1. No category

NØKKELOPPLYSNINGER
Sted/adresse: Jessheim Park, Ullensaker Kommune
Gnr. / bnr: 135/170 m.fl
Forslagsstiller: Jessheim Stadion Bolig AS
Plankonsulent: Arconsult Ove Bøe AS
Grunneier: Jessheim Stadion Bolig AS med flere
Dato plankart: 15.04.2015
Dato reguleringsbestemmelser : 15.04.2015
Viktigste eksisterende planstatus: Bolig, forretning, kontor.
Planområdets areal: ca. 30 dekar
Viktigste foreslåtte reguleringsformål: Bolig/Forretning/Kontor
Anslått antall boenheter: ca. 300-360 boenheter
Aktuelle problemstillinger: Ingen
Kunngjøringsdato: Eidsvoll Ullensaker Blad den 10.05.2014, Romerikes Blad den
10.05.2014.
Varslingsdato berørte parter: 08.05.2014.
Medvirkning utover varsling (j/n): nei
Konsekvensutredningsplikt (j/n): nei
Foreligger varsel om innsigelse (j/n): nei
2 INNHOLD
1.0 BAKGRUNN
4
1.1 PLANKONSULENT OG FORSLAGSSTILLER
1.2 BAKGRUNNEN FOR OG HENSIKTEN MED PLANEN
4
4
2.0 PLANSTATUS, SAMT FORHOLD TIL ANDRE GJELDENDE RAMMER OG PREMISSER
4
2.1 FORHOLD TIL GJELDENDE KOMMUNEPLAN FOR ULLENSAKER KOMMUNE OG BYPLAN FOR JESSHEIM.
2.2 KONSEKVENSUTREDNING
4
5
3.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
6
3.1 BELIGGENHET, AVGRENSNING OG STØRRELSE. LOKALISERING I FORHOLD TIL SERVICETILBUD
3.2 EKSISTERENDE BEBYGGELSESSTRUKTUR
3.3 VEG- OG TRAFIKKFORHOLD
3.4 ANNEN INFRASTRUKTUR
3.5 FRILUFTS-, LEKE-OG REKREASJONSOMRÅDER
3.6 TERRENGFORHOLD, LANDSKAP, VEGETASJON OG SOLFORHOLD
3.7 GRUNNFORHOLD
3.8 MILJØBELASTNINGER OMRÅDET ER EKSPONERT FOR
3.9 VERNEINTERRESSER/KULTURMINNER
3.10 BIOLOGISK MANGFOLD/VILT/GRØNNSTRUKTUR
3.11 EIENDOMSFORHOLD
6
7
7
8
8
8
8
8
9
9
9
4.0 PLANPROSESSEN
10
4.1 POLITISKE VEDTAK SOM LIGGER TIL GRUNN FØR OPPSTART AV PLANARBEID
4.2 OPPSTART AV PLANARBEIDET
4.3 OPPSUMMERING AV INNKOMNE MERKNADER MED KOMMENTARER.
10
10
10
5.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
12
5.1 REGULERINGSFORMÅL
5.2 TRAFIKK OG ADKOMST
5.3 PARKERING
5.4 BEBYGGELSE OG TILTAK
5.5 ANNEN INFRASTRUKTUR
5.6 RENOVASJON
5.7 UTEOPPHOLDSAREAL
5.8 TERRENGFORHOLD, LANDSKAP, VEGETASJON OG SOLFORHOLD.
12
14
14
14
19
19
19
19
6.0 KONSEKVENSER AV TILTAKET
20
6.1 BELIGGENHET OG LOKALISERING I FORHOLD TIL SERVICETILBUD
6.2 EKSISTERENDE BEBYGGELSESSTRUKTUR, ARKITEKTUR OG ESTETIKK
6.3 VEG- OG TRAFIKKFORHOLD
6.4 ANNEN INFRASTRUKTUR
6.5 FRILUFTS-, LEKE- OG REKREASJONSOMRÅDER
6.6 TERRENGFORHOLD, LANDSKAP, VEGETASJON OG SOLFORHOLD.
6.7 GRUNNFORHOLD
6.8 MILJØBELASTNINGER OMRÅDET ER EKSPONERT FOR/OMRÅDETS PÅVIRKNING PÅ MILJØET.
6.9 VERNEINTERESSER
6.10 BIOLOGISK MANGFOLD/VILT/GRØNNSTRUKTUR
6.11 EIENDOMSMESSIGE FORHOLD OG JURIDISKE KONSEKVENSER
6.12 TILGJENGELIGHET
6.13 RISIKO OG SÅRBARHET
20
20
20
20
20
20
20
21
21
21
21
21
21
3 1.0 BAKGRUNN
1.1 Plankonsulent og forslagsstiller
Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av plankonsulent Arconsult Ove Bøe AS på vegne av
forslagsstiller Jessheim Stadion Bolig AS
1.2 Bakgrunnen for og hensikten med planen
Planområdet er lokalisert nordvest for krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen. Formålet med
detaljreguleringen er å erstatte tidligere planer for samme område og legge til rette for videre
utbygging av området med gode løsninger for bebyggelse og internveier.
