1 Innkalling til ordinær generalforsamling 2012 Ordinær generalforsamling i Tåsen Borettslag avholdes torsdag 7. juni 2012 kl. 18.00, Tåsen Idrettkrets klubbhus, Tåsenveien 32. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2011 A) Årsberetning og regnskap for 2011 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSE TIL STYRE 4. INNSTILTE SAKER FRA STYRET (se side 20) A) Krav til utforming av boder og videre saksgang B) Oppgradering av kabel-TV anlegg til digitalt nett med HD kvalitet og bredbånd C) Forslag til vedtektsendringer 1) Endring av punkt 4-3 Bygningsmessige arbeider 2) Nytt punkt 5-1 (9) vedr. lufteventiler D) Etablering av standard for fasadeelementer – enhetlig uttrykk i borettslaget 5. INNKOMNE FORSLAG (se side 23) A) Søknad fra Solveig og Kjell Klinkenberg og Ida Large / Frode Hauge, Bredo Stabells vei 3, om riving av eksisterende tilbygg og oppsetting av nytt tilbygg over tre etasjer B) Søknad fra Lars og Veronique Kolbjørnsen, Bredo Stabells vei 5, om utbygging over eksisterende tilbygg C) Søknad fra Ingrid Myrtveit og Gunnar Wistad, Bredo Stabells vei 5, om utbygging over eksisterende tilbygg D) Søknad fra Hans Løken, Heidi Berdahl og Chiyoko Thorvaldsen, Bredo Stabells vei 15, om fornyelse av generalforsamlingsvedtak vedr. tilbygg over 3 etasjer fra 2006 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Side 2 Tåsen Borettslag 7. INFORMASJON FRA STYRET A) Utredning av ansvarsfordeling mellom Tåsen borettslag og den enkelte andelseier B) Forsikringer C) Helse, miljø og sikkerhet D) Markering av Tåsen Borettslag som fyller 90 år i 2012 E) Nedgravde olje/ parafintanker Oslo, 15.05.2012 Styret i Tåsen Borettslag Hege Børringbo /s/ Heidi Berdahl /s/ Lise V Løseth /s/ Thomas Fosse /s/ Gunnar Wistad /s/  Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale  og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. Side 3 Tåsen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2011 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: Leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem Hege Børringbo Heidi Berdahl Thomas Fosse Lise V Løseth Gunnar Wistad Bredo Stabells Vei 3 Bredo Stabells Vei 15 Bredo Stabell Vei 8 Bredo Stabells Vei 19 Bredo Stabells Vei 5 Varamedlem Varamedlem Varamedlem Arild Espenes Ida Large Ole Kristian Nystrøm Jutulvn 20 Bredo Stabells Vei 3 Bredo Stabells Vei 19 Valgkomiteen Siv Wammer, Linda Aasvangen og Solveig Kloppen Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 64 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950879181, ligger i bydel 8 (Nordre Aker) i Oslo kommune og har adresser:  Jutulveien 18-22  Bredo Stabells vei 2-19 Borettslaget har følgende gårds- og bruksnummer: 47 - 63, 64. Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS. Side 4 Tåsen Borettslag Styrets arbeid Styret har hatt jevnlige styremøter i 2011, med en hyppighet på hver 6-8 uke. Det er hele tiden løpende kontakt mellom medlemmene i styret pr e-post og telefon. 1) Byggesaker Styret har behandlet en byggesak i 2011, en lofts utbygging i Jutulveien 18. Styret har behandlet en sak vedrørende setningsskader etter utbygging. Det ble innhentet ekstern byggteknisk rapport. Styret har gitt pålegg om utbedring til tiltakshaver. 2) Bygg og vedlikehold 2A Rehabilitering Styret har i 2011 gjennomført et omfattende arbeid med kontrahering og oppfølging av rehabiliteringsprosjektet. Rehabilitering av fasader i borettslaget startet opp i juni 2011, og vil sluttføres i løpet av mai 2012. DVS Entreprenør AS har utført arbeidene. For byggteknisk kvalitetssikring har OPAK har vært engasjert som rådgiver. Arbeidene har gått etter oppsatt tidsplan. Det var knyttet usikkerhet til omfang av råte i bunnsviller, men omfanget av dette har vært begrenset. Byggekomitéen i styret har hatt en tett oppfølging av arbeidene gjennom faste byggemøter, jevnlig kontroll av utført arbeid, løpende avklaringer, dialog med beboere mv. Prosjektets ramme var satt til kr. 22,5 millioner, og vil overholdes. Endelig prosjektøkonomi vil fremlegges på generalforsamlingen. 