1. No category

Markedsrapport
2 / 2015
• Norsk økonomi - fra særstilling til omstilling
• Meget aktivt transaksjonsmarked
• Utfordringer for utleiere
• Sverige: Rapport från grannlandet
Markedsrapport
2 / 2015
Norsk økonomi - fra særstilling til omstilling
produsenter og industrien varsler økte investeringer neste
år, men det er vanskelig å se den store lønnsomheten i disse
næringene. Kraftprodusentene må ta høyde for at Nord-Europa er på vei mot et mangeårig overskudd av billig elektrisk
kraft.
Norsk økonomi fortsetter sin vandring ‘fra særstilling til
omstilling’ slik sentralbanksjef Øystein Olsen oppsummerte
utsiktene i sin Årstale. En reise hvor Norges Banks viktigste
bidrag blir å holde kronekursen svak, ved hjelp av tilstrekkelig lave renter. Politikerne må følge opp med strukturreformer,
og partene i arbeidslivet må ivre for lønnsmoderasjon og
nyskaping.
I våre naboland kommer rentene til å forbli minimerte i en
årrekke. Som Sveriges tidligere finansminister Anders Borg
sa det nylig: Europa er stagnant. Her hjemme vil også våre
renter gradvis falle i årene som kommer. Høy byggeaktivitet
i år, vil avleire seg som overkapasitet på et senere tidspunkt,
med deflatoriske trender i en lang rekke næringer som
resultat. Også husleiene i deler av boligmarkedene kan falle,
og bidra til redusert konsumprisvekst i tiden fremover. For
eiendomsselskap blir lengden på leiekontrakten, og kreditt­
verdigheten til leietager, vel så viktig som yield.
SSBs ferske estimater tilsier at det ikke blir noen dramatisk
nedgang i Fastlands-Norges BNP, fordi økt bruk av oljepenger og ny vekst i enkeltnæringer, som reiseliv, vil bidra til
å holde sysselsettingen oppe. Veksten i antall arbeidstakere
blir imidlertid beskjeden og arbeidsledigheten vil fortsette å
stige gjennom hele prognoseperioden.
2013
2014
2015
2016
2017
2018
BNP
0,7
2,2
1,2
1,7
2,5
2,6
BNP fastland
2,3
2,2
1,2
2,4
3,2
3,2
Lønnsvekst
3,9
3,1
2,8
3
3
3,3
KPI, Snittvekst
2,1
2
2
2,1
1,6
1,4
5 års Swap NOK
KPI JAE snitt
1,6
2,4
2,5
1,9
1,5
1,4
Arbeidsledighet
desember
3,5
3,5
4,2
4,3
4
3,8
3mnd rente, NIBOR
desember
1,8
1,7
1,3
1,3
1,3
1,5
Boligprisvekst, NEF,
snitt for år
4
2,7
4,6
2,5
2,2
0,1
Oljepris, desember
3mnd brent, USD
90
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
70
7,5
7,5
7,5
8,5
8,5
8,5
8,5
I-44
93,7
102
99
97
96
96
Kilde: SSB, Eika Gruppen (valuta- og oljeest.)
Av etterspørselskomponenter er det særlig konsumet som vil
måtte dra lasset. Offentlig sektor må øke utgiftene både fordi
det blir flere trygdede, og fordi nye flyktninger tas inn i Norge.
Privat konsum ser ut til å reagere på blandingen av dårligere
tider, nedgang i renter og stigende boligpriser med fortsatt
moderat vekst. Fra april i fjor til samme måned i år har den
gjennomsnittlige boliglånsrente falt fra 4,0 pst til 3,25 pst.
Nye rentekutt kan ventes.
Investeringsestimater i Norge er svært usikre. Enn så lenge
har næringslivsinvesteringer holdt seg høye, og både kraft-
5
.1
.0
6
.0
6
.1
3
.1
.0
6
.1
.1
.0
6
4
04
7,5
9,03
04
7,43
8,38
04
6,08
NOK/EURO, årslutt
04
.1
.0
6
NOK/USD, årsslutt
2
0
.0
6
70
04
70
1
70
0
60
04
Makroprognoser
for norsk økonomi
Kilde: Eika Gruppen
Årene fremover blir preget av svak økonomisk vekst, lav
inflasjon og et vedvarende lavt rentenivå. Rentekuttene vil
tilpasses næringslivets behov for en svak kronekurs.
Avkastningskravene på sikre investeringer vil fortsette å falle,
mens risikopremiene vil øke der det er fare for ledighet. Noen
steder dramatisk.
Sjeføkonom Jan L. Andreassen
i Eika Gruppen
2
Transaksjonsmarkedet
Mange vil kjøpe
Markedsrapport
2 / 2015
Markedet for omsetning av næringseiendom er fortsatt
meget aktivt. Vi meldte i vår Markedsrapport 1/15 at aktiviteten
fra slutten av 2014 vedvarte inn på nyåret 2015, og vi konstaterer at aktivitetsnivået i transaksjonsmarkedet på ingen
måte har avtatt i perioden siden februar. Det er grunn til å
forvente høy aktivitet ved utgangen av første halvår 2015.
