Takst over fritidseiendom Stangerholmveien 54 1626 Manstad
Halvorsen Gunnar Takst over fritidseiendom Svarerudgrenda 8 2150 Årnes Tlf: Mobil: 934 03 577 post@takst.as Stangerholmveien 54 1626 Manstad Markedsverdi: 25 000 000 Låneverdi: 20 000 000 Bygningstype Gårdsnummer Bruksnummer Fritidshus 118 27 Vedlegg Seksjonsnummer Festenummer Hjemmelshaver Anne Bunæs 1/2 Bjørn Bunæs 1/2 ETTERTRYKK FORBUDT Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne premisser Dette er ikke en tilstandsrapport , kun en verdi og lånetakst . Oppdragsgiver må lese igjennom taksten før bruk. Ved evn feil og eller mangler , må undertegnede kontaktes. 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 1626 Manstad Side 1 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT Halvorsen Gunnar SKJEMA A Takst over fritidseiendom Svarerudgrenda 8 2150 Årnes Tlf: Mobil: 934 03 577 post@takst.as 1. EIENDOMMEN A Eiendommens betegnelse: Fritidsbygg, hytte Gnr: 118 Postadresse: Stangerholmveien 54 Kommune: FREDRIKSTAD Hjemmelshaver(e): 1626 Manstad Bnr: 27 Fnr: Kommunenummer: 0106 Anne Bunæs 1/2 Bjørn Bunæs 1/2 Snr: Særeie: Ja Nei 2. BESIKTIGELSE – KILDEOPPLYSNINGER Dato: 21.08.2014 A Oppdragsgiver: Anne og Bjørn Bunæs Til stede ved besiktigelsen: Anne og Bjørn Bunæs OPPLYSNINGSKILDER Bygningsvesenet Tinglysning/grunnbok DOKUMENTER Utskrift fra Grunnbok Reguleringsvesenet Vann/avløpsvesenet Sameiestyret Eieren eiendomsdata.no Dato: Kjøpekontrakt Målebrev Ferdigattest/brukstillatelse Skjøte Dato: Leiekontrakt Situasjonskart Skylddelingsforretning Festekontrakt Dato: Tinglyste avt./servitutter Tegninger eiendomsdata.no Seksjonsdokumenter Dato: Forsikringsdokumenter Fotos oversikt over utført arb 3. TOMTEN Areal: A 2636 m2 Andel av fellesareal: Regulert område: m2 Ja Nei Under regulering Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Utnyttelsesgrad: Sannsynlig Nei VANN OG AVLØP, EL - ANLEGG TERRENG/OPPARBEIDELSE Offentlig vanntilførsel Spesielle grunnforhold Privat felles vannverk Naturtomt Flat – kupert (0-3) 2 Opparbeidet hage (0-3) Egen vannforsyning Godkjent Offentlig kloakkanlegg Privat felles kloakkanlegg Eget avløpssystem ADKOMST Offentlig vei / gate Godkjent Ikke innlagt vann og avløp 50 m (ca) Felles privat vei Egen privat vei Ikke fremlagt strøm Avstand til strømforsyning Utendørs varmekabelanlegg Privat vei, ikke opparbeidet Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Arealer på tomter er tatt ut fra eiendomsdata.no som sier at det er 2.636 m2. Tomten er delvis naturtomt med svaberg og opparbeidet plen og store granitt steiner . Skifer belagt trapp fra hytte ned til brygge . Nabo hytte mot nord har vei rett over denne eiendommen . 17 186 720 JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) Normalpris for tomt kr.: Eiendomstomt Festetomt 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 KR.: 17 564 720 Annet: 1626 Manstad Side 2 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT Årlig festeavgift kr:. Neste regulering av festeavgift: Festekontrakt opprettet år: Avstand til: Festekontrakt sist fornyet år: Barneskole Festekontrakt utløper år: FYSISK MILJØ Ungdomsskole 2 km (ca) Nærbutikk Høyfjellstomt Åpent småhusområde Skogstomt Tett småhusområde Forretningssentrum Strandtomt Blandet bebyggelse høy/lav Holdeplass koll. transport Eldre villastrøk Frittliggende i landlige omgivelser Barnehage Bybebyggelse 4. BYGNINGSSPESIFIKASJON Fritidshus Fritidshus Bygningstype: Hytte ved sjøen i en etasje , tilbygget og modernisert over tid Antall etasjer/bygningssnittype: Byggeår: A 1935 flere ganger Ombygget år: Kjøpsår: Tilbygget år: Siste kjøpesum/kostpris kr.: flere ganger Modernisert år: Forsikringsselskap: 2012-2014 Polisenr: 5. AREALER – ROMFORDELING – TEKNISK NYVERDI A Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger”. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: • • • Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG Etg AREALER BTA Brutto ROMFORDELING (ANTALL ROM) BRA Bruks Areal P-rom Areal S-rom Opph. rom Sove rom Kjeller 9 8 0 8 U.etg 0 0 0 0 1. etg 204 192 190 2 2. etg 0 0 0 0 Loft 0 0 0 0 SUM 213 200 190 10 Kjøkken Bad/dusj Dusj WC/dusj Vaskerom WC Bod Garasje 1 4 3 1 2 1 1 4 3 1 2 1 2 Øvrige rom/kommentarer: Kjeller er noe større enn de 8m2 BRA som er tatt med , men fordi takhøyden i det resterende areal er under 1,9m så er de ikke målbare etter NS3940 og derfor ikke tatt med , men de brukes som lager mm . Takhøyden i hytta er varierende , på det laveste ca 2.1 til 2.6m NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 KR.: 4 132 782 1626 Manstad Side 3 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT 6. TEKNISK SPESIFIKASJON GRUNNFORHOLD Fjell A FUNDAMENT Natursten KJELLERVEGGER Betong YTTERVEGGER Tre FASADEMATERIALE Panel INNERVEGGER Tre Morene o.l Frostfri såle Betonghulsten Betong Plater Mur/betong Sand Gulv på grunn Leca e.l. Lettbetong Betong Fuget tegl Leire Punktfund. Gassbetong Tegl Puss Panel antatt fjell Drenering Ekstra isolert Fuget tegl Maling/tapet ringmur VINDUER Enkle DØRER Malt ytterdør ETASJESKILLERE/GULV BALKONG/TERRASSE TAKKONST./TEKKING EL ANLEGG Tre Balkong Tre Skjult anlegg 80 m2 Betong Treterrasse Betong Delvis skjult 50 m2 Lettbetong Stenterrasse Lettbetong Åpent anlegg Koblede Edeltre y.dør 2-lags glass Trefyll. dører 3-lags glass Glatte dører Parkett Malte dører Spesialgulv 155 m2 Terrasseoverbygg Finerte dører KJØKKEN Malt innredning BAD/WC Veggflis Synlig heltre Gulvflis Finer/laminat WC Oppvaskmaskin Badekar VASKEROM/GARD Gulvflis 3 stk stk Innebygd komfyr Dusjplasser 2 stk Kjøl/fryserom Servanter 4 stk SANITÆRANLEGG Skjult anlegg Taksten Ikke innlagt Platetekking KabelTV Papptekking Tyverialarm VARMEANLEGG Fast brensel Radiatoranlegg Våtbenk Delvis skjult Olje Varmluft Tørkerom Åpent anlegg Elektrisitet Gulvvarme Gard. skap Kobberrør Varmepumpe Gulvvarme bad Soil avløpsrør Fjernvarme Takvarme Plastrør Peis/Kamin Varmegjenvinning Rør-i-rør Skorstein enkel Skorstein dobbel ANNET Røkvarsler Brannstige Brannslange Sentralstøvsuger Sprinkelanlegg Tilleggsopplysninger: Nytt utendørs svømme basseng fra 2008, bassenget er på ca 33m2 og tekket med en gummi membran og arealet rundt bassenget er belagt med terrasse bord av kompositt materialer , og en utendørs dusj i et hjørne , avskjermet fra innsyn med rekkverk i glass og aluminium. Stor tre terrasse , stor skifer terrasse , trapp med skifer ned til brygge . Denne hytta har blitt tilført store verdier de 2 siste årene , bla så kan nevnes : Ny brygge / molo , noe skifer mangler . Brygge / molo er helt ny og det er også sprengt ut for at det skal være lettere for båter å legge til , det er ført trekkerør for vann og strøm til brygga , en gedigen brygge som det er gjort omfattende grunnarbeider med iflg bilder som ble fremlagt for undertegnede på befaringen . Nytt kjøkken type " Elean " med benkeplate i kompositt og 2 stk inne bygde komfyrer . 2 stk ny bad , flislagt med lyse fliser og malt panel . Alle vegger og himlinger er malt på nytt unntatt et soverom , Det er lagt på et nytt bred en-stav eikeparkett ( 216 x 20mm ) på de fleste gulv i hytta . Nye panelovner i stue og kjøkken. Mye av det elektriske anlegget er oppgradert . Nye gardiner Nytt Tv-opplegg Ny inngangsdør Nye skap i soverom og garderobe Ny takkonstruksjon over en skyvedør mot sjøen i glass stue , forsterket drager Ny pumpe i svømmebasseng Ny flaggstang Restaurert peis i stue Laget nye inspeksjonshull i ringmur Malt utvendig panel på nytt 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 1626 Manstad Side 4 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT 6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (Som ikke er med i pkt 5.) (-> 12 B) KR.: 6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: 4 112 500 Synlige setningsskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige lekkasjer/fuktskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige sopp/råteskader Ikke registrert Mindre Betydelige Nærmere beskrivelse (også andre skader): Yttertak er ikke sjekket , kun observert fra bakken, takvinklene er i snitt ganske flate, tekket med papp. Hele krypkjeller er ikke inspisert kun en mindre del og kjeller som er oppgitt i areal benevnelsen er inspisert . Synlig sprekk i leca mur i kjeller nedgang , løse skifer på trapp ned til brygge , men dette skulle rives og nytt lages iflg oppdragsgiver . En frakoblet strøm ledning på vegg i kjeller er synlig . Det gjøres oppmerksom på at da hytta i sin tid ble satt opp i 1935 så gjaldt ingen tekniske forskrifter , de kom først 1987 om ikke Fredrikstad kommune innførte noen særbestemmelser før det. Og i 1987 gjaldt kun deler av byggeforskriftene og ikke alt slik som på et bolighus . Noe steder så er bjelkelaget ikke isolert under hytta og noe stubbeloft mangler . Ingen ting er funksjonstestet av takstmannen . VARMEISOLERING LYDISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Tak og gulv God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Lydskillevegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Etasjeskillere God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig 7. HOVEDBYGNING - SAMLET TEKNISK VURDERING A 400 000 KR.: KR.: KR.: GENERELL VERDIREDUKSJON GJENSTÅENDE ARBEIDER SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) 400 000 Kommentarer: Foretar en generell verdi reduksjon på bakgrunn av byggets alder og vedlikeholds grad , sett opp imot teknisk nyverdi idag . Siden hytta er vesentlig oppgradert i 2012 -2014 så er det ikke så mye trekke pr i dag 8. TILLEGGSBYGNINGER – TILLEGGSAREAL – ANDEL AV FELLESAREAL Bygningstype/Arealtype 1. Uthus Frittliggende/tilbygget frittliggende Byggeår 1935 2. 3. A 4. 5 Bruksareal BRA m2 Fundamentering plate på mark Hovedbyggemateriale tre Yttertak pultak med papp Varmeisolering nei Vedlikeholdsstatus minus 6000 Teknisk nyverdi pr. m2 TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: 30 000 VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: 30 000 Kommentarer: Dette uthuset har ingen verdi , det kan like godt rives , men arealet kan mest sannsylig brukes med å bygge et nytt uthus. 