1. No category

U P P S A L A V I K S TA - V AL L B Y 4 :4
Viksta Norr Vallby 11, Björklinge
Överlåtelsebesiktning
2015-09-23
VärderingsInstitutet & Löhman FastighetsKonsulter AB
Auktoriserad fastighetsvärderare Samhällsbyggarna
Medlemmar i SBR-K Svenska Byggingenjörers Riksförbund – Konsultgruppen
Godkänd besiktningsförrättare SBR och Certifierad av SP SITAC
Av SWEDCERT Certifierad energiexpert
Adress
Björkgatan 73
753 23 Uppsala
Telefon
018-136960
0703-181918
Fax
018-138165
Org nr
556625-9262
E-post
claes@lohmankonsulter.se
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
Innehållsförteckning
1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR
SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJARE ....................................................2
2 OKULÄR BESIKTNING ...................................................................3
3 RISKANALYS ...............................................................................8
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING ...................................................8
BILAGOR
BILAGA I Allmänna tekniska livslängder för
byggnadsdelar
BILAGA II Allmänna villkor för
överlåtelsebesiktningsuppdraget
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
1
ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
Adress
Postnummer Ort
Kommun
Ägare
Beställare
Uppsala Viksta-Vallby 4:4
Viksta Norr Vallby 11
743 73 Björklinge
Uppsala
Johanna Holmlund Lautmann och Johan
Lautmann
Johanna Holmlund Lautmann och Johan
Lautmann
Telefon:
E-post:
Beställningsnummer
2015-173
Besiktningsman
Claes Löhman, Byggingenjör SBR
Högskoleingenjör byggteknik
av SP SITAC certifierad besiktningsman
SBRnr: 57067
Certifieringsnummer
0292/05
Telefon: 0703-181918, 018-136960
E-post:
claes@lohmankonsulter.se
Besiktningsmannen är medlem i Svenska
Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är
registrerad i SBR:s förteckning över
besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser.
Besiktningsdag
2015-09-23
Närvarande
Johanna Holmlund Lautmann
Med början kl. 13.30
Besiktningens genomförande 2015-09-23 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen
och omfattning
påbörjades gjordes en genomgång av
uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta
utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för
fel och är inte skyldig att betala för krav som
reklamerats respektive framställts senare än två
år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnad
omfattas av denna besiktning.
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
BESIKTNING
G RANSKNI NG
2
AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T
I N F O R M AT I O N F R Å N S Ä L J A R E
Tillhandahållna
handlingar
Inga byggnadstekniska handlingar tillhandahållna.
Information från
säljare
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av
fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte
kontrollerade av besiktningsmannen.
S Ä L J A R I N F O R M AT I O N
Förvärvsår: 2014.
Utförda ändrings- och förbättringsarbeten:
Vissa invändiga ytförnyelser.
Förbättringar utförda av tidigare ägare:
Wc/dusch/tvätt renoverat 2008.
Nya fönster 2008/2009.
Tilläggsisolering och ny fasadpanel 2008/2009.
Vindsbjälklag tilläggsisolerat 2010.
Ny yttertaksbeläggning 2010.
Ny grund halva delen av byggnad, bottenbjälklag bortskaffat och ersatt med
isolering och golvgolv med golvvärme 2011. (Golvkonstruktion i vardagsrum ändrat
vid tidigare tillfälle, platta med överliggande isolering).
Förnyelser av värmesystem, nya vattenledningsrör, installerat wc i bv, pannrum i
uthusbyggnad med kulvert, vedpanna 2011.
Nytt kök 2011.
Förnyelse av el-installationer 2008 och framåt.
Säljarnas upplysningar om fel/brister och övrig information:
Ej godkänd avloppsanläggning. Ny avloppsanläggning skall anläggas, arbetet
beställt.
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
2. OKULÄR
BESIKTNING
Särskilda
förutsättningar vid
besiktningen
3
Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga
utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler.
Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt.
För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt
eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har
besiktningsmannen inget ansvar.
Ingen notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i
normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och
byggnadssätt.
