Planbeskrivelse Mykstulia-Lauvhovd 19.01.2015
REGULERINGSPLAN FOR MYKSTULIA - LAUVHOVD, NORDRE VEGGLIFJELL ROLLAG KOMMUNE PLANFORSLAG 19. JANUAR 2015 A. PLANBESKRIVELSE B. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplanen er utarbeidet av: Naturforvalter Kjetil Heitmann, Numedalstunet 3628 Veggli Tlf. 90 91 98 60 kjetil.heitmann@naturforvalter.no Planen er tegnet av: REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 1 INNHOLD: A. PLANBESKRIVELSE 1. 2. 3. 5. 6. 7. Beskrivelse av planområdet Formål med reguleringsarbeidet Planens innhold: 3.1 Arealer for fritidsboliger 3.2 Skistadion og skiløyper 3.3 Næringsområde for fritids- og turistformål 3.4 Annen grønnstruktur 3.5 Infrastruktur (veg/strøm/vann/avløp) Forhold til overordnede planer 4.1. Kommunedelplan for Vegglifjell 4.2 Tidligere godkjente reguleringsplaner 4.3 Kommuneplanens samfunnsdel Uttalelser ved varsel om oppstart av planarbeid Vurderinger av planforslag i forhold miljø og samfunn Risiko- og sårbarhetsvurderinger B. REGULERINGSBESTEMMELSER § 1. § 2. § 3. § 4. § 5. § 6. § 7. § 8. § 9. Avgrensning av planområdet Reguleringsformål Fellesbestemmelser Områder for bebyggelse og anlegg Områder for samferdselsanlegg og infrastruktur Grønnstruktur Områder for landbruks-, natur- og friluftslivsformål samt reindrift Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone Andre bestemmelser C. VEDLEGG 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Plankart i SOSI-fil, originalformat og nedfotografert til A3 Oversiktskart over planområdet i kommunedelplan for Vegglifjell Planområde Mykstulia - Lauvhovd i gjeldende reguleringsplaner Grøntstruktur og friluftsliv for Mykstulia - Lauvhovd Planområde Mykstulia – Lauvhovd i helningskart Støyvurdering skiskytteranlegg Kopi av varsling av planarbeid Utbyggingsavtale (foreligger før sluttbehandling av planen) 4. REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 2 A. PLANBESKRIVELSE 1. Beskrivelse av planområdet Planområdet Mykstulia - Lauvhovd ligger sentralt på nordre Vegglifjell i Rollag kommune, Numedal i Buskerud. Planområdet dekker 420 dekar. Laveste punkt er lengst øst i planområdet (780 moh). Høyeste punkt er ved Lauvhovdnuten i nordvest (970 moh). Området er i hovedsak østvendt, kupert og dominert av flere høyder (Lauvhovdnuten, Lisetnatten og Baklitoppen. Lisetåe renner fra Killingdalen i vest og dreier mot sør. Vegetasjonen er dominert av gran og fjellbjørk med innslag av furu på høydedrag og åpne områder. Planområdet ligger i et av de mest utviklede områder på Vegglifjell og inngår i «sentrumsområdet» på Vegglifjell. Veggli Fjellstue og Veggli Fjellkirke ligger tett inntil planområdet. Planområdet omfatter følgende landbrukseiendommer: Gnr 23 bnr 1 Grunneier er Nils Steinar Tveiten Gnr 27 bnr 4 Grunneier er Ragnvald Mykstu Gnr 27 bnr 6 Grunneier er Britt Aasen (under overdragelse til Espen Asen) Gnr 32 bnr 1 Grunneier er Katriona Guri Seime Schmidt Gnr 32 bnr 2 Grunneier er Henriette Hagen og Olav Haugen Gnr 32 bnr 4 Grunneier er Ole Øyvind Tveiten Gnr 32 bnr 5 Grunneier er Ulrik Hoff Gnr 32 bnr 292 Grunneier er Tveiten-sameiet Planområdet er tidligere regulert gjennom reguleringsplanene for Mykstu-Lien (godkjent 11.09.2008), Lauvhovd-Persbu (godkjent 19.06.2003) og Killingdalen Sør (godkjent 16.12.2010). Planen grenser i nordvest til reguleringsplan for Veggli Friluftspark (godkjent 18.06.2009). Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet men en rekke fritidsboliger som grenser inn til planområdet. Også Veggli Fjellstue og Veggli Fjellkirke grenser helt inn til planområdet. Etterspørselen etter hyttetomter på Vegglifjell har styrket seg de senere de senere årene i konkurransen med andre fjellområder i Øvre Buskerud. Årsaken er i første rekke gunstig reiseavstand fra store markeder langs Oslofjord-området, variert og flott fjellnatur, gode og forutsigbare skiløyper og et relativt lavt prisnviå på hyttetomter sammenlignet med Uvdal og Hallingdal. Til tross for relativt mange hytter framstår Vegglifjell ennå som forholdsvis urørt. Planområdet Mykstulia-Lauvhovd ligger i den mest utviklede delen av Vegglifjell, med alpinsenter, skistadion, Fjellstue og Fjellkirke. Hyttebyggere i dette området ønsker en høyere utviklingsgrad enn det enn finner på andre deler av Vegglifjell. Tilbudet av hyttetomter i planområdet vil derfor utfylle tilbudet på Vegglifjell i forhold til markedets etterspørsel. Planområdet ligger sentralt i masterplanområdet på nordre Vegglifjell, og byggeområdene her er underlagt avtaler om at til sammen 15 % av salgssum fra hyttetomter skal tilbakeføres til ikkekommersielle tiltak som skiløyper, skistadion og alpinsenter. Det er søkt spillemidler til opparbeiding