Ladda ner som PDF - Henry Ståhl Fastigheter AB
ÅRSREDOVISNING 2010 INNEHÅLL ÅRET SOM GÅTT 3 VERKSAMHETSÖVERSIKT4–5 VD HAR ORDET 6–7 VISION, AFFÄRSIDÉ & MÅL 8–9 VÄRDEGRUNDSARBETE10–11 MARKNADER12–13 LOKALER14–15 BOSTÄDER16–17 FASTIGHETSUTVECKLING18–19 MILJÖ20–21 MEDARBETARE22–23 STYRNING & LEDNING 24–25 INTRESSEBOLAG26–27 FASTIGHETSVÄRDEN28–29 FINANSIELL VERKSAMHET Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Erik Johansson, Norrköping, Carl Hjelte, Stockholm Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Norrköping Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2011-03 Årsredovisningen är tryckt på Balance silk. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60 % returfiber/40 % nyfiber. MÖJLIGHETER & RISKER 30–31 32 ÅRSREDOVISNING33–48 REVISIONSBERÄTTELSE49 VÅRA FASTIGHETER 50–55 VI PÅ STÅHL 56–57 Å R E T S O M G ÅT T 3 Året i korthet I början av år 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till Fastighetsaktiebolaget Kretia, ett intressebolag där Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 %. Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar Uppsala-beståndet precis som tidigare via ett förvaltningsavtal. Under året har fastigheten Kräklan 1 i Mjölby avyttrats. ÅRETS RESULTAT Årets resultat efter skatt uppgick till 161 mnkr (87). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr (94). NYCKELTAL MarknadsområdenMarknadsvärde, mnkr Norrköping/Linköping 2 860 Örebro/Kumla Marknadsområden,andel andel Marknadsvärde, Yta, kkvm 354 57080 Stockholm/Solna 2008 3 630 442 Resultat 20102009 Hyresintäkter, mnkr 353 389 Driftöverskott, mnkr 158 198 Resultat efter finansiella poster, mnkr 160 105 Årets resultat, mnkr 161 87 Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 69 94 Uthyrningsgrad – yta, % 96 Resultat från den 97 Finansiell ställning 2010-12-31 Mnkr 100 2009-12-31 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 630 3 961 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 852 3 095 Justerad soliditet, % 41,5 41,9 Direktavkastning, % 7,2 7,4 Genomsnittlig låneränta, % 4,0 3,8 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,3 4,7 0 Norrköping/Linköping 79 % Örebro/Kumla 16 % Stockholm/Solna 5 % löpande förvaltningen 80 60 40 20 2006 2007 2008 2009 2010 År VERKSAMHETSÖVERSIKT Kort om Ståhl NORRKÖPING Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 17 %, 52 % respektive 31 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2011 beräknas till cirka 950 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda. LINKÖPING Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Dessa består i huvudsak av bank-, kontorsoch butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 97 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm. ÖREBRO Hyresvärdet för 2011 beräknas uppgå till 399 (442) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/ Linköping 79 %, marknadsområde Örebro/Kumla 17 % och marknadsområde Stockholm/Solna 4 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 64 % respektive 36 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 33 %, industri/lager 11 %, bostäder 39 % och övrigt 3 %. Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm. KUMLA Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2010, ett bestånd som omfattar 62 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 391 000 kvm, exklusive garageytor på 51 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning. Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, som ligger mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också har centrala lägen. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 950 kr/kvm. Knäppingsborg 7 Banken 8 Bromsgården 1 Köpmannen 6 STOCKHOLM 4 Bangården 4 Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftesbyggnad på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 650 kr/kvm i Solnafastigheten. 40 78,0 78,078,0 78,0 76,0 76,076,0 76,0 74,0 74,074,0 74,0 72,0 72,072,0 72,0 2004 2005 2006 2007 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 20072007 2003 2003 2004 2005 2006 2007 Hyresintäkter Hyresintäkter ort ort Hyresintäkter Hyresintäkter per per ort Hyresintäkter perper ortperort 40 40 40 20 20 20 20 0 0 0 15 15 15 15 10 10 10 10 5 5 5 0 År År År 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2007 20082008 År 2004 2004 20052004 20062005 20072006 2008 Ytor per Ytorort perYtor ortort Ytor per ort per ort Ytor per 5 VERKSAMHETSÖV 0 0 0 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2006 20072007 2003 2003 20042003 20052004 20062005 2007 0 Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter ERSIKT Ytor Ytor YtorYtorYtor Kontor Kontor KontorKontor Kontor Kontor KontorKontor Övrigt Övrigt ÖvrigtÖvrigt Industri/lager Industri/lager Industri/lager Industri/lager Övrigt Övrigt ÖvrigtÖvrigt Butiker Butiker ButikerButiker Industri/lager Industri/lager Industri/lager Industri/lager Butiker Butiker ButikerButiker %9 % 9 % Kumla 9 Kumla % 9Kumla Norrköping Norrköping Norrköping 61 % 61 %Kumla Norrköping 61 % 61 % Stockholm Stockholm 4Stockholm % 4 %4 % 4 % Linköping Linköping 18 %18 % Stockholm Linköping 18Linköping % 18 % %11 % 11 % 11 Kumla % 11Kumla Norrköping Norrköping 65 Kumla %65 %Kumla Norrköping Norrköping 65 % 65 % Stockholm Stockholm 2Stockholm % 2 %2 % 2 % Linköping Linköping % Stockholm Linköping 15Linköping % 15 %15 %15 Örebro 8 %8 % 8 % Örebro 8Örebro % Örebro Örebro 7 %7 % 7 % Örebro 7Örebro % Örebro Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 mnkr 2 200 mnkr 106 Marknadsvärde 2010 mnkr 660 Total Driftnetto 2010 mnkr 38 Bostäder Bostäder 36Lokaler %36Lokaler % 64 Bostäder 36 Bostäder % 36 % 64 % Lokaler 64 %64 % %Lokaler Kvm lokaler 142 434 Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Kontor 52 % Butiker 17 % Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Butiker 16 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % 3 % Industri/lager Övrigt 4 % Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 77 % Butiker 16 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Kontor 77 % Butiker 16 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 37 % Butiker 36 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Kvm lokaler Kontor 52 % Kontor Butiker 77 17 % 49 498 Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler mnkr 300 mnkr 17 26 535 Butiker 36 % Kontor 37 % Kontor 37 % Butiker 36 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Kontor 37 % Butiker 36 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Kontor 37 % Butiker 36 % Kontor 7 % Butiker 88 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Kontor 7 % Butiker 88 % Kontor 7 % lokaler Butiker 88 % Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm mnkr 270 mnkr 19 14 853 Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Kontor 7 % Butiker 88 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Kontor 7 % Butiker 88 % Kontor 85 % Butiker 7 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Kontor 85 % Butiker 7 % Kontor 85 % Butiker 7 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Bostäder Bostäder 39Lokaler %39 Lokaler % 61 Bostäder 39 Bostäder % 39 % 61 % Lokaler 61 %61 % %Lokaler Kvm bostad Antal bostäder 113 530 1 427 Kvm bostad 7 721 Antal bostäder 131 Kvm bostad Antal bostäder 2 222 21 Kvm bostad Antal bostäder 26 876 385 Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kontor 85 % Kvm lokaler Butiker 7 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 200 mnkr 11 6 831 Kontor 75 85 % % 706 3 7% Butiker 17 % Industri/lager 0 5% Övrigt 83 % Kontor 75 % Butiker 17 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Kvm bostad Antal bostäder 151 055 1 967 Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kontor 75 % Kvm lokaler mnkr 3 630 mnkr 191 240 151 Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % 5 6 VD HAR ORDET Hela organisationen delaktig i ett bra resultat Vi har ännu ett bra år bakom oss, där vi summerar ett gott resultat. Jag konstaterar med glädje att medarbetarna har gjort ett fantastiskt jobb och vi kan med rätta säga att hela organisationen har levererat. 2010 är ett år som har kännetecknats av stabilisering och återhämtning där Sverige har haft ett mycket gott makroekonomiskt utgångsläge med sunda statsfinanser och en god BNP-återhämtning. Vänder man blicken utanför Sveriges gränser finns många länder som har haft och fortfarande har mörka moln på sin himmel, länder som dras med stora budgetunderskott, skenande statsskulder, hög arbetslöshet och som har nödvändiga välfärdsnedskärningar att driva igenom. Om problemen i omvärlden kan hanteras och inte förvärras och om Sverige lyckas behålla kraften i återhämtningen samtidigt som de positiva konjunkturprognoserna besannas kommer den svenska fastighetsmarknaden att fortsätta utvecklas starkt. Ståhls strategiskt utvalda fastighetsbestånd är koncentrerat till tre dynamiska marknadsområden med goda framtidsutsikter. Med dessa geografiska lägen och det befintliga fastighetsbeståndet ser vi positivt på förvaltning och förädling framöver. Förväntat starkt resultat 2010 Resultatet för 2010 uppgick till 161 mnkr, ett mycket bra resultat som ligger i linje med planer och prognoser och ger oss all anledning att vara nöjda. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr, vilket är i samma nivå som det goda 2009 på jämförbart bestånd. Resultatet 2010 kan sammanfattas med bibehållna hyresintäkter, kraftigt fördyrande driftkostnader som följd av det exceptionella vintervädret samt ett bra finansnetto där vi legat rätt positionerade och dragit nytta av det låga ränteläget. Fastighetsvärden Under året har efterfrågan på fastigheter återigen ökat och transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden har återhämtat sig. Den ökade efterfrågan på fastigheter och det fortsatt låga ränteläget är bidragande orsaker till att vi ser generellt lägre avkastningskrav vid utgången av 2010, än vid samma tidpunkt 2009. Lägre avkastningskrav tillsammans med goda förutsättningar för fortsatt bra nivåer på driftnetton skapar värdeökningar inom stora delar av fastighetsbranschen. Ståhl har en bedömd värdeökning på jämförbart bestånd med 3 %, vilket motsvarar drygt 100 mnkr. Vi känner oss bekväma och tillfreds med nuvarande värden och avkastningsnivåer, men det är nödvändigt att vi lyckas behålla våra hyresgäster för att långsiktigt motivera värdet på fastigheterna. I början av 2010 avyttrades fastighetsbeståndet i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia, där vår ägarandel är 33 %. Fastigheterna i Uppsala förvaltas och hanteras precis som tidigare av Ståhl. Medarbetarna – vår viktigaste tillgång Ståhls viktigaste tillgång är inte, vilket man skulle kunna tro, fastighetsbeståndet med byggnader och mark, utan företagets alla medarbetare. Fastigheterna har sitt värde men det som förvaltar, förädlar och skapar tillväxt i detta värde är personalkollektivet. Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har varit, nyckeln till företagets prestationer och utveckling. Det är våra befintliga och potentiella hyresgäster som i slutänden värderar och betygsätter våra prestationer och ger feedback på i vilken utsträckning vi lever upp till våra egna och våra hyresgästers förväntningar. De årliga Nöjd Index-undersökningarna av medarbetare och hyresgäster visar att vi är på fortsatt rätt spår vad det gäller våra framgångsområden; hyresgästen och medarbetaren. Undersökningarna visade på utfall i nivå med företagets långsiktiga mål. Glädjande! Gott uthyrningsarbete Det är starkt att vi ännu ett år kan redovisa en positiv nettouthyrning av kommersiella lokaler, och det under en period av betydligt lägre ekonomisk aktivitet i samhället. Under året har den positiva nettouthyrningen ökat till 6 300 kvm. Uthyrningen av bostäder ligger fortsatt på en hög uthyrningsgrad och vakansen ligger på strax under 2 %. Det här är framförallt ett resultat av att vi har en mycket väl fungerande organisation och nära, långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Utblick 2011 Det mesta pekar på att Sveriges ekonomi kommer fortsätta att återhämta sig och utvecklas väl, framförallt i jämförelse med stora delar av omvärlden. Om de mest utsatta länderna får ordning på sina ekonomier och den finansiella sektorn inte drabbas av allt för stora återfall så ser framtiden ljus ut, inte minst för oss i fastighetssektorn. Vi på Ståhl arbetar vidare mot vår vision, VD HAR ORDET ” Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har alltid varit, nyckeln till företagets prestationer och utveckling. MICHAEL ÖHLUND | VD med samma strategier och med samma fokus på identifierade framgångsområden som tidigare. Miljöarbetet framåt följer planerna kring våra fyra fokusområden där tyngdpunkten ligger på förbrukningsmedia – uppvärmning, el och vatten. Området förbrukningsmedia står för cirka 90 % av företagets miljöpåverkan utifrån CO2-utsläpp. Vi ser fram emot det kommande året med tillförsikt. Prognosen för 2011 indikerar ett resultat från den löpande förvaltningen som uppgår till omkring 65 mnkr. Jag känner tilltro inför framtiden och kommer tillsammans med mina medarbetare att fortsätta enligt våra fastlagda planer. Stort tack till alla i företaget för ett fantastiskt engagemang och arbete under 2010. + Årets resultat 161 Mnkr 7 8 V I S I O N , A F FÄ R S I D É & M Å L ”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas” Vår vision, att hjälpa hyresgästerna att lyckas, är helt avhängig den produkt och den service vi erbjuder dem. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller bostäder. För att nå visionen arbetar vi med stöd i våra målformuleringar och i en gemensam värdegrund, där våra ledord är omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod. I praktisk handling innebär det till exempel att vi förser den som driver en affärsrörelse med en lokal som är väl anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service gör företagets produkt ännu starkare. Samma sak gäller för den som hyr bostad. Omtanken, engagemanget och viljan att våga göra det lilla extra är lika betydelsefull här. Våra hyresgäster ska trivas, känna sig trygga och må bra hos en värd som arbetar långsiktigt. Det är så de ska lyckas. Och med deras framgång följer vår framgång. AFFÄRSIDÉ Henry Ståhl Fastigheter AB erbjuder lokaler och bostäder som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947. MÅL Ståhls verksamhet bygger kring och styrs av övergripande mål och verksamhetsmål, samt den uppföljning som är förbunden med dessa. Verksamhetsmålen är styrande och ledande för den löpande verksamheten och framtagna utifrån identifierade fokusområden: Hyresgäst/service, Medarbetare, Miljö och Uthyrning. Målen är nedbrutna, utvecklade och förankrade inom orga- nisationen. Mätning och uppföljning av målen sker regelbundet på alla nivåer. som vi hittills har haft i mätningarna. Nästa undersökning planeras ske 2012. Övergripande mål Verksamheten är fokuserad på goda kassaflöden med stabil kapitalstruktur för att ge en uthållig tillväxt i värden och avkastning. Detta övergripande mål ska nås med hjälp av verksamhetsmålen. Miljö Inom Ståhl verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi. Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbrukningsminskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet. Inom företagets fyra miljöfokusområden – förbrukningsmedia, avfall, ekologi och transport – står förbrukningsmedia för cirka 90 % av den totala miljöpåverkan. Verksamhetsmål Hyresgäst/service En av de viktigaste uppgifterna som vi ser är att behålla företagets befintliga hyresgäster. Det gör vi bland annat genom att bygga starka, långsiktiga relationer där vi styr mot visionen att hjälpa hyresgästerna att lyckas. Nöjd Kund-undersökningen fungerar som ett arbetsverktyg i vardagen och har även varit ett viktigt verktyg för utvecklingsarbetet under året. Arbetet kommer att följas upp med nya undersökningar. Medarbetare Ståhl ska vara en attraktiv arbetsgivare som stimulerar, utbildar, utvecklar och värnar om sina medarbetare. Därigenom ska vi säkra att företaget har en kompetent och engagerad personal som är delaktig i företagets utveckling. Våra medarbetare verkar utifrån vår gemensamma värdegrund. Det är tredje året i rad som vi gör en Nöjd Medarbetar-undersökning. Målet är att ligga kvar på den mycket höga nivå Uthyrning Hyresintäkter är Ståhls enda intäkt och den väsentligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi ska leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning. Därför fokuserar hela organisationen på att ha en så effektiv uthyrningsapparat som möjligt. Vikten av att behålla hyresgäster får aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över tiden ha en uthyrningsgrad som inte understiger 98 % på bostäder och 96 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer underskridas vid till exempel fastighetsköp, hantering av förädlings- och exploateringsfastigheter samt vid omställningsvakanser. V I S I O N , A F FÄ R S I D É & M Å L Räntetäckningsgrad, ggr Synlig soliditet % Uthyrningsgrad - yta Synlig soliditet % 35 30 Mål 25 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 NMI Målintervall 2010 År NMI % 100 90 Mål 70 60 50 40 30 20 10 2009 2010 Målnivå NMI = Nöjd Medarbetar Index Räntetäckningsgrad År Uthyrningsgrad - yta % 100 99 Mål Mål 96 95 94 93 92 2006 2007 2008 2009 År 2010 91 NMI Målnivå 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Mål 98 97 2006 2007 2008 Lokaler NKI Bostäder % 100 80 0 ggr 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2009 2010 År Bostäder NKI Lokaler % 100 Mål Mål NMI 90 Mål Mål 80 70 60 50 40 30 20 10 2008 2009 Produkt NKI = Nöjd Kund Index. 