Sluttbehandling - detaljregulering for Grand hotell
Saksframlegg Dato 23.09.2015 Løpenr 61119/2015 Arkivsaksnr Arkiv 2011/4569 L12 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 15/52 Komite for plan, næring og miljø 13.10.2015 Bystyret 29.10.2015 Sluttbehandling - detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID 1290, datert 15.09.2015, med planbestemmelser sist datert 15.09.2015 og planbeskrivelse sist datert 15.09.2015. Bodø bystyre vedtar samtidig å oppheve Reguleringsplan for kvartal 23, Bodø, plan ID 1182. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med denne planen er å utvide den nyere delen av Grand hotell ved påbygg for å få flere hotellsenger. Planforslaget er fremmet av Norconsult på vegne av Nordlandshotell AS. Byggehøyde foreslås til 7 fulle etasjer, tilsvarende 24,5 m. Rammene for området ligger i kommuneplanens arealdel 2014-2026. Planforslaget overskrider tillatt byggehøyde. Det er ellers i overensstemmelse med kommuneplanen når det gjelder arealbruk, fasadevern for den eldre delen av Grand hotell samt utnyttingsgrad. Det er argumentert for den økte høyden i Norconsults planbeskrivelse. Byplansjefen har fremmet et alternativt planforslag, der byggehøyden reduseres med en etasje, fra 7 til 6 fulle etasjer, tilsvarende 21,0 m. Planforslaget har derfor vært ute til høring og offentlig ettersyn i to alternativer. Det er kommet tre uttalelser, fra Nordland fylkeskommune, Nordlandsnett og Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS). Fylkeskommunen støtter byplansjefens planforslag. Fylkeskommunen har en merknad til reguleringsbestemmelsene angående vern. Denne er innarbeidet i planforslaget. Andre merknadene er ikke tatt til følge. Administrasjonen anbefaler at planforslaget med maks byggehøyde 6 etasjer/21,0 m godkjennes med de endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. Det private planforslaget følger også saken med komplette plandokumenter. Saksopplysninger Bakgrunn og oppstart Tiltakshaver er Nordlandshotell AS, og planlegger er Norconsult. Hensikten med planarbeidet er å utvide den nyere delen av Grand hotell ved påbygg for å få flere hotellsenger. Da dette strider mot gjeldende rammer, utløser det ny reguleringsplan. Oppstartmøte ble arrangert 12.05.2011, og oppstart av planarbeid ble varslet 06.10.2011. Planstatus Det er en reguleringsplan fra 1979 som gjelder for området; reguleringsplan for kvartal 23, Bodø. Planen er utdatert og foreslås opphevet samtidig med vedtak av ny plan. Ved oppstart av planarbeidet var det Kommunedelplan Bodø sentrum som gav de overordnede rammene. Denne er avløst av kommuneplanens arealdel 2014-2026, vedtatt i 2014. Rammene for kvartal 23 er at arealbruken er «Sentrumsformål», byggehøyden er 5 etasjer/18 m pluss en tilbaketrukket etasje, og utnyttingsgrad er 100 % BYA. Den eldre delen av Grand hotell har fasadevern (fasade og takflate mot gate). Planforslaget Byggeområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse og anlegg – hotell/bevertning. Foreslått byggehøyde mot Sjøgata og Hundholmsgata er 7 etasjer, gesimshøyde 24,5 m (høyde over terreng). Den eldre delen av hotellet mot Storgata og fra mønet mot Professor Schyttes gate og Sjøgata er gitt hensynssone bevaring av kulturmiljø (H570) med tilhørende bestemmelser. I sin planbeskrivelse har forslagsstiller argumentert for den foreslåtte byggehøyden. Forslagsstillers planforslag Av konstruktive grunner kan det være nødvendig med nytt bæresystem på utsiden av eksisterende vegg mot fortauet som vil komme maksimum 30 cm utenfor egen eiendom og inn på kommunens. I første etasje vil det være snakk om søyler, mens fra andre etasje kan det være aktuelt å flytte hele ytterveggen ut tilsvarende. Dette er det åpnet for gjennom forslaget til reguleringsbestemmelser (§ 3.3, 4. avsnitt). Forslagsstillers planforslag - oppriss mot Sjøgata. Ønsket byggehøyde er angitt som kotehøyde på tegningen. Problemstillinger Gjennom hele planprosessen har hovedtemaene vært byggehøyde og forholdet til den bevaringsverdige delen av Grand hotell. Det har vært dialog og avklarende møte underveis mellom tiltakshaver/rådgiver og Byplan. I avklarende møte 23.01.2015 åpnet Byplan for å kunne anbefale 6 fulle etasjer/gesimshøyde på 21 m mot gate. Det innebærer at øverste etasje ikke må trekkes tilbake slik kommuneplanens arealdel krever. Tiltakshaver har valgt å fremme et planforslag som er en etasje høyere og uten tilbaketrekning, dvs. 7 fulle etasjer/gesimshøyde på 24,5 m mot gate. Byplan fremmet derfor et alternativt planforslag som viser 6 fulle etasjer/gesimshøyde 21 m. Plan- og bygningslovens § 12-11 gir kommunen anledning til samtidig å legge alternative planforslag ut til høring og offentlig ettersyn. En annen problemstilling i saken er behovet for bærekonstruksjon utenfor egen eiendom og inne på fortauet. Bildet viser dagens situasjon. Planprosess Etter oppstart i 2011 har det vært en lang planprosess. Byplansjefen vedtok 30. juni, etter delegert myndighet, å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og høring. Høringsperioden var 2. juli – 28. august 2015. Det er kommet uttalelse fra Nordland fylkeskommune, Nordlandsnett og Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS). Disse er oppsummert og kommentert under «Vurderinger». Vurderinger Høringsuttalelser Nordland fylkeskommune Nordlandsnett LUKS Planfaglig og kulturminnefaglig merknad: Støtter kommunens anbefaling om 6 etasjer. Dette ivaretar hensynet til den vernede delen av hotellet best. Anbefaler at det tas inn en bestemmelse til hensynssonen for bevaring av kulturmiljø om at eksisterende bebyggelse ikke tillates revet. Hensynssone i seg selv innebærer ikke vern. Gjør oppmerksom på at det må tas høyde for de anlegg som er nødvendig for Nordlandsnett å etablere og drifte. Viser i vedlagt kart at det er elkabler, herunder høyspent i alle gater rundt bygget, særlig mye i Hundholmgata. Det er nettstasjon i nabobygg mot øst. Tas til orientering. Innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Forholdene som tas opp angår gjennomføringen av byggeprosjektet. Tiltakshaver er orientert. Lister for øvrig opp standard hensyn og forhold knyttet til strømforsyning. Ønsker å bli kontaktet av utbygger i god tid før utbygging, slik at de kan planlegge nye anlegg og at eksisterende anlegg ivaretas. Påpeker at planen ikke har bestemmelser som omhandler vareleveranser. Dagens løsning er at varer leveres fra Sjøgata. Varer til hotellet tas inn garasjeporten, mens varer til Peppes Pizza tas inn via dør ved siden av garasjeporten. Dette fungerer dårlig, særlig på vinteren med brøytekanter. LUKS ber derfor om følgende: Byplan har innhentet kommentarer fra tiltakshaver: Anlegg felles varemottak for hotellet og Peppes Pizza Biloppstillingsplass må være på egen grunn Høyder og bredder må være tilpasset de kjøretøy som bransjen benytter Det vises til Tek 10 og bransjens egen standard. Dette forutsetter en fullstendig ombygging av bygget som grenser mot Sjøgata Hele planområdet er utbygd i dag. Planen forutsetter ikke riving, og det er også uaktuelt. Å øke takhøyden i garasjen vil være ensbetydende med riving Byplans vurdering: Da hensikten med planen er påbygg på eksisterende bygg, vil dette ikke endre eller forverre dagens situasjon. Oppfylling av kravene vil ha så omfattende konsekvenser at det ikke står i forhold til planlagt tiltak. Merknaden er derfor ikke tatt til følge. Byggehøyde Foreslått byggehøyde i det private planforslaget er en etasje høyere enn største tillatte byggehøyde, og øverste etasje er ikke tilbaketrukket. Byggehøyden begrunnes i planbeskrivelsen med tillatt høyde på Koch-senteret og høyden på Sentrumsgården. Dessuten legges det vekt på at bygget ligger mot en plass, Hundholmen plass, og ikke har bebyggelse på den andre siden og derfor ikke bidrar til et trangt og mørkt gateløp. Fra tiltakshavers side er ønsket å få mest mulig byggeareal. Påbygg krever en kostbar konstruksjonsløsning, og disse kostnadene ønskes fordelt på flest mulig etasjer. Illustrasjonen under viser foreslått byggehøyde i det private planforslaget. Forslagsstillers planforslag – ønsket byggehøyde mot Sjøgata. Høyden er angitt i meter over terreng på illustrasjonen. Byplan mener at foreslått byggehøyde er en etasje for høy, jfr. alternativt planforslag. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. I behandlingen av kommuneplanens arealdel 2014-2026 var byggehøyder i bykjernen et sentralt tema. Byggehøyde mot gate i bykjernen ble generelt økt til 5 etasjer/18 m. Unntaket var Sjøgata hvor den allerede gjennomgående var 20 m. Koch-senteret har en ramme på ca. 23 m mot Sjøgata, men er bygd med 18 m/5 etasjer. Sentrumsgården har en største byggehøyde mot gata på 25 m, men er trappet ned til 18 m mot Professor Schyttes gate og Grand hotell. Byplan har forståelse for at det ved påbygg er konstruksjonsmessig vanskelig å løse en tilbaketrukket etasje, og har derfor kommet fram til å kunne anbefale at det innenfor største tillatte byggehøyde på 21 m kan aksepteres at øverste etasje ikke trekkes inn. Byplan kan ikke anbefale at det tillates økt byggehøyde til 24,5 m, som sterkt bryter med de gjennomgående tillatte byggehøydene. Hensynet til den vernede delen av Grand hotell tilsier heller en nedtrapping enn en økning i byggehøyden. Selv med den byggehøyden som Byplan kan anbefale, vil kontrasten og dominansen i forhold til den vernede delen bli stor. Gesimshøyden for den gamle delen er 10,2 m mot Sjøgata og mønehøyden ca. 14,7 m. I planbeskrivelsen og vedlegg er det vist skyggevirkning på Hundholmen plass, og argumentert for at den økte høyden gir lite utslag. Det er imidlertid et faktum at det gir utslag midt på dagen vår og høst når sola står lavt. I forbindelse med reguleringsarbeid for Tollbugata 9-13 (Løvold), inngår planer for opprusting av Hundholmen plass med innpassing av lek og uteopphold for barn, uteservering og generelt økt bruk. Skygge reduserer kvaliteten på plassen. Forslagsstiller viser i planbeskrivelsens punkt 7.1 til kommuneplanens bestemmelse i § 12.5.3 om at økt byggehøyde kan vurderes for prosjekt med spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og påberopes i dette tilfellet. Dette er slett ikke dokumentert, og avvises. Her er det etter Byplans vurdering bare lagt vekt på byggevolum og økonomi. Byplans vurdering av byggehøyden støttes av Nordland fylkeskommune, jfr. deres uttalelse. Byggehøyden er ikke kommentert i andre uttalelser i høringen. Byplansjefens planforslag - anbefalt byggehøyde Bærekonstruksjon Byplan mener det er akseptabelt med et eventuelt nytt bæresystem på utsiden av eksisterende vegg mot fortau på maksimum 30 cm. Fortauet har stor bredde - nærmere 5 m - på dette stedet, og det vil derfor ikke ha noen negativ effekt. Det er ikke kommet merknader som tilsier en annen vurdering. Støy Planområdet ligger i gul flystøysone og eksponert for trafikkstøy fra Sjøgata. Hotell defineres ikke som spesielt støyfølsomt bruksformål. Det er derfor ikke krevd en egen støyutredning. Det vises i planbeskrivelsen til at det er både etablert hotell og boliger mot Sjøgata. Krav til innendørs støy kan løses gjennom byggetekniske tiltak og balansert ventilasjon. Kravene i teknisk forskrift håndheves i byggesaksbehandlingen. Det er ikke kommet merknader som tilsier noe annet. Bevaring Nordland fylkeskommune anbefaler at det tas inn en bestemmelse til hensynssonen for bevaring av kulturmiljø om at eksisterende bebyggelse ikke tillates revet. Hensynssone i seg selv innebærer ikke vern. Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes § 5.1. Varelevering Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS) ønsker at det gis pålegg om endring av varemottak. Byplan har ikke funnet grunnlag for å kreve dette fordi påbygg ikke vil endre eller forverre dagens situasjon. Oppfylling av kravene vil ha så omfattende konsekvenser at det ikke står i forhold til planlagte tiltak. Merknaden er derfor ikke tatt til følge. Annet Ut over de nevnte forhold er planforslaget i overensstemmelse med overordnet plan. Påbygg for å øke sengekapasiteten på hotellet er et positivt tiltak for sentrum. Konklusjon og anbefaling Administrasjonen anbefaler at planforslaget med maks byggehøyde 21,0 m/6 etasjer godkjennes med de endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på plankart med plan ID 1290, datert 15.09.2015, med planbestemmelser sist datert 15.09.2015 og planbeskrivelse sist datert 15.09.2015. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. Det private planforslaget som er fremmet er vist på plankart med plan ID 1290, datert 12.06.2015, og med reguleringsbestemmelser datert 15.09.2015, og planbeskrivelse datert 12.06.2015. Plandokumentene til det private planforslaget er også vedlagt saken. Om det er ønskelig å gjøre en annen vurdering enn det administrasjonen anbefaler, kan vedtaket endres slik at disse plandokumentene vedtas. Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes kommunaldirektør Annelise Bolland byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Byplansjefens forslag til plankart, datert 15.09.2015 2 Byplansjefens forslag til reguleringsbestemmelser, datert 15.09.2015 3 Byplansjefens planbeskrivelse, datert 15.09.2015 4 Privat forslag til plankart, datert 12.06.2015 5 Privat forslag til reguleringsbestemmelser, datert 15.09.2015 6 Privat forslag til planbeskrivelse, datert 12.06.2015 Andre dokumenter: Andre saksdokumenter finnes her: http://bodo.kommune.no/planer-til-politiskbehandling/category8036.html Y 473300 Y 473250 Y 473200 Y 473150 X 7463200 Tegforklaring Reguleringsplan-Bebyggelse og anlegg (PBL2008 §12-5 NR.1) Kombinert bebyggelse og anleggsformål Reguleringsplan-Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL2008 §12-5 NR.2) Kjøreveg Fortau Reguleringsplan-Hensynsoner (PBL2008 §12-6) Angitthensynsone - Bevaring kulturmiljø Reguleringsplan-Juridiske linjer og punkt PBL2008 Angitthensyngrense Reguleringsplan-Felles for PBL 1985 og 2008 Regulerings- og bebyggelsesplanområde Planens begrensning Formålsgrense Avkjørsel X 7463150 Kartopplysninger Dato for basiskart: 15.09.2015 Koordinatsystem: Høydegrunnlag: UTM sone 33 / Euref89 NN1954 N Ekvidistanse: 1 m Kartmålestokk: 1:500 0 5 A3 10 15 REGULERINGSPLAN ETTER PBL AV 2008 20 m Arealplan-ID: Saksnr.: 1290 Detaljregulering for Grand Hotel, kvartal 23, sentrum Forslagstiller(e): MED TILHØRENDE REGULERINGSBESTEMMELSER Bodø kommune Dato: 15.09.2015 SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Saksnr. Dato Signatur Revisjon 15.09.2015 GMJ Oppstartsmøte 12.05.11 SFR Varsel om oppstart av planarbeidet 11.10.11 SFR 1. gangs behandling i PNM-komiteen Offentlig ettersyn i perioden: Sluttbehandling i Bystyret PLANEN UTARBEIDET AV: Bodø kommune PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR GRAND HOTELL, KVARTAL 23, SENTRUM PLAN ID 1290 Dato: 15.09.2015 Dato for siste behandling i PNM komiteen den Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr. Formannskapssekretær §1 GENERELT 1.1 Planavgrensing Det regulerte området er vist med plangrense på plankart med plan ID 1290. Planen erstatter reguleringsplan for kvartal 23, Bodø, plan ID 1182, som oppheves. 1.2 Formål med planen Formålet med planen er å legge til rette for påbygg av den nyere delen av Grand hotell. 1.3 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jf. plan- og bygningsloven §§ 12-5 og 12-6: Bebyggelse og anlegg (Pbl. § 12-5 pkt. 1) - Kombinert bebyggelse og anleggsformål Hotell/bevertning (H/B1 og H/B2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl. § 12-5 pkt. 2) - Kjørevei (o_KV) - Fortau (o_F) Hensynssoner (Pbl. § 12-6) - Sone med angitte særlige hensyn - bevaring kulturmiljø (H570) Dato: 15.09.2015 Side: 1 av 4 § 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Universell utforming For uteområder, atkomst til og i bygninger gjelder krav fastsatt i Byggteknisk forskrift (TEK). 2.2 Parkering Kravet til parkering skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelsene for Bodø kommune. 2.3 Avfall Det skal avsettes nødvendig areal for håndtering av avfall under terrengnivå eller i garasjeanlegget. Plassering skal anvises på utomhusplan ved søknad om rammetillatelse, jf. § 7.1. 2.4 Energi Ved nye byggetiltak i planområdet er det tilknytningsplikt til fjernvarmenettet når konsesjonær har bekreftet at fjernvarme kan leveres på konsesjonsvilkår. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre. 2.5 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, samt bestemmelsene i kommuneplanens arealdel § 1.4 skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. 2.6 Tiltak i anleggsfasen Det skal utarbeides en egen plan for håndtering av ulemper i anleggsfasen iht. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel § 1.4.4. 2.7 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og kulturminneavdelingen i Nordland fylkeskommune og Sametinget varsles i henhold til Kulturminneloven § 8, 2. ledd. § 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG (H/B) 3.1 Felles for H/B Innenfor området regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål (H/B) tillates det etablert hotell og bevertning med tilhørende parkering. Byggegrenser faller sammen med formålsgrensen. Grenser som viser differensiering av byggehøydene fremgår av plankartet. Heissjakter og trapperom tillates 2,5 m over oppgitt byggehøyde, og skal ha god tilpasning og kvalitet i form og materialbruk. Dato: 15.09.2015 Side: 2 av 4 3.2 H/B1 Maks tillatt utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Gesims- og mønehøyde som eksisterende bygg. 3.3 H/B2 Maks tillatt utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Maks tillatt gesimshøyde settes til 21,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Bygget skal utføres med flatt tak. Ved fasaderenovering kan fasadene over 1. etasje utkrages inntil 0,3 m utenfor formålsgrensen, og det tillates søyler i første etasje inntil 0,3 m utenfor formålsgrensen. Bygget/påbygget skal gis en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet og god materialbruk som gjenspeiler moderne arkitektur slik at overgangen mellom de eldre og nyere del av kvartalet blir god. 3.4 H/B3 Maks tillatt utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Maks tillatt gesimshøyde settes til 7 m. Mindre konstruksjoner med byggehøyde inntil 9 m tillates på en begrenset del av H/B3. § 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjørevei - o_KV Område benevnt o_KV omfatter deler av Sjøgata som er kommunal og reguleres til veiformål 4.2 Fortau - o_F Område benevnt o_F omfatter deler av eksisterende fortau som er kommunal og reguleres til fortau. § 5 HENSYNSSONE – SONE MED ANGITTE SÆRLIGE HENSYN 5.1 Bevaring kulturmiljø (H570) Eksisterende bebyggelse tillates ikkje revet. Bevaringen gjelder fasader og takflate, jf. sone for bevaring av kulturmiljø i plankartet. Det er ikke tiltatt med fasadeendringer som forandrer bygningens tidstypiske karakter. Eventuell tilbakeføring er tillatt. Originale detaljer skal så langt som mulig beholdes. Eventuelle skilt skal underordne seg fasaden. Innvendig kan bygningen bygges om og tilpasses nye behov. § 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Ved søknad om rammetillatelse Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk. Utomhusplanen skal bl.a. vise hvordan atkomst, parkering, varelevering og avfallshåndtering tenkes løst. Dato: 15.09.2015 Side: 3 av 4 Vedlagt rammesøknaden skal også legges ved oppriss og perspektiver som viser det nye påbygget i forhold til eksisterende bebyggelse i planområdet og i forhold til nabokvartalene sett fra gatenivå. 6.2 Ved søknad om igangsettingstillatelse Før det kan gis igangsettingstillatelse må: nødvendige kommunalteknisk planer være godkjent av Byteknikk tiltaksplan for bygge- og anleggsfasen være godkjent, jfr. § 2.11 det dokumenteres at avtale om tilknytning til fjernvarme er inngått, eller det skal være dokumentert alternativ energiløsning, jfr. § 2.3 Bodø hovedflystasjon ved flyplassdrift være forelagt byggeplanene slik at BSL E 3-2 blir overholdt 6.3 Ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest Teknisk infrastruktur (VA, atkomstvei, parkering osv.) skal være ferdig opparbeidet i henhold til tillatelsen før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det kan ikke gis brukstillatelse eller ferdigattest før påbygg er koblet til fjernvarme med mindre det er dokumentert at en annen løsning vil være miljømessig bedre. Dato: 15.09.2015 Side: 4 av 4 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 Bodø kommune Planbeskrivelse 2015-09-15 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 15.09.2015 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent 2015-06-12 | Side 2 av 39 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Innhold 1 Sammendrag 5 6 6 6 6 7 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen 2.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold 2.3 Tidligere vedtak i saken 2.4 Krav om konsekvensutredninger 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess 3.2 Møter og andre deltakere 3.3 Innspill til plan 8 8 8 8 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer 4.2 Gjeldende reguleringsplaner 12 4.3 Tilgrensende planer 13 4.4 Temaplaner 13 4.5 Statlige og regionale planretningslinjer 15 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 5.3 Stedets karakter 5.4 Landskap 5.5 Kulturminner og kulturell verdi 5.6 Naturverdier 5.7 Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk 5.8 Landbruk 5.9 Trafikkforhold 16 16 16 18 20 20 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 23 5.10 Barns interesser 5.11 Sosial infrastruktur 5.12 Universell tilgjengelighet 5.13 Teknisk infrastruktur 5.14 Grunnforhold 5.15 Støyforhold 5.16 Luftforurensning 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk 6.2 Analyser/Utredninger 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming 6.4 Bomiljø/bokvalitet 11 11 24 24 24 24 26 2015-06-12 | Side 3 av 39 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.5 Tilknytning til infrastruktur 27 6.6 Trafikkløsning og kjøreatkomst 27 6.7 Parkering 27 6.8 Kollektivtilbud 27 6.9 Planlagte offentlige anlegg 28 6.10 Miljøoppfølging 28 6.11 Universell utforming 28 6.12 Uteoppholdsareal 28 6.13 Sosial infrastruktur 28 6.14 Plan for avfallshåndtering 28 6.15 Risiko- og sårbarhet 29 6.16 Avbøtende tiltak/løsninger ros 31 6.17 Rekkefølgebestemmelser 32 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 7.1 Overordnede planer 7.2 landskap og Stedets karakter 7.3 Natur- og kulturverdier 7.4 Rekreasjonsbruk og uteområder 7.5 Trafikkforhold 7.6 barns interesser 7.7 Universell tilgjengelighet 7.8 Energibehov 7.9 ROS 33 33 33 37 38 38 38 38 38 38 39 39 39 39 7.10 Teknisk infrastruktur 7.11 Økonomiske konsekvenser for kommunen 7.12 Interessemotsetninger 7.13 Avveining av virkninger 2015-06-12 | Side 4 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 1 Revisjon: Sammendrag Forslagstiller, Nordlandshotell AS, ønsker å bygge på den nyere delen av Grand hotell, dvs. det nordøstlige hjørne av kvartal 23. Det må etableres ny separat bæring for påbygget. En slik løsning er kostbar, derfor har man gjennom planarbeidet vurdert mulighetene for å fordele kostnaden på flest mulig etasjer uten at dette går på bekostning av andre viktige hensyn. Den nyere delen av planområdet foreslås dermed bygd på med 3 etasjer, slik at bygget får til sammen 7 etasjer. I henhold til kommuneplanens arealdel tillates det ført opp bygg i 5 etasjer pluss en tilbaketrukket 6. etasje i planområdet. I tillegg er det åpnet for at det, innenfor indre bykjerne, kan tillates økt byggehøyde med inntil 3,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteter som er betydelig bedre enn minstekravene i kommuneplanen. Med dette som utgangspunkt vurderes planforslaget å være i tråd med kommuneplanens arealdel. Bodø kommune er ikke enig i vurderingen og har fremmet et alternativt planforslag som tillater maksimum 6 etasjer. I høringen støttet Nordland fylkeskommune kommunens planforslag. Ut fra de vurderingene som er gjort er det kommunens eget forslag som er lagt fram til endelig behandling. Den sørlige, vestlige og deler av den nordlige fasaden i planområdet er bevaringsverdig og dette bygget tillates ikke revet. Endringer i fasader eller tak er ikke tillatt. Bygningsvernet gjelder ikke den nyere delen av kvartalet. Påbygget vil i utgangspunktet ikke berøre verken de verneverdige fasadene eller takflata. Ved overgangen mellom den nyere og eldre delen av hotellet vil en mindre del av innsiden av mønet bli berørt for å få til et trappe- og heisrom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Påbygget tenkes gitt en moderne karakter slik at den bevaringsverdige delen av kvartalet får stå mer fram, både i form og i farge/materialvalg. 2015-06-12 | Side 5 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 2 2.1 Revisjon: Bakgrunn HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for påbygg av den nyere delen av Grand hotell, dvs. det nordøstlige hjørne av kvartal 23, med 2 etasjer, slik at bygningen får til sammen 6 etasjer. 2.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller: Nordlandshotell AS Postboks 194 8001 Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks 234 8001 Bodø Planområdet omfatter gnr. 138 bnr. 700, 2246, 4253. 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det foreligger ingen tidligere vedtak som er direkte relatert til planforslaget. Men noe av begrunnelsen for foreslått økt byggehøyde er vedtaket i Bystyret den 11.09.2014 (i sak 14/128) som åpner for at i indre bykjerne gis en generell økning i byggehøyden på 1 etasje. Den generelle økning av byggehøyden gjelder ikke de delene av kvartalene som bl.a. grenser mot Sjøgata (dvs. områder nord for den blå strekken i figur 1). 2015-06-12 | Side 6 av 39 Oppdragsnr.: Feil! F Fant ikke referannsekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering ffor Grand hotell, kvarrtal 23 Plan ID 1290 | Boodø kommune R Revisjon: FFigur 1: Områdde med tillatt økkt byggehøyde iht. vedtaket i Bystyret liggerr sør for den bl blåe strekken. Hentet H fra Bodø kom mmunens kartpportal, bearbeiddet av Norconsuult. 2.4 K KRAV OM KONSEKVEN K SUTREDNIN NGER P Planmyndigh het har vurde ert at planforsslaget ikke utløser u krav om o konsekveensutredning da det ikke vil ffå vesentlige e virkninger fo or miljø og s amfunn. Dett foreslås heller ikke bygnningstyper eller volum so om i sseg selv utlø øser krav til konsekvensu k tredning, jf. forskrift f om konsekvensu k utredninger. 2015-06-12 | Sidee 7 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 3 3.1 Revisjon: Planprosessen MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstartsmøtet med kommunen ble avholdt den 12.05.2011. Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland 11.10.2011. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstarten den 06.10.2011. Videre ble det arrangert et informasjonsmøte den 27.10.2011 men ingen møtte opp. 3.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Underveis i planprosessen har forslagstiller hatt flere avklaringsmøter med Byplan. I møte 23.01.2015 åpnet Byplan for å kunne anbefale 6 fulle etasjer, som innebærer at øverste etasje ikke må trekkes tilbake slik kommuneplanens arealdel krever. 3.3 INNSPILL TIL PLAN Høringsfristen til planvarselet utløp den 07.11.2011. Det kom inn til sammen 4 innspill/merknader som er oppsummert og merknadsbehandlet nedenfor. Person/etat Dato Innspill Kommentarer Sametinget 12.10.2011 Kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området hvor tiltak planlegges. - Ber om at tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner innarbeides i planbestemmelsene. Tatt til følge, jf. § 2.7 i bestemmelsene. 