1. No category

I(I(FE
KIagekontoret For Eierskifteforsikring
Protector Forsikring ASA
Postboks 1351
0113 Oslo
Trondheim, 24.09.2015
Vår ref.: KKFE 1457
AD. KLAGE PÅ PROTECTOR FORSIKRING ASA SIN AVGJØRELSE I SKADESAK
135762~
Vedlagt oversendes Klagenemnda for Eierforsikring sin avgjørelse i sak 509.
Som det fremgår, ble klager gitt medhold i klagen. For en nærmere begrunnelse vises det til den
vedlagte avgjørelse. Selskapet henstilles etter dette om å endre sitt tidligere inntatte standpunkt
i saken.
Med vennlig hilsen
~~
~
Rasmus Brodtkorb
sekretær
Kopi: Mats Grini Jentoftl Hanne Johansen, Kveldsolgata 57, 8615 Mo I Rana
KKFE er en uavhengig
klageinstans
[or boligkjøpere/-selgere
med Protector
Eie,·skifteforsik,·ing.
KKFE Postboks 1734 Sentrum. 7416 Trondheim. Tlf: 7:3 87 81 00.
Fax: 73878101. Mail: kkfe@prf'tor.no.
l
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
KLAGENEMNDA FOR EIERSKIFTEFORSIKRING
UTTALELSE KFE - 509
21.9.2015
Saken omhandler:
Lekkasje ved baderom, § 3-9, annet punktum
Enebolig oppført i 1967 ble i juni 2011 solgt «som den er» for kr. 2 200000,-. Overtakelse fant
sted 15.07.2011. I november 2014 reklamerte kjøper over utett sluk på baderom i 2. etasje som
hadde medført lekkasje ned til bad i etasjen under. I henhold til skaderapport fremgikk det at det
tidligere ved påstøp var montert en forlenger mot jemsluken, og skadeårsaken var at tetting mellom
forlenger og sluk ikke fungerte. Det fremgikk videre at man ikke kunne fastslå hvorvidt tetting
hadde tæret bort med årene eller om den aldri hadde blitt lagt. Det var gitt motstridende
opplysninger i salgsdokumentene om at begge badene var oppusset i 2005, før det senere ble
opplyst at de var renovert i 2005. Selskapet avslo kjøpers reklamasjon på bakgrunn av at man
måtte legge de minst omfattende opplysninger til grunn for forventninger til baderommene.
Utbedring og rehabilitering ble ansett påregnelig all den tid det måtte legges til grunn at sluket var
fra byggeår. Forholdet utgjorde ikke et vesentlig avvik etter avhl., § 3-9, 2.pkt. Kjøper anførte at
det ble gitt opplysninger om nylig oppussing som ga en forventing om at badene ikke ville ha
behov for full renovering i løpet av de første årene. Saken ble klaget inn til Klagekontoret for
Eierskifteforsikring, hvor sekretariatet under tvil avslo kjøpers reklamasjon. Det ble vist til at
opplysningene gitt ikke ga grunn til å tro at det var foretatt større utskiftninger på selve
badekonstruksjonene. Sett hen til baderommets alder og kjøpers berettigede forventing var skaden
ikke av et slikt omfang eller art at det utgjorde et vesentlig avvik fra kjøpers forventinger. Kjøper
har bedt om å få saken behandlet i Klagenemnda for Eierskifteforsikring.
ANTATT ØKONOMISK OMFANG: kr. 124622,- eks. mva (kjøpers takst)
Klagenemnda For Eierskifteforsikring (KFE) bemerker:
Spørsmålet for nemnda er om utettheten i badet medfører at eiendommen må anses for å
være i vesentlig dårligere stand enn klager kunne forvente, slik at det foreligger en
mangel i medhold av avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
Nemnda er ikke enig med selskapets anførsel i brev av 26.2.2015 (Bilag 10), om at det
er motstrid mellom opplysningene i salgsdokumentasjonen om at badet var «oppusset»,
kontra opplysningen om at det var «renovert». Dette selvom det i dokumentasjonen var
henvist til at en gammel skade var utbedret. Begreper som "oppusset", "oppgradert" o.l.
KF'E e r ell uavhengig
klageinstans
KVE Postboks
rOI"
hol.igkjøpere/-sclgere
med Protector"
Eierskifteforsikriug.
17:34 Sentrum, 74 L6 Trondheim. TIl': 7'\ 87 81 00.
Fax: 7::\ 87 Sl Ol. Mail: k'''@IHelor.no.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
har ikke et bestemt meningsinnhold, verken i dagligtale, blant takstmenn eller
eiendomsmeglere. Hvilken betydning uttrykket har i den konkrete sammenhengen, må
blant annet sees i sammenheng med hvilken annen informasjon som er gitt og hvordan
bygningsdelen fremstod ved besiktigelsen. Nemnda viser her blant annet til sin
avgjørelse av 21.9.2015 (KFE-507), med videre henvisninger.
