1. No category

!(!(FE
TT
Klagekontoret For Eierskifteforsikring"~'jOTT
2 8 SEPT. 2015
PROTEcTOR
lor;",.r;r.r~
Protector Forsikring ASA
Postboks 1351
0113 Oslo
Trondheim, 24.09.2015
Vår ref.: KKFE 1454
AD. KLAGE PÅ PROTECTOR FORSIKRING ASA SIN AVGJØRELSE I SKADESAK
128503.
-
Vedlagt oversendes Klagenemnda for Eierforsikring sin avgjørelse i sak 507.
Som det fremgår, ble klager gitt delvis medhold i klagen. For en nærmere begrunnelse vises det
til den vedlagte avgjørelse. Selskapet henstilles etter dette om å endre sitt tidligere inntatte
standpunkt i saken.
Med vennlig hilsen
~~~1-oY\
¥-Rasmus Brodtkorb
sekretær
Kopi: May Bente Haugen, Sandbrauta 1, 7350 Buvika
KKFE er en uavhengig
klageinst.ans
for boligkjøpere/-selgere
med Protector
Eierskifteforsikring,
KKFE Postboks 17.34 Sentrum, 7416 Trondheim. Tlf: 7:3 87 81 00.
Fax: 7.38781. or. Mail: kkfe@pretor.no.
1
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
KLAGENEMNDA FOR EIERSKIFTEFORSIKRING
UTTALELSE KFE - 507
21.9.2015
Saken omhandler:
Defekt varme på bad.
Tidligere reklamert over el-installasjon i garasje og varmekabler på vaskerom. Ble ansett frafalt.
Avhendingsloven §§3-7, 3-8 og 3-9.
Enebolig oppført i 1981, ble i juni 2014 solgt «som den er» for kr. 2 990 000,-. Overtakelse fant
sted 28.08.2014. Det var opplyst at bad var oppgradert i 2002. Vaskerom var opplyst å være fra
byggeår. Kjøper reklamerte til Protector Forsikring ASA (<<Selskapet») 29.09.2014 over
manglende strømtilkobling i garasjen og varmekabler som ikke fungerte. Senere ble det også
reklamert over varmekabler på vaskerom. Kjøper frafalt reklamasjonen over varmekabler på
vaskerommet før behandlingen i KKFE, men disse forhold er nå inntatt i kjøpers klage. Kjøper har
anført at salgsopplysningene ikke gav henne noen grunn til å tro at varmekablene på badet ikke var
skiftet ut samtidig som badet ble oppgradert i 2002. Selskapet har anført at det ikke foreligger
opplysningssvikt, og at forholdene uansett ikke har innvirket på avtalen grunnet alder på berørte
bygningsdeler og utbedringskostnadenes størrelse. Det har også blitt anført at forholdene ikke
utgjør et vesentlig avvik fra det forventbare.
ANTATT ØKONOMISK OMFANG:
Kr. 268 344,- inkl. mva (utbedringskostnader).
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
(KFE) bemerker:
I mangel av andre opplysninger, måtte klager legge til grunn at varmekablene på
vaskerommet var fra det år eiendommen ble oppført, følgelig at de var om lag 30 år på
avtaletidspunktet. Nemnda anser det som påregnelig at 30 år gamle varmekabler kan
slutte å virke. At det ikke var full effekt på varmekablene, ved at de ikke virker på om
lag 50 prosent av vaskerommets gulvareal, utgjør derfor ingen mangel i medhold av
avhendingsloven sine bestemmelser.
Når det gjelder varmekablene som ikke fungerer på badet, har nemnda ikke funnet det
sannsynliggjort at selger måtte kjenne til dette. Forholdet utgjør derfor ingen mangel i
medhold av avhendingsloven § 3-7.
KrE er en uavhengig klageinstans for boligkjøpere/-selgcre
med Protector Eierskifteforsrkriug.
KFE Postboks 1734 Sentrum, 7416 Trondheim. TLf: 7387 8l 00.
Fax: 7:3 87 8l Ol. Mail: kfe@prelor.no.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Spørsmålet for nemnda blir etter dette om varmekablene på badegulvet utgjør en mangel
i medhold av avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
I salgsdokumentasjonen var det opplyst at badet var «oppgradert» i 2002. Selskapet har
i sitt avslag til klager av 27.3 .20 15, bilag 18 til redegjørelsen, gjort gjeldende at man ut
fra denne opplysningen ikke kunne forvent at badet var totalrenovert og at klager av
denne grunn ikke kunne legge til grunn at varmekablene var fra 2002. Til dette
bemerker nemnda at begrep som «oppgradert», eller «oppusset» ikke har et bestemt
meningsinnhold, hverken i dagligtale, blant takstmenn eller eiendomsmeglere. Hvilken
betydning uttrykket har i den konkrete sammenhengen, må sees i sammenheng med
blant annet hvilken annen informasjon som er gitt og hvordan bygningsdelen fremstod
ved besiktigelsen. Nemnda viser her blant annet til nemnda sine avgjørelser av
24.4.2014 (KFE-454) og 4.3.2015 (KFE-488).