av skistadion og snøproduksjonsanlegg, som ledd i å utvikle Vegglifjell for langrenn slik masterplanen for Vegglifjell legger opp til. Realisering av planområdet vil være viktig for å videreutvikle aktivitetstilbud og fellesgoder på Vegglifjell, og bidra til økt bruk av hytter på hele Vegglifjell. Dette er positivt for Veggli fjellstue, Vegglifjell skisenteret samt handel- og servicetilbud i hele Rollag kommune. REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 3 2. Formål med reguleringsarbeidet Formålet med reguleringsplanen for Mykstulia - Lauvhovd er: 1. Omregulere Mykstulia fra næringsområde til område for små fritidsboliger. NMRutvalget sa i møte 25.11.2014 at utvalget er positiv til å vurdere en omregulering av arealet til tomter for mindre hytter. Det er svært vanskelig å oppnå økonomi i utleiehytter uten at det er en spesiell attraksjon i umiddelbar nærhet. Ved å omregulere til areal for små hytter opp til 75 m2 BYA vil en utnytte en ny nisje i markedet. Dette vil også være svært positivt for Veggli Fjellstue som ligger tett ved Mykstulia. 2. Detaljplanlegge Lauvhovdnuten, som er tidligere flateregulert hytteområde, samt Lauvhovdlia som nytt byggeområde i kommunedelplan for Veglifjell 3. Hele planområdet inngår i masterplanområdet der det foreligger avtale om å tilbakeføre 10 % fra tomtesalg til skisenter, skistadion og annen ikke-lønnsom infrastruktur. Dette kommer i tillegg til utbyggingsavtale med Rollag kommune om å tilbakeføre 5 % av tomtesalget til Vegglifjell Friluftslag. 4. Regulere skistadion med tilhørende skiløype som er planlagt av anleggsrådgiver Hermod Bjørkestøl fra Norges Skiforbund. Det er søkt spillemidler til opparbeiding av skistadion og snøproduksjonsanlegg. Utbygging i tilgrensende område vil bidra med midler til å finansiere utbygging av skistadion. 5. Legge gode rammer for en næringsmessig utnytting av byggeområdet ved skistadion. 3. Planens innhold 3.2 Arealer for fritidsboliger Planen inneholder til sammen 99 tomter for fritidsboliger fordelt på følgende områder: 1. Mykstulia søre; 18 tomter for små hytter opp til 75 m2 BYA samt anneks inntil 25 m2 BYA 2. Mykstulie nordre; 27 tomter for små hytter opp 75 m2 BYA samt anneks inntil 25 m2 BYA 3. Baklia; 10 store tuntomter med samlet bebyggelse 250 m2 BYA, og 17 tomter for små hytter opp til 75 m2 BYA samt anneks inntil 25 m2 BYA 4. Lauvhovdlia; 10 tomter for konsentrert hyttebebyggelse, inntil 175 m2 BYA hytte og anneks 5. Lauvhovdnuten; 17 tomter for konsentrert hyttebebyggelse, inntil 175 m2 BYA hytte og anneks Områdene for fritidsboliger i planområdet utgjør et variert tilbud med store tuntomter i Baklia, tomter for små hytter med relativ tett utbygging i Baklia og Mykstulia og relativt små tomter for vanlige hytter men med konsentrert utnytting i Lauvhovdlia og på Lauvhovdnuten. Alle områdene utenom Baklia inneholder konsentrert utbygging i hellende terreng mellom 1:6 og 1:4, og det legges sterke føringer for utbygging av områdene for å unngå uheldig løsning mht. terrenginngrep og landskap, eller fare for ras. Mykstulia søre og nordre har tomter for små hytter opp til 75 m2 BYA, i tillegg kan det bygges anneks inntil 25 m2 BYA. Det skal utarbeides situasjonskart med 3D-modell for hele feltet eventuelt for enkelttomter før opparbeidelse. Tomtene kan opparbeides med støttemur inntil 1,0 meter i indre kant og støttemur eventuelt fylling inntil 1,0 meter høyde i nedre kant. Flere av REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 4 tomtene vil ha parkeringsløsning langs intern adkomstveg i feltene. Hyttene forutsettes å ha hovedmøneretning parallelt med høydekotene, men oppstugu og anneks kan med fordel ha møneretning på tvers av høydeterrenget for å gi variasjon i feltene. Det legges ikke spesielle føringer for opparbeiding av tomter i Baklia da området er slakere enn 1:6. Tomtene for små hytter kan ha små hytter opp til 75 m2 BYA, i tillegg kan det bygges anneks inntil 25 m2 BYA. De store tuntomtene kan ha samlet bebyggelse opptil 250 m2 BYA fordelt på tre bygninger. Lauvhovdlia og Lauvhovdnuten har tomter for vanlige hytter opp til 150 m2 BYA. Arealet kan legges i en hytte eller fordeles på hytte med anneks. Det skal utarbeides situasjonskart med 3Dmodell for hele feltet eventuelt for enkelttomter før opparbeidelse. Tomtene kan opparbeides med støttemur inntil 1,0 meter i indre kant og støttemur eventuelt med fylling inntil 1,0 meter høyde i nedre kant. Flere av tomtene vil ha parkeringsløsning langs intern adkomstveg i feltene. Hyttene forutsettes å ha hovedmøneretning parallelt med høydekotene, men oppstugu og anneks kan med fordel ha møneretning på tvers av høydeterrenget for å gi variasjon i feltene. 