I sitt brev av 19.5.2015 (Bilag 14) gjør selskapet gjeldende at det er klagers manglende
vedlikehold/rensing av sluket som er årsaken til de oppståtte problemene. Nemnda er
ikke enig i dette. Ut fra den fremlagte dokumentasjonen, er det ikke det gamle sluket
som sådan som er problemet, men overgangen mellom tettesjiktet som ble lagt i 2005
og sluket. Av samme brev følger det at selskapets interne takstmann mener forholdet vil
la seg utbedre for om lag kr 70000. Nemnda tillegger ikke denne anførselen vekt. Den
aktuelle takstmann har ikke besiktiget badet og heller ikke avgitt noen skriftlig
erklæring i anledning saken.
Nemnda bemerker videre at den ikke er enig med KKFE, bilag 17 til redegjørelsen, i at
følgeskadene som har oppstått etter lekkasjen er å anse som en erstatningspost. De
utgjør en del av selve feilen som må utbedres og må følgelig medberegnes i vurderingen
av utbedringskostnadenes størrelse. Om hva som er en og samme mangel, se blant annet
Rt. 2006 s. 983.
I denne saken er det tale om et eldre bad. Nemnda er enig med selskapet (Bilag 12), i at
et standardfradrag for forbedret standard på om lag 30 % vil være rimelig. Ut fra
opplysningene som var gitt om badet, finner nemnda likevel at klager måtte kunne
forvente at badet var tett. Ut fra en totalvurdering har derfor nemnda kommet til at
utettheten i overgangen mellom tettesjikt som ble lagt i 2005 og sluket representerer et
vesentlig avvik fra det objektivt sett forventbare. Lekkasjen i badet utgjør etter dette en
mangel i medhold av avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
Konklusjon:
Klager gis medhold.
Avgjørelsen er enstemmig.
Ved behandlingen deltok Vold, Christoffersen, Anderssen. Sekretær: Brodtkorb
Sekretariatets redegjørelse i KKFE sak nr. 11874-002-1457
Enebolig ble i juni 2011 solgt "som den er" for kr. 2200000,-, jfr. kjøpekontrakten (bilag 1).
KFE er en uavhengig
klageinstans
fo.' huligkjøpt·:rel-selgcre
.ned Protector
Eif>,·skiftt'fol·sikring.
------
K FE Postboks
1734 Sentrum.
Fax: 7:3 87 8101,
7416 Trondheim. Til': 7:387 81 00,
Mail: kfe@prelor.llo,
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Av kjøpekontraktens § 7 (s. 3) fremgikk følgende:
«Kjøper er blitt informert av selger på privat visning, at fuktmerker i bad stammer fra tidligere skade
og er utbedret av tidligere eier.»
I forbindelse med salget ble det utarbeidet salgsoppgave (bilag 2) og verdi- og lånetakst (bilag 3). I
salgsoppgaven ble kjøper blant annet opplyst om:
«Byggeår: 1967
INNHOLD
Boligens standard ..
Hoveddel ....
Bad/wc:
Flis både på gulvog vegger. Malte plater i tak. Oppusset i 2005. Innfelte spotter i tak. Hvit
baderomsinnredning med heldekkende servant. Macro dusjkabinett. Termostatstyrt gulvvarme.
Fuktstyrt avtrekksvifte.
HybeL.
Bad/wc:
Flis både på gulvog vegger. Fabrikkmalte plater i tak. Oppusset i 2005. Innfelte spotter i tak ....
Diverse opplysninger:
... Bad i begge etasjer renovert i 2005"
I verditaksten ble kjøper blant annet det opplyst om:
" ... s. 3 ... Boligen fremstår med normal bruksslitasje.
s. 8 .. Sanitetsinstallasjoner generelt
Underetasjen: Wc, baderomsinnredning med servant. Dusjhjørne, 200 liter v/v -bereder fra 1980,
skyllekar.
l. etasje: wc, baderomsinnredning med servant, dusjkabinett.
2. Påkostninger:
Begge baden er oppusset i 2005 ... "
I selgers egenerklæringsskjema (bilag 4) ble det opplyst:
Spm. 1:Kjenner du til om det er/ har vært feil tilknyttet våtrommene, for eksempel sprekk i fliser,
lekkasje, råte eller soppskader? Svar: Ja. Kommentar: vannskade på bad 2. etg. Er ubedret.
Kjøper overtok eiendommen 15.07.2011, jfr. Kjøpekontrakten.