I spørsmålet om varmekablene på badet utgjør en mangel i medhold av avhendingsloven
§ 3-9 annet punktum har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet,
medlemmene Vold og Christoffersen, har ut fra en totalvurdering, kommet til at
vesentlighetsterskelen er overskredet, slik at det foreligger en mangel. I vurderingen har
de lagt vekt på at bildene i salgsdokumentasjonen viser et pent bad med et relativt nytt
baderomsgulv. Med mindre annet var uttalt, måtte klager i et slikt tilfelle kunne legge til
grunn at varmekablene var fra 2002, og at kablene avga «behagelig gulvvarme» slik det
var beskrevet i salgsdokumentasjonen. Når det viser seg at kablene var fra 1981 og at de
ikke fungerte, er mangelens art aven slik karakter at vesentlighetsterskelen i dette
tilfellet må anses for å være overskredet. I sin vurdering har flertallet lagt til grunn at
utbedringene av kablene nødvendiggjør en totalrenovering av badet, slik det er anført
fra klager. Det vises i den sammenheng til at utbedringsmetoden og kostnaden ikke er
bestridt fra selskapets side.
Nemnda er ikke bedt om å ta stilling til prisavslagets størrelse, men bemerker likevel at
klager etter totalrenoveringen vil få et bad som har en bedre standard enn hun kjøpte,
hvilket tilsier at det skal foretas en skjønnsmessig fradrag i beregningen av prisavslagets
størrelse.
Mindretallet, medlemmet Anderssen, peker på at saken gjelder et baderom klager måtte
forvente var 12 år gammelt, og hvor utbedringene koster ca. kr 200000. Dette tilsier i
seg selv ikke at det foreligger en mangel ved eiendommen. Ut fra badets alder kunne
ikke klager forvente at det på alle måter var feilfritt, og med et bad aven slik alder er
det ikke upåregnelig at det påløper noen utbedringskostnader. For mindretallet har det
KFE
er'
en uavhengig klageinstans for boLigkjøpere/-seigere
med Protector Eiersk itteforsikriug.
KFE Postboks 1734 Sentrum. 74L6 Trondheim. Tlf: 738781
Fax: 738781 Ol. Mail: kfe@pretor,no,
DO,
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
også betydning i vesentlighetsvurderingen at baderommet rent faktisk fyller sin
funksjon som sådan, at bruken av baderommet ikke medfører skade eller risiko for
skade på andre bygningsdeler, og at feilene ved badet først og fremst er av
komfortmessig karakter. Ut fra en samlet vurdering av disse momentene, samt de som
er nevnt tidligere i uttalelsen, har mindretallet - dog under tvil - kommet til at
vesentlighetskriteriet i § 3-9 annet punktum ikke er oppfylt. Dermed foreligger det
heller ingen mangel.
Hva gjelder den manglende strømmen i garasjen, har en samlet nemnd kommet til at det
er gitt en uriktig opplysning forut for avtaleinngåelsen. Det vises i den sammenheng til
at det både var stikkontakt, lysbryter og lampe i garasjen. I mangel av andre
opplysninger, måtte derfor klager kunne legge til grunn at garasjen hadde innlagt strøm.
Nemnda viser i denne sammenheng til sin avgjørelse av 9.9.2011 (KFE-293) som
illustrerer at opplysninger gitt på ulike måter kan innebære mangel. All den tid flertallet
ovenfor har kommet til at vesentlighetsterskelen er overskredet for så vidt gjelder
baderommet, mener det samme flertallet også at den uriktige opplysningen om strøm i
garasjen må anses å ha virket inn på avtalen, og at det foreligger en mangel.
Mindretallet behøver for sin del ikke ta stilling til dette spørsmålet, slik saken ellers
ligger an.
Konklusjon:
Klager gis delvis medhold
Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor
Ved behandlingen deltok Vold, Christoffersen, Anderssen. Sekretær: Brodtkorb
Sekretariatets redegjørelse i KKFE sak nr. 11874-002-1454
Enebolig ble i juni 2014 solgt «som den er» for kr. 2990000,- jfr. kjøpekontrakten (bilag 1).
I forbindelse med salget ble det utarbeidet salgsoppgave inneholdende egenerklæringsskjema og
boligsalgsrapport (bilag 2).
Fra salgsoppgaven hitsettes:
" ... Byggeår: ca. 1981 ...
... Pent flislagt bad med gulvvarme ...
KFE el' eo uavhengig
klageinstans
fo,' boligkjøpere/-selgere
med Protector
KFE Postboks 1734 Sentrum, 7416 Trondheim. Tlf: 7387 81
Fax: 7.387 8l ot. Mail: kfe@prelor.no.
Eierskif't"fo,'sik,'ing.
oo.
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
... INNHOLD:...
... Badet fremstår som pent, med flislagt gulvog vegger, behagelig varme i gulvet ...
... STANDARD: ...
... Vaskerom: (. . .) Gulvvarme... "
Fra boligsalgsrapporten datert 09.05.2014 hitsettes:
" ... Konklusjon
Boligen fremstår uten vesentlige avvik og vurderes kun å ha behov for normalt vedlikehold. Det
gjøres imidlertid oppmerksom på at enkelte bygningsdeler begynner å oppnå forventet levetid og noe
ekstra vedlikehold må påregnes på litt sikt ...
... Bad, Badet er oppgradert i 2002 og har flislagt gulvog vegger (. . .) TG l ...
... Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt på lettvegger 10-20 år
Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt på mur/ betong 20-40 år ....
... Vaskerom, Vaskerom er fra byggeår og har vinyl på gulvog male vegger (. . .) TG 2 pga. alder ...
... Elektrisk anlegg
Vurdering
Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert.
Det anbefales på generelt grunnlag å rekvirere en eltakstmann dersom korrekt tilstand for det
elektriske anlegget ønskes.
