GB 23/215 - Søgne kommune
Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 23/215 2014/1888 -25705/2014 Bjørg Holme 18.08.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av utebod og platting med overbygd uteplass - GB 23/215 Hølleheiveien 8A Utv.saksnr 34/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 04.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 og § 12-4 – rettsvirkning av reguleringsplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av utebod og platting med overbygd uteplass på GB 23/215 Hølleheiveien 8A. Nabo på GB 23/22 har påklaget vedtaket. Klage nabo tas til følge. Begrunnelse for avslaget er at de forhold som planen skal ivareta vil bli skadelidende hvis dispensasjon innvilges. Bakgrunn for saken: Saksutredning: Søknaden: Det søkes om oppføring av bod og overbygd platting utenfor byggegrense, i strid med regulert formål og i strid med utnyttelsesgraden, på GB 23/215, Hølleheiveien 8A. Søknaden er mottatt i kommunen 5.5.2014. Revidert søknad er mottatt 21.1.2015. Reviderte tegninger er mottatt 18.2.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrensa og utnyttelsesgraden i reguleringsplanen. Den er også avhengig av dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen (annet spesialområde: naturområde). I den reviderte søknad om dispensasjon, er utestuen trukkent vekk fra naboeiendommen GB 23/22. Det opplyses i denne søknaden at tiltakshaver har endret fasaden mot protesterende nabo slik at vindusflaten mot øst er mindre. I tillegg er boden trukket lenger mot vest slik at boden kan vedlikeholdes på egen eiendom. Dette er vist på det nye situasjonskartet som er vedlagt den nye dispensasjonssøknaden. Ved nærmere måling på kartet kan det se ut som om deler at tiltaket kommer så vidt innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til område for boliger med tilhørende anlegg og annet spesialområde: naturområde i reguleringsplan for Del av Hølleheia. Planen er egengodkjent 9.9.2004. Relevante bestemmelser i saken: § 2. Byggeområde for boliger. Området bygges ut i henhold til reguleringsplan dat. 17.06.04 og illustrasjonsplan dat. 12.05.04 og innenfor viste byggelinjer som viser maksimal utbygging og maksimal terrengbearbeiding. Hver tomt kan bebygges med en boenhet. Boliger skal ha saltak eller pulttak. Mot sjøsiden skal bebyggelsen oppføres med en etg. med gesimshøyde maksimalt 3,0m over ferdig golv 1. etg. På reg.plan og illustrasjonsplan er angitt cotehøyde ferdig golv 1.etg. for det enkelte bygg, samt maks mønehøyder. Tillatt bruksareal (T-BRA) inkl. garasje skal ikke overstige 250 m² på hver tomt unntatt for tomt B1 hvor det kun skal tillatelse T-BRA inntil 200 m² inkl. garasje. For bolig B3C skal angitte østlig byggelinje være avgrensing for østlig utsprengning av tomta! Ytterligere utsprengning østover skal ikke tillates! Tillatt bruksareal (T-BRA) for garasje skal ikke overstige 50 m². Maks mønehøyde garasje settes til 4,70 over ferdig golv. Boliger og garasje kan tillates med takvinkel inntil 30 grader. Bebyggelsen skal gis en god estetisk utforming med hensyn til volum, form, material- og fargebruk. Material og fargebruk skal tilpasses landskapets farger og karakter og oppgis i rammesøknaden. Forstøtningsmurer og skråninger skal ikke på noe punkt være høyere enn 1,5m over eksisterende terreng. På hver tomt skal avsettes plass til garasje samt minst 1 biloppstillingsplass på hver tomt. Garasje parallelt med veibane kan plasseres inntil 1 m fra veiformål. Garasjer kan plasseres utenfor byggelinje. § 3. Spesialområde: Naturområde. Området skal være uberørt og det skal ikke tillates opparbeidelsestiltak i området. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage fra nabo i kursiv skrift med administrasjonens påfølgende kommentarer: I fra gamle dager har husene på Høllesanden fremstått som en liten bortgjemt husrekke ved bunnen av en skogkledd hei. Den siste tiden har det pågått betydelig bebygging på toppen av Hølleheia samt felling av trær. Dette har medført at inntrykket av Høllesanden er ganske annerledes, hvor Høllesanden ikke i samme grad fremstår som bortgjemt og for seg selv. Det foreslåtte tiltak vil forsterke denne utviklingen, og vi synes ikke dette er til det bedre. Det foreslåtte tiltak øker følelsen av at husene på Hølleheia «titter oss over skulderen». Dette forsterkes av at tiltaket er tegnet med et stort panoramavindu fra gulv til tak vendt sørover, i retning vår eiendom. En kan ha forståelse for at eierne av naboeiendommene synes området har endret seg. Disse endringene er ikke større enn det en må kunne forvente i et boligområde. Nå er ikke området kun regulert til boligformål, men også spesialområde, naturområde. Intensjonen i planen er at en del av området skal bevares uberørt. Dette er også er også i tråd med de strenge nasjonale føringene når det gjelder bygging i strandsonen. Det er derfor forståelig at naboene forventer at planen følges på dette punktet. Vi gjør oppmerksom på at våre naboer i nord har tatt seg til rette på vår eiendom ved å felle flere furutrær uten vårt samtykke. Så vidt vi har forstått er dette gjennomført av Aslak Bestum, Riebes nabo mot øst. Denne tre fellingen innebærer at bebyggelsen bak vårt hus er mer tydelig synlig fra vår eiendom. Der det tidligere har vært en følelse av at vi har bodd i et hus med skog i bakkant, er det nå svært synlig at det er bebyggelse bak vår eiendom. Dette øker selvsagt ulempen ved å ha et nytt anneks som ligger nærmere vår eiendom. På denne bakgrunn vil vi anmode om at dispensasjon ikke gis og at tiltaket ikke gjennomføres. I følge reguleringsbestemmelsenes § 3 skal naturområdet være uberørt og det tillates ikke opparbeidelsestiltak i området. Når det gjelder naboens trefelling på klagers eiendom anses dette som et privatrettslig forhold, som ikke angår denne saken. Administrasjonen kan ha forståelse for naboenes forventninger om at naturområdet skal være uberørt, og at naboens trefelling bidrar til at et nytt anneks blir mer synlig fra naboeiendommen. Det vises til klager og kommentarer i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen viser til at reguleringsplanen er relativt ny og bør følges. I dette tilfellet gjelder det en eiendom som ligger eksponert i landskapet ut mot Høllefjorden. Selv om tiltaket iflg. kartet ligger rett bak 100-metersbeltet langs sjøen, er det viktig at naturverdiene i landskapet ikke blir ytterligere skadelidende. Vurderer kommunen å gi dispensasjon, bør det være på slike vilkår. Samtidig må det vurderes konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Først gjengis opprinnelig søknad, så den reviderte. Ønsker bod for oppbevaring av utemøbler i vinterhalvåret. Overbygd platting for å forlenge utesesongen og skjerming mot vær og vind. Areal av bod og overbygd platting er 15 m². Eksisterende bebyggelse har BRA 250 m² som er planens tillatte utnyttelsesgrad. Arealenheten har forståelse for tiltakshavers ønske om bod og overbygd uteplass. Det er tidligere gitt dispensasjon til tiltak ut over byggegrense i dette planområdet, saksnr. 144/11 vedtatt den 28.09.2011 og saksnr. 495/12 vedtatt den 25.06.2012 (delegert vedtak) sak 2007/156. Saksnr 144/11 gjelder også dispensasjon fra utnyttelsesgrad. ( sak 2010/1) Sak 144/11 gjelder ny avkjørsel, forstøtningsmur og garasje. Det er gitt dispensasjon fra byggegrense, tillatt bruksareal (T-BRA) og høyde på mur. Vedtak er fattet 28.11.2011. Rådmannens forslag er enstemmig vedtatt. Arealet som den aktuelle garasjen opptar er endret til i sin helhet å være byggeområde i reguleringsendring. Overskridelse av byggegrensen for selve garasjen er også avklart i reguleringsendringen. Både avkjørsel og garasje er noe som det er en forutsetning