2B Forefallende vedlikehold Tåsen borettslag er p.t. uten en fast teknisk forretningsfører. Styret har selv håndtert alle forespørsler. I 2011/2012 har det vært saker knyttet til lekkasje i tak, feil på dørlåser, feil på utekraner, inspeksjon av bunnledninger mv. 2C Skadedyr Vi har den senere tiden hatt flere tilfeller av skadedyr/ rotter i borettslaget. Styret har derfor inngått en avtale om forebygging med firmaet Rentokil. Rentokil har plassert ut nødvendig antall åtekassser med gift utvendig ved alle hus i borettslaget. Åtestasjonene er utformet slik at giften er utilgjengelig for mennesker og andre dyr. Åtestasjonene er nummerert og følges opp seks ganger pr år av Rentokil. Avtalen som er inngått omfatter også innvendige tiltak ved behov. Vi har i løpet av vinteren hatt besøk av rotter i et av husene. Styret har sammen med Rentokil og beboere igangsatt nødvendige tiltak. 2D Hageavfall Som tidligere år ble det i april leid inn søppelbil som tok imot hageavfall fra beboerne. 2E Nedgravde olje/ parafintanker Det er i løpet av året fjernet en nedgravd oljetank tilhørende en av andelene i borettslaget. Kostnader knyttet til fjerningen dekkes av berørt andelseier. Side 5 Tåsen Borettslag 3) Arealbruk – regulering Tåsen borettslag har søkt plan- og bygningsetaten om at flest mulig av boligene kan få utvidet sitt boareal med tilbygg samt få anledning til å oppføre utebod i hagen. Arbeidet med omregulering av arealet i Tåsen borettslag ble iverksatt etter at nye reguleringsbestemmelser for småhusområder trådte i kraft i 2006. Planskisse ble innlevert til Plan- og bygningsetaten i 2010, og planforslag ble innlevert i mars 2011. Det har i årsskiftet 2011/2012 vært gjennomført høring og offentlig ettersyn. Styret har i mars 2012 sendt inn kommentarer til bemerkninger etter offentlig ettersyn. Plan- og bygningsetaten oversendte sin anbefaling til politisk behandling 30. april. Dato for endelig behandling er ikke fastsatt enda. I anbefalingen har Byantikvaren uttalt at alle nye tiltak skal godkjennes av borettslaget ved styret/årsmøtet for å sikre at byggetiltakene blir likt utformet med tanke på prinsippet om likebehandling. Når planforslaget vedtas politisk har borettslaget fått regulert inn ramme for type og størrelse på tilbygg, balkong utvidelser og sikret plass til boder uten at kommunen krever at det etableres p-plasser på egen eiendom. Plansaken kan følges på saksinnsyn, se: http://web102881.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?mode=all&caseno=200710109 4) Arbeidsgruppe – ansvarsfordeling for vedlikehold Borettslagets vedtekter og vedlikeholdsplan regulerer fordeling av ansvar mellom borettslaget og den enkelte andelseier. I forbindelse med rehabiliteringsprosjektet har noen av andelseierne stilt spørsmålstegn om hvorvidt denne ansvarsfordelingen er hensiktsmessig. En endring i ansvarsfordelingen kan medføre juridiske og økonomiske konsekvenser for samtlige andelseiere. Styret har satt ned en arbeidsgruppe som skal vurdere dette nærmere. Arbeidsgruppen består av 6 andelseiere. Arbeidsgruppen vil legge frem sin konklusjon på generalforsamlingen i 2013. 5) Forsikringer Styret har vurdert borettslagets behov for tilleggsforsikringer, og har derfor innhentet tilbud for hussoppforsikring. Styret tar sikte på å kontrahere sommer/høst 2012. 6) Økte felleskostnader Felleskostnadene ble økt med 2 % fra 1. januar 2012. 7) Sosiale arrangementer - gatefest og fakkeltog Det ble avholdt gatefest i august 2011. På nyttårsaften ble det arrangert fakkeltog til Voldsløkka, hvor det ble fyrt opp fyrverkeri. Styret takker for hyggelige initiativ. Side 6 Tåsen Borettslag Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til forretningsfører. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10042. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel. Ved vannskader er egenandelen kr 10 000 og ved øvrige skader er egenandelen på kr 6 000. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Side 7 Tåsen Borettslag Eiers/beboers vedlikeholdsansvar omfatter: For røykvarslere: Test en gang hver måned. Bytte batteri(er) hvert år. Bytte varsler(e) etter behov, min. hvert 10. år. For pulverapparater: Kontroller min. en gang i måneden at manometernålen står på grønt. Vend apparatet min. en gang i året (slik at pulveret ikke klumper seg). Kontroller at sikringssplinten er på plass. Se til at apparatet blir etterfylt etter bruk, evt. skiftet. For husbrannslange: Kontroller min. en gang i året at det er tilfredsstillende vanntrykk og at slangen ikke lekker. Kontroller at slangen er tilknyttet en fast kran som er lett å åpne. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Større vedlikehold og rehabilitering 2011 - 2012 Rehabilitering av fasader: Riving av eksisterende fasader/bordkledning, etterisolering, ny bordkledning, nye vinduer, balkongdører og balkonger. Kostnadsramme 22,5 mill. 2008 Diverse arbeider: Montering av lys over inngangspartier Vedlikehold porter og gjerder 2006 - 2007 Oppgradering kabel-TV-anlegg 2005 Sanering av felles elektrisk anlegg ferdig 2001 Diverse vedlikehold: Husene beiset Nye vannbord Skiftet dører 1996 Skiftet tak Side 8 Tåsen Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2012. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Inntektene i 2011 var til sammen kr 2 160 336. ”Andre inntekter”, kr 6 000, gjelder refusjon fra OBOS Skadeforsikring. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var på kr 14 815 750. Påløpte kostnader i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet utgjør herav kr 13 865 000 Prosjektets totale kostnadsramme er kr 22 500 000. Resultat Årets resultat på kr - 12 796 997 foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr. 31.12.2011 utgjorde kr 2 153 578. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Side 9 Tåsen Borettslag BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2012. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 8 900 000 til fullføring av rehabiliteringsprosjektet. Kommunale avgifter Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Feieravgiften øker med 18 %. Forsikring Forsikringspremien for 2012 forventes å øke med ca. 17 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,9 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i OBOS / Terra Boligkreditt. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000 3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,60 % for innskudd over kr 2 000 000 Felleskostnader Budsjettet er basert på 2 % økning av felleskostnadene fra 1. januar 2012. I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 15.05.2012 Styret i Tåsen Borettslag Hege Børringbo /s/ Lise V Løseth /s/ Heidi Berdahl /s/ Thomas Fosse /s/ Gunnar Wistad /s/ 10 Tlf: +47 23 11 91 00 Fax: +47 23 11 91 01 www.bdo.no Org.nr. 993 606 650 MVA Tåsen Borettslag BDO AS Postboks 1704 Vika Munkedamsveien 45 0121 Oslo Til generalforsamlingen i Tåsen Borettslag REVISORS BERETNING Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Tåsen Borettslag som viser et underskudd på kr 12 796 997. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap og oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Tåsen Borettslag per 31. desember 2011 og av resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. 11 Tåsen Borettslag Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at styret og forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. 16. mai 2012 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes/s/ statsautorisert revisor Side 12 Tåsen Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap 2010 4 342 319 Budsjett 2011 5 154 839 Budsjett 2012 2 153 578 1 097 878 0 -285 358 -8 320 000 0 0 -8 618 000 0 0 812 520 -8 320 000 -8 618 000 2 153 578 5 154 839 -3 165 161 -6 464 422 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 3 356 205 Kortsiktig gjeld -1 202 627 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 2 153 578 5 215 980 -61 141 5 154 839 Note A. DISP. MIDLER PR. 01.01 Regnskap 2011 5 154 839 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) -12 796 997 Tillegg for nye langsiktige lån 15 14 644 309 Fradrag for avdrag på langs. 15 -4 848 573 lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER -3 001 261 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 Side 13 Tåsen Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap 2011 Regnskap 2010 Budsjett 2011 Budsjett 2012 2 3 2 160 336 6 000 2 166 336 2 108 856 0 2 108 856 2 160 300 0 2 160 300 2 203 500 0 2 203 500 4 5 6 -9 165 -65 000 -6 380 -84 983 -10 598 -1 400 -13 948 649 -128 216 -408 782 -99 181 -53 397 -14 815 750 Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER 7 8 9 10 DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 Finanskostnader 12 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital Fra opptjent egenkapital Udekket tap -9 165 -9 300 -18 000 -65 000 -65 000 -200 000 -5 304 -5 000 -6 500 -81 753 -83 000 -88 000 -73 422 -60 000 -15 000 0 0 0 -137 251 -9 450 000 -9 030 000 -119 100 -116 000 -150 000 -347 147 -380 000 -425 000 -93 786 -97 000 -104 000 -44 289 -34 000 -50 000 -976 216 -10 299 300 -10 086 500 -12 649 414 1 132 640 -8 139 000 -7 883 000 122 581 -270 164 -147 584 134 495 -169 257 -34 762 85 000 -266 000 -181 000 91 000 -826 000 -735 000 -12 796 997 1 097 878 -8 320 000 -8 618 000 1 097 878 -3 695 180 -9 101 817 Side 14 Tåsen Borettslag BALANSE Note 2011 2010 13 1 497 641 2 816 302 4 313 943 1 497 641 2 816 302 4 313 943 6 238 139 273 1 573 779 1 636 915 3 356 205 3 391 117 822 176 567 4 918 200 5 215 980 7 670 148 9 529 924 15 17 200 0 17 200 3 695 180 16 -9 101 817 -9 084 617 0 3 712 380 17, 18 19 14 644 309 907 830 15 552 139 4 848 573 907 830 5 756 403 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 62 358 1 140 269 1 202 627 59 437 1 703 61 141 SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 7 670 148 31 359 275 0 9 529 924 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER 14 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD 20 6 814 874 0 Oslo, 15.05.2012 Styret i Tåsen Borettslag H Hege Børringbo /s/ Lise V Løseth /s/ Heidi Berdahl /s/ Thomas Fosse /s/ Gunnar Wistad /s/ Side 15 Tåsen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS - konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Refusjon OBOS Skadeforsikring AS SUM ANDRE INNTEKTER 2 160 336 2 160 336 6 000 6 000 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -9 165 SUM PERSONALKOSTNADER -9 165 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og er på kr 65 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 380. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR -6 563 -4 035 -10 598 Side 16 Tåsen Borettslag NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD DVS Entreprenør AS -13 282 153 Anne Ebbing Sivilarkitekt -27 630 OPAK -269 689 Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten -237 283 DVS Entreprenør AS, tilleggsvalg -48 373 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -13 865 128 Drift/vedlikehold bygninger -44 474 Drift/vedlikehold VVS -33 048 Egenandel -6 000 forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -13 948 649 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER -229 288 -5 148 -174 346 -408 782 NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrsarbeid Andre fremmede tjenester Kopieringsmateriell Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur Andre kontorkostnader Porto Gaver Bankgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -2 000 -10 408 -25 406 -6 450 -804 -985 -800 -244 -4 919 -361 -698 -322 -53 397 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader SUM FINANSINNTEKTER 3 420 118 715 446 122 581 Side 17 Tåsen Borettslag NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån Terra Boligkreditt AS Renter lån Terra Boligkreditt AS Gebyr lån Terra Boligkreditt AS Etablering og depotgebyr Terra Boligkreditt AS Renter leverandørgjeld SUM FINANSKOSTNADER -128 237 -109 080 -600 -11 935 -20 312 -270 164 NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/bokført verdi 1 497 641 1 497 641 Tomten ble kjøpt i 1989 Gnr.47/bnr.63 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Forskuddsbetalt forsikring (vil bli kostnadsført i 2012) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 139 273 139 273 NOTE: 15 INNSKUTT EGENKAPITAL 44 andeler á kr. 300 20 andeler á kr. 200 SUM INNSKUTT EGENKAPITAL -13 200 -4 000 -17 200 NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget. Side 18 NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.11: 3,45 %, løpetid 14 år Opprinnelig 2009 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Tåsen Borettslag -5 157 786 309 213 4 848 573 0 Terra Boligkreditt AS Delutbetaling av totalt lån på kr 24 500 000. Lånet er et annuitetslån med flytende rente og avdragsfritt til 01.10.2012. Renter 31.12.11: 3,95 %, løpetid 40 år Opprinnelig 2011 -14 644 309 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -14 644 309 -14 644 309 NOTE: 18 AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling, vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Leilighetsnr 41, 42, 43, 44, 45, 46 47, 48, 49, 