2015-06-12 | Side 8 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Nordlandsnett AS 13.10.2011 Ber om at det tas hensyn til spenningskabler i planarbeidet og ved utbygging. Det planlegges ikke tiltak under bakkenivå, kun påbygg. Forsvaret 09.01.2012 Bodø hovedflystasjon ved Flyplassdrift stiller som krav at Bodø kommunes kommunedelplan for Bodø sentrum og BSL E 3-2 blir overholdt. Det stilles krav ved at horisontalflaten på stedet ikke blir brutt da dette er en hinderflate for Bodø flyplass. Tatt til følge, jf. § 6.2 i bestemmelsene. Nordland fylkeskommune 14.11.2011 Planfaglig innspill Det bemerkes at det skal tas hensyn til mål for arealpolitikken i gjeldende fylkesplan, universell utforming, god estetikk, god medvirkning og klima og energieffektivitet. Ivaretatt i planforslaget. Kulturminnefaglig innspill Nordland fylkeskommune sier seg enig i at de eldste delene av Grand hotell bør bevares i sin nåværende utforming. Bygningen fremstår som svært karakteristisk for Bodøs gjenreisningsbebyggelse, både i skala og utforming, og er et viktig karaktergivende og historisk element i bybildet. Hotellet ligger også innenfor et område i byens sentrum som er definert som et bymiljø av nasjonal interesse i Riksantikvarens base NB! Registeret. De nasjonale interessene knytter seg nettopp til gjenreisningsbebyggelsen og byplanen utformet av Brente Steders Regulering. Omfanget av planlagt utbygging fremgår ikke klart av oppstartmeldingen. Nordland fylkeskommune vil sterkt anmode om at påbygging av hotellet i høyden begrenses til den nyere delen av hotellet, og at kommunedelplanen følges mht fasadevern av de øvrige De eldste delene av Grand hotell vil ikke bli berørt av planlagt tiltak. Det er satt en hensynssone (bevaring kulturmiljø) på denne delen. - Kun en mindre del av innsiden av mønet vil bli berørt for å få til et trappe- og heisrom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut 2015-06-12 | Side 9 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: delene. Det anbefales at dette vernet ivaretas i reguleringsplanen ved bruk av hensynssone og/eller bestemmelser. fra mønet. Det er lagt en hensynssone med tilhørende bestemmelser (sone med angitte særlige hensyn – bevaring kulturmiljø) på deler av kvartalet hvor vern av fasade og tak gjelder. 2015-06-12 | Side 10 av 39 Oppdragsnr.: Feil! F Fant ikke referannsekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering ffor Grand hotell, kvarrtal 23 Plan ID 1290 | Boodø kommune 4 4.1 R Revisjon: PPlanstattus og rammeb r betingelsser O OVERORDNEDE PLANER K Kommuneplanens area aldel 2014 - 2 2026 P Planområdett er avsatt til «Sentrumsfo ormål - nåvæ ærende» i gje eldende kom mmuneplanen ns arealdel. I o områder avssatt til sentrum msformål tilla ates forretnin nger, tjeneste eyting (serveering, kulture elle vvirksomheterr), kontorer og o boligbebyg yggelse. FFigur 2: Utsnitt tt av gjeldende kommuneplan. k Planavgrensnin ing vist med blå lå linje. Hentet ffra Bodø komm munens kartporrtal, beaarbeidet av Norrconsult. K Kvartalet ligg ger i sone 1 og o omfatter kkvartal 23. Fo or dette kvarrtalet er maks ks tillatt utnytttingsgrad sattt til 1 100 %. 2015-06-12 | Sidee 11 av 39 Opppdragsnr.: Feil! Fantt ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaaljregulering for Grannd hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kom mmune Revisjon: Makss tillatt bygge ehøyde er satt til 18 m elle er 5 etasjer. Videre fremg går det av beestemmelsen ne til arealdelen at i tille egg til angitt gesimshøyd de i matrisen tillates én tillbaketrukket etasje på inntil 3,5 m må ligge inne enfor en linje e på 45 grade s. som m er fra gesims med inntil 3,,5 meter, tilsvarende 1 Innen nfor indre bykkjerne kan det ytterligere e tillates økt byggehøyde b etasje e, under foru utsetning av at a det gjenno om detaljregu ulering dokumenteres sppesielt høye arkite ektoniske kva aliteter, og/elller kvaliteterr som er bety ydelig bedre enn minstekkravene i den nne plane en. 4.22 GJELD DENDE REG GULERINGSPPLANER Det e er reguleringssplan for «Kv vartal 23» me ed plan ID 1182, vedtatt 05.03.1979 ssom gjelder for plano området. Planområdet er i denne plan nen regulert til forretnings sformål/hotelll og trafikkfo ormål. Bygningene kan føres f opp i 5 etasjer i forh hold til Sjøga ata og i 3 eta asje i forhold til Storgata. Maks utnytttingsgrad er satt til U = 1,7. Figur 33: Utsnitt av gjeldende gj reguleeringsplaner. Pl Planavgrensningg vist med blå liinje. Hentet fraa Bodø kommun unens kartportaal, bearbeidet avv Norconsult. 20155-06-12 | Side 12 av 399 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 4.3 Revisjon: TILGRENSENDE PLANER I øst grenser reguleringsplan for «Kvartal 23» til reguleringsplan for «Storgt. Mellom Pr. Schyttes gt./Torvgt.» med plan ID 1206 vedtatt 26.05.1988. I nordvest grenser planen til reguleringsplan for «Nerbyen» med plan ID 1024 vedtatt 23.10.2008. 4.4 TEMAPLANER Temaplan støysoner flyplass Planområdet ligger i gul støysone i temaplan «støysoner flyplass». Det fremgår av bestemmelsene til kommuneplanen at for støyømfintlig bebyggelse innenfor gul støysone skal det fremlegges støyfaglig rapport som godtgjør at støykrav oppfylles. Figur 4: Temakart flystøysoner. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. Temakart kulturminnevern Det fremgår av temaplan «kulturminnevern» at deler av fasader og tak i kvartal 23 er viktig å bevare (jf. rød linje i figur 5). Disse er vist med fasadevern hvor endringer i fasader eller tak ikke tillates. 2015-06-12 | Side 13 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 5: Temakart kulturminnevern. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. Temakart nøyaktighetsområder Planområdet ligger innenfor området 1 hvor ytre pålitelighet skal være bedre enn 0,1 m. Med ytre pålitelighet menes grensen for hva som kan aksepteres av forskjell mellom godkjent beliggenhet og utstukket beliggenhet. Temakart hovedveinett for sykkel Rød linje i figur 6 viser eksisterende sykkelfelt. Blå linje viser blandet trafikk. Blå stiplet linje viser alternative ruter til vurdering. 2015-06-12 | Side 14 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 6: Temakart hovedveinett for sykkel. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 4.5 STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland 2013-2025 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal- og transportplanlegging (2013) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Naturmangfoldloven (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995) 2015-06-12 | Side 15 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5 5.1 Revisjon: Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold BELIGGENHET Planområdet som er på ca. 2,3 daa ligger i bykjernen i Bodø sentrum. Planområdet grenser til Sjøgata i nord, Professor Schyttes gate i vest og Hundholmgata i øst. Planområdet grenser til Koch/Glasshuset i sør og sørøst. Figur 7: Planområdets beliggenhet. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 5.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK I planområdet er det lagt til rette for hotell og bevertning. 2015-06-12 | Side 16 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Hundholmsgata som grenser til planområdet i øst er brukt som parkering, gangatkomst til Glasshuset samt atkomst og nedkjøring til Glasshusets parkeringsanlegg. Tett inntil planområdet i sør/sørøst ligger Glasshuset. Nord for Sjøgata ligger Hundholmen plass. Bebyggelsen nord/nordøst og nordvest for planområdet (Sjøfartsbygningen, Løvold-bygget og Jakhellngården) består av forretning, bevertning, tjenesteyting, boliger og kontorer. Bebyggelsen vest for planområdet (Sentrumsgården) består av forretning, kontorer og boliger. Bebyggelsen sørvest/sør/sørøst/øst (Glasshuset/Koch og kvartal 21) for planområdet består av forretning, boliger, kontorer, tjenesteyting og bevertning. Figur 8: Omkringliggende bebyggelse. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 2015-06-12 | Side 17 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5.3 Revisjon: STEDETS KARAKTER Planområdet Kvartal 23 er utformet som en sammenhengende bebyggelse rundt en lavere del. Den nyeste delen av kvartalet omfatter det nordøstre hjørnet av kvartalet og er ført opp i 4 etasjer. Den eldre delen av kvartalet som er bevaringsverdig omfatter resten av kvartalet og er ført opp i 3 etasjer, unntatt den sørlige delen av kvartalet som er ført opp i 4 etasjer. Den eldre delen av planområdet har historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalsstruktur og bygningsvolumer. Denne delen ble opprinnelig bygd i funkisstil med flatt tak, men påført valmet tak etter krigen. Bygget har pusset fasade, og første etasje mot gateplan er skilt fra de øvrige etasjene med ulike materialer/farger. Figur 9: Planområdet (nyere og eldre del) og nabokvartal (Glasshuset/Koch) sett fra Hundholmen plass. Bildet tatt av Norconsult. Omgivelsene Koch/Glasshuset (Sjøgata 8-14) Koch/Glasshuset besto opprinnelig av flere bygninger og er i dag sammenbundet på gateplan med et felles takoverbygg over fortau, og med en sammenbygning i den øverste etasjen. Byggene mot Sjøgata har 5 etasjer og flatt tak. Bygningene framstår som et sammenhengende bygg, hovedsakelig i pusset overflate med ulike farger som markerer de opprinnelige byggene. 2015-06-12 | Side 18 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Jakhellngården (Sjøgata 15) Jakhellngården ble tegnet av Gudolf Blakstad og Herman Munthe-Kaas for Christian Albrecht Jakhelln og stod ferdig i 1947. Jakhellngården var en av de første av Blakstad og Munthe-Kaas sine gjenreisningsbygninger i Bodø (tegningene er datert 1943). Gården gjennomgikk store ombygginger og fasadeendringer mot Sjøgata på 1980-tallet, med Torbjørn Stien som utførende arkitekt.Gården er ført opp i 4 etasjer pluss loft. I dag har bygget fasade med bygningsplater, et tårn på hjørnet mot Sjøgata/Hundholmen plass, og markante takopplett på store deler av takflaten. Bodø turistinfo/Tollbugata 13 (tidl. NKL-brygga): Bygget ble bygd i 1898 og 1930 og er Bodø sentrums eldste bygning (har verneklasse B). Den delen som vender mot Hundholmen plass er fra 1930 og er oppført i 3 etasjer pluss loft. Mellom turistinfoen og Sjøgata 15 ligger et 4 etasjes murbygg på adressen Tollbugata 13. Løvold-bygget (Tollbugata 9-11): Løvold-bygget er ført opp i 5 etasjer, pluss loftsetasje. Bygningen har pusset fasade, samt saltak med gavl mot plassen i nr. 9. Sjøfartsbygningen (Tollbugata 10): Bygningen ble oppført i 3 etasjer pluss loft i 1937 av Sjøfartsbygningen AS. Bygningen var i funkisstil med flatt tak og regelmessig vindusplassering. Valmtak ble påsatt i 1947. Hjørnet mot Prof. Schyttes gate og Sjøgata var opprinnelig i en etasje. Denne ble påbygd til tre etasje omkring år 2000. Sentrumsgården (Sjøgata 6): Sentrumsgården ble ferdigstilt i 2007 og er ført opp i 5 etasjer mot Professor Schyttes gate. Bygget trapper seg opp til totalt 8 etasjer. Mot Sjøgata er det 6 og 7 etasjer, pluss en 8. tilbaketrukket etasje. Sentrumsgården har steinplatekledning i 1. etasje opp til 2. etasje som kun er markert med et gjennomgående vindusbånd. Øvrig fasade har pusset overflate med noen innslag av platekledning. Drosjesentralen (Tollbugata 12) Drosjesentralen ble oppført rundt 1960. Den lave murbygningen var tilholdssted for byens drosjer. I tillegg til sentralbord for drosjer hadde drosjesjøførene hvilerom i bygget. Selve bygningen var typisk for datidens byggestil og byggeskikk i byen, bygd i mur/betong, utvendig murpuss, og enkle reine linjer. Seinere er noen mindre endringer gjort på bygget, men hovedtrekkene er som opprinnelig. 2015-06-12 | Side 19 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5.4 Revisjon: LANDSKAP Terrenget i planområdet og tilstøtende områder er tilnærmet flatt og heller svakt fra sør til nord. Landskapet i planområdet og i omgivelsene er tettbygd og sentrumspreget. Hundholmen plass som står åpent er omkranset av forholdsvis høye bygninger. Planområdet har generelt gode solforhold. 5.5 KULTURMINNER OG KULTURELL VERDI Den sørlige, vestlige og deler av den nordlige fasaden i planområdet er bevaringsverdig hvor endringer i fasader ikke er tillatt. I tillegg er også takflata på utsiden av mønet vernet. Vern av fasade og tak gjelder ikke den nyere delen av kvartalet. I følge fylkeskommunen fremstår den eldste delen av kvartalet i planområdet som svært karakteristisk for Bodøs gjenreisningsbebyggelse, både i skala og utforming, og er et viktig karaktergivende og historisk element i bybildet. Hotellets historie går helt tilbake til 1850 da Peter Hegbom bygde gjestgiveri her. I 1939 ble en ny fløy oppført langs Professor Schyttesgate. Da Bodø ble bombet i 1940 ble hotellet også skadet. Den nyere fløyen kunne settes i stand, mens den eldste delen var totalskadet. Arkitektene Blakstad (1893-1985) og Munthe-Kaas (1890-1977) startet allerede høsten 1940 med planene for gjenoppbyggingen av hotellet. Det nye hotellet var ferdig i 1948. Figur 10: Temakart kulturminnevern. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 2015-06-12 | Side 20 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: I tilstøtende områder er det en del bygninger med fasadevern hvor endringer i fasader eller tak ikke er tillatt (jf. rød linje i figur 10). I tillegg er det to bygninger nord for planområdet (Bodø turistinfo og Tollbugata 13) som er vernet (gul med svart skravur i figur 10). 5.6 NATURVERDIER Planområdet er bebygd og har ingen naturverdi. 5.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK Planområdet har vært bebygd og har ingen rekreasjonsverdi. Hundholmen plass ligger like nord for planområdet, men mesteparten av plassen er i dag brukt til parkering. Torget ligger ca. 200 m øst for planområdet og Rådhusparken ligger ca. 370 m nord for planområdet. 5.8 LANDBRUK Planområdet er bebygd og har ingen landbruksverdi. 