skal være mulig å ha på en boligeiendom. I følge saksframlegget i denne saken var de foreslåtte løsninger de beste. En forstøtningsmur er ofte med å bidra til en best mulig utnyttelse av tomten, ved at den støtter opp om terrenget. Forstøtningsmurer plasseres ofte utenfor byggegrensa, da det er her det er behov for dem. En forstøtningsmur er ikke en bygning. Vi kan ikke se at denne saken er sammenlignbar med sak vedrørende utestue, da utestue ikke er noe en må ha på en eiendom. Det ble ikke gitt dispensasjon fra formålet i denne saken. Det regulerte formålet ble endret i en egen reguleringssak før dispensasjonssaken ble behandlet. Sak 495/12 Gjelder bare en forstøtningsmur og derfor ikke sammenlignbar med den aktuelle saken. En vesentlig forskjell forhold til denne saken er at ingen av tiltakene i disse to sakene er plassert i strid med regulert formål slik det er tilfelle i denne saken. Nedenfor følger gjengivelse av den reviderte søknaden. Begrunnelse for hvorfor søker mener det foreligger hjemmel til å innvilge dispensasjon er følgende: Omsøkt tiltak plasseres utenfor byggegrensen. Vi er av den oppfatning at byggegrensen er ment å ivareta plassering av boliger, noe som støttes av at reguleringsbestemmelsene tillater garasjer utenfor byggegrensene. Plassering av omsøkt tiltak må derfor sees på som et tiltak som ikke nødvendigvis skal styres av reguleringsplanens byggegrenser. Tiltaket er ikke bare i strid med byggegrensa, men også med formålet naturområde, dette anses som en vesentlig forskjell i forhold til de sakene som nevnes. Eiendommen er utbygget med 250 m², som også er det som tillates på eiendommen. Omsøkt tiltak bryter derfor utnyttelsesbegrensningen med 15 m². Utnyttelsesbegrensningen skal ivareta forhold som for eksempel uteareal for beboerne. Det vises til nylig gitt dispensasjon fra bestemmelsen om utnyttelse i Hølleheiveien 8B. Sak vedrørende Hølleheiveien 8B gjelder oppføring av carport, sak 2013/3529. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt 5.11.2014. I andre planer hvor utnyttelsen er oppgitt i % BYA vil parkeringsareal inngå i utnyttelsesgraden. Det vil derfor være det samme om parkeringsplassene overbygges med carport/garasje eller ikke. Det skal være mulig å bygge garasje på en boligeiendom. Carporten ble plassert slik at den ikke var eksponert mot sjøen. Utestue er ikke noe det er krav om på en boligeiendom. Carporten ble plassert på regulert boligformål. Vi kan ikke se at sakene er sammenlignbare. Reguleringsplanens formål angir området som naturområde der hvor tiltaket søkes plassert. Som utgangspunkt er dette arealet tiltenkt at det skal være uberørt. Det er likevel slik at en liten del av dette arealet naturlig tilhører omsøkt eiendoms uteareal. Det stilles spørsmål ved hvorfor en del av naturområdet naturlig tilhører omsøkt eiendoms uteareal, er det pga at det ikke er bevart uberørt? Nøyaktig plassering av formålsgrenser er ikke alltid enkle å fastsette under et reguleringsarbeide, noe som ofte viser seg under utbygging av områder. Videre vil en mindre overtredelse av formålsgrensen ikke føre til unødig privatisering. Området fremstår som uteareal for tiltakshaver og vil vanskelig kunne benyttes av allmennheten. Naturområde som buffer vil uansett være stort. Intensjonen i planen er det det skal være et uberørt naturområde rundt bebyggelsen. Dette anses å ha vært gjenstand for en grundig vurdering i planarbeidet. De vurderingene som da ble gjort gjelder fortsatt. Planen er av relativt ny dato. Det er ikke gitt dispensasjon fra formålet i noen av de andre sakene det vises til. En dispensasjon fra formålet vil helt klart skape presedens for andre lignende saker. Etter vår vurdering vil en dispensasjon ikke skape presedens ettersom hver sak må sees i sammenheng med det aktuelle området og konkrete forhold i saken. I tillegg er det