50, 51, 52 53, 54, 55, 56, 57, 58 59, 60 1, 2, 3, 4, 5, 6 7, 8, 9, 10, 11, 12 13, 14, 15, 16, 17, 18 19, 20, 21, 22, 23, 24 25, 26, 27, 28, 29, 30 31, 32, 33, 34, 35, 36 37, 38, 39, 40, 61, 62 63, 64 Lån TERRA Første forfall 01/10-2012 200 200 200 200 210 210 210 210 210 210 210 210 Side 19 NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1925 Tilleggsinnskudd SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 15 552 139 sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2011 en bokført verdi på kr 4 313 943. Tåsen Borettslag -204 074 -703 756 -907 830 Side 20 Tåsen Borettslag 4. INNSTILTE SAKER FRA STYRET A) Krav til utforming av boder og videre saksgang I forslaget til nye reguleringsbestemmelser for Tåsen Borettslag som nå ligger til politisk behandling er det angitt at: § 6. Ny bebyggelse skal ha samme kvalitet i utformingen som eksisterende bebyggelse i området…. §7 …For hver boenhet tillates det oppført bod med grunnflate 9 m2 som regnes med i bebygd areal (%-BYA). Plassering av boder kan ligge utenfor byggegrense og skal være i henhold til godkjent bodplan «Bodplan Tåsen borettslag Mars 2011». Tåsen borettslag har pr. i dag ulike utforminger av boder. Det finnes ulike størrelser, ulike typer takkonstruksjon (saltak og valmet tak), samt ulik taktekking (takstein og shingel). Styrets innstilling til vedtak: - Styret gis fullmakt til å behandle bodsøknader når reguleringssaken er godkjent. - Det tillates oppsetting av boder i henhold til tegninger som ligger på borettslagets hjemmesider: - Bod på 5,7m2 eller 9 m2. - Boden skal ha valmet tak som er tekket med takstein eller shingel. - Valg av takstein eller shingel skal avstemmes med tilstøtende boder. B) Oppgradering av kabel-TV anlegg til digitalt nett med HD kvalitet og bredbånd Tåsen borettslag har pr. i dag avtale med Get om levering av analogt kabel-TV. Dette anlegget må oppgraderes for å tilfredsstille krav til stabilitet og beboernes behov for ytelse. Kostnader for oppgradering kan bekostes av leverandør dersom borettslaget binder seg i fem år for digital TV og bredbånd. Styret har innhentet flere tilbud, herunder fra Get og Canal Digital. Styrets innstilling til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå avtale om digital TV og bredbånd. Side 21 Tåsen Borettslag C) Forslag til vedtektsendringer Styret ser behov for endringer av vedtektene, og har følgende innstilling til vedtak: 1 - Endring av punkt 4-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser, utelamper mv, er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. (3) Alle andelshavere skal ha rett til å innrede loft eller kjeller til boligformål. Styret har fullmakt til å fastsette arealfordeling og godkjenne fremtidig utbygging av kjeller og loft når nedenstående er ivaretatt:  Styret skal påse at arealfordelingen mellom de to andelshavere blir rimelig lik. Makeskifte kan ikke gjennomføre uten styrets godkjennelse.  Styret skal før det treffer sin avgjørelse ha innhentet uttalelse fra de berørte andelshavere.  Det må foreligge en skriftlig avtale om arealfordelingen m.m. undertegnet av begge parter og styrets formann før utbyggingen starter. Avtalen gjelder også for fremtidige andelshavere.  Andelshaver som ikke ønsker å bygge ut sin del (kjeller eller loft), kan ikke påføres kostnader som følge av eventuell utbygging hos den andre.  Ved utbygging av kjellerrom må adkomst til vannstoppekran muliggjøres for de øvrige beboere i huset. Dette kan gjøres ved å utveksle nøkler, henge nøkkel i knusbart skap utenfor kjelleren eller legge om rørene bekostet av utbyggeren slik at vannstoppekran kommer i fellesrom. (4) Alle tiltak som medfører inngrep i/endring i fasade, i bygningskroppen(vegger), i våtrom, røropplegg for vann og avløp samt alt som er søknadspliktig til Plan- og bygningsetaten skal søkes om til styret. Alle tiltak som medfører vesentlige endringer i bygningsmassen, herunder fasadeendringer skal behandles på generalforsamling. Søknad om tiltak skal inneholde gjenpart av nabovarsel til berørte andelseiere. Borettslaget stiller følgende krav til tiltak:  Alle tiltak skal utføres i henhold til gjeldende lover og regler, og skal tilfredsstille byggetekniske krav. Tiltakshaver er ansvarlig for at gjeldene lover og forskrifter følges.  