KFE er eo uClvhengig klage instuns
fOI"
holigkjøpere/-Hdgc·~rt'"
nu-d Pr-oter-tur
Eien;kiftcforsikrill?!;.
K FE Postboks 1734 Sentrum. 7416 Trondheim. TIC: 7:3 87 8 l 00.
Fax: B 87 8101.
Mail: kfe@prelor.f1o.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Ved reklamasjonsskjema datert 20.11.2014 reklamerte kjøper til selskapet (bilag 5). Det ble reklamert
over utett sluk, pipeløp i ustand og ødelagte varmekabler. Fra reklamasjonen hitsettes;
"Utett sluk: Feil med utett sluk. Fører tillekkasje gjennom tak og ned i bad 1. etasje. Oppdaget når
tetthet i nevnte slukførte til høyere vannstand. Nærmere dok sendes når klartfra vår forsikring.
Klarlagt når takstmann var på befaring etter at tak i 1. etasje biefjernet i inneværende måned
(november). Bad nyoppusset 2005.
Ovn/pipe: Pipeløp i 1. etasje er i ustand. Det er ikke undersøkt nærmere grunnet antatt kostnad alene
ikke utgjør vesentlig mangel. Gjøres gjeldende nå.
Varmekabel: Varmekabler gikk i 2013. Ikke undersøkt grunnet kostnad på 7500,-. (egenandel). Gjøres
gjeldende nå .... "
Forut for reklamasjonen hadde kjøper rekvirert Takstteknikk AS til å utarbeide skadetakst (bilag 6).
Av taksten datert 06.1l.2014 hitsettes;
" .. Skadeårsak - hendelsesforløp
5} Alder på innvendige rør 1967
Forsikringstaker oppdaget søndag den 19.10 at det dryppet vann ned fra himlingsplatene på badet 1.
etasje. Da var dusjen i 2. etasje i bruk .... Ved 1. gangs befaring ble det måltfukt i himlingsplatene og i
et begrenset område på vegg med dør. Det ble målt, men ikke funnet fukt i tak eller vegger i
tilstøtende rom. Test av sluk ved 1. gangs besiktigelse kunne ikke gi et klart svar på hvor vannet kom
ned. Forsikringstaker ble bedt om å rive himlingenfor å avdekke skadeårsak. Rivingen ble på grunn
av kompleksitet overlatt til firma. Da sluk og rør ble avdekket og vanntest igjen ble utført kunne årsak
til skaden fastslås.
Årsak til skade er utett bad rundt sluk. Dette kombinert med delvis tilstopping i sluk eller avløp fra
denne får vannet til å stige opp til gulvnivå og renner ned til himlingen under.
Skadeomfang bygning/utbedring
Følgeskader av utett bad som er avdekket til nå: Skade på himling bad 1. etg. Skade påjlislagt vegg i
bad 1. etg.
Iverksatte tiltak ...
Forsikringstaker begynte å rive himling, men oppdaget at den var nedforet og at lå rupanel over dette
igjen. Han ba om å få firma til riving og etter avtale med skadebehandler ble recover engasjert til
jobben. Da de hadde revet kubbinger og rupanel oppdaget de at lag med asfaltholdige plater og måtte
gi seg. Etter avtale med skadebehandler ble Pylogon og Absan bedt om pris på asbestsanering. Asban
var klart billigst og ble valgt. Riving av himling i l etg er ferdig. Riving av vegg er ikke igangsatt.
Reparasjon
Utbedring av følgeskader:
det legges nye himlingsplater, isolasjon og plast på tak på bad i 1. etg. Fliser og gipsplate på vegg
KFE et' en uavhengig
k laueinstans
KFr:: Postboks
fOI'
boli~k.iøper('/-selgcre
med Proteetol"
ITl4 Se-ntrum. 7416Trondheim,
Til': Tl87 81
Fax: 7:) 878101,
Mail: kfe@preloLno,
Eienikifteforsik.r-ing.
no,
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
mot kjøkken i l. etg. Må rives og ny plate monteres, membran og nyefliser av samme type må legges.
Fuging mellom vegger og tak og mellom skadet vegg og gulv. 3 stk spotter i tak inkl kasser og en
avtrekksventil er revet og må remonteres. Toalett må de- og remonteres for å komme til å arbeide.
Konklusjon
Skaden skyldes utett bad i 2. etasje. Følgeskadene som til nå er avdekket begrenser seg til himling og
en vegg i bad i l. etasje.