2010 Service År 0 2005 Produkt 2009 Service År 9 10 VÄ R D E G R U N D S A R B E T E Hyresgästernas framgång stärker Ståhl Arbetet mot vår vision sker utifrån en värdegrund som alla medarbetare varit delaktiga i att ta fram. Det har skett vid möten där vi diskuterat hur värdeorden – omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod – ska prägla vårt arbete både som enskilda medarbetare och team. Efter att värdeorden implementerats under 2009 har vi under 2010 gått från ord till handling. Lyssnar & agerar Vi vågar engagera oss, visa mod om ni så vill, som samhällsbyggare i många avseenden. På traditionellt sätt har vi gjort det i Knäppingsborg. Här har vi utvecklat och förädlat kvarteret till en unik miljö i centrala Norrköping. Med från start har Bagarstugan funnits. Företaget drivs av Karin Elebring och Thomas Hallgren och har utvecklats väl. Nu har duon bestämt sig för att investera rejält och lyfta verksamheten ytterligare ett steg. –Vi ska flytta till nya och större lokaler. Då kan vi utöka caféet, öppna ett brasseri och omlokalisera bageriet till Knäppingsborg. Under hela processen, från tanke till investeringsbeslut, har Karin och Thomas haft stöd av Ståhl. –De har trott på våra framtidsplaner och vi har verkligen känt att de vill hjälpa oss att lyckas. Vi har presenterat önskemål om hur våra nya lokaler skulle se ut och Ståhl har gjort allt för att förverkliga dem, säger Karin. Ringar på vattnet Karins ord ligger väl i linje med hur vi själva vill att värdeordet ”omtanke” ska uppfattas av alla våra hyresgäster. De ska känna att vi verkligen engagerar oss för dem, och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare be- möter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vår värdegrund ska hjälpa oss att utveckla Ståhl till ett företag där värdeorden dagligen omsätts i praktisk handling. Till ett företag som vågar tänka i nya banor. Till ett företag som många vill samarbeta med. Till ett företag – som i Karin och Thomas fall – hjälper dem att utveckla sin rörelse, vilket tillför både Knäppingsborg och Norrköping nya kvaliteter. Hyresgästernas ungdomar i första rummet Ett annat konkret exempel är vår satsning på att ge ungdomar sommarjobb. 2010 tredubblade vi antalet, och 20 av 35 var barn till våra hyresgäster. Satsningen är en konsekvens av vårt engagemang och vår omtanke om Ståhls hyresgäster och deras ungdomar. –Jag tycker att det var jättebra. När man jobbar i området man bor i, känner man lite extra för det. Vi har också fått lägga upp mycket av vårt jobb själva och ta ansvar. Det är kul och utvecklande, säger Emma Landstedt. Hon bor på Norralundsgatan i Haga och hade sitt bostadsområde som utgångspunkt när hon sommarjobbade som fastighetsskötare. Från Ståhls sida är vi övertygade om att initiativet är positivt på både kort och lång sikt. Ungdomarnas arbete bidrar till att skapa en trivsammare närmiljö som inte minst de själva vill slå vakt om. På längre sikt stärks också vårt företag. VÄ R D E G R U N D S A R B E T E 11 12 MARKNADER Här finns potential för en god framtid Ståhls fastighetsbestånd är i huvudsak koncentrerat till marknadsområden där vi eftersträvar en stark ställning. Våra geografiska delmarknader kan betraktas som stabila regioner och orter med goda förutsättningar för en långsiktig och positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på fem orter i tre tillväxtregioner: Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla och Stockholm/ Solna. Tyngdpunkten finns i Fjärde Storstadsregionen, det vill säga Norrköping/ Linköping, med cirka 80 % av beståndet. På de orter där vi verkar är ambitionen att vara en betydande och välkänd aktör med hög lokal närvaro och mycket goda hyresgästrelationer. I Fjärde Storstadsregionen och i Örebro/Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och deltagande i processer som främjar orternas utveckling. I Stockholm/Solna är Ståhl ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen. Norrköping Staden är belägen vid Bråviken och har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europavägar, fullservicehamn och en flygplats strax utanför centrum. Norrköping är den ena av Fjärde Storstadsregionens två huvudorter. Regionen har omkring 36 000 företag, 420 000 invånare och enligt oberoende bedömare ett av de absolut bästa logistiska lägena i Sverige. Kommunens utveckling är fortsatt stark med ökande befolkningstal. Idag har Norrköping omkring 130 000 invånare och är med det landets åttonde största kommun. Fastighetsmarknaden här präglas av såväl nyproduktion som utveckling och förädling av projekt- och exploateringsfastigheter. Det har skapat ett ökat utbud av kommersiella lokaler på marknaden och i förlängningen en större konkurrens om hyresgäster. Hyresnivåerna på lokalsidan är stabila trots en turbulent omvärld och en sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och känns fortsatt stabil. Linköping Residensstaden Linköping är en av Sveriges snabbast växande städer. Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och bildar tillsammans med Norrköping den starka kärnan i Fjärde Storstadsregionen. Kommunikationsmöjligheterna är mycket goda med såväl järnväg, europaväg och en flygplats strax utanför centrum. Linköpings universitet är ett av de största i Sverige med omkring 26 000 studenter och ett campus även i Norrköping. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 146 000 invånare. Folkmängden visade under 2010 en rekordstor ökning. Procentuellt sett är det endast Stockholm, Malmö och Uppsala som har haft en starkare tillväxt under det senaste året. Efterfrågan på lokaler i våra centrala fastigheter är fortsatt hög. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har inte återhämtat sig riktigt och har fortfarande för låga hyresnivåer. Bostadsefterfrågan är som tidigare mycket god. Örebro Med sitt geografiska läge mitt i landet är Örebro ett utmärkt logistiskt centrum. Örebro är landets sjunde största kommun. Här bor drygt 135 000 personer, och inom en radie av 30 mil når man 70 % av Sveriges befolkning. Örebro har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europaväg och en flygplats strax utanför centrum. I kommunen finns drygt 12 000 registrerade företag. Örebro uni- versitet har närmare 15 000 studenter och idag verkar ett 90-tal professorer och cirka 430 doktorander här. Vårt bestånd på orten ligger centralt och har hög uthyrningsgrad på lokaler och inga vakanser på en god bostadsmarknad. Kumla Staden är belägen vid Europaväg 20, mellan Göteborg och Stockholm, i mellersta delen av Örebro län. Närmaste granne är Örebro med anknytning till Europaväg 18 mot Karlstad och Oslo. Kumla har ett utmärkt läge för transport och logistik tack vare anslutningen till järnväg, europavägar och Örebro flygplats. Kumla är en växande kommun med drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges befolkningstätaste område. Inom en radie av 20 mil når man halva Sveriges befolkning. Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år 2025. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög uthyrningsgrad samtidigt som Kumla är en uppskattad bostadsort, vilket gör att vi har låga vakanser i bostadsbeståndet. Stockholm I dag utgörs bolagets innehav i den här regionen av en fastighet på Östermalm och en kontorsfastighet på Huvudstagatan i Solna. Östermalmsfastigheten har Stockholms Auktionsverk som tongivande hyresgäst och är belägen på Nybrogatan. Solnafastigheten innehåller bra kontorsmiljöer men har sedan årsskiftet en del vakanser som är prioriterade att fylla under 2011. MARKNADER Befolkningutveckling Linköping 2006–2010 Befolkningutveckling Norrköping 2006–2010 Befolkningutveckling Örebro 2006–2010 Befolkningutveckling Kumla 2006–2010 Befolkningutveckling Stockholm 2006–2010 131 000 148 000 136 000 20 600 860 000 130 000 146 000 20 400 129 000 134 000 840 000 144 000 128 000 142 000 127 000 124 000 136 000 126 000 123 000 134 000 124 000 2006 2007 2008 2009 2010 År 2006 2007 2008 2009 2010 År Marknadens hyresnivåer 780 000 19 600 2006 2007 2008 2009 2010 År 19 400 19 200 760 000 2006 2007 2008 2009 2010 År 740 000 2006 2007 2008 2009 2010 År Våra hyresnivåer Norrköping Kontor: Butiker: Industri: Bostad: 700–1 450 kr/kvm 1 000–3 800 kr/kvm 350–650 kr/kvm 875–1 300 kr/kvm Norrköping Kontor: Butiker: Industri/Lager: Bostad: 700−1 900 kr/kvm 800−3 800 kr/kvm 400−700 kr/kvm 750–1 550 kr/kvm Linköping Kontor: Butiker: Bostad: 800–1 500 kr/kvm 1 000–3 800 kr/kvm 925–1 375 kr/kvm Linköping Kontor: Butiker: Bostad: 800–1 550 kr/kvm 950–2 150 kr/kvm 900–1 200 kr/kvm Örebro Kontor: Butiker: Bostad: 700–1 600 kr/kvm 1 000–4 000 kr/kvm 900–1 450 kr/kvm Örebro Kontor: Butiker: Bostad: 750–1 750 kr/kvm 950–2 250 kr/kvm 650–1 180 kr/kvm Kumla Kontor: Butiker: Bostad: 600–900 kr/kvm 700–1 300 kr/kvm 730–840 kr/kvm Kumla Kontor: Butiker: Bostad: 600–1 050 kr/kvm 700–1 200 kr/kvm 650–950 kr/kvm Stockholm Kontor: 1 900–3 900 kr/kvm Butiker: 2 000–7 500 kr/kvm Bostad: 1 200–1 750 kr/kvm 800 000 19 800 128 000 138 000 125 000 820 000 20 000 130 000 140 000 126 000 20 200 132 000 Stockholm Kontor: Butiker: Bostad: 13 1 200–3400 kr/kvm 3 400 kr/kvm 850–950 kr/kvm Källa: Svensk fastighetsmarknad PELIKANEN | NORRKÖPING 14 LOKALER Vårt arbete nära hyresgästerna fortsätter att ge utdelning Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes 2009 har fortsatt under 2010. Men som alltid ser vi i fastighetsbranschen en viss eftersläpning i konjunkturcykeln. Trots det summerar vi 2010 med en positiv nettouthyrning, 6 300 kvm. De goda uthyrningssiffrorna ser vi som ett resultat av vårt fokus på ett arbete nära hyresgästerna, en levande dialog och en strävan att erbjuda trygghet så att de har kunnat fokusera på sin verksamhet i dessa osäkra tider. Vi vågar påstå att vi under året som gått ytterligare har fördjupat kontakterna med våra hyresgäster. Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2011 2012 2013 Antal kontrakt % 2014 2015 2016- Årshyror % Våra största hyresgäster Swedbank AB Norrköpings Kommun ICA Fastigheter Sverige AB Linköpings Universitet Sectra AB Danske Bank Kriminalvården Autoliv Electronics AB Arbetsförmedlingen Systembolaget AB AB Stockholms Auktionsverk Bosch Thermoteknik AB Kreatel Communications AB Kunskapsskolan i Sverige Nordea Bank AB (publ.) Landstinget i Östergötland Kårservice i Östergötland Socialstyrelsen Viw Fastighetsbolag AB Skandinaviska Enskilda Bank Kontor Ståhls största marknadsområde, Norrköping/Linköping, har inte påverkats i lika hög grad som storstäderna av lågkonjunkturen. Vi noterar dock att allt fler förhandlingar präglas av större försiktighet och noggrannhet. Året kännetecknas av förhandlingar med och anpassningar för befintliga hyresgäster. Goda exempel är OPICs och Sectras respektive expansion i Linköping, samt förlängningen med AGA Gas i Solna och Tullverket i Norrköping. Nyuthyrningar under året har både varit sådana som inneburit större anpassningar, såsom Nordens Teknikerinstitut och AcadeMedia Eductus nya etableringar i Industrilandskapet i Norrköping, och sådana som endast krävt små anpassningar för att tillgodose hyresgästens önskemål. Exempel på det senare är European Facility Services etablering i Solna och Björkö Fria gymnasiums nya lokaler i Linköping. Butiker I tider då handeln präglats av lågkonjunktur kan vi ändå glädjas åt fler nyetableringar. I Norrköping räknar vi ihop tio nya butiks- och restauranghyresgäster, varav Hedströms Herrmode är den största och varav en handfull etablerat sig i kvarteret Knäppingsborg. Sköna Skon, som sedan länge funnits i Norrköping, har under året öppnat ytterligare en butik – nu i Linköping. I Örebro fortsätter vi att utveckla Stallbacken, kvarteret Hållstugan, som består av butiker i gammal gårdsmiljö. Arbetet bedrivs i samverkan med övriga fastighetsägare i området. I Kumla har vi ett samlat fastighetsbestånd på butikssidan. Här gjorde vi en satsning för ett antal år sedan som vi nu skördar frukterna av. Marknaden där känns stabil, med en försiktig utveckling i takt med utvecklingen på marknaden. Lager och Industri Systembolagets förhyrning i kvarteret Lastaren är ännu ett gott exempel på nära hyresgästarbete som lett till ett långsiktigt hyresförhållande anpassat till hyresgästens nya organisation och arbetssätt. Då några av våra lager-/industrifastigheter inte längre lever upp till marknadens krav har vi valt en ny inriktning för dem. Exempel på det är kvarteret Fotogenen och kvarteret Amerika som båda ligger utmed Söderleden i anslutning till Norrköpings hamn. Här finns både äldre lagerbyggnader och obebyggda fastigheter. Läget lämpar sig väl för mindre serviceverksamheter med behov både av närhet till kunderna och av att själva vara lättåtkomliga. I takt med Norrköpings utveckling blir det här området allt mer lättillgängligt. Vi välkomnar bland annat de planer kommunen har för Norrleden och de möjligheter den kommer att öppna upp. Vi ser också en potential i planerna för nya resecentrum, vilka innebär att verksamheter som idag finns där kommer att behöva ny placering. NKI styrmedel i arbetet Det är i alla avseenden hyresgästernas behov som styr vår verksamhet. Vi arbetar vidare med det underlag vi fick fram genom 2009 års Nöjd Kund Indexundersökning, med målet att tillgodose hyresgästernas förväntningar både avseende service och produkt – allt för att tillsammans skapa en positiv utveckling. Framtiden På agendan för arbetet framåt finns bland annat en fortsatt specialisering inom områdena butik, kontor, lager och industri. Genom utbildning och engagemang i olika typer av nätverk inom dessa områden skapar vi nya framgångsfaktorer. LOKALER ” I Norrköping räknar vi ihop tio nya butiks- och restauranghyresgäster… 15 16 B O S TÄ D E R Hyresgästerna sätter dagordningen En av de absolut viktigaste uppgifterna vi har inom Ståhl är att lyssna på våra hyresgäster och vara lyhörda för deras önskemål. I samverkan med bostadshyresgästerna och med hjälp av AktivBo tar vi varje år fram ett underlag i form av konkreta handlingsplaner som fungerar som stöd i vårt arbete. 2008 En lång tradition av aktivt och resultatinriktat arbete, under senare år i allt större samverkan med hyresgästen, har sig att idag rekommendera Ståhl trogna lett Kan till tänka att Ståhl har mycket hyresgäster på alla marknader där företaget är representerat. 92,3 % -7,7 % NKI underlag för handlingsplaner 2009 Med hjälp av-6,2 93,8vi % varje % AktivBo genomför år en enkätundersökning bland våra boUndersökningen 94,4 % låter hyresgästen besvara frågor som kan -100 -50 0 50 100 % kategoriseras under service respektive Inte så bra el. motsv. i ett Dålig el. motsv. produkt. Resultatet, som landar Mycket bra el. motsv. Ganska bra el. motsv. Nöjd Kund Index – NKI, analyseras av 2010 stadshyresgäster. -5,6 % Trivsel Trivselmed medStåhl Ståhl Serviceindex -18,5 % 81,5 % Produktindex -26,1 % 73,9 % Trivseln med Ståhl -8,2 % 91,8 % -100 -50 0 50 100 % Dålig el. motsv. Inte så bra el. motsv. Ganska bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Kan tänka tänka sig rekommenderaStåhl Ståhl Kan sigatt rekommendera 2008 -7,7 % 92,3 % 2009 -6,2 % 93,8 % 2010 -5,6 % 94,4 % -100 -50 0 50 100 % Dålig el. motsv. Inte så bra el. motsv. Ganska bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Utdrag ur kundenkät Trivsel med Ståhl Serviceindex -18,5 % 81,5 % Produktindex -26,1 % 73,9 % hyresgästansvariga och vår servicepersonal för att utmynna i konkreta handlingsplaner för respektive kvarter. Handlingsplanerna ger oss goda förutsättningar att arbeta fokuserat och är ett viktigt instrument i utvecklingen av företagets bostadsområden. Under 2011 kommer vi lägga extra kraft på att återkoppla dessa handlingsplaner till våra hyresgäster. Allt mer egen personal Vår ambition är att ytterligare fördjupa relationen med hyresgästerna för att skaffa oss ännu bättre insikt i deras önskemål och behov. Det viktigaste forumet för den kontakten är och förblir det personliga mötet. För att kunna erbjuda hyresgästerna de fördelar det innebär att ha kontakt med en person man känner igen och har förtroende för anställer vi allt mer egen personal. I den andan har vi exempelvis säkrat vår serviceanmälan genom egen servicepersonal som tar emot samtalen. Norrköping och Linköping I båda dessa kommuner har marknaden under 2010 visat stor efterfrågan på bra boende i attraktiva lägen. Vi har sett ett högt tryck på lägenheter centralt. På små lägenheter, ettor och tvåor, har efterfrågan varit större än utbudet. Via intressebolaget Kretias förvärv har förvaltningsdelen i regionen utökats med 650 bostäder. Örebro och Kumla Bostadsmarknaden i Örebro fortsätter att vara stabil, vilket innebär en mycket låg omsättning. Även här är centrala bostäder mycket attraktiva. Marknaden Örebro/Kumla visar hög omsättning på små lägenheter och ökad efterfrågan på stora. Vakansnivåerna är stabila. Vi erbjuder en efterfrågad produkt bestående av bra bostäder med rätt yta och centrala lägen. Arbetsmarknaden i Kumla karaktäriseras av industri med en hög grad av projektanställningar, vilket innebär att hyresrätten får visa sin verkliga styrka. Framtiden Nya regler för hyressättning Den 1 januari 2011 infördes nya regler i hyreslagstiftningen. Avsikten är att skapa förutsättningar för en bättre fungerande bostadshyresmarknad. De nya reglerna innebär bland annat att allmännyttans hyresledande roll upphör. Det här öppnar upp för en större långsiktighet i hyressättningen och för hyresnivåer som bättre motsvarar kvalitet, service och efterfrågan. Vår förhoppning är att de nya reglerna på sikt ska stärka hyresrättens ställning som ett tryggt boende med bra service. Nya kanaler för kommunikation Den nya generationens hyresgäster ställer allt högre krav på ständig dialog och snabb återkoppling. Som komplement till det personliga mötet förbereder vi oss för att utnyttja nya kanaler som Facebook och Twitter, exempel på det är Knäppingsborgs facebooksida. Med fler kontaktvägar kan vi hålla en högre tillgänglighetsnivå. B O S TÄ D E R ” Det viktigaste forumet för kontakten med hyresgästerna är och förblir det personliga mötet. 17 18 FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G Fastighetsutveckling i ett starkare sammanhang På Ståhl arbetar vi med en stor öppenhet mot omvärlden och den verklighet som finns omkring oss. Vi deltar bland annat i olika forum för gemensam utveckling av stadsdelar, orter och regioner. Vi gör det av intresse för en stark utveckling på de orter där vi verkar, och för att vi själva har något att bidra med i en sådan utveckling. Svenska städer och orter har generellt sett gott om utrymme att förtäta stadskärnorna. Genom vårt engagemang i olika utvecklingsforum visar vi vägen för boende med närhet till affärer, arbetsplatser, parkering, nöjen och inspiration – boende som också erbjuder miljömässiga fördelar. Vatten har stor dragningskraft, och finns i rik omfattning i och omkring Norrköping. Här försöker vi stimulera kommunen till nya möjligheter att bygga bra boenden i anslutning till vattnet. Med attraktiva bostäder ökar möjligheterna att locka högutbildade personer till en ort. Samtidigt strävar vi efter att ha ett fastighetsbestånd med ett så varierat utbud att alla ska kunna hitta något som passar, vilket gäller både bostäder och lokaler. Hyresgästernas krav ökar Våra hyresgäster ställer högre och högre krav på byggnaderna, och trenden går mot en allt mer uttalad individanpassning. För våra lokalhyresgäster är det viktigt med bra och kreativa lokaler för att kunna locka rätt kompetens. Vi har valt att hyresgästanpassa vår verksamhet, där vinsten inte är ett mål utan ett medel. Att fastställa och öka kundkapitalet är överordnat allt annat. Vi uppgraderar husen med utgångspunkt från