3.2 Skistadion og skiløyper I planforslaget er skistadion med tilhørende 5 km-løype regulert til skianlegg med reguleringsbestemmelser som åpner for sterkere grad av opparbeiding enn for ordinære langrennsløyper. Masterplanen for Vegglifjell bygger på at Vegglifjell har best forutsetninger for å utvikle seg med langrenn som kjerneprodukt. I ettertid kan det se ut som at det er vanskelig å realisere skitunnel på Vegglifjell. Innsatsen er i dag rettet mot å gjennomføre planer for skistadion med tilhørende 5 km-løype og tilhørende aktivitet. Reguleringsplanen er et viktig ledd i å følge opp masterplanens visjon om å utvikle Vegglifjell som langrennsdestinasjon. Alle byggeområder som inngår i masterplanen er underlagt privatrettslig avtale om å tilbakeføre 10 % av brutto verdi av tomtesalg til investeringer i skistadion, alpinsenter og andre tiltak som er bedriftsøkonomisk ikke-lønnsomme. Disse 10 %-inntektene kommer i tillegg til 5 %-inntekter fra tomtesalg som nedfelles i utbyggingsavtale med Rollag kommune. Skistadion med tilhørende 5 km-løype er planlagt av anleggsrådgiver Hermod Bjørkestøl fra Norges skiforbund. I følge Bjørkestøl ligger det fra naturens side svært godt til rette for å etablere skistadion som oppfyller mål for alle nasjonale konkurranser. Plan for skistadion og tilhørende 5 km-løype er utarbeidet i henhold til «Veileder SKIANLEGG – Langrenn og skiskyting», utgitt av Kultur- og kirkedepartementet, Norges Skiforbund og Norges Skiskytterforbund i 2007. I planen fra Bjørkestøl var det også tatt med anlegg for skiskyting. I henhold til veilederens opplegg for å beregne støy fra skiskytteranlegget er skiskytterstadion ikke forenlig med flere av de tilstøtende byggeområdene som er med og finansierer skistadion. Skiskytteranlegget er derfor tatt ut av planene for skistadion. Foreliggende plan for skistadion oppfyller følgende behov: - Anlegget er planlagt for brede brukergrupper, fra barn og unge, funksjonshemmede til trening og konkurranser på høyt nivå (elitenivå; alle nasjonale langrennskonkurranser) - Skistadion som dekker behov for alle aktuelle langrennsøvelser, herunder sprintløyper med inntil 9 m trasebredde, både for voksne og barn/unge - Startslette med inntil 150 meter lengde og inntil 50 meter bredde REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 5 - Målgang med over 100 m oppløp med ca. 5 % stigning 5 km-løype med 6 meter bredde og som dekker behov for alle aktuelle langrennskonkurranser med svært store muligheter til å tilpasse traseer til ulike lengder og stigningsforhold Inne på skistadion er det samlet ca. 1400 meter løypelengde, noe som gir store bruksmuligheter samt mange meter skiløype på et avgrenset areal med tanke på snøproduksjon Det er tilstrekkelig tilgang på vann i Lisetåe til å besørge snøproduksjon på skistadion. Skistadion og deler av 5 km-trase kan opparbeides som lysløype og med asfaltert trase Det er tatt hensyn til dagens turløyper som går gjennom skistadion-området og som inngår i skiløypenettet på Vegglifjell. Det vil i noen grad oppstå konflikt mellom aktivitet på skistadion og gjennomgående turløype i forbindelse med konkurranser, men dette vil foregå i svært begrensede tidsrom. Gjennomgående turløype er regulert til skiløypetrase. 3.3 Næringsområde for fritids- og turistformål I tilknytning til skistadion planlegges det et byggeområde for næringsvirksomhet spesifisert som fritids- og turistformål. På arealet planlegges det leilighetsbygg for utleievirksomhet med tilhørende servicevirksomhet og fasiliteter. Området tenkes tilrettelagt spesielt til rette for trening, helse og velvære, og med universell utforming. Arealet er ikke planlagt i detalj, men det er på plankartet tegnet grenser for plassering av bygninger. Feltet har adkomst fra Vegglifjellvegen i øst. Det er avsatt parkering for anlegget i utkanten av området. 3.4 Annen grønnstruktur Viktige ferdselskorridorer i planforslaget er regulert til grønnstruktur, underkategori turveg, for å sikre framkommelighet. Areal mellom byggeområder og hyttetomter er lagt ut som landbruks-, natur- og friluftsområder, spesifisert med underkategori friluftsformål. Det legges ikke begrensninger på skogsdrift i planområdet. I henhold til gjeldende miljøstandarder for skogsdrift vil det tas hensyn til natur og miljø, herunder også hytter og friluftsliv, ved hogst innenfor området. Det er ingen hindringer for utmarksbeite med sau i området. Det tillates ikke satt opp gjerder rundt tomtene, og det stilles krav til sikring under hyttene for at ikke sauer skal sette seg fast. 3.5 Infrastruktur (veg/energi/vann/avløp) Hytteområdene er planlagt med følgende løsninger for infrastruktur: Bilveg fram til alle hytter. Interne veger i