LOHØGDA-NYTT Organ for styret i Lohøgda borettslag Rundskriv nr 2/2011 Ansvarlig: Styreleder Laila Bibow-Jensen El-Aqil 22. mars 2011 BETALINGSVASKERI Dersom forsamlingen vedtok forslaget om å innføre betalingsvaskeri ville inntektene fra salg av vasketid være tilstrekkelig til å betjene lånet. Det var godt frammøte på den ekstraordinære generalforsamlingen i borettslaget den 7. mars i Haugerud kirke. Det møtte fram 100 andelseiere og 24 med fullmakt. Dessuten ville nye vaskemaskiner kunne halvere strømforbruket i forhold til de gamle maskinene. GENERALFORSAMLINGEN VEDTOK Generalforsamlingen skulle ta stilling til et forslag om å innføre betalingsvaskeri i borettslaget og om tørkeviftene skulle beholdes. Flere i forsamlingen klaget over mangelfull informasjon fra styret i forkant av møtet. Styret tar dette til etterretning. Det vil således ikke medføre økt husleie. Når det gjelder prisen brukerne skulle betale ble det antydet kr 10/maskin. Nye maskiner vil også medføre endringer for vaktmesterne som i dag reparerer 1-2 maskiner hver uke. Denne tiden kan nyttes til andre gjøremål. Forslaget om å innføre betalingsvaskeri ble vedtatt med 64 mot 59 stemmer. Foto: Lars Gulbrandsen Styreleder opplyste at man i forbindelse med den planlagte oppussingen i vaskeriene, utskifting av vaskemaskinene og utplassering av tørketrommel og tørkeskap, samt tilrettelegging for betalingsvaskeri ville oppta et lån på ca 7 mill. Foto: Solveig Nilsen Fra noen i forsamlingen ble det hevdet at vedtaket om betalingsvaskeri krevde 2/3 flertall og at styret ikke kunne foreta investeringer som oversteg 5 % av borettslagets samlede felleskostnader. STYRETS KONTORTID – POST TIL STYRET - BESTILLING AV SKILT TIL POSTKASSE OG RINGEKLOKKE Hjemmeside: www.lohogda.no Styret har kontortid 1. og 3. tirsdag i hver måned kl 17.30 - 19.00 (unntatt juli og august) Post til styret bes lagt i styrets postkasse ved inngangen på gavlen i Kristins vei 39. Borettslagets e-postadresse er: lohogdab@online.no Vaktmesternes e-postadresse er: lohogdav@online.no Bestilling av skilt til postkasser og ringeklokker kan skje hos vaktmester i Erlends vei 62. Dette ble avvist av møteleder. Etter møtet konsulterte vi for tredje gang en jurist om saken og fikk samme svar som tidligere. Det kreves ikke 2/3 flertall for å treffe vedtak i slike saker. 5% regelen kommer heller ikke til anvendelse. Den skal kun nyttes dersom det er saker som går ut over vanlig forvaltning, som for eksempel at borettslaget ønsker å drive en kiosk eller etablere annen virksomhet. Det er heller ingen grunn for styret til å bekymre seg om at “forsikringen er i orden”. Ikke pålagt å sende ut. Borettslagenes styrer er ikke lenger pålagt å sende generalforsamlingsprotokollene ut til alle. De skal være tilgjengelige for de som ønsker å få dem. Etterspørselen er som regel minimal. Slik har det vært i flere år. Ikke alle har fått med seg det. Protokollen fra ekstraordinær generalforsamling 7. mars deles ut sammen med Lohøgda-Nytt. KONTROLL AV BEREDERE Vannskadene i Lohøgda opptrer stadig oftere. Nesten alltid er det gamle defekte beredere, som er årsaken. Dette kan ikke fortsette. Styret har engasjert OPAS til å foreta en forenklet VVS-kontroll i alle leiligheter, med fokus på berederne. Beredernes alder og tilstand vil bli registrert. Kontrollen omfatter også rør i kjøkken og på bad. Alt dokumenteres med foto. Foto: Solveig Nilsen Generalforsamlingen vedtok med 52 mot 40 stemmer å beholde de energikrevende tørkeviftene. Styret har derfor besluttet at planene om innkjøp av