Dersom el-arbeider er utført etter 1. Juli 1999 er det huseiers ansvar å oppbevare, eventuelt
framskaffesamsvarserklæring fra utførendeelektriker".
I selgers egenerklæringsskjema var det krysset av for «NEI» på spørsmålom selger kjente til feil ved
bad/våtrom samt på spørsmålom selger kjente til feil ved elektrisk anlegg. Det var ikke krysset av for
om selger kjente til om det hadde vært utført arbeiderl kontroll på elektrisk anlegg eller andre
installasjoner.
Kjøper overtok eiendommen og signerte overtakelsesprotokollen uten anmerkninger eller forbehold
den 28.08.2014 (bilag 3).
Kjøper meldte forholdet inn til eiendomsmegler ved e-post datert 29.09.2014 (bilag 4). Fra kjøpers epost hitsettes:
" ... Den første tingen jeg oppdaget, var at det ikke er strøm tilkoblet garasjen. Det var ikke noe jeg
kunne forutse da det er lampe, noen ledninger og dobbel kontakt i garasjen. Det viser seg at det har
blitt lagt opp til strøm, samt en kabel inn til garasjen, men hovedkabelen ble ikke tatt i bruk. De har
KFE er ell uavhengig klageinstans
for boligkjøpere/sselgere
med Protector
Eierskifteforsikriug.
KFE Postboks l T~4 Sentrum, 7416 Trondheim, Tlf': H 87 81 00.
Fax: 7:~ 87 81 () I. Mai I: kfe@pretor·.Iro.
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
benyttet en skjeteledning som har ligget på baksiden rundt hele huset og satt inn i en utvendig
strømuttak på motsatt side av huset. Det er mulig den var koblet på kabelen som ligger på utsiden av
garasjen, men det er uvisst. Uansett har kabelen blitt kappet i to ender, og ledningen rundt huset er
tatt bort da det ikke var koblet etter forskriftene. Det er også klips rundt i garasjen hvor det tidligere
har vært ledninger som er tatt ned.
Ellers kan jeg ikke klare å få varme på baderoms gulvet i 2. etasje, på hovedbadet. Tidligere eier
mente at dette virket da hun brukte det sist, uten at jeg helt vet når det var. Det var slått av da jeg tok
over huset ... ".
Proa eiendomsmegling oppfattet e-posten som en reklamasjon og videresende den til selskapet samme
dag (bilag 5).
Selskapet sendte brev til kjøper datert 15.10.2014. Brevet er ikke forelagt KKFE.
Ved e-poster datert 10.11.2014 besvarte kjøper en henvendelse fra selskapet og kom med
opplysninger om utbedringskostnader (bilag 6). Fra e-postkorrespondansen hitsettes:
s s ... Jeg har hatt besøk av elektriker i forbindelse med manglene og jeg er lovet en rapport på det i
løpet av dagen i dag. Han kunne for øvrig påvise brudd i varmekabler, og skulle sende tilbud på
jobben. (. . .) Alle varmekabler var slått av ved overtagelse og det ble først oppdaget da jeg skulle skru
de på igjen. Det ble også avdekket at det var skader på vaskerommet, hvor halve rommet er kaldt ... ".
Jeg tok over huset i den 28.08.14 og jeg oppdaget ganske fort noen uforutsette ting som jeg
meldte umiddelbart til selger, se vedlegg 1 (bilag 4). Jeg var på den tid ikke klar over mangel på
vaskerom, noe som ble oppdaget ved besøk av elektriker ...
rs ...
... Bad 2.etg.:
Badet er flislagt på gulvog vegg, og det er derfor nødvendig å totalrenovere badet for å unngå brudd
i membran, før man tar ut gamle kabler og bygger opp på nytt igjen. Det er pr. i dag ganske kaldt da
det ikke er fungerende varme på rommet, så det benyttes matter og åpen dør for å slippe inn varme.
Elektriker:
Flislegger
Fliser, lim, fug og silicon {bad er 2mx2,4m}
Det er regnet kr. 500,- for gulvflis og kr 400,- for veggflis
Dusjhjørnefra Obs bygg (den må tas nedfor å få ut av badet)
Kr. 10735,Kr. 176800,Kr. 15000,Kr. 7990,-
Vaskerom kjeller:
Vaskerommet er bare dekket av varmekabler på halve rommet, og er dekket av linoleum pr. i dag. Jeg
ble fortalt at pris på dette kontra flis ikke ville avvike noe spesielt, men kan sjekke det på nytt om
ønskelig.
KFE el'
ell
uavhengig klageinstans
fm' boligkjøpere/-selgere
tried Protector Eierskifteforsikring.
KFE Postboks 1734 Sentrum, 7416 Trondheim. Tlf: 738781
Fax: 73878101. Mail: kfe@pretof'.no.
00.
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Elektriker:
Flislegger
Fliser, flis lim (kun gulv da det ikke er fliser på vegg)
2,20m x 2,91m + liten kant oppover
Veggen
Kr. 4 000,Garasje:
Elektriker:
Kr. 9405,Kr. 32980,-
Kr. 13 300,- ... ".
Trondheim bad og kjøkken AS ga 05.01.2015 tilbud på arbeider på vaskerom (bilag 7).
Utbedringskostnadene for flisarbeid m.m. ble satt til kr. 32980,- inkl. mva.
Trondheim bad og kjøkken AS har inngitt tilbud på utbedring av bad (bilag 8). Utbedringskostnadene
ble satt til kr. 176 800,- inkl. mva.