I henhold til NAI sin tracking av transaksjonsmarkedet er
det totale omsetningsvolumet (eiendom i Norge) i skrivende
stund nærmere NOK 37 mrd. når vi inkluderer de kjente
transaksjonene. Vi presiserer at Obligo sitt salg av cirka
15.000 leiligheter i Sverige og Tyskland til en verdi NOK 7,5
mrd., og NREP sitt salg av 28 logistikkeiendommer i Sverige,
Finland og Danmark til en verdi NOK 5,6 mrd., ikke er tatt
med omsetningsvolumet. Det er mao. grunn til å tro at 2015
totalt vil få et større volum enn 2014 som endte på ca. NOK
63 mrd. eksklusiv børsnoteringen av Entra Eiendom. Det
er flere kjøpere enn selgere i markedet. Dette etterspørselsoverskuddet vil nødvendigvis medføre press på de
bedre objektene. Vi kan erfare at det generelle direkte­
avkastningskravet faller ytterligere ned, men dette gjelder
ikke alle eiendommer.
selskapene, familiedrevne selskaper og finansielle aktører
(gjerne i samarbeid med andre) søker mer verdiskapning
gjennom egen utvikling av eiendom.
Hvem vil selge?
Vi vil trolig i tiden som kommer se at flere eiendomsbesittere vil ta gevinst. Mange vil spisse sin portefølje i en tid
der det finnes mange kjøpere og gode priser. Vi har sett at
flere institusjonelle selskaper har solgt i det siste, og i tiden
som kommer tror vi at noen av de store aktørene vil lette
seg både for de mindre eiendommene i egen portefølje og
de objektene som for øvrig kanskje ikke lenger passer inn
i strategien. Markedet er dynamisk, og disse aktørene vil
reinvestere i nye objekter.
I kontormarkedet ser vi at det generelle avkastningsnivået
er ned mot 6,25 %. Store volumer er omsatt på 5-tallet for
solide objekter. Prime yield i Oslo er notert på 4,5 % på
det skarpeste. Avstanden mellom løpende yield og dagens
rentenivå er rekordstort. Eiendom er blitt enda mer attraktivt
i forhold til de andre aktivaklassene der det er både lavere
forventet avkastning og/eller til dels større risiko.
Fortsatt vil selskaper som eier egen eiendom (sale-lease
back) forventes å ville ta gevinst. Vi er kjent med at en rekke
fondsstrukturer gjennomfører og/eller planlegger nedsalg i
tiden som kommer i henhold til planlagt exit-strategi.
Det må nevnes at den senere tids utvikling på leiemarkedet
kan bidra til at prisingen i transaksjonsmarkedet blir mer
segmentert. Prisingen av eiendom med kortere leiekontrakter
påvirkes ved at kjøper kalkulerer inn høyere fradrag for antatt
lengre ledighetsperioder og/eller lavere markedsleie ved
verdsettelse av eiendom de vurderer kjøp av.
Kontoreiendom utgjør omkring 50 % av det totale transaksjonsvolum for næringseiendom.
Innen lager- og logistikkmarkedet er et godt objekt med alle
«nøkkelkriterier» innfridd på rundt 6,5 % direkteavkastning.
Vi har sett enkelttilfeller på ned mot 6,2 %. Men det er stor
spredning i dette segmentet avhengig av beliggenhet, byggets kvalitet og kontraktsforhold. For litt mer usentrale bygg,
litt mindre og/eller litt eldre bygg er generelt nivå gjerne
7 – 8 % i Østlandsregionen.
I hovedtrekk har veksten i kontorleiene stoppet opp, og
det er generelt en utflating. I enkelte områder erfarer vi
leieprisnedgang. Investorene vil følge nøye med på dette, og
utfordringene i leiemarkedet gir både trusler og muligheter.
Utenlandsk kapital dominerer så langt i år
Utenlandsk kapital stod for over 20 % av det registrerte
omsetningsvolumet i 2014, og dertil kommer den del som er
gjort indirekte gjennom fond, syndikater og børs. For 2015
ser ut til å bli minst like høy dominans av utenlandsk kapital.
De fleste institusjonelle selskapene ser etter så vel kontantstrømeiendom som utviklingseiendom. Det har i de senere år
vært betydelig økning i aktivitet innen utviklingssegmentet, - og
dette forsterker seg med at både de tradisjonelle eiendoms-
Transaksjoner i den senere tid
Oslo-området
Dato
Ca. m2
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum
NOK mill.
Yield
Ullevål Stadion (næringsdelen)
Feb.
58.000
Hotell/Handel/ Kontor
DNB Livsforsikring
Oslo Pensjonsforsikring
~1.100
~6
Helsfyr Panorama
Feb.
18.000
Kontor
Catella
Bryn Eiendom
~500
~6
48 % av Bogstadveien 54
Mars
3.000
Handel/Kontor
Collum
Anthon B. Nilsen Eiendom
< 50
n.a.
Colosseum kino
Mars
9.800
Kino
Syndikat (DNB Markets)
Ragde Eiendom
~240
<6,5
Sandakerveien 121 (Schibsteds trykkeri)
Mars
Industri
Syndikat (Pareto)
OBOS Nye Hjem
~1.000
~6
Josefinesgate 30
Mars
2.556
Utvikling
Oslo Universitetssykehus
Saja Eiendom
44
-
Grensen 5-7
April
14.400
Handel/Kontor
Genesta
EPISO 3 (Tristan Capital
Partners)
630
~5
Gaustadalleén 30 (Nemko-bygget)
April
11.700
Utvikling
Stiftelsen Nemko
Universitetet i Oslo
305
-
Maridalsveien 17 D (Westerdals
høyskole)
Mai
4.500
Undervisning
Syndikat (Pareto)
Aberdeen Eiendomsfond
Norge I
~220
~5,8
Citypassasjen (Akersgata 47, 49 &
Pilestredet 8)
Mai
20.000
Handel/Kontor/Lager
Berner Gruppen
KLP Eiendom
n.a.
n.a.
