Forslagstillers planbeskrivelse Forslag til
Forslagstillers planbeskrivelse Forslag til reguleringsplan for Lundbotomten Brennbakkvegen 25, 2318 Hamar, gnr.1, bnr.1783 Detaljregulering Utarbeidet av MAP arkitekter AS for Hamar kommune, utbyggingsavdelingen Utarbeidet dato: 28.11.2014 Sist revidert dato:4.3.2015 Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet 1 av 13 INNHOLD 1.1 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP ................................ 3 1.1.1 Skisse – eksisterende situasjon........................................................................... 3 1.1.2 Skisse mulig fremtidig situasjon........................................................................... 3 1.2 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER ................................................................. 4 2 FAKTADEL ....................................................................................................................... 5 2.1 BAKGRUNN ................................................................................................................. 5 2.2 PLANSTATUS .............................................................................................................. 5 2.3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ........................................................................... 7 2.4 PLANFORSLAGET ...................................................................................................... 8 2.4.1 Planforslaget – kort oppsummert ......................................................................... 8 2.4.2 Forslagsstillers faglige begrunnelse .................................................................... 9 2.4.3 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder ...... 10 2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ................................................................ 11 2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. ...................... 11 3 MEDVIRKNING .............................................................................................................. 12 3.1 4 SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE ..................................................... 12 VEDLEGG ...................................................................................................................... 13 2 av 13 1.1 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP 1.1.1 Skisse – eksisterende situasjon 1.1.2 Skisse mulig fremtidig situasjon 3 av 13 1.2 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagsstiller: Hamar kommune-Prosjektavdelingen v/Nils Solbraa. Tlf: 40 61 63 01 nils.solbraa@hamar.kommune.no Fagkyndig: MAP Arkitekter AS v/ Gunnar Grinde. Tlf: 23 35 30 00, ggr@map-ark.no Eieropplysninger Gnr. 1 bnr.1783 Hamar kommune Arealstørrelse – planområde Planområdet totalt: 8.670 m² Areal for hvert formål: Barnehage 6.290 m² Bevaring 2.380 m² Arealstørrelse – ny bebyggelse Over terreng: BRA=1.284 m² Under terreng: BRA= 134 m² Arealstørrelse – eksisterende bebyggelse som opprettholdes Over terreng: BRA= 380 m² Under terreng: BRA= 170 m² Utnyttelse m. m. Bruksareal bevaring Bruksareal barnehage %BRA= maks 25% (ca.595 m²) %BRA= maks 30% (ca. 1.887 m²) Parkering 5% av parkeringsplassene skal være avsatt til bevegelseshemmede. Det skal avsettes parkeringsplasser med lademulighet for elbiler. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftenes virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Utbyggingsavtale Foreløpige vurderinger viser at det ikke er behov for å inngå utbyggingsavtale. Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 4.9.2014 i Hamar Arbeiderblad og 5.9.2014 i Aftenposten. Det ble også kunngjort elektronisk på hjemmesidene til Hamar kommune. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 1.9.2014. 4 av 13 2 FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN Hamar kommune ønsker å utnytte planområdet til barnehage. Dette er i tråd med eksisterende regulering og kommunedelplanen. Eksisterende reguleringsplan er fra 1986, og det må utarbeides ny reguleringsplan. Området er i kommunedelplanen regulert til «tjenesteyting» og «båndlegging for regulering etter PBL». Lundbo-bygget og tilhørende hageanlegg er regulert til bevaring i kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Det ble vurdert å benytte eksisterende hus på planområdet, Lundbo, til barnehage, men det ble vurdert til at nybygg ville være mer formålstjenlig. Eksisterende hus og hagen rundt blir regulert til bolig/kontor og hensynssone bevaring. 2.2 PLANSTATUS Gjeldende overordnede planer Kommuneplan 2011 – 2022 Utsnitt av kommuneplanen 5 av 13 I kommuneplanen er tomten regulert til: Tjenesteyting Båndlegging for regulering etter PBL I kommuneplanens arealdel er spesielt følgende punkter relevante for planområdet: 2.08 Arealer for barnehager og skoler: Minste uteoppholdsareal (MUA) for nye heltidsbarnehager skal være minst 100 m² per barn, men minst 50 m² der det etter kommunens skjønn er tilstrekkelig adgang til offentlig friområde egnet for lek i direkte tilknytting til barnehagen. 2.10 Kulturminner og kulturmiljø: Tiltak som kan berøre fredet eller bevaringsverdig kulturminne (riving, bruksendring, fasadeendring, tilbygg, påbygg, inngrep i grunn med mer, jf. Plan- og bygningsloven § 20-1 og 20-2 og 20-3), skal oversendes kulturminnemyndigheten (fylkeskommunen) for uttalelse, eventuelt for godkjenning/dispensasjon dersom det er snakk om fredet kulturminne. Vedlegg 1 Parkering: - Eiendommer mot hovedveg og samleveg skal ha snuplass på egen tomt - Parkeringsplasser for ny bebyggelse skal dekkes innenfor utbyggingsområdet. - Minst 5% av parkeringsplassene bør være reservert bevegelseshemmede - Et tilstrekkelig antall av plassene i allment tilgjengelig p-anlegg bør reserveres elbil, med mulighet for ladning - Fastsettelse av p-krav skal avklares tidlig i planprosessen etter en dokumentasjon av behov fra tiltakshaver. - Sykkelparkering: andre formål skal minimum ha 6 sykkelplasser per 1000 m² og må vurderes i forhold til type virksomhet. Eksisterende regulering Planområdet er en del av eksisterende reguleringsplan 293 for Furnesvegen fra Ole Bulls gate til Vang grense, vedtatt 12.11.1986 som oppheves for gjeldende planområde. Utsnitt eksisterende reguleringsplan 6 av 13 Planområdet er regulert til Offentlige formål. U max=0,5, i max 2 etasjer. Nye bygninger skal tilpasses eksisterende bygning innenfor spesialområdet (se pkt. 3.8.) med hensyn til form og dimensjoner. Det eksisterende huset og hagen rundt dette er regulert til Offentlig formål – Spesialområde - verneverdig bygning og hageanlegg. Bestående bygning er bevaringsverdig og kan ikke påbygges. Ved restaurering skal eksteriøret bevares. Likeledes skal interiøret bevares så langt det er mulig. Eksisterende hageanlegg skal bevares og vedlikeholdes. Det tillates ikke oppført flere bygninger innenfor spesialområdet. 2.3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger mellom Brennbakkvegen og Furnesvegen. På andre siden av Brennbakkvegen ligger Ankerskogen videregående skole. På naboeiendommen mot syd-vest er det en forretning. Ellers er området preget av boliger med småhuskarakter. Planområdet er bebygget med et verneverdig hus, Lundbo, som i dag står tomt. Det er også et uthus på planområdet. Eiendommen har fallende terreng fra Brennbakkvegen og ned til Furnesveien. Trafikkforhold Planområdet har tilkomst fra Brennbakkvegen i nord-vest. Infrastruktur Nærmeste bussholdeplass er Solvang Texaco, ca. 370 meter