tørkeskap stilles i bero inntil videre. Utskifting av bereder er beboers ansvar. Forhold som betinger tiltak vil bli tatt opp med beboer. For de som ønsker å fordele kostnadene over tid har styret avtalt en nedbetalingsordning med OBOS hvor dette skjer ved et tillegg i husleien. “MASKINENE ER LIKE BRA” Den 15. mars mottok styret følgende melding fra vaktmesterne: - Begge vaskemaskinene i Kristins vei 39 hadde stoppet. Den ene fikk vi ordnet selv, for å få i gang den andre måtte vi tilkalle servicemann. - Tørkevifta i Erlends vei 21 er defekt. Servicemann er tilkalt. - Varmtvannsbereder i Kristins vei 16 ser ut til å være defekt. Vi får vite det i løpet av dagen. Servicemann er tilkalt. - Den store vaskemaskinen i Kristins vei 9 hadde vi en stor jobb på i forrige uke. Hovedlagre er i ferd med å gå. Stor jobb og dyrt når den ryker. Allikevel sier noen at maskinene er like fine. Dette minner mest av alt om å bære havre til døde hester. Foto: Solveig Nilsen Kontrollen starter 24. mars. Vi håper å kunne avslutte før påske. Beboerne vil bli varslet en uke i forveien ved skriv. Kontrollen skjer fortrinnsvis på hverdager, men også lørdager og søndager vil bli benyttet. Ta vel imot kontrolløren. Hensikten med besøket er å prøve å forhindre vannskader, både hos deg og hos naboen. NYE GARASJEPORTER Garasjeportene vil bli skiftet ut før ferien. Styret har innhentet pristilbud fra flere leverandører og valget falt til slutt på Mora AS. Portene er fra samme leverandør, som Smalvollskogen borettslag på Tveita har valgt. Saken fikk stor prioritet etter at en beboer fikk garasjeporten i hodet og en annen port falt ned uten å skade beboer. Hadde noen blitt skadet alvorlig ville borettslaget kunne blitt holdt erstatningsansvarlig. fleste inngrep i våtrom skal godkjennes av Planog bygningsetaten i Oslo kommune. Det rørleggerfirmaet du benytter vil kunne hjelpe deg med søknaden til kommunen. Borettslagets praksis i forbindelse med godkjenning av ombygging/arbeider i våtrom må derfor endres. Igangsettelsestillatelse Styret kommer heretter ikke til å godkjenne noen søknader vedrørende våtroms-arbeider uten at igangsettelsestillatelse fra Plan- og bygningsetaten er vedlagt, eller at etaten uttaler at arbeidene er av en slik art at tillatelse fra dem ikke er nødvendig. Benytt godkjent materiell Dersom det skal utføres arbeid på røranlegg for vann og avløp skal det utføres av autorisert rørlegger med materiell som er sanitærteknisk godkjent for bruk i Norge. Kvalifiserte personer Foto: Solveig Nilsen Styret hadde først en grundig vurdering av mulighetene for å skifte ut opphenget og beholde nåværende dører. Kostnadene ville blitt betydelige. Dessuten er slitasjen på mange av dørene så store at deler av treverket også måtte skiftes. De nye dørene er ledd-dører med motorstyring. Vippeporter er ikke lenger tillatt. I avtalen med Mora AS ligger også inne vedlikehold, ettersyn, deler og utstyr for 5 år fremover. Plan og bygningsetaten er forespurt om utskiftingen medfører søknadsplikt. Vi fikk til svar at dette var å anse som en mindre fasadeendring, som ikke endrer bygningens karakter og er unntatt søknadsplikt etter plan og bygningsloven. ARBEIDER I VÅTROM NYE OG STRENGERE REGLER Det er kommet en ny bygningslov. Den er langt strengere når det gjelder arbeider i våtrom. De Ikke ta risikoen på å benytte ukvalifiserte personer til rør- og elektroarbeider i din leilighet. Det kan vise seg å bli dyrt. Du kan tape stort ved en eventuell forsikringsskade. LEKKASJER - VANNSKADER Meldingene om forsikringsskader fortsetter å strømme inn. Siden sist har vi blitt informert om: Lekkasje fra oppvaskmaskin. I en leilighet oppsto lekkasje fra slange fra oppvaskemaskin. Vannet fra oppvaskmaskinen ble pumpet utover kjøkkengulvet og deler av stuegulvet. Skadeomfang: Kr. 42 823. Skadeårsaken var brudd i sammenkobling mellom avløpsslange fra oppvaskmaskinen og tilkoblingspunktet i benkeskapet under vasken. Eier hadde selv koblet dette sammen. Delene var ikke kompatible og man oppnådde ikke tilstrekkelig lås i sammenføyningen. Vilkårenes pkt. 4.4.2 er en sikkerhetsforskrift, som sier at rørinstallasjoner, utskiftninger og reparasjoner, skal utføres av autorisert installatør. Det var her et brudd på denne sikkerhetsforskrift og det ble derfor trukket dobbel egenandel. Feil på bereder En beboer oppdaget at kjøleskap og bereder ikke virket, når hun kom hjem fra ferie. Mat i fryser var ødelagt. Årsaken var feil på bereder, som medført at sikringen er gått. Berederen var fra 1986. Skadeomfang: 20.200. I dette tilfelle ble det gjort et aldersfradrag på 75%, dvs 5% for hvert år over 10. Lekkasje fra rør under blandebatteri i benk Lekkasjen ble oppdaget ved at furugulvet foran benken hevet seg. Skadeomfang: Kr 33 474,- Husordensreglene finner du bak i årsmeldingen. Bestilling av nødvendige nye nøkler gjøres til vaktmesterkontoret. Vaktmester fyller ut betalingsgiro. Ved kvittering på innbetalt giro blir nøkler deretter utlevert. GENERALFORSAMLINGEN 2011 Generalforsamlingen avholdes i aulaen på Hellerud videregående skole 14. juni. Forslagsfristen er 19. april. BORETTSLAGETS HJEMMESIDE Lekkasje fra bad Styret fikk melding om lekkasje fra en leilighet til underliggende. Årsaken viste seg til slutt å være en meter lang sprekk på baksiden av avløpsrøret. Skaden er utbedret og borettslaget dekker egenandelen. Borettslagets hjemmeside er lagt ut på nettet. Siden inneholder en mengde stoff - gå inn på: www.lohogda.no Brann i sikringsskap Det oppsto brann i et sikringsskap i Erlends vei. Skapet var fra 1960-tallet og elektriker har utbedret skaden og oppgradert skapet. Vi gjør oppmerksom på at henvendelser til styret også kan skje ved å benytte e-post. Borettslagets e-postadresse er lohogdab@online.no. Den er også tatt inn i rammen nederst på første side. VELKOMMEN SOM NABO Styret har godkjent følgende nye andelseiere: 1. Tore Rønning/Jenny Jansson, Kr.v. 21, L 116 2. Vidar Aron Røsand, Erlends vei 16, leil 129. 3. Silje Haugum, Kristins vei 28, leil 3046. Velkommen til Lohøgda borettslag. Vi håper og tror dere vil finne dere til rette og trives hos oss. Nyinnflyttede får ett eksemplar av lagets jubileumsbok. I borettslagets husorden finnes råd og veiledning om forholdene i vårt borettslag. Ta en kikk på husordensreglene før du setter i gang med reparasjonsarbeider. Der finner du noen regler om når naboene setter pris på at det ikke bankes og bores. Det er viktig å merke seg at støyende arbeider ikke finner sted fra kl 18.00 dager før helligdager og fram til første arbeidsdag kl 07.00. DU KAN OGSÅ BENYTTE E-POST VAKTMESTERKONTORET Vaktmesterkontoret ligger i Erlends vei 62, inngang fra gavlsiden. Beskjeder til vaktmesterne kan legges i postkassen samme sted. Vaktmesterne kan treffes på telefon 22 27 21 24 mellom kl 12-13. Vaktmesternes e-postadresse er lohogdav@online.no. MØTEPLAN - KONTORTID For resten av 1. halvår 2011 har styret denne møteplan: 17.3, 14.4, 5.5, 16.6. Alle dager kl 17.00. Styret har kontordag den 1. og 3. tirsdag i måneden kl 17.30-19.00 - unntatt juli og august. Styret vil imidlertid behandle innkommet post.