Frydenlundgata 8 (16 boligseksjoner)
Mai
1.120
Bolig
Cde Holding
Anonym
61
Smalvollveien 65
Mai
26.000
Handel/Utvikling
Coop Norge
W.P. Carey & Winta Eiendom
724
~6,5
Fyrstikkalléen 3
Mai
14.000
Kontor
Oslo Areal
JB Ugland Eiendom, Oterleie
Group & Vedal Investor
n.a.
n.a.
3
Norsk økonomi og politisk status er fortsatt solid. Til tross
for de mørke skyer som ligger i horisonten grunnet oljeprisfallet er Norge ansett som et godt land å investere i – både
tryggere, mer transparent og med høyere avkastning enn det
man får i konkurrerende markeder. I det siste er disse store
transaksjonene gjennomført med utlendinger på kjøpersiden:
•
•
•
•
Markedsrapport
2 / 2015
75 % av Storebrand Eiendomsfond (30 eiendommer) til
er verdi NOK 3,7 mrd. til Partners Group AG.
Sektors shoppingsenterportefølje solgt til finske
Citycon. Transaksjonsverdi NOK 12,3 mrd.
Coop Alnabru solgt til W. P Carey (+Winta). Transaksjonsverdi NOK 724 mill.
Grensen 5-7 solgt til EPISO 3/Tristan Capital Partners.
Transaksjonsverdi NOK 630 mill.
•
Forventninger for 2. halvår 2015
•
•
•
•
•
•
Finansiering vil fortsatt være tilgjengelig, og det er ingen
grunn til å tro at finansieringen vil bli dyrere. Bankene vil
fortsatt kjempe om å finansiere de gode prosjektene.
I tillegg er obligasjonsmarkedet velfungerende for de
større strukturene.
Tilgang på egenkapital som må finne bedre avkastning
enn hva som oppnås i de fleste andre aktiva-klasser vil
øke. Det er mye penger som «klør i lomma».
Fortsatt vil Oslo og Akershus dominere transaksjonsmarked med godt over halvparten av totalvolumet.
«Alle» vil ha sentral eiendom med lange kontantstrømmer, men tilbudet er begrenset.
Det blir fortsatt press på prisene, men vi tror ikke at
prime yield vil gå særlig lavere enn 4,5 %. Men vi har
sett spesielle tilfeller før som har presset direkte­
avkastningen ned under 4 %, og det kan selvsagt
skje igjen. Dette er ofte knyttet til tilfeller der kjøper har
særinteresser i objektet som er vanskelig å prise.
Utenlandske investorer vil komme inn i større bredde.
Landet forøvrig
•
•
•
Markedet i Norge har blitt mer transparent, og noen
toneangivende internasjonale aktører har bidratt til å
«åpne øynene» på andre utenlandske kjøpskandidater.
Interessen for investering i næringseiendom utvider
seg både delvis til litt mindre sentrale områder og til
«utviklingseiendom», og vi vil se en større spredning i
investeringene både geografisk og risikomessig.
Dette betyr ikke nødvendigvis at avkastningskravet faller
ytterligere i de mindre sentrale områdene. Kun de lokalt
godt beliggende kontorobjektene med solide leietakere
og lengre kontrakter kan komme ned mot yield 5-tallet.
Fortsatt etterspørselsoverskudd i markedet for gode
objekter, men i enda større grad tilbudsoverskudd for
de mindre attraktive objektene.
Vi forventer ikke ytterligere yield-fall for mer usentrale
eiendommer.
Transaksjonsmarkedet i Tromsø
Transaksjonsmarkedet i Tromsø kjennetegnes for tiden av få
eiendommer til salgs. Større lokale aktører kjøper med lange
perspektiver. Det er pr. Tiden færre rene utviklere. Men med
de store offentlige aktørene som er på flyttefot kan dette føre
til oppføring av større nybygg som igjen vil komme for salg.
Prime yield anslås til 6,9 % basert på de siste 6 månedene.
Dato
Ca. m2
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum
NOK mill.
Yield
Lagårdsveien 78-80, Stavanger
Mars
1.900
Kontor
Lokal investor
Castelar Investment Management, investorer
~250
~7,5
Sanitetsveien 1, Lahaugmoen
Næringspark
Mars
9.200
Kombinasjon
Anthon B. Nilsen Eiendom/Kgj
Real Estate
Syndikat (Fearnley Finans)
n.a.
n.a.
Damsgårdsveien 161-171, Bergen
Mars
16.400
Kontor/Lager
Aberdeen Pan Nordic Norway
Midgard Gruppen
~206
~8
Olav Kyrresgate 41/Vaskerelven 39,
Bergen
Mars
4.100
Handel
EGD Property
Vestenfjeldske Eiendom
n.a.
n.a.
Sjøgata 3/5/25, Tromsø
Mars
n.a.
Handel/Kontor
Stig Gerhardsen
Acea
16
n.a.
Rolf Olsens vei 30-32, Lillestrøm
Mars
5.200
Kombinasjon
Lambertsson Norge
Ragde Eiendom / Ola Heggset
86
10,5
75 % av Storebrand Eiendomsfond / 30
eiendommer
Mars
n.a.