de krav som marknaden ställer på oss. Det innebär att vi hela tiden ställs inför kreativa utmaningar eftersom vi arbetar med långsiktiga värden och måste bygga in flexibilitet och generalitet i de anpassade lösningarna för att kunna hålla attraktiva hyresnivåer. Mot ett mer nischat arbetssätt Ingen kan vara expert på allt. Därför går vår organisation mot ett allt mer nischat arbetssätt, med en tydlig uppdelning på olika ansvarsområden. Vi sköter om våra hus bäst när rätt person tar hand om rätt sak direkt. Om husen mår bra, mår hyresgästerna bra. Och mår hyresgästerna bra får vi igen det i form av hus som mår bättre eftersom hyresgästerna värnar om dem i större utsträckning. Nytt styrmedel för utveckling Under året har vi börjat arbeta med ett nytt verktyg för att utvärdera företagets investeringar i fastighetsutveckling. Verktyget, som är framtaget av AktivBo, bygger på att resultaten från våra Nöjd Kund Index-undersökningar ställs i relation till de investeringar vi gör. Det ger möjligheten att kunna jämföra utfallet av våra insatser fastighet för fastighet. Verktyget erbjuder även en möjlighet till benchmarking mot andra fastighetsbolag. En närmare analys av skillnaderna ska bidra till en bättre styrning av framtida investeringar. Aktuella fastighetsprojekt Under året som gått har Mediahuset för SVT och SR i kvarteret Kvarnen färdig- Inspiration: Nolliplanen, Rom 1692–1756 ställts, och hyresgästerna har flyttat in. Kvarteret Pelikanen och Liljan i Norrköping har fasadrenoverats. I Decimalen i Linköping byter vi ut elvärmen mot fjärrvärme. Planering pågår för kvarteret Kroken i Industrilandskapet i Norrköping, en bra tillgång för större kontorsetableringar. På planeringsbordet finns också flera framtidsprojekt. Ett av dessa är ett system för att renovera badrum fortare, enklare och med mindre störning för våra hyresgäster. Vi tittar här på lite olika lösningar. Vi arbetar vidare med området Stråket, som sträcker sig från Hörsalsparken och upp till Skvallertorget i Norrköping. Ett led i det arbetet är att sjösätta det nyframtagna varumärket Kvarnarna för området runt Västgötebacken i Industrilandskapet. Inriktningen för lokalerna i området är kunskapsintensiva företag. I Örebro arbetar vi vidare med utvecklingen av området Stallbacken i kvarteret Hållstugan, ett arbete som bland annat sker i samverkan med ÖrebroBostäder. Norrköpings stadskärna. Byggnader-stadsrum 2008 FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G ” Allt högre krav på individanpassning innebär en utmaning för oss som arbetar med långsiktiga värden. 19 20 MILJÖ Allt bättre form i miljöarbetet Vi siktar högt i miljöarbetet inom Ståhl. Miljötänket ska finnas med som en naturlig del i allt vi gör. Att nå dit kräver tydliga mål, ett strukturerat arbetssätt och, inte minst; träning. Under året har vi arbetat vidare på alla dessa bitar. Och formkurvan, den pekar uppåt. MILJÖ Organisationen Miljöansvaret följer företagets linjeorganisation, med företagsledningen som ytterst ansvarig. Till stöd i vardagen finns det en miljösamordnare, som även är ordförande i miljögruppen. Miljögruppen har bemanning från olika yrkesgrupper inom Ståhl och fungerar som pådrivare och stöd i verksamheten. Fyra miljöfokusområden Miljöarbetet i Ståhls dagliga verksamhet är inriktat på fyra fokusområden, vilka är identifierade utifrån de 16 nationella miljömål som regeringen har satt upp. Dessa områden – avfall, ekologi, mediaförbrukning och trans- Policy Åtgärda Följa upp Planera Genomföra Ståhls miljöledningssystem Miljöledningssystemet är en löpande process, med miljöpolicyn som styrande dokument. Policyn ses över årligen. Ståhls miljömål t o m 2012 Minskad elförbrukning med 5% Minskad värmeförbrukning med 10 % Minskad vattenförbrukning med 10 % Status 2010 Minskad elförbrukning med 4% Minskad värmeförbrukning med 5 % Minskad vattenförbrukning med 20 % CO2-utsläpp 2009 2010 5 222 ton/år 4 462 ton/år port – identifierades av alla företagets anställda under en workshop 2008. Inom fokusområdena finns ett direkt samband mellan vår verksamhet och de nationella miljömålen, och det är här vi har störst möjlighet att bidra till en förändring. som en symbolhandling då efter-frågan på förnyelsebar el ligger långt under tillgången, vilket skulle medföra att inköp av grön el inte leder till att den förnyelsebara produktionen ökar. Vi känner det dock som naturligt att köpa grön el och är stolta över att vara tidigt ute. Avfall Avfall som fokusområde avser restprodukter som vi människor åstadkommit och inte längre behöver. Vi har under året infört källsortering i samtliga våra fastigheter. Under 2010 har våra hyresgäster sorterat ut cirka 1 008 ton avfall för återvinning i fraktionerna glas, hårdplast, kontorspapper, metall, pappersförpackningar, tidningar och wellpapp. Transport Transport som fokusområde kännetecknas av effektiva transporter som spar tid och energi och som har en låg miljöpåverkan. För oss innebär det bland annat en tydlig resepolicy och en miljöriktig bilpark. Under året har vi utbildat all personal som kör i tjänsten i EcoDriving, reviderat vår resepolicy samt upprättat en ny bilpolicy. Vi har också tecknat avtal med en fordonsleverantör om att förse oss med rätt fordon för rätt ändamål i enlighet med bilpolicyn. På kontoret används de nyinköpta cyklarna flitigt. Ekologi Ekologi som fokusområde avser hur vi människor, djur mikroorganismer och växter är beroende av varandra. För oss innebär detta bland annat en miljövänlig fastighetsskötsel, byggnation och kontorsverksamhet. Under året har samtliga kontor hos Ståhl rediplomerats som ”Grönt kontor” enligt agenda 21. Vi har också anslutit oss till byggvarubedömningen för att kunna säkerställa att vi inte använder oss av några miljöfarliga ämnen i skötseln och att sådana ämnen inte byggs in i våra fastigheter. Mediaförbrukning Förbrukningsmedia som fokusområde kännetecknas av en ekologisk såväl som en ekonomisk hantering av de olika former av energi som förekommer i våra fastigheter – till exempel uppvärmning, vattenförbrukning och elförbrukning. 2009 satte vi upp som mål att senast vid utgången av 2012 ha minskat elförbrukningen med 5 %, värmeförbrukningen med 10 % och vattenförbrukningen med 10 % jämfört med 2008 års nivåer. För att klara dessa mål har vi under året fortsatt med de planerade besparingsåtgärder som vi tidigare identifierat och planerat att utföra. Vi har även omvandlat vår förbrukning 2009 till CO2 enligt verktyget ”Svante” för att på ett enklare sätt kunna tydliggöra företagets miljöpåverkan. All Ståhls el är vindkraftproducerad. Det innebär att vi har reducerat företagets CO2-utsläpp med omkring 2 950 ton/år. Kritiker hävdar att detta endast kan ses Miljöarbetet 2011 Vi fortsätter att ta ansvar för att vända klimatutvecklingen – som enskilda individer och som organisation. I miljöarbetet för 2011 arbetar vi vidare i vår strävan att bidra till en lägre miljöpåverkan och i det vidare begreppet att en hållbar utveckling ska uppnås i alla avseenden, det vill säga: • ekologisk hållbarhet, • social hållbarhet och • ekonomisk hållbarhet. Nationella miljömål Ståhl ska förvalta och utveckla fastighetsbeståndet med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Målet är att kontinuerligt minska företagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling. Miljöarbetet ska vara en naturlig del i vardagen såväl för oss själva som för våra hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners. De 16 nationella miljömålen beskriver det tillstånd i den svenska miljön som miljöarbetet ska leda till. Målen ska nås inom en generation, det vill säga till 2020 (2050 då det gäller klimatmålet). Det övergripande målet för miljöpolitiken är att till nästa generation lämna över ett samhälle där de stora miljöproblemen är lösta, utan att orsaka ökade miljö- och hälsoproblem utanför Sveriges gränser. Läs mer på www.miljömål.se 21 22 M E DA R B E TA R E + Medarbetarindex 4,28 Ålder Ålder INDEX Nöjd Medarbetar Index 2010 2009 4,28 4,17 Jämställdhet 4,74,7 29 år eller yngre 3 % 50–59 år 19 % Helhetsattityd 4,64,5 30–39 år 16 % 60 år eller äldre 24 % Engagemang, motivation och arbetsglädje 4,5 4,4 Mål och resultatinriktning Kompetens och utvecklingsmöjlighet 4,4 4,2 Organisation 4,44,1 Hälsa Ledarskap 4,24,1 4,24,1 Öppenhet och ärlighet 4,2 40–49 år 38 % Anställningstid Anställningstid 4,14,1 4,1 4,0 Medarbetar-/utvecklingssamtal 4,0 4,14,0 Samarbete/samverkan Arbetsklimat 4,13,9 Information 4,13,9 Maxindex = 5 Mindre än 1 år 7 % 9–14 år 22 % 1–3 år 28 % Mer än 14 år 21 % 4–8 år 22 % M E DA R B E TA R E Nytt högt medarbetarindex 4,28 av 5, det är resultatet av Ståhls Nöjd Medarbetar-enkät för 2010. Vi har kommit långt i arbetet med personalfrågor och målet för 2011 är att bevara dessa fina resultat. Våra medarbetares syn på företaget, dess ledning och den egna arbetssituationen mäts årligen i en Nöjd Medarbetarundersökning via CMA, Centrum för marknadsanalys i Linköping. Undersökningen har gjorts 2008, 2009 och 2010. Svarsfrekvensen är mycket hög och indexvärdena har ökat för varje år. Vi vill vara en attraktiv arbetsgivare som tar ansvar för medarbetarna och som är lyhörd för deras behov. Friska positiva och trygga medarbetare är en förutsättning för motivation, engagemang och utveckling, vilket i sin tur har en positiv inverkan på våra fokusområden. Våra medarbetare Vid årets utgång var vi 58 (51) anställda, varav 23 kvinnor och 35 män. Medelåldern låg på 48 år. 43 % av de anställda har varit hos oss längre än 9 år. Detta är ett kvitto på att medarbetarna trivs. Det innebär också att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i företaget. Kundorienterad organisation Ståhls huvudkontor ligger i Norrköping. Förvaltningskontor finns i Örebro, Kumla, Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret. Vi förespråkar delegerat ansvar, flexibilitet och arbetsfördelning och ger stort utrymme för personliga initiativ. Organisationen är platt med korta beslutsvägar som skapar en kundorienterad och handlingskraftig verksamhet. Vi är engagerade i det lokala näringslivet genom olika företagsföreningar där kontakter tas med nuvarande och presumtiva kunder. Vi samarbetar även med kommuner, konkurrenter, universitet och högskolor för att delta i utvecklingen av samhällen där företaget är verksamt. Hälsa och trivsel Inom Ståhl bedrivs ett aktivt arbete med friskvårdsfrågor och medarbetarna uppmuntras till träning och motion. Vi erbjuder regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samar- bete med företagshälsovården. Samtliga medarbetare omfattas även av en förmånlig sjukvårdsförsäkring som ger snabbare vård. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron 2010 var så låg som 2 % och andelen långtidsfriska 98 %. Alla inom Ståhl ska kunna påverka sin arbetssituation och känna sig delaktiga i verksamheten och i företagets utveckling. En arbetsmiljögrupp säkerställer att vi fortlöpande arbetar systematiskt med arbetsmiljön och strategiska frågor. Den viktigaste insatsen görs dock i vardagen där vi månar om varandra och den gemensamma arbetsmiljön. Utbildning = utveckling En hög och jämn kompetens hos medarbetarna är viktigt för att Ståhl ska kunna hävda sig i den hårda konkurrensen i fastighetsbranschen. Varje år genomförs medarbetarsamtal där ansvarig chef och medarbetaren tillsammans går igenom arbetssituationen och upprättar en utbildningsplan. Ambitionen är att utveckla och behålla dem som arbetar här. Internrekrytering är en naturlig del i vår vardag. Det är inte ovanligt att medarbetare under sin karriär har ett flertal arbetsuppgifter och tjänster på olika platser inom organisationen. Detta gäller även vid rekryteringar till högre tjänster. Det är det egna arbetsresultatet och intresset som avgör hur man vill utvecklas och gå vidare i karriären. Genom utbildning och möjligheten till nya eller varierande arbetsuppgifter och ansvarsområden kan medarbetarna växa professionellt och på bästa sätt bidra till företagets utveckling och långsiktiga överlevnad. Kontoren är ”gröna” Ståhls samtliga kontor är rediplomerade som ”Grönt kontor” enligt Agenda 21 via Norrköpings kommun 2010. Detta innebär bland annat att företaget uppfyller 20 kriterier för en grön kontorsmiljö. Våra värderingar Ståhls relationer och företagskultur ska präglas av öppenhet, långsiktighet, omtanke och mod. Därigenom bygger vi tillit och förtroende som leder medarbetarna i vardagen och som uppmuntrar till egna initiativ och kreativa lösningar. Detta visar vägen till affärsmässiga framgångar. Rätten till en god arbetsmiljö Vi verkar för en stabil, hälsosam, säker och trygg arbetsmiljö där medarbetaren mår bra och känner samhörighet. IT-miljö och stödsystem Det är viktigt för oss att vi har en hög säkerhetsnivå och tillgänglighet i vår ITmiljö. Arbetet med att utveckla och utöka användandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen och för våra hyresgäster, pågår ständigt. Under 2010 har säljverktyget Capitex fasats in och används nu i vardagen. Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hyreskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egentillverkat system för uppföljning, budget och prognos. Med egentillverkade system, helt anpassade efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal. Framtiden 2011 kommer arbetet med personalens kompetenshöjning att fortsätta. Ett antal medarbetare uppnår pensionsålder under året och det är viktigt att tillvarata den kompetens de besitter. Vi fortsätter också att satsa på vår arbetsmiljö och på en ökad hälsomedvetenhet hos medarbetarna. 23 24 STYRNING & LEDNING Med öppenhet och tillgänglighet Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade företag. Årsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång gås följande moment igenom: Projekt Viktigare projekt följs upp och eventuellt nya investeringar diskuteras och beslutas. Verkställande ledning Bolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs. • • • • • Strategiska frågor Återkommande diskussion om framtida mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor. Det är VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion. Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen. fastställande av årsredovisningen beslut om utdelning val av styrelse, styrelseordförande och revisorer behandling av övriga hänskjutna frågor hantering av andra ärenden enligt lag. Styrelse Styrelsen består av fyra personer. Arbetet regleras av en beslutad ordning. Under året hålls fyra ordinarie styrelsemöten samt ett antal extra, eller inofficiella, möten. Styrelsen kan sammankallas med kort varsel för att fatta beslut, när så är motiverat. På styrelsens möten deltar som regel även VD och finansdirektör som rapportörer. Utöver rena formaliapunkter på dagordningen behandlas alltid: Rapporter Information om verksamheten samt det finansiella läget, innehållande bland annat resultatprognoser för innevarande och nästföljande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen. Affärer Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas. Övriga frågor Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelsemedlem eller VD. På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut samt årsbudget. Styrelsens ordförande Ordföranden följer noga verksamheten och dess utveckling samt svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullgöra sitt ansvar. Vidare handlägger ordföranden en del strategiska ärenden samt företräder bolaget i vissa övergripande sammanhang. Ordföranden håller en kontinuerlig och nära kontakt med såväl bolagets ägare som dess operativa ledning. Revisorer Externa revisorer utses av årsstämman för en period på fyra år. Vid årsstämman 2009 valdes Ingemar Rindstig från Ernst & Young till ny revisor. Mats Bergkvist kvarstår enligt tidigare val. Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi. Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltningsoch bokslutsrevisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll. STYRNING & LEDNING Styrelsen ROBERT ISSAL STYRELSELEDAMOT JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE MIKAEL STÅHL STYRELSELEDAMOT NILS RINGBORG STYRELSELEDAMOT 25 26 INTRES SEBOLAG Fastighetsaktiebolaget KRETIA Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och ett antal fastighetsförvaltande företag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av Henry Ståhl Fastigheter AB, som sedan 2006 äger 33 % av bolaget. Under 2010 förvärvades Safiren 2 i Norrköping. Fastigheten som ligger i området Vilbergen innehåller 325 bostäder. + Årets resultat 38 Mnkr NYCKELTAL MarknadsområdenMarknadsvärde, mnkr Hyror, mnkr Yta, kkvm Norrköping 500 4858 Uppsala 425 4442 925 92100 Resultat 2010 Hyresintäkter, mnkr 70 Driftöverskott, mnkr 43 Resultat vid försäljning av fastigheter 18 Årets resultat före skatt, mnkr 43 Från 1994 och fram till millennieskiftet förvärvades 29 välbelägna och fina bostadsfastigheter i Malmö. Samtliga av dessa fastigheter avyttrades under åren 2008–2010. Under 2009 och 2010 har Kretia förvärvat ett fastighetsbestånd bestående av cirka 99 300 kvm, varav omkring 50 600 kvm är bostäder och 48 700 kvm är lokaler. Den 31 december 2010 äger bolaget fastigheterna i fastighetsförteckningen, se sidan 27. Kretia innehar också 40 % i HKS Fastighets AB, med bostadsfastigheter i Malmö, och 50 % i KN 9 Fastighets AB i Norrköping som äger projektfastigheten Kroken 9 i Norrköping. Kretias vision och affärsidé överensstämmer med Ståhls. Visionen är: ”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas”, och affärsidén att ”Erbjuda bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål”. Strategin går ut på att ”Långsiktigt äga och förvalta fastigheter på ett fåtal noggrant utvalda orter”. Förvaltningen utförs av Ståhl. Finansiell information Soliditeten ska vara högre än 40 %. Soliditeten 2010-12-31 uppgick till 50 %. Räntetäckningsgraden ska vara över 2 ggr. Räntetäckningsgraden 2011 beräknas vara 3,3 ggr. 2010-12-31 Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 925 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 870 Justerad soliditet, % 50,0 Genomsnittlig låneränta, % 3,7 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,3 Budget 2011 Hyresintäkter, mnkr 86 Driftöverskott, mnkr 48 Årets resultat före skatt, mnkr 28 Justerad soliditet, % 50,0 Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 Resultatet från den löpande verksamheten beräknas de närmaste åren bli drygt 30 mnkr. Genomsittlig löptid för de kommersiella hyreskontrakten är 35 månader. Marknadsvärdet på Kretiakoncernens fastigheter har vid intern värdering beräknats till cirka 925 mnkr. HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som