gangavstand fra adkomsten til planområdet. Støyforhold Brennbakkvegen er boligvei med relativt liten trafikk. Fv 222 Furnesvegen er en hovedvei med mer trafikk. Også Ringgata syd-vest for planområdet gir noe støy til eiendommen. Området nærmest Furnesvegen er i rød sone, og store deler av resten av tomten ligger i gul sone. Noe tiltak mot støy må påregnes. Estetikk og byggeskikk Området domineres av Ankerskogen videregående skole nord-vest for planområdet. Ellers består området stort sett av to etasjes boliger med saltak. Barns interesser I punkt 2.08 i kommuneplanen er angitt minste uteoppholdsareal (MUA) for nye heltidsbarnehager til å være minst 100 m² per barn, men minst 50 m² der det etter kommunens skjønn er tilstrekkelig adgang til offentlig friområde egnet for lek i direkte tilknytning til barnehagen. Disse kravene er ikke mulig å få til på Lundbotomten. I Kunnskapsdepartementet NOU 2012-1, Til barnas beste, står det i punkt 4.7.5 Veiledende arealnorm: Veiledende norm for lekearealet inne er 4 kvadratmeter netto per barn over tre år og om lag 1/3 mer per barn under tre år. Utearealet i barnehagen bør være om lag seks ganger så stort som leke- og oppholdsarealet inne. Til dette arealet regnes ikke parkeringsplass, tilkjørselsveier og lignende. Dette tilsvarer et uteoppholdsareal per barn på 24 – 32 m². For 96 barn (42 småbarn og 54 store) angir veilederen at det bør være 2.640 m² MUA. 7 av 13 Universell utforming Lover og regler for universell utforming skal være utgangspunkt for utvikling av eiendommen. Barnehagen får inngang i 1. etasje i plan med parkeringsplassen. Det etableres heis inn mellom 1. etasje og underetasjen. Det er også planlagt gangvei med fall maks 1:20 utvendig ned til underetasjen. 2.4 PLANFORSLAGET 2.4.1 Planforslaget – kort oppsummert Den delen av tomten som reguleres til barnehage står i dag tom, bortsett fra et uthus som foreslås revet. Barnehagen får tilkomst fra Brennbakkvegen. Her legges parkering og det bygges ny bod og sykkelskur omtrent der eksisterende står. Eksisterende er i dårlig forfatning og foreslås revet. Lundbo barnehage – foreslått utomhusplan Barnehagen som er prosjektert vil gi en BRA på ca. 2.150 m² (inkl. parkering og boder). Ved foreslått regulering vil det være tillatt å bygge ca. 3.145 m² BRA. Barnehagen bygges i to plan med administrasjon i øverste etasje og barnehagefunksjonene i en underetasje. Det blir heis mellom de to planene. Administrasjonen har egen inngang fra øvre nivå av uteområdet, underetasjen får universelt utformet gangadkomst utvendig. 8 av 13 Barnehagen bygges i en L-form øst på tomten. Dette gir et skjermet uteområde mot vest, og bygningen vil fungere som støyskjerm mellom uteområdet og Furnesvegen. Området nærmest Furnesvegen er ikke egnet som uteoppholdsareal for barna pga. støy og luftforurensing Plan 1. etasje 2.4.2 Plan underetasje Forslagsstillers faglige begrunnelse Grad av utnytting og høyder I reguleringen legges det opp til redusert utnyttelsesgrad fra eksisterende reguleringsplan. I eksisterende regulering er utnyttelse satt til U = 0,5 i 2 etasjer. Dette justeres til en %BRA på 30%. Høyde settes tilsvarende eksisterende regulering til maks 2 etasjer. Innenfor området for hensynssone – bevaring kulturmiljø tillates det ikke påbygg eller oppføring av ny bebyggelse. Plassering av bebyggelse Byggegrensen er satt 4 meter fra nabogrenser. Barnehagen er tenkt med flatt tak for å underordne seg bebyggelsen rundt. Terrengbearbeidelse Tomten har en dump ned mot Furnesvegen. For å oppnå universell utforming ute er det nødvendig å fylle opp terrenget en del i dumpen. Det tillates opp til 2,8 meter terrengoppfylling. Eksisterende terreng skal bevares i en avstand på 1 meter fra nabogrense. Terrengsnitt gjennom tomten Avkjørsel For å oppnå god trafikkflyt ved henting og levering av barn til barnehagen tillates det separat innkjøring og utkjøring fra Brennbakkvegen til tomten. Eksisterende hus på tomten (Lundbo) får egen avkjørsel. Avkjørsler er vist på plankartet. 9 av 13 Minste uteoppholdsareal (MUA) Tomten tillater ikke at vi følger kommuneplanens krav til 100 m² uteoppholdsareal pr. barn. Vi har tatt utgangspunkt i Veiledende arealnorm i Kunnskapsdepartementet NOU 2012-1, Til barnas beste. Dette tilsvarer et uteoppholdsareal per barn på 24 – 32 m². For 96 barn (42 småbarn og 54 store) angir veilederen at det bør være 2.640 m² MUA. På tomten er det ca 2.900 m² støyskjermet uteoppholdsareal mot nord og vest, i tillegg er det ca 950 m² uteoppholdsareal mot Furnesveien som er noe støybelastet. Universell utforming Barnehagen får inngang i 1. etasje med gangvei rett fra parkering / port. Fra 1. etasje som inneholder administrasjon er det trapp og heis ned til avdelingene i underetasjen. Utvendig går det rampe med fall maks 1:20 ned til innganger i underetasjen. Det er HC WC i begge etasjer. 2.4.3 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder Forslag til reguleringsplankart 10 av 13 Følgende endringer er gjort fra eksisterende regulering. Eksisterende hus med hage reguleres til bolig/kontor og hensynssone – bevaring kulturmiljø. Det tillates ikke påbygg. Ved restaurering skal eksteriør bevares. Likeledes anbefales originalt interiør bevart så langt som mulig. Det tillates ikke oppført flere hus på området regulert til bevaring kulturmiljø. For barnehagetomten er byggegrense lagt 4 meter fra tomtegrense. Utnyttelse er satt til %BRA = 30%. 2.5 2.5.1 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. Overordnede planer og mål Planforslaget gir en lavere utnyttelse av tomten og endrer formålet for eksisterende hus til bolig/kontor fra kommuneplanen og eksisterende reguleringsplan. Utnyttelsen settes ut fra planlagt barnehage på tomten, og formålet for eksisterende bygg endres for å bedre mulighetene for bruk. Eneste konflikt med kommuneplanen er at planforslaget ikke tilfredsstiller krav i Kommuneplan 2011 – 2022 til minste uteoppholdsareal (MUA), som er satt til 100 m² per barn. Vi har satt kravet i henhold til veiledende norm i Kunnskapsdepartementet NOU 2012-1, Til barnas beste, til 24 – 32 m² MUA per barn. Barn og unges interesser Barnehagen er positiv med hensyn på barn og unges interesser ved at det etableres lekeplass som kan benyttes av barn i området utenom barnehagens åpningstider. Trafikkforhold Barnehageutbyggingen vil gi noe mer trafikk i Brennbakkvegen konsentrert til morgen og ettermiddag. Konsekvenser for trafikkavvikling vil bli belyst nærmere i tilstøtende, pågående reguleringsplaner som omfatter lokalveissystem og Furnesvegen/Ringgata. Estetikk og byggeskikk Barnehagen er tenkt som en lav bygning med flatt tak som passer inn i småhusbebyggelsen rundt. Bygningen vil ikke ta sol eller utsikt fra omkringliggende bebyggelse. Det er tenkt trekledning utvendig. Kulturminner Bevaring av eksisterende bygning vil ikke være i konflikt med barnehagen. Uthuset som i dag står på eiendommen er vurdert til å være i så dårlig forfatning at ikke er fornuftig å bevare den. Sosial infrastruktur Barnehagen vil inngå som en del av det offentlige servicetilbudet i området. Teknisk infrastruktur Bygget tilknyttes eksisterende fjernvarmenett som ligger i Brennbakkvegen. Kraftforsyningen forutsettes fra eksisterende trafostasjon H070 Yrkesskolen. Vann og avløp tilknyttes offentlig nett ved tomten. 