Det er videre fremlagt mangelsbeskrivelse fra Vintervoll AS datert 19.11.2014, samt prisoverslag for
elektriske utbedringer datert 02.12.2014 (bilag 9). Utbedringskostnader ble for bad satt til kr. 10 735,inkl. mva., for vaskerom kr. 9405,- inkl. mva., og for garasje kr. 13 300,- inkl. mva. Fra
mangelsbeskrivelsen hitsettes:
" ... Fei/beskrivelse:
Pkt. 1. Varmekabel i bad 1. etgfungerer ikke når bryteren til gulvvarmen er innkoblet, gulvet er kaldt.
Pkt. 2. Varmekablene i vaskerom sokkel fungerer, men kun halve gulvet er varm.
Pkt. 3. Installasjon i garasje er fjernet. Festeklips for kabel står igjen, men kabel er fjernet. I bod
ligger det igjen noe installasjon.
Fei/søking:
Pkt. 1. Varmekabelen ble målt med ohm-meter. Målingen viser at det er brudd i varmekabelen.
Pkt. 2. Varmekabelen ble målt med ohm-meter og strømtrekk målt med ampermeter. Usikkert om noe
av gulvvarmen er defekt, eller om det ifra opprinnelsen kun var lagt varme på deler av gulvet.
Konklusjon og forslag til utbedring:
Pkt. 1. Ny varmekabel må installeres
Pkt. 2. Ny varmekabel må installeres
Pkt. 3. Garasje må installeres på nytt ... "
KFE er ell uavhengig
klageinstans
1'0" bobgkjøpert'l-oelgere
med P...,teettW Eie,·skifteforsikrilJg.
KFE Postboks l B4 Sentrum. 74[0 Trondheim. Tlf: 738781 00.
Fax: 738781 OL. Mail: kfe@prelor.no.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Videre er det fremlagt bildebevis på forholdet i garasjen vedlagt (bilag 10).
Ved e-post datert 12.02.2015
kjøpers e-post hitsettes:
(bilag 11) oversendte kjøper nytt pristilbud (innkopiert i e-posten). Fra
" ... Bad 2. etg (. . .)
Tømrerarbeid og murer. Rørlegger. Elektriker. Kommentar: I tilbud er ny himling og dør inkludert i
opprinnelig tilbud. Dette er tillegg som ikke påvirkes av feilen. Trekkes derfor ut av tilbudet og
betales privat. (209.952,- minus kr. 4375,- + kr. 1875,-). Kostnad: 203 702
Skifte sluk. Kommentar: Se tekst i mail fra entreprenør. Kostnad: 9.625
Elekktriker 2. Kommentar: Se tekst i mail fra entreprenør. Det er downlights der pr i dag som må
monteres på nytt. Kostnad: 5 800
Dusjhjørne fra Obs bygg (den må tas ned for å få ut av badet). Kostnad: 7 990
Ny innredning. Kommentar: Det garanteres ikkefor innredning ved demontering. Opprinnelig pris
var estimert til ca kr. 20000,-. Se vedlagte bilde (bilag 12). Kostnad: 10000
Vaskerom 1. etg
Malerjirma, MTG. Rørlegger. Kommentar: Se tekst i mailfra entreprenør. Kostnad: 19 752
Skifte sluk. Kostnad: 9.625
Elektrikker. Kostnad: 7 800
Garasje
Elektrikker. Kommentar: dette tilbudet ble gitt av opprinnelig elektriker Vintervollfra 1. tilbud.
Kostnad: 13 300 ... ".
Det er fremlagt bilde av dusjkabinett, jf. ovenfor (Bilag 12).
Klager har fremlagt tilbud på elektrisk arbeid fra Solstad Elektro (bilag 13). Utbedringskostnader ble
for bad satt til kr. 8 200,- inkl. mva., for vaskerom kr. 7 800,- inkl. mva. og for downlights kr. 5 800.inkl. mva.
Klager har fremlagt pristilbud på rørIeggerarbeider ved renovering av bad fra Comfort Orkdal datert
10.02.2015 (bilag 14). Utbedringskostnader ble satt til kr. 60 803,- inkl. mva.
Klager har fremlagt fullstendig pristilbud på renovering av baderom og vaskerom fra KR Bygg AS
datert 11.02.2015 (bilag 15). Utbedringskostnader for bad ble satt til kr. 209 952,- inkl. mva., og
utbedringskostnader for malerarbeid på vaskerom ble satt til kr. 19 752,- inkl. mva, mens
elektrikerarbeider beløper seg til kr kr 7.800,- inkl. mva, med tillegg av kr 5.800,- for downlights.
Det er fremlagt kommunikasjon mellom klager og KR Bygg AS vedlagt (bilag 16).
KrE er ell uavhengig
klageinstuns
KrE Posthoks
1'",' boligkjøpere/-selgere
med Protector
Eierskifteforsikring,
1734 Sentrum, 7416 Trondheim, '1'1[; 738781 DO,
Fax: 73878101. Mail; kfe@pretoLno,
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Det fremgår av korrespondansen at klager tror det ikke er grunnlag for dekning av ny himling og ny
dør, og det etterlyses pris på hva disse vil utgjøre ved uttrekning fra tilbudet. Det uttales at kostnaden
til himling er kr 4.375,- inkl. mva, mens dør utgjør kr 1.875,- inkl. mva. Det uttales fra entreprenøren
at det anbefales at sluk skiftes, og at det medfører at også gulvplatene må skiftes, hvilket ugjør en
kostnad på kr 9.625,- inkl. mva.