Handel/Kontor/Lager
Storebrand Privat Investor
Partners Group AG
3.709
-
Tomt, Kilenveien/Arnstein Arnebergsvei,
Fornebu
Mars
11 mål
Boligutvikling
Skanska Bolig
Selvaag Bolig
156
-
Bølervegen 28, Berger
Mars
9.100
Kombinasjon
Sharif Invest
Stadsalg Eiendom
74
n.a.
To etasjer av Alfheim Stadion, Tromsø
April
n.a.
Kontor
Serepta
Meteva
n.a.
n.a.
Bankgata 9/11, Tromsø
April
n.a.
Kontor
Serepta
Trojan
40
n.a.
50 % av Strandgaten 20, Bergen
April
7.200
Handel/Kontor
n.a.
J. Berstad Eiendom
90
n.a.
Strandkaien 6, Bergen
April
n.a.
Utvikling
n.a.
Haugland Gruppen
~59
-
Skeievegen 76, Bergen
April
7.600
Kombinasjon
Tertnes Holding
60
~7,6
Tangen Nærsenter, Fagernes Kjøpesenter, Rykkinn Nærsenter, Grorud
Nærsenter
April
68.000
Handel
NorgesGruppen Eiendom
Scala Retail Property
900
~7,2
Cityterminalen, Fredrikstad
April
15.200
Handel
Aberdeen Eiendomsfond
Norge II
Aberdeen Eiendomsfond
Norge I
~300
n.a.
3 eiendommer, Bergen/Trondheim
April
22.000
Industri
Agri Eiendom
n.a.
200
n.a.
Saga Senter, Jessheim
Mai
8.800
Handel
Rom Eiendom/Ø.M. Fjeld
Utvikling
Syndikat (RS Platou)
225
6,5
25 % av Kvartal 98, Bodø
Mai
7.600
Utvikling Næring/
Bolig
Thongård
Gunvald Johansen Holding
n.a.
-
Olav Tryggvasons gate 37/39/41,
Trondheim
Mai
7.500
Handel/Kontor
Scandinavian Property Group
Svanen EIendom
130
~5,7
Sektor Gruppen
Mai
495.000
Handel
Joh. Handel Eiendom 1, Varner
Invest, K & S Holding
Citycon
12.300
5,2
4
Markedsrapport
2 / 2015
Leiemarkedet
Utfordringer for utleiere
Vi skrev i vår forrige rapport i februar at det i hovedtrekk er
balanse i utleiemarkedet i Stor-Oslo, men med klare tegn til
økt ledighet.
Det er fortsatt riktig å hevde at det er balanse i markedet.
Inntil det siste har det vært en generell utflating i leieprisutviklingen Stor-Oslo. Den veksten vi har sett i de senere år er
nå avløst av et i hovedtrekk mer stabilt leieprisnivå, men med
klare tegn til nedgang i enkelte delmarkeder i kontorsektoren.
Særlig gjelder dette utenfor de store knutepunktene.
Årsaken er til dels utviklingen i oljeprisene og den usikkerhet
som er skapt i mange selskaper som har sin virksomhet
knyttet til denne sektoren. Det var særlig i «Subsea Valley»,
i vestkorridoren fra Lysaker og utover, at dette først ble
registrert. Nå ser vi også at nedgangen i leiepriser kommer
til syne i et bredere omfang. Tilbudet av lokaler til fremleie
øker, og dette vil naturligvis påvirke utviklingen i det generelle
leienivået i et makrobilde som ikke er for positivt. Vi ser at
markedet er mer segmentert, og at en del eiendommer faller
utenfor på grunn av standard og beliggenhet.
I rapporten fra Arealstatistikk pr utgangen av Q1 fremkommer det at «Leieprisene på signerte kontrakter fortsetter å
falle for andre kvartal på rad, og endte ned 5 % til 1.850 kr/
kvm for hele Oslo, tilbake til nivåene fra slutten av 2013.».
Volumet målt i antall kontrakter og i kvm er lavere enn i 1.
kvartal 2014. Videre står det:
• A-kategorien (de dyreste 15 % av kontraktene) faller 7 %
til 3.060 kr/kvm.
• Både Skøyen og Indre by sentrum så fall i leieprisene i
kvartalet, henholdsvis til 2.120 kr/kvm (-9 %) og1.930 kr/
kvm (-6 %).
• Nydalen og Bryn-Helsfyr hadde relativt sett sterkere utvikling enn resten av byen, med leieprisvekst i kvartalet
på henholdsvis 14 % og 20 %. (På et lavt volum).
Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone – kontor
4000
3500
Utviklingen i 2. kvartal har generelt ikke vist forsterket nedgang i leieprisene, heller en utflating og stabilisering.
Mest stabile er leienivåene for sentralt og godt beliggende
eiendommer i Oslo og ved de større knutepunktene. Vi mener
at nye og høyprofilerte bygg fortsatt kan oppnå leier på de
samme nivåer som i fjor.
Utviklingen i kontormarkedet er drevet av utviklingen i
arbeidsmarkedet. Vi vil se økt ledighet i noen sektorer i tiden
som kommer, og det forventes nullvekst i sysselsettingen i
2015. Den samlede etterspørsel etter kontorlokaler vil derfor
ikke øke vesentlig.
