‫חוות דעת שווי מקרקעין‬ ‫בגוש ‪ 3701‬חלקה ‪587‬‬ ‫כתובת הנכס‪ :‬רחוב ה' באייר ‪3‬‬ ‫רחובות‬ ‫נערך ע"י ‪:‬‬ ‫בן גל משה‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪1‬‬ ‫משה בן ‪ -‬גל ‪M.A‬‬ ‫שמאי מקרקעין ∗ כלכלן ∗ מתכנן אורבאני‬ ‫)‪Moshe Ben gal Real Estate Appraiser, urban planner (M.A.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות ‪ 76227‬טל‪/‬פקס ‪5839070-050 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫תאריך‪:‬‬ ‫‪28‬‬ ‫ינואר‬ ‫‪,2005‬‬ ‫מספרנו‪3701.587 :‬‬ ‫לכבוד‬ ‫שפירא שושנה‪ ,‬עו"ד‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫הנדון‪ :‬הערכת שווי מקרקעין ברחוב ה' באייר‬ ‫חלקה ‪ 587‬בגוש ‪3701‬‬ ‫התבקשתי על‪-‬ידך לחוות את דעתי המקצועית בנושא שבנדון ולהלן חוות דעתי‪:‬‬ ‫‪ .1‬מטרת חוות הדעת‬ ‫נתבקשתי להעריך את שווי המקרקעין‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫שווי ‪ 1/3‬המקרקעין במכירה במזומן‪.‬‬ ‫שווי ‪ 2/3‬הנותרים בדרך של מזומן או שווי בעסקת קומבינציה‪.‬‬ ‫‪ .2‬תאריך הביקור בנכס‬ ‫הביקור בנכס נעשה בתאריך ‪ 27‬בינואר‪ , 2005 ,‬על ידי שמאי מקרקעין‪ ,‬משה בן גל‪.‬‬ ‫‪ .3‬המועד הקובע לחוות הדעת‬ ‫המועד הקובע הינו יום ביקורי במקום נשוא השומה בתאריך ‪ ,27.1.2005‬ובמשרדי וועדה מקומית‬ ‫לתכנון ובנייה רחובות נעשה בתאריך ‪.1.2.2005‬‬ ‫‪ .4‬תאור הנכס‬ ‫‪ 4.1‬פרטי הנכס‬ ‫מהות הנכס‬ ‫‪ :‬מגרש למגורים‪ .‬חלקה ועליה בנוי בית צמוד קרקע‪.‬‬ ‫כתובת‬ ‫‪ :‬רחוב ה' באייר ‪ 3‬חזית לדרום‪ ,‬ורחוב הרשנזון ‪ – 50‬חזית לצפון‪ ,‬רחובות‪.‬‬ ‫‪3701 :‬‬ ‫‪587 :‬‬ ‫‪ 750.00 :‬מ"ר‬ ‫פרטי רישום‬ ‫‪ :‬גוש‬ ‫חלקה‬ ‫שטח חלקה רשום‬ ‫בעלות בקרקע‬ ‫‪ :‬החלקה בבעלות פרטית במושעא‪:‬‬ ‫ת‪.‬ז ‪0509527‬‬ ‫לוי ציונה‬ ‫ת‪.‬ז ‪0509528‬‬ ‫ירימי אילנה‬ ‫ת‪.‬ז ‪5229037‬‬ ‫עמרמי רון‬ ‫ת‪.‬ז ‪005095302‬‬ ‫עמרמי בנימין‬ ‫החלק בנכס ‪.2/6‬‬ ‫החלק בנכס ‪. 1/6‬‬ ‫החלק בנכס ‪.1/6‬‬ ‫החלק בנכס ‪2/6‬‬ ‫‪.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪2‬‬ ‫הנכס הנישום‬ ‫‪ :‬זכויות מקרקעין של החלקה בשלמות בעסקת קומבינציה או‪/‬ו מזומן‪.‬‬ ‫‪ 4.2‬תאור הסביבה‬ ‫הנכס נשוא חוות הדעת ממוקם ברחוב הרשנזון כאשר זו חזיתו הנוספת על החזית הכניסה מרחוב ה'‬ ‫באייר בשכונת שעריים‪ ,‬בחלק הדרומי של העיר רחובות‪.‬‬ ‫האזור בו נמצא הנכס מתוחם על‪-‬ידי רחוב בילו מצפון‬ ‫טשרניחובסקי ממערב‪ ,‬ורחוב הרצל ממזרח‪.‬‬ ‫ורחוב מזרחי משה מדרום‪ ,‬רחוב‬ ‫מרבית הבניינים באזור חדשים בני ‪ 5‬קומות מאפיין מעבר מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה‬ ‫ומתאים לצמיחה מחדש של האזור‪.