PREG Planbeskrivelse
Detaljregulering med konsekvensutredning for nye Brønnøysundregistrene PlanID 2014002 Planbeskrivelse etter Plan- og bygningsloven 11.09.2015 LINK arkitektur AS / Org.nr. NO 975 999 726 www.linkarkitektur.no Side 2 Innhold 1 Sammendrag ................................................................................................................................... 6 1.1 2 Bakgrunn ......................................................................................................................................... 8 2.1 3 4 Konsekvenser av planforslaget ................................................................................................ 6 Valg av tomt / utbyggingsområde ........................................................................................... 9 Beskrivelse av planområdet .......................................................................................................... 12 3.1 Funksjoner og bedrifter innenfor området ........................................................................... 12 3.2 Eiendomsforhold ................................................................................................................... 19 Sentrale retningslinjer og planstatus............................................................................................. 21 4.1 Statlige retningslinjer og bestemmelser ............................................................................... 21 4.1.1 Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging (T-1497)..................... 21 4.1.2 Statlige planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009) ......... 21 4.1.3 Statlig planretningslinje for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen ....... 22 4.1.4 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 ....... 22 4.1.5 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen ....... 23 4.2 Fylkesplaner, fylkesdelplaner og strategier........................................................................... 23 4.2.1 Fylkesplan for Nordland 2013 – 2025............................................................................ 23 4.2.2 Regional plan – Klimautfordringene i Nordland for 2011 – 2020 ................................. 23 4.2.3 Transportplan Nordland ................................................................................................ 24 4.3 Kommunale planer og reguleringsplaner .............................................................................. 24 4.3.1 Kommuneplan for Brønnøy 2013 – 2024 - Samfunnsdelen .......................................... 24 4.3.2 Kommuneplan for Brønnøy 2013 – 2024 - Arealdelen.................................................. 24 4.3.3 Kommuneplan for Brønnøy 1998-2010, vedtatt i 1998 ................................................ 24 4.3.4 Kommunedelplan for Brønnøysund sentrum, vedtatt 27.05.1992 ............................... 25 4.3.5 Kommunedelplan – Energi og klimaplan for Brønnøy kommune (2011-2015) ............ 25 4.3.6 Kommunedelplan – Kulturvernplan for Brønnøy 2006-2009 ........................................ 25 4.3.7 Reguleringsplan ............................................................................................................. 26 4.3.8 Overordnet plan for sykkelvegnettet 2013 ................................................................... 27 4.4 Relevante politiske vedtak .................................................................................................... 27 4.4.1 Kommunestyrevedtak 21.06.2011: ............................................................................... 27 4.4.2 Saksprotokoll i Brønnøy planutvalg - 19.03.2013, vedtak: ............................................ 28 4.4.3 Kommunestyrevedtak av 20.11.2013............................................................................ 28 4.4.4 Kommunestyrets vedtak av 10.04.2014 ........................................................................ 29 4.4.5 Brønnøy planutvalgs vedtak av 28.01.2015 .................................................................. 30 Side 3 5 Beskrivelse av planforslaget .......................................................................................................... 31 5.1 Planforslaget - utbyggingsalternativet .................................................................................. 31 5.1.1 Atkomst, trafikkløsninger og parkering ............................................................................. 32 5.1.2 Bebyggelse ......................................................................................................................... 33 5.1.3 Grønnstruktur og uteoppholdsarealer .............................................................................. 35 5.1.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ...................................................................... 36 5.1.5 Hensynssone...................................................................................................................... 36 5.1.6 Estetikk og terrengtilpasning ............................................................................................. 36 5.1.7 Universell utforming / tilgjengelighet for alle ................................................................... 37 5.1.8 Rekkefølgekrav .................................................................................................................. 37 6 Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget ................................................... 40 7 Konsekvensutredning .................................................................................................................... 46 7.1 Metode .................................................................................................................................. 46 7.2 0-alternativet ......................................................................................................................... 46 7.2.1 Arealbruk ........................................................................................................................... 47 7.2.2 Atkomst og trafikkløsninger .............................................................................................. 48 7.2.3 Bebyggelse ......................................................................................................................... 49 7.2.4 Grønnstruktur og uteoppholdsarealer .............................................................................. 49 7.2.5 Vernehensyn...................................................................................................................... 49 7.2.6 Estetikk og terrengtilpasning ............................................................................................. 49 7.2.7 Universell utforming / tilgjengelighet for alle ................................................................... 49 7.2.8 Rekkefølgekrav .................................................................................................................. 49 7.3 8 Arealberegning for utbyggingsalternativet og 0-alternativet ............................................... 51 Konsekvenser av planforslaget – analyser og utredninger ........................................................... 52 8.1 Forurensning ......................................................................................................................... 53 8.2 Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger .............................................................. 56 8.3 Kulturminner og kulturmiljø .................................................................................................. 59 8.4 Naturens mangfold (dyre- og planteliv) ................................................................................ 61 8.5 Landskap ................................................................................................................................ 63 8.6 Risiko og sårbarhet ................................................................................................................ 69 8.7 Barn og unges oppvekstvilkår................................................................................................ 73 8.8 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet ....................................................... 76 9 Sammenstilling og forslagsstillers anbefaling ............................................................................... 79 10 Medvirkning og forhåndsuttalelser ........................................................................................... 80 10.1 Nordland fylkeskommune 28.11.14 ...................................................................................... 80 10.2 Fylkesmannen i Nordland 04.11.14 ....................................................................................... 82 Side 4 10.3 NTNU-VM 22.12.14 ............................................................................................................... 83 10.4 Statens vegvesen 27.11.14 .................................................................................................... 84 10.5 Helgeland kraft 27.11.14 ....................................................................................................... 85 10.6 Olav Thon-gruppen 24.11.14................................................................................................. 85 10.7 Opplysningsvesenets fond 22.10.14...................................................................................... 86 10.8 Søren Nielsen AS 28.11.14..................................................................................................... 86 10.9 Hanne Storheil 22.10.14 ........................................................................................................ 87 10.10 Rune O. Knudsen 24.11.14 ................................................................................................ 87 10.11 Tore Åsberg 27.11.14 ........................................................................................................ 88 11 Vedlegg ...................................................................................................................................... 89 Side 5 1 Sammendrag 1.1 Konsekvenser av planforslaget Planen er vurdert i forhold til forskrift for konsekvensutredning. Tiltaket innebærer et bygg for offentlig tjenesteyting med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr og et bruksareal på mer enn 15 000 m2. Iht. Forskrift om konsekvensutredning vedlegg 1 punkt 1, skal slike planer og tiltak alltid konsekvensutredes, jfr. forskriftenes § 2 punkt f. Brønnøy kommune har dermed konkludert med at planen skal konsekvensutredes. Planforslaget får følgende konsekvenser for miljø og samfunn: Forurensning Normverdien anses som overskredet på deler av område K1 og K2, men det er ikke over akseptkriteriet for definert arealbruk, sentrumsområde. Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Planforslaget og referansealternativet er beregnet å generere om lag samme biltrafikk pr. døgn, mens referansealternativet er beregnet å generere litt flere kollektivturer pr. døgn enn planforslaget. Planforslaget har behov for flere bil- og sykkelparkeringsplasser enn referansealternativet. Framkommeligheten for både busser og biltrafikk vil bedres ved at sidevegstrafikken reduseres i kryssene Sømnavegen / Havnegata og Sømnavegen / Schrøders plass. Siden det er små forskjeller både i vegnett og trafikkvolum i referansealternativet og planforslaget, vil det ikke oppstå vesentlige forskjeller i trafikksikkerhet i de 2 alternativene. Kulturminner og kulturmiljø I utbyggingsalternativet opprettholdes hensynssonen rundt kulturmiljøet. Schrøderhaugen fjernes og erstattes av Torgbygget. Kulturminnene blir således ikke direkte berørt, men konsekvensene for kulturmiljøet vurderes som «liten negativ», da sammenhengen med landskapet blir borte. Naturens mangfold Innenfor planområdet er det registrert et område som er vurdert som viktig restområde av «vanlig natur» - Schrøderhaugen. Dette området blir betydelig redusert. Det er ikke registrert naturtyper, bekker eller vassdrag innenfor planområdet. Sjøen, som er karakterisert som en beskyttet kystfjord, er klassifisert som svært dårlig økologisk tilstand grunnet forurensning. Landskap Fjerning av Schrøderhaugen som landskapselement, utsiktspunkt og mål for gangsti, etablering av nytt kontorbygg med færre funksjoner, gangbro over Havnegata som delvis sperrer for en siktakse, og et stort og dominerende bygg som bryter horisonten og sperrer for kontakt mot sjøen, får negative konsekvenser for landskapet. Åpning av siktakser, oppstramming av Schrøders plass, optimalisering av knutepunktet og sikring av gangforbindelse mot Valveien får positive konsekvenser for landskapet og utvikling av stedet. Risiko og sårbarhet Det er identifisert 9 hendelser med middels til høy risiko, og det er foreslått tiltak som kan redusere risikoen. Fare for stormflo, bølgepåvirkning i kombinasjon med stormflo og sårbarhet for svikt i ekom må utredes videre i prosjektet. Side 6 Barn og unges oppvekstsvilkår Fjerningen av Schrøderhaugen til fordel for nytt Brønnøysundregister får størst konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår. Det er foreslått kompenserende tiltak som fremmer uorganisert lek og samling. Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Kaibygget er plassert ved sjøen og tilpasser seg høyder på omkringliggende bebyggelse langs havnefronten. Torgbygget skiller seg ut både i form og høyde. Brønnøysundregistrene er en hjørnesteinsbedrift i kommunen. Nord i sentrum konkurrerer den ikke med viktige offentlige funksjoner. Det kan derfor aksepteres at den får en så sentral posisjon og en form som skiller seg ut fra øvrig bebyggelse, som et solitært og identitetsskapende bygg. Torgbygget og Kaibygget forbindes bl.a. av en gangbro over Havnegata. Denne bryter en av byens planlagte siktlinjer fra Torghattens gate mot Torghatten. Det gjør også deler av dagens registerbygg (0-alternativet). Det er foreslått avbøtende tiltak for å sikre siktlinjene i reguleringsbestemmelsene. Side 7 2 Bakgrunn Regjeringen har besluttet at det skal bygges nye lokaler for Brønnøysundregistrene. Det innebærer oppføring av 17 000 m2 BTA nybygg for Brønnøysundregistrene vest i planområdet. I tillegg skal det tilrettelegges for en utvidelse av registrene på 20 %, dvs. en total arealramme på ca. 22 000 m2 BTA. Dette tilsvarer ca. 20 000 m2 BRA. Forslaget er i strid med formål i gjeldende reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel. Det er derfor utarbeidet ny reguleringsplan – detaljregulering med konsekvensutredning, for området. Planområde: Kontaktperson tiltakshaver Kontaktperson planlegger Jorleif Jørgenvåg Camilla Mohr Telefon: 911 57 361 E-post: Jorleif.Jorgenvag@statsbygg.no Statsbygg, Postboks 8106 Dep, 0032 OSLO Telefon: 951 31 732 E-post: cam@linkarkitektur.no LINK Arkitektur AS, Elveveien 81, 1366 Lysaker Side 8 2.1 Valg av tomt / utbyggingsområde Tomteutredning basert på regjeringens KS1 beslutning Regjeringen besluttet i oktober 2012 på grunnlag av KVU/KS1 at konseptvalget for Brønnøysundregistrene skal være et nytt bygg i eller utenfor Brønnøysund sentrum. På oppdrag fra Nærings- og fiskeridepartementet (NFD) utredet Statsbygg i 2013 alternative lokaliseringer for nytt bygg for Brønnøysundregistrene. Rammer og premisser Lokalisering av virksomheter/bygg har stor betydning for klimagassutslipp, trafikkbelastning, lokal og regional verdiskaping, biologisk mangfold og allmenn helse og trivsel. Det er mange kryssende hensyn ved et så stort byggeprosjekt lokalisert i en småby som Brønnøysund. Lokaliseringsutredningen har forsøkt å belyse konsekvenser som ble vurdert av betydning for tomtevalget. Føringene var hovedsakelig definert av: • • • • • Rammer fra oppdragsgiver Nasjonale retningslinjer og veiledere som uttrykker mål for lokalisering, stedsutvikling og arealpolitikk Kommunale og fylkeskommunale føringer som fylkesplan, kommunale arealplaner og temaplaner Statsbyggs føringer, som miljøstrategi og eierstrategi Bruker sine føringer og ønsker Tomteidentifisering Utplukking av tomter som ble vurdert nærmere etter oppsatte kriterier, ble gjennomført fra flere innfallsvinkler: • • • Søk etter tomt gjennom annonse i lokalavisene Innspill fra kommunen gjennom politiske vedtak, se kapittel 4.4 Studie av kartgrunnlag kombinert med befaring og dialog med kommunen Vurderingskriterier i lokaliseringsanalysen Nedenfor følger en oversikt over sentrale kriterier som ble vurdert i lokaliseringsanalysen. Kriteriene omfatter både prissatte og ikke-prissatte effekter. Vurderingstema 1. Transport 2. Arealbruk og økologi 3. Bymiljø og stedsutvikling 4. Reguleringsrisiko 5. Sikkerhet og beredskap Beskrivelse, stikkord Lokalisering ift. kollektivtransporttilbud, lokalt service-/ tjenestetilbud, klimagassutslipp (beregninger ved hjelp av verktøyet klimgassregnskap.no) Gjenbruk av areal, begrense økologisk belastning/sikre biologisk mangfold, potensial for arealeffektiv bebyggelsesstruktur, arealeffektivitet/sambruk, potensiell lokal fornybar energikilde/energiressurs Sikre overordnet byplangrep og samspill/synergi med omgivelsene, styrke stedets karakter, best mulig ivaretakelse av kulturhistorisk verdi, bidra til møtesteder, tilpasning lokalklima, etc. • Tomtens kapasitet til å romme programmet, mulighetsstudie • Nasjonale og regionale føringer, kommunens strategier for utvikling (interessemotsetninger/konfliktpotensial) • Potensielle krevende rekkefølgekrav for tiltak utenfor byggetomt • Objektsikkerhet: Spesielle sikkerhetsmessige hensyn • Klimatilpasning: identifisere eventuell flom-/rasrisiko, etc. • Grunnforhold: identifisere evt. risikofylt grunn Side 9 6. Statens langsiktige eierperspektiv 7. Kostnader • • • • • • • • Attraktiv beliggenhet og et bygg med stor fleksibilitet vil gi høyere restverdi Tomtens kapasitet for utvidelse, men samtidig attraktivt utleieobjekt ved eventuell reduksjon i virksomhetens kapasitet Omdømme: miljømessig troverdig, bidra til å iverksette nasjonal politikk Tomtepris – opsjonsavtale Spesielle tomtetekniske kostnader (utover det normale) Infrastrukturtiltak utenfor tomt – rekkefølgetiltak/utbyggingsavtale Usikkerheter: f.eks. kultur-/fortidsminner i grunn, forurensning, grunnforhold Lokaliseringens muligheter for sambruk Grovsiling av lokaliseringsalternativer Totalt 20 tomter ble vurdert. Av disse ble 14 silt ut ved første grovsiling, og 6 alternativer ble vurdert ytterligere som grunnlag for endelig siling. Tomtealternativene ble vurdert overordnet i forhold til de ikke-prissatte konsekvensene: transport, arealbruk og økologi, bymiljø og stedsutvikling, reguleringsrisiko. Alternativene ble overordnet planmessig vurdert opp mot statlig, regional og kommunal arealpolitikk. Alternativene i lys rød ble kvittert ut ved første grovsiling. De øvrige 6 ble ytterligere vurdert før endelig siling. Finsiling De seks alternativene ble grundig vurdert i forhold til vurderingskriter 1-4 (transport, arealbruk og økologi, bymiljø og stedsutvikling, reguleringsrisiko) og ytterligere tre tomter ble silt ut. De Side 10 gjenstående tre alternativene, ett i sentrum og to utenfor, ble også vurdert i forhold til kriteriene 5-7 (sikkerhet og beredskap, statens langsiktige eierstrategi, kostnader). Anbefaling og tomtevedtak Basert på tomteutredningen anbefalte Statsbygg en sentrumsløsning. Anbefalingen la til grunn at en lokalisering i sentrum vil kreve en løsning der Brønnøysundregistrene deles i to eller flere bygningsvolumer for i størst mulig grad kunne tilpasse seg byens skala, såkalt delt løsning, og at registrenes krav til funksjonalitet må ivaretas med evt. fysiske forbindelser mellom byggene, og med hovedfunksjonenes plassering i de to byggene. NFD sendte tomteutredningen på høring hos kommunen og Brønnøysundregistrene. Kommunestyret fattet et vedtak 20.11.2013 (jfr. punkt 4.4.3 i planbeskrivelsen) der de sluttet seg til Statsbyggs anbefaling om «delt løsning» i sentrum. Statsråden besluttet januar 2014 i tråd med Statsbyggs anbefaling at nytt bygg skal lokaliseres i sentrum. Statsråden sa i sin pressemelding 30.01.14 blant annet: «Det nye bygget til Brønnøysundregistrene skal bygges i Schrøderkvartalet. Ved valg av tomt er det lagt vesentlig vekt på at aktiviteten til Brønnøysundregistrene kan samles på et sted. Det er lagt stor vekt på at Brønnøy kommune ønsker å ha bygget i sentrum og at ledelsen og ansatte ved Brønnøysundregistrene mener en sentrumsløsning er attraktiv.» Side 11 3 Beskrivelse av planområdet 3.1 Funksjoner og bedrifter innenfor området Innenfor planområdet ligger følgende funksjoner og bedrifter: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Brønnøysundregistrene Brønnøy blikk AS Industri Renhold AS Ajour B.I.L Gøy på jobben Parkeringsplass / kulturhustomt Thon Hotels Schrødertunet / turistinformasjon Schrøderhaugen Per Arnold eiendom Foxy frisør og hudpleie Schrøders plass – byens nordlige torg Foto: News on Reguest AS. Side 12 1. Brønnøysundregisteret m.fl. Nord i planområdet ligger et større blått og hvitt kontorbygg med fasade mot sjøen. Dette bygget huser i dag Brønnøysundregistrene og 4 andre firma. Brønnøysundregistrene sett fra vest. Brønnøysundregistrene sett fra nordvest. Brønnøysundregistrene sett fra øst. Kilde: Google Maps. Side 13 2. Parkeringsplass / kulturhustomt Mellom hotellet, Brønnøysundregistrene og Schrøderhaugen ligger et parkeringsareal for bl.a. Brønnøysundregistrene. Det er regulert til kulturhustomt og eies av Brønnøy kommunen. Parkeringsarealet sett fra nordvest. 