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 1626 Manstad Side 5 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT 9. EIE- OG LEIEFORHOLD EIEFORM: A Selveierbolig Sameiet omfatter: SAMEIEFORHOLD: Sameiets formue leiligheter Sameiebrøk: / Fellesutgifter: Nei Dugnadsordninger: Nei Ja Nei kr.: /gjeld kr.: Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Ja Hvis ja, hvilke: Ikke opplyst om noen men det kan være noen på felles privat stikkvei . Ja Hvis ja, hvilke: Ikke opplyst om noen 10. SPESIELLE OPPLYSNINGER Konsesjonsplikt: Ja Borett/Boplikt: Kommentarer: Ja A Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Nei Utleieforhold: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Ja Nei Ikke opplyst om noen 11. BOLIGSALGS/TILSTANDSRAPPORT - REHABILITERINGSVURDERING Boligsalgs-/Tilstandsrapport nødvendig? A Ja Hvis ja, hvorfor? Boligsalgs-/Tilstandsrapport foreligger: Ja Nei Rehabiliteringsvurdering foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja vedlagt: Ja Nei Dato: Nei Taksten har tilleggsbilag: x Ja Nei 12. TEKNISK VERDI A (Rubr. 5) B (Rubr. 6.1) C (A + B) D (Rubr. 6.2) E (C-D) F (Rubr. 7) G (E-F) H (Rubr. 8) I (Rubr. 8) J (H-I) K (G+J) L (Rubr. 3) M (K+L) A Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget Tillegg for ekstra standard Sum Fradrag pga. byggemåte og planløsning Teknisk nyverdi hovedbygning Teknisk verdireduksjon Teknisk verdi hovedbygning Teknisk nyverdi andre bygninger Teknisk verdireduksjon andre bygninger Teknisk verdi andre bygninger Teknisk verdi samlet bebyggelse Justert teknisk tomteverdi SUM TEKNISK VERDI 4 132 782 4 112 500 8 245 282 0 8 245 282 400 000 7 845 282 30 000 30 000 0 kr kr kr KR kr kr kr - kr kr - kr kr kr - kr kr 0 7 845 282 17 564 720 25 410 002 13. SAMLET BEDØMMELSE Bydel/distrikt 0 = normal(t) Attraktivt A -3 -2 -1 0 +1 +2 +3 Bygningen 0 = normal(t) Materialstandard Utviklingstendenser Nærområdet Tomten -2 -1 0 +1 +2 +3 Utførelsesstandard Sentralt Boligen Planløsing Servicestandard Utrustning Miljø Modernitet Plassering i området Vedlikehold Utsikt Innvendig Utvendig Lysforhold Utførelsesstandard Trivselsverdi Eiendommen Helhetsintrykk Utendørsanlegg 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 -3 Markedsinteresse 1626 Manstad Side 6 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT 14. MARKEDSVERDI A Markedsvurdering: En flott hytte beliggende i et etablert hytteområde . Eiendommen grenser mot vest ned til sjøen hvor det ligger en ny stor egen brygge og det går en skiferbelagt trapp ned . Tomta er opparbeidet med plen , granitt stein og trær, resten av tomta er naturtomt med svaberg svakt skrånende ned mot sjøen . Hytta ligger ca 30m fra vannkanten , en meget fin eiendom . .. Eiendommen er iflg eier tilknyttet offentlig vann og privat kloakk, privat felles bil vei helt frem . Store flotte terrasser rundt hytta og med et nytt svømmebasseng fra 2008 , intregrert i terrassen og avskjermet med rekkverk av bla "frosset " glass, og en egen utvendig dusj . Hytta har gått igjennom en meget stor rehabilitering de 2 siste årene og med bla en stor brygge / molo med omfattende grunnarbeider og utsprengning av fjell for å legge til med båter. Innvendig så er hytta utstyrt med et nytt kjøkken med 2 stk intr, komfyr og stekeovn og benkeplater av kompositt . Store vinduer og skyvedører som gir et lyst og luftig inntrykk , med en meget god utsikt . 4 soverom og 2 stk nye flislagte bad med dusj og wc , 1 stk wc separat , 1 stk ildsted som er restaurert . Se lenger foran i taksten for flere detaljer . DAGENS MARKEDSVERDI KR. 25 000 000 LÅNEVERDI KR: 20 000 000 15. UNDERSKRIFTER A Årnes , den 26.08.2014 Halvorsen Gunnar Organisasjonsnummer: 989 615 513 Polisenummer: 0446259 118 / 27 Stangerholmveien 54 338.0.107279 1626 Manstad Side 7 av 7 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT
© Copyright 2024