Tidligere skader
Vi kan se at det har vært meldt tidligere skader i forbindelse med bad 2 etasje, men vet ikke om de har
vært meldt til forsikringsselskap... s s
Ved brev datert 08.12.2014 avviste selskapet reklamasjonen over pipeløpet og varmekablene med
henvisning til at reklamasjonsfristen var ut1øpt.(bilag 7) Vedrørende sluket fremgikk det at forholdet
måtte dokumenteres ytterligere før selskapet kunne ta stilling til reklamasjonen.
Ved e-post datert 15.12.2014 gjorde kjøper det klart for selskapet at de ville benytte Mo taksteknikk
for å fastsette skaden Ved e-post samme dag bekreftet selskapet av valget av takstmann var ok.(bilag
8)
Taktsteknikk AS utarbeidet skaderapport datert 20.01.2014 (bilag 9). Fra rapporten hitsettes;
" ... Beskrivelse av skaden: Oppbygning gulv:
Vi ser at oppbygning av etasjeskiller er somfølger (sett nedenfra): Hvite takplater, lekter, rupanel,
ramme for himling, isolasjon, eternitplate, gulvåser, plast, sponplate. I gulvet ligger en sluk av
støpjern. Avløp fra badekar og servant på bad i 2 etasje er koblet på sluken og er synligfra
undersiden når himlingen er revet. Det er på et tidspunkt lagt en påstøp med varmekabler med
membran og fliser på gulvet på bad i 2 etasje. Vi kjenner ikke til om det ligger noe mellom sponplaten
på gulvet og påstøp. Ved påstøp er det montert en forlenger mot jernsluken. Membran under fliser er
synlig mellom forlenger og rist.
Skade:
Tetting mellomforlenger og slukfungerer ikke. Vi kan ikke se om tetting har tæret bort i årenes løp
eller om den ikke har vært lagt. Det som er klart er at når vannet stiger opp over selve slukpotta
oppstår det lekkasje. Lekkasjen har pågått over tid og har gjort skade på sponplaten gulvet ligger på.
Platen er morknet opp og må skiftes. Plasten under har gjort at lekkasjen har fått utvikle seg over tid
uten at det kunne bli oppdaget. Årsaken til at sluken ikke tar unna vannet er som oftest at sluk eller
ledning ut fra den er delvis tilstoppet.
Utbedring:
Sponplaten under badegulvet er så skadet at den må fjernes og ny må legges. Det må etableres ny og
varig tetting mellom sluk og gulv. For åfå til enfullgod løsning på det må sluken skiftes. Den nye må
KFE er' en uavhengig klageinstans
KFE Postboks
fOI."
holjgkjøpere/-selge,'l'
17:34 Sentrum.
Fax: 7:3 878101.
ITlt>d
741.6 Trondheim. TIC:
Mail: kf'e@pretor.llO.
Protf'C'tor Ei_e.'skiftefo'·silo·ing.
n 87 8 I
00.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
legges i nivå med påstøpen. Avløp fra servant legges åpent somfra dusjkabinett. Avløp fra badekar
som ikke er i bruk kuttes ut. For åfå skiftet den skadde platen og sluken i gulvet må påstøp misles
opp. Det legges en ny plate, ny påstøp med varmekabler, membran og nye fliser. For å sikre god
overgang mellom membran på gulvog på vegger må også flisene på veggene tas ned, og det legges
ny membran på vegger ogfliser skiftes ut med nye.
Konklusjon:
Det har oppstått bygningsmessig skade som beskrevet overfor på grunn av utetthet rundt sluk på bad i
2. etasje. Lekkasjen har pågått over tid, men har ikke vært mulig for nåværende eieren å oppdage før
vannet kom ned i etasjen under. "
Utbedringskostnadene ble i rapporten satt til kr 124 622,- eks. mva.
Ved brev datert 26.02.2015 avslo selskapet kjøpers reklamasjon (bilag 10). Når det gjaldt selgers
opplysningsplikt ble det anført:
(( .. Selger har ikke opplevd problemer med lekkasje fra bad i 2.etg. i sin eiertid. Det påpekes også at
selger ikke har utført arbeider på badet, da dette ble gjort i tidligere salgsledd sin eiertid. Det legges
etter dette til grunn at det ikke foreligger mangel etter avhendingsloven §§ 3-7 eller 3-8, jfr. § 3-9, 1.
ledd.»
Videre når det gjaldt vesentlighetsvurderingen etter avhl. § 3-9,2. pkt., anførte selskapet:
(( .. Boligen er bygget i 1967 og det er gitt opplysninger av takstmann om at badet er pusset opp i 2005.
