Årsredovisning 2013
Brf Storstugan ÅRSBERÄTTELSE 2013 HSB Brf Storstugan i Täby Brf Storstugan är en av Täbys största bostadsrättsföreningar. Fastigheterna inrymmer elva trapphus med vardera 16 våningsplan och totalt 704 lägenheter. Brf Storstugans årsberättelse 2013 Denna kopia av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar. Underskrivet original med styrelsen och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Foto: Maria Edelsvärd Johan Edelsvärd Lisbet Lissgärde Christoffer Ericsson m.fl. Layout: Johan Edelsvärd Omslagsbild: Foto Maria Edelsvärd Innehåll Kallelse till årsstämma................................ 5 Brf Storstugans årsberättelse Förvaltningsberättelse............................... 7 Den här utgåvan av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar Underskrivet dokument med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Resultaträkning.........................................10 Vid utdelning finner du kopior av de underskrivna dokumenten, som lösblad i årsberättelsen. Har du inte dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com Balansräkning............................................11 Noter............................................................16 Slutord.........................................................20 Revisionsberättelse...................................21 Vision...........................................................23 Policy............................................................24 Propositioner.............................................29 Motioner......................................................30 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse Den del av årsberättelsen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsberättelsen är resultat- och balansräkning med tillhörande förteckning över noter, som i siffror visar verksamheten. I förteckningen över noter framgår detaljerad information om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex. beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även förväntad framtida utveckling belyses i korta ordalag. RESULTATRÄKNING Visar vilka intäkter och kostnader föreningen haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är det optimalt att anpassa dess intäkter till kostnaderna istället för att få så stort överskott som möjligt. Med andra ord skall årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som förväntas uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNING Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, d.v.s. byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda ekonomiskaoch tekniska livslängd och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. 4 Jämförelsestörande poster Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala verksamheten, t.ex. nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. Balansräkning Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och kortfristiga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter och fritt eget kapital, som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är bostadsrättsföreningens fastigheter med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. KASSA OCH BANK (LIKVIDA MEDEL) Kontanter och andra tillgångar som snabbt kan omvandlas till pengar. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen skall betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för bostadsrättsföreningens fastigheter. I enlighet med denna plan skall årligen avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av bostadsrättsföreningens fastigheter. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen skall avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Tillgodohavanden i fonden för yttre och inre underhåll redovisas på skuldsidan i balansräkningen. STÄLLDA PANTER Avser i bostadsrättsföreningens fall de säker-heter, pantsättningar/ fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtaganden för bostadsrättsföreningen som inte redovisats som kort eller långfristig skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser enligt avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. SOLIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina långfristiga skulder. Soliditeten erhålls genom att jämföra summan av eget kapital och yttre fond med summa tillgångar. Riktvärde för soliditeten är minst 15 %. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA Medlemmarna i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby kallas härmed till ordinarie föreningsstämma Måndag den 12 maj 2014 kl. 19.00 Täby Park Hotel Förslag till dagordning 1. Öppnande samt val av stämmoordförande 2. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 3. Godkännande av röstlängd 4. Fastställande av dagordning 5. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet samt val av rösträknare 6. Fråga om kallelse behörigen skett 7. Styrelsens årsberättelse för året 2013 8. Revisorernas berättelse för året 2013 9. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning 10.Beslut i anledning av föreningens resultat enligt fastställd balansräkning 11.Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 12.Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa ordinarie stämma, samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter 13.Val av styrelseledamöter Mandatperioden för Johan Edelsvärd, Daniel Tufvesson, Carita Halling och Rolf Södergren går ut vid kommande ordinarie föreningsstämma ut. Fyra ledamöter skall väljas på två år. Ledamot Peter Hobsjö avgick under året 2013 varvid en ledamot skall väljas genom fyllnadsval på ett år. 14.Val av en revisor och en revisorssuppleant 15.Val av valberedning 16.Val av nio ombud till stämman 2014 i HSB Stockholms distrikt Nordost 5 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Kallese forts. 17.Beslut om avyttring av aktier i Stugab AB Styrelsens förslag till beslut: Att styrelsen får rätt att avyttra aktier i Stugab AB till grannföreningar, för nominellt värde, som vill samarbeta om förvaltning. Försäljningen skall förbindas med hembud vilket ger Storstugan/övriga ägare rätt att återköpa aktier i Stugab AB om någon förening vill avsluta samarbetet om förvaltning genom Stugab AB, återköpet skall ske till nominellt värde. 18.Motioner 18.1. Reijo Carlsson – Komplettera budget och årsredovisning för ägarnas bedömning och tidsplanering för samtliga åtgärder 18.2. Reijo Carlsson – Garage (kopplat till Projekt Storstugan 2.0) 18.3. Reijo Carlsson – Projekt Nya Hissar 18.4. Reijo Carlsson – Våning 17 & 18 (kopplat till Projekt Storstugan 2.0 och Projekt Nya Hissar) 18.5. Reijo Carlsson – Projekt Nya Fönster & radiatorer 18.6. Reijo Carlsson – Projekt Täby Fjärrvärme AB 18.7. Reijo Carlsson – Parkering elstople 18.8. Reijo Carlsson – Träd, Drift- och underhåll gemensamma utrymmen, gården, FridaTV 18.9. Jacqueline G Sylwander - Parkering 18.10. Irene & Åke Arell – Projekt Storstugan 2.0 18.11. Gudrun & Rolf Hållinder, Helena & Rolf Pejnefors – Projekt Storstugan 2.0 18.12. Gudrun & Rolf Hållinder, Helena & Rolf Pejnefors – Projekt Gästrum 18.13. Gudrun & Rolf Hållinder – Projekt Täby Fjärrvärme AB 18.14. Lennart Kjellander – Bevara toaletterna vid tvättstugorna 19.Information om pågående projekt/arbeten Projekt Nya Hissar Projekt Nya Fönster 20.Övriga frågor (endast till diskussion där beslut ej kan fattas) 21.Avslutning 6 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Styrelsen hade 2013-12-31 följande sammansättning: Lars Biertz ordförande, Johan Edelsvärd vice ordförande, Jens Modin ekonomiansvarig, Lisbet Lissgärde sekreterare, Carita Halling studieorganisatör, Daniel Tufvesson, Rolf Södergren, Ragnhild Södervall, Lars Lindström utsedd av HSB Stockholm. Mandatperioden för Johan Edelsvärd, Daniel Tufvesson, Carita Halling och Rolf Södergren går vid kommande ordinarie föreningsstämma ut. Fyra ledamöter skall väljas på två år. Ledamot Peter Hobsjö avgick under året 2013 varvid en ledamot skall väljas genom fyllnadsval på ett år. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Lars Biertz, Jens Modin, Daniel Tufvesson och Lisbet Lissgärde med två i förening. Revisorer Revisor har varit Patrik Delin med Alex Baker som suppleant, valda av föreningen, samt Per Engzell, Engzells Revisionsbyrå, utsedd i samråd med HSBs Riksförbund. Distriktsstämma i HSB Stockholms distrikt Nordost Föreningens ombud har varit: Alla ordinarie ledamöter i styrelsen. Valberedning Valberedningen har bestått av Patric Ericsson, Ritva Fagerlund, Gunnar Forslund Benkt-Arne Philipson samt Per Johanneson tillika sammankallande. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 28 maj 2013. Styrelsen har under året hållit ordinarie 12 (12) samt två extra protokollförda sammanträden. Förvaltning Teknisk och administrativ förvaltning har utförts av Stugab AB. Ekonomisk förvaltning har genomförts av Stugab AB som för detta kontrakterat Gimåker ekonomi (verkandes under namnet MoreTime). Förvaltare har varit Christoffer Ericsson anställd av Stugab AB. Lägenhetsöverlåtelser Av föreningens 704 lägenheter har under året 55, alltså 7,8 % (56=8 %, siffrorna inom parentes avser föregående år) överlåtits. Fastigheterna Bostadsrättsföreningen består av 704 lägenheter och 15 lokaler. Den totala ytan är 57 373 m², varav lokalyta 877 m² och lägenhetsyta 56 496 m². Föreningens mark omfattar 55 169 m². Husen byggdes åren 1968-1971. Entreprenörer • Lokalvård har utförts av Stugab AB • Felanmälan har under kontorstid mottagits av Stugab AB. Under icke kontorstid har Jourmontör AB tagit emot felanmälningar. • Akuta reparationsarbeten under ordinarie arbetstid har utförts av Stugab AB. • Otis AB har utfört underhålls- och jourservice på hissarna. • Q-Park AB har ansvarat för bevakning av och åtgärd vid felaktigt uppställda fordon inom vårt markområde. • Stugab AB har utfört sommarskötsel av vårt markområde. • Green Landscaping har utfört vinterskötsel av vårt markområde. • Electrolux har, huvudsakligen, svarat för reparationer av utrustningen i våra tvättstugor. • Säkerhet Ordningsbevakning ”SOB” AB har anlitats som störningsjour. Utöver löpande underhåll har följande större arbeten utförts: • Under året har tre (sju) försäkringsskador inträffat, däribland två vattenskador av större dignitet som berört flertalet boende. 7 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse forts. Underhållsplan Under 2013 har underhållsåtgärder genomförts i enlighet med reviderad underhållsplan från 2012. Föreningen har bland annat utfört en större upprustning av befintlig lekplats, byte av samtliga ytterdörrar till lokaler, gemensamhetslokaler, förråd och undercentraler samt byte av stamventiler till värmecirkulationssystem i Å88-98. Den årliga besiktningen av föreningens gemensamma utrymmen och markområden genomfördes november 2013. I samband med besiktningen reviderades underhållsplanen samt beslutades att under år 2014 skulle bland annat följande utföras: • Upprustning IT- och TVutrustning • Utökat underhåll av fontänen inkl. svampar och pumprum • OVK besiktning 17, 82-86, 90-98 • Byte av stamventiler till värmecirkulationssystem • Byte av hissar (start av projekt) Övrigt Boendeenkäten för år 2013 besvarades av 324 boende = 46 % (252=35,8 % ) Kultur-, studie- och fritidsverksamhet Brf Storstugan har under 2013 kunnat erbjuda följande kurser, cirklar, föreläsningsserier och informationsträffar: 8 • Akvarellmålning - 4 kurser • Bokcaféet - 12 sammankomster • Bridge - 2 kurser • Cirkelträning i Gymmet • Föredrag - Jordstrålning, m.m. • Mobiltelefoni och data – 3 gånger • Film - 4 serier • Kinesisk kalligrafi - 2 kurser • Lär känna din förening • Opera – 2 serier • Mälardalens slott – 1 kurs • Sticka tillsammans - 2 cirklar • Qi gong – 4 kurser • Boulegrupp Ledare har rekryterats dels ur de egna leden, dels externt. Deltagare i akvarellmålning och kinesisk kalligrafi har under två dagar ställt ut sina alster i Marknadssalen. Vår tennisbana har stått till medlemmarnas förfogande. Loppisar tre gånger i Marknadssalen samt en kväll med ”Räkfrossa” Adventskaffe i Marknadssalen och påklädning av granar i respektive port Information om kultur-, studieoch fritidsverksamheten har fortlöpande lämnats i tidningen Storstugenytt - som delas ut till samtliga 704 hushåll - på föreningens hemsida www.brfstorstugan.com, på anslagstavlorna och informationsskärmarna i samtliga entréer. Under 2013 har följande lokaler och anläggningar stått till medlemmarnas förfogande: • Marknadssalen Gustaf Bergs väg 17 • Hobbylokal Åkerbyvägen 94 • Bastu Åkerbyvägen 86 • Gym Åkerbyvägen 92 • Tennisbana Parken • Boulebana Parken Information till medlemmar Föreningens tidning STORSTUGENYTT har utkommit med 4(4) ordinarie nummer. Ordinarie informationsmöte hölls 3 december 2013. Medlemmarna delgavs information om budget för 2014 och budgetprognos, om pågående och kommande underhållsarbeten. Förenings hemsida (www. brfstorstugan.com) har uppdaterats med nyheter rörande Storstugan. Föreningen har nyttjat sociala medier för att kommunicera ut löpande nyheter och händelser rörande Storstugan. Genom informationsskärmarna har aktuell och akut information lämnats. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse forts. Brf Storstugans ekonomiska utveckling Året som gick Föreningen har under det gångna året genomfört förbättringar på fastigheterna genom att byta samtliga entrédörrar, byta stamventiler samt uppföra en helt ny lekplats på innergården. Föreningens lån uppgick i slutet av år 2013 till ca 123 miljoner kronor. Under 2013 har teknisk och administrativ förvaltning, städ och trädgårdsskötsel genomförts av föreningens helägda Stugab AB. av hissar och fönster, ligger med i underhållsplanen för att påbörjas under kommande år (2015-2016). Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till stämmans förfogande finns följande medel i kronor: Dessa projekt kommer att innebära stora investeringar, uppskattat till omkring 6080 milj. kr, men samtidigt en årlig besparing på drifts- och reparationskostnader. Balanserat resultat 4 994 701 Årets resultat 1 439 455 Styrelsen arbetar för att avgiftsnivån för den kommande femårsperioden bör röra sig mellan oförändrad och en höjning i takt med inflationen. Ekonomisk förvaltning har genomförts av Stugab AB som för detta kontrakterat Gimåker Ekonomi (verkandes under namnet MoreTime). Årsavgifterna Årsavgiften för 2013 uppgick till 564 kr/kvm, en höjning med 22 kronor från 2012. Avgiften lämnades oförändrad den 1 januari 2014. Ränteläget fortsatte 2013 att vara gynnsamt. Detta medförde att föreningens räntekostnader 2013 minskade med ca 790 000 kronor jämfört med 2012. Arvoden Arvoden har utbetalats till styrelse och stämmovald revisor med 536 800 kronor, exklusive sociala avgifter. Utsikter för 2014 Inför 2014 lämnade föreningen avgiften oförändrad. Av dessa arvoden rör 391 270 kronor den löpande verksamheten medan 145 530 kronor rör projekt. De totala driftskostnaderna hölls under 2013 helt i linje med 2012 och tack vare de åtgärder som genomförs för att spara energi bör driftskostnaderna för 2014 ligga lägre än för 2013. Även ränteläget antas vara fortsatt gynnsamt. Prognos 2015 och framåt Två omfattande projekt, byte Förändring av underhållsfond -1 380 242 Summa överskott 5 053 914 Styrelsen föreslår följande resultatdisposition: Balanseras i ny räkning 5 053 914 Summa överskott 5 053 914 Ekonomisk ställning och resultat Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter utgör 756 298 000 kronor, varav markvärde 311 403 000 kronor. Fastigheterna var fullvärdeförsäkrade i TryggHansa. I övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning. 9 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Resultaträkning Not 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 1 2 33 624 357 1 973 674 35 598 031 32 314 664 187 277 32 501 941 3 4 -3 538 286 -3 119 758 -914 820 -16 931 063 -620 364 -524 059 -5 183 520 -30 831 870 -1 021 382 -2 432 627 -1 032 990 -16 642 134 -763 696 -447 637 -5 340 218 -27 680 684 4 766 161 4 821 257 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster 1 871 -3 328 578 -3 326 707 752 -4 115 097 -4 114 345 Årets resultat 1 439 455 706 912 Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande ur underhållsfond Förändring av underhållsfond Resultat efter fondförändring -4 500 000 3 119 758 -1 380 242 59 212 -4 000 000 2 432 627 -1 567 373 -860 461 Rörelsens intäkter Årsavgift och hyror Övriga förvaltningsintäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Reparationer Planerat underhåll Fastighetsskatt och fastighetsskatt Driftskostnader Övriga kostnader Styrelsearbete och revision Avskrivningar anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat 10 5 6 7 8 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 9 10 157 249 941 16 771 157 266 712 160 343 903 33 542 160 377 445 11 12 13 50 000 576 668 0 626 668 50 000 402 924 350 000 802 924 157 893 380 161 180 369 0 10171 64 301 25 928 3 149 963 3 250 363 2 028 15 407 300 006 84 977 480 724 883 142 12 570 628 400 3 262 933 1 511 542 161 156 313 162 691 911 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- o avgiftsfordringar Kundfordringar Skattefordringar Övriga kortsfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäker Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 14 15 16 11 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Balansräkning forts. EGET KAPITAL OCH SKULDER 2013-12-31 2012-12-31 10 155 200 16 850 142 27 005 342 10 155 200 15 469 899 25 625 099 4 994 700 1 439 455 -4 500 000 5 053 913 5 855 163 706 912 -4 000 000 2 432 627 4 994 701 32 059 254 30 619 800 14 719 035 107 955 805 122 674 840 18 888 112 107 955 805 126 843 917 1 975 174 0 602 336 129 334 3 715 374 6 422 219 1 223 828 53 869 619 620 110 280 3 220 597 5 228 194 Summa skulder 129 097 059 132 072 111 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 161 156 313 162 691 912 154 000 000 154 000 000 154 000 000 154 000 000 Inga Inga Eget kapital Not 17 Bundet eget kapital Inbetalda insatser och emissionsinsatser Underhållsfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Avsättning till underhållsfond Ianspråktaget av underhållsfond Summa fritt eget kapital 3 119 758 Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Checkräkningskredit (beviljad kredit 30 000 000) Andra långfristiga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Medlemmarnas reparationsfond Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelse 12 18 19 20 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Tilläggsupplysningar Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Inkomstskatt Från och med 1 januari 2007 ska bostadsrättsföreningar inte längre ta upp någon schablonintäkt av fastigheter. Som intäkt ska inte heller erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål tas upp. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital som lagts ner i fastigheten, reparation och underhåll, återbetalning av statliga räntebidrag eller tomträttsavgäld. Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp inlösta och sålda bostadsrätter. Underhåll/ underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisningar från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktagande ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka 13 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Avskrivningar Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar Byggnader*100 rak planering Standardförbättringar och markanläggningar 3-40 år, rak planering Inventarier, fastighetsinventarier 5-10 år, rak planering *Den tidigare annuitets-avskrivningsplanen har fr.o.m. år 2012 ersatts av en rak avskrivningsplan som löper t.o.m. år 2072 Byggnader Avskr.tid 100 år Anskaffn.värde Ack.avskr tom 2012 62 114 772 15 278 347 Avskrivn år Ack avskr tom 2013 2013 765 204 16 043 551 Restvärde 46 071 221 Mark har upptagits till anskaffningsvärde Standardförbättringar Hissar 30 år Lokaler 10 år Fönster 30 år Värmeanläggning 20 år Stamrenovering et 1 40 år Stamrenovering et 2 40 år Stamrenovering et 3 40 år Stamrenovering et 4 40 år Ventilation etapp 1 40 år Ventilation etapp 2 40 år Ventilation etapp 3 40 år Ventilation etapp 4 40 år Digitala ansl.tavlor et 1 3 år Digitala ansl.tavlor et 2 3 år 14 Ansk. värde Ack.avskr. t.o.m.2012 Avskrivn år 2013 Ack.avskr. t.o.m. 2013 Restvärde 9 213 224 6 127 926 307 107 6 435 033 2 778 191 110 606 41 731 11 061 52 792 57 814 6 218 926 5 181 045 207 298 5 388 343 830 583 3 815 863 3 815 863 - 3 815 863 - 18 000 000 4 050 000 450 000 4 500 000 13 500 000 27 500 000 5 500 000 687 500 6 187 500 21 312 500 28 750 000 5 031 250 718 750 5 750 000 23 000 000 29 776 000 4 466 400 744 400 5 210 800 24 565 200 450 000 45 000 11 250 56 250 393 750 1 970 398 147 143 49 260 196 403 1 773 995 4 645 189 232 260 116 130 348 390 4 296 799 123 911 3 045 3 098 6 143 117 768 571 460 571 460 - 571 460 - 69 758 69 758 - 69 758 - HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Avskrivningar forts. Digitala ansl.tavlor et 3 3 år Förv.kontor & bastu et 1 10 år Förv.kontor & bastu et 2 10 år Förv.kontor & bastu et 3 10 år Förv.kontor & bastu et 4 10 år Paraboler 5 år Konf.rum & kontor et 1 10 år Konf.rum & kontor et 2 10 år Uppgr bredbandsnät 6 år Energiprojekt etapp 1 25 år Brandtrappor 30 år Gym 25 år Butikslokaler 10 år Gästrum Ansk. värde Ack.avskr. t.o.m.2012 Avskrivn år 2013 Ack.avskr. t.o.m. 2013 Restvärde 4 625 3 084 1 541 4 625 - 624 366 187 311 62 437 249 748 374 618 2 906 443 871 932 290 644 1 162 576 1 743 867 13 096 2 620 1 310 3 930 9 166 73 243 7 324 7 324 14 648 58 595 1 647 018 988 212 329 404 1 317 616 329 402 33 695 6 740 3 370 10 110 23 586 174 609 17 461 17 461 34 922 139 687 671 059 223 686 111 843 335 529 335 530 352 693 - 14 108 14 108 338 585 60 976 2 033 2 033 4 066 56 910 1 710 114 67 615 68 405 136 020 1 574 094 380 739 37 654 38 074 75 728 305 011 1 942 289 Troaxförråd 10 år Gårdsrenovering 15 år Ombyggnad tvättstuga Dörrbyte entréplan 10 år 1 942 289 147 225 14 720 14 723 29 443 117 783 1 782 879 - 118 859 118 859 1 664 020 6 530 - 141 600 - 14 160 143 888 534 37 713 273 4 401 545 6 530 14 160 127 440 42 114 818 101 773 720 15 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Noter Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder Hyror lokaler och antennplatser Hyror p-platser Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Pant- och överlåtelseavgifter * Dagshyra av lokaler, försäkringsersättning, nyckelbrickor El-avräkningsintäkter Försäkringsersättning** 2013 31 872 217 2012 30 630 935 1 213 779 538 361 33 624 357 1 335 166 348 561 32 314 662 2013 63 380 2012 95 480 24 422 84 047 0 7 750 1 885 572 0 1 973 674 187 277 * från 16 september 2011 hanterar föreningen panter och överlåtelser i egen regi och intäkterna tillfaller föreningen. ** varav ännu ej erhållna ersättningar 1 790 614 kr. Not 3 Reparationer Lägenheter* Lokaler Tvättstugor Vatten/Avlopp Värme Ventilation El-installationer Tele/TV/Porttelefon Hissar Asfalterade markytor Huskropp Vandalisering Nycklar och låssystem Div övriga reparationer 2013 177 065 136 443 22 495 