Alle tiltak skal skje for tiltakshavers regning og ansvar.  Søknad til Plan- og bygningsetaten skal stemples av styreleder før innsendelse  Alle tiltak som innebærer søknad til Plan- og bygningsetaten, samt de tiltak der styret beslutter det, skal kvalitetssikres av borettslagets bygningstekniske rådgiver. Tiltakshaver dekker kostnader knyttet til kvalitetssikring.  Tiltakshaver og fremtidige eiere av andelen er ansvarlig for vedlikehold av utbygd areal. Ved salg av andelen skal dette forhold opplyses om. Side 22       Tåsen Borettslag Alt som skal etableres eller rehabiliteres i fasade skal være i henhold til borettslagets standard. Eksempler på slike elementer er vindu, panel, takstein, fasadebånd, utelamper samt farge på disse. Ved ombygging kan innvendige inngangsdører og/eller delingsvegger flyttes. Dersom det under utførelse oppdages byggetekniske feil, svakheter mv som berører borettslagets ansvarsområde skal styret straks varsles. Felles røropplegg knyttet til vann og kloakk, som avdekkes i forbindelse med tiltaket, skal vurderes og eventuelt byttes. Borettslaget kan dekke deler av kostnaden knyttet til dette etter forhåndsavtale med styret. Styret skal ha kopi av igangsettingsattest, ferdigattest og eventuell midlertidig brukstillatelse straks disse foreligger. Tiltak som ikke utføres i henhold til offentlige eller borettslagets krav skal utbedres eller tilbakeføres på andelshavers bekostning. (5) Ved oppsetting av frittstående bygg (bod, lekestue) i egen tilhørende hage, skal det søkes styret om dette. Godkjenning skal foreligge før arbeidet påbegynnes. Utforming skal være i henhold til borettslagets standard for frittstående bygg. Andelshaver plikter å holde frittstående bygg i god stand. 2 - Nytt punkt 5-1 (9) vedr. lufteventiler Andelseier plikter å holde samtlige lufteventiler åpne hele året. Andelseier må bekoste skade som følge av manglende lufting. D) Etablering av standard for fasadeelementer – enhetlig uttrykk i borettslaget Tåsen borettslag har gjennomført en betydelig oppgradering av alle husene. Styret ser det som viktig å fremme og bevare husene og området egenart. I dag forstyrres uttrykket av at det ikke foreligger en felles standard for fasadeelementer som for eksempel vindu, utelamper, markiser, kabler samt plassering og fargevalg på disse. Styret innstilling til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å fastsette en standard for utførelse og plassering av elementer i fasaden. Fasadekomiteen skal høres i dette arbeidet. Side 23 Tåsen Borettslag 5. INNKOMNE FORSLAG Fullstendige byggesaker kan ses hos styreleder Hege Børringbo, Bredo Stabells vei 3 A) Søknad fra Solveig og Kjell Klinkenberg og Ida Large / Frode Hauge, Bredo Stabells vei 3, om riving av eksisterende tilbygg og oppsetting av nytt tilbygg over tre etasjer. Styrets innstilling til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å godkjenne komplett søknad når reguleringssaken er godkjent. Tilbygget godkjennes med ytre mål inntil 3,00m dybde og inntil 8,00m lengde. Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse). B) Søknad fra Lars og Veronique Kolbjørnsen, Bredo Stabells vei 5, om utbygging over eksisterende tilbygg. Styrets innstilling til vedtak: Søknaden som beskrevet godkjennes med følgende endringer: - Nytt lite vindu i fasade øst godkjennes ikke Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse). C) Søknad fra Ingrid Myrtveit og Gunnar Wistad, Bredo Stabells vei 5, om utbygging over eksisterende tilbygg Styrets innstilling til vedtak: Søknaden som beskrevet godkjennes med følgende endringer: - Nytt lite vindu i fasade øst godkjennes ikke - Det godkjennes kun 2 takvinduer i fasade sør Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse). D) Søknad fra Hans Løken, Heidi Berdahl og Chiyoko Thorvaldsen, Bredo Stabells vei 15, om fornyelse av generalforsamlingsvedtak vedr. tilbygg fra 2006. Styrets innstilling til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å godkjenne komplett søknad når reguleringssaken er godkjent. Tilbygget godkjennes med ytre mål inntil 2,80m dybde og inntil 8,00m lengde Dersom det bygges utover 2,20 m skal det bygges slik at brannkrav ivaretas for å legge til rette for tilsvarende utbygging av nabohuset i Bredo Stabells vei 13. Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse).