
Högskoleingenjör byggteknik
av SP SITAC certifierad besiktningsman
SBRnr: 57067
Certifieringsnummer
0292/05
Telefon: 0703-181918, 018-136960
E-post:
claes@lohmankonsulter.se
Besiktningsmannen är medlem i Svenska
Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är
registrerad i SBR:s förteckning över
besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser.
Besiktningsdag
2015-09-02
Närvarande
Dan Eriksson
Med början kl. 08.30
Besiktningens genomförande 2015-09-02 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen
och omfattning
påbörjades gjordes en genomgång av
uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta
utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för
fel och är inte skyldig att betala för krav som
reklamerats respektive framställts senare än två
år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnad
och sidobyggnad omfattas av denna besiktning.
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
BESIKTNING
G RANSKNI NG
2
AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T
I N F O R M AT I O N F R Å N S Ä L J A R E
Tillhandahållna
handlingar
Plan- fasad- och sektionsritning, radonprotokoll
Information från
säljare
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av
fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte
kontrollerade av besiktningsmannen.
S Ä L J A R I N F O R M AT I O N
Utförda ändrings- och förbättringsarbeten:
Dränering och grundmursisolering 1997.
Sidobyggnad ombyggt 1998.
Badrum renoverat 1999.
Kök renoverat 2003.
Kakelugn uppsatt 2003.
Ny yttertaksbeläggning 2003/2004.
Skorsten renoverad 2003/2004.
Fasader tilläggsisolerade och nya panel 2002-2005.
Utsida grundsockel isolerat.
Rum i källare renoverat 2012.
Hall ombyggt 2012.
Nya fönster 2006 och 2014.
El utbytt löpande.
SPA-pool 2013.
Fiber indraget 2015.
Säljarnas upplysningar om fel och brister:
Fuktigt på murstock vid ventil i kök.
Rörkoppling i golv under kyl, droppskydd finns, dock inte läckageindikering.
Golvvärme i källarplanet. Betonggolv oisolerat, värme får inte stängas av.
Övriga upplysningar från säljarna:
Radonmätning utfört i bostaden 2005. Uppmätt årsmedelvärde 200 Bq/m3 (kv: 200
+/- 30 Bq/m3, bv: 210 Bq/m3). Riktvärde 200 Bq/m3.
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
2. OKULÄR
BESIKTNING
Särskilda
förutsättningar vid
besiktningen
3
Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga
utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler.
Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt.
För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt
eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har
besiktningsmannen inget ansvar.
Ingen notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i
normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och
byggnadssätt.
I våtrum med beklädnader med keramiska material finns
normalt ingen möjlighet att kontrollera underarbeten som
skivor, tätskikt etc. Golvbrunnar, anslutningar av tätskikt i
brunnar, klämringar etc. är oftast inte möjligt att kontrollera
på grund av nedsmutsning, bruk kring ramar etc.
Häftigt regn vid utvändig besiktning.
Muntliga uppgifter
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga
förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då
även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som
lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha
utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt
beställarens uppfattning, har beställaren att snarast
och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen
vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i
utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom
ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras
ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt
kunnat rättas.
För köpare
För att ansvarsförhållande skall gälla mellan besiktningsföretag och köpare krävs att besiktningsförrättaren
genomför en teknisk genomgång med köparen.
Genomgången görs på fastigheten. Arvodet för
genomgången är 3 500 kr inkl. moms.
Vid genomgången finns möjlighet att beställa
tilläggstjänster exempelvis fuktmätningar. Tilläggstjänster
debiteras särskilt efter överenskommelse med
uppdragsgivare. För att kunna göra en teknisk genomgång
krävs att första besiktningen inte är äldre än sex månader.
Är besiktningen äldre krävs en helt ny besiktning.
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
4
Väderlek
Mulet/regn, cirka 13ºC
Byggnadstyp
(huvudbyggnad)
Friliggande villa i 1 plan och källare
Byggnadsår
1945 (enligt fastighetdatautdrag)
Tillbyggt
1989
Grundläggning grundsulor, halvöppen krypgrund
Grundmurar betonghålsten (bedömt), lättklinker
Bjälklag betong och trä
Stomme lättbetong (blå) och trä
Fasader träpanel
Yttertaksbeläggning betongpannor
Fönster 3-glas isolerrutor
Uppvärmning fjärrvärme vattenburet radiator- och
golvvärmesystem, kakelugn
Ventilation självdrag (fläktförstärkt)
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
Noteringar
5
Huvudbyggnad
Utvändigt
Mark intill byggnad
Inga noteringar.
Dränering och
grundmursisolering
Ej besiktningsbart.
Enligt säljare omgjort 1997.
Grundsockel
En del färgsläpp på skivor (isolerad sockel.).
Krypgrund
Halvöppen.
Ej plastfolie på grundbotten.
Fasader
Inga noteringar.
Yttertak
Ytterbeläggning med betongpannor, underlagstak med
panel/underlagspapp.
En panna invid skorsten spräckt.
Belag kring skorsten med otät anslutning.
Kontrollen försvårades av häftigt regn.
Vindsutrymmen
Bjälklagisolering med cirka 10 cm spån + 20 cm lösull.
Någon lokal missfärgning/fuktroskant på yttertakspanel.
Rostigt avluftningsrör.
Ett ventilationsrör oisolerat.
Enkel vindslucka, oisolerad och luftotät.
Äldre vindstyp, begränsad ventilation.
Hängrännor/stuprör
Ett stuprörsutkast invid sockel.
Fönster/fönsterdörrar Inga noteringar.
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
6
Invändigt
Källare
Allmänt
Golvvärme utan termisk isolering. Övergolv och utreglade
konstruktioner på grundmurar. Se pkt Riskanalys.
Hall
Inga noteringar.
Sovrum NV
Golvvärmefördelare i utrymmet. Oskyddat trä nertill väggar.
Sovrum NO
Ej friskluftsventil.
Badrum
Golv: klinker. Väggar: kakel. Fristående badkar och
duschplats med skärmvägg.
Vissa klinkerplattor sitter bomt (ej dikt kontakt med
underlag).
Spricka i wc-stol.
Enstaka kakelplatta sitter bomt.
Tätskikt ansluter delvis in under klämring i golvbrunn.
Rostporer på avloppstam.
I våtrum med beklädnader med keramiska material finns normalt ingen
möjlighet att kontrollera underarbeten som skivor, tätskikt etc.
Golvbrunnar, anslutningar av tätskikt i brunnar, klämringar etc. är oftast
inte möjligt att kontrollera på grund av nedsmutsning, bruk etc.
Sovrum SO
Ej friskluftsventil.
Apparatrum
Ej golvbrunn i utrymmet.
En del putssläpp på underkant vägg.
Underkant väggar ej fuktskyddade.
Bottenvåning
Hall
Inga noteringar.
Kök
Ej droppskydd på golv/skåpbotten under diskbänk.
(Läckagelarm finns).
Avloppsslang från diskmaskin ej uppfäst under diskbänk.
Missfärgningar/rinningsmärken på murstock vid ventil
(enligt säljare ska felet åtgärdas).
Ej spilltråg under kyl och frys.
Vardagsrum
Ej friskluftsventil.
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
7
Tv-rum
Ej friskluftsventil.
Sovrum o klädk.
Ej friskluftsventil.
Någon spricka i vägg i klädkammare.
Wc
Rörgenomföringar i golv.
Enstaka klinkerplatta sitter bomt.
Övrig byggnad
Förråd/verkstad
Blött på asfalt innanför dörr.
Sprickor i sockelskivor vid baksida.
Port sluter ej tätt.
Enkel vindslucka, oisolerad och luftotät.
Äldre vindstyp, begränsat ventilerat.
Missfärgningar på yttertakspanel.
Lokalt takläckage vid anslutning mot bostad.
Anslutningsplåt (yttertak) med bristfälligt överlapp över
pannor (vid stuprörsutkast).
Mosspåväxt på takpannor.
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
8
3 . R I S K A N A LY S
I äldre byggnader med enkla grundkonstruktioner (utan termisk isolering)
förekommer normalt relativt hög luftfuktighet i betonggolv i källare.
Förhöjda fuktvärden i grundkonstruktionen medför risk skador på ytskikt,
materialsläpp och för mikrobiella skador på trämaterial i kontakt med
grundkonstruktionen.
Enkla/oisolerade betonggolv med golvvärme på undergrund av lera, förekommer i
skadesammanhang. Slås golvvärme av efter lång drifttid kan fuktpåverkan bli
kraftig mot grundkonstruktionen och därmed risk för skador.
I krypgrunder kan det tidvis bli hög relativ fuktighet. Förhöjd luftfuktighet i
utrymmet medför risk för mikrobiella skador på blindbottenskivor, underslag, syllar
etc.
Brister i våtrum och i utrymmen med vatteninstallationer medför risk för
fuktinträngning till bakomliggande/intilliggande konstruktioner och därmed risk för
mikrobiella skador på trä, skivmaterial etc.
4 . F O R T S AT T
TEKNISK UTREDNING
Blött i murstock vid ventil i kök.
Lokal fuktinträngning, yttertak i sidobyggnad
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel
som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk
utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt.
Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Uppsala 2015-09-02
VärderingsInstitutet & Löhman FastighetsKonsulter AB
Claes Löhman
Byggingenjör SBR – Certifierad av SP SITAC
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
Bilagor
Allmänna tekniska livslängder för byggnadsdelar
Tekniska livslängder för material/byggnadsdelar. Uppgifter om livslängd bygger på
erfarenhetsmässiga uppgifter från branschen.
Installationer
Varmvattenberedare, el-element, elpanna
Luftvärmepump
Vitvaror
Vattenledning av koppar
Vattenledning av galvaniserat stål
Avloppsledning av gjutjärn
Avloppsledning av PVC (efter -74)
Avloppsledning av ABS (före -74)
Värmeledningar
Elsystem
Värmeväxlare
Injustering ventilation
15-20 år
8 år
10 år
50-60 år
30-40 år
40-50 år
30-50 år
20-30 år
50 år
40 år
20 år
5 år
Våtrum
Tätskikt bakom kakel och klinker
Plastmatta på golv/vägg i våtrum
Våtrumstapet
Målning vägg i duschutrymme
Wc-stol, tvättställ, badkar
20-30 år
20-25 år
10-15 år
Upp till 10 år
30-35 år
Tak
Takpapp låglutande
Gummiduk låglutande
Takpapp under pannor
Korrugerad plåt med underl. papp
Plåtdetaljer
Hängrännor/stuprör
Skorsten (renovering, tätning rökkanaler)
20 år
30 år
30 år
35 år
35 år
25 år
40 år
Dränering/utvändigt fuktskydd
Dräneringsledning och fuktisolering på
grundkonstruktioner
25 år
Terrasser/balkonger
Asfaltbaserade tätskikt
35 år
Fasader
Träpanel målning
Träpanel byte
Puts renovering
10 år
40 år
30 år
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02
Fålhagen 47:16
Uppsala kommun
2015-09-02