2.0 PLANSTATUS, SAMT FORHOLD TIL ANDRE GJELDENDE RAMMER OG
PREMISSER
2.1 Forhold til gjeldende kommuneplan for Ullensaker kommune og Byplan for
Jessheim.
I kommuneplan 2008 – 2020 Ullensaker kommune er området avsatt som framtidig
boligområder og senterområde. I ny byplan for Jessheim er planområdet avsatt til kombinert
bebyggelse og anleggsformål – nåværende.
Utsnitt av byplanens plankart, datert 05.11.2014, som viser planområdet markert med blått.
4 Planområdet omfattes i dag av flere planer; «Stadionområdet Jessheim gnr/ bnr 135/124
m.fl.», «Gnr. 135/170, m.fl., nordvest for Trondheimsvegen/Ringvegen. «Ull-Kisa»», «Del av
Trondheimsvegen Jessheim», samt bebyggelsesplan «Del av BFK-1». Planområdet er i
hovedsak regulert til bolig, forretning og kontor. Planområdet, markert med blått, erstatter
deler av gjeldende reguleringsplaner.
Utsnitt av reguleringsplaner i området. Foreslått planavgrensning er markert med blått.
Det er utarbeidet en utbyggingsavtale for planområdet mellom Ullensaker kommune og
Ullensaker Kisa Idrettslag, Backe Prosjekt AS samt Eidsvoll Industrier AS, datert 16.02.
2005.
2.2 Konsekvensutredning
Det er i samråd med reguleringsavdelingen i Ullensaker kommune konkludert med at planen
ikke utløser krav om konsekvensutredning
5 3.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
3.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse. Lokalisering i forhold til servicetilbud
Planområdet ligger sentralt i eksisterende boligbebyggelse, er på ca 30 dekar og lokalisert nær
eksisterende offentlige kommunikasjonsmidler, skoler, barnehager og med gangavstand til
alle sentrumsfunksjoner på Jessheim. Planområdet ligger i nærhet til rekreasjonsarealer på
Nordbytjernet og i Idrettsparken.
Kart som viser planområdet og tilknytning til sentrumsfunksjoner
6 3.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur
Selve planområdet består i dag av Orbit Arena atføringsbedrift, samt eldre bebyggelse av
variert størrelse og utforming. Innenfor planområdet bygges det også leilighetsbygg, Jessheim
Park, byggetrinn 4 og 5.
3.3 Veg- og trafikkforhold
Planområdet har i dag adkomst fra Karl Norbecksveg og Trondheimsvegen.
Planbestemmelsen i opprinnelig plan stadfester at når hele området er ferdig utbygd, og
Trondheimsvegen m.m. er opparbeidet ihht. reguleringsplan for ”Del av Trondheimsvegen,
Jessheim”, vedtatt 28.01.08, skal biltrafikken fra hele planområdet fordeles 50/50 til
Trondheimsvegen og Karl Norbecks veg.
7 3.4 Annen infrastruktur
Det er opparbeidet offentlig vann og avløpsnett i området som ny bebyggelse kan tilknyttes.
Det ligger en overvannskulvert (D = 1200mm) som går igjennom Gbnr 5/161 m.fl,
plasseringen vises på VA-kart. Det er tidligere utarbeidet en egen ROS-analyse for kulverten
av Øystein Tufteland i 2005. Analysen vedlegges planforslaget.
3.5 Frilufts-, leke-og rekreasjonsområder
Planområdet ligger i nærhet til Idrettsparken, Nordbytjernet, samt store skogsarealer som er
avsatt i kommuneplan til friområde. Arealene gir mulighet for rekreasjon, lek og
turopplevelser hele året.
3.6 Terrengforhold, landskap, vegetasjon og solforhold
Terrenget på planområdet faller ca. 3 meter fra nordvest på kote +201 moh. mot nedre del av
planområdet ved kommende rundkjøring i krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen i sør-øst på
ca. kote + 198 moh. Planområdet har gode solforhold og det er ingen kjente spesielle vær- og
vindforhold. Det er ikke dyrket eller dyrkbar mark innenfor planområdet og minimalt med
naturlig vegetasjon.
3.7 Grunnforhold
Det er i 2006 utarbeidet en geoteknisk rapport for de sydøstre deler av planområdet av
konsulentfirmaet Løvlien Georåd AS. Multiconsult AS har utarbeidet geoteknisk rapport i
2011 for daværende byggetrinn 1-6 innenfor Jessheim Park.
Kvartærgeologisk defineres massene i området på Jessheim som en israndavsetning. Massene
er avsatt fra isbreenes smeltevann. Det normale i en slik avsetning er at massene varierer fra
fine masser i bunn og grovere øverst. De fineste massene avsettes lengst ut i bassenget fra
isbreene. Det kan imidlertid forekomme store variasjoner. Dette fordi elveløpene fra isbreene
har skiftet løp flere ganger. Kartlagte løsmasser består av sand, siltig sand, silt og siltig leire.
Det er ikke påtruffet fjell ved totalsonderinger opp til dybde 34,9m under terreng. Det er ikke
registrert grunnvann ved en dybde på 4 meter.