‬‬ ‫סביבת הנכס מאופיינת בבנייה רוויה למגורים של בניינים בני ‪ 5-4‬קומות אשר מרביתם נבנו במהלך‬ ‫השנים האחרונות‪ ,‬כאשר קומות הקרקע משמשות בעיקר לחניה ואחסנה ואילו הקומות העליונות‬ ‫משמשות למגורים‪.‬‬ ‫הנגישות לאזור הנכס הינה באמצעות צירי תנועה מרכזיים כגון רחוב הרצל ורחוב טשרניחובסקי‪.‬‬ ‫הבניין נשוא חוות הדעת ממוקם בעברו הדרומי של רחוב הרשנזון‪.‬‬ ‫בסביבת הנכס קיים פיתוח סביבתי מלא‪.‬‬ ‫‪ 4.3‬תאור הנכס‬ ‫הנכס‪ ,‬נשוא חוות הדעת‪ ,‬מהווה את חלקה ‪ 587‬בגוש ‪ 3701‬וכולל בית מגורים‪ ,‬צמוד קרקע‪.‬‬ ‫החלקה הינה בעלת צורה רגולארית דמוית מלבן עם חזית צפון לרחוב הרשנזון‪ ,‬ובשטח כולל של כ ‪-‬‬ ‫‪ 750‬מ"ר )על פי נסח טאבו(‪ ,‬פני קרקע מישוריים‪.‬‬ ‫החלקה מגודרת בחלקה בגדר ברזל ובחלקה בגדר מבלוקים‪.‬‬ ‫תחזוקת הבניין הקיים נמוכה‪.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ .5‬המצב התכנוני‬ ‫לאחר ביקור בוועדה מקומית רחובות בתאריך ‪ ,1/2/2005‬להלן התוכניות החלות על הנכס‪:‬‬ ‫מס' תוכנית‬ ‫שם התוכנית‬ ‫תאריך סטאטוס‬ ‫פרסום בילקוט‬ ‫פרסומים מס'‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫הגדלת אחוזי בניה‬ ‫‪8/5/2002‬‬ ‫‪5073‬‬ ‫‪/2000‬ה‪1/‬‬ ‫בנייה בגגות‬ ‫‪26/3/2002‬‬ ‫‪5063‬‬ ‫‪/1250‬א‪1/‬‬ ‫הארכת שלבי ביצוע – פג תוקף‬ ‫תמריץ‪).‬לא רלוונטית(‬ ‫‪16/4/2001‬‬ ‫‪4978‬‬ ‫‪/2000‬ח‬ ‫תשתיות חשמל תת קרקעי‬ ‫‪15/8/1996‬‬ ‫‪4436‬‬ ‫‪1250‬‬ ‫מתאר מקומית‬ ‫‪1/3/1995‬‬ ‫‪4309‬‬ ‫‪/2000‬ה‬ ‫בנייה על גגות משופעים‬ ‫‪12/6/1988‬‬ ‫‪3565‬‬ ‫‪/2000‬ג‬ ‫בנייה על גגות שטוחים‬ ‫‪1/5/1987‬‬ ‫‪3447‬‬ ‫זכויות בתוקף לחלקה‬ ‫זכויות במקרקעין‬ ‫ערך‬ ‫מספר קומות‬ ‫‪ + 4‬קומת עמודים או קומת‬ ‫קרקע חלקית‬ ‫קומת עמודים‬ ‫‪ 23‬מ"ר לדירה‬ ‫בנייה על הגג‬ ‫יחידה‬ ‫מתוכנית‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫כן‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫כן‬ ‫מק‪/2000/‬ה‪1/‬‬ ‫‪1250‬‬ ‫בנייה בחלל גג רעפים‬ ‫מרתף‬ ‫בגבולות המגרש‬ ‫כן‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫אחוזי בנייה )שטח‬ ‫עיקרי(‬ ‫‪110‬‬ ‫אחוז‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫עד ‪ 40%‬במפלס כניסה קובעת‪.‬‬ ‫אחוזי בנייה )שטח‬ ‫שרות על קרקעי(‬ ‫עד ‪ 10%‬בכל קומה ‪ x‬מס'‬ ‫קומות‪.‬‬ ‫אחוז‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫בגג עד ‪ 10%‬למעלית וח'‬ ‫מכונות‪.