I lager- og logistikkmarkedet er prisbildet fortsatt stabilt – slik
det har vært en stund.
Ledighet
Ledigheten i kontormarkedet har i den senere tid økt, og vi
anslår ledighetsnivået i Stor-Oslo til å være ca. 8 %. Vi anslår
at ledigheten vil ligge på dette nivået i en 6 – 12 måneders
horisont. På litt lengre sikt tror vi ikke at ledigheten vil stige
fordi det er relativt lavt tilfang av nybygg, og at det i vårt
marked hvert år faller mange bygg ut av markedet som følge
av sanering eller konvertering til boliger og andre formål.
Dette volumet er anslått til å være over 50.000 kvm pr år.
Leietakerne
Det er hard konkurranse om leietakerne i markedet.
Gårdeierne må ofte strekke seg for å komme til løsning.
Leietakeren er den viktigste «driveren» i eiendomsmarkedet,
og man kan si at all direkte og indirekte aktivitet i eiendomsmarkedet har sitt utspring i en leiekontrakt. Leietakerne er
generelt mer bevisste sin «verdi» enn tidligere.
Leietakere som ikke er tvunget til å ta beslutning om flytting
nå, og som er usikre på sin egen utvikling og utviklingen i
eiendomsmarkedet i den nærmeste tiden, er mer avventende
enn tidligere. Man vil unngå risiko. Mange leietakere vil også
benytte anledningen til å reforhandle leieavtalene, og
eventuelt oppgradere lokalene de leier dag. Gårdeiere på sin
side vil trolig i større grad være interessert i å sikre forlengelse
av leiekontrakter på et tidligere tidspunkt.
3000
Leiemarkedet i Tromsø
2500
Raske justeringer innen oljeindustrien har ført til at noen
kutter i stillinger, noen beslutter å ikke vokse som forventet.
Dette fører til at denne type bedrifter Ikke har fått det areal­
behovet de hadde kalkulert med. Store utslag på ledige
lokaler blir det imidlertid ikke.
2000
1500
1000
500
0
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
2014
Q4
Q1
2015
Vika - Aker Brygge
Indre by
Lysaker
Bryn-Helsfyr
Indre by sentrum
Skøyen
Nydalen
Oslo totalt
Etterspørselen har holdt seg på et normalt nivå med en
økende etterspørsel de siste to månedene. Flere tekniske
firmaer øker volumet, det samme gjelder offentlige instanser som NAV, Statens Veivesen og Skatt Nord. NAV har
alt inngått leieavtale av det tidligere politihuset.
Prisene for utleie har holdt seg stabil. Nå ser vi tendenser til
en utflating og en mulig fremtidig nedgang for god standard.
Kilde: Arealstatistikk AS
5
Markedsrapport
2 / 2015
Leienivåer Oslo-området
Leienivåer Tromsø
Kontor
Kontor
Område
10 %
høyeste
10 %
laveste
CBD
4.600
2.700
Bjørvika
3.500
2.700
Sentrum
3.000
1.800
Standard
Kvadraturen
2.600
1.500
Høy standard
1.950
God standard
1.650
Skøyen
3.100
1.800
Lysaker/Fornebu
2.300
1.400
Nydalen
2.200
1.500
Bryn / Helsfyr
2.100
1.400
Hasle / Økern
2.100
1.400
10 %
høyeste
10 %
laveste
1.200
800
10 %
høyeste
10 %
laveste
25.000
7.000
Forventet utvikling
Område
Tromsø
Type
Lager - Kategori A
Forventet utvikling
10 %
laveste
2.100
1.450
Leienivå
Definisjon:
10% høyeste:
10% laveste:
Lager kategori A:
Handel kategori A:
Lager
10 %
høyeste
Forventet utvikling
Forventet utvikling
Kontorlokaler av høy standard/nybygg og prime
beliggenhet i det definerte området.
Kontorlokaler med behov for oppgradering.
Høy standard/nybygg innenfor 30 kvm radius fra
Oslo sentrum.
Prime beliggenhet i Oslo sentrum – Bogstadveien,
Karl Johans gate.
Handel
Type
Oslo - Kategori A
Forventet utvikling
Leiekontrakter i den senere tid
Oslo-området
Type
Leietaker
Ca. m2
Fridtjof Nansens plass 4
Kontor
Golar LNG
1.200
Verkstedveien 1
Kontor
PA Consulting Group
1300
Elias Smiths vei 14-26 (Sandvika Business Center)
Kontor
Skatt Øst
3.000
Nydalsveien 28
Kontor
Sats Elixia
2.000
Strømsveien 96
Kontor
Statens legemiddelverk
6.000
Grenseveien 92
Kontor
Skala Prosessteknikk
1.500
Ullevål Stadion
Undervisning
Heltberg Private Gymnas
2.400
Lager / kontor (nybygg)
Anonym
1.600
Aslakveien 14
Kombinasjon
OK Minilager
> 600
Akersgata 45
Kontor
Insenti AS
1.000
Ensjøveien 20
Kontor
Hager Systemer
600
Bygdøy Allé 2
Kontor
Norad
< 9.000
Bogstadveien 54
Kontor
Questback
1.700
Askerveien 61
Kontor
Vitec Midas
1.500
Type
Leietaker
Ca. m2
Butikk/kontor/lager
Tess Tromsø
1.200
Kontor
UNN
1.154
Grini Næringspark
Tromsø-området
Terminalgata 110
Stakkevollv. 57 - Trofi Teknopark
Grønnegt. 122
Kontor
NAV
6.664
Restaurant
O\Learys
500
Stadionvn. 3
Kontor
PGNiG Upstream Int. AS
500
Ærfugelv. 33
Butikk/lager
IKEA
1.024
Storgata 51
6
Markedsrapport
2 / 2015
Nytt fra NAI FirstPartners
Prosjekter i prosess
Vi arbeider med et variert utvalg av prosjekter og nevner
her et lite utvalg av løsninger i den senere tid, samt noen
eksempler på pågående oppdrag.