allerede dannet en form for presedens når utnyttelsesbestemmelsen er overtrådt i nr 8A. Vi mener saken i 8B (som vi tror det menes her) ikke er sammenliknbar da en garasje er noe det forutsettes at alle boliger skal kunne ha. Den var i tillegg ikke i strid med formålet i planen. Hvis det gis dispensasjon fra regulert formål, vil det skape presedens for andre saker og på den måte svekke planen som styringsverktøy. Fordelen med omsøkt tiltak er at tiltakshaver får mulighet til å forlenge sesongens «utemåneder» både i forkant og etterkant av sommeren da tiltaket vil fungere som hagestue i sommermånedene. Dette hever kvaliteten på utearealene for tiltakshavers bruk. Videre gir tiltaket mulighet til å ta være på utemøbler og utstyr gjennom vintermånedene. Som konsulent i byggebransjen ser jeg at det i de senere år er blitt mer og mer populært og ikke minst større behov for hagestue/bod. Dette er et problem i mange saker hvor reguleringsplanene ikke har tatt høyde for slike innretninger ved planarbeidet. Det virker å være tilfelle i denne reguleringsplanen også. Administrasjonen er enig i at tiltaket er en fordel for tiltakshaver. Siden tiltaket bare gir fordel for tiltakshaver tillegges ikke disse fordelene stor vekt. De samfunnsmessige ulempene ved at planen uthules som styringsverktøy og at tiltaket er i strid med de strenge nasjonale føringene når det gjelder bygging i strandsonen, veier tyngre. Tiltaket må anses som en del av uteområdet for omsøkt eiendom. Vi er klar over at det er en nabo nedenfor omsøkt eiendom som protesterer på tiltaket. Protesten baseres på innsyn. Innsyn kan oppleves som en ulempe men må i boligområder påregnes. Nabo har et lysthus oppe i skråningen, men vegetasjonene er slik at det ikke er innsyn til dette området. Nabo har sin uteplass på forsiden av huset sitt, så hvor mye et eventuelt innsyn kan påvirke naboen er strengt tatt forsvinnende lite. Hvis tiltaket skulle plasseres på et område som var boligformål er vi enig i at naboene måtte forvente et slikt tiltak i et boligområde. Dette tiltaket søkes plassert på et naturområde. Da synes det ikke urimelig at naboene har en forventning om at regulert formål følges og området bevares uberørt. Tiltakshaver har likevel endret fasaden mot protesterende nabo slik at vindusflaten er mindre. I tillegg er boden trukket lenger vest slik at boden kan vedlikeholdes på egen eiendom. Det er positivt at tiltaket er endret for å imøtekomme naboer. Naboene har reagert på de store vinduene mot sør. Disse vinduene er ikke endret i den reviderte søknaden. Uansett mener vi at verken naboer, kommunen eller omgivelsene er negativt berørt av tiltaket. Vi kan heller ikke se at naturverdien forringes, da det er helt umulig å for eksempel se fra Høllesanden om tiltaket står fremfor eller bakenfor formålsgrensen. Tiltaket er godt synlig fra sjøen og vil øke det bebygde preget. De vurderingene som ble gjort da naturområdet ble plassert slik det er i planen, er fortsatt gyldige. Det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon som omsøkt ettersom utearealenes kvalitet heves samtidig som forholdene reguleringsplanen skal styre ikke tilsidesettes. Konsekvensene for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet anses som ivaretatt. Fordelene ved å gi dispensasjons i denne saken er kun for tiltakshaver og veier derfor ikke tungt. Ulempene ved å tilsidesette en juridisk bindende plan og gå imot de strenge nasjonale føringene når det gjelder bygging i strandsonen veier i dette tilfellet klart tyngre enn fordelene for tiltakshaver. I tillegg vil de forholdene som planen skal ivareta vil bli skadelidende hvis dispensasjon innvilges. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av utestue. Tiltaket er i strid med regulert byggegrense, regulert formål og utnyttelsen av eiendommen og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til boligformål og annet spesialområde, naturområde. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2004, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bar reguleringsplanen er at området skal benyttes til naturområde. Mesteparten av utestua søkes plassert på det som er regulert til naturområde og er i strid med regulert formål i planen. De forhold som planen skal ivareta vil bli skadelidende hvis dispensasjon innvilges. Tiltaket ligger ca 100 m fra sjøen og godt synlig fra sjøen. Når reguleringsplanen fastsetter at det aktuelle område skal være naturområde anses dette å være i tråd med de strenge nasjonale føringene når det gjelder bygging i strandsonen. De vurderingene som ble gjort da reguleringsplanen ble utarbeidet anses fortsatt for gyldige. Hvis det bygges i strid med formålet naturområde vil de forhold som planens skal ivareta bli skadelidende. Ikke minst vil en tillatelse skape presedens for andre lignende saker og føre til at planen svekkes som styringsverktøy. Det er ikke gitt dispensasjon fra formålet i noen av de andre sakene det vises til. Tiltakene det søkes om i disse sakene kan heller ikke sammenlignes med utestua som søkes godkjent i denne saken. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Barn og unges interesser blir muligens berørt av tiltaket, da deler av naturområdet søkes bebygd. Tiltaket anses ikke å ha konsekvenser for helse og sikkerhet. Når det gjelder miljø vil det bebygde preget i strandsonen øke. Tiltaket anses ikke å ha konsekvenser for tilgjengelighet. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av utestue som søkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden for utestue som søkt avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av utestue avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke utestua nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Oversiktskart - GB 23/215 - Hølleheiveien 8A 2 Revidert søknad om dispensasjon 3 Søknad om dispensasjon 4 Situasjonskart 5 Terrengsnitt 6 Reviderte tegninger - Utebod og platting med overbygd uteplass - GB 23/215 - 7 8 9 Hølleheiveien 8A Uttalelse fra Fylkesmannen til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av utebod og platting med overbygd uteplass på GB 23/215 Kommentarer til byggesak - utebod og platting med overbygd uteplass Skråfoto - GB 23/215 - Hølleheiveien 8A Søgne kommune v/plan- og bygningsetaten postmottak@sogne.kommune.no Postboks 1051 4682 Søgne Deres ref: Vår ref: Hølleheiveien 8A, 23/215 Dato: 20.01.2015 Søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. På vegne av tiltakshaver, Torstein Ribe, søkes det om dispensasjon jf plan- og bygningslovens §19-1 fra gjeldende reguleringsplans bestemmelse om byggegrense, utnyttelsesgrad og formål i plan. Omsøkt tiltak gjelder oppføring av bod/hagestue som vist på vedlagt situasjonskart og tegninger. Omsøkt eiendom er regulert og kommer inn under reguleringsplan for "Hølleheia G.nr.23 B.nr.191, 215,250, 481 m.fl." Gjeldende plan viser byggegrense og angir i §2 at utnyttelsen for omsøkt eiendom T-BRA ikke kan overstige 250 m2. Videre angir planen området som omsøkt tiltak skal plasseres på som naturområde. Det søkes med dette dispensasjon for forholdene. Etter en totalvurdering mener vi at det foreligger hjemmel for dispensasjon som omsøkt jf plan- og bygningslovens §19-2. Hovedbegrunnelsen for dette er som følger: - Omsøkt tiltak plasseres utenfor byggegrensen. Vi er av den oppfatning at byggegrensen er ment å ivareta plassering av boliger, noe som støttes av at reguleringsbestemmelsene tillater garasjer utenfor byggegrensene. Plassering av omsøkt tiltak må derfor sees på som et tiltak som ikke nødvendigvis skal styres av reguleringsplanens byggegrenser. - Eiendommen er utbygget med 250 m2 BRA, som også er det som tillates på eiendommen. Omsøkt tiltak bryter