Ved e-post datert 17.02.2015 oversendte kjøper kommentarer vedrørende vaskerommet til selskapet
(bilag 17). Fra e-posten hitsettes:
" ... sender noen ord rundt vaskerommet som ønsket.
Det ble ikke oppdaget med en gang, siden alle varmekabler var slått av da jeg flyttet inn i slutten av
august. Jeg tok i bruk badet i 1. etasje først og oppdaget at det var kaldt, men ventet litt med å slå på
varmekablene på et vaskerom i kjeller som ikke var så mye i bruk før det ble litt kaldere ute. Jeg
tenkte å sette inn et dusjkabinett på vaskerommet som min datter kunne bruke og lage et lite bad til
henne der. Jeg oppdaget da at det var noe som ikke helt stemte der også. Elektriker hadde da vært
innom og målt på badet, men var i nabolaget og kom inn og målte på vaskerommet også. Siden jeg
ventet på tilbud fra flislegger og ikke hadde fått sendt mailen til dere ennå, sendte han en ny
oppsummering på begge rommene ... ".
Selskapet avslo kjøpers reklamasjon i brev datert 27.03.2015 (bilag 18). Fra selskapets brev hitsettes:
" ... Vi kan ikke se at det er holdepunkter i dokumentasjonen for å anta at selger har gitt mangelfulle
eller uriktige opplysninger om eiendommen eller det anførte forhold. Selger har ikke opplevd
problemer med varmekablene på badet i sin eiertid. Vedrørende varme på vaskerommet har ikke
selger opplevd dette som unormalt da det er av gammel dato.
Det legges etter dette til grunn at det ikke foreligger mangel etter avhendigslovens §§3-7 eller 3-8, jf
§3-9, 1.ledd.
Spørsmålet er da om forholdet er aven slik art og omfang at eiendommen er i vesentlig dårligere
stand enn du hadde grunn til å regne med, og at risikoen derfor likevel bør plasseres hos selger, jf
avhendingsloven §3-9, 2. pkt.
Boligen er bygget i 1981 og det er gitt opplysninger ved salget om at badet er oppgradert i 2002.
vaskerommet er fra byggeår, 1981. Vedrørende garasjen er det ikke gitt noen positive opplysninger
om at det er koblet til strøm i salgsdokumentasjonen ...
... Alderen innebærer at risikoen for funksjonssvikt er overført til deg når eiendommen som her er
solgt med et «som den er» forbehold i kjøpekontrakten. Eventuell varme på vaskerommet som nå
bærer en alder på 33 år således ingen mangel etter avhendingslovens bestemmelser. Det vises også til
at vaskerommet er vurdert til tilstandsgrad 2, som innebærer middels kraftige symptomer til
KFE el' en uavhengig
klagpinstans
for boligkjøpere/-selgere
med Protector
Eiel·skifteforsikl·ing.
KFE Postboks 1734 Sentrum. 7416 Trondheim. Tlf: 738781 00.
Fax: B 87 81 Ol. Mail: kfe@pretor.no.
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
funksjonssvikt. Dette indikerer at det er behov for viktige tekniske utbedringer. At varmen på
vaskerommet ikke fungerer er således ingen avvik fra det avtalte, jf avhl. § 3-1.
Når det gjelder varmekablene på badet er disse også fra byggeår. Det vil si at de er 33 år gamle og
utgått sin tekniske levetid. Badet i boligsalgsrapporten er beskrevet som «oppgradert i 2002», se side
11. det er ikke gitt positive opplysninger om at også varmekablene er fra 2002. (, . .) Da badet er
oppgradert og ikke totalrenovert kan man som kjøper heller ikke forvente at alt ved badet er skiftet ut
i forbindelse med oppgradering. Risikoen for de forventninger kjøper har til de opplysninger som er
gitt må hvile på kjøper, all den tid slik opplysning som «oppgradering» av bad skjerper kjøpers
undersøkelsesplikt,jf avhl. § 3-10 ...
... I alle tilfelle kan vi ikke se at forholdet utgjør et vesentlig avvik all den tid kablene har utgått sin
levetid og utskifting av disse er påregnelige. (, . .) Det vises videre til at forholdet kan utbedres for en
sum som uansett ikke tilfredsstiller domstolenes strenge vesentlighetskrav på 5-6% av kjøpesummen.
Vedrørende strøm i garasjen er det ikke gitt positive opplysninger om at det skulle være strøm i
garasjen. Vi kan heller ikke se det for dokumentert at det er gitt opplysninger om garasjen og
strømforholdene der i forbindelse med kjøpet. (, .. ) Det vises i denne sammenheng til kostnadene for å
etablere strøm i garasjen som er kr. 13 300. beregnet ut ifra rettspraksis sitt strenge krav utgjør
forholdet ikke et vesentlig avvik ved boligen og således ingen rettslig mangel etter avhendingslovens
bestemmelser.
Basert på en helhetsvurdering er vår konklusjon at det ikke foreligger noen mangel i henhold til
avhendingslovens bestemmelser ... ".
Reklamasjonen ble opprettholdt i e-post datert 08.04.2015 (bilag 19). Fra kjøpers e-post hitsettes:
" ... Jeg beklager å si at jeg må si meg uenig i flere av punktene i brevet og vil med dette sende et
svar på deres tilbakemelding. Jeg velger å se bort fra krav på varmekabler på vaskerom på grunn av
tilstandsgrad 2, selvom det ikke er helt som beskrevet i salgsprospektet.