Utleie
Oppdrag i prosess
•
Konowsgate 67 B, på folkemunne kjent som «Post­
garasjen», har en unik beliggenhet i Ekebergskrenten
med fantastisk eksponering – ca. 80.000 biler kjører
daglig gjennom Vålerenga tunellen / 7.000 biler kjører
forbi Konowsgate. Vi tilbyr totalrehabiliterte, lyse og
moderne lokaler fra 500 – 8.900 m2. Lokalene er fleksible
og vi ser for oss mange ulike løsninger. Her inviterer vi
leietakeren til å være med å tilpasse lokalene etter deres
eget ønske og behov.
Se hele vår utleieportefølje og les siste utgave av vårt utleiebilag Ledige Lokaler nr 2 / 2015 på www.nai.no.
Søk / leietakerrådgivning
Søk i prosess
•
•
•
•
•
For Jernbaneverket, søk etter ca. 5.000 m2 lager.
For Ramirent Alnabru, søk etter ca. 4.000 m2 lager og
uteareal.
For Ramirent Hamar, søk etter ca. 1.000 m2 lager.
For industribedrift, søk etter ca. 8.000 m2 produksjonsog lagerlokaler Oslo nord.
For handelsbedrift, søk etter ca. 9.000 m2 lager- og
distribusjonslokaler på strekningen Oslo nord Gardermoen.
Transaksjon
Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest
ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer
gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og
evt. hva vi kan gjøre for dere.
Vi har salgsprosesser både innen kontoreiendom, lager- og
logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklingsprosjekter.
Dertil har vi ulike kjøpsmandater, både fra norske og internasjonale aktører. Løsninger
•
•
Ramirent Moss – Årvollskogen 25, Moss, ca. 1.000 m2.
Ramirent Bærum – Ringeriksveien 161, Vøyenenga, ca.
1.000 m2.
Konowsgate 67 B
Konowsgate 67 B
7
Markedsrapport
2 / 2015
Salgsmandat for Ullensaker kommune
NAI FirstPartners har vunnet konkurransen Ullensaker
kommune inviterte til ifm. valg av megler/eiendomsrådgiver
med salg og utvikling av kommunale eiendommer. Det er
nå inngått rammeavtale med oss som leverandør til salg av
større utbyggingsområder og mindre eiendommer med utviklingspotensial, som eies av Ullensaker kommune, og som
det foreligger politisk vedtak om salg på. I tillegg omfatter
rammeavtalen generell eiendomsfaglig rådgivning. Ved valg
av megler/eiendomsrådgiver ble kompetanse, opp­dragsforståelse/prosjektgjennomføring vektet med 80 %, hvor NAI
FirstPartners hadde full score på samtlige tildelingskriterier.
I første omgang gjelder det salg av areal på Gystadmarka
som primært er egnet til boligutvikling, hvor det ligger en
forutsetning fra kommunestyret om at eiendomsporteføljen
primært vurderes solgt samlet. Videre vil det gjelde kommunens tomter i Gardermoen Næringspark 1 (GNP 1), når
områderegulering er gjennomført, samt at det vil være
aktuelt å bistå med salg av andre eiendommer med utviklingspotensial som kommunen til enhver tid har vedtak på
å selge i det åpne markedet.
Ullensaker kommune ønsket i konkurransen å knytte til seg
en leverandør med bred eiendomsfaglig kompetanse, samt
med solid og dokumentert erfaring fra tilrettelegging og kjøp/
salg av større/komplekse utviklingseiendommer, herunder
både enkeltstående eiendommer og porteføljer. Det var
forventet at leverandøren hadde et omfattende nasjonalt og
inter­nasjonalt nettverk med tilgang til potensielle kjøpere, og
evnet å markedsføre kommunens eiendommer på en måte
som har til hensikt å skape størst mulig konkurranse
(nasjonalt/internasjonalt) for raskest mulig å oppnå best
mulig salgspris og betingelser for kommunen som oppdrags­
giver.
Det var forutsatt at leverandøren hadde, enten selv eller
via en underleverandør, tilgang til en autorisert og erfaren
takstmann som kan dokumentere sin rolle i prosesser med
taksering av tilsvarende eiendommer som de Ullensaker
kommune nå ønsker å avhende. Til dette hadde NAI FirstPartners engasjert BER Bygg og Eiendomsrevisjon AS. BER
er et kompetansehus innen næringseiendom med spesialister
innen verdivurdering, økonomisk- og byggteknisk rådgivning.
har Gystadmarka siden år 2000 vært avsatt til byggeformål
(”annet byggeområde”). Tomteområdene er en del av en
kommunedelplan der de største delene av eiendommens
ubebygde arealer er foreslått til bolig, kombinert bebyggelse,
anlegg, samt grønnstruktur. Endelig utnyttelse av hvert
enkelt delområde vil først konkretiseres gjennom en påfølgende
reguleringsplan. Ullensaker kommune besitter ca. 240 daa
tomteareal som har en påregnelig del bebyggbar på ca.