derfor utnyttelsesbegrensningen med 15 m2. Utnyttelsesbegrensningen skal ivareta forhold som for eksempel uteareal for beboerne. Det vises til nylig gitt dispensasjon fra bestemmelsen om utnyttelse i Hølleheiveien 8B. - Reguleringsplanens formål angir området som naturområde der hvor tiltaket søkes plassert. Som utgangspunkt er dette arealet tiltenkt at det skal være uberørt. Det er likevel slik at en liten del av dette arealet naturlig tilhører omsøkt eiendoms uteareal. Nøyaktig plassering av formålsgrenser er ikke alltid enkle å fastsette under et reguleringsarbeide, noe som ofte viser seg under utbygging av områder. Videre vil en mindre overtredelse av formålsgrensen ikke føre til unødig privatisering. Området fremstår som uteareal for tiltakshaver og vil vanskelig kunne benyttes av allmennheten. Naturområde som buffer vil uansett være stort. - Etter vår vurdering vil en dispensasjon ikke skape presedens ettersom hver sak må sees i sammenheng med det aktuelle området og konkrete forhold i saken. I tillegg er det allerede dannet en form for presedens når utnyttelsesbestemmelsen er overtrådt i nr 8A. Fordelen med omsøkt tiltak er at tiltakshaver får mulighet til å forlenge sesongens "utemåneder" både i forkant og etterkant av sommeren da tiltaket vil fungere som hagestue i sommermånedene. Dette hever kvaliteten på utearealene for tiltakshavers bruk. Videre gir tiltaket mulighet til å ta vare på utemøbler og utstyr gjennom vintermånedene. Som konsulent i byggebransjen ser jeg at det i de senere år er blitt mer og mer populært og ikke minst større behov for hagestue/bod. Dette er et problem i mange saker hvor reguleringsplanene ikke har tatt høyde for slike innretninger ved planarbeidet. Det virker å være tilfelle i denne reguleringsplanen også. BE-Con AS Nils Fidjelandsvei 6 4628 Kristiansand S TLF: 908 45 730 Epost: post@BE-Con.no Foretaksnummer: 998 468 116 Bankkonto: 9480.11.41964 Tiltaket må ansees som en del av uteområdet for omsøkt eiendom. Vi er klar over at det er en nabo nedenfor omsøkt eiendom som protesterer på tiltaket. Protesten baseres på innsyn. Innsyn kan oppleves som en ulempe, men må i boligområder påregnes. Nabo har et lysthus oppe i skråningen, men vegetasjonen er slik at det ikke er innsyn til dette området. Nabo har sin uteplass på forsiden av huset sitt, så hvor mye et eventuelt innsyn kan påvirke naboen er strengt tatt forsvinnende lite. Tiltakshaver har likevel endret fasaden mot protesterende nabo slik at vindusflaten er mindre. I tillegg er boden trukket lenger mot vest slik at boden kan vedlikeholdes på egen eiendom. Uansett mener vi at verken naboer, kommunen eller omgivelsene er negativt berørt av tiltaket. Vi kan heller ikke se at naturverdien forringes, da det er helt umulig å for eksempel se fra Høllesanden om tiltaket står fremfor eller bakenfor formålsgrensen. Det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon som omsøkt ettersom utearealenes kvalitet heves samtidig som forholdene reguleringsplanens skal styre ikke tilsidesettes. Konsekvensene for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet ansees som ivaretatt. Vi ber med dette om at dispensasjonen innvilges. Med vennlig hilsen Jarle Nilsen Daglig leder BE-Con AS Nils Fidjelandsvei 6 4628 Kristiansand S TLF: 908 45 730 Epost: post@BE-Con.no Foretaksnummer: 998 468 116 Bankkonto: 9480.11.41964 Torstein Ribe Hølleheiveien 8A 3•L' SanScen 05 MAI2014 4640 Søgne Saksir.Dok fl Søgne kommune Arealenheten, byggesak Postboks 1051 4682 SØGNE Søgne, 02.10.2013 SØKNAD OM DISPENSASJON. Det søkes med dette om dispensasjon fra X Kommune lanens arealdel, formål: Re ulerings lan/beb elses lan: Del av Hølleheia Plan- o bv nin sloven Ve loven Annet: Dispensasjonen gjelder: Oppføring av bod og overbygd platting utenfor byggegrense og utnyttelsesgrad Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: (jfr. Pbl. kapittel 19. Se baksida) Ønsker bod for oppbevaring av utemøbler i vinterhalvåret. Overbygd platting for å forlenge utesesongen og skjerming mot vær og vind. Areal av bod og overbygd platting er 15m2. Eksisterende bebyggelse har BRA 250m2 som er planens tillatte utnyttelsesgrad. Det er tidligere gitt dispensasjon til tiltak ut over byggegrense i dette planområde, saksnr. 