I salgsoppgaven har megler skrevet at begge bad er renovert i 2005, hvorav selgers egenerklæring
viser til at «vannskade på bad 2. etg. er utbedret.» Her er det gitt motstridende opplysninger
vedrørende hva som er gjort. Det er en vesentlig forskjell på oppussing og renovering. Der det er gitt
motstridende opplysninger må det legges til grunn at den minst omfattende som kjøpers forventning til
badets tilstand. Oppussing innebærer dog ikke en renovasjon som påpekt i deres reklamasjon. Det må
således legges til grunn at det er overflatene som er pusset opp, i hovedsak gulvog vegger. Når det
også påpekes av selger at en vannskade på bad er utbedret, kan det ikke forventes at dette innebærer
en renovering av badet, men snarere en lokal utbedring. Det bemerkes at en kjøpers forventing til et
oppusset bad, ikke innebærer skifte av sluk. Det er ikke gitt noen positive opplysninger om når badets
konstruksjon og sluk er fra. I henhold til «Byggeår til grunn», LB-2006-75433, må det således legges
til grunn at sluket er fra byggeår, da annet ikke er opplyst.
Norsk Bygg forskningsinstitutt (NBI) utarbeider tabeller som beskriver utskiftningsintervallerfor
ulike bygningsdeler. Normallevetid angis i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid
avhengig av hvilke faktorer som gjør seg gjeldende, slik som grunnforhold, eiendommens beliggenhet,
utførsel, forurensning og bruk. For støpjerns sluk angir NBI en levetid mellom 25-75 år, med en
anbefalt brukstid på 50 år. Innenfor dette tidsintervallet er det påregnelig med utbedring og
rehabilitering, og man må være forberedt på at funksjonssvikt eller lekkasje kan oppstå plutselig.
KFE t~r
ell
uavhengig
klag;f>instans
KFE Postboks
fOI'
boligkjøper~/-selgen;'
med Protector EienikiJteforsilo·iug.
17:34 Sentrum. 7416 Trondheim, Tir: 7387 Bl 00.
Fax: 738781
Ol. Mail: kfe@preto,·.llo.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Alderen innebærer at risikoen for funksjonssvikt er overført til dere når eiendommen som her er solgt
med et «som den er» forbehold i kjepekontrakten.
Slukets alder sett opp mot levetiden, tilsier at det er påregnelig med utbytte. All den tid det er
påregnelig at forhold er påregnelig å bytte ut, foreligger det heller ingen mangel etter
avhendings loven».
Kjøper bestred selskapets avslag i e-post av 01.03.2015 (bilag 11). Fra e-posten hitsettes;
« .... Vi ønsker å bemerke at avgjørelsen synes å bygge på faktiske feil, antagelig grunnet upresisheter
i vår oversendelse av den nøytrale reklamasjonen.
«Motstridende opplysninger»
Det er for oss noe uklar hva som hevdes fra dere her, men vi antar at det innebærer en motstrid at
badet er oppusset i 2005 og at selgerne har opplyst at de kjente til at det har vært en skade på badet i
2. etasje.
Det er ikke åpenbart motstridende opplysninger at et bad er pusset opp og at selger opplyser at en
vannskade er utbedret. Vi trenger ikke være uenig i at oppussing ikke nødvendigvis trenger å bety
utbytting av rør og sluk, men når en oppussing er skjedd nylig legges det til grunn en forventing om
ikke å måtte foreta en full renovering av bad(ene) innen første årene i eiertiden.
VI hadde heller ikke særlige forventinger om en skade av et slikt omfang, da vi antok at vannskaden i
egenerklæringsskjemaet gjaldt fuktskader i taket på badet i 2. etasje, noe som er inntatt i
kjøpekontraktens punkt 7 (3). Denne skaden er fortsatt synlig og kan dokumenteres hvis ønskelig. Hvis
det hadde vært andre vannskader antar vi at det hadde vært naturlig å skrive i flertallsformen.
Slukets levetid er ikke avgjørende i denne saken
Dere skriver videre at slukets forventede levetid er avgjørende her, noe vi ikke kan se stemmer. Det er
riktig at vi innleverte skaden som «feil med sluket», men det har vist seg at det ikke er sluket i seg selv
som er problemet. Det kan leses ut av skaderapporten at det er lagt en påstøp med varmekabler og en
forlenger mot sluk. Det er tetningen mellom forlenger og sluk som ikke fungerer. Det anbefales å bytte
slukfor få enfullgod løsning. Dersom dere er uenige i skaderapporten bes dette uttrykkes i
klartekst.
å
Etter dette kan ikke slukets forventede levetid sies å være avgjørende. Det er gjort en feil når badene
ble pusset opp knyttet til tetning mellom sluk ogforlenger. Feilen har vært skjult, og vi legger til
grunn at dette også gjelder tidligere eier. Sluket i seg selv er derfor i orden, noe som også ble uttrykt
muntlig under befarelse.