I våtrum med beklädnader med keramiska material finns
normalt ingen möjlighet att kontrollera underarbeten som
tätskikt. Golvbrunnar, anslutningar av tätskikt i brunnar,
klämringar etc. är oftast inte möjligt att kontrollera på grund
av nedsmutsning, bruk kring ramar etc.
Muntliga uppgifter
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga
förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då
även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som
lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha
utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt
beställarens uppfattning, har beställaren att snarast
och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen
vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i
utlåtandet.
Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid
kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella
brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
För köpare
För att ansvarsförhållande skall gälla mellan besiktningsföretag och köpare krävs att besiktningsförrättaren
genomför en teknisk genomgång med köparen.
Genomgången görs på fastigheten. Arvodet för
genomgången är 3 500 kr inkl. moms.
Vid genomgången finns möjlighet att beställa
tilläggstjänster exempelvis fuktmätningar. Tilläggstjänster
debiteras särskilt efter överenskommelse med
uppdragsgivare. För att kunna göra en teknisk genomgång
krävs att första besiktningen inte är äldre än sex månader.
Är besiktningen äldre krävs en helt ny besiktning.
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
4
Väderlek
Mulet/regn, cirka 15ºC
Byggnadstyp
(huvudbyggnad)
Friliggande villa i 1½ plan och del med källare (jordkällare)
Byggnadsår
1880-tal (uppgift från säljare)
Grundläggning betonggolv (ombyggd torpargrund)
Bjälklag trä
Stomme timmer/trä
Fasader träpanel
Yttertaksbeläggning plåt
Fönster 3-glas isolerrutor
Uppvärmning egen panna (ved), ackumulatortank,
vattenburet radiator- och golvvärmesystem
Ventilation självdrag
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
Noteringar
5
Huvudbyggnad
Utvändigt
Mark intill byggnad
Inga noteringar.
Dränering och
grundmursisolering
Ej besiktningsbart.
Se pkt Riskanalys.
Grundsockel
Inga noteringar.
Fasader
Ändträ panel obehandlat.
Målningsbehov fasadpanel/snickerier.
En del sprickor i panelvirke vid södersida.
Ej tröskelplåt vid ytterdörr N.
Fönsterbleck vid balkong utan språng.
Yttertak
Beslag kring skorsten med otät anslutning mot skorsten.
Rörgenomföring vid nock invid skorsten, otätt.
Hanvind
Bjälklagsisolering med cirka 10 cm spån och 10 cm
mineralull.
Enkel lucka, oisolerad och luftotät.
Fuktroskanter och partier med påväxt på virke.
Äldre vindstyp, begränsat ventilerat.
Endast besiktigat via lucka/stege, mycket låg takstolshöjd.
Delar ej besiktningsbara.
Sidovindar
Fuktroskanter och partier med påväxt på virke.
Insektsangrepp i virke.
En dörr saknas tätlister.
Ej helt åtkomligt på grund av lagrat gods.
Hängrännor/stuprör
Stuprörsutkast invid sockel.
Glesa rännkrokar.
Ej hängrännor/stuprör vid kupor.
Saknas stuprör hörn SO.
Saknas ändstycken på vissa hängrännor.
Saknas del hängränna vid entrésida.
Övrigt
Plåt på balkong med färgsläpp och rostangrepp.
Färgsläpp på sarg.
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
6
Invändigt
Källare
Trapphus
Färgsläpp och putssläpp på väggar.
Insektsangrepp i dörrtröskel och i väggtimmer.
Jordkällare
Blött på golv.
Enstaka spricka i vägg.
Bottenvåning
Hall
Insektsangrepp i väggtimmer.
Wc
Endast fast fönster.
Saknas frånluftsventilation.
Vardagsrum
Ej friskluftsventil.
Missfärgningar i parkett vid södervägg.
Fönstertrycke ej fastmonterat.
Kök
Ej vattensäkert golv/skåpbotten under diskbänk.
Apparatrum
Ej tätskikt i golvkonstruktion.
Ej tätskiktsanslutning och klämring i golvbrunn.
Rörgenomföringar i golv.
Hall
Vissa klinkerplattor på sitter bomt (ej dikt kontakt med
underlag).
Övre plan
Hall
Saknas ledstång i trappa.
Wc/dusch/tvätt
Golv: klinker. Väggar: kakel. Duschplats med duschdörrar.
Rörgenomföringar i golv (värme). Rör sneddar genom golv,
i golvvinkel etc.
Avloppsavsättning för tvättställ med rörövergång under
golvnivå.
I våtrum med beklädnader med keramiska material finns normalt ingen
möjlighet att kontrollera underarbeten som skivor, tätskikt etc.
Golvbrunnar, anslutningar av tätskikt i brunnar, klämringar etc. är oftast
inte möjligt att kontrollera på grund av nedsmutsning, bruk etc.
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
7
Sovrum S
Ej friskluftsventil.
Arbetsrum
Ojämnheter i golv.
Sovrum N
Ej friskluftsventil.
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
8
3 . R I S K A N A LY S
Dränering och grundmursisolering har en begränsad teknisk livslängd på omkring
25 år. Brister i fuktskyddet kan medföra ökad fuktbelastning på
grundkonstruktionen (betonggolv och grundmurar). Förhöjda fuktvärden i
grundkonstruktionen medför risk skador på ytskikt, materialsläpp och för
mikrobiella skador på trämaterial i kontakt med grundkonstruktionen.
Övergolvskonstruktioner på betonggolv risk för mikrobiella skador om förhöjda
fuktvärden förekommer i grundkonstruktionen.
Låglutande konstruktioner (balkong) ställer höga krav på ytterbeläggningens
täthet. Brister i tätskiktet medför risk för fuktinträngning och därmed risk för
skador på underliggande konstruktioner.
Tilläggsisolering av vindsbjälklag förekommer i skadesammanhang. Vid tilläggsisolering ändras fuktmekaniken i vinden och i vissa fall uppstår fuktrelaterade
skador på underlagstak, takstolsramar etc.
Brister/avvikelser i våtrum och i utrymmen med vatteninstallationer medför risk för
fuktinträngning till bakomliggande/intilliggande konstruktioner och därmed risk för
fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta).
I äldre byggnader med timmerstomme förekommer virkesförstörande skador i
bottenstockar, virke kring fönster och dörrar etc.
4 . F O R T S AT T
TEKNISK UTREDNING
Påväxt på virke i vind.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel
som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk
utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt.
Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Uppsala 2015-09-23
VärderingsInstitutet & Löhman FastighetsKonsulter AB
Claes Löhman
Byggingenjör SBR – Certifierad av SP SITAC
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
Bilagor
Allmänna tekniska livslängder för byggnadsdelar
Tekniska livslängder för material/byggnadsdelar. Uppgifter om livslängd bygger på
erfarenhetsmässiga uppgifter från branschen.
Installationer
Varmvattenberedare, el-element, elpanna
Luftvärmepump
Vitvaror
Vattenledning av koppar
Vattenledning av galvaniserat stål
Avloppsledning av gjutjärn
Avloppsledning av PVC (efter -74)
Avloppsledning av ABS (före -74)
Värmeledningar
Elsystem
Värmeväxlare
Injustering ventilation
15-20 år
8 år
10 år
50-60 år
30-40 år
40-50 år
30-50 år
20-30 år
50 år
40 år
20 år
5 år
Våtrum
Tätskikt bakom kakel och klinker
Plastmatta på golv/vägg i våtrum
Våtrumstapet
Målning vägg i duschutrymme
Wc-stol, tvättställ, badkar
20-30 år
20-25 år
10-15 år
Upp till 10 år
30-35 år
Tak
Takpapp låglutande
Gummiduk låglutande
Takpapp under pannor
Korrugerad plåt med underl. papp
Plåtdetaljer
Hängrännor/stuprör
Skorsten (renovering, tätning rökkanaler)
20 år
30 år
30 år
35 år
35 år
25 år
40 år
Dränering/utvändigt fuktskydd
Dräneringsledning och fuktisolering på
grundkonstruktioner
25 år
Terrasser/balkonger
Asfaltbaserade tätskikt
35 år
Fasader
Träpanel målning
Träpanel byte
Puts renovering
10 år
40 år
30 år
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23
Viksta-Vallby 4:4
Uppsala kommun
2015-09-23