5.9 TRAFIKKFORHOLD Planområdet grenser til Sjøgata i nord. Denne er en kommunal vei med fortau på begge sider og med ÅDT på 9900 (tall fra april 2011). Mot øst grenser planområdet til Hundholmsgata. Gata er brukt som parkering, gangatkomst til Glasshuset samt atkomst og nedkjøring til Glasshusets parkeringsanlegg. Mot vest grenser planområdet Professor Schyttes gate. Gata har fortau på begge sider. Det foreligger ingen ÅDT-tall for Professor Schyttes gate. Sør for planområdet fortsetter Storgata, som har fortau på begge sider, videre østover som gågate. Den delen av gågata som går sør for planområdet er innebygd (Glasshuset). I planområdet og tilstøtende områder er fartsgrensen 30km/t. Planområdet har i dag bilatkomst til garasjeanlegget fra Sjøgata. Garasjeanlegget inngår i første etasje av den nyere delen av hotellet. Planområdet ligger sentralt i forhold til kollektivtilbudet. Nærmeste bussholdeplasser ligger i Dronningens gate, ca. 220 m sør for planområdet. Fra holdeplassene går alle rutene til og fra sentrum. Drosjesentralen ligger i dag like nord for planområdet. 2015-06-12 | Side 21 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 11: Vei- og gatenett. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 5.10 BARNS INTERESSER Planområdet er bebygd og er ikke brukt til leke- eller uteoppholdsareal. På torget som ligger ca. 200 m øst for planområdet er det lagt til rette for benker og klatreinnretning for barn og unge. I Rådhusparken som ligger ca. 370 m nord for planområdet er det lagt til rette for benker og vannbasseng. 5.11 SOSIAL INFRASTRUKTUR Nærmeste dagligvarebutikk og det meste av offentlig tjenesteyting ligger i umiddelbar nærhet. Turistinformasjon ligger like nord for planområdet. 2015-06-12 | Side 22 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5.12 Revisjon: UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Terrenget i planområdet og i omkringliggende områder er forholdsvis flatt og legger derfor til rette for universell tilgjengelighet. Påstående bygninger er delvis oppført og utformet etter eldre byggeforskrifter. Det er lagt til rette for heis på deler av bygningene i kvartalet. 5.13 TEKNISK INFRASTRUKTUR Påstående bygninger er tilknyttet offentlig VA-nett og strømforsyning. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme med påfølgende tilknytningsplikt. 5.14 GRUNNFORHOLD Berggrunn i planområdet består av kalkglimmerskifer, kalksilikatgneis. Løsmassene består av antropogent materiale ifølge kartløsning fra NGU. Det vil si løsmassene er tilført eller sterkt påvirket av menneskers aktivitet. Flat topografi gjør at det ikke er fare for skred eller ras i planområdet. Der er ingen kjente kvikkleireforekomster i området. Planområdet ligger i et område hvor det er mistanke om eller risiko for forurenset grunn i følge Bodøs aktsomhetskart for forurenset grunn. 5.15 STØYFORHOLD Det fremgår av gjeldende kommuneplan at planområdet ligger innenfor gul sone for flystøy. Planområdet grenser til Sjøgata som er en trafikkert vei. Fasadene mot Sjøgata er derfor støyutsatt. I tilstøtende områder, langs Sjøgata er det gitt tillatelser til å bygge bl.a. hoteller og boliger. Det forventes at krav til innendørs støykrav blir oppfylt. Man kjenner ellers ikke til andre støykilder enn det som er vanlig i sentrumsområder. 5.16 LUFTFORURENSNING Planområdet er så langt man kjenner til, ikke utsatt for luftforurensning utover det som er vanlig og akseptabelt i sentrum. 2015-06-12 | Side 23 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6 6.1 Revisjon: Beskrivelse av planforslaget PLANLAGT AREALBRUK Foruten hotellformål er det i dag lagt til rette for bevertning i planområdet. Begge arealformålene og vern av fasade og tak videreføres. Deler av tilstøtende trafikkareal (Sjøgata med fortau) er tatt med i planavgrensningen. Planområdet er regulert til følgende formål: Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Hotell/Bevertning (H/B1 og H/B2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjørevei (o_KV) - Fortau (o_F) Hensynssone - Sone med angitte særlige hensyn - bevaring kulturmiljø (H 570) 6.2 ANALYSER/UTREDNINGER Det er ikke gjort analyser eller utredninger i forbindelse med planarbeidet. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Utbygger ønsket å legge til rette for ca. 40 nye hotellrom ved å bygge på 3 nye etasjer på den nyere delen av kvartalet/planområdet. I reguleringsplanen er dette redusert til 2 nye etasjer, og ca. 27 hotellrom. Maks tillatt grad av utnytting er satt til %-BYA = 100 %. For den eldre delen av bebyggelsen i planområdet vil dagens byggehøyder opprettholdes For nyere del av planområdet er maks tillatt byggehøyde satt til 6 etasjer eller 21,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Påbygget tenkes å ha et samlet bruksareal på ca. 1030 m2. 2015-06-12 | Side 24 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 12 a: Prinsippsnitt – privat forslag (7 etasjer). Utarbeidet av Norconsult. Figur 13 b: Prinsippsnitt – ramme i kommuneplanens arealdel (5 + 1 tilbaketrukket etasje). Utarbeidet av Norconsult. 2015-06-12 | Side 25 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Byggegrensene faller sammen med formålsgrensen. Ved påbygg i to eller flere etasjer er det påregnelig at bærekonstruksjonene må legges utenpå eksisterende bygg, derfor er det tatt inn i bestemmelsene at ved fasaderenovering kan fasadene over 1. etasje utkrages inntil 0,3 m utenfor byggegrensen. I 1.etasje kan det bli aktuelt med enkelte søylepunkter. Påbygget tenkes ført opp med flatt tak, jf. bestemmelsenes § 3.3. Dette gjør bygget mindre ruvende og at den nye delen tilpasser seg den strukturen som er i nabobygg (Koch og Sentrumsgården). De nye etasjene må ha tilgang til heis og rømningstrapper. Heis- og trapperommet tenkes i utgangspunktet lagt på innsiden av mønet. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Rommet vil fremstå som et eget volum, på denne måten vil den vernede takflaten (utsiden av mønet) i den bevaringsverdige delen av planområdet bli minst berørt. Figur 13: Volummodell – ramme i kommuneplanens arealdel (5 + 1 tilbaketrukket etasje). Utarbeidet av Norconsult. 6.4 BOMILJØ/BOKVALITET Når det gjelder bruk av materiale tenkes det brukt mye glass for å utnytte dagslyset og for å gi utsikt som er viktig kvaliteter for et hotellrom. De aller fleste rommene vil vende mot nord og øst og vil derfor få utsikt mot havet. Solforholdene vil variere avhengig av den enkelte roms plassering, men solforholdene generelt anses å være tilfredsstillende. 2015-06-12 | Side 26 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.5 Revisjon: TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR Påbygget vil kunne knyttes til eksisterende kommunalt vann- og avløpsanlegg samt el- og telenett. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Tilknytningsplikten og adgang til unntak fra plikten er tatt inn i planbestemmelsene, jf. § 6.3. 6.6 TRAFIKKLØSNING OG KJØREATKOMST Dagens trafikk- og atkomstløsning forblir uendret. 6.7 PARKERING Parkeringsplassene vil bli opparbeidet i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser for Bodø kommune. Planområdet ligger i sone A hvor det er krav om 0,1 parkering per gjesterom og 0,2 sykkelparkering per gjesterom. Med dette som utgangspunkt utløser påbygget krav om 3 parkeringsplasser og 6 sykkeplarkerinsplasser. Både sykkel- og bilparkering vil bli løst i eksisterende parkeringsanlegg i første etasje/kjeller. I sone A kan tiltakshaver kjøpe seg helt eller delvis fri fra de krav til antall parkeringsplasser som fremgår av vedtekten ved å innbetale et beløp per manglende plass. 6.8 KOLLEKTIVTILBUD Planlagt utbygging vil kunne føre til økning i bruken av kollektivtrafikk og drosje. Planområdet ligger sentralt til i forhold til kollektivtransport. 2015-06-12 | Side 27 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.9 Revisjon: PLANLAGTE OFFENTLIGE ANLEGG Man kjenner ikke til at det er planlagt nye offentlig anlegg i nærheten av planområdet. 6.10 MILJØOPPFØLGING Det vil ikke være behov for miljøoppfølging som følge av planlagt påbygg. 6.11 UNIVERSELL UTFORMING Det er tatt inn i bestemmelsene at krav fastsatt i Byggteknisk forskrift (TEK) skal gjelde for uteområder, atkomst til og i bygninger. 6.12 UTEOPPHOLDSAREAL Både torget og Rådhusparken ligger i gangavstand fra planområdet og vil kunne bli brukt til uteopphold og rekreasjon. Hundholmen plass ligger også rett nord for planområdet. 6.13 SOSIAL INFRASTRUKTUR Påbygget vil ikke ha innvirkning på barnehage- eller skolekapasitet men vil kunne føre til økt bruk av tilgjengelige funksjoner og tjenester i sentrum (turistinformasjon, drosjesentralen, butikker osv.). Noe som anses som positivt. 6.14 PLAN FOR AVFALLSHÅNDTERING Planområdet har i dag egen avfallsordning og et eget containersystem. Containerne er plassert i første etasje mot Sjøgata/garasjeanlegget. Tømming foregår i garasjeanlegget. Dagens løsning/ordning når det gjelder avfallshåndtering forblir uendret. 2015-06-12 | Side 28 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.15 Revisjon: RISIKO- OG SÅRBARHET Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Naturgitte Er området utsatt for snø- eller forhold steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det Merknad x x fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i x sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv eller x bekk/ lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (spesifiser)? Infrastruktur Det er lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg x Hendelser på jernbane x Hendelser på sjø/vann/elv x Hendelser i luften x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? 2015-06-12 | Side 29 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Utslipp av giftige gasser/væsker x Utslipp av x eksplosjonsfarlig/brennbare væsker/gasser Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet x Teletjenester x Vannforsyning x Renovasjon/spillvann x Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Påvirkes området av magnetiske x felt fra kraftlinjer? Er det spesiell klatrefare i x forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage x Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) x Til forretning x Til busstopp x Brannberedskap Omfatter området spesielt farlige x anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og Brannvannsdekning skal beregnes og eventuelle tiltak ivaretas gjennom byggesøknad. 2015-06-12 | Side 30 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: trykk)? Har området bare en mulig x adkomstrute for brannbil? Tidligere Er området påvirket/forurenset fra bruk tidligere virksomhet? Gruver: åpne sjakter, steintipper x etc. Militære anlegg: fjellanlegg, x piggtrådsperringer etc. Industrivirksomhet, herunder x avfallsdeponering Omgivelser Annet (spesifiser) Er det regulerte vannmagasiner i x nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner x som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Ulovlig virksomhet x Sabotasje og terrorhandlinger Er tiltaket i seg selv et x sabotasje-/terrormål? Finnes det potensielle x sabotasje-/terrormål i nærheten? 6.16 AVBØTENDE TILTAK/LØSNINGER ROS ROS-skjemaet er gjennomgått og vurdert og det konkluderes med at det ikke er behov for spesielle tiltak i forbindelse med planarbeidet. 2015-06-12 | Side 31 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.17 Revisjon: REKKEFØLGEBESTEMMELSER Det er stilt rekkefølgekrav knyttet til følgende forhold: Utomhusplan Teknisk infrastruktur Bygge- og anleggsfasen (ulempeplan) Energiløsning Flyplassdrift (BSL E 3-2) 2015-06-12 | Side 32 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 7 7.1 Revisjon: Virkninger/konsekvenser av planforslaget OVERORDNEDE PLANER I henhold til kommuneplanens arealdel tillates det ført opp bygg i 5 etasjer eller 18 m pluss en tilbaketrukket 6. etasje i planområdet. I tillegg er det åpnet for at det, innenfor indre bykjerne, kan tillates økt byggehøyde med inntil 3,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteter som er betydelig bedre enn minstekravene i kommuneplanen (§ 12.5.3). Planen tillater en byggehøyde på 6 etasjer eller 21,0 m. Dette avviker fra kommuneplanens arealdel, da øverste etasje ikke er tilbaketrukket. Grunnen til at det aksepteres er konstruktive forhold; at det vil være vanskelig å løse bæresystemet for en tilbaketrukket etasje. Dessuten gir kommuneplanen en viss fleksibilitet. Tiltakshaver viser i sin planbeskrivelse til kommuneplanens bestemmelse i § 12.5.3 om at økt byggehøyde kan vurderes for prosjekt med spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og påberoper dette for deres planforslag. Dette er slett ikke dokumentert, og argumentet avvises. 7.2 LANDSKAP OG STEDETS KARAKTER Forslagsstiller har følgende argumentasjon for foreslått byggehøyde på 7 etasjer: Foreslått økning i byggehøyde med én ekstra etasje ift. maks tillatt byggehøyde i kommuneplanens arealdel vurderes ikke å bidra til trange gateløp i Sjøgata i motsetning til øvrige kvartaler, da området på andre siden av kvartalet, Hundholmen plass, står åpent. Et høyere bygg mot Hundholmen plass kan også være med på å definere plassen ytterligere. Planområdet er omgitt av høye bygninger. Koch/Glasshuset er ført opp i 5 etasjer, men gjeldende reguleringsplan åpner for at bygget kan føres opp i 7 etasjer (tilbaketrukket 7. etasje mot Sjøgata). Sentrumsgården er ført opp i 5 etasjer (mot Professor Schyttes gate) + tilbaketrukket 6., 7., og 8. etasjer. Disse omgivelsene vurderes til å kunne tåle et påbygg som dette planforslaget åpner for. Foreslått påbygg vil endre opplevelsen av gatebilde, men vil på grunn av omkringliggende bygninger likevel ikke framstå som ruvende. Ved utforming av påbygget vil det bli lagt vekt på at påbygget ikke skal forringe kvaliteten på tilstøtende og omkringliggende kulturminner/-miljø. Byplan mener at den foreslåtte byggehøyden er for høy, og har derfor lagt fram et alternativt planforslag. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og 2015-06-12 | Side 33 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. Det er gitt en mer utførlig begrunnelse i saksframlegget til sluttbehandlingen. Figur 14 a: Privat planforslag (Grand hotell) sett i forhold til øvrige bygninger i nærområde. Utarbeidet av Norconsult. Figur 15 b: Byplans planforslag (Grand hotell) sett i forhold til øvrige bygninger i nærområde. 2015-06-12 | Side 34 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Illustrasjonene nedenfor (venstre kolonne) viser hvordan skyggevirkningene av det private planforslaget/påbygget (7 etasjer) blir. Kolonnen til høyre viser skyggevirkningene ved påbygg i 1 etasje pluss én tilbaketrukket. 21. juni kl.12 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 12 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 21. juni kl. 15 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 15 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 2015-06-12 | Side 35 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: 21. juni kl. 18 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 18 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 1. september kl. 12 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 12 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 1. september kl. 15 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 15 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 2015-06-12 | Side 36 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 1. september kl. 17 (påbygg i 3 etasjer) Revisjon: 1. september kl. 17 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) Figur 16: Sol- og skyggeillustrasjoner. Utarbeidet av Norconsult. Forslagsstiller har følgende vurdering av skyggevirkningen for foreslått byggehøyde på 7 etasjer: Påbygget vil kaste noe skygge på deler av Hundholmen plass deler av formiddagen, men skyggen vil forsvinne fra ca. kl. 15. Påbygget vil kaste lengre skygge i begynnelsen av september når sola står lavere. Fra ca. kl. 15 vil påbygget kaste skygge på nabobebyggelsen i øst, men i dette bygget er det etablert kun forretninger og kontorer. I sentrumsgården (som ligger vest for planområdet) ligger det leiligheter i de øverste etasjene. Disse vil ikke få reduserte solforhold som følge av påbygget. Ved påbygg i 3 etasjer vil det naturlig bli noe mer skyggekast, men den ekstra etasjen gir ikke vesentlig mer skygge. Byplan vurderer det slik at byggehøyde økt til 7 etasjer gir utslag på Hundholmen plass midt på dagen vår og høst når sola står lavt. I forbindelse med reguleringsarbeid for Tollbugata 9-13 (Løvold), inngår planer for opprusting av Hundholmen plass med innpassing av lek og uteopphold for barn, uteservering og generelt økt bruk. Skygge reduserer kvaliteten på plassen. 7.3 NATUR- OG KULTURVERDIER Påbygget vil i utgangspunktet ikke berøre verken de verneverdige fasadene eller takflata. Ved overgangen mellom den nyere og eldre delen av hotellet vil en mindre del av innsiden av mønet bli berørt for å få til et trappe- og heiserom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Påbygget tenkes gitt en moderne karakter slik at den bevaringsverdige delen av kvartalet får stå mer fram, både i form og i farge/materialvalg. Det vil også bli lagt vekt på at overgangen mellom de to 2015-06-12 | Side 37 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: byggene (dvs. mellom den eldre og den nyere delen av kvartalet) blir god ved utforming av påbygget. Det tenkes ikke lagt til rette for karnapper eller balkonger i forbindelse med påbygget. Påbygget vil ikke ha negativ innvirkning på naturverdier. 7.4 REKREASJONSBRUK OG UTEOMRÅDER Planlagt utbygging vil kunne føre til at Hundholmen plass, torget og parker i byen blir mer besøkt. 7.5 TRAFIKKFORHOLD Planlagt påbygg vil føre til en beskjeden økning i biltrafikk og vil i liten grad endre dagens trafikkforhold. Planlagt utbygging vil derimot kunne føre til økt bruk av kollektivtransport/drosjer. 7.6 BARNS INTERESSER Planlagt utbygging vurderes ikke å ha en negativ virkning i forhold til barns interesser. 7.7 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Det nye påbygget vil bli utformet iht. kravene i Byggteknisk forskrift (TEK). 7.8 ENERGIBEHOV Det nye bygget vil tilfredsstille gjeldende krav iht. Byggteknisk forskrift (TEK). Planområdet ligger også innenfor konsesjonsområde for fjernvarme hvor det i utgangspunkt er tilknytningsplikt. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten kun der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre, jf. bestemmelsenes § 2.4 og 6.3. 7.9 ROS ROS-sjekklista er gjennomgått, jf. kap. 6.15 og fylt ut og det konkluderes med at det ikke er spesielle forhold som blir særlig berørt av planlagt utbygging. 2015-06-12 | Side 38 av 39 Oppdragsnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 7.10 Revisjon: TEKNISK INFRASTRUKTUR I samtale med Byteknikk bemerkes det at tilknytning til vann/avløp vurderes ikke å være problematisk. Det har heller ikke kommet opplysninger fra leverandør av el-kraft om behov for spesielle tiltak. 7.11 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN En kan ikke se at planlagt utbygging vil føre til direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. 7.12 INTERESSEMOTSETNINGER Administrasjonen v/Byplan har i planprosessen gitt beskjed om at de kan anbefale en byggehøyde på 6 fulle etasjer, og frarådet at man går videre med et planforslag som Byplan vurderer som i strid med gjeldende kommuneplan. Det bemerkes imidlertid at forslagstiller kan fremme det planforslaget han ønsker. I tidligere utkast til planforslaget er det foreslått å bygge på én etasje pluss en tilbaketrukket 6. etasje. I mellomtiden viste det seg at det ligger noen utfordringer i et påbygg på grunn av at eksisterende konstruksjon ikke kan tåle ytterligere belastning. Dette tenkes løst ved å etablere ny separat bæring for de øvre etasjene. En slik løsning er kostbar. Derfor har man gjennom planarbeidet vurdert mulighetene for å fordele kostnaden på flest mulig etasjer uten at dette går på bekostning av andre viktige hensyn. 7.13 AVVEINING AV VIRKNINGER Virkninger av planforslaget er gjort rede for og det er gjort avveininger mellom de forskjellige interessene. I vurderingene er det lagt vekt på områdets karakter både når det gjelder byggehøyder og volum og forholdet til den bevaringsverdige delen av kvartalet. Forslagsstiller har lagt vekt på planområdet er omgitt av høye bygninger slik at omgivelsene vurderes å kunne tåle et påbygg som det private planforslaget åpner for. Forslagsstiller har også lagt vekt på at den siste etasjen ikke vil gi vesentlig mer skyggevirkninger for verken omkringliggende bebyggelse eller Hundholmen plass. Forslagsstiller mener at en økning i byggehøyde som de foreslår ikke vil bidra til trange gateløp i Sjøgata i motsetning til de andre kvartalene, da området på andre siden av kvartalet står åpent (Hundholmen plass). Et høyere bygg mot Hundholmen plass kan snarere tvert imot være med på å definere plassen ytterligere. Byplan er ikke enig og har særlig lagt vekt på forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. 2015-06-12 | Side 39 av 39 Tegnforklaring Linjetyper Planens begrensning Grense for angitt hensynssone Eierform m 4,5 2 o_KV H/B2 o_F 5m 24, 0.6 daa %-BYA=100% l 23 ,5 24 m 5m 24, m 7,0 De re talj a art m , kv l ,5 l e 4 2 ot m dh an 7,0 Gr r fo ing ler gu 7,0 H/B3 0.2 daa %-BYA=100% Hotell/bevertning (H/B) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur m 7,0 m Fortau (o_F) "N:\511\15\5111585\DAK\Regulering\Modell\\1290_Plankart_Grand Hotell - KS.dwg - SoFRa - Plottet: 2015-06-12, 13:28:22 - XREF = Grunnkart2" H/B1 Symboler 1.0 daa %-BYA=100% 570 H Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: 2015-03-23 Ekvidistanse: 1 m A1: 1:250 A3: 1:500 0 5 10 15 20 25 m PLAN NR. DATO SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN --.--.-- --.--.-- --.--.-- --.--.-- SAKSNR. 12.06.2015 DATO SIGN. 12.05.11 SFR 11.10.11 SFR Kommunestyrets vedtak: UTARBEIDET AV: SOFRA/LIFFR PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR GRAND HOTELL, KVARTAL 23, SENTRUM PLAN ID 1290 Dato: 15.09.2015 Dato for siste behandling i PNM komiteen den Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr. Formannskapssekretær §1 GENERELT 1.1 Planavgrensing Det regulerte området er vist med plangrense på plankart med plan ID 1290. Planen erstatter reguleringsplan for kvartal 23, Bodø, plan ID 1182, som oppheves. 1.2 Formål med planen Formålet med planen er å legge til rette for påbygg av den nyere delen av Grand hotell. 1.3 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jf. plan- og bygningsloven §§ 12-5 og 12-6: Bebyggelse og anlegg (Pbl. § 12-5 pkt. 1) - Kombinert bebyggelse og anleggsformål Hotell/bevertning (H/B1 og H/B2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl. § 12-5 pkt. 2) - Kjørevei (o_KV) - Fortau (o_F) Hensynssoner (Pbl. § 12-6) - Sone med angitte særlige hensyn - bevaring kulturmiljø (H570) Side: 1 av 4 § 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Universell utforming For uteområder, atkomst til og i bygninger gjelder krav fastsatt i Byggteknisk forskrift (TEK). 2.2 Parkering Kravet til parkering skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelsene for Bodø kommune. 2.3 Avfall Det skal avsettes nødvendig areal for håndtering av avfall under terrengnivå eller i garasjeanlegget. Plassering skal anvises på utomhusplan ved søknad om rammetillatelse, jf. § 7.1. 2.4 Energi Ved nye byggetiltak i planområdet er det tilknytningsplikt til fjernvarmenettet når konsesjonær har bekreftet at fjernvarme kan leveres på konsesjonsvilkår. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre. 2.5 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, samt bestemmelsene i kommuneplanens arealdel § 1.4 skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. 2.6 Tiltak i anleggsfasen Det skal utarbeides en egen plan for håndtering av ulemper i anleggsfasen iht. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel § 1.4.4. 2.7 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og kulturminneavdelingen i Nordland fylkeskommune og Sametinget varsles i henhold til Kulturminneloven § 8, 2. ledd. § 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG (H/B) 3.1 Felles for H/B Innenfor området regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål (H/B) tillates det etablert hotell og bevertning med tilhørende parkering. Byggegrenser faller sammen med formålsgrensen. Grenser som viser differensiering av byggehøydene fremgår av plankartet. Heissjakter og trapperom tillates 2,5 m over oppgitt byggehøyde, og skal ha god tilpasning og kvalitet i form og materialbruk. 3.2 H/B1 Maks tillatt utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Gesims- og mønehøyde som eksisterende bygg. Side: 2 av 4 3.3 H/B2 Maks tillatt utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Maks tillatt gesimshøyde settes til 24,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Bygget skal utføres med flatt tak. Ved fasaderenovering kan fasadene over 1. etasje utkrages inntil 0,3 m utenfor formålsgrensen, og det tillates søyler i første etasje inntil 0,3 m utenfor formålsgrensen. Bygget/påbygget skal gis en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet og god materialbruk som gjenspeiler moderne arkitektur slik at overgangen mellom de eldre og nyere del av kvartalet blir god. 3.4 H/B3 Maks tillatt utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Maks tillatt gesimshøyde settes til 7 m. Mindre konstruksjoner med byggehøyde inntil 9 m tillates på en begrenset del av H/B3. § 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjørevei - o_KV Område benevnt o_KV omfatter deler av Sjøgata som er kommunal og reguleres til veiformål 4.2 Fortau - o_F Område benevnt o_F omfatter deler av eksisterende fortau som er kommunal og reguleres til fortau. § 5 HENSYNSSONE – SONE MED ANGITTE SÆRLIGE HENSYN 5.1 Bevaring kulturmiljø (H570) Eksisterende bebyggelse tillates ikkje revet. Bevaringen gjelder fasader og takflate, jf. sone for bevaring av kulturmiljø i plankartet. Det er ikke tiltatt med fasadeendringer som forandrer bygningens tidstypiske karakter. Eventuell tilbakeføring er tillatt. Originale detaljer skal så langt som mulig beholdes. Eventuelle skilt skal underordne seg fasaden. Innvendig kan bygningen bygges om og tilpasses nye behov. § 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Ved søknad om rammetillatelse Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk. Utomhusplanen skal bl.a. vise hvordan atkomst, parkering, varelevering og avfallshåndtering tenkes løst. Vedlagt rammesøknaden skal også legges ved oppriss og perspektiver som viser det nye påbygget i forhold til eksisterende bebyggelse i planområdet og i forhold til nabokvartalene sett fra gatenivå. 6.2 Ved søknad om igangsettingstillatelse Før det kan gis igangsettingstillatelse må: nødvendige kommunalteknisk planer være godkjent av Byteknikk tiltaksplan for bygge- og anleggsfasen være godkjent, jfr. § 2.11 Side: 3 av 4 det dokumenteres at avtale om tilknytning til fjernvarme er inngått, eller det skal være dokumentert alternativ energiløsning, jfr. § 2.3 Bodø hovedflystasjon ved flyplassdrift være forelagt byggeplanene slik at BSL E 3-2 blir overholdt 6.3 Ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest Teknisk infrastruktur (VA, atkomstvei, parkering osv.) skal være ferdig opparbeidet i henhold til tillatelsen før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det kan ikke gis brukstillatelse eller ferdigattest før påbygg er koblet til fjernvarme med mindre det er dokumentert at en annen løsning vil være miljømessig bedre. Side: 4 av 4 Nordlandshotell AS Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 Bodø kommune Planbeskrivelse 2015-06-12 Oppdragsnr.: 5111585 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 12.06.2015 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grand Revisjon: SOFRA GAN GAN hotell, kvartal 23 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS | Pb. 234, NO-8001 Bodø | Konrad Klausens vei 8, NO-8003 Bodø 2015-06-12 | Side 2 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Innhold 1 Sammendrag 5 6 6 6 6 7 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen 2.