Som det fremgår av rapporten er det videre ikke mulig å oppdage feilen ved besiktelse av sluket.»
KrE er en uavhengig
klageinstans
KrE Postboks
[o
r
boUgkjøpere/-selgere
111t·d
Protector
Eierskifteforsik
1734 Sentrum. 7416 Trondheim. TIC: n 87 ai 00.
Fax: B 87 8101.
Mail: kl"@preloLno.
riug.
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Selskapet opprettholdte avslaget ved brev datert 23.04.2015 (bilag 12). Selskapet fastholdte at
problemet hadde sin årsak i det aldrende sluket. I henhold til takstmann var årsaken til at vann trengte
ned i konstruksjonen en følge av at sluket ikke tok unna vann. Selskapet var videre av den oppfatning
at det nå syntes å være enighet om at kjøpers forventing til et «oppusset bad» ikke innebar et bytte av
sluk. Det ble fastholdt at kjøpers forventing var et bad oppført i 1967 som ble overflateoppusset i
2005, og forholdet utgjorde derfor ingen mangel.
Subsidiært ble det anført;
... »Når det kommer til utmålingen rettet mot mangels spørsmål vil det legges ned påstand om at det
ikke foreligger en mangel hva gjelder sluk og rør. Dette på bakgrunn av deres forventing til alderen
på dette, som må anses å være så nært knyttet opp mot sin levetid, at det må anses påregnelig og
skifte ut/utbedre. Denne posten vil således ikke inkluderes i utmålingen.
Videre er selskapets vurdering at det må gjøres et standardhevingsfradrag basert på ovennevnte. Gitt
at levetid på sluk/rør samt badets konstruksjon må ansees å være nærliggende, om ikke helt utgått på
levetid, samt en alder på overflatene på badet er 9 år, er vår vurdering at det må gjøres et fradrag på
30 %, av utbedringskostnaden, dafratrukket arbeid knyttet til sluk/rørlegger.))
Selskapet var av den oppfatning at det etter dette ville gjenstå kr. 97232,- av utbedringskostnadene på
kr. 126402,50,-, hvilket utgjorde ca. 4,4 % av kjøpesummen. Det kvalitative element i avhl. § 3-9, 2.
pkt. ble dermed ikke ansett oppfylt.
Ved brev datert 27.04.2015 opprettholdte kjøper reklamasjonen (bilag 13). Kjøper gjorde det klart at
de kun anførte avhl. § 3-9,2. pkt. som det rettslige grunnlag for sitt standpunkt, og anførte at
forholdet utgjorde et vesentlig avvik fra hva kjøper kunne forvente. Kjøper var uenig med selskapet
om at det kvantitative element i avhl. § 3-9,2. pkt. ikke var oppfylt, og anførte at skaden prosentvis
utgjorde ca. 7,5 % eller 6,3 % av kjøpesummen avhengig av om man la til grunn total kostand eller
reell kostnad. Fra brevet hitsettes;
« ... Kjøpesummen er ubestridelig 2.2 millioner. Utbedringskostnadene er av takstmann ansett til å
utgjøre 124 622 ekskludert merverdiavgift,fordelt på lønn - 68 048, material23 724 og annet 33 300.
Protector har ment at vi får bedre standard av dette. Vi argumenterer ikke mot at vi oppnår ny sluk og
enda nyere fliser mv. Vi villikevel påpeke at sluket er påpekt til å fungere godt, samt at det må være
begrenset hva slags fordel det er å bytte ut nåværende standard med ny. Vi antar fordelen kan gå
opp-i-opp med momskostnadene, som vil si at 124 622 er med videre i regnestykket.
I tillegg til denne summen kommer kostnadene som allerede påført gjennom å avdekke skaden og
følgeskader på bad i underetasjen på kr. X Selvom denne delen av skaden delvis dekket av kjøpers
forsikring, foruten egenandel, bør denne tilfeldige fordelen ikke føre til at kostnaden ses bort fra i
vurderingen om skadens utbedringskostnadenes omfang. I så fall burde forsikringskostnadene medtas
i regnestykke.
KF'E er' en uavhengig
klageinatans
KFE Po,thoks
fOI'
boligkjøpere/-selgere
17.34 Sentrum,
Fax: 7,387810
med Prnu-ctor
Eien;kifh .. Ior-sik ring.
7416 Trondheim, Tlf: 7.3 87 8 l 00,
I, Mail: kl'e@prelor,no,
I(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Fra takst påfølgeskadene har vi 34 729 eksklusive merverdiavgift. Vi antar at også her kan
standardhevingen og momsen gå opp-i-opp.
Utarbeidelse av takst på kr. 5.500 for skaden kreves også som en utbedringskostnad, ogsåfordi
fagmann ikke turte/ønsket å gi tilbud før takst var utarbeidet og omfanget avklart.
Dette gir følgende regnestykke:
Bad oppe: 124 622
Bad nede: 34 729
Takst: 5500
Totalt: 164 851»
Kjøper fremsatte i brevet et prisavslagskrav på kr. 137622,-. Kjøper fremsatte samtidig et
forlikstilbud på kr. 115 000,- som fullt og endelig oppgjør i saken.
Selskapet opprettholdte sitt avslag i brev datert 19.05.2015 (bilag 14). Selskapet opprettholdte sin
prinsipielle anførsel hva gjaldt skadens årsak, herunder at det var tetthet i sluket som var årsaken til
videre skade. I tilknytning til dette bemerket selskapet;
... » I denne sammenheng vil vi også bemerke at dere bebodde boligen i ca. 3 år før skaden inntraff. I
dette tidsrommet er det således eiers ansvar å utføre generelt vedlikehold, herav rensing og evt. andre
tiltakfor å opprettholde slukets tiltenktefunksjon. I henhold til SINTEF byggforsk sine
elvetidstabeller, må sluk renses regelmessig for nettopp å unngå oppfylling. Det er kommentert i takst
av Tone Lorentzen/Terje Haugenes at årsak til at sluk ikke tar unna vann, skyldes at det er tilstoppet.
Vi vil derfor legge ned påstand om at lekkasjens årsaksmoment knytter seg til sluk, hvorpå en objektiv
kjøpers forventing må være sluket er av eldre karakter, da det videre ikke er gitt noen opplysninger
som tilsier annet. Viderefølger skaden i all hovedsak på et moment som knytter seg til kjepers ansvar,
herav å vedlikeholde sluket regelmessig.»
Selskapet opprettholdte videre sin standpunkt om at utbedringskostnadene utgjorde ca 4,4 % av
kjøpesummen. Til dette uttalte selskapet;
« ... VIfinner det viktig å bemerke at forskrift som må legges til grunn for badets krav og standard
følger således av forskriftfra byggeår ....En overflateoppussing utløser ikke nye
forskriftskrav .... Videre er badet 9-10 år gammelt når skaden ble oppdaget. Ihht. Tidligere refererte
levetidstabell, opereres det der med et levetidsintervall på 5-15 år for reparasjon, utbytte av skadede
flier og 10-30 år for total utskifting av fliser og underliggende golvkonstruksjon .... Vi vil også i denne
sammenheng påpeke at en utbedring kan i sakens tilfelle erfaringsmessig utføres for ca. kr. 70 000, -,-,
ca 3,1 %, i henhold til vår interne takstavdeling, som har gått gjennom de vedlagte tekstrapporter fra
forholdet.
KrE er en uavhengig
k lagemstuns
KFE Postboks
for boli!-;kjøpere/-selg(~rl"
IJIt"d
PI'oteetol'
17:34 S ... utrum, 7416 Trondheim. Tlf: TI 87 H L
Fax: 7::187 BIOL.
!Vbil: kf"e@prelnr.no.
Eier·skifh·forsil<
no.
.r in~.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikr'ing
... Vår vurdering i saken baserer seg således på at det må under enhver omstendighet gjøres fradrag
på det rent kvalitative forholdet i saken. Viderefølger det av ovennevnte at det kvantitative elementet i
saken ikke er oppjj;lt... »
Kjøper ba om å få saken behandlet i KKFE i brev mottatt 11.06.2015 (bilag 15). Kjøper fastholdte at
vannskaden som har oppstått hadde sin årsak i at det i forbindelse med sluket var en utetthet. Kjøper
var videre uenig i selskapets vurdering hva gjaldt skaden omfang. Hva gjaldt kjøpers forventinger til
badet ble det i klagen ariført;
« ... .1 takstpapirer står begge badene omtalt som nyoppusset i 2005 (6 år side på kjøpstidspunktet i
2011) og som «renovert» i prosepekt. (vedlegg 7 - markert flere plasser av oss med gult)
Varmekabler er også installert, noe som indikerer en mer omfattende oppussing enn bytting av fliser
mv.
Vi mener derfor vi hadde klare forventinger om at badene ikke trengte full renovering, noe som
rimelig klart i tilfelle ville påvirket vårt bud. Boligen er ellers omtalt som å ha «normal bruksslitasje»
og ellers ingen vesentlige bemerkninger på huset. Unntak er mur i forbindelse med garasje/tilbygg til
garasje, noe vi mener ikke kanfå betydning her.»
