1. No category

I samarbete med
ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
TÄBY VIGGBYHOLM 94:3
Värtavägen 3 B, 183 63 Täby
Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen
långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att
juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en
köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid
en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning.
Independia Group
Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda
Tel: 031 712 98 00
Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel
www.independia.se
Viggbyholm 94:3
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
SID 1
BESIKTNING
GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA
HANDLINGAR SAMT INFORMATION
FRÅN UPPDRAGSGIVAREN
SID 2
OKULÄR BESIKTNING
SID 3
RISKANALYS
SID 7
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
SID 7
BILAGA I:
Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget
BILAGA II: Liten byggordbok
BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
Viggbyholm 94:3
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE
OBJEKT
Viggbyholm 94:3
Värtavägen 3 B
183 63 Täby
Täby kommun
Beställare
Dödsboet efter Tage Sund
Telefon:
E-post:
Beställningsnummer
12039
Besiktningsman
Anders Larsson
Telefon:
Mailadress
070-5722265
info@husbesiktning.com
Besiktningsmannen är medlem i Svenska
Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i
SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill
hörande förpliktelser.
Besiktningsdag
torsdag den 16 april 2015 Klockan 08:30
Närvarande
För beställaren Bengt Malmström samt fastighetsmäklare
Carl Berggren.
Besiktningens genomförande och
omfattning
Besiktningen omfattar bostadshus.
1
Viggbyholm 94:3
BESIKTNING
GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN
UPPDRAGSGIVAREN
Tillhandahållna
handlingar:
Information från
uppdragsgivaren:
Teknisk byggnadsbeskrivning har för delar av byggnaden
funnits till hands vid besiktningen.
Luft - vattenvärmepumpen är ny ifrån 2008.
Fastighetens inredningar med våtrum och installationer är till
större delen av äldre utföranden med normal slitage /
ålderspåverkan.
2
Viggbyholm 94:3
OKULÄR BESIKTNING
Särskilda
förutsättningar vid
besiktningen:
Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har
skett av de delar som varit normalt åtkomliga.
För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller
delvis ej besiktningsbara eller belamrade har
besiktningsmannen inget ansvar.
Notering ”Inga anmärkningar” innebär att utrymmet/ytan
bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens
ålder och byggnadssätt.
Muntliga uppgifter:
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga
förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även
samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats
av besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller
blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har
beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela
besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning
skall ändras i utlåtandet.
Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid
kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella
brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Väderlek:
Ca 6 ºC och solsken.
Byggnadstyp:
Större 1½ plans villabostad med källare, ursprungligt uppförd
under 1927 med tillbyggnad från 1967.
Grundläggning med gjuten bottenplatta / golv och med
motfyllda grundmurar av betonghålsten alt. lättbetong vid
källaren. Undermark bedömningsvis av morän och berg.
Ursprungliga överbyggnaden är av träplankkonstruktion med
utvändig fasadbeklädnad av murad kalksandsten / träpanel.
Tillbyggnaden har en överbyggnad av lättbetong med
utvändig fasadbeklädnad av puts / träpanel.
Yttertaken som är av träkonstruktion har tätskikt av tegelpannor
alt. plåttäckning vid låglutande mellandel.
Uppvärmning sker med luft - vattenvärmepump samt viss
direktel.
Ventilationen är av självdragskonstruktion.
Fastigheten är ansluten till kommunalt VA.
3
Viggbyholm 94:3
NOTERINGAR
Bostadshus
Utvändigt
Mark m.m.
Fasader
Förekommande lokalt motlutande marknivåer mot
grundmurar, innebär extra fuktbelastning mot källare med
utvändigt torrläggningssystem.
Förekommande lokala sprickor och urslag vid putsade
grundsocklar.
Stuprörsvatten släpps delvis vid grundsocklar, utgör extra
belastning mot dräneringssystem.
Sättningssprickor kan ses på något ställe vid putsade
grundsocklar och fasader.
Fasaders trädetaljer med fönster och takutsprång har visst
generellt underhållsbehov.
Hängrännor med stuprör av gamla utföranden har
förekommande släpp och delvis nedsatt funktion.
Yttertak
Underlagspappa och läkt under tätskikt bedöms i
huvudsak vara uttjänta med bytesbehov.
Tätskikt av tegelpannor har förekommande urslag med
vittringar.
Plåttäckning med beslag vid låglutande mellandel är ålders
och rostpåverkad med åtgärdsbehov.
Frostskador med urslag och fogvittringar förekommer vid
murstock.
Vindskivebeslag har delvis bristfälliga täckningar mot
underliggande tätskikt och vindskivor.
Kallvindsutrymme
Äldre Byggnad
Isoleringsskikt vid snedtakssidor samt bjälklag av
spånfyllning har tunt utförande, energispill.
Kondensmissfärgningar förekommer på
yttertaksinbrädning.
Kallvind Tillbyggnad
Inga anmärkningar.
4
Viggbyholm 94:3
Invändigt
Källare
Generellt
Hela våningen
Enligt uppgift har utvändigt torrläggningssystem i
huvudsak kvarvarande utförande ända ifrån byggtiderna
1927 och 1967, dräneringsledningar samt fuktisolering av
motfyllda grund murar.
Fuktgenomslag förekommer vid motfyllda grundmurar,
missfärgningar med färg och putssläpp. Delar av källarens
motfyllda grundmurar har invändiga påbyggnader och är
delvis belamrade med material vilket medger kontroll av
fuktgenomslag endast vid begränsade ytor av utrymmen.
Beklädnader av golv och väggar har äldre utföranden
med slitagepåverkan, generellt åtgärdsbehov.
Ursprunglig
Byggnad
Groventré / Trappa
Inga anmärkningar.
Tankrum
Inga anmärkningar.
Pannrum
Inga anmärkningar.
Bastu
Golv av inbrädning saknar fuktskydd.
Matkällare
Inga anmärkningar.
Tillbyggnad
Hall
Inga anmärkningar.
Allrum
Uppreglat övergolv i rummet, fuktkänslig konstruktion.
Rummet är enligt uppgift fuktskadat efter ett
ledningsläckage, åtgärdat via hemförsäkringsbolags
försorg.
Hobbyrum
Övergolv uppreglat ovan ingjutna spikreglar, pågående
fuktbelastning med skada.
Tvättstuga
Klinkergolv samt golvbrunn av gjutjärn har gammalt
utförande med slitagepåverkan.
5
Viggbyholm 94:3
Klädkammare
Fogsprickor förekommer vid grundmurar / väggar av
lättbetong.
Wc
Inga anmärkningar.
Bottenvåning
Entréhall / Korridor
Parkettgolv slitagepåverkat samt något ytpåverkat av fukt.
Wc
Inga anmärkningar.
Badrum
Tätskikt av plastmatta / kakel vid golv och väggar, äldre
kvarvarande utförande med någon skada.
Klämring något lössittande vid golvbrunn, fasthållning av
matta.
Sovrum 1
Inga anmärkningar.
Sovrum 2
Inga anmärkningar.
Sovrum 3
Inga anmärkningar.
Matsal
Inga anmärkningar.
Vardagsrum
Inga anmärkningar.
Wc
Inga anmärkningar.
Groventré
Inga anmärkningar.
Kök
Ålders och slitagepåverkan på inredningar med ytskikt och
installationer.
Övervåning
Trappa med Hall
Inga anmärkningar.
Sovrum 4
Inga anmärkningar.
Wc
Inga anmärkningar.
Sovrum 5
Inga anmärkningar.
6
Viggbyholm 94:3
3 Riskanalys
Fuktgenomslag synliga vid källarens motfyllda grundmurars nederdelar samt
skador vid övergolv med ingjutna spikreglar enligt anmärkningar visar på att
byggnadens utvändiga torrläggningssystem är uttjänt med bytesbehov.
Förhållandet måste anses vara normalt och förväntat med tanke på fastighetens
ursprungliga byggtider 1927 och 1967. Innebär invändiga renoveringsbehov
samt utvändig uppgrävning med montering av nya dränerings och
dagvattenledningar samt ny fuktisolering av motfyllda grundmurar.
Våtrummen har äldre utföranden vad gäller tätskikt med beklädnader samt
installationer av vs samt el, generellt renoveringsbehov.
Yttertaken som har gamla utföranden med slitage och ålderspåverkan enligt
gjorda noteringar har ett generellt renoveringsbehov.
Fasaderna har ett generellt åtgärds / underhållsbehov enligt anmärkningar.
Sammantaget har fastigheten till större omfattning kvarvarande äldre utföranden
vilket också omfattar installationer av el och vs, visst kommande åtgärdsbehov.
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel
som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte.
En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter
fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Uppsala 2015-04-16
Anders Larsson Byggledning AB
Anders Larsson
Av SBR godkänd besiktningsman.
Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR .
7
FASTIGHET
BILAGA I
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
FASTIGHET
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
FASTIGHET
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
FASTIGHET
Övriga villkor
Tilläggsuppdrag
Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat
Köp enligt punkt 2.3 ovan
2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte
installationer såsom el, värme, vatten, sanitet,
maskinell utrustning, mekanisk ventilation,
rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och
rekommendationer grundar sig på säljarens
uppgifter och allmänt kända åldersmässiga
avskrivningar på el-installationer. Några
undersökningar i form av isolations-mätningar eller
andra mätningar av elsystemet ingår inte. När
uppgifter inhämtas angående el-systemet i
fastigheten vilka frångår normal funktion ska
elektriker/fackman anlitas.
I vissa fall omfattar besiktningen även intag av
information för upprättande aven ergideklaration
som ingår i paketet Skyddat Köp.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
FASTIGHET
BILAGA II
LITEN BYGGORDBOK
Asfaboard
Porös, asfaltimpregnerad skiva.
Alkydoljefärg
En ”modernare” variant av oljefärg som består av linoljefärg
och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger
inte lika djupt in i virket.
Avloppsluftare
Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift
att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte
uppstår I systemet.
Betong
Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast)
Blåbetong
Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt.
Brunröta
Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet
nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen.
Orsakas av svampangrepp.
Byggfukt
Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden.
Bärläkt
Virke som bär upp takpannor.
Båge
Den del av ett fönster som är öppningsbar.
Cement
Bindmedel i betong och putsbruk.
Cylinder
Lås.
Dagvattenledning
Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och
regnvattenbrunnar.
Dränering
System av dränerande (vattenavledande) massor och
ledningar.
Dörrblad
Den öppningsbara delen av en dörr.
Falsad plåt
Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar.
Fotplåt
Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i
hängrännan.
Fuktskydd
Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att
förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra
avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund.
Fuktkvot
Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och
materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg.
Foder
Täckande listverk runt fönster eller dörr.
Grundmur
Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k.
torpargrund varpå byggnaden vilar.
Hammarband
Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar.
Hanbjälke
Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. ”kattvind”).
Imma
Se mättnadsånghalt.
Karm
Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen.
Klinker
Plattor av keramiskt material.
Klämring
Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en
golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan
golvbrunnen och mattan.
Limträ
T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare
än motsvarande dimension ”vanligt” virke.
Mekanisk ventilation
Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller
både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även
energiåtervinning ur frånluften.
Mättnadsånghalt
Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan
innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan
övergår då till vatten (kondenserar).
Okulär
Vad man kan se med ögat.
Plansteg
De horisontella stegen i en trappa.
Relativ fuktighet
Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten.
Radon
Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i
mineralkornen i jorden eller berggrunden.
Revetering
Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med
trästomme.
Självdragsventilation
Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger
uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler.
Sättsteg
Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa.
Stödben
Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot.
Svall
Underlagstak av spontade bräder.
Trycke
Dörr eller fönsterhandtag.
Takfot
Där taket möter ytterväggen.
Taknock
Översta delen av ett yttertak.
Underlagstak
Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt
eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av
masonit eller av armerad plastfolie.
Underram
Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag.
Överluft
Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller
springa mellan dörrkarm och dörrblad.
Överram
Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
FASTIGHET
BILAGA III
TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH
BYGGKONSTRUKTIONER
Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll.
Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd.
Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10
Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden.
Takkonstruktioner
Värmegolv
Takpapp låglutande/platta konstruktioner
20 år
Gummiduk låglutande/platta konstruktioner
30 år
Takpapp under takpannor av betong, tegel
30 år
(Takpannor av betong/tegel)
30 år
Korrugerad takplåt med underliggande papp
35 år
Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år
Asbestcementskivor/eternitskivor
30 år
Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc)
35 år
Hängrännor/stuprör
25 år
Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp,
40 år
tätning rökkanaler)
Nytt undertak - invändigt
40 år
Elvärmeslingor i golv
Elvärmeslingor i våtutrymme
Vattenburna slingor i golv
Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor
Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt)
Plåt
Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt)
35 år
35 år
50 år
Fasader
Träpanel (byte)
Träpanel (målning)
Tegel
Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning)
Asbestcementplattor (eternitplattor)
40 år
10 år
Ej byte
30 år
30 år
Fönster/dörrar
Isolerglasfönster (blir otäta med tiden)
Byte fönster
Byte dörrar (inne/ute)
Målning fönster/dörrar
Dränering/utvändigt fuktsskydd
Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive
dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.)
Dagvattenledning utanför byggnaden
Våtutrymmen
Plastmatta i våtrum
Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme
Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion
utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet
Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt
under klinker/kakel
* utfört före 1995
* utfört efter 1995
Våtrumstapeter väggar
25 år
50 år
20 år
30 år
15 år
20 år
30 år
15 år
Installationer för vatten, avlopp samt värme
Avloppsledningar
Värmeledningar kall-/varmvattenledningar
Avloppstank
Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.)
Badkar
Värmeväxlare
50 år
50 år
30 år
30 år
30 år
20 år
Elinstallationer
Kablar, centraler etc.
25 år
40 år
35 år
10 år
25 år
30 år
30 år
45 år
Vitvaror
Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc.
Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp
10 år
10 år
Övriga installationer och annan maskinell utrustning än
hushållsmaskiner
T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna
(olja/el) inkl. expansionskärl
Luftvärmepump
20 år
8 år
Invändigt
Målning/tapetsering etc.
Parkettgolv/trägolv (byte)
Parkettgolv/trägolv (slipning)
Laminatgolv
Klinkergolv
Plastmatta på golv (ej våtrum)
Köksluckor, bänkskivor, köksinredning
Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök
10 år
40 år
15 år
20 år
Ej byte
15 år
30 år
40 år
Ventilation
Injustering av ventilationssystem
Byte av fläktmotor
Styr- och reglerutrustning
5 år
15 år
20 år