3. Thon Hotels Nordøst i planområdet ligger Thon Hotels, et hotellbygg med 4-6 etasjer. Østlige deler av hotellet er helt nytt, mens den vestlige delen er et eldre hotellbygg. Parkering ligger sør og nord for nybygget. Den nye delen av hotellet sett fra sør (øverst) og den eldste delen sett fra vest (nederst). Side 14 4. Schrødertunet Sentralt i området ligger Schrødertunet, se Konsekvensutredning - Kulturminner og kulturmiljø (vedlegg 7) for nærmere beskrivelse. Det er opprinnelig en eldre gård som er regulert til bevaring. I det gamle våningshuset er det i dag turistinformasjon og sykkelutleie. Schrødertunet og –haugen sett fra nordøst. Schrødertunet sett fra øst. Kilde Google Maps. Schrødertunet og –haugen sett fra sørøst. Kilde: Google Maps. Side 15 5. Schrøderhaugen Sentralt i området ligger Schrøderhaugen, et naturområde som i dag er regulert til offentlig park og kulturhus. Mot Havnegata og kulturhustomten er deler av haugen fjernet. Schrøderhaugen sett fra sørvest (øverst) og fra nord (nederst). 6. Per Arnold eiendom (Sømnaveien 90) Sørøst i planområdet ligger en frittliggende bygning med butikk i 1. etasje, bolig i 2. etasje og parkeringsareal nord for bygningen. Sømnaveien 90 sett fra sørøst. Kilde: Google Maps. Side 16 7. Foxy frisør og hudpleie (Havnegata 39) Sørvest i planområdet ligger en frittliggende bygning med frisør og hudpleie. Havnegata 39 til høyre i bildet, sett fra sørøst. 8. Schrøders plass Sør i planområdet ligger kommunens torg Schrøders plass. Om sommeren er det fontene og benker på plassen. Ved juletider plasseres et stort juletre på plassen. Det er parkeringsplasser tett opp mot torget. Side 17 Kaien Kai-situasjonen langs planområdet er illustrert av Brønnøy havn: Side 18 3.2 Eiendomsforhold Følgende eiendommer inngår helt eller delvis i planområdet: Eiendom Navn / Adresse Rolle 1813 - 104/11 BRØNNØY KOMMUNE Rådhuset, 8905 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/95 BRØNNØY KOMMUNE Rådhuset, 8905 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/119 THON HOTELLBYGG AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/131 THON HOTELLBYGG AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/139 TORGHATTEN ASA Havnegata 40, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/154 NIELSEN SØREN AS c/o Bygg Tech AS, Postboks 74, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/224 NIELSEN SØREN AS c/o Bygg Tech AS, Postboks 74, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/230 NIELSEN SØREN AS c/o Bygg Tech AS, Postboks 74, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/245 NIELSEN PER ARNOLD TORGHATTENS GATE 37, 8906 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/260 BRØNNØY KOMMUNE Rådhuset, 8905 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/265 BRØNNØY KOMMUNE Rådhuset, 8905 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/290 BRØNNØY KOMMUNE Rådhuset, 8905 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/314 HÅRSVÆR INGVAR KRISTIAN TORGHATTENS GATE 27, 8906 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/314 HÅRSVÆR IRENE ANNIE TORGHATTENS GATE 27, 8906 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/320 THON HOTELLBYGG AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver Side 19 1813 - 104/355 MYRVOLL OLE BJØRN TORGHATTENS GATE 23, 8906 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/372 NIELSEN SØREN AS c/o Bygg Tech AS, Postboks 74, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/373 THON HOTELLBYGG AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/412 THONGÅRD AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/414 TORGHATTEN ASA Havnegata 40, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/456 THONGÅRD AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/488 BRØNNØY HAVN KF Postboks 65, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/490 NIELSEN SØREN AS c/o Bygg Tech AS, Postboks 74, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/517 BRØNNØY KOMMUNE Rådhuset, 8905 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/812 NIELSEN SØREN AS c/o Bygg Tech AS, Postboks 74, 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/910 THON HOTELLBYGG AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/920/0/1 SENTRUMSBYGG AS 8900 BRØNNØYSUND Hjemmelshaver 1813 - 104/920/0/2 THON HOTELLBYGG AS Postboks 489 Sentrum, 0105 OSLO Hjemmelshaver 1813 - 104/943 Aktuell eier BRØNNØY KOMMUNE (Liste over hjemmelshavere fra Brønnøy kommune 16.09.14.) Side 20 4 Sentrale retningslinjer og planstatus 4.1 Statlige retningslinjer og bestemmelser 4.1.1 Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging (T-1497) Vedtatt ved kongelig resolusjon 24.06.2011. Nedenfor følger utdrag som er relevant for lokalisering og utforming av tiltaket. Under kapittelet om klima og energi: «Alle beslutninger om lokalisering og utforming av næringsvirksomhet, boliger og infrastruktur vil påvirke energibruk og utslipp fra transport og bygninger i lang tid framover. Fylkeskommunene og kommunene har som ansvarlige for planleggingen en viktig rolle i å bidra til å redusere klimagassutslippene. Klimasmart planlegging i dag vil gi et viktig bidrag til et framtidig lavutslippssamfunn. Motsatt vil en planlegging som fører til høye utslipp svekke mulighetene for å realisere lavutslippssamfunnet.» Innen tema by- og tettstedsplanlegging: «Regjeringen forventer at: • • • By- og tettstedskommuner vektlegger fortetting og transformasjon i sentrum og rundt kollektiv-knutepunkter og bidrar til å forhindre byspredning. Fortetting og omforming skjer med kvalitet og uten at det forringer omgivelsene eller fører til økt forurensning. Fylkeskommuner og kommuner har en aktiv rolle i arbeidet med bypakker for areal- og transportutvikling, hvor virkemidler for miljøvennlig transport og tiltak for å begrense biltrafikk sees i sammenheng med en arealbruk som bygger opp under kollektiv-, sykkel- og gangtransport Fylkeskommunene og kommunene bidrar til å hindre nedbygging av verdifulle landbruks-, natur- og friluftsområder.» Forslagsstillers kommentar: Plassering av nytt bygg for Brønnøysundregistrene i bysentrum, tilrettelegging for sykkel og gange og bruk av kollektivtransport, har betydning i forhold til å forhindre byspredning og til å redusere bruk av privatbiler og dermed redusert utslipp av klimagasser. Planen medfører nedbygging av Schrøderhaugen som er et park- og naturområde. 4.1.2 Statlige planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009) «Kommunene skal i sin kommuneplan eller i egen kommunedelplan innarbeide tiltak og virkemidler for å redusere utslipp av klimagasser og sikre effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i tråd med retningslinjen. For å redusere utslipp fra transportsektoren er det nødvendig å ta i bruk en rekke virkemidler. Viktige grep er å tilrettelegge for økt kollektivsatsing, sykkel, gange, innføre restriksjoner i bilbruken, utvikle transportbesparende arealbruksmønster og legge til rette for reduserte utslipp av enkelte kjøretøy.» Forslagsstillers kommentar Plassering av nytt bygg for Brønnøysundregistrene i sentrum, tilrettelegging for sykkel og gange og bruk av kollektivtransport, har betydning i forhold til å redusere bruk av privatbiler og dermed redusert utslipp av klimagasser. Side 21 4.1.3 Statlig planretningslinje for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Formålet er å tydeliggjøre nasjonal politikk i 100-metersbelte langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen. Nordland fylke er definert som område «med mindre press på arealene». I 100-metersbelte langs sjøen gjelder følgende som er relevant for lokalisering: • • • Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbygging skjer mest mulig konsentrert. Utbygging i urørte områder med spesielle friluftsinteresser, natur- og landskapskvaliteter eller kulturminneinteresser skal unngås. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Det bør ikke tillates utbygging i områder som har spesiell verdi i forbindelse med friluftsliv og allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Forholdet til andre interesser, som for eksempel landbruk, fiske, oppdrett og reindrift må også vurderes. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Forslagsstillers kommentar Reguleringsplanen innebærer bygging i en del av 100-meters beltet som er bebygget fra før. 4.1.4 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. «Planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter.» Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by og tettstedsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Ved utformingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet skal det legges vekt på å tilrettelegge for kollektive transportformer. Regionale publikumsrettete offentlige eller private servicetilbud skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. Plassering av nytt bygg for Brønnøysundregistrene i kollektivknutepunktet, har betydning i forhold til å tilrettelegge for effektiv, trygg og miljøvennlig transport til den største arbeidsplassen i kommunen. Dette kan bidra til redusert bruk av privatbiler og dermed redusert utslipp av klimagasser. Forslagsstillers kommentar Lokalisering av Brønnøysundregisteret ved Schrøders plass innebærer at en stor arbeidsplass blir lokalisert i umiddelbar nærhet av byens kollektivknutepunkt. Dette er med på å begrense transportbehovet. Schrøderhaugen, som er regulert til park og kulturhus, foreslås bebygget. Side 22 4.1.5 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Formålet med disse er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven, gi kommunene bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling, og å gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn / interesser. Forslagsstillers kommentar Schrøderhaugen foreslås bebygget. 4.2 Fylkesplaner, fylkesdelplaner og strategier 4.2.1 Fylkesplan for Nordland 2013 – 2025 Dette er en overordnet plan for helhetlig utvikling i Nordland. Arealpolitiske retningslinjer, hjemlet i pbl. (§ 8-2), gir føringer for viktige politikkområder og planmessig bruk og vern av arealene på alle nivå i fylket. Noen relevante retningslinjer knyttet til planarbeidet: • • • • • Utbygging av boligområder og arbeidsplasser skal i hovedsak skje innenfor de etablerte byog tettstedsstrukturene. I arealplanleggingen skal transformasjon og fortetting i by- og tettstedsteder og rundt kollektivknutepunkter vurderes som virkemidler for å unngå uønsket spredning av bebyggelse. (Pkt. 8.2.a) Arbeidsplasser, besøksintensive virksomheter og nye boligområder bør lokaliseres i gangavstand fra gode kollektivtilbud. (Pkt. 8.2.k) Kommunen skal vurdere hvordan kommunale parkeringsvedtekter for sentrumsområdet kan bidra til å imøtekomme nasjonale målsettinger for økt kollektivbruk. (Pkt. 8.2.h) Dersom kommunen finner å legge til rette for bruk i 100- metersbeltet / den funksjonelle strandsonen skal sjø relaterte næringsetableringer prioriteres framfor andre tiltak. (Pkt. 8.5.g) Strandsonen skal bevares som et attraktivt og tilgjengelig område for friluftsliv og naturopplevelse. Viktig naturmangfold skal ivaretas. (Pkt. 8.5.h) Forslagsstillers kommentar Nytt bygg for Brønnøysundregistrene er plassert innenfor etablert by- og tettstedsstruktur. Det tilrettelegges for sykkel og gange og bruk av kollektivtransport til arbeidsplassen. Det er foreslått redusert parkeringsdekning for prosjektet. Reguleringsplanen innebærer bygging i en del av 100meters beltet som er bebygget fra før. 4.2.2 Regional plan – Klimautfordringene i Nordland for 2011 – 2020 Målet med planen er å synliggjøre hvordan Nordlandssamfunnet kan utvikle seg i en mer klimavennlig retning. Planen tar for seg fylkeskommunens egen virksomhet, i tillegg til andre tiltak som kan føre til at Nordlandssamfunnet i sin helhet kan redusere klimagassutslipp. Planen inneholder forslag til konkrete tiltak. Målsetningen for transportsektoren er bl.a. at arealplanleggingen skal bidra til å minimere behovet for transport og utslipp av klimagasser gjennom en effektiv arealbruk. Innenfor by- og tettstedsstrukturene skal kollektive reisetilbud utvikles for å øke andelen som reiser kollektivt. Det skal også søkes gode løsninger for tilgjengelighet til offentlig transport og overgang mellom ulike transportmidler. Side 23 Forslagsstillers kommentar Plassering av nytt bygg for Brønnøysundregistrene i sentrum, tilrettelegging for sykkel og gange og bruk av kollektivtransport, har betydning i forhold til å redusere bruk av privatbiler og dermed redusert utslipp av klimagasser. 4.2.3 Transportplan Nordland Planens visjon er at samferdsel skal binde sammen Nordland – og Nordland med resten av verden. Følgende mål, med tilhørende strategier skal legges til grunn for all prioritering og aktivitet innenfor samferdselsområdet i årene framover: • • • • • • Gjøre det tryggere å ferdes på veiene. Få flere til å reise kollektivt. Redusere næringslivets avstandsulemper. Utvikle robuste bo- og arbeidsmarkedsregioner. Tilrettelegge for aktiv transport. Gjøre transportinfrastruktur og tilbud tilgjengelig for alle. I tillegg er det utarbeidet fire handlingsplaner som blant annet gir rammer for regional politikk knyttet til kollektivtransport (buss og båt) og aktiv transport (sykkel og gåing). Forslagsstillers kommentar Plassering av nytt bygg for Brønnøysundregistrene i sentrum tilrettelegger for sykkel og gange og bruk av kollektivtransport. 4.3 Kommunale planer og reguleringsplaner 4.3.1 Kommuneplan for Brønnøy 2013 – 2024 - Samfunnsdelen Samfunnsdelen ble vedtatt 18.12.2013. Temaer som er særlig av interesse for Brønnøysundregistrene er by- og regionsenterutvikling, næring og sysselsetting og transport/infrastruktur. 4.3.2 Kommuneplan for Brønnøy 2013 – 2024 - Arealdelen Planprogrammet, fastsatt 01.03.13, konkretiserer tema som har et særskilt utredningsbehov som grunnlag for å peke ut retninger og strategier for utviklingen av Brønnøysamfunnet. Temaer som er av særlig interesse for Brønnøysundregistrene er by- og regionsenterutvikling, næring og sysselsetting og transport/infrastruktur. 4.3.3 Kommuneplan for Brønnøy 1998-2010, vedtatt i 1998 Kommuneplanens (KP) arealdel er kommunens overordnede strategiske styringsdokument for utviklingen i kommunen, og er under revisjon. KPs arealdel utfylles og presiseres gjennom reguleringsplaner som totalt dekker hele byggesonen. Gjeldende kommuneplan omfatter ikke Brønnøysund sentrum. Side 24 4.3.4 Kommunedelplan for Brønnøysund sentrum, vedtatt 27.05.1992 Schrødertunet og Schrøderhaugen er i planen vist som friområde (grønt). Øvrige deler av planområdet er vist som sentrumsområde (blått). 4.3.5 Kommunedelplan – Energi og klimaplan for Brønnøy kommune (2011-2015) Visjon: «Vi ønsker en bærekraftig utvikling basert på fornybar energi og lave klimagassutslipp». Overordnet mål: «Innen Valgperioden (2011-2015) skal kommunen oppnå en reduksjon i energiforbruket minimum 10 % regnet fra utgangsåret 2010, og en stabilisering i utslipp av klimagasser i forhold til utgangsåret 1990.» I handlingsplanen under «Strategi 2: Energiforsyning og energibruk»: Samarbeidsprosjekt Brønnøysundregistrene/Brønnøy kommune: Klarlegge valgmuligheter for energiforsyning og samfunnsmessig betydning av en ny bygningsmessig løsning. Antatt med stor klima- og energigevinst. 4.3.6 Kommunedelplan – Kulturvernplan for Brønnøy 2006-2009 Målet med kulturvernplanen er å sikre kunnskapen om Brønnøys kulturarv, å legge forholdene til rette slik at alle kan bli kjent med og benytte denne kulturarven, og å verne om og sikre for ettertiden materielle og immaterielle kulturminner fra alle samfunnslag. Et delmål med planen er i tillegg å øke befolkningens kunnskap om levesett og hendelser i tidligere generasjoner. Kulturvern skal prioriteres for å spre kunnskap om lokal historie for på den måten oppnå større identitet, tilhørighet og forståelse av at «resultater ikke kommer av seg sjøl». De ønsker samtidig å øke den kommunale innsatsen til kulturvern i Brønnøy. Side 25 4.3.7 Reguleringsplan Området inngår i følgende reguleringsplaner: Plannr. Navn 2008001 Schrøderkvartalet 2002005 Brønnøysund sentrum Vedtatt Formål 20.05.2008 • OF1 - Offentlig park • O1 - offentlig bebyggelse / bevaring av kulturminner • O4 – Kulturhus – parkering • H1 – hotell • H2 – Hotell • HP – Hotell / parkering 18.12.2002 • • • • B1 – Frittliggende småhus P1 og P1 – Felles parkering BFK1, 2 og 3 – Bolig / forretning / kontor FK1 og FK2 – Forretning / kontor Planens begrensning følger veienes senterlinje mot nord, øst og sør. Mot vest omfatter planområdet alt offentlig veiareal og dagens registerbygg. Planområdet er, foruten offentlig veiformål, fortau og gangveier, regulert til følgende formål: • • • • • • Registerbygget: Forretning / kontor, felles parkering Schrøderhaugen: Offentlig park, kulturhus Schrødertunet: Offentlig bebyggelse / bevaring av kulturminner Bebyggelse ved Schrøders plass: Bolig / forretning / parkering Schrøders plass: Torg Thon hotels: Hotell / parkering Side 26 4.3.8 Overordnet plan for sykkelvegnettet 2013 I Nasjonal sykkelstrategi (Nasjonal transportplan 2010-2019) beskrives etableringen av sammenhengende hovedveinett for sykkel som et sentralt virkemiddel for å få flere til å benytte sykkel som transportmiddel. Statens vegvesen har i samarbeid med Brønnøy kommune laget en plan for hovednett for sykkeltrafikk i Brønnøysund med omegn (fra Toft til Skarsåsen) vedtatt 08.05.2013. I følge beskrivelsen i planen har kommunen i dag et vegnett som i stor grad er tilrettelagt for gående og syklende; delvis gang- og sykkelveger og delvis med fortau. Fartsgrensen i sentrum er 40 km/t eller lavere, og kan, ifølge planen, regnes som fullverdige sykkeltraseer. Gode sykkelveier er et viktig premiss for økt sykkelbruk, og for at sykling kan bli et reelt reisealternativ fremfor bil. Vedtatt plan vil bli implementert i kommunedelplan for Brønnøysund og omland. Forslagsstillers kommentar Det er tatt hensyn til planen i planforslaget. 