Jeg ønsker derimot å kommentere deres to andre avslag.
Det henvises til avhendingsloven ved flere anledninger, men som vedlagte kontrakt sier, så henvises
det også i paragraf7 og 8 om opplysningsplikt og unntak dersom eiendommen likevel har mangler
som ikke er i samsvar med opplysninger i salgsprospektet.
Varmekabler på bad:
• Det er opplyst på side 34 under beskrivelse av bad at det er «behagelig varme i gulv». Denne
opplysningen avviker dermed vesentlig i forhold til informasjon i salgsprospekt.
• Disse var avslått ved visning og kunne dermed ikke sjekkes.
KFE er ell uavhengig klageinstans
KFE Postboks
1'0" holigkjøpere/cselgere
med Pruter-tur Eie,·skift('forsikriug.
1734 Sentrum. 741.6 Trondheim. Tlf: 7.3 R7 81. 00.
Fax: 7:1878101. Mail: kf"@prelor.no.
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
•
•
Det er bevist ved tidligere oversendt rapport fra autorisert elektriker at det er brudd i selve
kablene
Når det gjelder renovasjon av bad, så er det ingen grunn til ikke å tro at varmekabler er
utbedret, spesielt siden det er beskrevet som TGI i prospektet og ikke TG2 som på vaskerom
da det kan se ut som det er fra samme byggeår
Garasje:
Jeg henviser til samme opplysningsplikt i paragraf 7 og 8. selger visste om mangelen da jeg ble
vist den avkappede kabelen ved overtagelse ... ".
Ved e-post datert 13.04.2015 (bilag 20) opprettholdt selskapet avslaget. Fra selskapets e-post
hitsettes:
" ... Selskapet viser i sin helhet til vår avgjørelse. Selvom badet fikk tilstandsgrad l er det ikke gitt
noen positive opplysninger om at badet i sin helhet er oppgradert, inkludert varmekabler. Det er
opplyst at badet er oppgradert og dette må ikke forveksles med et totalrenovert bad. (. . .) Selskapet
viser videre til vår begrunnelse og det som følger av denne.
Det er anført at selger har holdt tilbake opplysninger vedrørende det reklamerte forhold, og dermed
er ansvarlig etter avhendingsloven §3-7. herunder bemerkes det at det kreves minst grov uaktsomhet
og kvalifisert sannsynlighetsovervektfor at selger skal komme i ansvar etter §3-7. Avhendingsloven
§3-7 er ment å ramme de «bevisst illojale eller mer kvalifiserteformer for klanderverdig opptreden»
jf lagmannsrettens dom i LA-2008-I63369 ...
... Unnlatelsen av å gi opplysningen har virket inn dersom avtalen ikke ville blitt inngått, eller den
ville blitt inngått på andre vilkår. Dette følger av Høyesteretts dom i Rt. 2003 s. 61
(eArealsviktdommen» ). Det avgjørende er om opplysningen, generelt sett, er egnet til å motivere
kjøpere flest. Det er ikke tilstrekkelig at kjøper selv hevder at bruddet på opplysningsplikten har
innvirket. Utbedringskostnadene er her av sentral betydning. Det følger av fagkyndig uttalelse av
kostnadene tilknyttet tilkobling av strøm i garasjen utgjør ca. 13 000 kroner. Dette anses ikke for å
være egnet til å ha innvirket på avtalen, uansett om selger hadde kjennskap til forholdet, da
rettspraksis legger til grunn at utbedringskostnadene må utgjøre mellom 1,5 till, 75 % av
kjøpesummen.
Forholdet dekkes derfor ikke av eierskifteforsikringen og vårt avslag opprettholdes ... ".
Ved e-post datert 27.04.2015 (bilag 21) fastholdt kjøper kravet. Fra kjøpers e-post hitsettes:
" ... Jeg har tatt en liten ekstra sjekk og må si at jeg fortsatt ikke er enig i avslag fra dere da det i
kjøps prospectet står oppført at det er behagelig varme på bad, noe som ikke stemmer. Det henvises
også til at sum på skade er for lav til å bli vurdert i forhold til kjøpesum på hus. Det stemmer ikke, da
KrE er en u3vhenb>ig
klageinstans
lor boligkjøpere/vselgere
med Protectnr Eie,·skiJtefo,·sikring.
KFE Postboks l 7:~4 Sentrum. 74J6 Trondheim. Tlf: 738781 00.
Fax: 7:3 87 8J Ol. Mail: kfe@pretoLIlO.
!(FE
Klagenemnda
For Eierskifteforsikring
sum for å sette badet i stand overstiger denne prosentsatsen. De som gir tilbud på bad ønsker ikke å
stå ansvarlig for utbedringene uten at det er gjort etter dagens strenge forskrifter og i henhold til en
kvalitet de kan stå inne for i etterkant. Dette betyr at det ikke kan bli brudd på membran, rør som er i
henhold til standard osv. Derfor vil prisen også avspeiles i forhold til dette ... ".