hyttefeltene er regulert med vegbredde 4-5 meter inkludert vegskulder. Langs flere av de interne vegene er det aktuelt med parkering for tomter langs vegen. Dette vil avklares nærmere gjennom 3D-plan for det enkelte hyttefelt. Framføring av strøm til alle hytter og tomter forutsettes løst med jordkabel. Det ligger flere transformatorer i tilknytning til planområdet, og det ligger godt til rette for utbygging av strøm på REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 6 en rasjonell måte. Fiberkabel går allerede gjennom planområdet, og det legges opp til fordelingsnett i bakken parallelt med fordelingsnettet for strøm. Vannforsyning og avløp. Vegglifjell Vann og Avløpsselskap AS har bygget ut hovedledningsnett for vann og avløp i tilknytning til planområdet. Hovedavløpsledning til sentralt renseanlegg går tett forbi alle hytteområdene, og det ligger til rette for rasjonell tilkobling. Vannforsyning løses med tilknytning til sentrale vannkilder. 4. Forhold til overordnede planer 4.1 Kommunedelplan for Vegglifjell Planforslaget er i samsvar med kommunedelplan for Vegglifjell, slik det framgår av vedlegg 2. Lauvhovdnuten og nordre Baklia er i kommunedelplanen utlagt som byggeområde for fritidsboliger. Mykstulia, Lauvhovdlia og byggeområdet ved skistadion er alle utlagt som «annet byggeområde» i kommunedelplanen, uten noen nærmere spesifisering. Skistadion og tilhørende skiløyper er delvis utlagt som byggeområde idrettsanlegg, og delvis som LNF-område. 4.2 Tidligere godkjente reguleringsplaner Planområdet dekker deler av tidligere godkjente reguleringsplaner, slik det framgår av kartvedlegg 3. Ny reguleringsplan innebærer følgende endringer i de tidligere godkjente reguleringsplanene: Mykstu – Lien - Næringsområde for leiligheter ved Mykstulia og Baklia endres til område for små hytter - Videre detaljering og tilpasning av skistadion og tilgrensende næringsområde Lauvhovd-Persbu: - Detaljregulerer Lauvhovdnuten og Lauvhovdlia - Nordre Baklia endres fra renseanlegg til byggeområder for hytter Killingdalen Sør: - Tilpasning av 5 km-løypetrase i forhold til regulerte hyttetomter 4.3 Kommuneplanens samfunnsdel Reguleringsplanen følger opp kommuneplanens samfunnsdel, satsingsområde næringsutvikling og strategier for «reiseliv og hyttenæringer», samt «handel, service og offentlig og privat tjenesteyting». REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 7 5. Uttalelser ved varsel om oppstart av planarbeidet Irene Sølvberg, på vegne av sine foreldre Kjell og Alfhild Sølvberg, eier av hytte på gnr 27 bnr 30. Det er ikke strøm til egen hytte og nabohytter, og ønsker ikke lysløype forbi hytta. Merknad til uttalelse: Langrennsløype med lysløype er tidligere godkjent i reguleringsplan for Mykstu-Lien fra 2007. Lysløype på denne strekningen har ikke høyeste prioritet de nærmeste år. Buskerud fylkeskommune uttalte seg i brev av 17.12.2014 og viser til at planområdet tidligere er undersøkt for kulturminner. Det er registrert kullgroper og tufter i nærområdet til planområdet, men ikke innenfor. Ber om at formulering om at dersom det under anleggsarbeid skulle framkomme automatisk fredet kulturminne, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf kulturminnelovens § 8, 2. ledd. Fylkeskommunen ber også om at det legges inn bestemmelser som sikrer at nye fritidsboliger ikke dominerer i landskapet. Merknad til uttalelse: Innholdet i uttalelsen er fulgt opp. Det er lagt føringer for utbygging av hytteområder som skal sikre at fritidsboliger ikke blir dominerende i landskapet. Fylkesmannen i Buskerud uttalte seg i brev av 08.12.2014. Fylkesmannen viser til at Vegglifjell har stor verdi for allmenne natur- og friluftsinteresser, og at planen må redegjøre for hensyn til landskap og bygningsmiljø, med differensierte bestemmelser for utforming av hytter, i forhold til helningsgrad i terreng og eksponering, vassdrag og randsoner, friluftsinteresser og biologisk mangfold. Merknad til uttalelse: Planforslaget er undergitt normale vurderinger i forhold til aktuelle miljøparametre. Det vises til kapittel 6. 6. Miljøvurderinger Ved oppstart av planarbeidet har Rollag kommune ikke stilt krav om konsekvensutredning for planarbeidet i hht plan og bygningslovens § 4-1. Landskap og terreng Landskapet i tilknytning til planområdet kan deles i to delområder. Østre del av planområdet ligger i en østvendt li med et storskala, åpent landskapet øst for lia. Vestre del av planområdet er preget av en rekke høydedrag, der vestre del av planområdet ligger mellom tre høyder. Østre del av planområdet med Mykstulia og Baklia ligger noe eksponert i forhold landskapsrommet mot øst med store hytteområder som Høybuli, Persbu og Rennemogen. Baklia ligger lavest i denne lia og har minst hellende terreng, og er dermed minst eksponert av hyttefeltene øst i planområdet. Mykstulia nordre ligger høyest, men fortsatt 50 høydemeter lavere enn toppen av høydedraget. Mykstulia søre ligger høydemessig mellom de to andre feltene. Skistadion og tilhørende skiløyper ligger svært godt skjermet i landskapet vest i planområdet, i det laveste partiet mellom høydedragene Baklitoppen, Lauvhovdnuten og Lisetnatten. Skistadion REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 8 og tilhørende skiløype vil kun sees på nært hold. Det legges føringer på at inngrep ved etablering av skistadion og skiløypene ikke skal være større enn nødvendig, og at inngrep pusses opp og sås til så snart som mulig etter anleggsarbeid. Hyttefeltet Lauvhovdnuten ligger på et platå 25 høydemeter under toppen av selve Lauvhovdnuten. Selv om hyttefeltet har god utsikt ligger det likevel godt skjermet i landskapet med Lauvhovdnuten på nordsiden, Baklitoppen mot øst og Lisetnatten mot sør. Hyttefeltet Lauvhovdnuten vil kunne synes på avstand fra sørøst og på nærmere hold fra Killingdalen-området. Hyttefeltet Lauvhovdlia vil være synlig på kort avstand fra Killingdalen-området. Hytter på Lauvhovdnuten vil få silhuett-virkning sett fra nærområdet i Killingdalen, men ikke silhuettvirkning på avstand. Reguleringsbestemmelsene for alle hytteområder legger føringer for opparbeiding av hyttefelt og utforming av bygninger på en måte som skal hindre at byggeområdene dominerer landskapet. Det stilles krav til 3D-modell for opparbeiding av den enkelte tomt eventuelt det enkelte hyttefelt for å styre opparbeiding av tomter med skjæringer, fyllinger og støttemurer. Det stilles krav til torvtak på Lauvhovdnuten og i Lauvhovdlia, og alle hytter skal oppføres med mørke farger. Friluftsliv og ferdsel Skistadion og tilhørende skiløype vil det meste av tiden inngå som del av turløypenettet på Vegglifjell, men disse løypene vil utgjøre et viktig supplement for langrennstilbudet med tanke på forutsigbare løyper ved snømangel og uvær. Disse løypene ligger bedre skjermet for vær og vind sammenlignet med det meste av turløypenettet på Vegglifjell og vil fungere som «uværsløyper». Med kunstsnø på skistadion vil det gi forutsigbare forhold for skigåing tidlig vinter. I reguleringsplanen er det tatt hensyn til eksisterende, gjennomgående skiløyper. Det vil holdes av trase for gjennomgående turløype øst på skistadion. Fra planområdet legges det opp til gjennomgående turstier/ferdselskorridorer mot høyereliggende turområder mot vest. Vassdrag Lisetåe er eneste vassdrag i planområdet. Lisetåe har overfor planområdet et nedslagsfelt på ca. 4 km2 og er med det en relativt liten bekk med årssikker, men tidvis stor vannføring. Det er ikke registrert spesielle vassdragsbiotoper langs Lisetåe. Lisetåe renner gjennom område avsatt til skiløyper i tilknytning til skistadion, og det er behov for å krysse bekken to steder, herav en eksisterende kryssing. Det er regulert LNF-sone med underkategori naturformål langs Lisetåe for å hindre unødige inngrep i vassdragsbeltet. LNF-sona er i utgangspunktet 10 meter fra bekkekant på hver side, med unntak av to strekninger der skiløypa av hensyn til terrenget må gå litt nærmere bekkeløpet. Det er regulert inn to krysningspunkter for skiløype over Lisetåe. Skiløypetraseene vil ikke medføre økt flomfare i Lisetåe. Krysning vil skje ved kulvert eller bro, dette avklares ved byggesøknad. Myrer Skistadion ligger på og rundt et myrområde. Der det er nødvendig å legge skiløypetraseer på myr vil disse så langt som mulig bygges på duk oppe på myra for å ikke ødelegge vannbalansen i myra. Asfaltert trase for rulleskiløype vil legges i utkanten av myra. Naturverdier - Vurderinger i forhold til naturmangfoldloven §§ 8-12 Utarbeiding og behandling av planforslaget bygger på tilgjengelig kunnskap, jfr. krav i nmflovens § 8. I kartdatabaser (Naturdatabasen) er det ikke registrert noen prioriterte naturtyper i eller i tilknytning til planområdet. Artskartet til Artsdatabanken har ingen oppføringer av REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 9 rødlistede arter i planområdet. Utbygging i planområdet har ingen direkte påvirkning på villreinkorridoren mellom Hardangervidda og Blefjell. Det er ingen kjente naturforekomster i eller i tilknytning til planområdet som tilsier at planforslaget ikke bør godkjennes ut fra en føre-var-vurdering, jfr. nmf-lovens § 9. En kan ikke se at planforslaget vil innebære noen ekstra belastning på noen økosystem. Planforslaget er derfor ikke i strid med nmf-lovens § 10. Ettersom det ikke er forekomster av naturmangfold i eller i tilknytning til planområdet som det må tas spesielle hensyn til er det heller ikke ekstra kostnader som tiltakshaver må bære, jfr. nmflovens § 11. Utbygging i planområdet vil skje på en måte som skal unngå og begrense skader på naturmangfoldet. Alle kabler, rør og ledninger for infrastruktur legges så langt som mulig til felles grøfter sammen med veg for å redusere graving og terrenginngrep. Det tas utgangspunkt i driftsmetoder og tekniske løsninger som ut fra en samlet vurdering gir de beste samfunnsmessige resultater, jfr. nmf-lovens § 12. Støyvurdering for planlagt skiskytteranlegg I opprinnelig plan for skistadion er det skiskytteranlegg. Det er utført vurdering av støy fra skiskytteranlegget i henhold til «Veileder SKIANLEGG – Langrenn og skiskyting», utgitt av Kultur- og kirkedepartementet, Norges Skiforbund og Norges Skiskytterforbund i 2007. Kartvedlegg 6 viser støykoter med grense for «rød sone» (70 dB) og «gul sone» (65 dB) med utgangspunkt i planlagt standplass for skiskytteranlegget. «Rød sone» strekker seg ca. 280 meter fram for standplass mens «gul sone» strekker seg 450 meter fra standplass. I følge veilederen bør en ved planlegging av nye baner ha som utgangspunkt at ingen boliger, hytter eller liknende bør ligge innenfor 65 dB-koten. Kartvedlegg 6 viser at hele det øvre byggeområdet for fritid og turisme ved skistadion ligger innenfor rød sone, og at nesten halve byggeområdet på Lauvhovdnuten og Lauvhovdlia ligger innenfor gul sone. Skiskytteranlegget vurderes å ikke være like viktig som langrennsdelen av skistadion, og er derfor tatt ut av planene for skistadion. Hensyn til barn og unge Skistadion med skiløyper og andre fasiliteter vil være viktig også for barn og unge. Det er i planområdet ikke planlagt opparbeidede lekeplasser. Det er avsatt betydelige arealer for ferdsel, friluftsliv og utendørs opphold i tilknytning til hytteområdene. Det er god tilgang på lekeområder i natur ved alle hytteområder. Forurensing. Planforslaget innebærer ingen spesiell fare for forurensning. Avløp fra hytter samles i felles avløpsnett og føres til sentralt renseanlegg. I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn bestemmelser for montering av utendørs belysning for å unngå unødig spredning av lys til omgivelsene (lysforurensning). Kulturminner Planområdet ble befart for kulturminner sommeren 2001-02 av Buskerud fylkeskommune. Det ble ikke gjort funn av automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 10 Energiforsyning Nye hytter i planområdet vil bidra til økt forbruk av elektrisk strøm. Private hytter med et lavt antall bruksdøgn pr. år har begrensede muligheter for å legge inn alternative energikilder med bruk av vannbåren varme. Det kan ligge til rette for utbygging med varme fra felles energisentral i byggeområdet for fritid- og turisme ved skistadion Betraktninger vedr transport Bruk av hytter og reiselivsvirksomhet generer biltrafikk. Avstand fra bolig til ferie- og fritidsområde har betydning for trafikkmengde. Vegglifjell har relativt kort reiselengde fra hovedmarkedene langs Oslofjorden sammenlignet med en rekke konkurrerende hytteområder. Trafikkbelastningen blir derved mindre ved reise til Vegglifjell enn tilsvarende områder lenger nord i Buskerud eller andre deler av Østlandet. Renovasjon Planområdet inngår i den ordinære ordningen for hytterenovasjon som Rollag kommune har innført. Det vil si bod og containere som settes opp på strategiske steder for innsamling av restavfall. Renovasjonsbod for hyttene i planområdet ligger ved Veggli Fjellstue. 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse Planområdet i utsnitt av helningskart for Vegglifjell framgår av kartvedlegg 6. Områder som er brattere enn 1:4 over lengre strekninger antas å kunne være rasutsatt i en ekstremsituasjon med mye nedbør. Vurdering av rasfare Byggeområdene Lauvhovdnuten, Lauvhovdlia og Mykstulia ligger i terreng med helning mellom 1:4 og 1:6. Det er lagt spesielle føringer for planlegging og utbygging i disse feltene. Mindre partier rundt disse byggeområdene har helning brattere enn 1:4. Grunnforholdene i området er stabile og det vurderes ikke å være spesiell rasfare ved utbygging av de planlagte byggeområdene i henhold til føringene som er gitt i reguleringsplanen. Vurdering av flomfare Ved detaljplanlegging og bygging av skiløyper med krysningspunkter langs Lisetåe vil det tas høyde for ekstremflom for å unngå at tiltakene medfører økt flomfare langs vassdraget, og for at skiløypene ikke skal skades som følge av flom. REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 11 B. REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MYKSTULIA LAUVHOVD, ROLLAG KOMMUNE § 1. Avgrensning av planområdet Det regulerte området er markert på planen med reguleringsgrense. § 2. Reguleringsformål Planområdet er avsatt til følgende arealformål: PBL § 12-5, nr. 1: Bebyggelse og anlegg - Fritidsbebyggelse - Fritid og turistformål - Skianlegg - Skiløype - Teknisk bebyggelse PBL § 12-5, nr. 2: Samferdselsanlegg og infrastruktur - Veg - Parkering PBL § 12-5, nr. 3: Grønnstruktur - Turveg (3031) PBL § 12-5, nr. 5: Landbruks-, natur og friluftsformål - Friluftsformål - Naturformål § 3. Fellesbestemmelser Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet. Alle former for terrenginngrep skal gjøres så små og skånsomme som mulig, og så langt som mulig innordnes hensyn til landskap og omgivelsene for øvrig. Alle typer rør og kabler skal følge veitrase der dette er praktisk mulig, eventuelt samordnes til felles grøfter. Etter ferdigstillelse av bygninger og anleggsarbeider skal utearealet ryddes og tilbakeføres til et naturlig utseende med stedlige jordmasser så snart som mulig. Det tillates ikke omfattende opparbeiding av terreng på tomter. Store skjæringer/fyllinger skal unngås. § 4. Bebyggelse og anlegg Felles bestemmelser for byggeområder for fritidsbebyggelse og fritid- og turistformål 4.1 Plankrav REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 12 Før det gis byggetillatelse på tomter for fritidsboliger skal det foreligge detaljert situasjonsplan som skal vise: 4.1.1 Plassering av bebyggelse med høyde og møneretning, samt eventuelt uthus 4.1.2 Adkomstveg, parkeringsløsning og annen disponering av ubebygd areal 4.1.3 Terrengplanering og behandling av berørt terreng med plan for evt. overvannsbehandling 4.1.4 Forstøtningsmurer med angitt høyde der terrengforholdene krever ulike tiltak 4.1.5 For tomter som er brattere en 1:6 skal det foreligge tverrprofil eventuelt 3D-modell som viser utnyttelse av tomta 4.2 Rammer for fritidsboliger og tilhørende anlegg. 4.2.1 Alle bygninger skal oppføres med kledning av tre og/eller natursteinsmaterialer. 4.2.2 Hovedmøneretning skal normalt følge høydekurvene i terrenget. 4.2.3 Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 20 - 30°. Som taktekkingsmateriale skal det benyttes torv, skifer eller tre. Blanke takflater tillates ikke. 4.2.4 Det skal benyttes farger i mørke nyanser på fasader og vindskier. Byggemelding eller -søknad skal inneholde opplysninger om farge. 4.2.5 Utendørs belysning skal skjermes mot horisonten for å hindre unødig belysning av nattehimmel. 4.2.6 All ny bebyggelse i områdene skal knytte seg til felles avløpsrenseanlegg. 4.2.7 Inntil 1/3 av den enkelte tomt tillates inngjerdet. Det kan kun benyttes gjerder i stein eller tre. Det skal være tilstrekkelig hindringer mot at sau og andre beitedyr kan sette seg fast under bygninger. 4.2.8 Flaggstenger er ikke tillatt. 4.2.9 Eventuelle parabolantenner skal monteres på vegg og ha samme farge som veggen. Fritidsbebyggelse 4.3 Små fritidsboliger på tomt nr. 1-45 og 56-72 (Mykstulia og Baklia) kan oppføres med følgende begrensninger: 4.3.1 Maksimalt bebygd areal for hver tomt er BYA = 135 m2, herav 35 m2 oppstillingsplass for to biler og 25 m2 for anneks. Maksimal grunnflate for fritidsbolig er BYA = 75 m2. 4.3.2 Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 6,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 4.3.3 Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter 4.3.4 Fyllinger ved hytte skal ikke overstige 1,0 meter. 4.3.5 Det kan benyttes forstøtningsmur opp til 1,0 meter 4.3.6 Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser for hver fritidsbolig. 4.3.7 På tomtene 3-7, 10-11, 15-18, 19-24, 40-44 og 65-72 kan det bygges vertikaldelte fritidsboliger som kan seksjoneres til to leiligheter. 4.3.8 Byggegrense mot Vegglifjellvegen er 20 meter fra senterlinje veg. 4.4 Fritidsboliger på tuntomt nr. 46-53 (Baklia) kan oppføres med følgende begrensninger: 4.4.1 Maksimalt bebygd areal for hver tomt er BYA = 250 m2, herav 50 m2 oppstillingsplass for tre biler. Resterende bebyggbart areal kan fordeles på inntil tre bygninger. 4.4.2 Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 6,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 4.4.3 Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter 4.4.4 Fyllinger ved hytte skal ikke overstige 1,0 meter. 4.4.5 Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser for hver fritidsbolig. REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 13 4.5 Fritidsboliger på tomt nr. 73-99 (Lauvhovdlia og Lauvhovdnuten) kan oppføres med følgende begrensninger: 4.5.1 Plassering av bygg framgår av plankartet. 4.5.2 Maksimalt bebygd areal for hver tomt er BYA = 185 m2, herav 35 m2 oppstillingsplass for to biler og inntil 150 m2 samlet for fritidsbolig og evt. anneks. 