‬‬ ‫אחוז קומה טיפוסית‬ ‫‪30‬‬ ‫אחוז‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫שטח מחסן ליח"ד‬ ‫‪4‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫יח"ד לדונם נטו‬ ‫‪8‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪1250‬‬ ‫שטח מגרש מינימאלי‬ ‫‪700‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪1250‬‬ ‫קו בנין לחזית‬ ‫‪5‬‬ ‫מ'‬ ‫‪1250‬‬ ‫קו בנין לחזית ב'‬ ‫‪5‬‬ ‫מ'‬ ‫‪1250‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪4‬‬ ‫קו בנין לצד‬ ‫‪4‬‬ ‫מ'‬ ‫‪1250‬‬ ‫קו בנין לצד‬ ‫‪4‬‬ ‫מ'‬ ‫‪1250‬‬ ‫מקומות חניה ליח"ד‬ ‫‪1.5‬‬ ‫שטח מגונן ב ‪%‬‬ ‫ממגרש‬ ‫‪20‬‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫‪/2000‬י‬ ‫אחוז‬ ‫בחלקה ציון להפקעה המיועדת לדרך מוצעת בשטח מדוד גראפי של ‪ 58‬מ"ר וכן שטח של ‪ 48‬מ"ר‬ ‫להרחבת רחוב הרשנזון לרוחב של ‪ 17‬מ"ר ורחוב ה' באייר לרוחב של ‪ 12‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .6‬המצב המשפטי‬ ‫‪ 6.1‬הקרקע בו נמצא הנכס הנדון הינה בבעלות פרטית ורשומה בפנקס הזכויות בלשכת רישום‬ ‫המקרקעין ברחובות‪.‬‬ ‫על פי נסח שהוצא ביום ‪ 18/7/2004‬שטח החלקה ‪ 750‬מ"ר‪ .‬הזכויות במקרקעין נרשמו בלשכת‬ ‫רישום המקרקעין בפנקס הזכויות כחלקה ‪ 587‬בגוש ‪ .3701‬בעלים פרטי – שונים במושע‪.‬‬ ‫תאריך פעולה‬ ‫מהות פעולה‬ ‫בעלויות‬ ‫החלק בנכס‬ ‫‪23/5/2000‬‬ ‫צוואה‬ ‫לוי ציונה ת‪.‬ז‪509527 .‬‬ ‫‪2/6‬‬ ‫‪23/5/2000‬‬ ‫צוואה‬ ‫ירימי אילנה ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫‪509528‬‬ ‫‪1/6‬‬ ‫‪23/5/2000‬‬ ‫צוואה‬ ‫עמרמי רון‬ ‫ת‪.‬ז‪5229037 .‬‬ ‫‪1/6‬‬ ‫‪18/6/2000‬‬ ‫תיקון צוואה‬ ‫עמרמי בנימין‬ ‫ת‪.‬ז‪5095302 .‬‬ ‫‪2/6‬‬ ‫‪ 6.2‬על פי החלטת בימ"ש לענייני משפחה מיום ‪ ,6/1/2005‬בתיק מס' תמש ‪ 020930/04‬הוחלט על‬ ‫ידי כבוד השופט דוד גדול כמצוין בסעיף ‪ .2‬להחלטה " פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירת‬ ‫המקרקעין לצד ג'‪ .‬בשלב זה‪ ,‬כל עוד לא יאמר אחרת‪ 1/3 ,‬המקרקעין השייך לתובעת ימכר לצד‬ ‫ג' בעסקת מזומן ואילו יתרת המקרקעין השייכת לנתבעים תמכר בין בעסקת מזומן ובין בעסקת‬ ‫קומבינציה"‪.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪ .7‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬ ‫בבואי להעריך את הנכס נשוא חוות הדעת הבאתי בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את העקרונות‬ ‫והשיקולים הבאים‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫המיקום המדויק של הנכס וסביבתו הקרובה‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫השימושים הצמודים לנכס המיועדים למגורים וכן השימושים הנוספים בסביבה‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫ייעודו התכנוני‪ ,‬ושימושו של הנכס‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫התכונות הספציפיות לנכס הכולל שטח קרקע‪ ,‬זכויות בניה של ‪ 8‬יח"ד נטו לדונם‪ ,‬שטח בנוי‪,‬‬ ‫אפשרות להקלות בתוספת זכויות בניה כמקובל‪ ,‬נגישות‪ ,‬טופוגרפיה וכו'‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫מצב פיזי‪ ,‬ומידות המגרש‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫המצב השורר כיום בשוק המקרקעין‪.‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫מחירי מכירה לנכסים דומים בסביבה תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות‪.‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫בעלות פרטית במושעא‪ ,‬כאשר שווי המקרקעין נערך בהנחה שהעברת הבעלות נעשית לגבי כל‬ ‫החלקה‪ ,‬בשלמות לצד ג'‪ ,‬בעסקת מזומן ו‪/‬או קומבינציה‪.‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫אומדן שווי הנכס נגזר בשיטת שווי הערך השיורי‪ ,‬בשילוב עם גישת ההשוואה תוך ביצוע‬ ‫ההתאמות הנדרשות‪.‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫קיימות מספר גישות לשומת שווי נכסי מקרקעין‪ .‬במצבי שוק שונים )גאות‪ ,‬שפל וכד'(‬ ‫עשויה התוצאה‪ ,‬המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות‪ ,‬להיות שונה‪ .‬בתנאי‬ ‫שוק אופטימאליים יביא השימוש בכל אחת מהגישות לתוצאות הקרובות זו לזו‪ .‬שומת‬ ‫מגרש מגורים בשומה זו בוצעה בין היתר בהתאם לגישת ההשוואה בהסתמך על גישת‬ ‫השווי העודפי שהיא נגזרת מגישת העלות וגישת ההשוואה‪ ,‬להלן גישת השוואה העקיפה‪ .‬גישת‬ ‫ההשוואה הישירה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך עסקאות שנעשו‬ ‫בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪.‬‬ ‫השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס‬ ‫לעסקאות ההשוואה‪ .‬גישת השווי העודפי מבוססת על אומדן הקרקע אחר פיתוח‪ ,‬בכפוף‬ ‫לגישת השוואה‪ ,‬תוך שימוש במקדמי השוואה‪ .‬מהשווי הכולל מחלצים את שווי הקרקע כערך‬ ‫שיורי‪ ,‬לאחר ניכוי המרכיבים השונים‪ ,‬כגון‪ ,‬עלויות בניה‪ ,‬פיתוח‪ ,‬תכנון‪ ,‬רווח יזם‪ ,‬מימון‬ ‫דחייה‪ ,‬מיסוי וכו'‪.‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫לצורך הערכת שווי שוק הנכס בעסקת קומבינציה‪ ,‬כתמורה לעסקה‪ ,‬מתקבל על ידי מכפלת אחוזי‬ ‫שיעור הקומבינציה‪ ,‬בסה"כ מ"ר אקוויוולנטי‪.‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫להלן מקדמים להמרה במידה ויתקבלו תמורת הקומבינציה דירות כגון‪:‬‬ ‫•‬ ‫דירה של ‪ 4‬חדרים בשטח כ ‪ 110 -‬מ"ר כולל מרפסת שמש‪ ,‬מחסן בקומת קרקע וחניה‪,‬‬ ‫הנמצאות בקומות א' ‪ -‬ד'‪ ,‬בחזית לרחוב ה' באייר‪ .‬מקדם האקוויוולנט ‪ 1‬לכל מ"ר‪.