Kravet om prisavslag på kr. 137 522,- ble opprettholdt, og kjøper ba om at KKFE ved utmålingen
skulle ta hensyn til at selger ikke fikk leid ut hybelen som bad i 1. etasje tilhørte. Det fremgikk at
hybelen tidligere ble leid ut for kr. 4300,- pr. måned, og at den hadde stått tom i 6 måneder i påvente
av utbedring av tak på baderommet.
Selskapet oversendte sakens dokumenter til KKFE i e-post av 16.06.2015 (bilag 16).
Sekretariatet til Klagenemnda for Eierskifteforsikring avslo under tvil kjøpers klage i brev av
25.06.2015 (bilag 17). Sekretariatet tok kun stilling til avhl. § 3-9, 2. pkt. da det var dette som var
anført som det rettslige grunnlaget. I forhold til vesentlighetsvurderingen ble det anført:
« ... 1 salgsoppgaven ble kjøper opplyst om at boligen var oppført i 1967 og var 44 år gammel ved
avtaleinngåelsen. Det ble først opplyst om at begge badene var oppusset i 2005, før det senere ble
opplyst om at de ble renovert i 2005. Det er noe uklart om opplysningene som er gitt innebærer at det
har skjedd en fullverdig rehabilitering av badene eller om det kun har skjedd en fornyelse av
overflater og eventuelt enkelte bygningsdeler. 1 selgers egenerklæring ble det opplyst at en vannskade
på bad i 2. etasje hadde blitt utbedret. Denne opplysningen gir heller ingen klare opplysninger om
hva som har blitt gjort. l verdivurderingen ble det opplyst om at boligen fremstod med normal
bruksslitasje.
Slik Sekretariatet ser det gav opplysningene i salgsprospektet kjøper en forventning om at badene
ville være i brukbar stand ved overtagelsen.
KFE
t-!I'
en uavhengig
khq~f'instal1s
KFE Postboks
fOI.·
boligkjøpere/-selgen:, med Pr-oter-tor Eit'l~skifteforsiJo'il11!'
17:34 Sentrum, 7416 Trondheim, '1'11·: 738781 00.
Mail: kl"@prelor.llo.
Fax: 7:3 87 8101.
!(FE
Klagenemnda For Eierskifteforsikring
Imidlertid måtte kjøper være forberedt på at det ikke var foretatt større utskiftninger på selve
badekonstruksjonen. Dette ville, slik sekretariatet ser det, innebære at kjeper måtte forvente at
bakenforliggende konstruksjoner, som rør o.l. kunne være eldre enn overflatene på badene, og til og
med fra byggeår. På denne bakgrunn kan vil det ikke være upåregnelig at det vil være behov for
rehabilitering innen ikke uoverskuelig fremtid.
Utbedringskostnadenefor baderommet i 2. etasje utgjør kr. 155 777, 50,- inkl. mva. I tillegg kommer
utarbeidelse av takst som var nødvendigfor å avdekke skaden på kr. 5500,-. Følgeskadene vil ikke
være en del av kravet, da de ikke inngår i selve mangelen, men vil eventuelt være en egen
erstatningspost.
Totalt kommer utbedringskostnadene da på kr. 161 277, 50,-. Imidlertid er sekretariatet enig med
selskapet i at det vil måtte foretas et ikke ubetydelig standardhevingsfradrag som følge av at gammelt
blir byttet ut med nytt. Sekretariatet vil imidlertid ikke ta stilling til hva standardhevingsfradraget
eventuelt vil utgjøre.
Sekretariatet er av den oppfatning at utbedringskostnadene i utgangspunktet er innenfor grensen til
hva som kan utgjøre en vesentlig mangel etter den såkalte prosentlæren. Men sett hen til
baderommenes alder og kjøpers berettigede forventning kan skaden allikevel ikke sies å være aven
slik art og omfang at den utgjør et vesentlig avvik fra hva kjøper måtte forvente.»
Kjøper ba om å få saken behandlet i KFE i brev mottatt 06.07.2015 (bilag 18).
Ved e-post av 13.08.2015 opplyste selskapet at de ikke hadde noen ytterligere bemerkninger til
kjøpers klage og stilte seg bak selskapets tidligere standpunkt samt sekretariatets vurderinger (bilag
19).
***
KFE bes om å ta stilling til hvorvidt utettheter ved sluk representerer en mangel i henhold til
avhendingslovens 3-9, 2.pkt.
KFE e r
ell
uavhengig
klageinstans
fOI"
holi~kjøpere/-selgc
rc
1I1(·d
Protector' Eir·rskiftf:forsikriug.
KFE Postboks 17:H Sentrum. 7416 Trondheim. 'I'll': T~ 87 81 00.
Fax: 7::$878101. Mail: kfe@p,."tor.no.