Fundamenteringsmetoden kan variere for bebyggelsen innenfor feltet. Byggenes geometri,
størrelsen på laster og lastvariasjoner vil kunne påvirke valg av metode. Det er
setningsdifferanser som er mest skadelig. Med bakgrunn i dette forutsettes det at geotekniske
undersøkelser av de respektive utbyggingsområder utføres i forbindelse med byggesak, og at
ansvarsområdet ansvarsbelegges. 3.8 Miljøbelastninger området er eksponert for
Planområdet ligger utenfor flystøysonen til Oslo Lufthavn. Både Ringvegen FV 459 og
Trondheimsvegen FV 454, grenser til planområdet og har i henhold til Nasjonal vegdatabank
en årsdøgntrafikk (ÅDT) på henholdsvis 3200 og 8800.
Det er utarbeidet en støyvurdering for planområdet av Gert Berg Knudsen datert 28.04.2015.
Vurderingen konkluderer med at området kan bebygges uten vesentlige forbehold. Dersom
det legges balkonger mot veg må disse glasses inn, balkonger i fasader vinkelrett mot veg må
ha tett rekkverk mot veg. Uteareal skal legges utenfor gul sone ihht. støysonekartet, og
innvendig krav til lydnivå dekkes med vanlig utforming og isolering av fasade.
Støyvurderingen er vedlagt planforslaget.
Det er ingen kjent forurensning av grunnforholdene på eiendommen.
8 Planområdet ligger innenfor en sone med høy aktsomhet for Radon i henhold til
miljøstatus.no.
Kart over aktsomhetsområde for Radon.
3.9 Verneinterresser/kulturminner
Det er ingen SEFRAK registrerte eller vernede bygninger/kulturminner i nær tilknytning til
eller innenfor planområdet, i henhold til databasen til miljødirektoratet, miljøstatus.no og
kommunens kulturminneplan. Det forutsettes at eventuelle kulturminner er avklart i
forbindelse med tidligere reguleringsplaner og rullering av kommuneplanens arealdel.
3.10 Biologisk mangfold/vilt/grønnstruktur
I henhold til kartverk på miljostatus.no, er det ikke registrert truede eller sårbare plantearter
innenfor planområdet.
3.11 Eiendomsforhold
Planområdet omfatter eiendommene gnr. 135, bnr.170, 340, 150, 151, 163, 747, 126, 900,
901, m.fl., gnr. 5, bnr. 21 og 161, samt deler av Karl Norbecksveg, Ringvegen og
Trondheimsvegen. Planområdet består av følgende eiendommer:
Backe Prosjekt AS
v 135/150, Ingen bebyggelse.
v 135/151, Eksisterende kontor og næringsbygg, planlegges revet på sikt ved etablering
av ny nærings- og boligbebyggelse.
v 5/161, Hjørnetomt mot Krysset Trondheimsvegen / Ringvegen. Ingen bebyggelse
Jessheim Stadion Bolig AS
v 135/170, Dekker ca 30% av planområdet. Det står en midlertidig brakkerigg
tilhørende utbygging av Jessheim Park på tomten. En mindre del av eiendommen er
utbygd med kjøreveg, gangveg og parkeringsplasser.
v 135/900 Bygges ut med Jessheim Park trinn 4
v 135/901 Bygges ut med Jessheim Park trinn 5
Privat Grunneier
v 135/340, Eksisterende villabebyggelse.
Privat Grunneier
v 135/126+163 2 stk eneboliger med tilhørende garasje, planlegges revet ved etablering
av ny boligbebyggelse.
v 135/747, felles avkjørsel for eiendommer
Orbit Arena
v 5/21, næringsbygg for Orbit Arena.
Ullensaker kommune – veigrunn
v 221/1, annen veigrunn
9 4.0 PLANPROSESSEN
4.1 Politiske vedtak som ligger til grunn før oppstart av planarbeid
Det er stilt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for eiendommene i gjeldende
reguleringsplan «Stadionområdet Jessheim gnr/ bnr 135/124 m.fl.» vedtatt 01.12. 2009.
Planarbeidet tar utgangspunkt i gjeldende kommuneplan, ny byplan for Jessheim, samt en
videreføring av tidligere rekkefølgekrav i reguleringsplaner for området.
4.2 Oppstart av planarbeidet
Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt til berørte offentlige myndigheter, grunneiere og
naboer per brev datert 08.05.2014, samt kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikes
Blad den 10.05.2014. Frist for å komme med spørsmål eller synspunkter som kunne ha
betydning for saken ble satt til 15.06.2014. I forbindelse med varsel om oppstart kom det 3
innspill fra offentlige instanser, samt 1 innspill fra nabo/privat instans.
I reguleringsplanen er føringene fra Ullensaker kommune, samt innkomne merknader søkt
ivaretatt. Sammendrag av innkomne merknader med våre kommentarer følger nedenfor. Kopi
av alle merknadene følger vedlagt planbeskrivelsen ved oversendelse til Ullensaker
kommune.
4.3 Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer.
OFFENTLIGE INSTANSER:
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert 10.06.2014.
Fylkesmannen anbefaler en parkeringsnorm på 1 plass/100m2 BRA for kontor og
arbeidsplassintensiv virksomhet og 1,7 plass/100m2 BRA for detaljhandel. Viser videre til
overordnede føringer som skal vurderes og ivaretas i planarbeidet.
Kommentar:
Innspill ansees ivaretatt i forslaget til planbestemmelser. For forretninger foreslås det maks 1,
min 0,5 parkeringsplass pr. 50 m2 bruksareal. For kontor foreslås det maks 1, min 0,5
parkeringsplass pr. 100 m2 bruksareal. Planforslaget er vurdert å være i tråd med overordnede
føringer.
Statens Vegvesen, brev datert 19.06.2014.
Statens Vegvesen forutsetter at en i bestemmelsene til den nye detaljreguleringsplanen
viderefører de rekkefølgekravene om tiltak på fylkesvegnettet som inngår i gjeldende
reguleringsbestemmelser.
Kommentar:
I forbindelse med planendringen, er opprinnelig planavgrensning justert. I tråd med dette er
planbestemmelsen om trafikkdeling mellom Karl Norbecksveg og Trondheimsvegen
oppdatert i samråd med planavdelingen i Ullensaker kommune. Trafikken fra alle
delområdene i planen med unntak av B3 og B4 skal gis adkomst fra Trondheimsvegen.
Videre er det satt krav i nye planbestemmelser om opparbeidelse av Trondheimsvegen med
ny rundkjøring og adkomst/bussnuplass/parkering, før det gis igangsettingstillatelse for
felt B2, BFK1, BFK2, BFK3 og BKN1. Vi vurderer således at innspill fra Statens Vegvesen
er ivaretatt.
10 NABOER/ PRIVATE INSTANSER/ INTERESSEORGANISASJONER:
OrbitArena, Brev datert 12.06.2014.
OrbitArena forventer at infrastrukturen i tilknytning til GBNR 5/21 er i tråd med gjeldende
avtale, samt at fremtidig bebyggelse på Gbnr 5/161 har en utforming og formål som ikke
genererer mer trafikk enn tidligere godkjente planer.
Kommentar:
Dersom infrastrukturen legges på Gbnr 5/21, vil den utformes ihht gjeldende privaterettslig
avtale. Formål for Gbnr 5/161 fra tidligere godkjente plan videreføres.
11 5.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
5.1 Reguleringsformål
I forbindelse med planarbeidet, er opprinnelig planavgrensning justert. Tidligere felt B1 er tatt
ut av planen mens eiendommen tilhørende Orbit Arena med Gbnr 5/21, og hjørnetomta i sydøst med Gbnr 5/161 mot ny rundkjøring i krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen, er medtatt.
Planområdet omfatter totalt ca. 30 dekar og er fordelt på følgende formål:
Bebyggelse og anlegg. PBL § 12-5, nr. 1
- Boligbebyggelse – Blokkbebyggelse, B1-B4, Sosi-kode 1113
- Bolig/forretning/kontor, BFK1 – BFK3, sosi-kode 1802
- Bolig/kontor/næring, BKN1, sosi-kode 1900 (1113,1310,1300)
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. PBL § 12-5, nr. 2
- Kjøreveg felles, f_KV1-f_KV2, Sosi-kode 2011
- Annen Veggrunn – Grøntareal, Sosi-kode 2019
- Parkeringsplasser, P1-P2, Sosi-Kode 2082
- Gang/sykkelveg, GS1-GS5, Sosi-kode 2015
- Hensynssone/ Faresone, -høyspentledning, (sosi-kode 370)
Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner i området med forslag til detaljregulering inntegnet.
12 13 5.2 Trafikk og adkomst
Trafikkfordeling og rekkefølgekrav
I tråd med ny planavgrensning er planbestemmelsen om trafikkdeling mellom Karl
Norbecksveg og Trondheimsvegen oppdatert, dette i samråd med planavdelingen i Ullensaker
kommune. Planområdet skal ha adkomst fra Trondheimsvegen og Karl Norbecks veg.
Planbestemmelsene regulerer adkomst til området ved at alle delområdene, med unntak av
B3 og B4 hvor det er gitt rammetillatelse for ny bebyggelse, gis adkomst fra
Trondheimsvegen. Trondheimsvegen med ny rundkjøring og adkomst/bussnuplass/parkering skal opparbeides i henhold til reguleringsplan for ”Del av Trondheimsvegen, Jessheim”,
vedtatt 28.01.08, og byggeplan godkjent av Statens vegvesen og Ullensaker kommune før det
gis igangsettingstillatelse for felt BFK1, BFK2, BFK3, B2 og BKN1. Dagens adkomster til
Ringvegen skal stenges når eiendommene 135/150, 135/151, 135/340 og 135/ 126
videreutvikles til regulert formål.
Regulerte formål til kjøreveg, parkering og gangveg
Kjøreveg, parkering og gangveg vest på planområdet, f_KV1, P1, GS1 og GS2 er allerede
etablert i forbindelse med utbygging av Jessheim Park trinn 1-3 nord for planområdet, samt
Jessheim Park trinn 4-5 som ligger innenfor planområdet. Det er med bakgrunn i dette
foreslått å regulere inn etablerte formål.
Nord-øst på planområdet reguleres det inn adkomst mot Trondheimsvegen, formål f_KV2.
Adkomsten gir god tilknytning mot regulert veg/bussnuplass i reguleringsplan 287, ”Del av
Trondheimsvegen, Jessheim”. Gangveg utenfor videreføres innover på planområdet via GS4
og GS5. Videreføringen gir god kommunikasjon mellom planområdet og vegnett/bebyggelse
utenfor.
Det er i reguleringsbestemmelsene foreslått krav at gangveg GS2,vest på planområdet, skal
videreføres frem til GS5 i øst. Dette slik at man får gangforbindelse gjennom hele
planområdet. Det er i tillegg foreslått at planområdet skal gis gangadkomst fra Ringvegen
og/eller krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen. Dette sikrer at det vil bli etablert gode
kommunikasjonslinjer mellom bebyggelsen innenfor planområdet og bebyggelsen/gangveger
utenfor.
5.3 Parkering
Krav til parkering søkes etablert i tråd med ny byplan for Jessheim. Det tas sikte på å legge
hovedtyngden av parkeringsplassene i egne parkeringsanlegg under terreng. Eventuelle
parkeringsplasser på terreng etableres i egnede arealer som gjesteparkering ved adkomstveier
til planområdet. Det vil videre tilrettelegges for parkeringsplasser dimensjonert for kjøretøy til
personer med nedsatt funksjonsevne
5.4 Bebyggelse og tiltak
Planen legger til rette for sentrumsnær bebyggelse, for strøkstilknyttet
næringsvirksomhet, og boliger med høy utnyttelse, samt tilhørende veier, gang/sykkelvei og fortau. Området skal kunne utbygges trinnvis.
Foreslåtte bestemmelser om utnyttelse og høyder er vurdert i tråd med krav til parkering,
uteoppholdsareal, lekbart areal for barn på terreng og solforhold, slik at man skaper gode
bomiljøer, men som også inkluderer en høy utnyttelse. Det er i vedlagte illustrasjonsplan og
solstudie vist hvordan planområdet kan bygges ut i tråd med foreslåtte krav satt i
reguleringsbestemmelsene.
14 Tilgjengelighet
Krav om universell utforming og tilgjengelighet er godt sikret gjennom Byggteknisk forskrift,
TEK10. Planområdet vil følgelig utformes etter gjeldende forskrifter.
Arkitektur
Det er ønskelig å videreføre ny bebyggelse i et tidsriktig utrykk i samsvar med etablert
arkitektur i Jessheim Park for øvrig. Det er tenkt variasjon i bygningsvolumer, utforming og
materialbruk på en måte som skaper et spennende uttrykk, men som også skaper sammenheng
for området. Planlagte utforming av bebyggelsen er videreført til planbestemmelsene som
tillater varierende høyde og utnyttelse på ulike delfelt. Bebyggelsen skal få god form og
materialbruk.
Gesimshøyder
Gesimshøyder for de forskjellige delfeltene er basert på eksisterende terrengforhold og
bebyggelse, samt planlagte etasjeantall for ny bebyggelse. Det er i tillegg medregnet noe
ekstra høyde fordi bebyggelse og plassering i terreng ikke er detaljprosjektert, samt at det er
ønskelig å åpne for grønne utearealer på tak som krever ekstra konstruksjonshøyder.
Se tabell nedenfor som beskriver foreslått utnyttelse, gesimshøyder og hva dette utgjør i meter
over terreng, samt antall leiligheter. Det er videre i dokumentet beskrevet hvert enkelt delfelt
nærmere.
For å kunne ta i bruk taket på boligbyggene til takterrasser tillates det i tillegg til ovvennevnte
kotehøyder nødvendig oppbygg for heis, adkomst til tak samt ventilasjonsinstallasjoner. Dette
skal integreres som en del av byggets arkitektur.
Utnyttelse
For planområdet er det satt en høy utnyttelse, dette da planområdet er sentrumsnært, har
gangavstand til viktige sentrumsfunksjoner og rekreasjonsarealer, samt godt kollektivtilbud.
Basert på foreslått utnyttelse, anslås det ca. 300-360 boenheter innenfor planområdet.
For felt regulert til bolig, og bolig/kontor/næring er utnyttelsen satt til maks % BRA = 160 %,
og for felt regulert til BFK (bolig/forretning/kontor) er utnyttelsen satt høyere, dette da feltene
henvender seg mot Ringvegen/Trondheimsvegen. Da feltene planlegges å trappes ned i høyde
fra øst til vest, gjenspeiles dette videre i mulig utnyttelse for området. Felt BFK1 er satt til
maks % BRA = 180 %, Felt BFK2 er satt til maks % BRA = 220 % og Felt BFK3 er satt til
maks % BRA = 250%. Sistnevnte er hjørnetomta for planområdet og da denne henvender seg
ut mot sentrum er det tenkt en høy utnyttelse med forretning/kontor/bolig i denne delen.
Planlagt bebyggelse i planområdet er tenkt tilpasset eksisterende bygninger, Jessheim Park, i
nord, og er skilt fra annen eksisterende bebyggelse med Trondheimsvegen, Ringvegen og
15 Karl Norbecksveg. Foreslått utnyttelsesgrad og maksimale gesimshøyder er sett i
sammenheng med ønsket utbygging og avstand til nabobebyggelse.
Som vist i illustrasjonsplanen, er det god avstand fra Jessheim Park trinn 1 til nærmeste bygg.
For Jessheim Park trinn 2 er huset nedenfor planlagt med bare 4 etasjer, lagt likt i terrenget og
med lik vinkling slik at det vil komme godt med sol på eksisterende utearealer. Jessheim Park
trinn 3 har god avstand til nærmeste planlagte hus. Huset er tenkt plassert lavere i terrenget og
med 6 etasjer.
Illustrasjonsplan målsatt til eksisterende bebyggelsesstruktur.
Eksisterende bebyggelse utenfor planområdet har fra 1-5 etasjer og er av varierende
bebyggelsesstruktur. Minste avstand fra skissert bebyggelse innenfor planområdet til
eksisterende bebyggelse utenfor planområdet i vest er ca. 40 meter, i sør ca. 30 meter og i øst
ca. 36meter, se målsatt illustrasjonsplan ovenfor.
En høy utnyttelse nær sentrumsfunksjoner og kollektivknutepunkt er i samsvar med Statlige
planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging. Retningslinjene har
som hovedmål å fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet,
bærekraftige byer og tettsteder, reduksjon av transportbehovet og legge til rette for
tilstrekkelig boligutbygging i områder med press på boligmarkedet.
Da planområdet er tilpasset eksisterende bebyggelse mot nord, og har god avstand til annen
eksisterende bebyggelse, samt ligger sentrumsnært, ansees forholdene å ligge godt til rette for
en høy utnyttelse. En økt fortetting i sentrumsnære strøk med god tilknytning til
kollektivtilbud og servicetilbud er i samsvar med statlige planretningslinjer, byplanen for
Jessheim og er samtidig med på å redusere miljøbelastningen.
16 Felt BKN1 – bolig/kontor/næring.
Dette kombinerte formålet er foreslått for å ivareta interessene til eksisterende
atføringsbedrift, Orbit Arena. Samtidig i formålet er det integrert mulighet for
boligbebyggelse, dette for å åpne for en fremtidig utbygging ihht. ønskelig økt tetthet av
boliger/næring/kontorer i nærhet til sentrumsfunksjoner. Eksisterende bebyggelse har 3
etasjer, men det åpnes for 6 etasjer i nye planbestemmelser.
Felt B1 Boligbebyggelse – Blokkbebyggelse
Sameiene for Jessheim Park trinn 1-3 er hjemmelshavere for Felt B1, nord for GS3, som nå
reguleres fra formålet bolig/forretning/kontor til boligbebyggelse. Dette gjøres fordi det ikke
skal gjenstå mindre deler av eksisterende reguleringsplan og at man binder planområdet
sammen med regulerte formål utenfor. Dette resulterer i regulert boligbebyggelse helt frem til
regulerte gangveg GS3.
Felt B2 Boligbebyggelse – Blokkbebyggelse
I vedlagte illustrasjonsplan er det på nåværende tidspunkt planlagt 3 boligblokker. Disse er
situert slik at man slipper lys inn forbi husene og til utearealer. Høyden tilpasses mot Jessheim
Park, trinn 1-3 i nord og er planlagt trappet ned fra 6 etasjer på hus i øst til 4 etasjer på hus i
vest. Gesimshøyden er foreslått regulert til maksimalt kote 221, tilsvarende 6 etasjer.
Felt B3 og B4 Boligbebyggelse – Blokkbebyggelse
Feltene bygges nå ut med boliger, totalt 71 leiligheter. Felt B3 er Jessheim Park byggetrinn 4,
og B4 er jessheim Park byggetrinn 5. Feltene er medtatt i detaljreguleringen for å gi en
helhetlig plan i området vedrørende gangveier, adkomster og kjøremønster. Boligene har
tilsvarende fasadeuttrykk som Jessheim Park, trinn 1-3, og har begge 5 etasjer over terreng.
Foreslått maksimal gesimshøyde er i henhold til pågående utbygging på 5 etasjer, og er etter
nye kotesystemet NN2000 satt til kote 220.
Fasade Vest og Sør, Jessheim Park trinn 4
Felt BFK1, BFK2 og BFK3 - bolig/forretning/kontor
Feltene henvender seg ut mot Ringvegen og Trondheimsvegen og ansees som mest aktuelle
for en kombinasjon av bolig/forretning/kontorer. Dette da forretninger i 1.Etasje kan
henvende seg ut mot gate og kontorer kan tilknyttes infrastrukturen for næringsarealene. Det
planlegges i tillegg å åpne for boligbebyggelse med mulighet for grønne takterrasser. Feltene
planlegges å trappes ned i høyde fra krysset Ringvegen/Trondheimsvegen, felt BFK3 i øst på
7 etasjer, til 4-5 etasjer i vest på BFK1. Dette gjenspeiles videre i foreslått utnyttelse og
gesimshøyde. For felt BFK1 er gesimshøyden satt til kote 221, tilsvarende 5 etasjer, BFK2 er
satt til kote 223 tilsvarende 6 etasjer og BFK3 er satt til kote 224 tilsvarende 7 etasjer.
17 Konseptskisse/illustrasjon av mulige fasader for bolig/forretning/kontor som henvender seg ut
mot gateplan ved Ringvegen. Det presiseres at byggene ikke er prosjektert og at utforming av
bebyggelse avklares ved rammesøknad.
Skissen over viser hvordan boligblokker kan skjermes mot Ringvegen, dette ved å legge de
noe høyere i terrenget med en beplantet skråning ned mot vegen. Denne løsningen vil skjerme
utearealene til boligene og innsyn fra gateplan.
Skissen over viser felt BFK1, BFK2 og BFK3 fra Ringvegen. BFK1 og 2 er vist plassert
høyere enn ringvegen slik at utearealer blir skjermet, samtidig som BFK3(hjørnetomta)
henvender seg ut mot gateplan i krysset Trondheimsvegen/Ringvegen. Tidligere nevnte
kotehøyder er satt med bakgrunn i dette prinsippet. Bebyggelsen med den høyeste
kotehøyden/etasjehøyden er også tenkt plassert lavest i terrenget.
18 5.5 Annen infrastruktur
Bebyggelsen vil bli tilknyttet offentlig vannverk og avløpsnett som har kapasitet for planlagt
utbygging, og videre er etablert i nær tilknytning til eiendommen.
Det er planlagt miljøvennlige energiløsninger innenfor planområdet. Oppvarmingsbehovet og
tappevann dekkes via varmesentraler som drives med biobrensel. Varmen kan distribueres
som vannbåren gulvvarme eller via radiatorer. Energiløsningen er medtattt i forslaget til
reguleringsbestemmelser hvor det tillates etablering av nødvendig varmesentraler, inkludert
nødvendige tekniske installasjoner, bygg, og pipe. Det er i tillegg foreslått at slike
installasjoner kan overstige maksimale gesimshøyder, det vil for eksempel være nødvendig å
føre pipe over tak på bebyggelsen. Anlegget skal skjermes og integreres som en del av
bebyggelsen der det lar seg gjøre.
5.6 Renovasjon
Planforslaget sikrer at renovasjonsplan for området utarbeides, samt behandles og godkjennes
av VARV-enheten før rammetillatelse gis. Det er planlagt nedgravde avfallsbrønner innenfor
planområdet.
5.7 Uteoppholdsareal
Bestemmelser om uteoppholdsareal er i tråd med gjeldende byplan, og nedfelt i
planbestemmelsenes punkt 6.4 Uteareal/ lekeareal.
Det skal avsettes 45 m2 per 100 m2 boligbruksareal til uteoppholdsareal, hvorav minimum 25
m2 skal opparbeides til «lekbart areal» for barn på terreng. Maksimum 5 m2 av privat
balkong kan inngå i utregningen. Videre setter bestemmelsene krav om hvor mye som kan
legges på lokk/over gateplan og takterrasser, samt utforming av dette med tanke på jorddybde
og planting av busker og trær. Da foreslåtte krav er i tråd med gjeldende byplan ansees
kravene som dekkende for et godt utemiljø.
Det er i tillegg foreslått å se hele planområdet under ett, også sammen med Jessheim Park
trinn 1-3, Felt B1 i reguleringsplan ”Stadionområdet Jessheim gnr/bnr 135/124 m.fl.”, når det
gjelder krav til uteoppholdsareal. Jessheim Park trinn 1-3 har en tinglyst rettighet til å bruke
fellesområdene uansett hvilke delfelt de ligger på. Dette er ønskelig å videreføre innenfor
planområdet slik at hele området knyttes sammen. Resultatet vil da bli at alle fritt kan velge
hvilke lekeplasser og felles uteoppholdsareal de ønsker å bruke. Videre vil det i
prosjekteringen åpnes en mulighet for å skape variasjon i området, ved plassering og størrelse
på uteareal, som kan passe til forskjellige brukergrupper. Det ansees derfor som viktig at alle
fritt kan bruke de fellesarealene de ønsker. Dette vil videre tinglyses som en rettighet for de
ulike delfeltene etterhvert som de bygges.
5.8 Terrengforhold, landskap, vegetasjon og solforhold.
Ny bebyggelse er planlagt tilpasset eksisterende terreng og gatenivå, for å gi en naturlig og
helhetlig utformelse av området. Snøopplag forutsettes etableres innenfor planområdet i den
utstrekning det er praktisk mulig. Solforhold på uteareal sikres gjennom
reguleringsbestemmelsene, hvor det er krav at den 1.mai kl.15.00 skal det være direkte
solinnfall på minimum 50 % av godkjent uteareal.
19 6.0 KONSEKVENSER AV TILTAKET
6.1 Beliggenhet og lokalisering i forhold til servicetilbud
Ettersom ny bebyggelse vil bli en utvidelse og videreføring av eksisterende etablert
boligområde, og bygger på byplan og tidligere reguleringsplaner, anses reguleringen ikke å ha
negative konsekvenser for nærområdet.
Å lokalisere ny bebyggelse nær kollektivtilbud og servicetilbud vil bidra til mindre bilkjøring
og dermed redusert miljøbelastning.