250.000 m2 BRA pluss.
Øvrige Eiendommer
Mht. «Øvrige Eiendommer» som kommunen eier, er dette
mindre eiendommer av forskjellig karakter, alt fra skole,
kommunale boliger og leiligheter, eiendommer som brannstasjon etc. som i stor grad egner seg godt til boliger. Disse
eiendommene er i hovedsak klare for salg slik de fremstår.
Ut fra den foreløpige oversikten består denne del av ca. 7
eiendommer på tilsammen ca. 74 daa., der det anbefales at
Ullensaker kommune gjennomfører regulering, evt. deling av
disse, før de legges ut for salg.
Gardermoen Næringspark
Planområdet er på ca. 1.130 daa., der kommunen eier
ca. 413 daa. Av de eiendommene og tomtene Ullensaker
kommune i dag eier i GNP 1, anslås at ca. 50 % befinner seg
innenfor LNF område eller sikringssone for E6, og er således
relativt verdiløse, mens den resterende halvpart har verdi
som næringstomter.
Det er pt. stor usikkerhet knyttet til hva som skjer videre
i GNP inntil det foreligger en ny reguleringsplan og man
har kommet frem til en tilfredsstillende løsning med bl.a.
finansiering av det nye veikrysset V23, og det er foreslått at
kommunen avventer med salg inntil forhold rundt i området
er helt avklart.
Videre var det forutsatt at leverandøren kunne sikre sam­
arbeid med et større advokatfirma som har solid erfaring
med alt fra bistand ifm. tilrettelegging, due diligence,
kontraktsarbeider, forhandlinger, og gjennomføring av større
eiendomstransaksjoner. Til dette hadde NAI FirstPartners
engasjert Advokatfirmaet Føyen Thorkildsen AS.
Gystadmarka
Gystadmarka er betegnelse på et område som ligger øst og
nord for fylkesvei 174 i Jessheim. De midtre delene ligger
ca. 2 km øst for Jessheim sentrum. Området er på totalt
ca. 1.560 daa., og er flatt og myrlendt. I kommuneplanen
Fugleperspektiv av foreslått bebyggelsesstruktur på Gystadmarka.
Illustrasjon Brendeland & Kristoffersen arkitekter.
8
Markedsrapport
2 / 2015
Impulser utenfra
Transaktionsvolym per tillgångsslag
Storstäder
Rapport från grannlandet
Övrigt 13%
Övrigt 13%
Bostäder 17%
Bostäder 17%
Expansiv räntepolitik driver marknaden
Samhällsfastigheter 14%
Handel 7%
Den expansiva penningpolitiken har haft en positiv effekt
Samhällspå svensk ekonomi, men för att få upp inflationen anser
fastigheter 14%
Riksbanken det motiverat med en fortsatt starkt expansiv
penningpolitik. Reporäntan ligger på historiskt låga -0,25
procent och någon höjning är inte att vänta förrän under
andra halvåret 2016 då inflationen åter väntas nå målet kring
2 procent.
Handel 7%
Industri/Lager 12%
Industri/Lager 12%
Kontor 38%
Kontor 38%
Riksbanken utökar köpen av nominella statsobligationer
med ytterligare 40 – 50 mdkr och har aviserat att ytterligare
åtgärder kan komma att bli aktuella. Det låga ränteläget
ökar efterfrågan i ekonomin och är positivt för fastighets­
marknaden, men innebär samtidigt betydande risker för
stigande bostadspriser och hushållens skuldsättning.
En bred efterfrågan, goda finansieringsmöjligheter och
förmånliga räntor innebär att investeringsvolymen nu är till­
baka på nivåer motsvarande den vid senaste fastighetshögkonjunkturen. Av 2015 års inledande månader att döma är
det inte osannolikt att en ny rekordnivå kommer att noteras
vid årets utgång.
Riket exkl. Storstäder
Övrigt
Samhällsfastigheter
30000000
Nedan redovisas transaktionsvolymen under 2014 och första
kvartalet 2015, uppdelad på tillgångsslag respektive köparkategori samt skillnaden mellan storstadsregionerna (Stockholm,
Göteborg och Malmö) och övriga riket.
Bostäder, samhällsfastigheter och kvalitativa kommersiella
objekt i storstadsregionerna har varit attraktiva investeringar
under de senaste åren. Efterfrågan ser ut att fortsätta överstiga utbudet markant inom dessa segment över överskådlig
tid.
Samtidigt märks ett ökande intresse för fastigheter med
något högre risk, som kontorsfastigheter utanför A-läge,
handelsfastigheter, lager/logistik och hotell. Segment
som attraherar en större andel utländskt kapital genom
fastighets­fonder och privata fastighetsbolag.
Industri/lager
Handel
Övrigt Bostäder
5%
Samhällsfastigheter 18%
Samhällsfastigheter 18%
25000000
Bo
Bostäder 35%
20000000
15000000
Kontor 13%
10000000
Kontor 13%
5000000
0
Noterade
fastighetsbolag
Pressad direktavkastning i primärlägen, köpare
breddar perspektivet
Den svenska fastighetsmarknaden har trots lågkonjunktur
och det osäkra omvärldsläget varit god med bibehållna
avkastnings- och prisnivåer inom flera delmarknader och
segment. Inom attraktiva delmarknader/segment har det
noterats en positiv utveckling med sjunkande direktav­
kastningskrav och stigande priser.