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold 2.3 Tidligere vedtak i saken 2.4 Krav om konsekvensutredninger 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess 3.2 Møter og andre deltakere 3.3 Innspill til plan 8 8 8 8 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer 4.2 Gjeldende reguleringsplaner 12 4.3 Tilgrensende planer 13 4.4 Temaplaner 13 4.5 Statlige og regionale planretningslinjer 15 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 5.3 Stedets karakter 5.4 Landskap 5.5 Kulturminner og kulturell verdi 5.6 Naturverdier 5.7 Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk 5.8 Landbruk 5.9 Trafikkforhold 16 16 16 18 20 20 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 23 5.10 Barns interesser 5.11 Sosial infrastruktur 5.12 Universell tilgjengelighet 5.13 Teknisk infrastruktur 5.14 Grunnforhold 5.15 Støyforhold 5.16 Luftforurensning 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk 6.2 Analyser/Utredninger 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming 6.4 Bomiljø/bokvalitet 11 11 24 24 24 24 26 2015-06-12 | Side 3 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: 6.5 Tilknytning til infrastruktur 27 6.6 Trafikkløsning og kjøreatkomst 27 6.7 Parkering 27 6.8 Kollektivtilbud 27 6.9 Planlagte offentlige anlegg 28 6.10 Miljøoppfølging 28 6.11 Universell utforming 28 6.12 Uteoppholdsareal 28 6.13 Sosial infrastruktur 28 6.14 Plan for avfallshåndtering 28 6.15 Risiko- og sårbarhet 29 6.16 Avbøtende tiltak/løsninger ros 31 6.17 Rekkefølgebestemmelser 32 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 7.1 Overordnede planer 7.2 landskap og Stedets karakter 7.3 Natur- og kulturverdier 7.4 Rekreasjonsbruk og uteområder 7.5 Trafikkforhold 7.6 barns interesser 7.7 Universell tilgjengelighet 7.8 Energibehov 7.9 ROS 7.13 Avveining av virkninger 33 33 33 37 37 37 37 37 38 38 38 38 38 38 8 40 7.10 Teknisk infrastruktur 7.11 Økonomiske konsekvenser for kommunen 7.12 Interessemotsetninger Avsluttende kommentarer 2015-06-12 | Side 4 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 1 Revisjon: Sammendrag Forslagstiller, Nordlandshotell AS, ønsker å bygge på den nyere delen av Grand hotell, dvs. det nordøstlige hjørne av kvartal 23. Det må etableres ny separat bæring for påbygget. En slik løsning er kostbar, derfor har man gjennom planarbeidet vurdert mulighetene for å fordele kostnaden på flest mulig etasjer uten at dette går på bekostning av andre viktige hensyn. Den nyere delen av planområdet foreslås dermed bygd på med 3 etasjer, slik at bygget får til sammen 7 etasjer. I henhold til kommuneplanens arealdel tillates det ført opp bygg i 5 etasjer pluss en tilbaketrukket 6. etasje i planområdet. I tillegg er det åpnet for at det, innenfor indre bykjerne, kan tillates økt byggehøyde med inntil 3,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteter som er betydelig bedre enn minstekravene i kommuneplanen. Med dette som utgangspunkt vurderes planforslaget å være i tråd med kommuneplanens arealdel. Den sørlige, vestlige og deler av den nordlige fasaden i planområdet er bevaringsverdig hvor endringer i fasader eller tak ikke er tillatt. Vern av fasade og tak gjelder ikke den nyere delen av kvartalet. Påbygget vil i utgangspunktet ikke berøre verken de verneverdige fasadene eller takflata. Ved overgangen mellom den nyere og eldre delen av hotellet vil en mindre del av innsiden av mønet bli berørt for å få til et trappe- og heisrom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Påbygget tenkes gitt en moderne karakter slik at den bevaringsverdige delen av kvartalet får stå mer fram, både i form og i farge/materialvalg. Planområdet er omgitt av høye bygninger slik at omgivelsene vurderes å kunne tåle et påbygg som planforslaget åpner for. Foreslått påbygg vil endre opplevelsen av gatebilde, men vil på grunn av omkringliggende bygninger likevel ikke framstå som ruvende. Foreslått påbygg vil heller ikke bidra til «trange» gateløp i Sjøgata da området på andre siden av kvartalet står åpent (Hundholmen plass). Én ekstra etasje vil heller ikke gi vesentlig mer skyggevirkninger for verken omkringliggende bebyggelse eller Hundholmen plass. Med grunnlag i de vurderinger som er gjort vil planforslaget etter forslagstillers vurdering i liten grad medføre negative konsekvenser for omgivelsene. 2015-06-12 | Side 5 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 2 2.1 Revisjon: Bakgrunn HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for påbygg av den nyere delen av Grand hotell, dvs. det nordøstlige hjørne av kvartal 23, med 3 etasjer, slik at bygningen får til sammen 7 etasjer. 2.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller: Nordlandshotell AS Postboks 194 8001 Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks 234 8001 Bodø Planområdet omfatter gnr. 138 bnr. 700, 2246, 4253. 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det foreligger ingen tidligere vedtak som er direkte relatert til planforslaget. Men noe av begrunnelsen for foreslått økt byggehøyde er vedtaket i Bystyret den 11.09.2014 (i sak 14/128) som åpner for at i indre bykjerne gis en generell økning i byggehøyden på 1 etasje. Den generelle økning av byggehøyden gjelder ikke de delene av kvartalene som bl.a. grenser mot Sjøgata (dvs. områder nord for den blå strekken i figur 1). 2015-06-12 | Side 6 av 40 Oppdragsnnr.: 5111585 Dokuument nr.: 1 k 23 Detaljregulerinng for Grand hotell, kvartal Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 1: Områ råde med tillattt økt byggehøydde iht. vedtakett i Bystyret liggger sør for den blåe strekken. Hentet fra Boddø ko kommunens karrtportal, bearbeeidet av Norconnsult. 2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNIINGER Planmyndig ghet har vurd dert at planfo orslaget ikke utløser krav v om konsekvvensutrednin ng da det ikke e vil få vesen ntlige virkning ger for miljø og samfunn.. Det foreslås s heller ikke bygningstyp per eller volum m som i seg selv s utløser krav k til konse ekvensutredn ning, jf. forsk krift om konseekvensutredninger. 2015-06-12 | Side S 7 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 3 3.1 Revisjon: Planprosessen MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstartsmøtet med kommunen ble avholdt den 12.05.2011. Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland 11.10.2011. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstarten den 06.10.2011. Videre ble det arrangert et informasjonsmøte den 27.10.2011 men ingen møtte opp. 3.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Underveis i planprosessen har forslagstiller hatt flere avklaringsmøter med Byplan. 3.3 INNSPILL TIL PLAN Høringsfristen til planvarselet utløp den 07.11.2011. Det kom inn til sammen 4 innspill/merknader som er oppsummert og merknadsbehandlet nedenfor. Person/etat Dato Innspill Kommentarer Sametinget 12.10.2011 Kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området hvor tiltak planlegges. - Ber om at tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner innarbeides i planbestemmelsene. Tatt til følge, jf. § 2.7 i bestemmelsene. Ber om at det tas hensyn til spenningskabler i planarbeidet Det planlegges ikke tiltak under bakkenivå, kun påbygg. Nordlandsnett AS 13.10.2011 2015-06-12 | Side 8 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: og ved utbygging. Forsvaret 09.01.2012 Bodø hovedflystasjon ved Flyplassdrift stiller som krav at Bodø kommunes kommunedelplan for Bodø sentrum og BSL E 3-2 blir overholdt. Det stilles krav ved at horisontalflaten på stedet ikke blir brutt da dette er en hinderflate for Bodø flyplass. Nordland fylkeskommune 14.11.2011 Planfaglig innspill Det bemerkes at det skal tas hensyn til mål for arealpolitikken i gjeldende fylkesplan, universell utforming, god estetikk, god medvirkning og klima og energieffektivitet. Tatt til følge, jf. § 6.2 i bestemmelsene. Ivaretatt i planforslaget. Kulturminnefaglig innspill Nordland fylkeskommune sier seg enig i at de eldste delene av Grand hotell bør bevares i sin nåværende utforming. Bygningen fremstår som svært karakteristisk for Bodøs gjenreisningsbebyggelse, både i skala og utforming, og er et viktig karaktergivende og historisk element i bybildet. Hotellet ligger også innenfor et område i byens sentrum som er definert som et bymiljø av nasjonal interesse i Riksantikvarens base NB! Registeret. De nasjonale interessene knytter seg nettopp til gjenreisningsbebyggelsen og byplanen utformet av Brente Steders Regulering. Omfanget av planlagt utbygging fremgår ikke klart av oppstartmeldingen. Nordland fylkeskommune vil sterkt anmode om at påbygging av hotellet i høyden begrenses til den nyere delen av hotellet, og at kommunedelplanen følges mht fasadevern av de øvrige delene. De eldste delene av Grand hotell vil ikke bli berørt av planlagt tiltak. Det er satt en hensynssone (bevaring kulturmiljø) på denne delen. - Kun en mindre del av innsiden av mønet vil bli berørt for å få til et trappe- og heisrom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Det anbefales at dette vernet 2015-06-12 | Side 9 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: ivaretas i reguleringsplanen ved bruk av hensynssone og/eller bestemmelser. Det er lagt en hensynssone med tilhørende bestemmelser (sone med angitte særlige hensyn – bevaring kulturmiljø) på deler av kvartalet hvor vern av fasade og tak gjelder. 2015-06-12 | Side 10 av 40 Oppdragsnnr.: 5111585 Dokuument nr.: 1 k 23 Detaljregulerinng for Grand hotell, kvartal Plan ID 1290 | Bodø kommune 4 4.1 Revisjon: Planstaatus og rammebetingelser OVERORD DNEDE PLAN NER Kommune eplanens are ealdel 2014 - 2026 Planområdet er avsatt til t «Sentrumssformål - nåv værende» i gjeldende g ko mmuneplane ens arealdel.. I områder avvsatt til sentrrumsformål tiillates forretn ninger, tjenes steyting (servvering, kulturrelle virksomhetter), kontorerr og boligbeb byggelse. Figur 2: Utsnnitt av gjeldendde kommuneplaan. Planavgrenssning vist med blå b linje. Henteet fra Bodø kom mmunens ka kartportal, bearbbeidet av Norcoonsult. gger i sone 1 og omfatterr kvartal 23. For dette kva artalet er maaks tillatt utny yttingsgrad satt s Kvartalet lig til 100 %. 2015-06-12 | Side 11 av 40 Oppdragsnr.: O 51115855 Dokument nr.: 1 Detaaljregulering for Grannd hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kom mmune Revisjon: Makss tillatt bygge ehøyde er satt til 18 m elle er 5 etasjer. Videre fremg går det av beestemmelsen ne til arealdelen at i tille egg til angitt gesimshøyd de i matrisen tillates én tillbaketrukket etasje på inntil 3,5 m må ligge inne enfor en linje e på 45 grade s. som m er fra gesims med inntil 3,,5 meter, tilsvarende Innen nfor indre bykkjerne kan det ytterligere e tillates økt byggehøyde b 1 etasje, under fo orutsetning av v at det gjen nom detaljre egulering dok kumenteres sspesielt høye e ektoniske kva aliteter, og/elller kvaliteterr som er bety ydelig bedre enn minstekkravene i den nne arkite plane en. 4.22 GJELD DENDE REG GULERINGSPPLANER Det e er reguleringssplan for «Kv vartal 23» me ed plan ID 1182, vedtatt 05.03.1979 ssom gjelder for plano området. Planområdet er i denne plan nen regulert til forretnings sformål/hotelll og trafikkfo ormål. Bygningene kan føres f opp i 5 etasjer i forh hold til Sjøga ata og i 3 eta asje i forhold til Storgata. Maks utnytttingsgrad er satt til U = 1,7. Figur 33: Utsnitt av gjeldende gj reguleeringsplaner. Pl Planavgrensningg vist med blå liinje. Hentet fraa Bodø kommun unens kartportaal, bearbeidet avv Norconsult. 20155-06-12 | Side 12 av 400 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 4.3 Revisjon: TILGRENSENDE PLANER I øst grenser reguleringsplan for «Kvartal 23» til reguleringsplan for «Storgt. Mellom Pr. Schyttes gt./Torvgt.» med plan ID 1206 vedtatt 26.05.1988. I nordvest grenser planen til reguleringsplan for «Nerbyen» med plan ID 1024 vedtatt 23.10.2008. 4.4 TEMAPLANER Temaplan støysoner flyplass Planområdet ligger i gul støysone i temaplan «støysoner flyplass». Det fremgår av bestemmelsene til kommuneplanen at for støyømfintlig bebyggelse innenfor gul støysone skal det fremlegges støyfaglig rapport som godtgjør at støykrav oppfylles. Figur 4: Temakart flystøysoner. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. Temakart kulturminnevern Det fremgår av temaplan «kulturminnevern» at deler av fasader og tak i kvartal 23 er viktig å bevare (jf. rød linje i figur 5). Disse er vist med fasadevern hvor endringer i fasader eller tak ikke tillates. 2015-06-12 | Side 13 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 5: Temakart kulturminnevern. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. Temakart nøyaktighetsområder Planområdet ligger innenfor området 1 hvor ytre pålitelighet skal være bedre enn 0,1 m. Med ytre pålitelighet menes grensen for hva som kan aksepteres av forskjell mellom godkjent beliggenhet og utstukket beliggenhet. Temakart hovedveinett for sykkel Rød linje i figur 6 viser eksisterende sykkelfelt. Blå linje viser blandet trafikk. Blå stiplet linje viser alternative ruter til vurdering. 2015-06-12 | Side 14 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 6: Temakart hovedveinett for sykkel. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 4.5 STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland 2013-2025 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal- og transportplanlegging (2013) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Naturmangfoldloven (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995) 2015-06-12 | Side 15 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5 5.1 Revisjon: Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold BELIGGENHET Planområdet som er på ca. 2,3 daa ligger i bykjernen i Bodø sentrum. Planområdet grenser til Sjøgata i nord, Professor Schyttes gate i vest og Hundholmgata i øst. Planområdet grenser til Koch/Glasshuset i sør og sørøst. Figur 7: Planområdets beliggenhet. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 5.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK I planområdet er det lagt til rette for hotell og bevertning. 