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪6‬‬ ‫•‬ ‫דירה של ‪ 4‬חדרים בשטח כ ‪ 110 -‬מ"ר כולל מרפסת שמש‪ ,‬מחסן בקומת קרקע וחניה‪,‬‬ ‫הנמצאת בקומות א' ‪ -‬ד'‪ ,‬בחזית לרחוב הרשנזון‪ .‬מקדם האקוויוולנט ‪ 0.96‬לכל מ"ר‪.‬‬ ‫•‬ ‫דירת פנטהאוז ‪ 5‬חד' כולל מחסן בקומת קרקע וחניה על כל הגג‪ ,‬מקדם האקוויוולנט ‪1.35‬‬ ‫לכל מ"ר‪.‬‬ ‫•‬ ‫דירת דופלקס ‪ 1 + 4‬כולל מחסן בקומת קרקע וחניה‪ ,‬מקדם האקוויוולנט ‪ 1.25‬לכל מ"ר‪.‬‬ ‫•‬ ‫דירת גן גינה בעורף הבניין כולל מחסן בקומת קרקע וחניה חזית לרחוב ה' באייר‪ ,‬מקדם‬ ‫האקוויוולנט ‪ 1.25‬לכל מ"ר‪.‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫השווי נערך בהנחה שהיטל השבחה ישולם על פי חוק‪ ,‬על ידי המוכרים‪.‬‬ ‫‪.14‬‬ ‫בחישוב אחוזי הבנייה נלקח בחשבון אפשרות לתוספת בנייה על פי "תקנות שבס"‪ ,‬ובכפוף‬ ‫לתשלום היטל השבחה שקוזז בהתאם‪.‬‬ ‫‪.15‬‬ ‫בחישוב עסקת קומבינציה שחלקה גם במזומן נלקח בחשבון בהתאמה מקדם לדחייה וסיכון‪.‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫נלקח בחשבון שווי לדירה עורפית וחזיתית בהתייחס לכך שרחוב הרשנזון הינו רועש ומשמש ציר‬ ‫תנועה מרכזי‪.‬‬ ‫‪.17‬‬ ‫אומדן שווי הנכס שבנדון‪ ,‬בשוק החופשי‪ ,‬נבחן בשימוש הטוב והמועיל בנכס‪,‬‬ ‫)‪ ,(Highest and Best Use Analysis‬בחלופות כדלקמן‪:‬‬ ‫•‬ ‫אומדן שווי הקרקע כריקה ופנויה בכפוף לאפשרויות הבניה עפ"י תוכניות‬ ‫בנין עיר בתוקף ‪ ,‬דהיינו כ‪ 887 -‬מ"ר אקוויוולנטי ובהנחה כי לצורך בנייה יש‬ ‫להרוס את הבית הקיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫אומדן שווי מחצית הקרקע כריקה ופנויה ושווי מחצית המגרש עליו יושב‬ ‫הבית הקיים‪.‬‬ ‫בבחינת השימוש המיטבי עולה כי שווי הנכס‪ ,‬בפרוגראמה תכנונית‪ ,‬של מכירת בית צמוד קרקע קיים‬ ‫ומכירת מחצית מגרש בנפרד‪ .‬נמצא נחות לעומת שווי המגרש לבנייה רוויה‪.‬‬ ‫ההבדל בשוויים לעיל נמצא כ‪ 10% -‬לערך‪ ,‬בין בניה רוויה‪ ,‬לבין ‪ 2‬מגרשים המיועדים לצמודי קרקע‬ ‫‪,‬כאשר על אחד קיים בית צמוד קרקע‪ ,‬ובהתחשבות במצבו‪.‬‬ ‫‪.18‬‬ ‫ההערכה בוצעה בדולר )ארה"ב(‪ ,‬לשם הקלה בעת קבלת החלטות‪.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪ .19‬גורמים ושיקולים בעסקת קומבינציה‪:‬‬ ‫הגורמים המשפעים‬ ‫יתרונות הקבלן‬ ‫חסרונות הקבלן‬ ‫יתרונות בעל הקרקע‬ ‫חסרונות בעל‬ ‫הקרקע‬ ‫נוסחת הקומ' כאשר‬ ‫הרווח היזמי זהה‬ ‫במידה והקבלן‬ ‫משלם חלק במזומן‬ ‫כאשר הרווח היזמי‬ ‫אינו זהה‬ ‫זהירות‬ ‫במידה והקבלן‬ ‫משלם חלק במזומן‬ ‫מרכיבי מקדם‬ ‫הקומבינציה‬ ‫• ‪ .‬מחיר הכסף‬ ‫• ‪ .‬דחייה‬ ‫• ‪ .‬פיקוח‬ ‫• ‪ .‬סיכון‬ ‫חילוץ שווי קרקע‬ ‫מעסקת קומ'‬ ‫דוגמה‪:‬‬ ‫עליית מחירים‬ ‫ככל שהחלקה גדלה‬ ‫ככל שהתשלום‬ ‫במזומן גדל‬ ‫ככל שסכום המיסים‬ ‫המשולמים ע"י‬ ‫הקבלן גדלים‬ ‫‪ .1‬נזילות ‪ .2‬מחיר הכסף ‪ .3‬רמת סיכון ‪ .4‬מיסוי‬ ‫‪ .1‬חסכון במימון ‪ .2‬צמצום הסיכון ‪ .3‬חסכון בהוצ' עקיפות‬ ‫‪ .1‬הבעלות בידי בעל המגרש עד גמר בניה ‪ .2‬חובת עמידה בלו"ז‬ ‫‪ .3‬פיקוח מטעם הבעלים ‪ .4‬שותפות‬ ‫‪ .1‬תמורה עם רווח סביר ‪ .2‬יתרונת במיסוי שבח‪ ,‬השבחה‪ .3 ,‬מימון‬ ‫‪ .4‬הקטנת הסיכון‬ ‫‪ .1‬דחיית התמורה ‪ .2‬הצורך בפיקוח ‪ .3‬סיכון ברמת יכולת הקבלן‬ ‫‪ .4‬שותפות ‪ .5‬אי ודאות לתמורה )שינוי במחירים( ‪ .6‬סיכון בהתדיינות‬ ‫משפטית‪ .7 .‬נזילות‬ ‫‪.‬‬ ‫שווי הקרקע‬ ‫‪= %‬‬ ‫שווי הקרקע‪ +‬עלות בניה‬ ‫‪ = %‬תשלום במזומן ‪ +‬שווי הקרקע‬ ‫שווי הקרקע ‪ +‬עלות בניה‬ ‫‪.‬‬ ‫מקדם קומ' * שווי הקרקע‬ ‫‪= %‬‬ ‫שווי הפרויקט )כולל רווח יזמי(‬ ‫לא יופיע נוסחה משולבת של השתיים למעלה‪ ,‬כלומר אם מוסיפים לקרקע‬ ‫מקדם ‪ -‬במכנה יהיה שווי הפרויקט הכולל את הרווח‪.‬‬ ‫‪ = %‬תשלום במזומן ‪ +‬מקדם קומ' * שווי הקרקע‬ ‫שווי הפרויקט )כולל רווח יזמי(‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪ .1‬תשואה חלופית בהשקעה בטוחה‬ ‫‪4%‬‬ ‫‪ .2‬רמת סיכון ואי ודאות )ראה חסרונות(‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪ .3‬אי נזילות‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪ .4‬ניהול ופיקוח‬ ‫‪12%‬‬ ‫סה"כ לשנה‬ ‫‪24%‬‬ ‫סה"כ לשנתיים‬ ‫מקדם קומ' יהי ‪ 1.25-1.35‬בהתאם למרכיבים השונים של כל פרויקט‪ .‬ככל‬ ‫שפרויקט יהיה 'מסוכן' יותר המקדם ואחוז הקומ' יהיו גבוהים יותר‪ .‬ככל‬ ‫שפרויקט בניה גדול יותר עם חברה גדולה וזמן בניה קצר כך יהיה מקדם‬ ‫הקומ' נמוך יותר‪.‬‬ ‫= תשלום במזומן ‪ -‬שווי התמורה ללא מע"מ‬ ‫שווי מזומן‬ ‫של קרקע )חדר‪/‬מ"ר( מקדם התמורה * )סה"כ מ"ר‪/‬חדר(‬ ‫שווי פרויקט ‪ 4‬מליון התמורה ‪ 45%‬כלומר ‪ 1.8‬ברווח של ‪; 25%‬‬ ‫שווי הקרקע ‪1.8 ; 1.25 = 1.44‬‬ ‫התמורה באחוזים מושפעת מהתחזית והציפיות לעליית מחירי הבניה ביחס‬ ‫לעליית מחירי הקרקעות‪:‬‬ ‫התמורה אם ‪ >1‬קצב עליית מחירי הקרקע אם > ‪ 1‬התמורה‬ ‫תקטן ב‪%‬‬ ‫קצב עלות מחירי הבניה‬ ‫תגדל ב ‪%‬‬ ‫ככל ששווי הקרקע או מקדם הקומבינציה יורד ‪ -‬יקטן אחוז הקומ'‪.‬‬ ‫בנוסחה אפשר שכל המחירים יהיו כוללים מע"מ‪ ,‬אך חייבת להיות‬ ‫אחידות‪.‬‬ ‫השיעור של הקומ' קטן‬ ‫השיעור קטן ‪ -‬המזומן מהווה מרכיב בתמורה של עסקת הקומ' ואין‬ ‫להפרידו‪ ,‬אולם אין להכפיל את החלק שבמזומן במקדם הקומ' שכן‬ ‫מתקבל הוא במזומן ללא דחייה וללא סיכון‪.‬‬ ‫השיעור גדל ‪ -‬כנ"ל )ככל שהמונה גדל ‪ -‬האחוז גדל(‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪ .8‬תחשיבים בעריכת השומה‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫מגרש ל ‪ 10 -‬יח"ד ברח' ארלוזורוב ‪ -‬שעריים נמכר ב – ‪ $7,500‬קרקע ליח"ד‪.‬‬ ‫דירת ‪ 4‬חד' ברחוב הרשנזון ‪ 110‬מ"ר ‪ +‬מרפסת שמש חדשה מקבלן ‪.$170,000‬‬ ‫מגרש ‪ 370‬מ"ר ברחוב ה' באייר ‪+‬בית צמוד קרקע ישן נמכר ב ‪.$160,000 -‬‬ ‫דירת ‪ 5‬חד' חזיתית ברחוב בתיה מקוב נמכרה ב – ‪.$200,000‬‬ ‫ברחוב הרשנזון‪ ,‬בקרבת רחוב הרצל‪ ,‬נמכרו זכויות קומבינציה בשנת ‪ 2001 -‬ב ‪$11,000-‬‬ ‫קרקע לחדר‪.‬‬ ‫מגרש ‪ 350‬מ"ר ב"גבעת האהבה" דרום מזרח העיר נמכר ב ‪ $135,000 -‬לאחר תשלומי היטל‬ ‫השבחה ואגרות פיתוח‪.‬‬ ‫‪ .9‬ה ע ר כ ה‬ ‫להלן פרוט שווי המקרקעין‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫‪ .1‬שווי שוק הנכס בשלמות במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪ ,‬תשלום‪ ,‬שעבוד‬ ‫ומשכנתא הינו בעסקת מזומן ‪) $309,000 :‬ע"פ שער דולר יציג ביום עריכת השומה(‪.‬‬ ‫‪ .2‬שווי שוק הנכס בשלמות במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪ ,‬תשלום‪ ,‬שעבוד‬ ‫ומשכנתא הינו בעסקת קומבינציה ‪ 27% :‬מזכויות הבנייה שטח מגורים אקוויוולנטי‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫כמבוקש על ידי ביהמ"ש להלן פרוט שווי המקרקעין לפי סעיף ‪ 2‬להחלטתו‪:‬‬ ‫‪ .1‬שווי שוק ‪ 1/3‬החלק בנכס במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪ ,‬תשלום‪ ,‬שעבוד‬ ‫ומשכנתא הינו במזומן ‪) $103,000 :‬ע"פ שער דולר יציג ביום עריכת השומה(‪.‬‬ ‫‪ .2‬שווי שוק יתרת המקרקעין ‪ 2/3 -‬החלק בנכס במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪,‬‬ ‫תשלום‪ ,‬שעבוד ומשכנתא הינו בעסקת קומבינציה ‪ 17% :‬מזכויות הבנייה שטח מגורים‬ ‫אקוויוולנטי‪.‬‬ ‫הדו"ח הוכן על‪-‬פי תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית(‪ ,‬ועל‪-‬פי הכללים המקצועיים של לשכת‬ ‫שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה לפי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי ואין לי כל חלק או עניין‬ ‫בנכס הנ"ל‪.‬‬ ‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬ ‫בן גל משה‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫‪\:D‬שמאות ‪\2005‬ינואר ‪\2005‬ה באייר ‪ 587 3701‬עו‪-‬ד שפירא שושנה רוויה‪doc.‬‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪9‬‬ ‫תקבולים‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫עלות הקמה גמר מלא‬ ‫שטח לשיווק מ"ר‬ ‫‪761‬‬ ‫שטח מ"ר‬ ‫שטח ברוטו כולל כל שטחי השירות כולל ר‪ .‬קבלני‬ ‫חילוץ שווי קרקע‬ ‫תקבולים‬ ‫הפחתת מע"מ ‪17%‬‬ ‫הפחתת רווח יזמי ‪20%‬‬ ‫הפחתת עלות הקמה‬ ‫הפחתת אגרות בניה‬ ‫שווי קרקע‬ ‫נתוח רווח קבלן קומב' מלאה‬ ‫תקבולים ללא מע"מ‬ ‫שעור קבלן קומבניציה‬ ‫שעור לבעלים‬ ‫תקבולי קבלן‬ ‫עלויות הקמה כולל אגרות‬ ‫תשלום מזומן לבעלים‬ ‫רווח‬ ‫רווח למחזור‬ ‫רווח לעלות‬ ‫שווי מ"ר ממוצע‬ ‫שטח עיקרי מ"ר‬ ‫שטח לקומה‬ ‫סה"כ קומות אקוויוולנט = ‪1‬‬ ‫סה"כ מ"ר קומות א'‪ -‬ד' אקויולנט = ‪1‬‬ ‫שווי מ"ר ממוצע אקויולנט = ‪1‬‬ ‫שטח קומה ד' דופלקס אקויולנטי )אקויולנט‬ ‫דופלקס ‪(1.25‬‬ ‫סה"כ מ"ר אקויולנטי בבניין‬ ‫שווי סה"כ הבנין‬ ‫סה"כ מ"ר בבניין לשיווק‬ ‫שווי מ"ר ממוצע‬ ‫שווי למ"ר‬ ‫‪$1,855‬‬ ‫עלות בנייה‬ ‫‪916.5‬‬ ‫‪$700‬‬ ‫סה"כ עלויות בנייה‬ ‫‪$641,550‬‬ ‫קומבינציה מלאה‬ ‫שווי קרקע‬ ‫סה"כ תקבולים‬ ‫מקדם התמורה‬ ‫שיעור לבעלים‬ ‫שיעור לקבלן‬ ‫‪$1,411,309‬‬ ‫‪$205,062‬‬ ‫‪$201,041‬‬ ‫‪$641,550‬‬ ‫‪$54,990‬‬ ‫‪$308,666‬‬ ‫‪$308,666‬‬ ‫‪$1,411,309‬‬ ‫‪1.25‬‬ ‫‪27%‬‬ ‫‪73%‬‬ ‫קומבינציה חלקית ‪ +‬שליש תשל' מזומן‬ ‫‪$102,889‬‬ ‫תשלום מזומן שליש‬ ‫‪$205,777‬‬ ‫שווי קרקע לאחר תשלום מזומן‬ ‫‪1.15‬‬ ‫מקדם התמורה‬ ‫‪17%‬‬ ‫שיעור לבעלים‬ ‫‪83%‬‬ ‫שיעור לקבלן‬ ‫‪$1,206,247‬‬ ‫‪73%‬‬ ‫‪27%‬‬ ‫‪$876,476‬‬ ‫‪$696,540‬‬ ‫‪$0‬‬ ‫‪$179,936‬‬ ‫‪21%‬‬ ‫‪26%‬‬ ‫נתוח רווח קבלן קומב' חלקית ‪ +‬שליש מזומן‬ ‫‪$1,206,247‬‬ ‫תקבולים ללא מע"מ‬ ‫‪83%‬‬ ‫שעור קבלן קומבניציה‬ ‫‪17%‬‬ ‫שעור לבעלים‬ ‫‪$1,001,185‬‬ ‫תקבולי קבלן‬ ‫‪$696,540‬‬ ‫עלויות הקמה ‪ 700$ -‬למ"ר‬ ‫‪$102,889‬‬ ‫תשלום מזומן לבעלים‬ ‫‪$201,757‬‬ ‫רווח‬ ‫‪20%‬‬ ‫רווח למחזור‬ ‫‪25%‬‬ ‫רווח לעלות‬ ‫בדיקת רגישות דו מימדית‬ ‫‪761‬‬ ‫‪178.75‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪525.525‬‬ ‫‪$1,750‬‬ ‫‪281‬‬ ‫‪877‬‬ ‫‪$1,411,309‬‬ ‫‪761‬‬ ‫‪$1,855‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪$1,411,309‬‬ ‫שינוי במחירי מכירה‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫שינוי בעלויות הקמה )ללא מרכיב הקרקע(‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪$358,926‬‬ ‫‪$294,771‬‬ ‫‪$308,666‬‬ ‫‪$244,511‬‬ ‫‪$258,406‬‬ ‫‪$194,251‬‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪$423,081‬‬ ‫‪$372,821‬‬ ‫‪$322,561‬‬ ‫הערה‬ ‫שווי ממוצע אקויולנטי לקח בחשבון שווי לעורפי וחזית כמקזז ולכן ממוצע הקומה כולה דומה‬ ‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬ ‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬ ‫‪10‬‬ 11 050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‫פקס‬/‫ רחובות טל‬53 ‫השומרים‬ Email: moshebg@shamaut.co.il