4.4 Relevante politiske vedtak 4.4.1 Kommunestyrevedtak 21.06.2011: • • • • «Brønnøy kommune ønsker å tilrettelegge for en utbygging og videreutvikling av Brønnøysundregistrene i sentrum av Brønnøysund. Brønnøy kommune ser viktigheten av at Brønnøysundregistrene får nye lokaler som sikrer registrene et bygg som ivaretar både nåværende og fremtidige behov. Brønnøy kommune er positive til at Schrøderhaugen tas i bruk til byggeformål hvis ønskelig. Brønnøy kommune vil bidra til en prosess som gir en god areal- og byplanmessig forankring. Side 27 • Konklusjonene i fremlagt tilleggsutredning KVU for Brønnøysundregistrene bør raskest mulig følges opp av en lokaliseringsavklaring for nytt bygg.» 4.4.2 Saksprotokoll i Brønnøy planutvalg - 19.03.2013, vedtak: • • • • «Planutvalget registrerer med tilfredshet at det nå er kommet fortgang i prosessen vedr. nytt registerbygg i Brønnøysund og at det legges opp til en god dialog med, og medvirkning fra Brønnøy kommune. Brønnøysundregistrene er en hjørnesteinsvirksomhet for både Brønnøy Kommune og Sør Helgeland. Det er derfor svært viktig at registrene gjennom utbyggingen sikres lokaler som legger til rette for en fortsatt positiv utvikling og vekst. Samtidig representerer også investeringen i nybygg til Brønnøysundregistrene en unik mulighet til byutvikling og til å løfte Brønnøysund sin posisjon som regionsenter. Foruten å være en meget viktig arbeidsplass, framstår også Brønnøysundregistrene i dag som en «identitetsbærer» for kommunen og Brønnøysund. Ut fra dette vil planutvalget understreke viktigheten av at bygget gis en utforming som hensyntar dette. Brønnøy Kommune vil i denne sammenheng på en konstruktiv måte bidra med nødvendige og ønskelige reguleringsendringer, både mht. utnyttelsesgrader av tomt, byggehøyde etc. for å sikre optimale løsninger. Planutvalget har siden den endelige tilleggsutredningen KVU Brønnøysundregistrene ble framlagt 19. august 2011 lagt anbefalingen vedr alternativ 2 til grunn. Her konkluderes det med at også eksisterende tomt inngår i dette alternativet. Med bakgrunn i nye opplysninger fra Statsbygg om at dette alternativet ikke lenger er aktuelt (pga. tomtestørrelse og uønsket effekt på virksomheten ved registrene under utbyggingen), vil planutvalget be om at en lokalisering som inkluderer Brønnøy Kommunes/Brønnøy Havn sin tomt/eiendom i området (mellom registrene og Torghatten sitt bygg) vurderes som et alternativ, før endelig anbefaling om lokalisering framlegges.» 4.4.3 Kommunestyrevedtak av 20.11.2013 «1. Brønnøysundregistrene er en hjørnestensvirksomhet på Sør Helgeland, og en svært viktig nasjonal aktør innen modernisering og effektivisering. Det er viktig at Brønnøysundregistrene får lokaler og løsninger som gjør at virksomheten kan drives så effektivt og godt som mulig, samtidig som behovet for vekst og utvikling ivaretas når nybygg prosjekteres og lokalisering av slikt bygg skal avgjøres. Brønnøy kommune vil på en aktiv og positiv måte medvirke til dette, og i denne sammenheng legge stor vekt på de faglige vurderinger som gjøres av Brønnøysundregistrene, Statsbygg og NHD. Brønnøy kommune støtter prinsippene i uttalelse av 9.11.2013 fra ledelsen og de tillitsvalgte ved Brønnøysundregistrene. Brønnøysundregistrene har etter hvert fått en særdeles sterk posisjon i lokalmiljøet, og er sammen med Torghatten kommunens viktigste identitetsbærer. Det er viktig at nybyggets utforming og lokalisering hensyntar dette på en god måte, og skal være et signalbygg som skal spille på lag med omgivelsene. 2. Ut fra Brønnøysundregistrenes store samfunnsmessige betydning, så fortjener nybygget "den beste tomta i Brønnøysund". I Brønnøysund er det mange tomtemuligheter og mange er vurdert. Brønnøysund har gode kvaliteter som småby og kystby - der det beste fortsatt blir tatt vare på. Brønnøy kommune ønsker at byen fortsatt blir utformet med omtanke. 3. Brønnøy Kommune har gjennom flere vedtak anbefalt en lokalisering i sentrum. I denne sammenheng har kommunen tilbudt kommunal tomtegrunn til nybygget, noe som senere er bekreftet gjennom opsjoner. Kommunens forpliktelser gjennom disse vedtak står ved lag. Brønnøy Side 28 Kommune, planutvalg og kommunestyre, skal på et senere tidspunkt behandle konkrete søknader vedr nybygget etter plan og bygningsloven. Slik behandling vil skje uavhengig av den uttalelse som gis i dette vedtak, og vil bl.a. legge til grunn offentlig høring og konsekvensutredning. 4. Brønnøy Kommune er i skriv av 24.10.2013 fra NHD anmodet om å komme med en uttalelse til Statsbygg sitt utredningsmateriale for tomtevalg til nybygg for Brønnøysundregistrene, og Brønnøy Kommune vil uttale følgende; a. Etter kommunens vurdering framstår Statsbygg sitt utredningsmateriale som særdeles grundig og balansert i forhold til det mandat Statsbygg har hatt for sitt arbeid, der hensynet til Registrenes behov for funksjonalitet, effektivitet, arealutnytting, vekst og utvikling er vektlagt, samtidig som andre overordnede forhold som bymiljø og stedsutvikling, transport, miljø og sikkerhet er hensyntatt på en god måte. b. Brønnøy Kommune slutter seg til Statsbygg sin anbefaling fra september 2013 om at en «delt løsning mellom Schrøderområdet og Thonkvartalet er den løsning som ivaretar de totale behov og ønsker best. Vi mener det ligger et grunnlag for å optimalisere arealbruken i kvartalet ved en omdisponering arealene/funksjonene til en vinn-vinn situasjon for alle aktørene og byen. I tråd med det som framgår av Statsbygg sin anbefaling legger kommunen til grunn at forutsetningene om tilfredsstillende parkeringsdekning og byggets funksjonalitet imøtekommes, samtidig som Schrødereiendommen bevares og videreutvikles som en grønn lunge i sentrum av Brønnøysund. c. I det opprinnelige mandatet fra NHD til Statsbygg, inngikk ikke løsninger som berører dagens lokalisering av registrene. Etter dette har Staten mottatt tilbud om å overta eksisterende lokaler til Brønnøysundregistrene. I tillegg skal Statsbygg ha mottatt positive tilbakemeldinger fra øvrige grunneiere i området. Dette åpner for et nytt attraktivt sjøfrontalternativ, der den eldste delen av Brønnøysundregistrenes nåværende lokaler rives og ses i sammenheng med det aktuelle området mellom Torghattens gate og Sømnaveien. Arealet har en størrelse, beliggenhet og tilgjengelighet som lett kan ivareta hensynet til et funksjonelt bygg, parkering, estetikk, vekst og utvikling, samtidig som det kan bidra til en positiv byutvikling. I sjøfrontalternativet kan deler av Schrødereiendommen sikres til parkformål, samtidig som kulturhus kan realiseres, gjerne i kombinasjon med hotellutbygging. En slik løsning åpner også for at siktlinjen mot Brønnøysundet og Vega kan gjenåpnes og gjøre hele området enda mer tilgjengelig. Brønnøy kommune vil med denne uttalelse signalisere at NHD står friere innenfor sentrumsalternativet, som inkluderer Schrødereiendommen og dagens lokalisering med tilleggsarealer. Dette ivaretar også de synergier som Statsbygg påpeker i sin anbefaling.» 4.4.4 Kommunestyrets vedtak av 10.04.2014 «1. Brønnøy kommune reduserer kulturhusprosjektet til å omfatte salene tilknyttet det tidligere planlagt kulturhus, herunder spesielt prioritering av storsalen. Dette ut fra prinsippet om gjensidig nytte og for å redusere kommunens framtidige kostnader. Bibliotek og kulturskole utvikles på sikt i andre lokaliteter. 2. Kulturhussalen(e) søkes realisert i et samarbeid med Thon og i dialog med Statsbygg. Areal knyttet til planlagt kulturhus kan omdefineres til konferansehotell med storsal (herunder konsertkvaliteter). 3. Arbeidsgruppen får i fullmakt til å arbeide videre med problemstillinger knyttet til kulturhussal(er), registerbygg, konferansehotell og parkering i sentrum. Spesielt med utgangspunkt i kommunestyrets Side 29 enstemmige vedtak om registerplassering, pkt. 4 c. Et beslutningsgrunnlag søkes framlagt for kommunestyret i juni eller i september 2014.» 4.4.5 Brønnøy planutvalgs vedtak av 28.01.2015 «Planprogram (revidert pr. 08.01.15) for detaljregulering med konsekvensutredning for nye Brønnøysundregistrene vedtas, jfr. Plan- og bygningslovens § 12-9.» Side 30 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planforslaget - utbyggingsalternativet Forslagsstillers utbyggingsalternativ innebærer oppføring av 17 000 m2 BTA nybygg for Brønnøysundregistrene vest i planområde. I tillegg skal det tilrettelegges for en utvidelse av registrene på 20%, dvs. en total arealramme på ca. 22 000 m2 BTA. Dette tilsvarer ca. 20 000 m2 BRA. For øvrige deler av planområdet videreføres gjeldende reguleringsplan med unntak av innføring av torg o_T2, turveiforbindelse o_Tv2, endret avgrensning av FK1 og utvidelse av parkeringsplass f_P1. For å legge til rette for mer fleksibel bruk av tomten til nordre del av dagens registerbygg, er parkeringsarealet innlemmet i byggeformålet. Forslag til plankart Side 31 5.1.1 Atkomst, trafikkløsninger og parkering Dagens trafikkløsning opprettholdes med Sømnaveien, Havnegata og Torghattens gate som veisystem til og innenfor planområdet. Atkomst til område H1/H2 (Thon hotels), o_O2 (forsamlingslokale) og FK1 (eksiterende registerbygg) opprettholdes som i dag direkte fra Havnegata. Direkte atkomst til o_O1 (Schødertunet) og f_P1 (parkeringsareal for TTS og det nye registerbygget) opprettholdes fra Sømnaveien. Det foreslås å utforme adkomsten til nytt bygg for Brønnøysundregistrene som avkjørsel fra Sømnavegen. Avkjørselen plassers nær eksisterende avkjørsel som vil få utvidet bruk. Trafikkvolumet i dimensjonerende time tilsier at det etter vegnormalene ikke er behov for eget venstresvingefelt i Sømnavegen. Dette forsterkes ytterligere av at skiltet fartsgrense er 40 km/t ved den nye adkomsten. Side 32 Det foreslås parkeringsdekning iht. kommunens parkeringsnorm for alle områdene med unntak av K1 og K2. Dimensjonering av parkeringstilbudet for biler og sykler ved nytt bygg for Brønnøysundregistrene (område K1 og K2) er utredet i trafikkanalysen, se vedlegg 6. Det er utarbeidet en mobilitetsplan for utbyggingsprosjektet. Mobilitetsplanen foreslår tiltak for å redusere behovet for å kjøre privatbil til arbeidsplassen for å dermed mindre utslipp av klimagasser. Dette medfører et redusert behov for antall parkeringsplasser når tiltakene er gjennomført. Det foreslås følgende parkeringsnorm for bil og sykkel: Formål Offentlig eller privat tjenesteyting Forsamlingslokale Kontor Hotell / overnatting Bevertning Forretning Enhet 100 m2 BRA Sitteplasser Ansatte 100 m2 BRA 100 m2 BRA Gjesterom Ansatte 100 m2 BRA Sitteplasser Ansatte 100 m2 BRA 100 m2 BRA Antall bilplasser Min. Maks. 0,5 0,2 0,2 0,4 0,3 1,66 0,3 0,2 2 1,0 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 2 3 Sykkelplasser Min. 1 1 1 0,5 1 1 I reguleringsbestemmelsenes § 3.6 er det i tillegg følgende bestemmelse for område K1 og K2: «Før rammetillatelse gis for ny bebyggelse i område K1 og K2, skal det dokumenteres at bedriften har lagt til rette for samkjøring og prioritert parkering iht. en mobilitetsplan. Dersom dette kan dokumenteres, skal laveste parkeringsdekning legges til grunn for prosjektet.» 5.1.2 Bebyggelse o_O1 – Offentlig tjenesteyting (Schødertunet) Innenfor området ligger et eldre gårdstun – Schrødertunet. Bebyggelsen består av et våningshus og to uthus. Bebyggelsen foreslås regulert til eksisterende etasjetall, gesimshøyder og takvinkel. Det tillates ikke oppført andre bygninger. Hele området er i tillegg regulert til hensynssone – bevaring av kulturmiljø, og bygningene er vist som kulturminner som skal bevares. Parkering løses innenfor området. Området er ferdig utbygd, og gjeldende rammer for bebyggelsen opprettholdes. o_O2 - Forsamlingslokale (Kulturhus) Området brukes i dag til parkeringsareal, men det er regulert til kulturhus. Forslag til reguleringsplan legger til rette for oppføring av et forsamlingslokale med parkeringskjeller under. Kotehøyde c+22 legger til rette for et nytt bygg i 3 etasjer. Høyder økes med 2 m og formål fra gjeldende reguleringsplan opprettholdes, men området er redusert. Dette er iht. kommunestyrets vedtak av 10.04.14 om reduksjon av kulturhus til sal og storsal, jfr. punkt 4.4.4. H1 og H2 - Hotell (Thon hotels) I området ligger Thon hotels. Forslag til reguleringsplan opprettholder gjeldende regulering. Angitt kotehøyde c+25 (H1) mot nord og c+22,5 (H2) mot sør legger til rette for hhv 6 og 5 etasjer. Side 33 Utnyttingsgraden i gjeldende reguleringsplan opprettholdes også med hhv. 100 % BYA for område H1 og 80 % BYA for område H2. Hotellet har i dag parkering på område f_HP og nordvest for bygget på motsatt side av Havnegata. Parkeringsarealene opprettholdes. Området er tilnærmet ferdig utbygd, og gjeldende rammene for bebyggelsen opprettholdes. FK1 – Forretning / kontor (eksiterende registerbygg) I området ligger dagens registerbygg. Planforslaget åpner for å beholde deler av denne bebyggelsen, men med muligheter for å bygge igjen parkeringsarealet foran bygningen. Parkering må da innlemmes i bebyggelsen som f.eks. parkeringskjeller, eller opprettholdes som parkering på bakkeplan. Øvrige rammer for bebyggelsen opprettholdes, men endres fra gesims- og mønehøyde i meter til maks. gesimshøyde c+17,5 og maks mønehøyde c+22,0. Det tillates inntrukket toppetasje som defineres av 45° takvinkel fra maks. gesimshøyde og begrenset oppad til maks. mønehøyde som i gjeldende reguleringsplan. Parkering løses i utgangspunktet på egen tomt. Frikjøpte p-plasser som er knyttet til byggesaken for dagens bygg fordeles mellom FK1, K1 og K2 i privatrettslig avtale. K1 og K2 – Kontor (Nytt bygg for Brønnøysundregistrene) Planforslaget legger til rette for et nytt kontorbygg fordelt på to områder - K1 ved kaien (Kaibygget) og K2 ved Schrøders plass (Torgbygget) forbundet med en lukket gangbro over og en kulvert under Havnegata. I område K1 legges det til rette for et bygg som føyer seg inn i fasaderekken langs kaifronten. Det foreslås maks. gesimshøyde c+22 som tilsvarer maks. mønehøyde i område FK1. Kaibygget kan ha transparent / åpent rekkverk over maks. gesims for evt. å legge til rette for en takterrasse. Det åpnes for utadrettet virksomhet som kafe, mot kaifronten. I område K2 legges det til rette for et nytt bygg som skiller seg fra øvrig bebyggelse i sentrum. Torgbygget skal ha lavere gesimshøyde mot Schrøders torg i sør c+13,9, og høyere gesimshøyde mot hotellet og kulturhussalene i nord c+34,0. Mot Schrødertunet og turveien i øst legges det til rette for en lavere bygningsdel med gesimshøyde 22,0. Mellom disse høydene skal Torgbygget trappes ned mot Schrøders plass. Det åpnes for utadrettet virksomhet som kafe, mot torget. Eksisterende bebyggelse innenfor områdene foreslås revet. Oversikt over arealbruk - bebyggelse Formål Kode Område Daa %BYA Gesims Møne Takvinkel Etg m2 BRA Bebyggelse og anlegg Forsamlingslokale 1165 o_O2 Annen offentlig eller privat tjenesteyting 1169 o_O1 100 C+22 Kontor 1310 K1 2,5 C+22 0 5100 Kontor 1310 K2 5,8 C+13,9-34,0 Avtrapping 14900 Hotell 1320 H1 1,1 100 C+25 0 6 5562 Hotell 1320 H2 1,2 80 C+22,5 0 5 4266 Forretning / kontor 1810 FK1 4 9756 7m 3 C+17,5 11,5 22 0 3 2087 30-60 1 216 Side 34 5.1.3 Grønnstruktur og uteoppholdsarealer o_Tv1 – turvei I gjeldende reguleringsplan er det regulert en gangforbindelsen foran dagens registerbygg som en del av et sammenhengende turveisystem. Reguleringsplanen opprettholdes, men formålet foreslås endret fra gangvei til turvei. Et mindre område som er regulert til friområde, innlemmes i turveien. o_Tv2 og o_Tv3 – turvei Gangforbindelsen mellom parkeringsplassen og Thon hotels til Schrøders plass er godt brukt i dag, men den er ikke regulert. Denne forbindelsen foreslås sikret som en del av et overordnet gang- og turveisystem. Samtidig vil det være en god gang- og sykkelveiatkomst til det nye registerbygget fra sør og nord. Turveien skal også føres forbi Schrødertunet. Denne traséen er ikke vist på plankartet. I stedet er det stilt krav om utforming og opparbeiding av denne i reguleringsbestemmelsenes § 3.1, 3.2 og 3.5. Turveien skal være ferdig opparbeidet før bygningene lovlig tas i bruk. GS – Gang- og sykkelvei Gang- og sykkelatkomsten til det nye registerbygget fra øst foreslås regulert til offentlig gang- og sykkelvei. Den skal være ferdig opparbeidet før bygningene lovlig tas i bruk. o_T1 – Schrøders plass Schrøders plass er i dag delvis opparbeidet som offentlig torg og delvis som parkeringsareal. Planforslaget legger til rette for at dette fortsatt skal være offentlig torg for nordre del av sentrum. Materialbruk, beplantning og møblering skal understreke og legge til rette for variert bruk. Paviljonger/installasjoner eller lignende til opptredener, utstillinger og lignende kan tillates oppført innen torgområdene. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Schrøders plass opprettholdes, og størrelsen på torget er uendret. o_T2 – Akse fra Havnegata mot sjøen I «Brønnøysunds nye byplan» som ble vedtatt 1927, var det regulert en akse ut mot Brønnøysundet og Vega, som forlengelse av Havnegata. Dagens registerbygg er lagt på tvers av denne aksen. Planforslaget legger til rette for å gjenåpne denne aksen og opparbeide den som et offentlig torg / uteoppholdsareal. Materialbruk, beplantning og møblering skal understreke og legge til rette for variert bruk. Området skal opparbeides som siktakse mot sjøen og som uteområde for nordlige deler av Brønnøysund sentrum. Det tillates ikke oppført paviljonger / installasjoner som hindrer sikt fra Havnegata. Området skal deles inn i soner av forskjellig karakter som inviterer til opphold og lek for alle aldersgrupper. Det skal opparbeides og møbleres parkmessig. o_T2 opparbeides som del av erstatningsarealet for friområdet på Schrøderhaugen, som er fjernet i dette planforslaget. Oversikt over arealbruk – grønnstruktur og uteoppholdsareal Formål Kode Område Daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Torg 2013 o_T1 1,6 Torg 2013 o_T2 0,6 Turvei 3031 o_Tv1 0,16 Turvei 3031 o_Tv2 0,7 Grønnstruktur Side 35 5.1.