2015-06-12 | Side 16 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Hundholmsgata som grenser til planområdet i øst er brukt som parkering, gangatkomst til Glasshuset samt atkomst og nedkjøring til Glasshusets parkeringsanlegg. Tett inntil planområdet i sør/sørøst ligger Glasshuset. Nord for Sjøgata ligger Hundholmen plass. Bebyggelsen nord/nordøst og nordvest for planområdet (Sjøfartsbygningen, Løvold-bygget og Jakhellngården) består av forretning, bevertning, tjenesteyting, boliger og kontorer. Bebyggelsen vest for planområdet (Sentrumsgården) består av forretning, kontorer og boliger. Bebyggelsen sørvest/sør/sørøst/øst (Glasshuset/Koch og kvartal 21) for planområdet består av forretning, boliger, kontorer, tjenesteyting og bevertning. Figur 8: Omkringliggende bebyggelse. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 2015-06-12 | Side 17 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5.3 Revisjon: STEDETS KARAKTER Planområdet Kvartal 23 er utformet som en sammenhengende bebyggelse rundt en lavere del. Den nyeste delen av kvartalet omfatter det nordøstre hjørnet av kvartalet og er ført opp i 4 etasjer. Den eldre delen av kvartalet som er bevaringsverdig omfatter resten av kvartalet og er ført opp i 3 etasjer, unntatt den sørlige delen av kvartalet som er ført opp i 4 etasjer. Den eldre delen av planområdet har historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalsstruktur og bygningsvolumer. Denne delen ble opprinnelig bygd i funkisstil med flatt tak, men påført valmet tak etter krigen. Bygget har pusset fasade, og første etasje mot gateplan er skilt fra de øvrige etasjene med ulike materialer/farger. Figur 9: Planområdet (nyere og eldre del) og nabokvartal (Glasshuset/Koch) sett fra Hundholmen plass. Bildet tatt av Norconsult. Omgivelsene Koch/Glasshuset (Sjøgata 8-14) Koch/Glasshuset besto opprinnelig av flere bygninger og er i dag sammenbundet på gateplan med et felles takoverbygg over fortau, og med en sammenbygning i den øverste etasjen. Byggene mot Sjøgata har 5 etasjer og flatt tak. Bygningene framstår som et sammenhengende bygg, hovedsakelig i pusset overflate med ulike farger som markerer de opprinnelige byggene. 2015-06-12 | Side 18 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Jakhellngården (Sjøgata 15) Jakhellngården ble tegnet av Gudolf Blakstad og Herman Munthe-Kaas for Christian Albrecht Jakhelln og stod ferdig i 1947. Jakhellngården var en av de første av Blakstad og Munthe-Kaas sine gjenreisningsbygninger i Bodø (tegningene er datert 1943). Gården gjennomgikk store ombygginger og fasadeendringer mot Sjøgata på 1980-tallet, med Torbjørn Stien som utførende arkitekt.Gården er ført opp i 4 etasjer pluss loft. I dag har bygget fasade med bygningsplater, et tårn på hjørnet mot Sjøgata/Hundholmen plass, og markante takopplett på store deler av takflaten. Bodø turistinfo/Tollbugata 13 (tidl. NKL-brygga): Bygget ble bygd i 1898 og 1930 og er Bodø sentrums eldste bygning (har verneklasse B). Den delen som vender mot Hundholmen plass er fra 1930 og er oppført i 3 etasjer pluss loft. Mellom turistinfoen og Sjøgata 15 ligger et 4 etasjes murbygg på adressen Tollbugata 13. Løvold-bygget (Tollbugata 9-11): Løvold-bygget er ført opp i 5 etasjer, pluss loftsetasje. Bygningen har pusset fasade, samt saltak med gavl mot plassen i nr. 9. Sjøfartsbygningen (Tollbugata 10): Bygningen ble oppført i 3 etasjer pluss loft i 1937 av Sjøfartsbygningen AS. Bygningen var i funkisstil med flatt tak og regelmessig vindusplassering. Valmtak ble påsatt i 1947. Hjørnet mot Prof. Schyttes gate og Sjøgata var opprinnelig i en etasje. Denne ble påbygd til tre etasje omkring år 2000. Sentrumsgården (Sjøgata 6): Sentrumsgården ble ferdigstilt i 2007 og er ført opp i 5 etasjer mot Professor Schyttes gate. Bygget trapper seg opp til totalt 8 etasjer. Mot Sjøgata er det 6 og 7 etasjer, pluss en 8. tilbaketrukket etasje. Sentrumsgården har steinplatekledning i 1. etasje opp til 2. etasje som kun er markert med et gjennomgående vindusbånd. Øvrig fasade har pusset overflate med noen innslag av platekledning. Drosjesentralen (Tollbugata 12) Drosjesentralen ble oppført rundt 1960. Den lave murbygningen var tilholdssted for byens drosjer. I tillegg til sentralbord for drosjer hadde drosjesjøførene hvilerom i bygget. Selve bygningen var typisk for datidens byggestil og byggeskikk i byen, bygd i mur/betong, utvendig murpuss, og enkle reine linjer. Seinere er noen mindre endringer gjort på bygget, men hovedtrekkene er som opprinnelig. 2015-06-12 | Side 19 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5.4 Revisjon: LANDSKAP Terrenget i planområdet og tilstøtende områder er tilnærmet flatt og heller svakt fra sør til nord. Landskapet i planområdet og i omgivelsene er tettbygd og sentrumspreget. Hundholmen plass som står åpent er omkranset av forholdsvis høye bygninger. Planområdet har generelt gode solforhold. 5.5 KULTURMINNER OG KULTURELL VERDI Den sørlige, vestlige og deler av den nordlige fasaden i planområdet er bevaringsverdig hvor endringer i fasader ikke er tillatt. I tillegg er også takflata på utsiden av mønet vernet. Vern av fasade og tak gjelder ikke den nyere delen av kvartalet. I følge fylkeskommunen fremstår den eldste delen av kvartalet i planområdet som svært karakteristisk for Bodøs gjenreisningsbebyggelse, både i skala og utforming, og er et viktig karaktergivende og historisk element i bybildet. Hotellets historie går helt tilbake til 1850 da Peter Hegbom bygde gjestgiveri her. I 1939 ble en ny fløy oppført langs Professor Schyttesgate. Da Bodø ble bombet i 1940 ble hotellet også skadet. Den nyere fløyen kunne settes i stand, mens den eldste delen var totalskadet. Arkitektene Blakstad (1893-1985) og Munthe-Kaas (1890-1977) startet allerede høsten 1940 med planene for gjenoppbyggingen av hotellet. Det nye hotellet var ferdig i 1948. Figur 10: Temakart kulturminnevern. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 2015-06-12 | Side 20 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: I tilstøtende områder er det en del bygninger med fasadevern hvor endringer i fasader eller tak ikke er tillatt (jf. rød linje i figur 10). I tillegg er det to bygninger nord for planområdet (Bodø turistinfo og Tollbugata 13) som er vernet (gul med svart skravur i figur 10). 5.6 NATURVERDIER Planområdet er bebygd og har ingen naturverdi. 5.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK Planområdet har vært bebygd og har ingen rekreasjonsverdi. Hundholmen plass ligger like nord for planområdet, men mesteparten av plassen er i dag brukt til parkering. Torget ligger ca. 200 m øst for planområdet og Rådhusparken ligger ca. 370 m nord for planområdet. 5.8 LANDBRUK Planområdet er bebygd og har ingen landbruksverdi. 5.9 TRAFIKKFORHOLD Planområdet grenser til Sjøgata i nord. Denne er en kommunal vei med fortau på begge sider og med ÅDT på 9900 (tall fra april 2011). Mot øst grenser planområdet til Hundholmsgata. Gata er brukt som parkering, gangatkomst til Glasshuset samt atkomst og nedkjøring til Glasshusets parkeringsanlegg. Mot vest grenser planområdet Professor Schyttes gate. Gata har fortau på begge sider. Det foreligger ingen ÅDT-tall for Professor Schyttes gate. Sør for planområdet fortsetter Storgata, som har fortau på begge sider, videre østover som gågate. Den delen av gågata som går sør for planområdet er innebygd (Glasshuset). I planområdet og tilstøtende områder er fartsgrensen 30km/t. Planområdet har i dag bilatkomst til garasjeanlegget fra Sjøgata. Garasjeanlegget inngår i første etasje av den nyere delen av hotellet. Planområdet ligger sentralt i forhold til kollektivtilbudet. Nærmeste bussholdeplasser ligger i Dronningens gate, ca. 220 m sør for planområdet. Fra holdeplassene går alle rutene til og fra sentrum. Drosjesentralen ligger i dag like nord for planområdet. 2015-06-12 | Side 21 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 11: Vei- og gatenett. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 5.10 BARNS INTERESSER Planområdet er bebygd og er ikke brukt til leke- eller uteoppholdsareal. På torget som ligger ca. 200 m øst for planområdet er det lagt til rette for benker og klatreinnretning for barn og unge. I Rådhusparken som ligger ca. 370 m nord for planområdet er det lagt til rette for benker og vannbasseng. 5.11 SOSIAL INFRASTRUKTUR Nærmeste dagligvarebutikk og det meste av offentlig tjenesteyting ligger i umiddelbar nærhet. Turistinformasjon ligger like nord for planområdet. 2015-06-12 | Side 22 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 5.12 Revisjon: UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Terrenget i planområdet og i omkringliggende områder er forholdsvis flatt og legger derfor til rette for universell tilgjengelighet. Påstående bygninger er delvis oppført og utformet etter eldre byggeforskrifter. Det er lagt til rette for heis på deler av bygningene i kvartalet. 5.13 TEKNISK INFRASTRUKTUR Påstående bygninger er tilknyttet offentlig VA-nett og strømforsyning. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme med påfølgende tilknytningsplikt. 5.14 GRUNNFORHOLD Berggrunn i planområdet består av kalkglimmerskifer, kalksilikatgneis. Løsmassene består av antropogent materiale ifølge kartløsning fra NGU. Det vil si løsmassene er tilført eller sterkt påvirket av menneskers aktivitet. Flat topografi gjør at det ikke er fare for skred eller ras i planområdet. Der er ingen kjente kvikkleireforekomster i området. Planområdet ligger i et område hvor det er mistanke om eller risiko for forurenset grunn i følge Bodøs aktsomhetskart for forurenset grunn. 5.15 STØYFORHOLD Det fremgår av gjeldende kommuneplan at planområdet ligger innenfor gul sone for flystøy. Planområdet grenser til Sjøgata som er en trafikkert vei. Fasadene mot Sjøgata er derfor støyutsatt. I tilstøtende områder, langs Sjøgata er det gitt tillatelser til å bygge bl.a. hoteller og boliger. Det forventes at krav til innendørs støykrav blir oppfylt. Man kjenner ellers ikke til andre støykilder enn det som er vanlig i sentrumsområder. 5.16 LUFTFORURENSNING Planområdet er så langt man kjenner til, ikke utsatt for luftforurensning utover det som er vanlig og akseptabelt i sentrum. 2015-06-12 | Side 23 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6 6.1 Revisjon: Beskrivelse av planforslaget PLANLAGT AREALBRUK Foruten hotellformål er det i dag lagt til rette for bevertning i planområdet. Begge arealformålene og vern av fasade og tak videreføres. Deler av tilstøtende trafikkareal (Sjøgata med fortau) er tatt med i planavgrensningen. Planområdet er regulert til følgende formål: Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Hotell/Bevertning (H/B1 og H/B2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjørevei (o_KV) - Fortau (o_F) Hensynssone - Sone med angitte særlige hensyn - bevaring kulturmiljø (H 570) 6.2 ANALYSER/UTREDNINGER Det er ikke gjort analyser eller utredninger i forbindelse med planarbeidet. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING I planområdet tenkes det lagt til rette for ca. 40 nye hotellrom ved å bygge på 3 nye etasjer på den nyere delen av kvartalet/planområdet. Maks tillatt grad av utnytting er satt til %-BYA = 100 %. For den eldre delen av bebyggelsen i planområdet vil dagens byggehøyder opprettholdes For nyere del av planområdet er maks tillatt byggehøyde settes til 7 etasjer eller 24,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Påbygget tenkes å ha et samlet bruksareal på ca. 1550 m2. 2015-06-12 | Side 24 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 12:Prinsippsnitt. Utarbeidet av Norconsult. Byggegrensene faller sammen med formålsgrensen. Ved påbygg i to eller flere etasjer er det påregnelig at bærekonstruksjonene må legges utenpå eksisterende bygg, derfor er det foreslått tatt inn i bestemmelsene at ved fasaderenovering kan fasadene over 1. etasje utkrages inntil 0,3 m utenfor byggegrensen. I 1.etasje kan det bli aktuelt med enkelte søylepunkter. Å bygge på 3 etasjer og løfte dagens sal-/valmtak og gesimsløsninger vil gjøre bygget stort og ruvende. Påbygget tenkes derfor ført opp med flatt tak, jf. bestemmelsenes § 3.3. Dette gjør også at den nye delen tilpasser seg den strukturen som er i nabobygg (Koch og Sentrumsgården). De 3 nye etasjene må ha tilgang til heis og rømningstrapper. Heis- og trapperommet tenkes i utgangspunktet lagt på innsiden av mønet. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Rommet vil fremstå som et eget volum, på denne måten vil den vernede takflaten (utsiden av mønet) i den bevaringsverdige delen av planområdet bli minst berørt. 2015-06-12 | Side 25 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Figur 13: Volummodell – perspektiv. Utarbeidet av Norconsult. 6.4 BOMILJØ/BOKVALITET Når det gjelder bruk av materiale tenkes det brukt mye glass for å utnytte dagslyset og for å gi utsikt som er viktig kvaliteter for et hotellrom. De aller fleste rommene vil vende mot nord og øst og vil derfor få utsikt mot havet. 2015-06-12 | Side 26 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Solforholdene vil variere avhengig av den enkelte roms plassering, men solforholdene generelt anses å være tilfredsstillende. 6.5 TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR Påbygget vil kunne knyttes til eksisterende kommunalt vann- og avløpsanlegg samt el- og telenett. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Tilknytningsplikten og adgang til unntak fra plikten er tatt inn i planbestemmelsene, jf. § 6.3. 6.6 TRAFIKKLØSNING OG KJØREATKOMST Dagens trafikk- og atkomstløsning forblir uendret. 6.7 PARKERING Parkeringsplassene vil bli opparbeidet i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser for Bodø kommune. Planområdet ligger i sone A hvor det er krav om 0,1 parkering per gjesterom og 0,2 sykkelparkering per gjesterom. Med dette som utgangspunkt utløser påbygget krav om 4 parkeringsplasser og 8 sykkeplarkerinsplasser. Både sykkel- og bilparkering vil bli løst i eksisterende parkeringsanlegg i første etasje/kjeller. I sone A kan tiltakshaver kjøpe seg helt eller delvis fri fra de krav til antall parkeringsplasser som fremgår av vedtekten ved å innbetale et beløp per manglende plass. 