4.5.3 Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 5,75 m over gjennomsnittlig planert terreng. 4.5.4 Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter 4.5.5 Fyllinger ved hytte skal ikke overstige 1,0 meter. 4.5.6 Der terrenget er så bratt at det er naturlig å bebygge med underetasje for å unngå store terrenginngrep skal gesimshøyde ikke overstige 4,5 meter og mønehøyde ikke overstige 6,0 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette gjelder tomtene 76, 77, 81, 85, 90, 91, 92 og 94. 4.5.7 Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser for hver fritidsbolig. 4.5.8 Byggegrense mot Vegglifjellvegen er 20 meter fra senterlinje veg. Fritid og turistformål 4.6 Bebyggelse for fritid- og turistformål (område for næring ved skistadion) kan oppføres med følgende begrensninger: 4.6.1 Grenser for plassering av bygg framgår av plankartet. 4.6.2 Tomteutnyttelse for hvert delområde er TU = 25 % 4.6.3 Det kan oppføres leilighetsbygg i inntil 10 meter bredde og 20 meter lengde 4.6.4 Det kan oppføres bygninger for virksomhet som naturlig hører til tilgrensende skistadion og leilighetsbygg 4.6.5 Det kan føres opp bygninger med to etasjer i tillegg til underetasje der terrenget tilsier det. 4.6.6 Gesimshøyde skal ikke overstige 6,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 4.6.7 Bygninger kan bygges med Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter 4.6.8 Fyllinger skal ikke overstige 1,0 meter. 4.6.9 Parkering skal løses på eget areal for parkering. Skianlegg Det tillates etablert skistadion med skiløypetraseer og tilhørende anlegg som bl.a. belysning, anlegg for kunstøproduksjon, stadionbygg. Skiløypetraseer kan opparbeides for asfaltering. Før opparbeiding av skistadion skal det utarbeides detaljert plan for stadionområdet. Det skal tas hensyn til myrområdet slik at områdets karakter ikke endres mer enn nødvendig. Skiløypetraseer på skistadion skal så langt som mulig opparbeides i utkant av myr eller legges oppå duk. Sprintløype rundt byggeområde for fritid- og turistformål kan opparbeides i inntil 9 m bredde. Øvrige skiløypetraseer utenom skistadion kan opparbeides i inntil 6 m bredde. Traseene kan skiltes og planeres, og det kan i nødvendig utstrekning utføres grøfting og drenering. Kryssing av Lisetåe skal skje ved bro eller klopp. Skiløypetraseer skal så langt som mulig opparbeides i utkant av myr eller legges oppå duk. Skiløype Skiløyper kan ryddes for trær og busker og grunnprepareres for oppkjøring av skiløyper på lite snø i inntil 6 m bredde. Traseene kan skiltes og planeres, og det kan utføres forsiktig grøfting og REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 14 drenering. Det kan bygges broer og klopper ved kryssing av bekker og mindre elver. Det tillates ikke masseutskifting eller full drenering over myrpartier. Vannforsyningsanlegg Det kan føres opp pumpehus i tilknytning til borebrønner/vannforsyningskilder. § 5. Samferdselsanlegg og infrastruktur Veg Vegglifjellvegen som går gjennom hele planområdet kan opparbeides med vegbredde inntil 6,0 meter medregnet vegskulder. Interne adkomstveger i hytteområdet kan ha en vegbredde på inntil 4,5 m medregnet vegskulder. I tillegg til oppgitt vegbredde kommer nødvendig grøft med skjæring og fylling for alle kategorier av kjøreveger. Tomter for fritidsbolig kan ha parkering langs intern adkomstveg. Dette skal framkomme av byggesøknad for den enkelte hytte. Parkering Det etableres parkeringsplasser for skistadion langs Fjellvegen øst for skistadion. På felles parkeringsareal ved byggeområde for fritids- og turistformål skal det etableres tilstrekkelig parkering for virksomhet på området. Det skal opparbeides minimum 1,5 parkeringsplasser for hver leilighet i byggeområdet. § 6. Grønnstruktur Turveg Traseer for turveger skal ryddes og opparbeides for å sikre framkommelighet. § 7. Landbruks-, natur og friluftsformål Friluftsformål Områdene skal brukes til skogbruk, natur- og friluftsformål i henhold til gjeldende lovverk. Ved hogst skal det vektlegges flerbrukshensyn og tas hensyn til friluftsliv og naturopplevelse, viktige naturforekomster og fritidsbebyggelse. Framkommelighet på stier skal opprettholdes. Naturformål (sone langs Lisetåe) Arealet skal benyttes til landbruk, natur- og friluftsformål i henhold til gjeldende lovverk. Det skal ikke foregå flatehogst innenfor arealet. Ved hogst skal det legges vekt på flerbrukshensyn og framkommelighet for ferdsel langs Lisetåe. § 8. Andre bestemmelser Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredet kulturminne, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jfr. kulturminneloven § 8, 2. ledd. REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD VERSJON 19.01.2015 15
© Copyright 2024