Kontor
Övrigt 5%
35000000
Institutionella
Industri/Lager
investerare
12%
Industri/Lager
Privata
Fastighetsfonder
12%
fastighetsbolag
Handel 17%
Övriga Handel 17%
investerare
Transaktionsvolym per köpare/tillgångsslag
Storstäder
Bostäder
17%
Handel7%
Industri/Lager 12% 35000000
Kontor 38%
30000000
Samhällsfastigheter 14%
25000000
Övrigt 13%
Bostäder
Handel7%
17%
35%
Övrigt Industri/Lager
Samhällsfastigheter
12%17%
Kontor
Industri/lager
35%
17%
Handel
12%
Bostäder
13%
18%
5%
Kontor 38%
12%
Samhällsfastigheter
13%14%
Övrigt 13%
18%
5%
20000000
15000000
10000000
5000000
0
Noterade
fastighetsbolag
Institutionella
investerare
Privata
Fastighetsfonder
fastighetsbolag
Övriga
investerare
Riket exkl. Storstäder
Övrigt
Samhällsfastigheter
Kontor
Industri/lager
Handel
Bostäder
30000000
25000000
20000000
15000000
10000000
5000000
0
Noterade
fastighetsbolag
Institutionella
investerare
Privata
Fastighetsfonder
fastighetsbolag
Övriga
investerare
9
Markedsrapport
2 / 2015
Stabila hyres- och vakansnivåer
Hyrorna bedöms överlag vara fortsatt stabila under det
kommande året utan betydande upp- eller nedgångar. Efter­
frågan bedöms leda till sjunkande vakanser och möjlighet
till nyproduktion inom många regionstäder/tillväxtregioner,
men någon bredare hyresuppgång är inte att vänta förrän
de fundamentala förutsättningarna inom svensk ekonomi
förbättras. Med ett tillskott av moderna, yteffektiva lokaler, i
kombination med ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, ökar
dock riskerna för vakanser och pressade hyresnivåer i det
äldre beståndet.
Delmarknader
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer
på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal
som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan
första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig
etta vid samtliga mätningar och gapet mellan Stockholm och
övriga delmarknader är stort.
NAI Svefa fastighetsindex
Våren
Kommun 2015
1Stockholm
l
91
2 Göteborg l64
3 Uppsala
4 Lund
l
58
l54
5 Helsingborg
s l
52
5 Jönköping
t l
52
7 Linköping
s l
51
8 Umeå
t l
49
9 Malmö
t l
48
9 Halmstad
t l
48
I vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg på andra plats med 64 poäng och Uppsala på tredje
plats med 58 poäng. Malmö står sig fortsatt svagt relativt
flera delmarknader och placerar sig först på nionde plats, en
placering sämre än vid höstens mätning.
Starkast utveckling i vårens mätning uppvisar Helsingborg
som stärker sitt index med sex poäng och klättrar fyra platser i
rankingen medan Halmstad och Sundsvall tappar tre placeringar vardera.
Sveriges starkaste fastighetsdelmarknader befinner sig
generellt sett inom triangeln mellan Stockholm, Göteborg
och Malmö.
Yield, bästa läge
Kommun
Kontor
Butik
Stockholm
4,25 %
4,50 %
Industri
6,50 %
Göteborg
4,75 %
4,75 %
6,75 %
Uppsala
5,00 %
4,75 %
6,00 %
Lund
6,00 %
6,00 %
7,50 %
Helsingborg
6,25 %
6,00 %
7,50 %
Jönköping
6,00 %
5,50 %
6,75 %
Linköping
5,75 %
5,50 %
7,50 %
Umeå
6,50 %
6,25 %
7,50 %
Malmö
5,00 %
5,25 %
7,25 %
Halmstad
6,25 %
5,75 %
7,00 %
10
Markedsrapport
2 / 2015
Eiliv Christensen
CEO / Partner
Transaksjon / Søk
Bjørn Einar Sundby
Partner
Transaksjon
9060 5753
2301 1411
bes@nai.no
4130 9999
2301 1409
ec@nai.no
Sabine J. Bartler
Leder Utleie/Megler MNEF
Utleie
Michael Færden
Senior Eiendomsrådgiver
Utleie
9321 0062
2301 1417
sb@nai.no
9222 4777
2301 1413
mf@nai.no
Tor Bergan
Partner/Megler MNEF
Transaksjon
Gøril Bergh
Partner/Fagansvarlig
Transaksjon
9078 0452
2301 1416
tb@nai.no
4141 4125
2301 1414
gb@nai.no
Geir Atle Finden
Eiendomsrådgiver
Søk
9598 8500
2301 1408
gaf@nai.no
Stine Marie Olaussen
Markedskoordinator
9572 8929
2301 1418
smo@nai.no
NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen
næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og
partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere.
Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for
klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon,
utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering.
Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom
•
•
•
•
•
Kompetanse
Erfaring
Et godt utviklet kontaktnett
Løsningsorientert og innovativt engasjement
Pålitelighet
NAI FirstPartners Næringsmegling
Dronning Mauds gate 10
Postboks 1540 Vika
0117 Oslo
Tlf: 2301 1400
Epost: post@nai.no
www.nai.no
Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre
kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.
11
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo
Tlf: 2301 1400
E-post: post@nai.no
www.nai.no