6.8 KOLLEKTIVTILBUD Planlagt utbygging vil kunne føre til økning i bruken av kollektivtrafikk og drosje. Planområdet ligger sentralt til i forhold til kollektivtransport. 2015-06-12 | Side 27 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.9 Revisjon: PLANLAGTE OFFENTLIGE ANLEGG Man kjenner ikke til at det er planlagt nye offentlig anlegg i nærheten av planområdet. 6.10 MILJØOPPFØLGING Det vil ikke være behov for miljøoppfølging som følge av planlagt påbygg. 6.11 UNIVERSELL UTFORMING Det er tatt inn i bestemmelsene at krav fastsatt i Byggteknisk forskrift (TEK) skal gjelde for uteområder, atkomst til og i bygninger. 6.12 UTEOPPHOLDSAREAL Både torget og Rådhusparken ligger i gangavstand fra planområdet og vil kunne bli brukt til uteopphold og rekreasjon. Hundholmen plass ligger også rett nord for planområdet. 6.13 SOSIAL INFRASTRUKTUR Påbygget vil ikke ha innvirkning på barnehage- eller skolekapasitet men vil kunne føre til økt bruk av tilgjengelige funksjoner og tjenester i sentrum (turistinformasjon, drosjesentralen, butikker osv.). Noe som anses som positivt. 6.14 PLAN FOR AVFALLSHÅNDTERING Planområdet har i dag egen avfallsordning og et eget containersystem. Containerne er plassert i første etasje mot Sjøgata/garasjeanlegget. Tømming foregår i garasjeanlegget. Dagens løsning/ordning når det gjelder avfallshåndtering forblir uendret. 2015-06-12 | Side 28 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.15 Revisjon: RISIKO- OG SÅRBARHET Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Naturgitte Er området utsatt for snø- eller forhold steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det Merknad x x fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i x sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv eller x bekk/ lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (spesifiser)? Infrastruktur Det er lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg x Hendelser på jernbane x Hendelser på sjø/vann/elv x Hendelser i luften x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? 2015-06-12 | Side 29 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: Utslipp av giftige gasser/væsker x Utslipp av x eksplosjonsfarlig/brennbare væsker/gasser Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet x Teletjenester x Vannforsyning x Renovasjon/spillvann x Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Påvirkes området av magnetiske x felt fra kraftlinjer? Er det spesiell klatrefare i x forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage x Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) x Til forretning x Til busstopp x Brannberedskap Omfatter området spesielt farlige x anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og Brannvannsdekning skal beregnes og eventuelle tiltak ivaretas gjennom byggesøknad. 2015-06-12 | Side 30 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: trykk)? Har området bare en mulig x adkomstrute for brannbil? Tidligere Er området påvirket/forurenset fra bruk tidligere virksomhet? Gruver: åpne sjakter, steintipper x etc. Militære anlegg: fjellanlegg, x piggtrådsperringer etc. Industrivirksomhet, herunder x avfallsdeponering Omgivelser Annet (spesifiser) Er det regulerte vannmagasiner i x nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner x som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Ulovlig virksomhet x Sabotasje og terrorhandlinger Er tiltaket i seg selv et x sabotasje-/terrormål? Finnes det potensielle x sabotasje-/terrormål i nærheten? 6.16 AVBØTENDE TILTAK/LØSNINGER ROS ROS-skjemaet er gjennomgått og vurdert og det konkluderes med at det ikke er behov for spesielle tiltak i forbindelse med planarbeidet. 2015-06-12 | Side 31 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 6.17 Revisjon: REKKEFØLGEBESTEMMELSER Det er stilt rekkefølgekrav knyttet til følgende forhold: Utomhusplan Teknisk infrastruktur Bygge- og anleggsfasen (ulempeplan) Energiløsning Flyplassdrift (BSL E 3-2) 2015-06-12 | Side 32 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 7 7.1 Revisjon: Virkninger/konsekvenser av planforslaget OVERORDNEDE PLANER I henhold til kommuneplanens arealdel tillates det ført opp bygg i 5 etasjer eller 18 m pluss en tilbaketrukket 6. etasje i planområdet. I tillegg er det åpnet for at det, innenfor indre bykjerne, kan tillates økt byggehøyde med inntil 3,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteter som er betydelig bedre enn minstekravene i kommuneplanen. Planforslaget legger til rette for maks tillatt byggehøyde på 7 etasjer eller 24,5 m for deler av planområdet (nyere del) og vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel. For eldre del av bebyggelsen i planområdet vil dagens byggehøyder bli opprettholdt. Ved vurdering av om et prosjekt har høy kvalitet er følgende momenter viktig, jf. retningslinje til § 12.5.3 i bestemmelsene til kommuneplanens areadel: Spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, herunder materialbruk, form og detaljering av bygg og fellesarealer Hvis bygningen inneholder boliger: Over 2/3 tosidige, gjennomlyste leiligheter - Irrelevant God forståelse av omgivelsene og prosjektets rolle i byskalaen - Dette er gjort rede for i planarbeidet, jf. kap. 6.4 samt bestemmelsenes § 3.3. Betydelig større felles utearealer utover kravene i planen - Irrelevant Spesielt gode planløsninger knyttet til lysforhold og takhøyder - Dette er gjort rede for i planarbeidet, jf. kap. 6.3 og 6.4, samt bestemmelsenes § 3.3. Dette er gjort rede for i planarbeidet, jf. kap. 6.4 og 7.2. Snitt gatebredde/gesimshøyde bredere enn 1:1, samt produksjon av gode byrom - Dette er gjort rede for i planarbeidet, jf. kap. 7.2 (forholdet til Hundholmen plass). Nærmere om konsekvenser av planforslaget for landskap og stedets karakter fremgår av kap. 7.2. 7.2 LANDSKAP OG STEDETS KARAKTER Foreslått økning i byggehøyde med én ekstra etasje ift. maks tillatt byggehøyde i kommuneplanens arealdel vurderes ikke å bidra til trange gateløp i Sjøgata i motsetning til øvrige kvartaler, da 2015-06-12 | Side 33 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: området på andre siden av kvartalet, Hundholmen plass, står åpent. Et høyere bygg mot Hundholmen plass kan også være med på å definere plassen ytterligere. Planområdet er omgitt av høye bygninger. Koch/Glasshuset er ført opp i 5 etasjer, men gjeldende reguleringsplan åpner for at bygget kan føres opp i 7 etasjer (tilbaketrukket 7. etasje mot Sjøgata). Sentrumsgården er ført opp i 5 etasjer (mot Professor Schyttes gate) + tilbaketrukket 6., 7., og 8. etasjer. Disse omgivelsene vurderes til å kunne tåle et påbygg som dette planforslaget åpner for. Foreslått påbygg vil endre opplevelsen av gatebilde, men vil på grunn av omkringliggende bygninger likevel ikke framstå som ruvende. Ved utforming av påbygget vil det bli lagt vekt på at påbygget ikke skal forringe kvaliteten på tilstøtende og omkringliggende kulturminner/-miljø. Figur 14: Planlagt utbygging (Grand hotell) sett i forhold til øvrige bygninger i nærområde. Utarbeidet av Norconsult. Illustrasjonene nedenfor (venstre kolonne) viser hvordan skyggevirkningene av planforslaget/påbygget blir. Kolonnen til høyre viser skyggevirkningene ved påbygg i 1 etasje pluss én tilbaketrukket. 21. juni kl.12 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 12 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 2015-06-12 | Side 34 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: 21. juni kl. 15 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 15 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 21. juni kl. 18 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 18 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 1. september kl. 12 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 12 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 2015-06-12 | Side 35 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 1. september kl. 15 (påbygg i 3 etasjer) Revisjon: 1. september kl. 15 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 1. september kl. 17 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 17 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) Figur 15: Sol- og skyggeillustrasjoner. Utarbeidet av Norconsult. Påbygget vil kaste noe skygge på deler av Hundholmen plass deler av formiddagen, men skyggen vil forsvinne fra ca. kl. 15. Påbygget vil kaste lengre skygge i begynnelsen av september når sola står lavere. Fra ca. kl. 15 vil påbygget kaste skygge på nabobebyggelsen i øst, men i dette bygget er det etablert kun forretninger og kontorer. 2015-06-12 | Side 36 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: I sentrumsgården (som ligger vest for planområdet) ligger det leiligheter i de øverste etasjene. Disse vil ikke få reduserte solforhold som følge av påbygget. Ved påbygg i 3 etasjer vil det naturlig bli noe mer skyggekast, men den ekstra etasjen gir ikke vesentlig mer skygge. 7.3 NATUR- OG KULTURVERDIER Påbygget vil i utgangspunktet ikke berøre verken de verneverdige fasadene eller takflata. Ved overgangen mellom den nyere og eldre delen av hotellet vil en mindre del av innsiden av mønet bli berørt for å få til et trappe- og heiserom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Påbygget tenkes gitt en moderne karakter slik at den bevaringsverdige delen av kvartalet får stå mer fram, både i form og i farge/materialvalg. Det vil også bli lagt vekt på at overgangen mellom de to byggene (dvs. mellom den eldre og den nyere delen av kvartalet) blir god ved utforming av påbygget. Det tenkes ikke lagt til rette for karnapper eller balkonger i forbindelse med påbygget. Påbygget vil ikke ha negativ innvirkning på naturverdier. 7.4 REKREASJONSBRUK OG UTEOMRÅDER Planlagt utbygging vil kunne føre til at Hundholmen plass, torget og parker i byen blir mer besøkt. 7.5 TRAFIKKFORHOLD Planlagt påbygg vil føre til en beskjeden økning i biltrafikk og vil i liten grad endre dagens trafikkforhold. Planlagt utbygging vil derimot kunne føre til økt bruk av kollektivtransport/drosjer. 7.6 BARNS INTERESSER Planlagt utbygging vurderes ikke å ha en negativ virkning i forhold til barns interesser. 7.7 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Det nye påbygget vil bli utformet iht. kravene i Byggteknisk forskrift (TEK). 2015-06-12 | Side 37 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 7.8 Revisjon: ENERGIBEHOV Det nye bygget vil tilfredsstille gjeldende krav iht. Byggteknisk forskrift (TEK). Planområdet ligger også innenfor konsesjonsområde for fjernvarme hvor det i utgangspunkt er tilknytningsplikt. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten kun der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre, jf. bestemmelsenes § 2.4 og 6.3. 7.9 ROS ROS-sjekklista er gjennomgått, jf. kap. 6.15 og fylt ut og det konkluderes med at det ikke er spesielle forhold som blir særlig berørt av planlagt utbygging. 7.10 TEKNISK INFRASTRUKTUR I samtale med Byteknikk bemerkes det at tilknytning til vann/avløp vurderes ikke å være problematisk. Det har heller ikke kommet opplysninger fra leverandør av el-kraft om behov for spesielle tiltak. 7.11 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN En kan ikke se at planlagt utbygging vil føre til direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. 7.12 INTERESSEMOTSETNINGER Administrasjonen v/byplan bemerker at de kan vurdere en byggehøyde på 6 full etasjer og fraråder at man går videre med et planforslag som byplan vurderer som i strid med gjeldende kommuneplan. Det bemerkes imidlertid at forslagstiller kan fremme det planforslaget han ønsker. I tidligere utkast til planforslaget er det foreslått å bygge på én etasje pluss en tilbaketrukket 6. etasje. I mellomtiden viste det seg at det ligger noen utfordringer i et påbygg på grunn av at eksisterende konstruksjon ikke kan tåle ytterligere belastning. Dette tenkes løst ved å etablere ny separat bæring for de øvre etasjene. En slik løsning er kostbar. Derfor har man gjennom planarbeidet vurdert mulighetene for å fordele kostnaden på flest mulig etasjer uten at dette går på bekostning av andre viktige hensyn. 7.13 AVVEINING AV VIRKNINGER Virkninger av planforslaget er gjort rede for og det er gjort avveininger mellom de forskjellige interessene. 2015-06-12 | Side 38 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune Revisjon: I vurderingene er det lagt vekt på områdets karakter både når det gjelder byggehøyder og volum og forholdet til den bevaringsverdige delen av kvatalet. Planområdet er omgitt av høye bygninger slik at omgivelsene vurderes til å kunne tåle et påbygg som planforslaget åpner for. Det har også blitt lagt vekt på at den siste etasjen ikke vil gi vesentlig mer skyggevirkninger for verken omkringliggende bebyggelse eller Hundholmen plass. En økning i byggehøyde som foreslått vil ikke bidra til trange gateløp i Sjøgata i motsetning til de andre kvartalene, da området på andre siden av kvartalet står åpent (Hundholmen plass). Et høyere bygg mot Hundholmen plass kan snarere tvert imot være med på å definere plassen ytterligere. 2015-06-12 | Side 39 av 40 Oppdragsnr.: 5111585 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290 | Bodø kommune 8 Revisjon: Avsluttende kommentarer Med grunnlag i de vurderinger som er gjort ovenfor vil planforslaget etter forslagstillers vurdering i liten grad medføre negative konsekvenser for omgivelsene. Planforslaget vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel. Påbygget skal gis en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet og god materialbruk som gjenspeiler moderne arkitektur slik at overgangen mellom de to byggene (dvs. mellom den eldre og den nyere delen av kvartalet) blir god. 2015-06-12 | Side 40 av 40
© Copyright 2025