144/11 vedtatt den 28.09.2011 og saksnr. 495/12 vedtatt den 25.06.2012 (delegert vedtak). Saksnr 144/11 gjelder også dispensasjon fra utnyttelsesgrad. Med hilsen S4.eect, ...... Vedlegg. Søknad om tiltak Nabovarsling Situasjonsplan Tegning Om søkt bod/ hagest ue Terrengsnitt Terrengsnitt moh Utebod for fam. Ribe 20.01.2015 Terrengsnitt 20 20 15 15 M: 1:500 /A4) 10 10 5 5 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Tlf.: 38 17 62 07 Deres ref.: 2014/1888 Vår ref.: 2014/2502 Vår dato: 13.05.2014 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Hølleheiveien 8A - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av utebod og platting med overbygd uteplass på gnr. 23 bnr. 215 Vi viser til kommunens skriv av 12.05.2014. For området gjelder reguleringsplan fra 2004 for del av Hølleheia. Eiendommen er regulert til boligformål med byggegrenser. Maks utnyttelse på T-BRA=250 kvm for eiendommen er utnyttet. Det opplyses at kommunen allerede i 2011 og 2012 har gitt dispensasjon for tiltak over byggegrensen. Omsøkte bod og overbygd platting utgjør 15 kvm og vil bli bygd utenfor byggegrensen. Det er følgelig søkt om dispensasjon fra både utnyttelse og byggrense. Miljøvernavdelingen viser til at reguleringsplanen er relativt ny. Den bør slik sett bør følges. I dette tilfellet gjelder det en eiendom som ligger eksponert i landskapet ut mot Høllefjorden. Selv om tiltaket iflg. kartverket ligger rett bak 100-metersbeltet langs sjøen, er det viktig at naturverdiene i landskapet ikke blir ytterligere skadelidende. Vurderer kommunen å gi dispensasjon, bør det være på slike vilkår. Samtidig må det vurderes konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Torstein Ribe Besøksadr. Postadr. Telefon Tordenskjoldsgate 65 Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand 38 17 61 00 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Nettside www.fylkesmannen.no Org.nr. NO974 762 994 Ang:Gnr23,Bnr215dispensasjonssøknad… ViharmottattdokumenteromtiltakettilTorsteinRiebepågrenselinjentilvåreiendom. Viharfølgendekommentar. IfragamledagerharhusenepåHøllesanden fremståttsomenlitenbortgjemthusrekke vedbunnenavenskogkleddhei.Densistetidenhardetpågåttbetydeligbebyggingpå toppenavHølleheiasamtfellingavtrær.DetteharmedførtatinntrykketavHøllesanden erganskeannerledes,hvorHøllesanden ikkeisammegradfremstårsombortgjemtog forsegselv.Detforeslåttetiltakvilforsterkedenneutviklingen,ogvisynesikkedetteer tildetbedre.DetforeslåttetiltakøkefølelsenavathusenepåHølleheia”titterossover skulderen”.Detteforsterkesavattiltaketertegnetmedetstortpanoramavindufragulv tiltakvendtsørover,iretningvåreiendom. Vigjørogsåoppmerksompåatvårenaboerinordhartattsegtilrettepåvåreiendom vedåfelleflerefurutrærutenvårtsamtykke.Såvidtviharforståtterdettegjennomført avAslakBestum,Riebesnabomotøst.Dennetrefellingeninnebæreratbebyggelsenbak vårthusermertydeligsynligfravåreiendom.Derdettidligereharværtenfølelseavat viharboddiethusmedskogibakkant,erdetnåsværtsynligatdeterbebyggelsebak våreiendom.Detteøkerselvsagtulempenvedåhaetnyttannekssomliggernærmere våreiendom. Pådennebakgrunnvilvianmodeomatdispensasjonikkegisogattiltaketikke gjennomføres. Vennlighilsen KristinJulieJebsen GIS/LINE Web BlomURBEX ver. 2.1 GIS/LINE Web BlomURBEX versjon 2.1 Side 1 av 1 Årsserie: 2011 © 2004-2015 Blom ASA, Blom-Pictometry. All rights reserved. http://test6.gisline.no/GISLINEWebInnsyn_kps_intranett/BlomUrbex/soegne.htm?x=... 19.02.2015
© Copyright 2024