6.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur, arkitektur og estetikk
Ny bebyggelse skal ha god form og materialbruk, og få en harmonisk utførelse med tanke på
volum, takform, materialvalg og farge. Det er ønskelig å videreføre ny bebyggelse i et
tidsriktig utrykk i samsvar med etablert arkitektur i Jessheim Park, byggetrinn 1-3 som ligger
nord for planområdet. Høyden på ny bebyggelse for felt B2 er forsøkt tilpasset mot
eksisterende Jessheim Park i nord. Da det er ønskelig med en høy utnyttelse i sentrumsnære
områder, samt at planområdet er adskilt annen eksisterende bebyggelse med
Trondheimsvegen, Ringvegen og Karl Norbecksveg, kan ikke bebyggelsesstrukturen anses å
få særlige konsekvenser for nærområdet.
6.3 Veg- og trafikkforhold
Ved utbygging av angitte delfelt skal ny rundkjøring i krysset Trondheimsvegen/Ringvegen
opparbeides, samt private utkjøringer til Ringvegen stenges. Detaljreguleringen sikrer med
dette en bedre trafikkavvikling og trafikksikkerhet for området.
6.4 Annen infrastruktur
Planbestemmelsene sikrer krav til infrastruktur. Ny bebyggelse innenfor planområdet skal
tilknyttes offentlige vann-og avløpsløsninger som ligger i eiendommens umiddelbare nærhet.
Anlegget har kapasitet for utbyggingen.
Overvannskulverten som går igjennom Gbnr 5/161 m.fl. Vises på VA-kart. Da man kjenner
plasseringen av kulverten, samt at VA skal detaljprosjekteres og godkjennes av kommunen,
vil kulverten ivaretas og sikres ved prosjektering og ved bygging. Utarbeidet ROS-analyse av
Øystein Tufteland i 2005 skal følges.
6.5 Frilufts-, leke- og rekreasjonsområder
Detaljreguleringen berører ikke områder brukt til friluft og rekreasjonsområder.
Planbestemmelser sikrer at det innenfor planområdet blir avsatt gode områder til lek og
uteoppholdsareal.
6.6 Terrengforhold, landskap, vegetasjon og solforhold.
Planområdet har gode solforhold og det er ingen kjente spesielle vær- og vindforhold. Det er
ikke dyrket eller dyrkbar mark innenfor planområdet, og minimalt med naturlig vegetasjon.
6.7 Grunnforhold
Allerede utarbeidede geotekniske rapporter og bebyggelse i nærhet av planområdet tilsier at
området kan bebygges. Fundamenteringsforhold/ grunnforhold forutsettes utredet i fbm.
Søknad om tiltak for bebyggelsen, dette da metode for fundamentering kan variere innenfor
området.
20 6.8 Miljøbelastninger området er eksponert for/områdets påvirkning på miljøet.
Planområdet ligger innenfor sone med høy aktsomhet for radon. Det er i planbestemmelsene
sikret tilstrekkelige tiltak mot radon ved at nye bygninger skal sikres mot radonstråling ihht.
Statens stråleverns anbefalinger.
Støyvurderingen, utarbeidet av Gert Berg Knudsen, konkluderer med at området kan
bebygges innenfor krav til lydnivå og støyforhold.
Det er ingen andre kjente miljøbelastninger i tilknytning til planområdet.
6.9 Verneinteresser
Det er ingen SEFRAK registrerte eller vernede bygninger/kulturminner i nær tilknytning til,
eller innenfor planområdet. Det er i planbestemmelsene sikret at dersom det oppdages
automatisk fredete kulturminner skal arbeidet stanses og saken skal meldes inn til
Fylkeskommunen.
6.10 Biologisk mangfold/vilt/grønnstruktur
Det er ikke registrert truede eller sårbare plantearter innenfor planområdet.
6.11 Eiendomsmessige forhold og juridiske konsekvenser
Det er ingen kjente eiendomsmessige forhold som kan ha konsekvenser for tiltaket.
6.12 Tilgjengelighet
Det er planlagt å tilrettelegge for god tilgjengelighet for alle boliger og uteareal innenfor
planområdet. Dette er sikret gjennom Teknisk forskrift, TEK10, og ikke videre innarbeidet i
reguleringsbestemmelser.
6.13 Risiko og sårbarhet
Det er utarbeidet en egen ROS-analyse for planforslaget. De punktene hvor det antas at tiltak i
henhold til planen kan medføre uønsket hendelse eller forhold er omtalt i planbeskrivelsen.
Hovedkonklusjonen er at endringene som planen medfører ikke endrer risiko for mennesker,
miljø, og materielle verdier i negativ retning.
Vedlegg:
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
Kopi av alle innkomne merknader.
Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 15.04.2015
Risiko- og sårbarhetsanalyse v/Øystein Tufteland, datert 15.07.2005
Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 15.04.2015
Forslag til reguleringsplan, datert 15.04.2015
Illustrasjonsplan, datert 15.04.2015
Solstudie, datert 26.05.2015
Arealoppstilling, datert 22.04.2015
Støyvurdering v/Gert Berg Knudsen, datert 28.04.2015
Geoteknisk rapport v/Multiconsult, datert 16.02.2011
Geoteknisk rapport v/Løvlien Georåd, datert 18.05.2006
Referat fra oppstartsmøte
21