Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst
Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Tomannsbolig vertikaldelt SERTIFISERT TAKSTMANN Takstøkonom Arild Vælitalo Telefon: 950 34 595 E-post: arild.takst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Organisasjonsnr: 812 456 482 Dato befaring: 16.04.2015 Utskriftsdato: 21.05.2015 Oppdrag nr: 1919 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 2 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007’. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Forutsetningen for oppdraget er i forhold til et salg av eiendommen. Tegninger, målebrev, festekontrakt, målebrev og forsikringsdokumenter er ikke fremlagt og av den grunn ikke kontrollert. Undertegnede var alene på befaringen. Årlige kostnader er ikke utfylt da de opplysningene ikke er fremlagt. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 3 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Konklusjon tilstand Julius Baumanns gate 5A, 9800 Vadsø. Tomannsbolig vertikaldelt med garasje oppført i 1967. Bygningen fremstår for det meste med standard fra 1967. Mindre vedlikehold er utført men kun det nødvendige. Renoveringer på denne boligen må påberegnes. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Priser på tilsvarende boligeiendommer i Vadsø har variert alt etter standard, størrelse. beliggenhet og etterspørsel. Det er registrert en økende etterspørsel etter leiligheter og de blir som regel avhendet kort tid etter annonsering. Beskrevne boligeiendom antas å være kurant å omsette i dagens marked. Beskrevne eiendom omhandler vertikaldelt tomannsbolig med garasje oppført i 1967. Boligens arealer er fordelt over et plan + kjeller. Boligen har en standard som fra opprinnelsen og renoveringer må påberegnes. Eiendommen har en beliggenhet i Ytrebyen, kort vei fra bymarka i nordlig retning til helårs turløype Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 1 050 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr. 945 000 Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. KIRKENES, 21.05.2015 Takstøkonom Arild Vælitalo Telefon: 950 34 595 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 4 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Forsvarsbygg Takstmann: Arild Vælitalo Befaring/tilstede: Befaringsdato: 16.04.2015. - Arild Vælitalo. Takstøkonom. Tlf. 950 34 595 Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse Tomannsbolig vertikaldelt : Beliggenhet: Beskrevne boligeiendom har en beliggenhet i Ytrebyen i utkanten av Vadsø sentrum Bebyggelsen: Bebyggelsen i området består av eneboliger og vertikaldelte tomannsboliger med tilleggsbygninger Standard: Beskrevne bygning har en opprinnelse fra 1967. Bygningen har en standard fra opprinnelsen og renoveringer må av den grunn påberegnes. Om tomten: Tomten er en festet tomt med Vadsø kommune som grunneier Adkomstvei: Adkomsten til eiendommen er fra asfaltert offentlig gate Tilknytning vann: Offentlig Tilknytning avløp: Antatt offentlig Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 2003 VADSØ Gnr: 11 Bnr: 251 Eiet/festet: Festet Areal: 508,4 m² Arealkilde: I følge Eiendomsdata Hjemmelshaver: Forsvarsbygg Adresse: Julius Baumannsgate 5A, 9800 Vadsø Kommentar: Festekontrakten er ikke fremlagt. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Foto Eiendomsdata.no Kommentar egenerklæring Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. Selgers egenerklæring er ikke fylt ut. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 5 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Bygninger på eiendommen Tomannsbolig vertikaldelt Tomannsbolig vertikaldelt Byggeår: 1967 Kilde: I følge Eiendomsdata Anvendelse: Boligformål Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Kjeller 50 46 16 1. etasje 98 90 90 148 136 106 Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar 30 Trapperom, gang, vaskerom, boder. Vindfang, trapperom, entre, stue, kjøkken, bad, 3 soverom. 30 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Rom under terreng er ikke arealmålt. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Trapperom, gang, vaskerom Boder 1. etasje Vindfang, trapperom, entré, stue, kjøkken, bad, 3 soverom Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 6 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Garasje uisolert Garasje uisolert Byggeår: 1967 Anvendelse: Bilparkering Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 21 20 0 20 Bilparkering Sum bygning: 21 20 0 20 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) 1. etasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Sekundærareal (S-ROM) Garasjerom Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 7 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Konstruksjoner Tomannsbolig vertikaldelt Bygning generelt - Tomannsbolig vertikaldelt Julius Baumanns gate 5A, 9800 Vadsø. Vertikaldelt del av en tomannsbolig oppført i 1967 med arealer fordelt over et plan + kjeller. Boligen har en utdatert innvendig standard mht til kjøkken, bad, innredninger og overflater og som en følge av levetidbetraktninger må spesielt drenering, yttertak, utvendige kledninger, fuktsikringer påberegnes skiftet. Grunn og fundamenter - Tomannsbolig vertikaldelt Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunnforholdene antas å være i sand. Fundamenteringen antas å være i plasstøpt betong. Mindre avvik i fundamenteringen er registrert uten at dette er noe svekkelse for konstruksjonen. Tilstandsgrad: 2. Grunnmur - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmuren er i plasstøpt betong og det antas at det ikke er noe armeringer i denne grunnmuren. Grunnmurens synlige sider over bakkenivå er overmalt og her forekommmer det malingsavflassing og mindre setningskader. Utvendig fuktsikring er ikke registrert men det kan ha bli påført påsmurt fuktsperre under bakkenivå. Fuktgjennomslag er registrert i et hjørne inne i rom under terreng. Tilstandsgrad: 2. Drenering - Tomannsbolig vertikaldelt Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Dreneringen har en opprinnelse fra bygningens etableringsår og må påberegnes skiftet. Dreneringen er en bygningsdel som ligger under bakkenivå og kan av den grunn ikke besiktes. Dreneringen blir også påført aldringsmessige og bruksslitasjer. Vannansamling mot bakkenivå i rom under terreng er registrert. Dreneringen har en levetidbetrakting på 30-60 år. Tilstandsgrad: 3. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Veggkonstruksjonen er i 4" trebindingsgverk og det antas at det er tilsvarende isoleringer i denne konstruksjonen. Utvendige kledninger er i liggende og stående trepanel som har overflateskader, slitasjer, tørkesprekker og råteskader. Normal intervall for overflatebehandling av utvendige trekledninger er 6-12 år. Grunnmur over bakkenivå er også en utvendig fasade og levetid for utvendig fasadepuss er 20-60 år. Samlet tilstandagrad: 3 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 8 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Vinduer og dører - Tomannsbolig vertikaldelt Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduene er i 2 lags glass fra 1991 og 1998. Åpne og lukke funksjon er testet på tilfeldig valgte vinduer. Noen går tregt og glide skinner bør smøres. Luftespalter over vinduer i stua mangler deksler. Tilstandsgraden som er oppgitt er valgt ut fra vinduenes alder og tilstand. Levetiden for vinduer med trerammer er ca. 25 år. Tilstandsgrad: 2. Ytterdør er i teak med glass fra 90 tallet. Ytterdøren har overflateslitasjer og utettheter. Tilstandsgrad: 2. Innvendige dører er i glatte (Gabon) dører og fyllingsdører. Innvendige dører er fra bygningen ble oppført og flere dører har overflateslitasjer. Tilstandsgrad: 3. Takkonstruksjon - Tomannsbolig vertikaldelt Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takstoler er oppført i selvbygde tresperrer med taktrobord som undertekking. På befaringsdagen ble det ikke registrert noen negative svikt i denne konstruksjonen Kaldloftet har ventilering i gavlvegg som var delvis tettet igjen av fuglereir. Tilstandsgrad: 1 Gulv er opparbeidet på kaldloftets midtre del. Isoleringen mellom undergurter er fra bygningen ble oppført og er mangelfull. Tilstandsgrad: 2. Adkomsten til kaldloftet er via luke i himling. Luken er en uisolert luke med heltrukken stige og heiseanordning. Tilstandsgrad: 2. Taktekking - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Yttertaktekkingen kunne ikke besiktes på befaringsdagen og dette på grunn av snøforholdene. Tekkingen opplyses å være i Eternittplater fra boligens opprinnelse. Eternitt er laget av asbest og sementblandinger. Fordi asbest er helseskadelig materiale, har bruk av eternitt vært forbudt i Norge i mange år. Så lenge eternittplatene får stå i fred på yttervegg eller taktekking er de imidlertid helt ufarlige. Det er først når man skal borre, banke eller sage i dem at de kan avgi asbest i luften. Eternitt tekkingen på denne boligen antas å være fra boligens opprinnelsen. Levetid for eternitt tekking er ca. 60 år. Tilstandsgrad: 3. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 9 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Overlys, takluker - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Takluke med adkomst til kaldloftet er montert mot himling i entre. Takluken er fra boligens opprinnelse og innehar en nedfellbar stige integrert. Takluken tetter dårlig og har dårlig isolering. Fare for kondensering. Tilstandsgrad: 3. Renner, nedløp og beslag - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner, nedløp og beslag er oppført i sink og fra boligens opprinnelse. Stedvis har takrenner, nedløp og beslag overflateskader. På grunn av komponentenes alder og tilstand er det gitt en samlet tilstandsgrad. Levetid for takrenner og nedløp i metall er fra 25-35 år. Tilstandsgrad: 3. Terrasse, balkonger, trapper ol - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Yttertrapp er oppført i betong som er tekket med skiferstein. Skader i trappen er registrert. Tilstandsgrad: 2. Piper og ildsteder - Tomannsbolig vertikaldelt Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Teglsteinspipe med malte synlige sider på hovedplan. Beslag rundt pipa over yttertaket. Festeanordning mot yttertaktekkingen kunne ikke besiktes og dette på grunn av snøforholdene. Tilstandsgrad: 1. Feieluka er montert til pipa i kjeller. Feieluken er fra bygningen ble oppført og luken har rustdannelser. Tilstandsgrad: 2. Jøtul Betha Combi 2000 er montert til pipa i stua. Ovnen er overfladisk besiktiget og ikke funksjonstestet. Tilbehør som dagtank er montert mot vegg i bod ved vindfang. Etasjeskillere - Tomannsbolig vertikaldelt Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere er i trebjelkelag som anta å inneha isoleringer. Noe knirk i gulv er registrert. Isoleringen mot kaldloft er fra boligens opprinnelse og er mangelfull. Retthetsmålinger er utført med mindre skjevheter dog innen akseptabelt nivå. Tilstandsgrad: 2. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 10 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Rom under terreng - Tomannsbolig vertikaldelt Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelig flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Rom under terreng relaterer seg til eget rom under deler av boligen. Rom under terreng har ikke fast gulvdekke og vannansamling er registrert mot bakkenivå. Ventilering er montert i grunnmursvegg. Adkomst til det rommet er via opparbeidet dør i mur. Tilstandsgrad: 3. Bad - Tomannsbolig vertikaldelt Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad på hovedplan har gulv tekket med våtromsbelegg og vegger i vinylbelegg i våtsone og malte veggplater. Bad er innredet med klosett, servant og badekar med dusj. Ventilering er kanalisert via vegg. Belegg rundt sluk er rettskåret og dette gir muligheter til at vann kan presse seg inn i gulvkonstruksjonen. Badet antas å være fra boligens opprinnelse. Levetidsbetrakting på bad er 25 år. Tilstandsgrad: 3. Vaskerom - Tomannsbolig vertikaldelt Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom er oppført i kjeller og har gulv i malt avrettet betong og malt avrettet betong mot vegger. Vaskerom er innredet med varmvannsbereder, tørkeskap og skyllekar. Malingsavflassing i gulv er registrert og rustet soilsluk. Elektisk ovn mot gulv i tørkeskap er ikke funksjonstestet men er av eldre modell. Tilstandsgrad: 2. Kjøkken - Tomannsbolig vertikaldelt Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredningen er av eldre årgang og fremstår i malt standard. Innredningen har skader og bruksslitasjer. Tilstandsgrad: 3. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 11 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Innvendige overflater - Tomannsbolig vertikaldelt Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Himlinger er tekket med malte himlingsplater, malte heltrukne plater og trepanel. Himlinger har overflateslitasjer og skjollete malt. Samlet tilstandsgrad: 2. Innvendige gulv er tekket med belegg og malt avrettet betong. Belegg har skjøtesprekker og betonggulv i kjeller har malingsavflassing. Samlet tilstandsgrad: 2. Innvendige vegger er tekket med malte veggplater, malt strie og trepanel. Huller etter oppheng til bilder, reoler og lignende forekommer samt aldringsmessige slitte overflater. Samlet tilstandsgrad: 3. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Tomannsbolig vertikaldelt Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS anlegget overfladisk kontrollert. Bunnledninger og avløpsrør er i soil og vannrør i kobber. Det antas at dette anlegget er fra boligens opprinnelse. Tilstandsgraden som er oppgitt er satt i forhold til anleggets alder. Forventet levetid på varmvannsbereder er 10-25 år. Vannrør i kobber har en levetid på 25-35 år. Avløpsrør og bunnledninger i soil har en forventet levetid på 25-100 år men naturlig utskiftningsbehov mellom 40-50 år. Tilstandsgrad: 2. Elektriske anlegg - Tomannsbolig vertikaldelt Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. El skap er montert mot vegg i kjeller. El anlegget er et delvis skjult anlegg. Dør til el skapet kunne ikke lukkes. Varmeplater er montert mot vegg i forskjellige rom. Autorisert personell bør besiktige el anlegget. Terrengforhold - Tomannsbolig vertikaldelt Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Tomten er i hellende terreng og antas å være opparbeidet med grøntarealer. I nordlig retning er det fall mot boligens grunnmur. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 12 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Annet - Tomannsbolig vertikaldelt Innvendige trapper er tekket med belegg. Skader er ikke registrert annet enn en del knirk. Rekkverk er kontrollert. Tilstandsgrad: 1. Garderobeskap er plassbygde skap fra boligens opprinnelse. Tilstandagrad: 2 Garasje uisolert Grunn og fundamenter - Garasje uisolert Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunnforholdene antas å være i sand og garasjen er fundamentert med plate på mark. Bygningen er oppført i 4" uisolert trebindingsverk med liggende trepanel som utvendige kledninger. Delevegg mot nabogarasje er sponplatekledd. Adkomst til garasjen er via leddport som har overflateslitasjer.Takrenner og nedløp er ikke montert. Tilstandagrad: 2. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 13 av 14 Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr 11: Bnr 251 2003 VADSØ KOMMUNE Julius Baumanns gate 5A, 9800 VADSØ Kirkenes Takst AS Parnassveien 37, 9900 KIRKENES Telefon: 95 03 45 95 Beregninger Teknisk verdi bygninger Tomannsbolig vertikaldelt Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 376 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Tomannsbolig vertikaldelt Kr. - 1 306 800 Kr. 1 069 200 Kr. 84 000 Kr. 1 153 200 Garasje uisolert Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 120 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Garasje uisolert Kr. - 36 000 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Kr. 135 000 Kr. 1 288 200 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst og NTF, Norges TakseringsForbund Befaringsdato: 16.04.2015 Side: 14 av 14
© Copyright 2024