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Det er ikke foreslått å endre kjøreveiene innenfor planområdet, men unntak av to regulerte busslomme ved dagens registerbygg og kulturhustomten, som foreslås fjernet. Det er lagt inn bestemmelsesområde med bestemmelsesgrenser under o_T1/f_P1/K2 og o_O2. Her tillates det etablert parkeringskjeller. Det er også lagt inn bestemmelsesområde med bestemmelsesgrenser under kjørevegen mellom Kaibygget og Torgbygget, der det kan etableres kulvert. Oversikt over arealbruk – samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Formål Kode Område Daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg 2011 4,6 Fortau 2012 2,8 Parkeringsplasser 2082 f_P1 1,3 Parkeringsplasser 2082 f_P2 0,2 Parkeringsplasser (korttid kantparkering) 2082 P3 0,2 Parkeringsplasser - hotell 2080 f_HP 0,7 Parkeringsanlegg - bestemmelsesområde 2 områder 5,1 5.1.5 Hensynssone Kulturmiljøet Schrødertunet Schrødertunet er regulert til bevaring i gjelden de reguleringsplan. Gjeldende rammer for området i bestemmelser og på plankartet opprettholdes. Det tillates ikke ny bebyggelse på området, men uteområdet kan opparbeides for å tilrettelegges for offentligheten. Faresone flom Det er lagt inn faresone fra sjøen til 4 moh. Her er det bestemmelser som sikrer hensynet til stormflo, flom og bølgepåvirkning. Oversikt over areal - hensynssone Formål Kode Område Daa Hensynssone Flomfare 320 2,9 Bevaring kulturmiljø 570 3,6 5.1.6 Estetikk og terrengtilpasning Kaibygget er plassert ved sjøen og tilpasser seg høyder på omkringliggende bebyggelse langs havnefronten. Sett i forhold til gjeldende reguleringsplan blir det kortere fasader og mer oppdelte volumer. Torgbygget blir det mest markante bygget i sentrum. Det skiller seg ut med en dynamisk og solitær form og er plassert der Schrøderhaugen ligger i dag. Bygget avtrappes fra nord, der hotellet (som er byens høyeste bygg i dag) ligger, mot sør og Schrøders plass og føyer seg til gateløpet langs Havnegata. Volumet brytes opp mot Schrødertunet og følger retningene i bylandskapet. Torgbygget skiller seg ut både i form og høyde. Brønnøysundregistrene er en hjørnesteinsbedrift og en «identitetsbærer» i Brønnøy kommunen. Nord i sentrum konkurrerer bygningen ikke med viktige offentlige bygg. Det kan derfor aksepteres at den får en så sentral posisjon og en form som skiller seg Side 36 ut fra øvrig bebyggelse, som et solitært bygg og som en identitetsbærer. Jfr. planutvalget i Brønnøys vedtak av 19.03.13, planbeskrivelsens punkt 4.4.2. De to nye bygningene tilpasser seg omkringliggende bebyggelse med hensyn til høyder, med unntak av Schrødertunets skala, der det store volumet vil stå i stor kontrast til de små bygningsvolumene. Reguleringsbestemmelsene stiller derfor også spesielle krav til tilpasning til kulturmiljøet. Se for øvrig utredningen av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet i vedlegg 12. Reguleringsbestemmelsene til utbyggingsalternativet stiller krav til utforming av fasadene og takflaten, og at fasadene skal åpnes mot gaten på gatenivå, slik at ikke disse oppleves som monotone og lukkede flater. Ved riktig utforming kan de gi liv til gaten i form av lys og opplevelse. 5.1.7 Universell utforming / tilgjengelighet for alle Området utformes for i størst mulig grad å være tilgjengelig for alle og iht. krav i TEK. 5.1.8 Rekkefølgekrav Det er foreslått følgende rekkefølgebestemmelser i reguleringsbestemmelsenes: 3.1 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område K1 og K2 gis, skal det foreligge samlet, detaljert utomhusplan for uteareal i område K1, K2, o_T1, o_T2, f_P1, o_Tv2, o_Tv3 og o_O1, i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Utomhusplanen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal med tilrettelegging for barn og unge, turvei og gangforbindelse fra Havnegata til Schrøders plass over o_O1, overgang mellom Schrøders plass, K2 og f_P1, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. Det skal legges vekt på sammenhengende gangforbindelser og grønnstruktur. 3.2 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område FK1 gis, skal det foreligge detaljert utomhusplan for FK1, o_T2 og o_Tv1 i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Planen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal, turvei, tilrettelegging for barn og unge, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. 3.3 Før rammetillatelse gis, skal det foreligge plan for gjennomføring av anleggsperioden, riggplan og sikring av myke trafikanter og vegetasjon. 3.4 Før rammetillatelse for byggetiltak gis, skal det dokumenteres i en miljøoppfølgingsplan hvordan aktuelle miljømål skal ivaretas gjennom detaljprosjektering og byggeprosess. Miljøoppfølgingsplanen skal bl.a. inneholde konkret redegjørelse for tiltakets løsninger for energibruk, klimagassutslipp, materialbruk, avfallshåndtering, lokalklima, grønn-blå struktur, transportløsninger, massebalanse og massetransport. Ved planlegging og opparbeidelse av området skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. 3.5 Før ny bebyggelse lovlig tas i bruk skal utomhusarealer og parkeringsareal være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan. Det kan gis midlertidig dispensasjon fra dette til påfølgende vekstsesong, dersom årstiden gjør det vanskelig gjennomførbart. Side 37 3.6 Før rammetillatelse gis for ny bebyggelse i område K1 og K2, skal det dokumenteres at bedriften har lagt til rette for samkjøring og prioritert parkering iht. en mobilitetsplan. Dersom dette kan dokumenteres, skal laveste parkeringsdekning legges til grunn for prosjektet. 3.7 Før rammetillatelse gis for ny bebyggelse i område FK1, H1 og H2 skal det redegjøres for behov for parkering. 3.8 Før rammetillatelse gis for ny bebyggelse i område FK1, K1, K2 og o_O1 skal det dokumenteres geoteknisk sikkerhet, både midlertidig og permanent. Det skal bl.a. redegjøres for fundamentering av bebyggelse, forsiktig sprenging - herunder rystelseskrav i forbindelse med sprengningsarbeider, sikring av graveskråning/ støttekonstruksjoner for løsmasser som grenser mot byggegrop, hvordan byggegrop skal tettes mot vanninntrengning, aktuelle tiltak for å lede overflatevann bort fra byggegrop, tiltak for å unngå setninger på tilgrensende konstruksjoner, vurdering av den valgte løsningen for overvannshåndtering, mv. Side 38 Utbyggingsalternativet sett fra vest. Utbyggingsalternativet sett fra øst. Illustrasjonene over viser maks. utbygde volumer innenfor byggegrense og iht. maks. gesimshøyde, mønehøyde og utnyttingsgrad for utbyggingsalternativet. Side 39 6 Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget Foreløpig skisseprosjekt, som er utarbeidet av Ratio Arkitekter AS, Cowi AS og Context AS, viser en delt løsning, der de to bygningene kobles sammen med en bro over og kulvert under Havnegata. Den minste av bygningene gir god synlighet fra sjøen, mens den største bygningen blir liggende nordvest på tomten med hovedinngang fra Schrøders plass. For øvrig øvrige deler av planområdet innebærer utbyggingsalternativet å opprettholde gjeldende reguleringsplan, men med mer fleksibilitet for resterende del av registerbygget (FK1), da parkeringsarealet innlemmes i utbyggingsformålet. Skisseprosjektet. Foto: News on Reguest AS. Illustrasjon: Ratio arkitekter AS. Side 40 Ratio Arkitekter AS beskriver skisseprosjektets plassering i sentrum av Brønnøysund som følger: «Prosjektet lanserer et forslag om å forsterke kontakt mellom torg og sjøfront med en tydeligere tverrakse fra dagens Schrøders plass til sjøfronten. Denne visuelle aksen er allerede en av flere viktige, som bør styrkes i Brønnøysund. Man kan med dette se for seg en bedre og tydeligere sammenheng og forbindelse mellom Storgata som viktig handlegate og sjøfronten som et framtidig område for promenade, rekreasjon, reiseliv etc. Nybygg for Brønnøysundregistrene vil ha tilstedeværelse både mot torg og sjøfront, og vil nyte godt av en bedre bymessig sammenheng nettopp mellom torg og sjøfront, og vil kunne bidra med nye byrom som kan generere byliv. Tverraksen mot sjøen kan tenkes som et offentlig strøk evt. av grønn karakter med belysning, gatemøblering og et noe oppgradert bygulv, med soner for lek og rekreasjon, og med potensial for opprigging av byscene etc. Situasjonsplanen viser en bymessig setting som skissert over med nybygget knyttet til denne tverraksen med sin egen forplass av en noe annen karakter og med en annen bruk. Her kan Brønnøysundregistrene eksponere sin virksomhet, og bidra til å levendegjøre sentrum. Skisseprosjektet viser en tredelt disponering av torget: • • • Offentlig strøk lengst sør med tydeligere sammenbinding av torg og sjøfront Forplass for registerbygget Parkeringsanlegg på bakkeplan mot Sømnaveien I prosjektet inngår å etablere 300 pplasser for nytt registerbygg. Disse er foreslått plassert i underjordisk parkeringsanlegg i 2 plan under hele torget, med nedkjøringsrampe fra plassen via Sømnaveien. Parkeringsplasser på bakkeplan er erstatningsplasser til Torghatten reiseselskap. 10 av de 44 plassene er foreslått plassert under terreng for å frigjøre tilstrekkelig plass på torget til andre aktiviteter.» Foreløpig utomhusplan utarbeidet av Cowi AS. Side 41 Foreløpig prosjekt (med grønne tak) sett fra broen over Brønnøysundet. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Foreløpig prosjekt sett fra Nordøya. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Side 42 Foreløpig prosjekt sett fra sundet. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Langsnitt gjennom «Torgbygg» og Schrøders plass. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS Ratio Arkitekter AS beskriver Torgbygget som følger i skisseprosjektet: «Her rager nybygget opp over Kaibygget og får god synlighet fra og mot sjøen. Nybygget vil på sitt høyeste ha 6 etasjer og overstige reguleringshøyder for hotell og utvidelser av dette. Torgbygget vil med sin form og annerledes silhuett kunne gi en ny og viktig signatur til sentrum av Brønnøysund. Mot torget vil et skrått tak med åpninger, siktlinjer bl.a. mot Torghatten, og lys på kveldstid/i vinterhalvåret kunne skape en spesiell kontakt mellom bygg og torg, og samspille med byen i mye større grad enn høyt bygg mot plassen ville gjort.» Tverrsnitt gjennom «Kaibygg» og «Torgbygg». Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Kaibygget beskrives som følger: «Kaibygget vist i skisseprosjekt med 4 etasjer over bakken vil innordne seg en fremtidig bebyggelse og kun i liten grad overstige denne.» Side 43 Foreløpig illustrasjon utarbeidet av Cowi AS. Foreløpig fugleperspektiv mot Torgbygget fra sør utarbeidet av Cowi. Side 44 Foreløpig perspektiv mot Schrødertunet og Torgbygget fra øst utarbeidet av Cowi. Foreløpig perspektiv mot Schrøders plass og Torgbygget fra sør utarbeidet av Cowi. Side 45 7 Konsekvensutredning 7.1 Metode Formålet med konsekvensutredning (KU) er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir vurdert under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres. Beslutningsrelevant informasjon kartlegges iht. vedtatt planprogram for deretter å belyse konsekvensene av planlagt utbygging og utvikling innenfor planområdet. Konsekvensene av utbyggingsalternativet vurderes i forhold til 0-alternativet. 7.2 0-alternativet Iht. KU-forskriftenes § 6 skal konsekvensutredningen redegjøre for relevante og realistiske alternativer, og konsekvenser av utbyggingsalternativene skal vurderes opp mot 0-alternativet for alle utredningstema. I henhold til vedtatt planprogram skal konsekvensene av utbyggingsalternativet vurderes i forhold til et såkalt 0-alternativ. Alternativ 0 innebærer videreføring av de funksjonene som er i planområdet i dag fullt utbygd iht. gjeldende reguleringsplan. Tiltakets influensområde vil variere avhengig av utredningstema, og i denne konsekvensutredningen gjøres det en nærmere avgrensning av influensområde i forhold til hvert enkelt utredningstema. Side 46 7.2.1 Arealbruk Under er det gitt en oversikt over arealbruk i 0-alternativet. Formål Kode Område Daa %BYA Gesims Møne Takvinkel Etg m2 BRA Bebyggelse og anlegg Offentlig eller privat tjenesteyting 1160 O1 3,6 7m Offentlig eller privat tjenesteyting 1160 O4 3,1 100 Hotell 1320 H1 1,1 100 c+25 Hotell 1320 H2 1,2 80 c+22,5 Forretning / kontor 1810 FK1 4,8 100 10,5 m Bolig / forretning / kontor 1802 BFK2 1,8 50 Bolig / forretning / kontor 1802 BFK2 0,7 50 Kjøreveg 2011 4,6 Fortau 2012 2,8 Torg 2013 T 1,8 Parkeringsplasser 2082 P1 1,4 Parkeringsplasser 2082 P4 0,2 Parkeringsplasser 2082 P5 0,6 Hotell / parkering 2080 HP 0,7 11,5 m 30-60 1 216 3 7282 40 6 5562 40 5 4266 15 m 40 4 16654 7m 11,5 m 40 2 1798 7m 11,5 m 40 2 695 c+20 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Naturområde 2083 0,02 Turvei 3031 Tv1 0,1 Friområde 3040 OF1 2,2 Hensynssone Bevaring kulturmiljø 570 3,6 Side 47 7.2.2 Atkomst og trafikkløsninger I 0-alternativet opprettholdes dagens trafikkløsning med Sømnaveien, Havnegata og Torghattens gate som veisystem til og innenfor planområdet. Område H1/H2 (Thon hotels), O4 (kulturhus) og FK1 (eksiterende registerbygg) har atkomst direkte fra Havnegata. O1 (Schødertunet), og P5 (parkering) har direkte atkomst fra Sømnaveien. Område HP er felles atkomst med handikap- og korttidsparkering for områdene H1 / H2 og O4. Side 48 7.2.3 Bebyggelse O1 – Offentlig bebyggelse (Schrødertunet) Schrødertunet består av et hovedhus og to uthusbygninger. Det skal brukes som offentlig bebyggelse. Tunet er regulert til bevaring i sin nåværende form. O4 – Kulturhus – parkering Området kan bebygges med et kulturhus over en parkeringskjeller. Det åpnes for at bygningen kan sammenbygges med hotellet. Utnyttingsgrad BYA = 100 %, og maks. gesimshøyde er c+20,0. Tomten skjærer seg inn i Schrøderhaugen og strekker seg forbi haugens toppunkt. H1 og H2 – Hotell (Thon hotels) Området kan bebygges med hotell med bevertning med maks gesimshøyde c=+25 for H1. For område H2 er maks. gesimshøyde c=22,5. FK1 – Forretning / kontor (Registerbygget) Området kan bebygges med forretning og kontor med maks. mønehøyde 15 m og maks. gesimshøyde 10,5 m. Det tillates tilbaketrukket loftsetasje. Maks takvinkel skal være 40 grader. BFK2 – Bolig / forretning / kontor Området kan bebygges med bolig / forretning / kontor. Maks. mønehøyde 15,5 m og maks. gesimshøyde 11 m. Maks takvinkel skal være 40 grader. 7.2.4 Grønnstruktur og uteoppholdsarealer OF1 – Offentlig park (Schrøderhaugen) Søndre del av Schrøderhaugen er regulert til friområde - offentlig park. Mindre bygningsmessige konstruksjoner og tilbygg til bygninger til offentlige formål, paviljonger/installasjoner eller lignende til opptredener, utstillinger eller sportslige aktiviteter kan tillates oppført innen friområdene. Turstier innenfor områdene kan etableres. 7.2.5 Vernehensyn Hensynssone – bevaring av kulturminner Schrødertunet skal bevares i sin nåværende form. Eventuelle byggetiltak skal godkjennes av kulturminnemyndighetene. 7.2.6 Estetikk og terrengtilpasning 0-alternativet legger til rette for store sammenhengende volum og lange fasader. Det legger også til rette for å bygge ned nordre del av Schrøderhaugen. 7.2.7 Universell utforming / tilgjengelighet for alle Bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av all brukergrupper. Uteområder skal utarbeides og utbygging kan ikke finne sted før all grupper er sikret i planen. Vegnormalen og tilgjengelighetskriterier i Teknisk forskrift skal gjelde for alle uteområder. 7.2.8 Rekkefølgekrav Det er ikke rekkefølgebestemmelser knyttet til 0-alternativet. Side 49 0-alternativet sett fra vest. 0-alternativet sett fra øst. Illustrasjonene over viser maks. utbygde volumer innenfor byggegrense og iht. maks. gesimshøyde, mønehøyde og utnyttingsgrad for 0-alternativet. Det er ikke vist maks utnytting innenfor område BFK2. Side 50 7.3 Arealberegning for utbyggingsalternativet og 0-alternativet Under er arealtallene for bebyggelse for 0-alternativet sammenlignet med utbyggingsalternativet: Felt FK1 FK1 BFK2 BFK2 BFK2 O1 = o_O1 O4 = o_O2 H1 H2 K1+2 SUM Formål 0-alternativ m2 BRA Forretning 4163 Kontor 12491 Bolig 1247 Kontor 623 Forretning 623 Offentlig bebyggelse / bevaring, turistinformasjon 216 Kulturhus 7282 Hotell 5562 Hotell 4266 Kontor (PREG) 0 36473 Planforslag m2 BRA 2439 7317 0 0 0 216 2087 5562 4266 20000 41887 Ved beregning av m2 BRA er det lagt til grunn at det i FK1 er forretning i 1. etasje og kontor i øvrige etasjer, og at det i BFK er lik andel av forretning og kontor i 1. etasje og at det er bolig i 2. etasje. Under er størrelsen på parkeringsarealene for 0-alternativet sammenlignet med utbyggingsalternativet: Formål Overflateparkering Parkeringskjeller 0-alternativ 2,9 daa 0 Planforslag 3,7 daa 5,1 daa Side 51 8 Konsekvenser av planforslaget – analyser og utredninger Vedtatt planprogram ligger til grunn for selve konsekvensutredningen og reguleringsplanforslaget. I planprogrammet ble det vurdert hvilke av utredningstemaene som omhandles av forskrift om konsekvensutredninger, som var beslutningrelevante. Følgende tema ble vurdert som aktuelle og er utredet under: • • • • • • • • Forurensning Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Kulturminner og kulturmiljø Naturmangfold (dyre- og planteliv) Landskap Beredskap og ulykkesrisiko, jf. PBL. § 4-3 Barn og unges oppvekstsvilkår Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Konsekvensutredningen under inneholder en sammenstilling av konsekvenser av utbyggingsalternativet og 0-alternativet med forslagsstillers anbefaling. Endelig sammenstillinger av konsekvenser er vist skjematisk til slutt i kapittelet i en tabell for å vise konsekvensen for det enkelte tema, jfr. illustrasjonen under. I viften kommer det fram en konsekvensskala fra meget stor positiv/negativ til ubetydelig på begge sider av skalaen angitt med farger fra lilla til hvit og med koding (++++ via 0 til ––––). Side 52 8.1 Forurensning Datagrunnlag og metode COWI ble leid inn av Statsbygg for å gjøre en miljøteknisk grunnundersøkelse av området hvor nytt Brønnøysundregister skal bygges. Prøvetakning ble gjennomført 11. august 2014 med borerigg. COWI har utarbeidet en rapport for miljøtekniske grunnundersøkelser og tiltaksplan datert 31.10.2014, jfr. vedlegg 5. Resultat Normverdien anses som overskredet på deler av tiltaksområde i henhold til Veileder for helsebaserte tilstandsklasser for forurenset grunn, TA 2553/2009. Analyseresultater viser at det er ingen analyseresultat over akseptkriteriet for definert arealbruk, sentrumsområde. Massene i tiltaksområdet inndeles som følger: • • • • 1 - Rene masser (tilstandsklasse 1) 2 - Lettere forurensede masser (tilstandsklasse 2) 3 - Moderat forurensede masser (tilstandsklasse 3) 4 - Avfall som blir funnet i grunnen/fyllmassene Prøvene viser at overskridelse av normverdien for innhold av hydrokarboner i 4 av totalt 13 jordprøver, men ingen av verdiene er over akseptkriteriet for denne typen arealbruk (sentrumsområder). I prøvepunkt 6, 10 og 11 ble det påvist oljeinnhold i tilstandsklasse 2, men det ble kun boret ned til 0,35-0,7 m pga. påtruffet stor stein. Totalsonderinger viser at det er fyllmasser over strandavsetninger og litt over 1 m ned til fjell i prøvepunkt 6 og 10, for prøvepunkt 11 er det trolig noe dypere ned til fjell og stor stein er trolig fra da deler av Schrøderhaugen ble sprengt ut for å etablere parkeringsplassen. I prøvepunkt 1 ble det påvist oljeinnhold i tilstandsklasse 3, og totalsonderinger i område viser at det er over 4 m ned til fjell. Overskridelse av normverdien er i den tyngste oljefraksjonen THC >16-35 for alle prøvepunktene. Denne fraksjonen har høy retensjonsgrad i sand og silt som tilsier at den i liten grad lar seg vaske ut, men blir værende i massene. Årsak til påviste oljeinnhold i prøvepunkt 6, 10 og 11 er trolig at areal benyttes som parkeringsplass og det har vært mindre olje- og drivstofflekkasjer fra diverse kjøretøy. For prøvepunkt 1 kan årsak være at punkt ligger i nærheten av et område hvor flere kabler (tele, høyspent, VA) krysser hverandre og det trolig har vært lekkasje i forbindelse med nedgraving av kabler alt. pga. gjentagende graving i område. Figur 4 viser plassering av prøvepunkter med karakterisering av hvilken tilstandsklasse som gjelder for hvert enkelt prøvepunkt. Side 53 Avbøtende tiltak og videre prosess Håndtering av masser, sikring, beredskap, kontroll og dokumentasjon er beskrevet i rapporten. Forurensede masser (masser med konsentrasjoner over normverdien, men under akseptkriteriet) kan fritt disponeres på tiltaksområde, men ikke flyttes ut av område. Hvis massene ikke skal gjenbrukes på tiltaksområde må de leveres til godkjent mottak. Estimert mengde som bør fjernes er 335 m³. Massene i tiltaksområdet skal behandles som følger: 1. Rene masser Løsmasser innenfor tilstandsklasse 1 regnes som rene og tilfredsstiller kravene i henhold til arealbruken. Massene kan disponeres fritt både innenfor og utenfor tiltaksområde. - - Områder uten mistanke: Masser som kommer fra lokaliteter der det ikke er grunn til å tro at grunnen er forurenset trenger ikke å analyseres. Naturlig grunn under forurensede masser: Det må dokumenteres at forurensning fra overliggende masser ikke har trengt ned i naturlig grunn med 1 blandprøve per 50 m3 i øvre halvmeter av naturlig grunn, eventuelt ned til dypet ved tørrskorpesprekker. Masser med kornstørrelse > ca. 20 mm, og som ikke er synlig forurenset trenger ikke å analyseres. 2. Lettere forurensede masser Løsmasser i tilstandsklasse 2 regnes som lettere forurenset masse og kan gjenbrukes fritt på tiltaksområdet, uten miljømessige restriksjoner. Massene kan ikke gjenbrukes utenfor tiltaksområde. Dersom massene transporteres ut av tiltaksområde skal disse leveres til godkjent mottak. Det er ikke tillatt å blande en forurenset masse med en annen masse med lavere eller ingen forurensning, i den hensikt å oppnå en lavere forurensningsgrad, slik at massen kan brukes til et ønsket formål. Masser med kornstørrelse > ca. 20 mm, og som ikke er synlig forurenset, kan eventuelt sorteres ut og anses som rene, dvs. at pukk og stor stein kan separeres fra når den er blandet med jord. 3. Moderat forurensede masser Løsmasser i Tilstandsklasse 3 regnes som moderat forurenset masse (svakt oljeforurenset) og kan gjenbrukes på tiltaksområde. Massene kan ikke gjenbrukes utenfor tiltaksområde. Dersom massene transporteres ut av tiltaksområde skal disse leveres til godkjent mottak. Det er ikke tillatt å blande en forurenset masse med en annen masse med lavere eller ingen forurensning, i den hensikt å oppnå en lavere forurensningsgrad, slik at massen kan brukes til et ønsket formål. Etter massene er blitt gravd opp skal det etter utgraving tas prøver av kanter i gravegropen for å undersøke om det er fjernet tilstrekkelig med masser. Prøvene skal analyseres for de parameterne som er påvist over akseptkriterier. Dersom analysene viser at det fremdeles er overskridelser av akseptkriterier skal gravegropen utvides og det skal gjøres en ny kantkontroll. 4. Avfallsfraksjoner Avfall (byggavfall, metallskrap, med mer) som graves opp, skal sorteres ut på stedet og leveres godkjent mottaksordning. Betongrester/fundamenter, asfalt eller annet avfall i grunnen regnes ikke som gravemasser, og skal håndteres som avfall etter kapittel 15 i avfallsforskriften. Avfallsfraksjoner kan ikke graves ned. Side 54 Det er stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 3.4 Før rammetillatelse for byggetiltak gis, skal det dokumenteres i en miljøoppfølgingsplan hvordan aktuelle miljømål skal ivaretas gjennom detaljprosjektering og byggeprosess. Miljøoppfølgingsplanen skal bl.a. inneholde konkret redegjørelse for tiltakets løsninger for energibruk, klimagassutslipp, materialbruk, avfallshåndtering, lokalklima, grønn-blå struktur, transportløsninger, massebalanse og massetransport. Ved planlegging og opparbeidelse av området skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. I 0-alternativet er det ikke stilt krav knyttet til opprydding i forurensning. Samlet vurdering av planforslaget sett i forhold til 0-alternativet er derfor: SAMLET VURDERING: FORURENSNING OMRÅDE VERDI OG OMFANG SAMLET VURDERING Verdi: Middels verdi Omfang: Lite positivt omfang KONSEKVENS Liten positiv (+) Side 55 8.2 Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Datagrunnlag og metode Norsam AS har utarbeidet en trafikkanalyse datert 28.05.2015, jfr. vedlegg 6. Trafikkanalysen er gjennomført på grunnlag av: • • • Erfaringsdata fra reisevaneundersøkelser Erfaringsdata for sammenhengen mellom arealbruk og trafikk Erfaringsdata for sammenhengen mellom parkeringsdekning og trafikk De mest aktuelle erfaringsdata er dokumentert i • • • • • Statens vegvesens håndbok 146: Trafikkberegninger Den nasjonale reisevaneundersøkelsen 2009 – nøkkelrapport (TØI) Prosamrapport 103: Turproduksjonstall for kontorbedrifter og kjøpesentre Prosamrapport 121: Turproduksjonstall for dagligvarebutikker Prosamrapport 137: Turproduksjonstall for boliger i Oslo og Akershus Dagens situasjon er dokumentert med bilder, data fra Nasjonal vegdatabank samt data fra trafikktellinger. Context AS utarbeidet en foreløpigmobilitetsplan, jfr. vedlegg 6. Mobilitetsplanen er utarbeidet på grunnlag av trafikkanalysen og reisevaneundersøkelser, og foreslår en rekke tiltak som vil bli fulgt opp i det videre arbeidet med prosjektet. Resultat trafikkanalyse Arealbruk: Planforslaget vil gi høyere tomteutnyttelse enn referansealternativet. Bosatte og ansatte: Planforslaget vil gi færre bosatte og flere ansatte enn referansealternativet. Biltrafikk: Planforslaget og referansealternativet er beregnet å generere om lag samme biltrafikk pr. døgn. Kollektivtrafikk: Referansealternativet er beregnet å generere litt flere kollektivturer pr. døgn enn planforslaget. Bilparkering: Planforslaget har behov for flere bilparkeringsplasser enn referansealternativet. Sykkelparkering: Planforslaget har behov for flere sykkelparkeringsplasser enn referansealternativet. Trafikkavvikling: Framkommeligheten for både busser og biltrafikk vil bedres ved at sidevegstrafikken reduseres i kryssene Sømnavegen / Havnegata og Sømnavegen / Schrøders plass. Trafikksikkerhet: Siden det er små forskjeller både i vegnett og trafikkvolum i referansealternativet og planforslaget, vil det ikke oppstå vesentlige forskjeller i trafikksikkerhet i de 2 alternativene. Brønnøysundregistrene: Nytt kontorbygg planlegges for 630 ansatte i trinn 1. Trinn 2 planlegges for ytterligere 125 ansatte, til sammen 755 ansatte i trinn 2. Parkeringsløsningen for Brønnøysundregistrene må kunne bygges ut til beregnet behov i trinn 2. Med korreksjon for effekten av mobilitetsplanen bør det nye kontorbygget for Brønnøysund-registrene ha 332 parkeringsplasser for biler. Med korreksjon for frikjøpte plasser og erstatningsplasser blir behovet 319 parkeringsplasser for biler. Planforslaget viser 36 parkeringsplasser på bakkenivå. De resterende 283 plassene løses i parkeringshus. Side 56 Etter forslaget til parkeringsnorm skal det bygges 200 parkeringsplasser for sykler i trinn 2. Uten å ta hensyn til effekten av mobilitetsplanen for det nye kontorbygget er Brønnøysundregistrene ved full utbygging (trinn 2) beregnet å generere 1 280 bilturer i et yrkesdøgn og 1 020 bilturer i et gjennomsnittsdøgn. Når det tas hensyn til effekten av tiltakene i mobilitetsplanen reduseres beregnet biltrafikk ved full utbygging (trinn 2) til ca. 1 000 bilturer i et yrkesdøgn. Basert på beregningsgrunnlaget er Brønnøysundregistrene ved full utbygging (trinn 2) beregnet å generere 50 kollektivturer i et yrkesdøgn og ca. 40 kollektivturer i et gjennomsnittsdøgn. Det foreslås å utforme adkomsten til nytt bygg for Brønnøysundregistrene som avkjørsel fra Sømnavegen. Avkjørselen plassers nær eksisterende avkjørsel som vil få utvidet bruk. Trafikkvolumet i dimensjonerende time tilsier at det etter vegnormalene ikke er behov for eget venstresvingefelt i Sømnavegen. Det er utført kapasitetsberegning for ny adkomst til Brønnøysundregistrene. Beregningen viser god trafikkavvikling og små forsinkelser, også for den vikepliktige trafikken inn mot Sømnavegen. SAMLET VURDERING: TRANSPORTBEHOV, ENERGIFORBRUK OG ENERGILØSNINGER OMRÅDE VERDI OG OMFANG KONSEKVENS SAMLET VURDERING Verdi: Middels verdi Ubetydelig Omfang: Intet omfang (0) Avbøtende tiltak og videre prosess Trafikkanalysen har ikke avdekket behov for spesielle avbøtende tiltak. I dag er Sømnavegen skiltet med forkjørsrett nord for ny adkomst til Brønnøysundregistrene. For å understreke vikeplikten i avkjørselen kan det vurderes å flytte skiltet forkjørsrett til sørsiden av den nye avkjørselen. Det er stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 3.2 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område FK1 gis, skal det foreligge detaljert utomhusplan for FK1, o_T2 og o_Tv1 i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Planen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal, turvei, tilrettelegging for barn og unge, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. 3.4 Før rammetillatelse for byggetiltak gis, skal det dokumenteres i en miljøoppfølgingsplan hvordan aktuelle miljømål skal ivaretas gjennom detaljprosjektering og byggeprosess. Miljøoppfølgingsplanen skal bl.a. inneholde konkret redegjørelse for tiltakets løsninger for energibruk, klimagassutslipp, materialbruk, avfallshåndtering, lokalklima, grønn-blå struktur, transportløsninger, massebalanse og massetransport. Ved planlegging og opparbeidelse av området skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. 3.5 Før ny bebyggelse lovlig tas i bruk skal utomhusarealer og parkeringsareal være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan. Det kan gis midlertidig dispensasjon fra dette til påfølgende vekstsesong, dersom årstiden gjør det vanskelig gjennomførbart. Side 57 3.6 Før rammetillatelse gis for ny bebyggelse i område K1 og K2, skal det dokumenteres at bedriften har lagt til rette for samkjøring og prioritert parkering iht. en mobilitetsplan. Dersom dette kan dokumenteres, skal laveste parkeringsdekning legges til grunn for prosjektet. 3.7 Før rammetillatelse gis for ny bebyggelse i område FK1, H1 og H2 skal det redegjøres for behov for parkering. 4.3 Det skal avsettes plass for biloppstilling og sykkelparkering etter følgende norm: Formål Offentlig eller privat tjenesteyting Forsamlingslokale Kontor Hotell / overnatting Bevertning Forretning Enhet 100 m2 BRA Sitteplasser Ansatte 100 m2 BRA 100 m2 BRA Gjesterom Ansatte 100 m2 BRA Sitteplasser Ansatte 100 m2 BRA 100 m2 BRA Antall bilplasser Min. Maks. 0,5 0,2 0,2 0,4 0,3 1,66 0,3 0,2 2 1,0 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 2 3 Sykkelplasser Min. 1 1 1 0,5 1 1 Det skal avsettes plass for min. 50 % parkeringsdekning på egen utbygningstomt. Resten av parkeringsdekningen skal løses i nærheten. Minimum 5 % av p-plassene i fellesanlegg skal tilrettelegges for forflytningshemmede. Sykkelparkering skal plasseres nær inngang på terreng, fortrinnsvis overdekket, og/eller i garasjeanlegg under terreng. Side 58 8.3 Kulturminner og kulturmiljø Datagrunnlag og metode Området er befart av arkeologer fra Nordland fylkeskommune. Det ble ikke gjort før-reformatoriske funn. LINK Arkitektur AS har utarbeidet en fagrapport for kulturminner og kulturmiljø, vedlegg 7. Det er gjort rede for historien til området. Det er også utarbeidet en oversikt over kulturminner innenfor eller i umiddelbar nærhet til planområdet, og verdien av disse er vurdert. Rapporten er utarbeidet med utgangspunkt i samtaler med fagpersoner i kommunen og på følgende datagrunnlag: • • • • • • SEFRAK Kulturminnesøk www.kulturminnesok.no Kulturminner på Sør-Helgeland - Utvalgte nasjonalt og regionalt viktige kulturminner i kommunene Vega, Vevelstad, Brønnøy, Sømna og Bindal. Utarbeidet av Nordland fylkeskommune https://www.nfk.no/Handlers/fh.ashx?MId1=5091&FilId=12285 Kulturvernplan for Brønnøy kommune 2006-10 http://www.bronnoy.kommune.no/id/08A886DB2B62CFDAC125718B00426669 Temakart for Brønnøy kommune – historiske spor Glimt fra Brønnøysunds historie av Dagfinn Thanke Arntzen, ISSN: 0802-6114. Utgitt av Brønnøy historielag i 2004. Metoden baserer seg på Statens Vegvesen sin Håndbok V712 «Konsekvensanalyser» (Statens Vegvesen 2014), Riksantikvarens veileder «Konsekvensutredning av kommuneplanens arealdel for tema kulturminner og kulturmiljøer» og Riksantikvarens kriterier for verdisetting og vekting av kulturminner, jfr. Håndbok for lokal registrering ISBN 978-82-75-74068-5. Resultat Rapporten konkluderer med at det er et bevaringsverdig kulturmiljø som blir berørt av utbyggingsalternativet. Dette kulturmiljøet, Schrødertunet, er vurdert som regionalt viktig. Vest for tunet ligger en grønn høyde - Schrøderhaugen som beskyttelse for vær og vind og som utmark til gårdstunet. Den gir luft rundt kulturminnene og en bedre forståelse av sammenhengen mellom landskap og bygninger. Schrødertunet er regulert til hensynssone bevaring, og Schrøderhaugen sikret som grøntområde gjennom regulering til friområde – park. Oversikt over registrerte kulturminner i og i umiddelbar nærhet til planområdet. I utbyggingsalternativet opprettholdes hensynssonen rundt kulturmiljøet. Schrøderhaugen fjernes og erstattes av Kaibygget. Kulturminnene blir således ikke direkte berørt, men konsekvensene for kulturmiljøet vurderes som «liten negativ», da sammenhengen med landskapet blir borte. Side 59 SAMLET VURDERING: KULTURMINNER OG KULTURMILJØ OMRÅDE VERDI OG OMFANG SAMLET VURDERING Verdi: Middels til stor verdi Omfang: Liten negativ KONSEKVENS Liten negativ (-) Avbøtende tiltak og videre prosess For å redusere negative konsekvenser for kulturmiljøet kan det gjøres en del avbøtende tiltak: • • • • Dempet fargebruk på Torgbyggets fasade som vender mot kulturmiljøet. Grønne tak på Torgbygget. Vegetasjon mellom Torgbygget og kulturmiljøet langs langfasaden. Sikring av bygninger og tuntre i anleggsperioden. Det er lagt inn hensynssone – bevaring av kulturmiljø over Schrødertunet på plankartet. I tillegg er det stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 11.3 Bevaring av kulturmiljø Innenfor hensynssonen skal det gamle gårdstunet bevares i sin nåværende form. Bygningene tillates kun ombygd under forutsetning av at eksteriøret holdes uendret eller føres tilbake til opprinnelig utseende; dvs. slik bygning eller anlegg så ut rundt år 1900. Ombyggingen skal tilpasses detaljer i vindus- og dørutforming, takutstikk, panelprofiler, belistning og malingstype og -farge. Ved vedlikehold og reparasjoner skal mest mulig av eksisterende bygningselementer gjenbrukes. Dersom deler av bebyggelsen blir ødelagt ved brann eller av andre årsaker, skal ny bebyggelse tilpasses eksisterende kulturmiljø i henhold til samme betingelser som for omeller tilbygging. Ved bygningsmessige arbeider i områder regulert til "bevaringsområde bygninger", skal saken sendes fylkeskommunen til uttalelse før tillatelse gis. Eksisterende tuntre avmerket på plankartet, skal bevares. Uteområdet kan tilrettelegges for offentligheten iht. godkjent utomhusplan, jfr. § 3.1 og 3.5. Området skal sikres i K2 og f_P1s anleggsperiode. Side 60 8.4 Naturens mangfold (dyre- og planteliv) Datagrunnlag og metode Stiftelsen BioFokus har i 2014 på oppdrag fra LINK Arkitektur AS foretatt kartlegging av naturverdier i planområde for nytt Brønnøysundsregister i Brønnøy kommune i Nordland. Det er utarbeidet konsekvensutredning for naturmiljø basert på retningslinjene i Statens vegvesens håndbok V712. Resultat natur og landskapsøkologi Det er kartlagt en naturtypelokalitet i utkanten av planområdet (Valhaugen) samt et par lokaliteter med «annen natur» innenfor planområdet. Innenfor planområdet er de største naturverdiene knyttet til Schrøderhaugen. Haugen består av kalkspatmarmor, og er en av forholdsvis få marmorkoller som fortsatt finnes i det flate kystlandskapet i Brønnøy kommune. Haugen har dermed en viss verdi som et geologisk element. Kalkberggrunnen gir grunnlag for en noe rik flora. Skogen på haugen har enkelte trekk av «kalkskog med boreale løvtrær» som er en naturtype etter DN-13-systemet, men naturverdiene er for svakt utviklede og det er for mye negativ påvirkning til at haugen oppfyller kriteriene for verdifull naturtype. Den er vurdert som et viktig restområde av «vanlig natur». Resultat Vannmiljø Det er ikke bekker eller vassdrag i planområdet, selv om det mot nord trolig var mer våtmarkspreget før området ble grøftet og bebygd (Brønnøy kommune 1924). Området er ellers en del av nedbørsfeltet til vannforekomst «Bekker rundt Brønnøysund» (Vann-nett 2015). Sjøen grensende til planområdet tilhører vannforekomst Brønnøysundet nord, som er karakterisert som en beskyttet kystfjord (Vann-nett 2015). Vannforekomsten er klassifisert til svært dårlig økologisk tilstand, grunnet forurensning i sedimentene av PCB og andre organiske miljøgifter. Side 61 SAMLET VURDERING: NATURENS MANGFOLD OMRÅDE VERDI OG OMFANG SAMLET VURDERING Verdi: Liten - middels verdi Omfang: Stort negativ KONSEKVENS Middels negativ (--) I henhold til verdiskalaen i Håndbok V712 er Schrøderhaugen samlet vurdert å ha liten–middels verdi for naturmangfold. Sjøområdene inntil vurderes også å ha liten-middels verdi, mens Valhaugen har middels verdi. Øvrige arealer med «restnatur» vurderes å ha liten verdi. Schrøderhaugen er i prosjektet planlagt nedbygd, og lite vil da stå igjen av naturmark og geologiske verdier knyttet til haugen. Omfanget av tiltaket vurderes dermed som stort negativt for Schrøderhaugen. For øvrige objekter har tiltaket liten betydning, og omfanget vurderes som intet/lite. Konsekvensen for Schrøderhaugen er, basert på naturverdi og omfang av inngrepet, vurdert som middels negativt. For øvrig natur i området har tiltaket liten konsekvens. Avbøtende tiltak og videre prosess Da tiltaket fører til at det meste av Schrøderhaugen fjernes, har avbøtende tiltak lite å si for biologisk mangfold innenfor planområdet. For å unngå netto tap av biologisk mangfold i/nær Brønnøysund sentrum kan kompenserende tiltak være tema i den videre prosessen. Tuntreet ved Schrødertunet er lagt inn på plankartet som tre som skal bevares. I tillegg ligger tuntreet innenfor hensynssone – bevaring av kulturmiljø. Det er stilt følgende krav i reguleringsbestemmelsene: 3.1 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område K1 og K2 gis, skal det foreligge samlet, detaljert utomhusplan for uteareal i område K1, K2, o_T1, o_T2, f_P1, o_Tv2, o_Tv3 og o_O1, i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Utomhusplanen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal med tilrettelegging for barn og unge, turvei og gangforbindelse fra Havnegata til Schrøders plass over o_O1, overgang mellom Schrøders plass, K2 og f_P1, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. Det skal legges vekt på sammenhengende gangforbindelser og grønnstruktur. 11.3 Eksisterende tuntre avmerket på plankartet, skal bevares. I tillegg skal vegetasjonen sikres i anleggsperioden: 3.3 Før rammetillatelse gis, skal det foreligge plan for gjennomføring av anleggsperioden, riggplan og sikring av myke trafikanter og vegetasjon. Side 62 8.5 Landskap Datagrunnlag og metode LINK Arkitektur har utarbeidet en stedsanalyse for Brønnøysund sentrum med spesielt fokus på planområdet. Denne ligger til grunn for vurdering av konsekvenser for landskap. Metoden for konsekvensutredningen baseres på Statens Vegvesen sin Håndbok V712 «Konsekvensanalyser» (Statens Vegvesen 2014). Resultat Stedsanalysen konkluderer med følgende: De store kvalitetene og selve potensialet til Brønnøysund ligger i beliggenheten i det store landskapsrommet og kvalitetene i naturen rundt. Viktigheten av disse verdiene, og opplevelsen av disse i Brønnøysund, gir stedet en unik karakter. Det er derfor viktig å behandle dette med omhu, både sett i et byutviklingsperspektiv, men også i forhold til næring/turisme etc. På grunn av det småskala landskapet til Brønnøysund sentrum har landskapet her en relativt stor sårbarhet. Landskapet rundt er rungende og stort, men dimensjonene i sentrum er i all hovedsak små og er viktige i forhold til å oppleve det store landskapet rundt. Mindre dimensjoner i bygg gjør det mulig å se konturene av fjellene bak byggene på litt avstand. Er byggene for store forsvinner silhuettene til fjellet og bygget i seg selv blir stående som silhuett mot himmelen. Siktlinjene innenfor området bør opprettholdes og forsterkes for å ivareta kontakten med sjøen og fjellene rundt, samt kontakt med bakenforliggende gateløp som gjør området lesbart. Dersom eksisterende registerbygg skal rives eller bygges om, bør den brutte aksen ned mot sjøen gjenopprettes. Det samme gjelder siktlinjen som følger sjøens retning, fra Torghatten inn i Havnegata. Schrøders plass kan med fordel strammes opp i form av tydeligere rammer definert både av bygg og vegetasjon. I tillegg bør gategulvet bearbeides slik at ønsket funksjon og bruk fremheves. Dette vil også bidra til å heve lesbarheten. Schrøderhaugen har en viktig funksjon som en av de få offentlige grønne arealer i sentrum. Dersom denne fjernes, er det viktig å se hvordan dette arealet kan erstattes både som offentlig tilgjengelig grøntareal, som leke- og oppholdsareal og utsiktspunkt. Side 63 Viktige funksjoner i området i dag er hurtigruteterminalen, bussterminal og taxi. Hotell og mattilbud finnes også, men er lite synlige. Alle disse funksjonene bør ivaretas i dette området, men kan optimaliseres; både som kollektivknutepunkt og som attraktivt og tilgjengelig sted i byen. Offentlige funksjoner, som f.eks. bibliotek, kino eller liknende, kan bidra til å øke bruken og gjennomgangen i dette området. Dette kan igjen gjøre denne delen av byen mer attraktiv i hverdagen, og også økt bruken av Stor-gata. Prosjektet kan bidra til å gjøre området til et nordlig tyngdepunkt i sentrum. Det kan være med og bidra til å definere Schrøders plass i bybildet med tydeligere romdannelse og funksjonsdeling, som gjør det attraktivt for opphold og aktivitet. Prosjektet kan bidra til å forsterke kvalitetene i sentrum. For å oppnå dette, er det avgjørende å fokusere på den menneskelige skalaen som gjør byrom og gateløp til attraktive steder å ferdes. Følgende konsekvenser for utredningstemaet er avdekket: FJERNVIRKNING OMRÅDE PLANOMRÅDET SIKTLINJER OMRÅDE PLANOMRÅDET VERDI OG OMFANG Verdi: Har delvis en verdi knyttet til fjernvirkning fra sjøen. Middels verdi KONSEKVENS Middels negativ konsekvens Omfang: Nytt registerbygg vil også henvende seg mot sjøfronten, men åpner akser inn mot tettstedet. Høyden til nytt registerbygg er derimot regulert høyere enn dagens regulering. Fjernvirkningen direkte fra vest forbedres ved at fasaden mot sjøen brytes opp med en ny siktakse. Sett fra sørvest bryter det nye bygget med horisonten, og fra broen oppleves takflaten som stor i forhold til omgivelsene. Omfanget vurderes som middels negativt (- -) VERDI OG OMFANG Verdi: Innenfor området er det viktige siktlinjer til sjøen og området rundt. Noen siktlinjer er brutt. Middels verdi Omfang: Nytt registerbygg vil åpne en brutt akse ned mot sjøen. Utsikten fra Schrøderhaugen vil ikke lenger være tilgjengelig for allmennheten. Nytt registerbygg vil delvis stenge en siktakse i Havnegaten pga. gangbro som forbinder byggene Omfanget vurderes som Lite positivt KONSEKVENS Middels positiv konsekvens (+) Side 64 ROMDANNELSER OMRÅDE PLANOMRÅDET VERDI OG OMFANG Verdi: Schrøders plass er et relativt utflytende rom. Schrødertunet er mer definert, spesielt av Schrøderhaugen. Liten til middels verdi KONSEKVENS Ubetydelig (0) Omfang: Schrøders plass strammes opp definert av bygg og vegetasjon i samsvar med dagens reg,plan. Romdannelsen definert av Schrøderhaugen ivaretas med byggets volum. Omfanget vurderes som intet omfang ift gjeldende reg.plan. SKALA/BEBYGGELSESSTRUKTUR OMRÅDE PLANOMRÅDET GRØNNSTRUKTUR OMRÅDE PLANOMRÅDET VERDI OG OMFANG Verdi: Det småskala landskapet vurderes som middels til stor verdi KONSEKVENS Middels negativ konsekvens Omfang: Nytt registerbygg er større og høyere enn dagens reg.plan viser. Dette kan gjøre at bygget lager en enda større barriere mot sjøen og gir en økt kontrast til bebyggelsen bak. Omfanget vurderes som middels negativt. (- -) VERDI OG OMFANG Verdi: Schrøderhaugen og Schrødertunet er det eneste offentlige grøntområdet av betydelig størrelse i sentrum. Middels til stor verdi Omfang: Schrøderhaugen som offentlig grøntareal i sentrum forsvinner til fordel for nytt registerbygg. Schrødertunet bevares. Omfanget vurderes til middels til stort negativt FUNKSJONER/OFFENTLIG TRANSPORT OMRÅDE PLANOMRÅDET VERDI OG OMFANG Verdi: knutepunkt for buss, taxi samt hurtigruteterminalen der mange turister ankommer. Andre tilbud er lite synlige. Middels til stor verdi KONSEKVENS Stor negativ konsekvens (- - -) KONSEKVENS Liten negativ konsekvens (-) Omfang: Planen legger til rette for et stort kontorbygg med mange ansatte. Dette kan bidra til at området i større grad optimaliseres som kollektivknutepunkt og et attraktivt målpunkt i sentrum. Funksjonsmessig innehar den nye reg.planen færre funksjoner enn dagens. Både funksjon knyttet til forretning og bolig er tatt ut. Omfanget vurderes som lite negativt Side 65 KOMMUNIKASJON/GANGFORBINDELSER OMRÅDE PLANOMRÅDET VERDI OG OMFANG Verdi: Har en viktig verdi som gangvei fra Schrøders plass, til gårdstunet og videre til hotellet. Liten til middels verdi Omfang: Gangforbindelse opp til Schrøderhaugen forsvinner, men turveiforbindelsen til tunet reguleres inn. Omfanget vurderes som lite positivt. SAMLET VURDERING: OMRÅDE PLANOMRÅDET VERDI OG OMFANG Verdi: Middels verdi Omfang: Middels negativt KONSEKVENS Liten positiv konsekvens (+) KONSEKVENS Middels negativt (- -) Avbøtende tiltak og videre prosess For å redusere negative konsekvenser av planforslaget, bør en gjøre en del avbøtende tiltak: • • • • • • • Behandle takflaten som den femte fasade – bryte opp den store flaten og evt. vurdere krav om grønne tak. Gi liv til de lange fasadene Stykke opp fasadene og åpne akser Legge til rette for barn og unge Legge inn krav om % areal sammenhengende grønt innenfor planområdet, og kvalitet knyttet til dette. At uteområdet skal legge til rette for gode, skjermede og trygge uteoppholdsrom. Utadrettet virksomhet i bygget, spesielt ut mot Schrøders plass. Det er lagt inn byggegrenser på plankartet som tar hensyn til siktlinjene mot Brønnøysundet og Vega. I tillegg er det stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 3.1 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område K1 og K2 gis, skal det foreligge samlet, detaljert utomhusplan for uteareal i område K1, K2, o_T1, o_T2, f_P1, o_Tv2, o_Tv3 og o_O1, i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Utomhusplanen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal med tilrettelegging for barn og unge, turvei og gangforbindelse fra Havnegata til Schrøders plass over o_O1, overgang mellom Schrøders plass, K2 og f_P1, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. Det skal legges vekt på sammenhengende gangforbindelser og grønnstruktur. 3.2 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område FK1 gis, skal det foreligge detaljert utomhusplan for FK1, o_T2 og o_Tv1 i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Planen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, Side 66 uteoppholdsareal og grøntareal, turvei, tilrettelegging for barn og unge, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. 3.3 Før rammetillatelse gis, skal det foreligge plan for gjennomføring av anleggsperioden, riggplan og sikring av myke trafikanter og vegetasjon. 3.5 Før ny bebyggelse lovlig tas i bruk skal utomhusarealer og parkeringsareal være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan. Det kan gis midlertidig dispensasjon fra dette til påfølgende vekstsesong, dersom årstiden gjør det vanskelig gjennomførbart. 4.2 Ved rammesøknad skal det foreligge situasjonskart, fasadeoppriss av planlagt bebyggelse og eksisterende nabobygninger mot gateløp. Tiltakets fjernvirkning skal dokumenteres, herunder oppriss av ny bebyggelse / nye tiltak sett i sammenheng med nabobebyggelse, samt redegjørelse for tiltakets estetiske og/eller arkitektoniske forutsetninger og eventuelle sikringstiltak i byggeperioden. Videre skal det gjøres rede for ubebygde deler av tomta. Støybelastning og eventuelt nødvendige skjermingstiltak skal utredes, og Miljøverndepartementets retningslinjer skal tilfredsstilles. 4.6 All ny bebyggelse skal definere gaterommet ved å ha fasadeliv mot gatene og ha en variert volum-, høyde- og fasadeoppdeling for å unngå monotoni. Fasader i første etasje skal ved hjelp av arkitektoniske virkemidler utformes slik at de ikke framstår lukkede/avvisende, men beriker byrommet de er en del av. Publikumsrettet del av fasaden skal ha et åpent og inviterende preg. Det skal i byggesøknaden inngå en redegjørelse for fasade- og volumoppdeling, samt farger og materialbruk i fasader, og hvordan dette bidrar til et positivt samspill med omgivelsene. 4.12 Innebygget gangbro kan oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 over kotehøyde c=+17,0 over kjøreveg Havnegata mellom område K1 (Kaibygget) og K2 (Torgbygget). Broen kan oppføres utenfor byggegrense innenfor planområdet. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 22,0. Broen skal ha et åpent, lett og transparent uttrykk. Rekkverk kan oppføres over gesims, dersom dette får en åpent, lett og transparent uttrykk. 6.1 Område K1 (kaibygget) kan nyttes til kontor med maks tillatt bruksareal = 5100 m2 BRA. Det kan legges til rette for utadrettet virksomhet som kafe mot kaifronten. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 22,0. Åpent / transparent rekkverk kan føres opp inntil 1,20 m over gesims. Bebyggelsen skal ha flate tak. Heissjakt og trappehus, kan tillates inntil 3,5 m over angitt kotehøyde, med grunnflate inntil 10 % av takflaten, så fremt slike elementer er tilbaketrukket min 2,5 m fra fasade og utformet helhetlig med bebyggelsen for øvrig. Lange fasader og store volumer skal detaljeres og brytes opp for å motvirke monotoni. 6.2 Område K2 (torgbygget) kan nyttes til kontor med maks tillatt bruksareal = 14900 m2 BRA. Det kan legges til rette for utadrettet virksomhet som kafe og bibliotek mot Schrøders plass. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 34,0 mot nord, c+ 22,0 mot øst og c+ 13,9 langs byggegrensen mot sør. Mellom disse høydene skal bebyggelsen skal ha tak som avtrappes fra nord mot øst og mot Schrøders plass i sør. Dersom bebyggelsen trekkes tilbake fra byggegrensen, skal gesimshøyden tilpasses innenfor angitt kotehøyde. Parapet kan føres opp inntil 1 m over gesims. Side 67 Den nye bebyggelsen skal henvende seg mot Schrøders plass med hovedinngang fra forplass. Lange fasader og store volumer skal detaljeres og brytes opp for å motvirke monotoni. Det skal legges særlig vekt på utforming av en dempet fasade mot bevaringsområdet rundt Schrødertunet, og på utforming av fasaden mot Havnegata. Takflaten skal bearbeides slik at den ikke er dominerende i bybildet, evt. med grønne tak. Det tillates luftesjakter utenfor byggegrensen mot område H2 og o_O1. 9.4 Område o_T1 skal nyttes som offentlig torg for nordre del av sentrum. Materialbruk, beplantning og møblering skal understreke og legge til rette for variert bruk, og stramme opp byrommet. Paviljonger/installasjoner eller lignende til opptredener, utstillinger og lignende kan tillates oppført innen torgområdene. 9.5 Område o_T2 skal nyttes som offentlig torg / uteoppholdsareal. Materialbruk, beplantning og møblering skal understreke og legge til rette for variert bruk. Området skal opparbeides som siktakse mot sjøen og som uteområde for nordlige deler av Brønnøysund sentrum. Det tillates ikke oppført paviljonger / installasjoner som hindrer sikt fra Havnegata. Området skal deles inn i soner av forskjellig karakter som inviterer til opphold og lek for alle aldersgrupper. Det skal opparbeides og møbleres parkmessig. 10.1 Område o_Tv1, o_Tv2 og o_Tv3 skal nyttes som offentlig turvei. Områdene skal inngå i og opparbeides iht. godkjente utomhusplaner, jfr. §§ 3.1, 3.2 og 3.5. 10.2 I område o_Tv1 skal opparbeides som del av sammenhengende turveiforbindelse fra sentrum og nordover. Eventuell fylling i sjø skal avsluttes som maskinmur eller kaifront. 10.3 Område o_Tv2 og o_Tv3 skal opparbeides som del av et sammenhengende gangveisystem fra Schrøders plass og nordover med forbindelse over o_O1. 10.4 Trasé for område o_Tv3 kan endres i forbindelse med utforming av bebyggelse og anlegg på område K2 og f_P1. Side 68 8.6 Risiko og sårbarhet Datagrunnlag og metode LINK arkitektur AS har i forbindelse med reguleringsplanarbeid for Brønnøysundregistrene, også gjennomført ROS-analyse, vedlegg 11. Analysen er gjennomført på grunnlag av foreliggende kunnskap om planområdet og arealbruk, dokumentasjon som er framskaffet i planprosessen og kilder som er angitt i kapittel 4 i ROS-analysen og/eller sjekkliste (evt. listet opp under Kilder og referanser sist i dette dokumentet). Det er benyttet sjekkliste for identifisering av aktuelle hendelser herunder farer, situasjoner, sårbarheter, ol. Sjekklisten, vedlegg 11, er en enkelt bearbeidet versjon av sjekkliste fra Nordland fylkeskommune. Resultat De viktigste identifiserte hendelsene er analysert og vurdert. Følgende hendelser er vurdert å ha middels til høy risiko, og det er foreslått tiltak som kan redusere risikoen: Nr. Hendelse Risikonivå før tiltak Foreslått tiltak (jf. beskrivelse i kap. 4) Risikonivå etter foreslått tiltak 2 Fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold, dårlig byggegrunn), eks. kvikkleire Høy risiko Krav i bestemmelsene om Lav risiko dokumentasjon av geoteknisk sikkerhet (sikring graveskråning, rystelseskrav v/ sprengning, sikre mot vanninntrengning, mv) 6 Problemer med overflatevann, oversvømmelse i kjellere osv Middels risiko Krav i bestemmelsene om Lav risiko lokal overvannshåndtering, og redegjørelse for at overflatevann ikke ledes til Schrødertunet. 7 Fare for stormflo (inkl havnivåstigning som følge av klimaendringer.) Middels risiko Hensynssone faresone flomfare (1000-årsflom) på plankartet, tilhørende bestemmelser om forebyggende og risikoreduserende tiltak for konstruksjoner under flomkote + 3,6. Middels risiko (pga bølgepåvirkning ikke hensyntatt så langt) OBS – aktuell kotehøyde må kvalitetssikres ift bølgepåvirkning. 8 13 Bølgepåvirkning i kombinasjon med stormflo Middels risiko Området kan være spesielt utsatt for sterk vind eller store nedbørsmengder Middels risiko Det er behov for å utrede bølgepåvirkning i kombinasjon med stormflo. Middels risiko Løses i prosjektet, følge gjeldende regelverk inkl TEK10 Lav risiko (pga ikke utredet) Side 69 22 Sårbarhet for svikt i kraftforsyningen Middels risiko Avbøtende tiltak forutsettes avklart/løst i prosjektet. Lav risiko 25 Sårbarhet for svikt i ekom (telefon og internett) Middels risiko Evt avbøtende tiltak forutsettes vurdert i prosjektet. Middels risiko 39 Forurenset grunn/ sjøbunn/ sediment Middels risiko Krav i bestemmelsene om miljøoppfølging Lav risiko 44 Tiltaket som sabotasje/terrormål Middels risiko Forebyggende/ risikoreduserende tiltak forutsettes avklart/løst i prosjektet Lav risiko (pga utfordrende å finne løsninger) For bølgepåvirkning i kombinasjon med stormflo (8) er det avdekket behov for utredning, for å vurdere konsekvenser for maksimalt stormflonivå. For de øvrige identifiserte hendelsene risikovurdert som middels risiko (gul), forutsettes at avbøtende tiltak avklares evt. vurderes i byggeprosjektet / i fm byggesak, og det legges til grunn gjeldende regelverk følges og at nybygg for Brønnøysundregistrene også følger ROS-analysen for byggeprosjektet. For flere av identifiserte hendelser risikovurdert som lav risiko (grønn) er det også lagt til grunn at regelverk følges, at evt. avbøtende eller risikoreduserende tiltak avklares i byggeprosjektet, at elementer i reguleringsplanen gjennomføres/opparbeides (eksempel fortau). Men det er også hendelser/situasjoner som anses avklart i overordnet plan og/eller ligger utenfor noe planen, planens utforming eller tiltaket kan påvirke. Som det fremgår av kapittel 5 i ROS-analysen, Evaluering av risiko før og etter risikoreduserende tiltak, vil gjennomføringen av planforslaget, gitt at risikoreduserende tiltak iverksettes, medføre en reduksjon av risiko eller uforandret risikobilde. Ved sammenligning av utbyggingsalternativet (alternativ 1) og 0-alternativet, legges følgende til grunn: 0-alternativ Alternativ 1 Planområdet 31 daa 31 daa Utbyggingsformål 16,3 daa 17,8 daa Samlet utbyggingspotensiale 36473 m2 BRA 41887 m2 BRA Veiformål og fortau 7,4 daa 7,4 daa Overflateparkering 2,9 daa 2,4 daa Parkeringskjeller 3,1 5,1 daa Side 70 Dette innebærer at større areal bygges ned, og større areal omgjøres til overflateparkering og parkeringskjeller. Selv om risikoen for hendelser øker på grunn av større utbygging, vil likevel ikke utbyggingsalternativet få større konsekvenser enn 0-alternativet, da det er sikret i reguleringsbestemmelsene og på planområdet at avbøtende tiltak gjennomføres. Det er ikke lagt inn slike bestemmelser i 0-alternativet, dvs. gjeldende reguleringsplan. SAMLET VURDERING: RISIKO OG SÅRBARHET OMRÅDE VERDI OG OMFANG SAMLET VURDERING Verdi: Middels verdi Omfang: Lite positivt KONSEKVENS Liten positiv (+) Avbøtende tiltak og videre prosess For bølgepåvirkning i kombinasjon med stormflo (8) er det avdekket behov for utredning, for å vurdere konsekvenser for maksimalt stormflonivå. Det er lagt inn sone for flomfare på plankartet. I tillegg er det stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 3.4 Før rammetillatelse for byggetiltak gis, skal det dokumenteres i en miljøoppfølgingsplan hvordan aktuelle miljømål skal ivaretas gjennom detaljprosjektering og byggeprosess. Miljøoppfølgingsplanen skal bl.a. inneholde konkret redegjørelse for tiltakets løsninger for energibruk, klimagassutslipp, materialbruk, avfallshåndtering, lokalklima, grønn-blå struktur, transportløsninger, massebalanse og massetransport. Ved planlegging og opparbeidelse av området skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. 4.10 Rapporten RAP-RIG-21-03 Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan, datert Cowi 31.10.2014, skal legges til grunn for gjennomføring av gravearbeider innen planområdet, herunder også fjerning av forurensede masser. Dersom det påtreffes fri fase forurensning eller forurensede masser av en type som ikke tidligere er påvist i kartleggingen (august 2014), er det plikt til å stanse igangsatt terrenginngrep (forurensningsforskriften kapittel 2). Oppgravde masser skal sjekkes ut i henhold til sjekkliste, gitt i vedlegg C til rapporten. Iht. RAP-RIG-21-03 skal dokumentasjon på gjennomføring av tiltaket rapporteres i en sluttrapport, som skal oversendes Brønnøy kommune innen 3 måneder etter at tiltaket er gjennomført. Sluttrapporten skal også inneholde en beskrivelse av hvordan tiltaksplanen er fulgt opp og hvordan de forurensede massene er håndtert. 4.11 Overvannshåndtering skal løses lokalt, fortrinnsvis på egen grunn. Ved tiltak på eiendommer innen planområdet som grenser til Schrødertunet, skal det ved søknad om tiltak redegjøres for hvordan det skal sikres at overflatevann ikke ledes inn til felt o_O1 Schrødertunet. 11.2 Faresone, flom 1000-årsflommen skal legges til grunn ved etablering av nye bygninger og spesielt viktig infrastruktur. Bygningskonstruksjoner, tekniske installasjoner etc. som ikke tåler fuktighet skal ikke ligger lavere enn kote +3,6 m. Bygningskonstruksjoner mm som ligger lavere enn kote +3,6 må utføres slik at de ikke tar skade av å stå under vann. Side 71 Garasjeanlegg tillates etablert under flomsonenivå under følgende forutsetninger: - Konstruksjoner dimensjoneres for å tåle belastninger ved flom. - Det må etableres en innkjøringsterskel over flomsikkert nivå. - Elektrisk anlegg må etableres i taket. - Det må installeres egen pumpe for utpumping av flomvann. - Det må utarbeides egen plan for evakuering. Ved søknad om rammetillatelse skal bølgepåvirkning ved stormflo og hensyn til dette, dokumenteres. Side 72 8.7 Barn og unges oppvekstvilkår Datagrunnlag og metode LINK Arkitektur AS har gjennomført og oppsummert barnetråkkregistrering 6. og 9. trinn september 2014 til januar 2015 i samarbeid med Brønnøy kommune. Tilgjengelighet til uteområder og gang- og sykkelveinett kartlegges som en del av barnetråkkregistreringen. I tillegg ligger informasjon fra Friluftslivskartlegging http://www.miljostatus.no/kart/ til grunn for vurderingen. Resultat Illustrasjonen over viser hvilke områder innenfor planområdet som brukes til lek og opphold (gult) og som barnevei – skole- og fritidsvei (blått). Schrøderhaugen: Haugen brukes til å leke gjemsel, gå tur, samles for å «kose seg» og «henge rundt». Om vinteren benyttes Schrøderhaugen som akebakke. Haugen er et fint sted å være, hvor barn og ungdom kan være litt «i skjul for de voksne» men likevel sentralt. Det er tydelig at dette stedet ivaretar behovet for å møtes på en uformell måte, delvis skjermet fra omgivelsene. Schrøders plass: Plassen brukes i stor grad som samlingsplass for å «treffe venner/henge rundt/kjøpe is». I tillegg brukes lekeapparatene til å leke på, spesielt om sommeren. Generelt viser registreringen av dagens bruk at Schrøders plass og Schrøderhaugen i stor grad benyttes til uorganisert idrett/samlingsplass gjennom året, samt til aking om vinteren. Denne funksjonen er viktig å ivareta, eller kompensere for dersom området fjernes til fordel for nytt Brønnøysundregister. Side 73 Barnetråkkregistreringene viser at området rundt Schrøderhaugen og Schrødertunet brukes både i fritiden og som skolevei. Schrøders plass brukes også som gjennomfartsvei. Det er spesielt Havnegata på nordsiden av Thon hotell som brukes mye, men også Havnegata langsmed sjøen og Sømnaveien brukes en del. Sett i forhold til barnetråkkregistreringen innenfor planområdet, er det fjerningen av Schrøderhaugen til fordel for nytt Brønnøysundregister som har størst påvirkning på dagens bruk. For at prosjektet skal kunne erstatte eller kompensere for dette, er det viktig å oppsummere hvilke kvaliteter som kommer fram av registreringene som er gjort i dag. Schrøderhaugen brukes som offentlig park/grønnstruktur i byen. Den brukes ikke minst til uorganisert lek og som møteplass i til dels skjermede og trygge omgivelser. Det bør også ses på direkte eller alternative erstatninger for dagens aktiviteter knyttet til å leke gjemsel, ake og møte venner. I hovedsak er det viktig å se på løsninger som fremmer uorganisert lek og samling. SAMLET VURDERING: BARNEVEI OG LEK/OPPHOLD- (BARNETÅKKREGISTRERING) OMRÅDE VERDI OG OMFANG KONSEKVENS 1. Schrøderhaugen Verdi: Middels verdi Middels Omfang: Middels negativt (- -) Side 74 Avbøtende tiltak og videre prosess Kompenserende tiltak vil være å tilby et større sammenhengende grøntområde som inviterer til uorganisert lek og uformelle møter for barn og unge. Viktigheten av noen delvis skjermede områder vil også være sentralt i dette. Området oppfattes som trygt i dag, og en kompenserende løsning vil også måtte ivareta det behovet. Som gjennomgangsrom og møteplass vil det være viktig å ivareta den offentlige tilgjengeligheten, med møteplasser og gjennomgangssoner som oppleves som trygge. Det bør vurderes om parkeringsplassene på bakkeplan bør fjernes i sin helhet i dette området og heller erstattes andre steder. Det er lagt inn et nytt torg på plankartet. I tillegg er det stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 3.1 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område K1 og K2 gis, skal det foreligge samlet, detaljert utomhusplan for uteareal i område K1, K2, o_T1, o_T2, f_P1, o_Tv2, o_Tv3 og o_O1, i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Utomhusplanen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal med tilrettelegging for barn og unge, turvei og gangforbindelse fra Havnegata til Schrøders plass over o_O1, overgang mellom Schrøders plass, K2 og f_P1, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. Det skal legges vekt på sammenhengende gangforbindelser og grønnstruktur. 3.2 Før rammetillatelse for ny bebyggelse i område FK1 gis, skal det foreligge detaljert utomhusplan for FK1, o_T2 og o_Tv1 i målestokk 1:200 godkjent av kommunen. Planen skal vise reguleringsplan, eksisterende og framtidig terreng, eventuelle støttemurer og trapper, uteoppholdsareal og grøntareal, turvei, tilrettelegging for barn og unge, biloppstillingsplasser og manøvreringsareal, avkjørsel og frisikt, overvannshåndtering, samt eksisterende og ny vegetasjon, herunder også spesifikasjon av terreng, vegetasjon og markdekke som forutsettes bevart, og løsning for renovasjon. 3.3 Før rammetillatelse gis, skal det foreligge plan for gjennomføring av anleggsperioden, riggplan og sikring av myke trafikanter og vegetasjon. 9.4 Område o_T1 skal nyttes som offentlig torg for nordre del av sentrum. Materialbruk, beplantning og møblering skal understreke og legge til rette for variert bruk, og stramme opp byrommet. Paviljonger/installasjoner eller lignende til opptredener, utstillinger og lignende kan tillates oppført innen torgområdene. 9.5 Område o_T2 skal nyttes som offentlig torg / uteoppholdsareal. Materialbruk, beplantning og møblering skal understreke og legge til rette for variert bruk. Området skal opparbeides som siktakse mot sjøen og som uteområde for nordlige deler av Brønnøysund sentrum. Det tillates ikke oppført paviljonger / installasjoner som hindrer sikt fra Havnegata. Området skal deles inn i soner av forskjellig karakter som inviterer til opphold og lek for alle aldersgrupper. Det skal opparbeides og møbleres parkmessig. 10.3 Område o_Tv2 og o_Tv3 skal opparbeides som del av et sammenhengende gangveisystem fra Schrøders plass og nordover med forbindelse over o_O1. Side 75 8.8 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Datagrunnlag og metode LINK Arkitektur har utarbeidet en stedsanalyse for Brønnøysund sentrum med spesielt fokus på planområdet. Denne ligger til grunn for vurdering av konsekvenser for arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet. I tillegg er Temakart for Brønnøy kommune og Transformasjon og fortetting – Seminar og workshop Brønnøysund 28-29. mars 2014, brukt ved vurdering av konsekvensene. Metoden for konsekvensutredningen baseres på Statens Vegvesen sin Håndbok V712 «Konsekvensanalyser» (Statens Vegvesen 2014). Resultat Forslag til reguleringsplan legger til rette for nytt kontorbygg for Brønnøysundregistrene i sentrum av Brønnøysund. Kontorbygget er delt i to bygningsvolum over terreng: Kaibygget er plassert ved sjøen og tilpasser seg høyder på omkringliggende bebyggelse langs havnefronten. Sett i forhold til 0-alternativet blir det kortere fasader og mer oppdelte volumer. Torgbygget blir det mest markante bygget i sentrum. Det får en dynamisk og solitær form og er plassert der Schrøderhaugen ligger i dag. Bygget avtrappes fra nord, der byens høyeste bygg ligger, mot sør og Schrøders plass og føyer seg til gateløpet langs Havnegata. Volumet brytes opp mot Schrødertunet. Det følger retningene i bylandskapet i motsetning til 0-alternativet der kulturhuset og hotellet legger seg på tvers. Torgbygget skiller seg ut både i form og høyde. Brønnøysundregistrene er en hjørnesteinsbedrift i kommunen. Nord i sentrum konkurrerer den ikke med viktige offentlige funksjoner. Det kan derfor aksepteres at den får en så sentral posisjon og en form som skiller seg ut fra øvrig bebyggelse, som et solitært og identitetsskapende bygg. De to nye bygningene tilpasser seg omkringliggende bebyggelse med hensyn til høyder, med unntak av Schrødertunets skala, der det store volumet vil stå i stor kontrast til de små bygningsvolumene. Reguleringsbestemmelsene stiller derfor også spesielle krav til tilpasning til kulturmiljøet. Torgbygget og Kaibygget forbindes bl.a. av en gangbro over Havnegata. Denne bryter en av byens planlagte siktlinjer fra Torghattens gate mot Torghatten. Det gjør også deler av dagens registerbygg (0-alternativet). Det er foreslått avbøtende tiltak som foreslås lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene til utbyggingsalternativet stiller krav til utforming av fasadene og takflaten, og at fasadene skal åpnes mot gaten på gatenivå, slik at ikke disse oppleves som monotone og lukkede flater. Ved riktig utforming kan de gi liv til gaten i form av lys og opplevelse. Samlet vurderes konsekvensene av planforslaget opp mot 0-alternativet som følger: SAMLET VURDERING: ARKITEKTONISK OG ESTETISK UTFORMING, UTTRYKK OG KVALITET OMRÅDE VERDI OG OMFANG KONSEKVENS SAMLET VURDERING Verdi: Middels verdi Liten positiv Omfang: Liten positiv (+) Side 76 Avbøtende tiltak Grønne tak vil dempe fjernvirkningen. Dette er ikke lagt inn som et krav, men foreslått i bestemmelsene. I tillegg er det stilt følgende krav knyttet til utredningstemaet i reguleringsbestemmelsene: 4.1 For nybygging/ombygging innenfor planområdet settes krav til at planleggende arkitekt skal ha kompetanse og erfaring tilsvarende tiltaksklasse 3. 4.2 Ved rammesøknad skal det foreligge situasjonskart, fasadeoppriss av planlagt bebyggelse og eksisterende nabobygninger mot gateløp. Tiltakets fjernvirkning skal dokumenteres, herunder oppriss av ny bebyggelse / nye tiltak sett i sammenheng med nabobebyggelse, samt redegjørelse for tiltakets estetiske og/eller arkitektoniske forutsetninger og eventuelle sikringstiltak i byggeperioden. Videre skal det gjøres rede for ubebygde deler av tomta. Støybelastning og eventuelt nødvendige skjermingstiltak skal utredes, og Miljøverndepartementets retningslinjer skal tilfredsstilles. 4.4 Ved nybygging, ombygging og opparbeidelse av uteareal settes det krav til god arkitektonisk kvalitet i form, materialer og utførelse. 4.6 All ny bebyggelse skal definere gaterommet ved å ha fasadeliv mot gatene og ha en variert volum-, høyde- og fasadeoppdeling for å unngå monotoni. Fasader i første etasje skal ved hjelp av arkitektoniske virkemidler utformes slik at de ikke framstår lukkede/avvisende, men beriker byrommet de er en del av. Publikumsrettet del av fasaden skal ha et åpent og inviterende preg. Det skal i byggesøknaden inngå en redegjørelse for fasade- og volumoppdeling, samt farger og materialbruk i fasader, og hvordan dette bidrar til et positivt samspill med omgivelsene. 4.12 Innebygget gangbro kan oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 over kotehøyde c=+17,0 over kjøreveg Havnegata mellom område K1 (Kaibygget) og K2 (Torgbygget). Broen kan oppføres utenfor byggegrense innenfor planområdet. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 22,0. Broen skal ha et åpent, lett og transparent uttrykk. Rekkverk kan oppføres over gesims, dersom dette får en åpent, lett og transparent uttrykk. 6.1 Område K1 (kaibygget) kan nyttes til kontor med maks tillatt bruksareal = 5100 m2 BRA. Det kan legges til rette for utadrettet virksomhet som kafe mot kaifronten. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 22,0. Åpent / transparent rekkverk kan føres opp inntil 1,20 m over gesims. Bebyggelsen skal ha flate tak. Heissjakt og trappehus, kan tillates inntil 3,5 m over angitt kotehøyde, med grunnflate inntil 10 % av takflaten, så fremt slike elementer er tilbaketrukket min 2,5 m fra fasade og utformet helhetlig med bebyggelsen for øvrig. Lange fasader og store volumer skal detaljeres og brytes opp for å motvirke monotoni. 6.2 Område K2 (torgbygget) kan nyttes til kontor med maks tillatt bruksareal = 14900 m2 BRA. Det kan legges til rette for utadrettet virksomhet som kafe og bibliotek mot Schrøders plass. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 34,0 mot nord, c+ 22,0 mot øst og c+ 13,9 langs byggegrensen mot sør. Mellom disse høydene skal bebyggelsen skal ha tak som avtrappes fra nord mot øst og mot Schrøders plass i sør. Dersom bebyggelsen trekkes tilbake fra byggegrensen, skal gesimshøyden tilpasses innenfor angitt kotehøyde. Parapet kan føres opp inntil 1 m over gesims. Den nye bebyggelsen skal henvende seg mot Schrøders plass med hovedinngang fra forplass. Side 77 Lange fasader og store volumer skal detaljeres og brytes opp for å motvirke monotoni. Det skal legges særlig vekt på utforming av en dempet fasade mot bevaringsområdet rundt Schrødertunet, og på utforming av fasaden mot Havnegata. Takflaten skal bearbeides slik at den ikke er dominerende i bybildet, evt. med grønne tak. Det tillates luftesjakter utenfor byggegrensen mot område H2 og o_O1. Side 78 9 Sammenstilling og forslagsstillers anbefaling FAGTEMA VERDI OMFANG KONSEKVENS 1 Forurensning Middels Lite positivt Liten positiv + 2 Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger 3 Kulturminner og kulturmiljø Middels Intet Ubetydelig 0 Middels - stor Liten negativ Liten negativ - 4 5 6 7 8 Liten - middels Middels Middels Middels Middels Stort negativ Middels negativt Lite positivt Middels negativt Liten positiv Middels negativ Middels negativt Liten positiv Middels negativ Liten positiv --+ -+ Naturmangfold Landskap Beredskap og ulykkesrisiko Barn og unges oppvekstsvilkår Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet 1,6,8 2 3 4 5,7 Side 79 10 Medvirkning og forhåndsuttalelser Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 18.10.14 i Brønnøysunds avis. Grunneiere, rettighetshavere og overordnede myndigheter er varslet ved brev av 17.10.14. Samtidig ble planprogrammet lagt ut på høring. Det ble invitert til et åpent informasjonsmøte i samfunnshuset tirsdag 18.11.14 kl. 19.30. Det har kommet inn følgende forhåndsuttalelser og høringsuttalelser: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Nordland fylkeskommune 28.11.14 Fylkesmannen i Nordland 04.11.14 NTNU-VM 22.12.14 Statens vegvesen 27.11.14 Helgeland kraft 27.11.14 Olav Thon-gruppen 24.11.14 Opplysningsvesenets fond 22.10.14 Søren Nielsen AS 28.11.14 Hanne Storheil 22.10.14 Rune O. Knudsen 24.11.14 Tore Åsberg 27.11.14 Sammendrag av forhåndsuttalelsene til oppstart av planarbeid og høringsuttalelsene til planprogrammet følger nedenfor. I tillegg er forslagsstillers kommentar til den enkelte uttalelse lagt inn. 10.1 Nordland fylkeskommune 28.11.14 Uttalelse til planprogrammet Nordland Fylkeskommune uttaler at opplegg for medvirkning er gjennomtenkt og bra, at planprogrammet på en god og oversiktlig måte beskriver hvilken kunnskap som skal legges til grunn i planleggingen, og hvilken metodikk som legges til grunn for utredningsarbeidet. Behovene for å vurdere konsekvensene for kulturminner og kulturmiljø og arkitekturens betydning for stedets identitet, historie og visuelle miljø er også godt ivaretatt. De er positive til at rapporten fra Byromseminar Nordland i Brønnøysund 26. – 27.03.14 legges til grunn for arbeidet med konsekvensutredningen - knyttet til arkitektonisk og estetisk utforming, utrykk og kvalitet. De påpeker at Schrøderparken er klassifisert som et "svært viktig" område i friluftslivskartleggingen. Verdisettingen gjelder områdene Schrøderhaugen og Schrødertunet, og de ber om at dette kunnskapsgrunnlaget legges til grunn for konsekvensutredningen av temaene friluftsliv og landskap så langt dette er relevant. De ber om at det innhentes informasjon om karakteriseringen (risiko og påvirkningsanalyse) for de vannforekomstene som kan bli berørt av ny planen, og hensynta dette i den videre planleggingen. De presiserer viktigheten av underpunkt "h" under § 8-2 i fylkesplan for Nordland, som omhandler kommunale parkeringsvedtekter som virkemiddel for å oppnå økt kollektivandel. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet De ber om at det redegjøres for bakgrunnen for valg av utbyggingsløsning i planbeskrivelsen, slik at dette blir kjent for allmennheten. Side 80 De ser at den valgte sentrumslokaliseringen er i tråd med retningslinjenes krav til utbygging innenfor etablerte by- og tettstedsstrukturer, og ber om at de øvrige hensynene til fortetting med kvalitet, god stedsforming og tilrettelegging for sykkel og kollektivtrafikk følges opp. De er spesielt opptatt av at offentlige uteområder innenfor planområdet prioriteres høyt som en del av det statlige byggeprosjektet bl.a. for å bidra til å vitalisere og styrke regionsenteret Brønnøysund, og at det stilles klare krav til parkering og kollektivdekning som skaper gode løsninger for tilgjengelighet, og som bidrar til å redusere klimagassutslipp. I tillegg til de planer som er omtalt i planprogrammet, ber de om at Regional plan – Klimautfordringene i Nordland for 2011 – 2020, legges til grunn for planleggingen. De påpeker at det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer i planlegging og utbygging, og at dette er spesielt viktig i forhold til utbygginger, plassering og dimensjonering av viktig infrastruktur. Videre ber de om at Transportplan Nordland med de fire handlingsplanene legges til grunn for planleggingen. Planen gir blant annet rammer for regional politikk knyttet til kollektivtransport (buss og båt) og aktiv transport (sykkel og gåing). De ber om at mål for arealpolitikken i gjeldende Fylkesplan for Nordland kapittel 8 - Arealpolitikk i Nordland hensynstas i planarbeidet så langt dette er hensiktsmessig. Nordland fylkeskommune vurderer en nedbygging av Schrøderhaugen som uheldig. Nedsprengning av haugen og oppføring av et nytt stort bygningsvolum vil i stor grad endre omgivelseskvalitetene rundt det verneverdige gårdstunet og opplevelsen av dette. Likevel har de forståelse for at Brønnøysundregistrene er en sentral "identitetsbærer" for kommunen, i tillegg til å være en viktig arbeidsplass. Avbøtende tiltak vil i dette tilfellet være å oppnå en god estetisk kvalitet på nybygg og på utearealene i overgangen til Schrødertunet. Det vil være vesentlig at tiltaket gir noe tilbake til området og byen i form av arkitektoniske kvaliteter som også gir givende kontraster mellom det gamle og det nye. Det bør også vurderes om bevaring av deler av haugen eller en grønn "buffer" kan være aktuelt. De er i utgangspunktet enig i at en delt løsning med to sammenhengende bygningsvolumer, som skissert i forslaget til planprogram, vil være positivt i forhold til å unngå å sprenge skalaen i Brønnøysund med hensyn til byggehøyder. De påpeker også at planlagt utbygging vil kunne føre til endringer i trafikkmønster, sikkerhet, holdeplasstruktur og framkommelighet for kollektivtrafikk i form av region- og lokalbuss, samt for hurtigbåt, og ber om at dette blir vurdert i planarbeidet. De viser til dagens bussruter som dekker hele det området som i dag er aktuelt i forhold til kollektivtransport inn til Brønnøy sentrum. Dersom det viser seg å være nødvendig, vil de være med på en diskusjon rundt justering av rutetider for lokalrutene, og viser samtidig til framtidig ny anbudsinvitasjon for dette området. De vil imidlertid ikke økonomisk kunne forsvare en økning i produksjonen knyttet til bussrutene i dette området. En forutsetning for en god avvikling av trafikken i området vil være å opprettholde rundkjøring rundt Schrøderkvartalet for kollektivtrafikken. Forslagsstillers kommentar Innspill til planprogrammet ble fulgt opp i vedtatt planprogram: • • Punkt 8.2 h i Fylkesplan for Nordland som omhandler kommunale parkeringsvedtekter som virkemiddel, er fremhevet under kapittel 5.2.1. Regional plan – Klimautfordringene i Nordland for 2011 – 2020 og Transportplan for Nordland omtales under kapittel 5.2. Side 81 • • • Utredningstema 5 – Landskap: Frilufts- og landskapskartleggingen i Nordland er tatt med som eksisterende grunnlagsdata. Utredningstema 6 – ROS-analyse: Det skal i tillegg innhentes informasjon om karakteriseringen (risiko og påvirkningsanalyse) for de vannforekomstene som kan bli berørt av ny planen. http://www.vann-nett.no/saksbehandler/ er tatt med som eksisterende grunnlagsdata. Utredningstema 7 – Barn og unges oppvekstsvilkår: Friluftskartleggingen er tatt med som eksisterende grunnlagsdata. I planbeskrivelsens pkt. 2.1 er det gjort rede for valg av tomt. Det er stilt krav til kvalitet både ved nybygging, ombygging og opparbeidelse av uteareal i reguleringsbestemmelsenes § 4.4. Kollektivknutepunktet i Brønnøysund, der buss, hurtigbåt og hurtigruten stopper, ligger i umiddelbar nærhet av planområdet. Det er tilrettelagt for gående og syklende med fortau, gode gang- og sykkelveiforbindelser og sykkelparkering både under tak og i friluft. Tilgjengelighet til uteområder og i byggene reguleres av TEK. Klima er omtalt spesielt i ROS-analysen, og det er lagt inn faresone for flom på plankartet og reguleringsbestemmelsenes § 1.2. Det er tatt hensyn til transportplan Nordland i trafikkutredningen og i prosjektet og til Fylkesplan for Nordland i reguleringsplanen. Konsekvensene av nedbyggingen av Schrøderhaugen er utredet i både Kulturminner og kulturmiljø datert 30.04.15 (vedlegg 7). Konsekvensvurdering av barn og unges oppvekstvilkår datert 30.04.15 (vedlegg 11) og konsekvensvurdering av landskap datert 30.04.15 (vedlegg 9). Trafikkutredningen (vedlegg 6) viser at trafikkbelastningen på området ikke øker. Da holdeplassen ligger i umiddelbar nærhet til planområdet, skal det ikke være behov for endret holdeplasstruktur. «Rundkjøringen» rundt Schrøderkvartalet opprettholdes. 10.2 Fylkesmannen i Nordland 04.11.14 Uttalelse til planprogrammet Fylkesmannen mener at forslaget til planprogram i vesentlig grad tilfredsstiller utredningsbehovet. De påpeker at det er viktig at det gjennomføres en tilfredsstillende landskapsanalyse med tilhørende visualiseringer, slik at konsekvensene av et evt. nytt bygg blir tilfredsstillende kartlagt. De mener barnetråkk vil gi et godt grunnlag for å vurdere konsekvensene i henhold til pkt. 4a i rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. De savner imidlertid et krav om at det skal foretas en vurdering av de helhetlige konsekvensene av tiltaket for nærmiljøet i området, ut fra den betydningen området har for friluftsliv og ferdsel, og som landskapselement for befolkningen i området. Det vises til Statlige planretningslinjer for bolig-, arealog transportplanlegging, der det også går fram at det skal tas hensyn til overordnet grønnstruktur i planleggingen, samt til «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging», der det bl.a. går fram at alle, ut fra hensynet til helse, livskvalitet og oppvekstmiljø, bør «ha tilgang til grønne nærområder, parker og friluftsområder med god kvalitet». De mener at et område som Side 82 Schrøderhaugen kan ha særlig verdi for eldre og bevegelseshemmede, også sett i sammenheng med opplevelsesverdien knyttet til den eldre gårdsbebyggelsen som fins her. De viser også til Den europeiske landskapskonvensjonen, og Norges forpliktelse etter artikkel 5 c om «å integrere landskap i sin distrikts- og byplanleggingspolitikk og i sin politikk innen kultur, miljøvern, landbruk, økonomi og på det sosiale område, samt på andre områder som kan ha direkte eller indirekte innvirkning på landskap.», og etter artikkel 6 c om å kartlegge og analysere landskapet og de landskapsendringene som skjer, med særlig vekt på «den særlige verdi interesserte parter og den berørte befolkningen tillegger dem». Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet De er positive til den valgte lokaliseringen av nytt bygg for Brønnøysundregistrene mht. klimautfordringer, redusert behov for motorisert transport og hensynet til fremtidige ansatte. Men de mener at plasseringen er uheldig dersom lokaliseringen medfører at Schrøderhaugen mister sin funksjon som nærturområde for befolkningen. De påpeker at Schrøderhaugen ble registrert som viktig område i den regionale friluftskartleggingen som ble utført av Nordland fylkeskommune. En nedbygging av store deler av denne haugen, vil videre medføre at en grønn lunge og et vesentlig landskapselement i denne delen av byen erstattes med et monumentalt byggverk. De mener derfor at det er vesentlig at aktuelle og mulige alternativer er tilfredsstillende utredet, dvs. 0-alternativet med mulig utvidelse ved forbedring / sanering av eldre bygningsmasse og mulighetene for å utvikle området videre sørover langs havnegata / sjøen. Forslagsstillers kommentar Innspill til planprogrammet ble fulgt opp i vedtatt planprogram: • Utredningstema 5 – Landskap: Frilufts- og landskapskartleggingen i Nordland er tatt med som eksisterende grunnlagsdata. Det er stilt krav om at konsekvenser av tiltaket for nærmiljøet skal vurderes, ut fra den betydningen området har for friluftsliv og ferdsel, og som landskapselement for befolkningen i området. Konsekvensene av nedbyggingen av Schrøderhaugen er utredet i både Kulturminner og kulturmiljø datert 30.04.15 (vedlegg 7) og Konsekvensvurdering av barn og unges oppvekstvilkår datert 30.04.15 (vedlegg 11). 10.3 NTNU-VM 22.12.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet NTNU-VM påpeker at dersom reguleringsplanen åpner for inngrep i sjø eller vassdrag i form av mudring eller annen graving, utfylling, moringer, pæling eller annet, kan det påregnes at NTNU – VM vil kreve å gjennomføre en marinarkeologisk befaring på stedet, avhengig av tiltakets art og omfang iht. Lov om kulturminner § 9. Hensikten med en slik befaring er å avklare om inngrepene kan skade fredede eller vernede kulturminner under vann eller i strandsonen. Kostnadene må bæres av tiltakshaver iht. Lov om kulturminner § 10. De ber om at eventuelle tiltak i sjø blir nøye beskrevet med hensyn til materialbruk, alle inngrep i sjø (mudring, dumping, fylling mm) og reelle dimensjoner (herunder fyllingsfot for eventuelle utfyllinger), og at dette tydelig fremkommer på kartmaterialet. Side 83 De ber om å få oversendt forslag til reguleringsplan og kartmateriale til uttalelse når dette foreligger. Forslagsstillers kommentar Forslaget innebærer ikke inngrep i sjøen, og det skal derfor ikke være behov for marinarkeologisk befaring. Planforslaget vil bli oversendt til NTNU-VM av kommunen ved offentlig ettersyn etter politisk behandling. 10.4 Statens vegvesen 27.11.14 Uttalelse til planprogrammet Statens Vegvesen ber om at det settes av tilstrekkelig tid i fremdriftsplanen til gjennomgang av planforslaget med sektormyndighetene før politisk behandling og offentlig ettersyn, for bl.a. å redusere eventuelle innsigelser. De har ingen øvrige kommentarer til planprogrammet, men vil i stedet komme tilbake til enkelte tema i forslaget i senere fase. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet De viser til Nasjonal transportplan 2014-2023 der målet er å tilby et effektivt, tilgjengelig, sikkert og miljøvennlig transportsystem som dekker samfunnets behov for transport og fremmer regional utvikling. For trafikksikkerhet er det en visjon om at det ikke skal forekomme ulykker med drepte eller hardt skadde i transportsektoren. De viser også til fylkesplan for Nordland som har en strategi for tilrettelegging for gående og syklende, og forbedring av kollektivtilbudet. Statens vegvesen er først og fremst opptatt av trafikale konsekvenser av tiltaket knyttet til fylkesveg 76 – Sømnavegen, og hensynet til gående. Sømnavegen er hovedveg gjennom hele byen og er sensitiv for økt veitrafikk, særlig i rushtiden om morgen og ettermiddag til og fra sentrum. De ber derfor om at atkomst til parkeringsanlegget og kryssløsning i tilknytning til dette vurderes grundig. De ber også om at atkomst til varemottak vises i planforslaget. Det er viktig at det blir best mulig flyt i trafikken, og de mener derfor at rundkjøring kan være et alternativ. Utforming av atkomst skal være iht. Håndbok N100, og siktkravene må tas med i reguleringsbestemmelsene. Kostnadene skal tas av utbygger. Planforslaget skal vise gode løsninger for myke trafikanter, og legge til rette for økt bruk av sykkel som fremkomstmiddel med godt tilrettelagt sykkelparkering. Kostnader knyttet til denne infrastrukturen må mest sannsynlig tas av utbygger. Atkomst til bygget for kjøretøy og myke trafikanter skal være etablert før virksomheten starter. Det skal legges inn som en rekkefølgebestemmelse i planforslaget. De gjør oppmerksom på at de kan komme med andre merknader når det foreligger en konkret plan. Forslagsstillers kommentar Planprogrammet ble lagt frem for regionalt planforum i høringsperioden. Planforslaget er også lagt frem for regionalt planforum før innsending av planforslaget. Det er lagt godt til rette for gående og syklende med fortau og turveier som henger sammen med det overordnede gang- og sykkelveisystemet i kommunen, og for bruk av buss og båt ved plassering i umiddelbar nærhet til kollektivknutepunktet. Side 84 Trafikkutredningen viser at det ikke blir økt trafikkbelastning på området. Det er derfor vurdert at det ikke er behov for spesielle tiltak knyttet til veinettet. Det er lagt inn en rekkefølgebestemmelse med krav om plan for gjennomføring av anleggsperioden, riggplan og sikring av myke trafikanter (§ 3.3) og krav om ferdigstilling av uteområder og parkeringsareal før nye bygninger tas lovlig i bruk (§ 3.5). 10.5 Helgeland kraft 27.11.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Helgeland kraft har linje- og kabelanlegg og nettstasjoner i det aktuelle området som er vist på oversendt kartutsnitt. Avstand fra nettstasjon til nærmeste bygningsdel må være min. 5 m. Det må tas hensyn til disse anleggene og atkomst til dem i det videre planarbeidet. Dersom bebyggelse eller andre tiltak kommer i konflikt med anleggene, må de legges om eller flyttes. Utbygger må dekke alle kostnadene ved en slik omlegging. Helgeland kraft må i så tilfelle varsles på et tidlig tidspunkt, og det må gis rettigheter til fremføring av nettanleggene i ny trase. Det er ikke tatt stilling til hvilke tiltak som må iverksettes eller om det er kapasitet på eksisterende nett. Dette må gjøres når et konkret nettbehov er meldt inn. Da vil det også bli avklart tilknytningspunkt og eventuelt ny nettstasjon. Forslagsstillers kommentar Det ligger en nettstasjon nord i planområdet (B285) som forsyner dagens registerbygg. Det er ikke foreslått at denne reguleres som eget formål, da nettstasjonen ikke er regulert til eget formål i gjeldende reguleringsplan. Det vil bli tatt hensyn til Helgeland krafts linje- og kabelanlegg i videre prosjektering av K1 og K2. Dersom det er behov for det, vil anlegg som berøres av utbyggingen bli lagt om iht. Helgeland krafts anvisninger. 10.6 Olav Thon-gruppen 24.11.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Olav Thon-gruppen viser til møte 11.11.14 med Tore Berg fra Statsbygg og Erlend Osnes fra Ratio Arkitekter, hvor det ble sagt at planavgrensningen ville bli endret slik at Thon hotel og tomt for planlagt kongressenter ikke inngikk i planområdet. De ønsker å bli orientert underveis i planarbeidet, da de i tillegg er grunneier for en rekke eiendommer som grenser til planområdet. Forslagsstillers kommentar Planavgrensningen er avklart med Brønnøy kommunes planavdeling. Side 85 Det er avholdt flere møter med Olav Thon Gruppen for å diskutere regulering av Thon Hotellbygg AS sine eiendommer som inngår i planområdet. Planforslaget vil i tillegg bli oversendt til Olav Thon Gruppen av kommunen ved offentlig ettersyn etter politisk behandling. 10.7 Opplysningsvesenets fond 22.10.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Opplysningsvesenets fond har ingen merknader til mottatt varsel på dette stadiet i planprosessen. De ber om å få oversendt planforslaget ved offentlig ettersyn, og vil evt. komme tilbake med kommentarer og innspill i det videre planarbeidet. De ber om å bli kontaktet underveis i prosessen dersom tiltak kommer i berøring med grunn der Opplysningsvesenets fond er hjemmelshaver. Forslagsstillers kommentar Ved offentlig ettersyn vil kommunen sende planforslaget til alle hjemmelshavere innenfor og de som grenser til planområdet. Opplysningsvesenets fonds eiendommer berøres ikke av utbyggingsalternativet. 10.8 Søren Nielsen AS 28.11.14 Uttalelse til planprogrammet Det kommenteres at planområdet må omfatte «nord-alternativet» som kommunestyret i Brønnøy uttalte seg positivt til. De ber om at konsekvensutredningen utvides til også å omfatte vurdering av den planlagte registerutbyggingens innvirkning på eiendomsmarked, byggebransje og byutvikling for øvrig. De mener at Brønnøysundregistrenes fremtidsutvikling er rekrutteringsmessig avhengig av et bredest mulig sammensatt næringsliv, og vil uansett være avhengig av den øvrige samfunnsutviklingen i Brønnøysund. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Uttalelsen berører først og fremst de eiendommene de eier eller har forkjøpsrett til, og gjelder områdene som er nummerert på illustrasjonen til høyre. Det er viktig for Søren Niesen AS å legge til rette for en god utnyttelse av de arealer som ikke blir direkte berørt av Statsbyggs utbygging for Brønnøysundregistrene. De søker å gjøre sine eiendommer mest mulig attraktive for alle typer formål, gjennom et bredere formålsgrunnlag på eiendommene og ved å legge til rette for flere muligheter for formgivingen av bygget. De håper på tett dialog med reguleringsarkitekt i tiden fremover. Område 1: Her avventer de Statsbyggs planforslag for nytt registerbygg. Dersom området ikke blir omregulert, ønsker de følgende regulering: Kombinert formål bolig, forretning/kontor, parkering. Utnyttelsesgrad 100%. Maksimalt antall etasjer reguleres til 5, og gesims og mønehøyder tilpasses dette. (Forskjell fra i dag er formål bolig og parkering, samt en ekstra etasje). Side 86 Område 2: Her ønsker de følgende regulering: Kombinert formål bolig, forretning/kontor, parkering. Utnyttelsesgrad 100%. Maksimalt antall etasjer reguleres til 5, og gesims og mønehøyder tilpasses dette. (Forskjell fra i dag er formål bolig, samt at parkering ikke er definert til et bestemt område. I tillegg ønskes det lagt til rette for en ekstra etasje.) Område 3: Her ønsker de følgende regulering: Kombinert formål bolig, forretning/kontor og parkering. Utnyttelsesgrad 100% for plan med parkering. Utnyttelsesgrad 75% for plan over øverste parkeringsnivå. Maksimalt antall etasjer reguleres til 10. For etasjeantall over 5, skal bygges med takvinkel under 10 grader. (Forskjell fra i dag er formål bolig, samt at parkering ikke er definert til et bestemt område. I tillegg ønsker de at det legges til rette for 6 ekstra etasjer.) Område 4: De ber om at planområdet utvides med område 4. Her ønsker de følgende regulering: Kombinert formål bolig, parkering, forretning/kontor. Tillatt utnyttelsesgrad 100% ved bruk til, eller i kombinasjon med parkering i minst ett plan. For etasjer over øverste plan for parkering tillates en utnyttelsesgrad tilsvarende 60%. Maksimalt antall etasjer er 4. (Forskjell fra i dag er formål forretning/kontor, samt 2 ekstra etasjer.) Forslagsstillers kommentar: Bakgrunn for valg av utbyggingsløsning er omtalt under pkt. 2.1. Prosjekt for nye Brønnøysundregistrene ligger til grunn for planforslaget / utbyggingsalternativet, og det omfatter ikke «nord-alternativet». Prosjektets innvirkning på eiendomsmarked og byggebransje er ikke et utredningstema i Forskrift om konsekvensutredning. Byutvikling blir ivaretatt under utredningstema 5 – Landskap og utredningstema 14 – Arkitektoniske og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet. Det er avholdt flere møter med Søren Nielsen AS for å diskutere reguleringsplanen. Da det ikke foreligger et konkret prosjekt for området markert som 2 og 3, er det ikke foreslått endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan, med et unntak: Parkeringsplassen som er knyttet til området er lagt inn i byggeformålet for å legge til rette for en mer fleksibel løsning i fremtiden. 10.9 Hanne Storheil 22.10.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Hanne Storheil påpeker at sprenging av Schrøderhaugen vil gi stort overskudd av masser, og foreslår at denne steinen brukes til å etablere en gangvei/tursti fra nordenden av kaianlegget på yttersiden av berget mot Valen. Dette kan da være del av en fremtidig promenade fra Tautra i sør til Valen i nord. Forslagsstillers kommentar Innspillet omhandler arealer utenfor planområdet. Det er videresendt til kommunen sammen med revidert planprogram, og tas med som innspill til videre arbeid med byggeprosjektet. 10.10 Rune O. Knudsen 24.11.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Side 87 Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Rune O. Knudsen foreslår å regulere om hele området som er markert med rødt på illustrasjonen til høyre, til parkeringshus i to etasjer. Da slipper man å få mange biler helt inn i byen, og unngår avkjørsel fra fylkesveien Sømnaveien, der Statens vegvesen ikke ønsker flere avkjørsler. Han foreslår også gangvei som markert med rødt på illustrasjonen til høyre, evt. med lys og tak, fra nytt parkeringshus til kai ved nytt registerbygg. Det vil da være bare 3 min å gå fra parkeringen for ansatte, og dette kan være en fin kaipromenade for turister. Forslagsstillers kommentar Innspillet omhandler i hovedsak arealer utenfor planområdet. Det er videresendt til kommunen sammen med revidert planprogram, og tas med som innspill til videre arbeid med prosjektet. Et parkeringskrav for nytt registerbygger lagt inn i reguleringsbestemmelsenes § 4.3. Det åpnes i samme paragraf for parkeringsløsning utenfor planområdet for 50 % av parkeringsdekningen. 10.11 Tore Åsberg 27.11.14 Uttalelse til planprogrammet Planprogrammet er ikke kommentert. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet Det vises til åpent informasjonsmøte 18.11.14. Tore Åsberg foreslår at parkering løses i tilknytning til eksisterende parkeringsplass foran den eldste delen av registeret ved å rive deler av registerbygget og oppføre phus i to etasjer, (markert med blått på illustrasjonen til høyre). Det vil da være mulig med sambruk dersom det skulle komme et kulturhus på kulturhustomten, deler av det grønne arealet i sentrum kan bli spart, kontorareal som det ikke er bruk for vil bli fjernet, og den lange fasaden mot sjøen blir brutt opp. Forslagsstillers kommentar Innspillet vurderes videre i prosjektet i vil bli tatt med i forbindelse med behandling av plansaken, men området er foreløpig regulert til utbyggingsformål for kontor og forretning. Dette er ikke til hinder for at det kan etableres en parkeringskjeller innenfor det aktuelle området. Side 88 11 Vedlegg 1. 2. 3. 4. 5. 6. Forslag til plankart, datert 11.09.15 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 11.09.15 Kopi av varslingsbrev og annonse Kopi av forhåndsuttalelsene Forurensning Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Mobilitetsplan 7. Kulturminner og kulturmiljø 8. Naturmangfold 9. Landskap 10. Beredskap og ulykkesrisiko 11. Barn og unges oppvekstsvilkår 12. Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Side 89
© Copyright 2024