Ved e-post datert 28.04.2015 (bilag 22) opprettholdt selskapet sitt standpunkt. Av selskapets e-post
hitsettes:
" ... Da det ikke foreligger ny dokumentasjon i saken, ser ikke selskapet at det er grunnlag for å endre
vår avgjørelse. Det bemerkes imidlertid at det prisoverslaget du har oversendt vedrørende arbeider
på badet ikke kan legges til grunn for det forholdet som er inntruffet. At varmekabler som er utgått på
levetid og har sluttet å oppfylle sin tekniske funksjon, gir ingen rett til å totalrenovere et bad fra bunn
til de kostnadene som er forespeilet. Det er en vesentlig standardheving som ikke selger og selskapet
kan bære ansvaret for. Forholdet er påregnelig ut ifra alder. Det er uheldig at varmekablene i din
eiertid ikke fungerer, men selger kan ikke hatt problemer med de. De er imidlertid gamle og dette er
slikt som kanskje etter mange års teknisk levetid. Risikoen for dette har gått over på kjøper, da
boligen er «solgt som den er», jf avhl. § 3-9, 2. pkt. Forøvrig vises det til tidligere korrespondanse og
vår avgjørelse i sin helhet ... ".
Kjøper klaget saken inn for KKFE ved e-post datert 31.05.2015 (bilag 23). Fra kjøpers klage hitsettes:
" ... Jeg har fått avslag på erstatning på tre saker etter huskjøp i jjor høst. Jeg ser bort fra to av
klagene pga størrelse på mangel ift verdi på hus som er Protectors argumenter, men klarer ikke se at
jeg ikke har krav på erstatning på bad. I hovedsak kjøpte jeg et nytt hus i jjor høst og oppdaget at
varmekablene på badet ikke virket da jeg slo de på. I prospectet står det oppgitt «behagelig varme på
bad». Den var vurdert til tilstandsgrad l i rapporten og det var ingen grunn til at jeg skulle skjønne at
varmekablene ikke ble oppgradert da fliser og badet ble oppgradert.
Jeg ble bedt om å fremskaffe priser på å få rettet feilen, noe jeg gjorde. Jeg fikk pris på renovering av
badet ut fra at håndverkerne ikke ville ta på seg ansvaret for å «flikke» på et bad med gammelt
røranlegg uten at alt ble byttet ut. Det gjaldt også flisene ift brudd i membran. Nå har for øvrig mitt
nåværende forsikringsselskap tatt på seg å dekke 20% av sum, uten at jeg vet hvor mye det dreier seg
om ennå da de har egne folke som vurderer dette.
Jegforventer ikke et totalrenovert bad, men et bad hvor jeg slipper å gå inn uten å måttefryse og
dette står ikke i henhold til beskrivelse i prospekt ... ".
Selskapet oversendte sakens dokumenter til KKFE ved brev datert 01.06.2015 (bilag 24), og
opprettholdt sine tidligere standpunkter i saken.
Sekretariatet for Klagenemnda for Eierskifteforsikring behandlet saken 08.06.2014 (bilag 28).
Sekretariatet kom frem til at det ikke forelå noen mangel etter avhl. § 3-9, og klager fikk ikke
medhold. Sekretariatets vurdering hitsettes i sin helhet:
KFE er en uavhengig
klageinstans
KFE Postboks
1'01' holigkjøpere/-sclgen,.
med Protector
l7:)4 Sentrum. 7416 Trondheim.
Tlf:
Fax: 7:3 87 3 L () I. Mai I: kfe@prelor.no.
n 87 81
E.iuskiJteforsikring.
00.
!(FE
Klagenemnda
For Eierskifteforsikring
" ... Det vurderes først om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-7. Etter denne
bestemmelsen vil eiendommen ha en mangel dersom selger har holdt tilbake opplysninger om forhold
ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper kunne regne med å få
opplysninger om, forutsatt at man kan gå ut fra at det har innvirket på avtalen at opplysningene ikke
ble gitt.
Selvom svikten ble oppdaget kort tid etter overtagelse finner sekretariatet det ikke sannsynliggjort at
selger kjente eller måtte kjenne til forholdet.
Detforeligger følgelig ingen opplysningssvikt eller etter avhendingsloven § 3-7.
Det vurderes så om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Etter denne bestemmelsen
vil eiendommen ha en mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og man kan
gå ut fra at dette har innvirket på avtalen.
I salgsoppgaven er det opplyst at badet har «behagelig varme i gulvet». Etter sekretariatets tolkning
av formuleringen kan den ikke forstås på annen måte enn at baderomsgulvet skulle ha fungerende
varmekabler (evannen varmekilde). Når badet ikke har dette foreligger det objektivt sett en positivt
uriktig opplysning.
Spørsmålet blir så om man kan gå ut fra at dette har innvirket på avtalen.
Sekretariatet er usikker på dette punkt. Det er åpenbart at opplysninger om fungerende gulvvarme
normalt vil virke kjepsmotiverendefor de som er på visning.
Det er i salgsdokumentasjonen opplyst at badet er oppgradert i 2002. Imidlertid er det ikke opplyst at
varmekablene er skiftet, og ordlyden «oppgradert» tilsier, slik sekretariatet ser det, at det ikke
opplyses om en fullstendig rehabilitering av badet.
Av den grunn måtte kjøper påregne at bakenforliggende bygningsdeler kunne være fra byggeår, og
dermed ha oppnådd en såpass høyalder at utskiftning ikke kunne utelukkes. Selvom kostnaden i dette
tilfellet vil bli forholdsvis høy på grunn av behov for å rive utenforliggende bygningsdeler finner
sekretariatet, under tvil, at forholdet ikke har innvirket på avtalen.
Det foreligger følgelig ingen mangel etter avhendingsloven § 3-8.
Det vurderes så om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9, annet punktum.
Etter denne bestemmelsen vil eiendommen ha en mangel dersom den avviker vesentlig fra hva kjøper
kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det skal da foretas en konkret skjønnsmessig
KFE er en uavhengig
klageinstans
KFE Postboks
1'",. boLigkjøpere/-seigere
med Protector
1.734 Sentrum, 7416 Trondheim. Tlf:
Fax: 73 87 8101.
Mail: kfe@prel.ol·.lIo.
n 87 HL
Eierskifteforsikr-iug.
00.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
helhetsvurdering av feilens art, omfang og betydning. I og med at det kreves et vesentlig avvik fra det
forventbare skal det mye til før et avvik utgjør en mangel etter denne bestemmelsen.
I dette tilfellet dreier det seg om et bad som er positivt omtalt i salgsdokumentasjonen, og hvor det er
fremhevet at det er behagelig varme i gulvet. Utbedringskostnadene for forholdet er forholdsvis høye.
Imidlertid skyldes de høye utbedringskostnadene at tilkomstutgiftene er høye i og med at et helt bad
må rives for å utbedre varmekablene. Dette taler mot at det foreligger et vesentlig avvik fra det
forventbare.
Selvom badet var oppgradert i 2002 kunne det ikke anses som et «nytt» bad. Det måtte påregnes at
de bakenforliggende konstruksjoner var fra 1981, hvilket tilsier at de kunne være modnefor
utskiftning. Sekretariatet finner derfor at avviket fra det forventbare ikke er vesentlig, og at det
følgelig ikke foreligger en mangel ved eiendommen ... ".
Kjøper klaget saken inn til Klagenemnda for Eierskifteforsikring (KFE) ved to e-poster datert
01.07.2015 (bilag 26). Fra kjøpers første e-post hitsettes:
" ... Jeg viser til deres behandling av klage, ref 11874-002-1454 og ønsker med dette å kommentere
deres brevog informere om at jeg ønsker å gå videre med sakenetter råd fra Forbrukerrådet og da
også med informasjon om de to andre forholdene som er nevnt. Dersom dette hadde vært opplyst om i
forbindelse med kjøpet av boligen, hadde det blitt et element i forhandling av pris på bolig eller at det
ikke hadde blitt kjøpt av meg i det hele tatt. Uavhengig av om kjøper kjente til feilen eller ikke, har jeg
fått en bolig på grunnlag av feilaktige opplysninger i dokumentasjon.
I første kapittel er det opplyst om at reklamasjonene på strøm i garasje og i vaskerom er frafalt. Det
er ikke fordi jeg er enig i beslutning om å frafalle saken, men på grunnlag av informasjon fra
Protector i forhold til mulighet for erstatning da summene er for lave i forhold til kjøpesum på
eiendommen.
Jeg har ellers ingen ønske om et nytt oppgradert bad, men et bad med varme som et renoveringsfirma
kan stå inne for etter at de har utført jobben. Tilbudetfra KR Bygg er basert på at det i etterkant vil
være uten fare for brudd i membran og andre byggetekniske krav som må til for å prosjektet skal
kunne godkjennes. Tilbud fra Trondheim bad og kjøkken viste seg å være useriøst og noe jeg ikke kan
stå inne for å benytte. Dette kan også bevises hvis ønskelig.
Det er på side 2 kommentert pris fra Vintervoll ift den elektriske installasjonen, men det kan ikke stå
uavhengig av resten av jobben, da det fortsatt må legges fliser osv. Vedrørende kommentarer til
avsnitt 8 på side 2, så er det trukket ut ett par mindre oppdrag som jeg ønsket tilbud på når feilen
først skulle utbedres, men som er uavhengig av feilen. Når det gjelder downlights, så er de en del av
baderoms innredningen i dag og må kunne flyttes ved en renovasjon. Det var også sagt at dusjhjørne
måtte tas ned og at det ville bli ødelagt ved en renovasjon og er derfor tatt med i summen ... ".
KFE er' en ua vhengig
klageinstans
for boligkjapere/-selgere
med Protector Eierskifteforsi.kril.1g.
KFE Postboks 17:34 Sentrum, 7416 Trondheim. Tlf: 73878100.
Fax: 73878101.
Mail: kfe@pretor:.no.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Fra kjøpers andre e-post hitsettes:
" ... Jeg har fått avslag på erstatning på tre saker etter huskjøp i fjor høst. Jeg har sett bort fra to av
klagene pga størrelse på mangel ift verdi på hus som er Protectors argumenter, uten at jeg har
kunnskap nok til å vite om det stemmer ...
... Nå har for øvrig mitt nåværende forsikringsselskap tatt på seg å dekke ca kr. 10 000,- av summen,
som en nesten «symbolsk» sum.
Det hadde værtfint med en liten vurdering fra dere om konklusjonenfra Protector og Klagegontoret
for Eierskifteforsikring er riktig, ut fra alle tre sakene som opprinnelig er beskrevet da jeg ikke er enig
i begrunnelse og usikker på eierforhold mellomselskapene og evt. påvirkning i sakene ... ".
Ved e-post datert 03.07.2015 orienterte selskapet om at de ikke hadde ytterligere kommentarer til
saken (bilag 27).
***
KFE bes om å ta stilling til hvorvidt feil ved boligens varmekabler og manglende strøm i garasje
utgjør en mangel etter avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9 annet punktum.
KFE er en uavhengig
klagcinstans
KFE Postboks
1"0'· boligkjøpere/-aelgere
med Protector
Eic,·ski.ft('forsikring.
In4 Sentrum. 7416 Trondheim. ru. 73 87 31 00.
Fax: 738781 O I. Mail: kfe@pretor.no.