11 av 13 Universell utforming Universell utforming legges til grunn for prosjektering av bygning og uteområde. Naturmangfold Deler av planområdet reguleres til bevaring. Også hageanlegget skal bevares. På resterende del av tomten vil eksisterende vegetasjon bli bevart så langt det er mulig. Dog vil allergifremkallende vekster bli fjernet (nødvendig for å oppfylle krav til universell utforming). Risiko- og sårbarhet Det er gjort en ROS analyse for planområdet (se vedlegg). Tiltaket medfører ingen endring i av kjente risikofaktorer for området. 3 MEDVIRKNING Det er kommet inn fem forhåndsuttalelser i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeidet (se eget vedlegg): 1. 2. 3. 4. 5. 3.1 Fylkesmannen i Hedmark Hedmark fylkeskommune Hedmark Brannvesen Jernbaneverket Statens vegvesen SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE 1 Fylkesmannen i Hedmark De viser til at tomten er utsatt for trafikkstøy, og ber om at nødvendige avbøtende tiltak innarbeides i plankart og bestemmelser. Likeledes bør luftkvalitet vurderes som del av planarbeidet. Det forutsettes at det settes av tilstrekkelig og egnet uteareal til ny barnehage, og at det vurderes om kommunen skal stille krav til at barnehagens uteareal er tilgjengelig utenom åpningstiden for barn og unge i nærmiljøet. Ellers minner de om at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når det gjelder medvirkning i planprosessen, universell utforming, tilrettelegging for alternativ oppvarmingskilde og lav energibruk, krav til ROS analyse og at bestemmelser og kart utformes i samsvar med gjeldende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, samt gjeldende utvekslingsformat for SOSI plan. Forslagsstillers kommentar: Støysikring er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uteareal er beskrevet under «Forslagsstillers faglige begrunnelse». Planforslaget har tatt hensyn til nasjonale mål og føringer. 2 Hedmark fylkeskommune Fylkesdirektøren stiller seg positiv til detaljreguleringen. Det forutsettes at planarbeidet søker tilfredsstillende løsninger som tar hensyn til vegløsning, uteområde for barnehagen, eksisterende og omkringliggende bebyggelse, hensynssoner og verneverdier. Universell utforming skal legges til grunn, Det må legges til rette for medvirkning så tidlig som mulig i planprosessen. 12 av 13 Kulturfaglige merknader Eksisterende hus og hage må bevares. Verneverdier skal ivaretas med hensynssone og tilhørende bestemmelser. I planbeskrivelsen bør det skrives mer detaljer hvordan man har registrert, vurdert og forholdt seg til kulturminner fra nyere tid. Det er lite sannsynlig at det finnes bevarte automatisk fredete kulturspor som vil komme i konflikt med fremtidige tiltak. De må likevel vises til varslingsplikt etter kulturminnelovens §8, andre ledd i planens fellesbestemmelser. Forslagsstillers kommentar: Fylkesdirektørens bemerkninger er hensyntatt. Likeledes de kulturfaglige merknadene. 3 Hedmarken Brannvesen Brannvesenet viser til sin Veiledning for rednings- og slokkemannskap, og ber om at krav til brannvesenets tilgjengelighet o.l. innarbeides i prosjekteringen. Forslagsstillers kommentar: Brannvesenets retningslinjer vil bli innarbeidet i detaljprosjekteringen. 4 Jernbaneverket Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget. 5 Statens vegvesen Planforslaget er i henhold til overordnede planer. Vegvesenet forutsetter at adkomst til planområdet blir via Brennbakkvegen. Vegvesenet har ingen ytterligere merknader til varselet. Forslagsstillers kommentar: Adkomst er lagt til Brennbakkvegen. 4 Vedlegg Følgende dokumenter inngår i reguleringsplanen 1. 2. 3. 4. Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Reguleringskart ROS-analyse Vedlegg til planbeskrivelse 1. Forhåndsuttalelser ved varsling oppstart planarbeide 2. Illustrasjoner skisseprosjekt (illustrert prosjekt viser ikke maks utnyttelse av tomten) a. Perspektivskisse b. Plan kjeller c. Plan 1. etasje d. Plan 2. etasje e. Snitt f. Fasader g. Utomhusplan 13 av 13
© Copyright 2024