144 160 19 614 63 410 81 624 413 035 0 72 234 0 78 702 89 234 68 086 3 538 286 * ersättning från försäkringsbolag 1 790 614. Se övriga intäkter. Not 4 Planerat underhåll Underhållsprojekt Ventilation Stamventiler Konferensrum Gårdsrenovering Hissar 2012 104 864 19 050 94 822 43 868 37 578 78 051 19 406 29 867 398 476 17 855 18 681 71 826 60 895 26 143 1 021 382 2013 2012 6 675 858 000 0 0 0 7351 972 334 215 3 845 1 536 967 46 250 Planerat underhåll enligt underhållsplan Målning soprumsgolv Förbättringsåtgärder hyreslokaler Väderstation Beskärning av träd Byte av lekutrustning Lagning asfaltsytor Byte av entrédörrar Övrigt planerat underhåll Not 5 Driftskostnader Försäkringar Tekn o ekonomisk förvaltning, fastighetsskötsel, städning Kabel-TV Bredband till lägenh/lokaler Revisionsarvoden Telefon, port- och nödtelefon Trädgårdskötsel Jour, bevakning, utryckning Snöröjning Förbrukningsmaterial Vatten och avlopp El Fjärrvärme Sophantering Myndighetskrav Ventilation OVK Drivmedel Not 6 Övriga kostnader Fritidsmedel Medlemsinfo och föreningsstämma Kontorsmaterial och tillbehör Datorkostnader och datorkommunikation Programlicenser Föreningsavgift HSB Konsultarvoden Hantering av inkassoärenden 16 0 78 680 0 0 188 720 277 563 204 044 1 274 423 310 333 3 119 758 4 580 16 721 0 0 0 0 2 432 627 2013 522 910 2012 469 319 4 558 561 707 130 591 360 47 250 75 816 284 473 65 603 225 363 310 581 1 333 122 2 315 121 4 882 709 943 091 43 713 1 875 22 385 16 931 063 3 993 849 811 416 591 360 50 000 123 570 299 586 127 232 431 886 314 922 938 535 2 301 167 4 856 000 1 200 655 108 274 8 500 15 862 16 642 134 2013 183 635 2012 194 265 200 612 94 457 184 572 101 109 31 325 12 831 62 000 5 125 30 379 620 634 21 216 56 448 62 000 143 102 983 763 696 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Not 7 Löner, styrelsearbete och revision Styrelsearvoden Mötesarvoden och styrelseomkostnader Föreningsvald revisor Representation, utbildning, friskvård Sociala kostnader 2013 120 000 2012 120 000 236 237 10 000 215 908 10 000 25 032 19 941 132 789 81 788 524 059 447 637 Arvoden till styrelse som redovisas på projekt mm uppgår till 145 530 kronor exkl sociala avgifter. Totala kostnader för styrelsearbete och revision har uppgått till 652 228 kronor. Löner för förvaltningspersonal som redovisas under förvaltning utgår med 174 587 kr och sociala avgifter för desamma till 54 855 kr Not 8 Avskrivning av anläggningstillgångar 2013 2012 Avskrivning byggnader 765 204 765 204 Avskrivning standardförbättringar 4 401 545 4 558 243 Avskrivning inventarier 16 771 16 771 5 183 520 5 340 218 Not 9 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Mark Standardförbättringar Årets anskaffningar Standardförbättringar Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Standardförbättringar Årets avskrivningar Byggnader Standardförbättringar Summa ackumulerade avskrivningar 2013-12-31 2012-12-31 62 114 772 62 114 772 9 405 000 9 405 000 141 815 748 136 922 849 213 335 520 208 442 621 2 072 787 2 072 787 4 892 898 4 892 898 215 408 306 213 335 519 -15 278 347 -37 713 270 -52 991 617 -14 513 143 -33 155 026 -47 668 169 -765 204 -4 401 545 -5 166 749 -765 204 -4 558 243 -5 323 447 -58 158 366 -52 991 616 Restvärde enligt plan Vid årets slut Totalt restvärde Varav Byggnader Mark Standardförbättringar Taxeringsvärden Bostäder Lokaler Totalt taxeringsvärde varav byggnader Not 10 Inventarier Anskaffningsvärden Ingående Inköp Utgående Avskrivningar Ingående Årets avskrivningar Utgående Utgående redovisat värde 157 249 941 160 343 903 46 071 221 46 836 424 9 405 000 9 405 000 101 773 720 104 102 479 750 000 000 473 000 000 6 298 000 7 203 000 756 298 000 480 203 000 444 895 000 323 800 000 2013-12-31 2012-12-31 225 606 0 225 606 175 293 50 313 225 606 -192 064 -16 771 -208 835 -175 293 -16 771 -192 064 16 771 33 542 Not 11 Specifikation andelar i koncernföretag Bokfört Namn Andelar (st, %) värde Stugab AB (556827-7338) 500, 100 50 000 Totalt 50 000 Not 12 Långfristiga värdepappersinnhav Andel i HSB, upptagen till nominellt belopp Täby Fjärrvärme AB (556871-1856), andel 26,9% Totalt Marknadsvärde 50 000 50 000 2013-12-31 2012-12-31 500 500 576 168 576 668 402 424 402 924 17 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Noter forts. Not 13 Andra långfristiga fordringar 2013-12-31 2012-12-31 0 350 000 0 350 000 2013-12-31 2012-12-31 10 171 15 407 10 171 15 407 2013-12-31 2012-12-31 Teknisk och adm förvaltning 661 401 0 Bredband 147 840 147 840 Fastighetsförsäkring 134 263 120 031 Hako grund o garden 4 436 0 Q-park, p-automater 0 14 605 181 676 170 168 0 28 080 Telia 17 233 0 Minskad kostnad för Stugab 212 500 0 1 790 614 0 3 149 963 480 724 2013-12-31 2012-12-31 12 570 7 372 0 621 028 12 570 628 400 Bundet Insatser & uppl avg Bundet Underhållsfond Fritt Eget kapital 10 155 200 15 469 899 4 994 701 Fodran Stugab tom 2014-04-01 Fordran är räntefri. Not 14 Kundfordringar Avser pant- och överlåtelseavgifter Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Elpa Arthen & Bengtsson; TV Screen Solutions Ersättning från försäkringsbolag pga vattenskada Not 16 Kassa och bank Handkassa Affärskonto Not 17 Eget kapital Vid årets början Förändr av underh.fond -1 380 242 Avs. till underhållsfond 4 500 000 Uttag ur underhållsfond -3 119 758 Årets resultat Vid årets slut 18 1 439 455 10 155 200 16 850 141 5 053 914 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Not 18 Fastighetslån 2013-12-31 2012-12-31 107 955 805 107 955 805 Bundet till Saldo Nordea Hypotek rörligt 50 000 000 Nordea Hypotek rörligt 10 924 823 Lånesaldo Låneinstitut Ränta Nordea Hypotek 3,310% 2014-10-15 20 000 000 Nordea Hypotek 4,260% 2015-08-26 20 000 000 Nordea Hypotek 4,450% 2016-06-15 7 030 982 107 955 805 Not 19 Övriga skulder 2013-12-31 2012-12-31 106 350 106 350 16 712 2 910 Mervärdesskatt 5 251 0 Övriga kortfristig skuld 1 021 1 020 129 334 110 280 2013-12-31 2012-12-31 377 681 418 615 0 7 488 Upplupna elkostnader 144 915 210 301 Upplupna värmekostnader 583 908 719 115 Upplupna kostnader för renhållning 21 023 17 808 Upplupna revisionsarvoden 64 000 68 000 2 488 206 1 441 058 7 584 8 573 Upplupna kostnader snöröjning 19 694 226 466 Upplupna kostnader förvaltning 0 55 000 Upplupna kostnader avs kontorskostn, föreningsverksamhet, medlemsinfo 0 34 313 Upplupen kostnad jour, bevakning, utryckning 0 8 964 8 365 4 896 3 715 374 3 220 597 Depositionsavgifter för lokaler Personalskatt Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna kostnader för reparationer och underhåll Förutbetalade hyror och avgifter Upplupna kostnader städning Upplupna sociala avgifter Nyckeltal senaste femårsperioden 2013 2012 2011 2010 2009 35 598 32 501 31 153 31 033 31 229 20% 19 % 18% 24% 25% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 564 542 521 521 527 Driftskostnad, kr/kvm 296 290 298 300 273 58 72 81 51 74 294 269 242 331 330 2 138 2 210 2 210 2 031 1 989 Rörelsens intäkter TKR Soliditet% Ränta kr/kvm Underhållsfond, kr/kvm Lån kr,/kvm 19 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret. Täby 2014-04-28 Lars Biertz (Ordf.) Lisbet Lissgärde (Sekr.) Carita Calling Ragnhild Södervall Johan Edelsvärd (v. Ordf) Jens Modin (Ek.ansv.) Rolf Södergren Daniel Tufvesson Revisorspåteckning Vår revisionsberättelse har lämnats 2014-05-02 Patrik DelinPer Engzell Föreningsvald revisorAuktoriserad revisor Engzells Revisionsbyrå AB Brf Storstugans årsredovisning Denna kopia av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Vid utdelning finner du kopior av de undertecknade originaldokumenten, som lösblad i årsberättelsen. Har du inte dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com 20 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby, org.nr 716000-0860 En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby för år 2013. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för Styrelsens ansvar för årsredovisningen våra uttalanden. Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild Uttalanden enligt årsredovisningslagen och för den interna Enligt vår uppfattning har årsredovisningen kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för upprättats i enlighet med årsredovisningslagen att upprätta en årsredovisning som inte innehåller och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på bild av föreningens finansiella ställning per 2013oegentligheter eller på fel. 12-31 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är Revisorns ansvar förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen Vi tillstyrker därför att föreningsstämman enligt god revisionssed. För den auktoriserade fastställer resultaträkningen och balansräkningen revisorn innebär detta att han eller hon utfört för föreningen. revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa Rapport om andra krav enligt lagar och andra standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav författningar samt planerar och utför revisionen för att uppnå Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller utfört en revision av förslaget till dispositioner väsentliga felaktigheter. beträffande föreningens överskott eller underskott samt styrelsens förvaltning för år 2013. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan Styrelsens ansvar information i årsredovisningen. Revisorn väljer Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till vilka åtgärder som ska utföras, bland annat dispositioner beträffande föreningens överskott genom att bedöma riskerna för väsentliga eller underskott, och det är styrelsen som har felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala delar av den interna kontrollen som är relevanta oss om förslaget till dispositioner beträffande för hur föreningen upprättar årsredovisningen föreningens överskott eller underskott och om för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens Som underlag för vårt uttalande om styrelsens interna kontroll. förslag till dispositioner beträffande föreningens överskott eller underskott har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. 21 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Revisionsberättelse forts. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar överskottet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 02 maj 2014 Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 22 Patrik Delin Revisor Per Engzell Utsedd i samråd med HSBs Riksförbund Auktoriserad revisor HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Vision Attraktivaste boendet i norra Stor-Stockholm – För alla åldersgrupper Verksamhetsidé HSB BRF STORSTUGAN STYRELSEN • utvecklar och förbättrar boendet och boendemiljön • bevarar och utvecklar fastighetens värde • skapar förutsättningar för rikt utbud av fritidsaktiviteter • skapar förutsättningar för god social miljö och trygghet • utövar aktivt opinionsarbete för expansion av verksamheter och byggnader i närområdet • använder modern teknik för informationsspridning Värdegrund Föreningens verksamhet ska genomsyras av: • öppenhet och ärlighet • ansvarstagande och initiativtagande • att hänsyn tas till varandra, omgivning och miljö • att behandla varandra med respekt och se varandras olikheter som en styrka • att alla respekteras och behandlas likvärdigt Riktlinjer • Att vi boende skall ha en god boendemiljö i förhållande till de årsavgifter vi betalar • Att föreningens ekonomi skall vara i god balans på såväl kort som lång sikt. Styrelsen vill uppnå visionen och fullfölja verksamhetsidén genom att: • varje år revidera den trettioåriga underhållsplanen och göra avsättningar till fonden för yttre underhåll i syfte att täcka de långsiktiga behoven • kontinuerligt se över placering av likvida medel i syfte att uppnå bästa värdesäkring och tillväxt • vid upphandling av tjänster och materiel alltid beakta långsiktigheten; ekonomi, kvalitet, pris, drift- och underhåll, funktion samt miljö • vid förvaltning och skötsel av fastigheten alltid beakta miljöaspekterna • varje år i samband med budgetarbetet alltid anpassa årsavgiftens storlek enligt den långsiktiga ekonomins krav • varje år minska räntekostnadernas andel av månadsavgiften Ekonomiska riktlinjer • I första hand skall inkommande likvider användas för att nedbringa skuldsaldo på checkräkningskrediten • Inflationen, lämpligen enligt Riksbankens gällande bedömning, beaktas • Kostnader för arbeten enligt underhållsplan skrivs av mot underhållsfonden. Kostnader för större projekt aktiveras dock enligt god redovisningssed • Beräknat resultat efter förändring av underhållsfond bör ligga relativt nära noll som genomsnitt. Enstaka år kan avvikelser accepteras, liksom då föreningen behöver bygga upp medel för framtida storinvesteringar • Amortering av fastighetslån sker minst i samma takt som avskrivningarna Vision, Verksamhetsidé, Värdegrund och Riktlinjer är fastställda av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. 23 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Policy Medlemskap Fråga om medlemskap i bostadsrättsföreningen regleras i §§ 4 – 7 i föreningens stadgar. Andrahandsupplåtelse Att upplåta bostaden i andra hand är tillåtet under vissa förutsättningar. Enligt bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Att hyra ut ett enstaka rum är dock tillåtet, om man själv bebor lägenheten i övrigt. Bostadsrättshavaren är skyldig att informera den inneboende om de ordningsregler som gäller. För upplåtelse av hela lägenheten i andra hand har styrelsen fastställt följande principer och regler: Grundprincipen för en bostadsrättsförening är att den som har en bostadsrättslägenhet också bor i lägenheten. Skälet till detta är att bostadsrätten är en boendeform som innebär att de boende tillsammans beslutar om sina angelägenheter (årsavgifter, fastighetsförvaltning, boendemiljö etc.). Det är bara den som har bostadsrätt i föreningen som har rätt att medverka i sådana beslut genom att utöva sin rösträtt på föreningsstämman. Den som bor i andra hand har inte denna rätt och inte heller direkt ansvar gentemot föreningen, vilket bostadsrättshavaren har. Detta kan medföra komplikationer om t.ex. någon, som bor i andra hand inte följer gällande bestämmelser. Vid andrahandsupplåtelse vilar ansvaret på bostadsrättshavaren, 24 som skall se till att lägenheten sköts och underhålls och att gemensamma regler följs.Av bostadsrättslagen framgår att andrahandsupplåtelse kan medges om: av andrahandsupplåtelser som inte beror på studier eller arbete utanför Storstockholmsområdet • då andrahandsupplåtelse utan styrelsens tillstånd ”upptäcks” Bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndets längd Tillstånd till andrahandsupplåtelse lämnas normalt för högst ett år i taget, räknat från den dag då man avser att upplåta bostaden, detta för att styrelsen regelbundet skall kunna bedöma bostadsrättshavarens behov av tillstånd. Tillstånd beroende på bostadsrättshavarens provboende i annan bostad begränsas normalt till sex månader. Även om bostadsrättslagen inte innehåller någon precisering av vad som kan anses som beaktansvärda skäl, vill styrelsen ändå nämna ett antal fall då tillstånd till andrahandsupplåtelse kan lämnas, exempelvis vid: • Studier eller beordrat, tidsbegränsat arbete utanför Storstockholmsområdet • Långvarig vistelse på vårdinrättning • Om bostadsrättshavaren avlidit och de efterlevande inte hunnit bestämma hur de skall förfara med lägenheten • Särskilda familjeförhållanden, t.ex.: 1. Provboende med en person i annan bostad 2. Upplåtelse av bostaden under att mindre antal år till barn eller förälder 3. Upplåtelse av en bostad som en person förvärvat vid 60 – 65 års ålder i avsikt att bosätta sig där vid uppnådd pensionsålder (normalt 65 år) I vissa fall kan styrelsen anse sig ha anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelse, t.ex. • då styrelsen har invändningar mot angiven andrahandshyresgästs personliga referenser • då andrahandshyresgästen är en juridisk person • vid upprepade förlängningar Skriftlig ansökan Den som vill upplåta sin lägenhet i andra hand skall göra en skriftlig ansökan om detta till styrelsen. I ansökan skall anges: • Skälet till andrahandsupplåtelsen • Den andrahandsboendes namn och personnummer • Tid för upplåtelsen (första och sista datum) Intyg skall bifogas från arbetsgivare respektive skola vid arbete eller studier på annan ort. Ansökan sänds eller lämnas till Områdeskontoret. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Finanspolicy för Brf Storstugan Målsättning Bostadsrättsföreningen skall genom en effektiv finansförvaltning och penninghantering eftersträva bästa möjliga räntenetto. Finansverksamheten skall kännetecknas av affärsmässighet med utnyttjande av konkurrensen på penningmarknaden, snabb och smidig beslutsgång samt fortlöpande uppföljning. Verksamheten skall präglas av försiktighet och någon form av spekulativ verksamhet får inte bedrivas. Placering av likvida medel Det är inte tillåtet att placera likvida medel i: • Svenska eller utländska aktier • Utländsk valuta • Derivatinstrument – d.v.s. överenskommelser att under vissa förutsättningar genomföra kapitalmarknadsaffärer ställda på framtiden. Årligen skall en budgetplan upprättas, som utvisar behovet av kapital och hur detta täcks genom årsavgifter, intäktshyror och lån. Planen skall också visa hur eventuellt överskott används till amorteringar och placeringar. Förändringar på kapitalmarknaden skall följas fortlöpande. Tillåtna placeringar i räntebärande instrument framgår av bilaga 1. Organisation och ansvarsfördelning Den globala finansmarknaden och dess nationella påverkan medför att beslut om omdisponeringar kan vara nödvändiga med kort varsel. Beslutsfattandet måste därför vara delegerat och åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen. offert infordras från minst två kreditgivare. Vid beslut skall hänsyn tas till tidigare överenskommelse med kreditinstituten och relationerna till dessa. Kredit får endast upptagas hos företag, som är underställda Finansinspektionens tillsyn eller motsvarande nationell myndighet. Det åligger dem som ansvarar för upptagande av krediter och omsättningen av dessa - att fortlöpande följa utvecklingen på kreditmarknaden. Om det blir aktuellt att uppta krediter utanför Sveriges gränser eller i utländsk valuta, skall styrelsen fatta beslut om detta innan processen inleds. Krediter Med kredit avses lån, checkräkningskredit, byggnadskreditiv, garantier och andra åtaganden av ekonomisk natur. Krediter - utöver hypotekslån - får uppgå till max 1500 prisbasbelopp. Räntevillkor Följande räntevillkor är tillåtna: Bostadsrättsföreningen skall • Rörlig marknadsränta på genom effektiv upphandling och hypotekslån långsiktig planering: • Rörlig marknadsränta på övriga lån • Eftersträva lägsta möjliga • Fast ränta fram till den dag marknadsränta krediten skall omsättas, • Erhålla amorteringsvillkor dock upp till maximalt 10 anpassade till år. bostadsrättföreningens ekonomi och verksamhet Det finns möjlighet att • Förhandla om under kredittiden förändra kreditgivarens uttag av räntevillkoren. Kreditgivaren kostnader tar för detta ut en avgift, vilken • Utnyttja och påverka den medför att detta alternativ bör service kreditgivaren kan övervägas noga. erbjuda såsom att via internet erhålla information Följande är inte tillåtet: om transaktioner och Det är inte tillåtet att uppta saldon, kontoutdrag m.m. en kredit, där räntevillkoren baseras på en överenskommelse Vid upptagande av krediter och med kreditgivaren och som vid omsättningen av dessa skall innebär att kreditbeloppet, eller 25 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Finanspolicy för Brf Storstugan forts. När sedan den fastställda tiden utgått, eller om överenskommelsen ”stänges” i förtid, sker avräkning, varefter en ny överenskommelse tecknas. För denna hantering tar kreditgivaren ut avgifter. Organisation och ansvarsfördelning Den globala kreditmarknaden och dess nationella påverkan medför att beslut och omdisponeringar kan vara nödvändiga med kort varsel. Beslutsfattandet måste därför vara delegerat och åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen. Tillvägagångssättet innebär att man spekulerar i framtida ränteutveckling. Vid avräkning kan såväl vinst som förlust uppstå för kredittagaren. Beslut om krediter kan fattas av två (2) av de fyra (4) styrelseledamöter, som utsetts av styrelsen att teckna föreningen. En eventuell förlust skulle belasta varje bostadsrättshavare och kan bli kännbar, beroende på kreditens storlek. Dessa två (2) skall även ingå i ekonomigruppen, som består av minst fyra (4) ledamöter. del därav, under viss tid erhåller rörlig ränta inom ramen för ett fastställt tak. Alla åtgärder som berör bostadsrättsföreningens krediter skall anmälas till styrelsen och protokollföras. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. Bilaga 1 till finanspolicy Tillåtna placeringar i räntebärande instrument. För Brf Storstugan gäller att placering av likvida medel är tillåtna hos nedanstående motparter. Godkända motparter: • Svenska staten, statliga verk och av Svenska staten helägda bolag • Svenska kommuner och landsting och av dess helägda bolag mot kommunal borgen • Banker som står under Finansinspektionens tillsyn • Finansinstitut som är helägt av svensk bank • Svenska bostadslåneinstitut • Närstående bolag till föreningen Godkända instrument: • Bankkonto är avista eller tidsbunden placering i bank mot erhållande av insättningskvitto. 26 • Statsskuldväxel är ett löpande skuldebrev, d.v.s. det kan överlåtas utan att utställaren underrättas. Riksgäldskontoret emitterar statsskuldväxlar för statens räkning. Denna bilaga till policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Upphandling av tjänster eller varor Styrelsen skall genomföra en upphandling vid anskaffning av tjänster och/eller materiel då köpeskillingen överstiger tjugofem (25) prisbasbelopp. Vid en beräknad anbudssumma överstigande tjugofem (25) prisbasbelopp ska styrelsen först bevilja start av upphandlingsprocessen. Styrelsen bör genomföra en förenklad upphandling vid anskaffning av tjänster och/eller materiel då köpeskillingen överstiger fyra (4) prisbasbelopp. Inköp av tjänster, varor eller materiel som understiger fyra (4) prisbasbelopp behöver inte föregås av en upphandling. Strategi för upphandling Förfrågningsunderlag skall upprättas och anpassas till upphandlingens omfattning och art. Upphandling skall alltid resultera i maximal ekonomi, nytta och kvalité samt i valet mellan ett högt och ett lågt anbud, skall priset inte vara helt avgörande. Långsiktighet skall vara normgivande vid upphandling varvid även beaktas pris, kvalité, drift, underhåll, funktionella krav samt eventuell miljöpåverkan. Upphandling av konsulttjänst Huvudregeln är att en extern konsult skall anlitas om det saknas kompetens såväl inom styrelsen som inom det område som upphandlingen rör eller om det på grund av komplexitet krävs specialkompetens. Riskspridning Vid upphandling av ”konkurrerande” tjänster skall eftersträvas anlitande av flera leverantörer, dels för att skapa mångfald och för att få erfarenheter av olika leverantörer, dels för att sprida risker om exempelvis en leverantör går i konkurs och inte längre kan fullgöra sina åtaganden. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. Vid upphandling skall inriktningen vara att bjuda in minst tre (3) anbudsgivare till slutet anbudsförfarande, som resulterar i förhandling med två till tre av de mest attraktiva erbjudandena. Vid upphandling tillsätts en grupp om minst tre (3) personer ur styrelsen/förvaltningen. Gruppen skall ansvara för upphandlingsarbetet å styrelsens vägnar. Styrelsens strävan är att få en korrekt, tydlig och specificerad upphandling, som resulterar i förmånligt pris samt hög kvalité på produkten eller tjänsten. 27 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Lokaluthyrning och bostadsrättsavgift Som beslutsunderlag vid uthyrning av lokaler i fastigheten - för exempelvis kommersiella ändamål - skall hyresgästen lämna säkerhet för hyrans betalning. Lokalen skall i första hand uthyras till verksamhet, som kan vara till nytta för föreningens boende. Om hyra eller avgift inte erläggs inom i påminnelsen stipulerad tid, skall ärendet överlämnas till inkassoföretag för ytterligare åtgärd, i sista hand för förverkande av hyresrätt/ bostadsrätt. Rättsliga åtgärder beslutas av styrelsen. Åtgärder vid utebliven • hyra för lokal • avgift för bostadsrättslägenhet Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. I första hand skall alltid en skriftlig påminnelse sändas/överlämnas till hyresgästen alt bostadsrättshavaren. Information till den boende Målsättning Bostadsrättsföreningen skall genom tydliga instruktioner - till anställda och entreprenörer tillse att boende får eller kan få tillgång till gällande och nödvändig information rörande sitt boende i föreningen. Information skall spridas via föreningens tidning ”Storstugenytt”, hemsida samt de digitala och sedvanliga anslagstavlor som finns placerade i varje entré samt via internTV. Förutom nämnda nyhetskanaler skall boende kunna söka relevant information i broschyren ”Välkommen till Storstugan”, som ger en mer detaljerad information om boendet samt de regler som gäller för området. Storstugenytt Brf Storstugans boendetidning utkommer med fyra nummer per år. Tidningen skall ge information om boendet, om olika projekt och vad som pågår i de olika fastigheterna samt tipsa om sociala aktiviteter i närheten. Vikt skall läggas vid att i tidningen spegla den information, som publiceras löpande genom våra övriga media. Hemsidan (www.brfstorstugan.com) Brf Storstugans hemsida skall tillhandahålla aktuell information, uppdateras löpande och vara av sådan karaktär att de boende skall känna att den är till fyllest. 28 Föreningen skall sträva efter att ha en komplett boendeportal där alla frågor runt boendet besvaras. Välkommen till Storstugan Brf Storstugans ”Boendemanual”. Broschyren skall hållas uppdaterad och fungera som en manual för de boende, med tydliga instruktioner om skötsel, drift och gällande regler. Digitala anslagstavlor Brf Storstugan har 14 st. informationsskärmar. En i varje port samt en på områdeskontoret, en i entrén till bastun och en i gymmet. Intern TV kanal FridaTV som sköts av föreningen tillhandahåller en intern TV-kanal. Kanalen skall uppdateras minst en gång per månad med matnyttig information. Informationen skall spegla den information som publicerats via övriga media. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Proposition Styrelsen har sedan år 2011 drivit förvaltningen i egen regi genom det helägda bolaget Stugab AB. För Storstugan har idag bolaget sex anställda; två fastighetsskötare, två lokalvårdare, en receptionist och en förvaltare. Den ekonomiska förvaltningen ombesörjs genom Stugabs försorg. Som enskild förening är det ej lönsamt att driva ekonomisk förvaltning i egen regi. Därav har Stugab kontrakterat Gimåker Ekonomi (verkandes under namnet MoreTime) att sköta den ekonomiska förvaltningen. Styrelsens ambition är att även den ekonomiska förvaltningen på sikt ska kunna hanteras inom Stugab i egen regi. Styrelsen vision med Stugab när det startades, var att vi på sikt skulle kunna samarbeta med grannföreningarna avseende förvaltning av våra fastigheter. Första steget med bärighet mot den visionen togs sedan något år tillbaka i och med att Stugab övertog den tekniska förvaltningen av vår grannförening Annexet. Ytterligare ett steg närmare togs vid årsskiftet, där Stugab nu också driver teknisk-, administrativ- och ekonomisk förvaltning av vår grannförening Farmen. Befintligt upplägg innebär att vardera föreningen ansvarar för och bär sina egna kostnader inom Stugab. Därvidlag uppbär ingen förening någon risk gentemot den andra föreningen kostnader. Den stora fördelen med att Stugab AB också förvaltar våra grannföreningar är att det skapar möjlighet för bolaget att anställa specialister som kan nyttjas av föreningarna, men som inte skulle vara ekonomiskt försvarbart och kostnadseffektivt om bolaget endast förvaltade en enskild förening. Flera föreningar skapar också ett underlag att driva ekonomisk förvaltning i egen regi, utan att vara kostnadsdrivande och ej lönsamt, och skulle med bravur höja kvalitén samtidigt som den administrativa hanteringen av ekonomiska ärenden skulle förenklas. Därtill öppnas också möjligheten upp att hanteras plötsliga personalbortfall, som vid sjukdomsfall etc., genom att ”låna” personal av varandra istället för att ta in kostnadsdrivande extra personal. För att ett samarbete ska bli en framgångssaga är det av största vikt att deltagandet sker på liknande villkor. Brf Farmen har lyft frågan om att vi bör driva bolaget – Stugab – tillsammans. Styrelsen har framfört och tecknat ett optionsavtal mellan oss båda, med innebörden att Storstugan skulle kvarstå som majoritetsägare och således äga 51 procent av bolaget och Farmen 49 procent av bolaget. Vid skapandet av Stugab AB har Storstugan insatt ett nominellt kapital om 50 000 kronor. Därvidlag skall Farmen ersätta Storstugan för halva det nominella kapitalet om 50 000 kronor, dvs. 25 000 kronor. Det förekommer idag inte några övriga övervärden i Stugab AB. Stugab AB kunder är för närvarande Storstugan, Farmen och Annexet (om än endast en del av teknisk förvaltning). Utöver detta är några boende i dessa föreningar också privata kunder till Stugab. Det samma skulle även gälla om Volten och/ eller Annexet skulle vilja ansluta sig till Stugabs verksamhet. Storstugans styrelse har inte för avsikt att verksamheten skall omfatta mer än de fyra föreningarna kring Täby C, dvs. Brf Storstugan, Volten, Annexet och Farmen. Det är naturligtvis av största vikt att principen vid ett samarbete enligt ovan avseende förvaltning, ska bygga på att varje förening bär sina kostnader. Samarbete kring förvaltning mellan föreningarna skapar naturligtvis förutsättningar och synergier för samarbeten inom andra områden där gemensamma intressen återfinns eller uppstår. Styrelsen förslag till beslut: att styrelsen får rätt att avyttra aktier i Stugab AB till grannföreningar, för nominellt värde, som vill samarbeta om förvaltning. Försäljningen skall förbindas med hembud vilket ger Storstugan/ övriga ägare rätt att återköpa aktier i Stugab om någon förening vill avsluta samarbetet om förvaltningen genom Stugab, återköpet skall ske till nominellt värde. 29 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner Motion nr 1 Ämne: Komplettera budget och årsredovisning för ägarnas bedömning och tidsplanering för samtliga åtgärder. Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Komplettera Budget och årsredovisning med följande för ägarnas bedömning och visa tidsplanering av samtliga projekt Reparationer Redovisa hissreparationskostnader separat för de 5 senaste åren för att belysa de årliga ökade kostnaderna. Redovisa förlust av 65 % energi genom att inte byta ut hissarna som har en livslängd på 25 år. Redovisa betalda projekteringskostnader Redovisa projekteringskostnader för värmekraftverk Redovisa projekteringskostnader för garage Redovisa projekteringskostnader för våning 17 Driftskostnader Redovisa energibehovet för uppvärmning för de 5 senaste åren och redovisa rörliga om nytt Eon-avtal gällt Redovisa värmeverks fasta kostnader Avskrivningar Redovisa Storstugans anläggningstillgång och laglig avskrivning 1 %/år som motsvarar byggnadens livslängd Redovisa ev. värmeverks avskrivning för dels byggnad och dels för installationer. Finansiella poster Redovisa lånebeloppet och räntesatsen Redovisa hur lång tid det tar från byggstart till drift av värmerverk och vilka kostnader det innebär Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på Motion nr 1 Föreningens kostnader Styrelsen har, dels i den årliga redovisningen och dels löpande i Storstugenytt, redovisat föreningens kostnader för, respektive uppgifter om: • reparation av hissar • el- och fjärrvärme • avskrivningar på fastigheterna • avskrivningstid beträffande avslutade projekt • lån och räntesatser • förbrukad mängd fjärrvärme Vad gäller hissar och värmeverk redovisas detta i Motion 3 respektive 6 nedan. Styrelsens förslag till beslut: Motion 1 är besvarad enligt ovan. 30 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 2 Ämne: Garage på fastigheten Tibble 9:1. Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Redovisa hur lång byggtid är för garage respektive hus och var p-platser finns under byggtiden då ytan inte är tillgänglig för bilplatser under masstransport, sprängning och garagebygge beroende på logistiska möjligheter. Begär förhandsbesked hos exploateringskontoret för utbyggnad och stoppa projekteringen tills förutsättningar klarlagts. Förutsättningar. Storstugan är berggrundlagd förutom uppgång 17 och 17A och 4 stödmursmonoliter som är pålade. För dimensionering har förenklad platsbyggd platt- och pelarmodell analyserats. Inlämnad begäran för byggande av 58000 BTA till Exploateringskontoret är vilseledande och orealistisk med hänsyn till att omgivande bebyggelse är villor resp. 3- våningshus. Tillgänglig bruttoarea för bebyggelse motsvarande Täby Centrum är ca 40000 BTA eller 500 lägenheter på 11000 m2 då stort parkområde tar utrymme. 1400 nergrävda garageplatser 3.1*(5+3.6) med höjd 3.5 m kan få plats på tillgänglig yta i 2 plan. Byggkostnad för garage blir ca 300000*(704+500+50)=300000*1254= 376200 kkr. Kostnad 300000 kr/plats har produktionskalkylerats och befunnits rimlig om hus byggs på sidan om garaget. Men då hus byggs hus på garaget ökar kostnaderna. Intäkt för 40000 BTA a 6000 kr=240000 kkr. Borättsägarnas kostnader blir (2*2400001.27*376200)=0 kkr om kostaden för garage av huslast och ineffektiv tomtyta ökar med 27% kr/plats. 1200 nergrävda garageplatser 3.1*(5+3.6) med höjd 3.5 m kan få plats på tillgänglig yta i 2 plan och två 6 våningar höga huskroppar 13 m breda 175 m långa 6*2*13*175=27300 BTA som är ca 340 lägenheter. Se skiss. Byggkostnad för garage blir ca 300000*(704+340+50)=300000*1094= 328200 kkr. Kostnad 300000 kr/plats har produktionskalkylerats och befunnits rimlig om hus byggs på sidan om garaget. För att intäkterna skall balansera kostnaderna måste minst 27300 BTA byggas vilket är 40 % av Storstugans 70000 BTA. Det är inte självklart att 27300 BTA får byggas. Hur mycket ägarna är beredda att skjuta till skall utredas. Intäkt för 27300 BTA a 6000 kr=163800 kkr. Borättsägarnas kostnader blir (2*163800328200)=0 kkr. Om endast 3-våningshus får byggas dvs. 170 lägenheter måste (2*81900-277200)=153500 kkr eller 217000 kr/hushåll skjutas till Kostnader för skötsel av gräsmatta och rengöring av garage samt kostnader för el, värme, ventilation, avlopp tillkommer och snöröjning avgår. 31 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 2 Garage på fastigheten Tibble 9:1 För byggnation av bostäder och därmed garageplatser på föreningens fastighet Tibble 9:1 krävs ny detaljplan, vilket förening har ansökt om hos kommunen. Det lär ta minst ytterligare fem år innan vårt ärende behandlas och godkänns av kommunen som dock visat sig positiva till ansökanNär föreningen erhållit godkänd ny detaljplan för fastigheten Tibble 9:1 presenteras ärendet för föreningen stämma som tar ställning till om, när och hur föreningen eventuellt skall utnyttja den nya detaljplanen. Om föreningen väljer att fastigheten Tibble 9:1 skall exploateras, uppkommer också bl.a. frågan hur garageplatserna skall utformas för att bli optimala. Styrelsen – och många boende – delar motionärens åsikt att parkeringsplatserna borde bli bredare för att det skall bli lättare att ta sig i och ur bilarna. Styrelsen anser att tiden inte är mogen för att utforma eventuella framtida garageplatser. Styrelsens förslag till beslut: Motion 2 är besvarad enligt ovan ~~0~~ Motion nr 3 Ämne: Hissar Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Ersätt omgående hälften av hissar med nya då utbytet av de uttjänta hissarna inte kan vänta 5 år på en eventuell takpåbyggnad. Sätt upp varning att hissåkare bör ha mobil när de åker hiss pga. stopp med väntan på räddning upp till en timme. Hissar är till för kort vertikal transport. Storstugans hissar drar 3 gånger så mycket energi som nya och har överlevt sin livslängd och havererar ständigt. Jag har de senaste 2 månaderna råkat ut för att hissen åker till våning 16 istället för 1. Sedan ner igen till entréplan, upp igen till våning 16 ner till entré varefter jag gick ur och gick upp med kassar. Hissen har också stannat mellan två plan och 15/2 och 23/2 stannade hissen på plan 2 och dörren gick inte att stänga. Nu får det vara nog. Jag har kontrollerat hisskostnaden som är 1.1 Mkr/hiss med utbyte under 6 månader+22*6/4 =39 månader = 4 år med ett lag. Visa vilka felkostnader som uppstått genom att inte installera nya hissar. Nytillverkade hissar uppfyller dagens EU- och BBR-krav. Hissar ska ha max yta för bårtransport, tillräcklig lyftkapacitet för full hiss och vara snabba med beprövad teknik, ha handledare och nerfällbar sittplats, nödstopp, hjälptelefon, automatiska dörröppnare utan extra kostsamma funktioner som missbrukas. Sinnesförvirrade använder stoppknappen för att radera stoppnivåer oberoende att andra vill stiga ur med motivering att de har bråttom. Att använda Stoppknappen skall resultera i att hissen stannar men får inte bryta markerade våningar. Människor som använder eller väntar på hiss ska inte vänta extra utan inslagna stopp skall inte gå att ändra. Hissar sköts inte t.ex. skräp kastas i hisskorgen och man får kliva i urin då hundar inte hinner ut. Hiss byggs omgående då ingen kostnadstäckning kan erhållas av ev. garageuppbyggnad. Hiss kan köpas med förberedd längre trumlina och påkopplingsbara gejdrar för senare påbyggnad. 32 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 3 Hissar Styrelsen har tidigare redovisat att föreningen inom snar framtid står inför faktum att samtliga 22 hissar i husen behöver bytas ut. Befintliga hissar installerades när husen byggdes och uppgraderades under 1990-talet. Två skäl att byta hissar föreligger. För det första är det svårt att erhålla reservdelar till så gamla hissar. För det andra kräver EU-direktiv och ny lagstiftning att hissar skall vara försedda med innerdörrar samt uppfylla krav på tillgänglighet för rörelsehindrade och personer med nedsatt synförmåga. Ett hissbyte resulterar i lägre energiförbrukning. Styrelsen har anlitat en teknisk konsult för att sköta upphandling av nya hissar och som efter sommaren tillställer aktuella hissleverantörer förfrågningsunderlag. Styrelsen kommer att prioritera pålitliga och etablerade tillverkare, som garanterar god kvalité, hög servicenivå och som håller reservdelar under lång tid. Byte av samtliga hissar – med start förhoppningsvis vid kommande årsskifte – bör kunna genomföras under ett par år och under bytet skall en hiss i varje trapphus vara igång. Styrelsens förslag till beslut: Motion 3 är besvarad enligt ovan ~~0~~ 33 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 4 Ämne: Vindsvåning 17 Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Visa skiss på tillbyggnad. Storstugan är unik vilket gör det omöjligt att förvanska. Väggar på påbyggnad Gustavs Bergs väg inom 45 graders linjer syns till höjd 33*46.9/182=2.23 m från 82 ans entré. Påbyggnad 1880 BTA på nedsmutsad Storstuga med låg standard där en del (45 %) av livslängden 100 år passerat får ett lägre marknadsvärde än för nyproducerat hus. Påbyggnad med 2 %/år i avskrivning förfular huset (Noaks ark på taket). Påbyggnader av plåtskjul blir aldrig en estetisk harmoni vilket utförda påbyggnader visar och fördyrar hissbyte ca 10 %, är dyrare än vid nyproducerat hus med påkoppling av hiss med egen brandcell i betong, el, ventilation, värme, bredband, vatten och avlopp. Byggstörningar under ca 2 år vid etagebygge. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 4 Vindsvåning 17 Styrelsen har tidigare redovisat möjligheten att låta bygga ett våningsplan (17) på taket på våra hus. En sådan byggnation ryms inom gällande detaljplan och byggrätt. Det finns flera intressanta exempel på hus, samtida med storstugan, som har försetts med ett extra våningsplan. Ett våningsplan (17) skulle inrymma en ny boyta på totalt 2 400 kvm fördelad på våra 11 uppgångar. Om föreningen skulle låta ett byggföretag utnyttja vår byggrätt och uppföra bostäder på plan 17 (taket), skulle företaget betala vår förening ca 10 000 kr/kvm, vilket alltså skulle innebära en ansenlig bruttointäkt om ca 24 miljoner kronor till föreningen. Styrelsen vill dock prioritera hiss- och fönsterbyte, varför projekt våningsplan 17 inte är aktuellt. Styrelsen har dock således för närvarande inte för avsikt att gå vidare med detta projekt. Om projektet skulle tas upp till ny behandling, kommer det självfallet att underställas föreningsstämman. Vid byte av hissar har styrelsen beslutat att i nuläget inte låta hissen gå till plan 17, utan det blir en senare fråga vid eventuell byggnation på taket och utan omfattande extra kostnader. Styrelsens förslag till beslut: Motion 4 är besvarad enligt ovan ~~0~~ 34 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 5 Ämne: Fönster och radiatorer Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Byt fönster och installera termostartstyrda radiatorermed värmesystemets stammar samtidigt då vägg-‐ och golvytor skadas. Vi slipper onödiga värmekostnader. Tid 5050/(3*21)=80 månader eller 4 år för 2 lagför fönster Information om fönsterbyte att vid byte av fönster minskar uppvärmningskostnader med ca 50 % då gamla 2-‐glasfönster släpper igenom ca 7 gånger mer värme än en halvdåligt isolerad vägg. Upphandla aluminiumfönster för att slippa att underhålla målning. Det tar tid att utföra arbetet och fasaden mot gården har stora fönsterpartier. Fönsterbytet med start på gårdssidan bör igångsättas omgående för att snabbt minska uppvärmningskostnader och minska bullret. Då räntan är låg går det jämnt upp mot ränta Beräkning för 4an Gårdsvägg Al plåt trp 12 0.0007 internitskiva 0.0037 mu 0.120 gips 0.013 U=0.39 Vägg mot bilparkering btg 0.120 mu 0.110 betong 0.090 U=0.37 U-‐värde för väggar 0.4 U-‐värde för nuvarande kopplade fönster 3.0 U-‐värde för 3 glasfönster 0.8, för nyteknikfönster 0.4 resp. 0.2 Väggytor 2.46*(2.58+3.15+4.75+1.2+3.35+2.54+4.8)=55.0 m2 Fönsterytor 1.25*1.5+1.35*1.53+0.95*1.05+1.6*1.96+0.85*2.38+1.9*1.65+1.9*2.1=17.3 m2 Nuvarande yta 55+17.3*3/0.4=185 m2 Yta vid 3-‐glasfönster 55+17.3*0.8/0.4=89.6 besparing 1-‐89.6/185=0.51 eller 51 % Yta med elspänning 55+17.3*0.4/0.4=72.3 besparing 1-‐72.3/185=0.60 eller 60 % Yta med elspänning 55+17.3*0.2/0.4=63.6 besparing 1-‐63.6/185=0.65 eller 65 % Yta med elspänning 55*0.2/0.4+17.3*0.2/0.4=36.2 besparing 1-‐36.2/185=0.80 eller 80 % Alternativ beräkning baserad enbart på fönsterbyte Fönsterytor 2*1.25*1.5+5*1.35*1.53+1*0.95*1.05+3*(1.6*1.96+0.85*2.38)+2*1.9*1.65+3*1.9*2.1= =48.8 m2 17*11*48.8/1.44=6337 st. standardstorlek på fönster sparas 6337*326=2066 MWH Vid energikostnad med 0.60 kr/h sparas 1 Mkr vid 0.60 kr/h sparas 1.1 Mkr med 5000 fönster 1630 MWH Besparing 1.0/4.2=23 % av totala energikostnaden Kostnad inkl. fönsterbyte 6000*5000=30 Mkr alt. 35000000 kr. Dagens energipris 0.60 kr/kWh Det motsvarar räntekostnad på 2.8%. BBR krav är uppfyllda. Alternativen är 3-‐glas fönster av trä med viteloxerad aluminium typ vridfönster eller accepterat befintligt system med vädringslucka och fönsterbleck av eloxerat aluminium utförs omgående efter beslut. Tidsåtgång 5000/(3*225)=7.5 år för en man och 2 år för fyra man. Radiatorer med termostater installeras och ledningar kontrolleras/byts för att spara kostnader. Radiatorhöjden under fönster är låg då ventilationen mynnar där. 35 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 5 Fönster Styrelsen har vid ett flertal tillfällen informerat om att vi inom en snar framtid kommer att byta fönster i våra fastigheter, främst för att öka komfort och trivsel för våra boende. Dessutom skulle moderna fönster sänka energiförbrukningen och därmed kostnaden för uppvärmningen. Detta betraktar vi dock som en positiv bieffekt. Flera av våra grannföreningar, bl.a. brf Volten, City och Venus har bytt sina fönster. Styrelsen kommer att anlita en konsult som under slutet av året tar fram förfrågningsunderlag för upphandling av fönster. Radiatorer Styrelsen har också tidigare informerat om eventuellt byte av radiatorer (elementen i lägenheterna). Skälet till byte är att flera radiatorer har börjat läcka pga. invändiga korrosionsskador (rostskador). Ett byte till radiatorer utrustade med termostater, skulle innebära lägre värmeförbrukning och därmed lägre kostnad för uppvärmning. För närvarande ligger ett byte av radiatorer längre fram i tiden (ca fem år). Styrelsen återkommer när det är tid att starta projektet. Styrelsens förslag till beslut: Motion 5 är besvarad enligt ovan. ~~0~~ 36 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 6 Ämne: Värmeverk Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Avtal om Fjärrvärmeverk skjuts upp tills dels ekonomin klarlagts och dels att värmebehovet fastställts. Värmebesparingar genom nya fönster, radiatorer med termostater och värmeåtervinning av frånluft utförs för att veta reducerat energibehov och därefter redovisa riskanalys av kostnader innan projektering görs av värmeverk med hänsyn till att ny teknik gjort att energibehov och kostnader kraftigt minskat vilket gör att även kortsiktig vinst är osäker. Redovisa handlingar som visar ett mycket lägre pris t.ex. 15 % så att snabb avskrivning kan göras. Man kan inte utlova lägre pris i ett längre perspektiv eftersom nya lösningar kommer. Redovisa separata kostnader för fasta kostnader som bygget av värmeverket med installationer, avskrivning av byggnad respektive rörliga bränslekostnad, Eons drift och underhåll. Värmeverkets fasta kostnader under 100 år får boende dras med oberoende av energikostnaden och man är fast i Eons godtycke för drift och upphandlingar. Skicka ut handlingar till boende i god tid innan mötet då boende inte skall köpa grisen i säcken och påpeka vad ny teknik kan innebära. För ett år sedan kom en vetenskaplig nyhet att fönster utvecklats så att övergångsmotståndet ökat kraftigt genom att lägga en spänning på en genomskinlig beläggning så att värmeförluster blir låga. Steget är inte långt till att man lägger en spänning över beläggning på vägg. Ny teknik har gjort att skiffergas och olja kan utvinnas. Det innebär att efterfrågan på energi kommer att sjunka men köper man del i ett värmeverk står man där med höga avskrivningar och överkapacitet under 100 år. Teknik utvecklas och fel att påstå att man kan garantera att föreningen får en låg kostnad i framtiden genom investeringen. Redovisa att det är en stor procentuell vinst så att den avskrivs på kort tid eller avskriv överenskommelsen. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 6 Värmeverk Hus som byggdes under 60- och 70-talet har bl.a. dålig isolering, vilket medför stora energiförluster vid uppvärmning och därmed stor kostnad för fjärrvärme jämfört med dagens nybyggda hus. När våra och grannföreningarnas fastigheter uppfördes av HSB byggdes värmeanläggningar som tillhörde föreningarna, men dessa såldes till Fortum på 1990-talet. Från dess och fram till nu har vi haft långa leveransavtal med relativt förmånligt pris på fjärrvärme, men avtalen håller på att löpa ut och vi står inför att teckna nya leveransavtal om fjärrvärme med mycket högre marknadspriser. Eftersom kostnaden för uppvärmning är den största enskilda utgiftsposten, är det av stor vikt att eftersträva och försöka uppnå ett så överkomligt leveransavtal som möjligt beträffande fjärrvärme. Genom samarbete med E.ON driver vi tillsammans med våra grannföreningar – Volten, Annexet och Farmen – projektet att investera och säkra vår försörjning av fjärrvärme till våra fastigheter till en så låg kostnad och så låg risknivå som möjligt. Ett led i att minska energiåtgången är att byta fönster, men även efter en sådan åtgärd förbrukas mycken energi till uppvärmning av våra fastigheter. 37 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Den 29 april 2014 hölls ett för de fyra grannföreningarna gemensamt informationsmöte på Täby Park Hotel angående kostnader, priser, ägarstruktur och risker med att investera i en värmeanläggning för att bli självförsörjande på fjärrvärme (används till att varma vattnet till elementen och tappvarmvattnet). Investeringen skall ske i samarbete med E.ON. Styrelsen hänvisar till den information som presenterades på informationsmötet och som skriftligen gått ut till alla hushåll. Styrelsens förslag till beslut: Motion 6 är besvarad enligt ovan ~~0~~ Motion nr 7 Ämne: Bilvärmare (elstolpe) och framtida uppladdning av elbilar. Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Effektuttaget bör snarast ökas så att både bilmotorer och bil kupé kan värmas. Avgiften 2400 kr/år överstiger vida även den utökade strömkostnaden. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 7 Bilvärmare (elstolpe) och framtida uppladdning av elbilar Storstugan har ett antal parkeringsplatser, som är utrustade med eluttag för motorvärmare och tillhandahålls mot extra kostnad på 100 respektive 150 kronor per månad. Effekten i uttagen är tillräcklig för att driva både motor- och kupévärmare. Det har inte inkommit några övriga klagomål till förvaltningen beträffande el-stolparna. Styrelsens förslag till beslut: Motion 7 är besvarad enligt ovan ~~0~~ 38 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 8 Ämne: Träd/trädgård, Trappbalkonger/källare och TV Inlämnad av:Reijo Carlsson, Åkerbyvägen 84 Såga ner träden vid bänkarna så att vi slipper nya vågor i asfalten och plantera nya minst 5 m från stödmuren. Därefter kan bänkarna hylas ner så att de blir användbara. Drift och underhåll Underhåll skall skötas även på golv i hallbalkonger, källare, trappa och i hissar med tätare intervall Trädgård Trädgården skall skötas av kompetent personal och övervakas av erfarna personer med känsla för kvalitet TV. SVT24 saknas fortfarande. TV har fortfarande flimmer och störningar. Storstugans kanal 28 kan plötsligt ersätta TV4. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 8 Träd/trädgård Styrelsen har inte för avsikt att såga ned alla träd på övre delen av parken. Det tar lång tid för nya träd att växa upp. Bänkar och bord skall inte placeras under utan mellan träden för att om möjligt förhindra missfärgning. Träd bör inte planteras i närheten av stödmuren då rötter kan skada murens konstruktion. Enligt föreningens underhållsplan skall alla träd hållas efter och beskäras med jämna mellanrum. Styrelsen har uppdragit åt förvaltningen att kraftfull förbättring av trädgårdsskötseln måste komma tillstånd inför sommaren. Parken skall naturligtvis skötas av en trädgårdskunnig person. Trappbalkonger/källare Efter det att föreningen sköter städning av allmänna utrymmen i våra fastigheter i egen regi – via vårt bolag Stugab AB – utvisar enkäten att städningen har förbättrats kraftfullt. Om det erfordras mer städning av källare och trappbalkonger kommer detta att åtgärdas. Hissar och entréer städas dagligen på vinterhalvåret. TV Föreningen har tillsammans med vår leverantör, ELPA, arbetat för att komma tillrätta med alla störningar i vårt TV-nät. Eventuella problem felanmälans till kontoret. En vanlig störning kan vara att en granne renoverat sin lägenhet och då kopplat in/ur sitt TV-uttag. Detta kan störa övriga lägenheter av samma typ i aktuell uppgång. Styrelsens förslag till beslut: Motion 8 är besvarad enligt ovan ~~0~~ 39 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 9 Ämne: Parkering Inlämnad av:Jacqueline G Sylwander, Åkerbyvägen 84 Täby 2013-12-12 Brf Storstugan, styrelsen Brf Storstugan, förvaltningen Jacqueline G Sylwander Åkerbyvägen 84 18335 Täby Motion avseende parkeringssituationen Brf Storstugan Bestämmelser beträffande frågor som rör parkeringsplats är svårtolkade; belägenhet i förhållande till lägenhet, vilken plats som avses och platshyra. Detta ska ställas i relation till Storstugenytt, nr 117, 2013, s14, där man i enkäten utgår från premissen att p-plats följer med vid överlåtelse, och att p-plats ingår i avgiften. I praktiken ser det inte alls ut så! Undertecknad blev vid inflytt vilseledd och hänvisad till olika p-platser. Den jag nu begagnar ska jag dessutom betala en extra avgift för (1800 kr/året), med anledning av att den har eluttag - vilket är en godtycklig summa, och knappast relevant i avseende faktiskt underhåll, reell energiförbrukning och att jag redan i avgiften betalar för platsen. Jämför min parkeringsavgift med t ex platsernas nr 115-118, eller med alla andra som också har en gratisparkering nära huset. Vidare uppfattas problematiken som följer. Föreningens gratisparkeringar används som gästparkering. Vissa har gratis parkering vid huskroppen . Gratisparkeringar vid huskroppen står tomma. De som ej äger bil, förfogar över attraktiva platser. Vissa måste betala 1800 kr/år för eluttag för motorvärmare. En del hänvisas till p-plats på övre p-däck. Mitt förslag är att genom differentiering av avgift, och översyn gällande hantering av överlåtelse styra upp situationen. Min förhoppning är att denna motion leder till en hållbar lösning gällande utdelning av p-platser, samt relevanta extraavgifter, till skillnad från nu - då godtycklighet tycks råda i båda fallen. Jag vill understryka att mitt förslag självklart ej omfattar handikapplatser! Med vänliga hälsningar, från Jacqueline G Sylwander. 40 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 9 Parkering Först måste framhållas att frågor rörande parkeringsplatserna är ytterst känsliga. Styrelsen och många boende delar motionärens uppfattning om att det finns brister i dagens system angående parkeringsplatserna. Det finns säkert effektivare sätt att utnyttja våra parkeringsplatser både för de boende som har bil och de som inte har bil. Återigen – det är mycket känsligt att ändra i ett etablerat system. Styrelsens förslag till beslut: Stämman uppdrar åt styrelsen att – med beaktande av motionens innehåll – utreda och utarbeta ett förslag till förbättring av parkeringssystemet och lägga fram resultatet inför nästa ordinarie föreningsstämma. ~~0~~ Motion nr 10 Ämne: Projekt Storstugan 2.0 Inlämnad av:Gudrun & Rolf Hållinder, Åkerbyvägen 94, våning 15, lgh 444 Helena & Rolf Pejnefors, Gustav Bergs väg 17 A, våning 5, lgh 596 41 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 10 Storstugan 2.0 Vid föreningsstämman den 4 december 2012 beslutades att ansöka om ny detaljplan för fastigheten Tibble 9:1 (parkeringen) och att föreningen inte skulle lägga ner mer än 500 000 kronor utan ytterligare stämmobeslut. Efter stämman den 4 december 2012 har föreningen inte erlagt några extra kostnader för projektet. Den 23 maj 2013 ingav styrelsen ansökan om planbesked till Täby kommun. Dock återstår kostnad för planbesked, ca 10 000 kronor, och sedan slutlig kostnad för detaljplan till Täby kommun, enligt kommunal taxa. När föreningen har erhållit ett planbesked kommer styrelsen att kunna begära att Täby kommun återkommer med kostnad för planläggningen av fastigheten. Enligt Täby kommun brukar kostnaden för planläggning uppgå till under en procent av värdet av en framtida detaljplan. Täby kommun har sedan föreningens extra stämma den 4 december 2012 ändrat sin kommunala taxa för planläggning vilket kan komma att innebära att slutlig kostnad kommer att överstiga 500 000 kronor. När styrelsen har erhållit kostnadsförslag från Täby kommun kommer styrelsen att underställa detta föreningsstämma, huruvida vi skall fortsätta projektet eller inte. Innan stämman den 4 december 2012 har styrelsen anlitat tre olika konsulter för att framta informationsmaterial till våra boende och huruvida det är möjligt att genomföra projektet. De olika arkitekterna har lagt ned olika mycket arbete på framtagandet av underlaget alltifrån handskisser till beräkningsunderlag för antalet parkeringsplatser m.m. De två första konsulterna har kostat ca 50 000 kronor och den tredje ca 220 000 kronor. I efterhand kan konstateras att den sistnämna arkitektens utredning har varit väl grundligt utförd och onödigt omfattande, vilket kan beklagas. Men det är också av stor vikt att när styrelsen lägger fram ett förslag till en föreningsstämma att det är genomförbart och ordentligt genomarbetat. Styrelsens förslag till beslut: Stämman godkänner styrelsens redovisning av projektets beträffande hittills nedlagda kostnader. ~~0~~ 42 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 11 Ämne: Projekt Täby Fjärrvärme AB Inlämnad av:Gudrun & Rolf Hållinder, Åkerbyvägen 94, våning 15, lgh 444 Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 11 Täby Fjärrvärme AB Styrelsen driver projektet Täby Fjärrvärme AB tillsammans med våra grannföreningar Volten, An nexet och Farmen. Tillsammans har vi 2 619 lägenheter. Projektet drivs inom ramen för det gemensamt ägda bolaget Täby Fjärrvärme AB. Ägandet i bolaget står i proportion till antalet lägenheter i respektive förening. Storstugans ägarandel uppgår till 26,9 procent. Alla föreningar har gjort tillskott till bolaget även det i proportion till antal lägenheter. Storstugan har totalt beslutat att bidraga med ett aktieägartillskott om 782 467 kronor till Täby Fjärrvärme AB. Totalt beslutat aktieägartillskott från alla fyra föreningar – 2,9 miljoner kronor. Täby Fjärrvärme AB har idag likvida medel om 1,4 miljoner kronor. Övriga medel har gått till konsulter samt inköp av fastigheten Galten 1. Galten 1 har inköpts för 300 000 kronor inkl. 43 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. stämpelskatter och lagfartskostnader. Övriga utgifter har uppgått till 1,2 miljoner kronor och avser konsultkostnader. Konsultkostnaderna avser dels genomgång av Fortums anläggningar och avtal – vilka vi inte gick vidare med – och dels kostnader för arbete med ett samägt bolag och investering i värmeanläggning tillsammans med E.ON. Täby Fjärrvärme AB kommer inte att erfordra något aktieägartillskott under år 2014. Då fastigheten Galten 1 inte kommer att användas som fastighet för vår framtida värmeproduktion kommer Täby Fjärrvärme AB att avyttra/byta fastigheten mot annan fastighet ägd av Täby kommun. Täby kommun har låtit ett externt bolag värdera fastigheten Galten 1 till minst 18 miljoner kronor nu och ca 42 miljoner kronor när arrendeavtalet med Fortum har löpt ut år 2023 och en ny detaljplan är beviljad för fastigheten. Täby Fjärrvärme AB diskuterar nu med Täby kommun ett värde på fastigheten om 25 miljoner kronor. Slutligen kan det konstateras att det totala värdet i Täby Fjärrvärme AB mångdubbelt överstiger de investeringar föreningarna har gjort i bolaget. Storstugans styrelse har utsett Lars Biertz och Rolf Pejnefors att utgöra storstugans representation i den gemensamma fjärrvärmegruppen. Storstugans styrelse har löpande hållits noggrant informerad om arbetet i gruppen. Information om gruppens arbete har lämnats vid gemensamt informationsmöte den 29 april 2014 på Täby Park Hotel. Styrelsens förslag till beslut: Stämman godkänner styrelsens redovisning av projektet och att Motion 11 är besvarad. ~~0~~ 44 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 12 Ämne: Projekt gästrum/lägenheter Inlämnad av:Gudrun & Rolf Hållinder, Åkerbyvägen 94, våning 15, lgh 444 Helena & Rolf Pejnefors, Gustav Bergs väg 17 A, våning 5, lgh 596 45 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 12 Gästrum/lägenheter Styrelsen har fattat beslutet att bygga om Åkerbysalen till tre gästrum. Den budgeterade kostnaden för projektet var inledningsvis understigande 25 pbb (prisbasbelopp, 44 500 kr år 2013), vilket är gränsen för att styrelsen skall kunna genomföra en fullständig upphandling. Fastighetsgruppen har fått styrelsens uppdrag att genomföra projektet. Föreningen har under lång tid arbetat med ett antal entreprenörer, som har deltagit i många av våra upphandlingar och som lämnat låga priser och gjort arbeten av hög kvalité utan anmärkning avseende EL, VVS, BYGG och konsulter. För att hålla kostnaderna nere har fastighetsgruppen beslutat om delad entreprenad och att avrop skall ske genom förenklad upphandling från de entreprenörer, som tidigare har varit inblandade i föreningens affärer. Det kan i efterhand konstateras att detta medfört en stor arbetsbelastning på deltagarna i arbetsgruppen. Arbetsgruppen har också varit underbemannad under denna tid. Vissa avtal har avropats muntligen. Styrelsen har varit noggrann med att alla nödvändiga myndighetsbeslut skall efterföljas, vilket också skett. Vid ansökan om bygglov framkom att lokalen måste vara anpassad för rörelsehindrade så att en person med rullstol/rullator lätt skulle kunna komma in i lokalen och nyttja minst ett av gästrummen. För att detta skulle uppnås krävdes att vi inte höjde golvet utan att varje avloppsrör gick ner i källaren och genom skyddsrummen under lokalen. Det är en omfattande byråkrati kring förändringar rörande skyddsrum och det krävs att en särskild sakkunnig utses och är godkänd av Myndigheten för Samhällsskydd och Beredskap (MSB). Alla rör som skall gå igenom ett skyddsrum måste vara specialtillverkade i rostfritt stål som dessutom är gastätt. Detta har medfört extra kostnader för projektet och kraftiga förseningar. Gästrummen har i stort sett varit färdigställda sedan början av sommaren 2013, men eftersom rörledningarna genom skyddsrummen inte varit färdiga, har gästrummen inte kunnats tas i bruk. Vid ombyggnaden av Åkerbysalen har fastighetsgruppen också beslutat att byta fönster i rummen för att kunna se om PVC-fönster skulle kunna användas även övrigt i husen. Inom ramen för gästrumsprojekt var dock inte ett fönsterbyte nödvändigt. Kostnaden för att byta fönster har belastat gästrumprojektet och inte fönsterprojektet. Under projektet har också vissa arbeten tillkommit, vilka vi funnit nödvändiga att komplettera med. Arbetena med EL, BYGG och VVS har fungerat mycket bra. Faktureringen har skett på löpande räkning mot tidbok. Vi har inte kunna se någon överfakturering vad gäller nedlagd tid och vi har erhållit låga timkostnader. Vad gäller ventilationsarbetet har den aktuella firman levererat många mycket bra arbeten under lång tid till föreningen. Ventilationsfirman rekommenderades av Riksbyggen som vi tidigare hade som förvaltare. På grund av hög arbetsbelastning har ventilationsfirman inte levererat i tid samt att vid brandbesiktning påvisades ett antal brister. Dock dessa brister ej av den omfattningen att de var kostnadsdrivande eller att ett dubbelarbete tvingats genomföras. Styrelsen valde dock att genomföra en ny upphandling och anlitat en ny ventilationsfirma. Vi har inte belastats med dubbla kostnader. Alla entreprenörer har fått del av vårt projekteringsunderlag som framtagits av anlitat arkitekt/KA (kontrollansvarig). 46 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen tillbakavisar alla påståenden om att kompetensbrister hos entreprenörerna, utan brister vad tidigare rapporterats rörande brandsäkerhet bedöms härröra från hög arbetsbelastning hos aktuell entreprenör. Skälet till tidsutdräkten är dels att arbetsgruppens medlemmar är heltidsanställda förvärvsarbetande och att tillverkningen av specialrör och -ledningar för källare och skyddsrum har dragit ut nästan ett år i tiden, samt bristerna vid brandbesiktningen i höstas föranledde byte av entreprenör. Eftersom det inte föreligger något direkt fel av större dignitet i utförd entreprenad där ersättningsyrkande, s.k. vite, vore möjligt att kräva, finns inget skäl att vidtaga rättsliga åtgärder. Arbetet har hanterats av fastighetsgruppen och förvaltningen. Kostnaden för projektet har uppgått till 2,3 miljoner kronor. Styrelsens uppfattning är att uthyrning av Gästrummen kommer att bära kostnaden, dock med något längre avskrivningstid. Styrelsen höll ett öppet hus för att visa de nya Gästrummen den 5 april 2014. Ca 200 boende besökte Gästrummen, de flesta var mycket positiva. Mot bakgrund av det totala resultatet har projektet utförts till en skälig kostnad. Avslutningsvis – och med lärdom från nämnda projekt – kommer styrelsen fortsättningsvis inte att genomföra projekt med delade entreprenader utan endast med totalentreprenader, eftersom det krävs mycket tid för att driva ett liknande projekt. Fastighetsgruppen har nu tagit fram en standard AF-del (Allmänna Föreskrifter) och ett förfrågningsunderlag för totalentreprenader (Rambeskrivning) som fortsättningsvis skall användas. Vid större entreprenader såsom vid projekt Nya Hissar och Fönster, skall alltid upphandlings- och byggledningskonsult anlitas för att avlasta styrelsen och arbetsgruppen och för att säkerställa fullständig dokumentation i projektets alla delar. Styrelsens förslag till beslut: Stämman godkänner styrelsens redovisning av projektet och att Motion 12 är besvarad. ~~0~~ 47 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 13 Ämne: Projekt Storstugan 2.0 Inlämnad av:Åke & Irene Arell, Åkerbyvägen 90, våning 15, lgh 316 48 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 13 Storstugan 2.0 Projekt Storstugan 2.0 syftar till att föreningen ansöker och erhåller en ny detaljplan för fastigheten Tibble 9:1 (parkeringen). En ny detaljplan för fastigheten skulle kunna innebära – förutsatt ett godkännande och ett nyttjande – ett bruttovärde på upp till 400 miljoner kronor beroende på hur fastigheten exploateras. Kommunen har planmonopol, vilket innebär att det är upp till kommunen att besluta om en ny detaljplan och omfattningen av densamma. Vår förening i egenskap av fastighetsägare beslutar – via stämman – huruvida detaljplanen skall användas eller ej och i förekommande fall, till hur stor del den skall använda. Det är inte ovanligt att en detaljplan upprättas och nyttjas flera årtionden senare. Processen att erhålla en ny detaljplan är ofta mycket lång innan den vinner laga kraft. En fastighetsägare, som erhåller en ny detaljplan för sin fastighet kan ofta se en mycket kraftig värdeökning. Frågor om boendemiljö – som är en kommunal fråga – beaktar kommunen inför sitt ställningstagande och beslut. Om och i så fall hur föreningen skulle använda en ny detaljplan är en fråga för en framtida stämma. Att erhålla en detaljplan är en sak, om och hur den bäst och med minsta risk skulle användas är en annan sak. Ett alternativ är att sälja fastigheten och skapa en gemensamhetsanläggning för garage. Ett annat alternativ är att behålla fastigheten, låta en exploatör ta ansvaret för byggnation och försäljning av framtida lägenheter (med ersättning i form av upplåtelseavgift till vår förening) och utöka föreningen. När detaljplanen vunnit laga kraft presenterar styrelsen för stämman de utarbetade alternativ som föreligger för eventuellt nyttjande av fastigheten Tibble 9:1. De farhågor som upptas i Motion 13 bedömer styrelsen som ogrundade. Styrelsens förslag till beslut: Stämman avslår Motion 13. ~~0~~ 49 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts. Motion nr 14 Ämne: Bevara toaletter vid tvättstugorna Inlämnad av:Lennart Kjellander, Åkerbyvägen 84, våning 15, lgh 121 Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 14 Toaletter vid tvättstugorna Toaletterna intill tvättstugorna har sedan husen byggdes varit bortplockade, ur funktion alternativt stängda under olika perioder, fram till att vid stamrenovering rustas upp och/eller återställas. Under perioderna då toaletter ej funnits att bruka, har det inte inkommit några synpunkter eller klagomål om att återställa dessa. Vidare när Storstugan byggdes, och en relativ lång period därefter, var många av de boende i huset familjer med små barn. I det sammanhanget var ett också barnvagnsrum påkallat. Den demografiska utvecklingen i huset, där det endast är en relativt låg andel familjer med småbarn, har fått till följd att barnvagnsrum inte används eller efterfrågas. Istället för att dessa utrymmen ej till fullo nyttjas, har styrelsen beslutat att bygga om befintliga barnvagnsrum tillsammans med tvättstuga 2 till lokaler för uthyrning. I samband med ombyggnad förläggs befintliga toaletter intill tvättstugorna till att ingå i de nya lokalerna. En hyresintäkt för föreningen och ett trivsamt inslag i boendet med små butiker och service för boende. Vid de tillfällen boende genomför renovering/ombyggnad av sina badrum/toaletter kan den boende erhålla tillgång till de toaletter som finns i de portar där barnvagnsrum saknas och ombyggnation således ej är aktuella. Dessa toaletter kommer att finnas kvar och återfinns på Åkerbyvägen 86, 92 samt 98. Därjämte har boende som anmält sig att vilja nyttja gymmet beläget på Åkerbyvägen 92 också tillgång till gemensam handikappanpassad toalett. Det är kostnadsfritt att anmäla tillgång till gymmet för boende. Mot bakgrund av detta anser styrelsen att behovet av gemensamma toaletter i husen är tillgodosedda. Styrelsens förslag på beslut: Stämman beslutar att motionen är besvarad enligt ovan. 50 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Avslutning... 51 HSB Brf Storstugan i Täby Åkerbyvägen 98 183 35 TÄBY Tfn: 08-758 25 22 E-post: info@brfstorstugan.com Webb: www.brfstorstugan.com
© Copyright 2024