intressebolag. Det bokförda värdet på Kretias andelar motsvarar mer än väl marknadsvärdet. INTRES SEBOLAG 27 Fastighetsförteckning Kretia Ort/Fastighet Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Norrköping Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37 4 959 1929 472 292 420 1 184 812 Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30 7 549 1944 933 30 963 894 Duvan 7, G:a Rådstugugatan 18-20 43 800 1933 2 412 Duvan 8, G:a Rådstugugatan 22 A-B 15 823 1922 1 564 Vargen 5, Värmlandsgatan 3 A-B 8 210 923 1 591 981 324 6 443 5 585 30 268 1 920 1 807 1906 1 040 1 040 946 Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18 54 200 1952 7 397 948 10 635 8 883 Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57 13 930 1948 2 058 2 058 1 916 Skolan 9, Slåttergatan 52-68 29 394 1962 4 599 5 105 4 378 Safiren 2, Vilbergsgatan 8-28 162 972 1968 25 585 Total Norrköping 340 837 46 060 58 48 1 169 212 794 98 279 72 336 486 2 220 28 291 23 848 1 515 4 096 57 639 49 069 3 052 1 584 1 332 Uppsala Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 47 600 1860 1 341 1 801 1 150 146 138 4 576 Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8 10 610 1810 226 242 185 93 793 1 539 2 178 Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 13 939 1941 0 1 487 106 119 1 712 3 723 Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 10 722 1935 0 1 087 30 1 129 1 700 Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B 7 228 1976 0 952 488 1 440 1 561 Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 49 098 1962 3 020 1 235 52 4 307 4 935 Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 155 000 12 5 682 1990 0 23 582 300 750 668 1 680 26 980 27 107 Total Uppsala 294 197 4 587 30 386 1 741 1 660 1 629 1 680 41 683 46 886 TotaLt koncernen635 034 50 647 31 901 4 793 3 244 2 961 5 776 99 322 95 955 28 FA S T I G H E T S VÄ R D E N Höjda marknadsvärden +Höjda marknadsvärden 3% Motorn 12 | Norrköping Boklådan 7 | Linköping Bromsgården 1 | Örebro Den finansiella oron har minskat under 2010. Läget på fastighetsmarknaden har blivit stabilare, med affärsvolymer som närmar sig normala nivåer. Ståhl genomför intern värdering av fastighetsbeståndet löpande. Med god marknads- och fastighetskännedom har vi själva möjlighet att göra en professionell värdering av våra fastigheter. Ett externt värderingsföretag anlitas för värdering vid de tillfällen det anses lämpligt. 2009 utförde Forum Fastighetsekonomi en värdering av samtliga våra fastigheter. Värderingen visade att vår interna värderingsmodell ger ett resultat som mycket väl överensstämmer med externa värderingar. Forum Fastighetsekonomi har, i likhet med de senaste 11 åren, försett oss med uppdaterade direktavkastningskrav för den interna fastighetsvärderingen 2010-12-31. Forum har god kännedom om våra fastigheters kvalitet, läge och annat väsentligt för att kunna göra en korrekt bedömning. Direktavkastningskraven bedöms ha sjunkit något under 2010. Detta förenat med i princip oförändrade, uthålliga driftnetton ger höjda marknadsvärden. Med uthålligt driftnetto menar vi: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift. Nedan redovisas resultatet av den interna värderingen 2010-12-31. Direktavkastningskrav, % Ort Bostad Lokal Snitt Norrköping4,75–6 6,5–9 6,3 Linköping 4,5–5 6–7,5 6,2 Örebro 4–56,5–8 6,7 Kumla 6–7 7–96,7 Stockholm 2 5–75,6 Aktuella marknadsvärden Av följande tabell framgår värden per lokal marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter. Ort mnkr kr/kvm1 Norrköping Linköping Örebro Kumla Stockholm Summa 2 200 660 300 270 200 3 630 1 8 100 12 500 10 000 6 600 25 700 exklusive projekt- och garageytor Det totala värdet per 2010-12-31 uppgick till 3 630 mnkr. Genomsnittligt avkastningskrav för hela beståndet är 6,4 %. Genomsnittligt värde per kvm, exklusive projekt- och garageytor, uppgick till 8 500 kr. Under början av 2010 avyttrades samtliga fastigheter i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia för ett pris motsvarande värderingen 2009-12-31. Värdena i och annan relevant information om Kretia framgår på sidorna 26–27 i denna årsredovisning. Balansräkningen påverkas inte I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde som inte påverkas av förändrade marknadsvärden såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med de principer som anges under rubriken Redovisningsoch värderingsprinciper på sidan 41. Marknaden 2010 och framtiden Den finansiella oron 2008 och 2009 har delvis lagt sig. Det kvarstår emellertid problem i systemen. Framför allt med stor skuldsättning och budgetunderskott i ett antal viktiga länder. Även många banker har fortsatt stora svårigheter. Detta till trots har fastighetsmarknaden fått en viss stabilisering och affärsvolymerna börjar närma sig det normala. De långa räntorna ligger vid årets slut på samma nivå som de låg på i början av året. I framtiden väntar vi oss svagt stigande räntor, men tror inte att dessa kommer att påverka direktavkastningskraven märkbart det närmaste året. FA S T I G H E T S VÄ R D E N 29 PELIKANEN NORRKÖPING 30 FINANSIELL VERKSAMHET Instabil omvärldsutveckling manar till försiktighet BERT LUNDBLAD | FINANSDIREKTÖR Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes under 2009 har fortsatt under 2010. Sverige och svenska banker klarar sig bra. PIIGS-ländernas problem med stora obalanser har däremot inte fått någon lösning. Även andra störningar finns. Därför kommer tillväxten, som 2010 visat på en tämligen stark återhämtning i ekonomin, förmodligen att försvagas de närmaste åren. Våra förväntningar om låga räntor flera år framåt har satt avtryck på den finansiella verksamheten under det gångna året. Osäkerheten om den framtida utvecklingen har ökat varför vi valt att minska våra finansiella risker något. Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är avgörande för om verksamheten ska kunna utvecklas. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten i verksamheten. Räntekostnaden påverkas av ett antal faktorer, bland annat: • • • Förändring av marknadsräntorna Förändrade förutsättningar för bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler Den strategi Ståhl har valt för att hantera ränteriskerna Vid stigande marknadsräntor antas högre inflationstakt. Detta förmodas i sin tur medföra högre driftnetton på fastigheterna. Det motsatta gäller vid sjunkande räntor. Det här betyder att över tid finns en viss koppling mellan marknadsräntor och driftnetton. Ränterisk innebär inte bara risk för höga räntor utan även risk för långvarigt svag ekonomi med extremt låga räntor (Japanscenario). Eftersom verksamheten då kommer att generera svaga resultat är det viktigt att ha så låga räntekostnader som möjligt. Räntestruktur vid alternativa Räntestruktur vid olika räntescenarior 2009-12-312010-12-31 stiborräntenivåer Ståhls finanspolicy Finansfunktionen arbetar enligt en finanspolicy som har fastställts av styrelsen och som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att: • Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet • Begränsa ränteriskerna • Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker • Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010 2012 Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut % 50 % 50 Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut Finansnetto vid olika stiborräntenivåer 2011–2013 finansnetto mnkr 110 40 105 40 100 30 95 30 20 90 10 20 85 0 80 10 -10 -20 Därför är det inte lämpligt att binda alla lån på långa avtalstider även om nivåerna känns attraktiva. 75 0-1 1-2 2-3 Normportfölj 3-4 4-5 5-7 7-10 Lågränteläge (stibor <4 %) Högränteläge (stibor >4 %) År 0 SHB ÖEB Krediter Nordea Swappar SEB Övriga Övriga derivat 70 1 2 3 4 5 6 stibor % FINANSIELL VERKSAMHET Lån För Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2010 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 102 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av diagram på sidan 30. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2010 på 4,0 %. Strategi För att undersöka vilken räntebindningsstruktur som är den optimala för bolagets verksamhet genomfördes under 2010 ett strategitest. Där gick vi igenom ett stort antal alternativa normportföljer, kombinerade med diverse räntederivat. Strategitestet visar ett utfall för räntekostnader och nyckeltal för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %. Gällande normportfölj den 31 december 2010 framgår av diagrammet på sidan 30. Det visar hur vår räntekänslighet utvecklas i takt med ränteförändringar. Vid en stiborränta under 4 % har cirka 40 % av vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på omkring 8 mnkr per år. Vid en stiborränta över 4 % har endast cirka 15 % av vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på 3 mnkr per år. Denna struktur har åstadkommits med derivat, som exempelvis räntegolv och räntetak. Riskhanteringen av finansiella kostnader medför att resultat och nyckeltal är goda vid stiborräntenivåer upp till 9 % under de kommande 3 åren. Derivat All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2010 uppgick utestående derivatavtal till 3 250 mnkr. 2 250 mnkr är så kallade ränteswappar, där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa av- tal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 500 mnkr, alltså cirka 450 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var den 31 december 2010, 40 månader. signaler fortsätter att komma under 2011 kommer de korta räntorna att höjas ytterligare. Dock till en tämligen låg nivå. De långa räntorna förväntas stiga något under året. Belåningsgrad Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som belånats. Då Ståhl inte redovisar förändringar av marknadsvärden i bokföringen har två mål för maximal belåningsgrad angivits i finanspolicyn: Finansieringsstruktur med hänsyn tagetFinansieringsstruktur till övervärden påhänsyn fastigheterna med taget till • • Belåning i förhållande till bokfört värde: 75 % Belåning i förhållande till mark- nadsvärde: 65 % Den 31 december 2010 var belåningsgraden 70 respektive 60 %. Likviditet Ståhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoserna uppdateras löpande. Målet är en likviditet som aldrig understiger 40 mnkr och inte innebär ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2010 till 84 mnkr. Kassaflödena från den löpande verksamheten ska alltid överstiga 30 mnkr per år. Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 2,0 ggr. Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten till 28 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt, uppgick den till 42 %. Finanspolicyn anger att soliditeten ska vara 25–30 %. Räntemarknaden 2011 och 2012 2011 förväntar vi oss att det ekonomiska läget ska stabiliseras på en låg nivå. I samband med att de ekonomiska stimulanserna tas bort kommer ekonomin åter att försämras. Om positiva marknadsvärden på fastigheterna % Ytor per ort Räntebärande skulder 51 % Eget kapital 42 % Ej räntebärande skulder 7 % Finansieringsstruktur Finansieringsstruktur % Räntebärande skulder 66 % Eget kapital 28 % Ej räntebärande skulder 6 % Utdrag ur finanspolicyn Kapitalbindning Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj. Genomsnittlig räntebindningstid Får aldrig understiga 24 månader. Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr. Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr. Räntetäckningsgrad Målsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig understiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto + finansnetto + avskrivningar - engångsposter) / finansnetto. Soliditet Synlig soliditet ska vara 25–30 %. Justerad soliditet ska vara minst 30 %. 31 32 MÖJLIGHETER & RISKER En välbalanserad position Ståhl har en mycket välbalanserad position vad avser möjligheter och risker och lever upp till det övergripande mottot ”att bedriva verksamheten med begränsad risk”. Risker identifieras på makro- och mikronivå samtidigt som affärsmöjligheter analyseras i varje enskilt scenario. Genom en kombination av marknadsbevakning och kännedom om våra marknadsområden uppnår vi konkurrensfördelar gentemot våra kollegor i branschen. Omvärldsfaktorer Den allmänna oron i världsekonomin kan naturligtvis komma att påverka bolaget, direkt eller indirekt. I dag bedöms dock inte detta som ett så stort hot eftersom Sveriges egen ekonomi är stark och förväntas förbli så i en nära framtid. För Riksbankens förvarnade räntebana finns beredskap i finanspolicyn. En stigande ränta ger oss å ena sidan ökade finansieringskostnader men torde å andra sidan också medföra starkare tillväxt med bättre intäkter som följd. Inflationstendenserna på marknaden innebär sannolikt inte något negativt för ägandet av fast egendom. Eventuella uppkommande problem hanteras genom indexklausuler i hyreskontrakten för lokaler. Hyresintäkter Företagets mix av hyresgäster är mycket heterogen, med en övervikt på lokaler. Lokalkontrakten har en väl avvägd spridning på både storlek och kategori av kunder. Båda dessa faktorer innebär en medveten riskspridning. Ståhl står på en stabil plattform med fastigheter belägna i huvudsak i regionstäder med bra tillväxt. I vårt kommersiella lokalbestånd har vi en bra sammansättning av hyresgäster samt generellt sett låga vakanser och stabila marknadshyror. Bostadsdelen i fastighetsinnehavet ligger på orter med god efterfrågan på bostäder. Vi kommer fortsätta att med kraft verka för att behålla hyresgäster via goda, långsiktiga relationer och gå vidare med uthyrningsinsatser kring den intäktspotential som finns framför allt i företagets kommersiella bestånd. Särskild vikt läggs vid kontakterna med hyresgästerna. Lokal närvaro, god service och flexibel hantering är kännetecknande för bolaget. Detta borgar för en stabil kundkrets med relativt låga omflyttningar. Driftkostnader Ett kontinuerligt arbete för att minska driftkostnaderna genom energibesparingar och optimala underhållsåtgärder pågår. Miljöfrågorna ligger i fokus, vilket ofta även innebär affärsmässiga fördelar. Risken för ökade kostnader för förbrukningsmedia finns alltid, men kommer att kunna mötas med indexhöjningar respektive omförhandlingar av hyreskontrakten. En ytterligare ökning av långsiktigt underhåll, med standardhöjningar av fastigheterna, planeras inom ramen för vad de ekonomiska nyckeltalen tillåter. Detta förväntas ge bättre hyror och högre uthyrningsgrad i framtiden. Nuvarande organisation är väl lämpad att hantera frågorna. Finansnetto Mycket stor vikt läggs vid utformning och genomförande av policy för låne-, likviditets- och räntehantering. God framförhållning och omsorgsfull riskbedömning har givit positioner med goda möjligheter i relation till risker. Täta och goda relationer med borgenärerna bidrar också till minskad riskexponering. Den finansiella verksamheten kommenteras ingående på annan plats i årsredovisningen. Fastighetsvärden Det finns ett stort övervärde på fastighetsbeståndet. Den justerade soliditeten överstiger kraftigt den synliga. Ökande räntor med påföljande höjda avkastningskrav kan komma att sänka fastigheternas marknadsvärden, dock rimligtvis klart inom storleken på övervärdena. Ståhls etableringsorter, som ju representerar medelstora tillväxtstäder i Mellansverige, kommer att påverkas betydligt mindre än storstäderna av negativa värdeförändringar. Det mer sannolika är att den expansiva Fjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping) kommer att se förhöjda fastighetsvärden inom de närmaste åren. ÅRSREDOVISNING 33 34 ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse Årsredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01–2010-12-31 Försäljningar av fastigheter I början av 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretia är ett intresseföretag där Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 %. Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar Uppsalabeståndet precis som tidigare via ett förvaltningsavtal. Under året har fastigheten Kräklan 1 i Mjölby avyttrats. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår fortfarande förädling och förvaltning av kvarteret med inriktning mot småskalig handel, kontor och bostäder. I kvarteret Kvarnen, Norrköping, är ombyggnaden och anpassningen för Sveriges Radio och Sveriges Television avslutad. Uthyrningen avser 1 270 kvm och inflyttning har skett under 2010. Under året har även Nordens Teknikerinstitut, 1 470 kvm samt AcadeMedia Eductus, 710 kvm flyttat in i kvarteret. Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster. Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2010, bolagets 63:e verksamhetsår. Verksamhet och organisation Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Bolaget är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda lokaler och bostäder väl anpassade efter hyresgästernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala förvaltningskontor på marknadsområdena Norrköping/Linköping, Örebro/ Kumla samt Stockholm/Solna. Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december 2010 till cirka 442 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 2,9 mdkr och hyresintäkterna 2010 uppgick till 353 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mellan lokaler 64 % och bostäder 36 %. Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår till 96 %, varav kommersiella lokaler 95 % och bostäder 98 %. Finans Koncernens räntebärande skulder uppgick 2010-12-31 till 2 102 mnkr (2 355). Medelräntan uppgick under året till 4,0 % (3,8). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 18. Genomsnittliga räntebindningstiden, 2010-12-31 uppgick till 40 månader. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 84 mnkr (94). Ekonomiska utsikter 2011 Hyresintäkter352 Driftkostnader inkl. underhåll-147 Fastighetsskatt-18 Administration-31 Finansnetto-93 Resultat från den löpande förvaltningen 63 Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 246 966 kkr disponeras på följande sätt: – överföres i ny räkning 246 966 kkr 246 966 kkr ÅRSREDOVISNING Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2006–2010 mnkr 2010 2009 2008 20072006 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 353 389 354 334 327 Fastighetskostnader-194 -191-170-150 -141 Avskrivning-30 -31 -28 -27 -25 Centrala administrationskostnader -13 -14 -11 -10 -11 Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 109 0 6 23 8 Övriga resultatposter 12 42 0 -3 0 Finansnetto -77-90 -92-90-95 Skatt 1-18-14-14 -7 Årets resultat 161 87 45 63 56 Resultat från den löpande förvaltningen 69 94 81 84 80 Balansräkning i sammandrag Fastigheter 2 855 3 0953 050 2 697 2 679 164 152 110 114 113 Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar102268 183 172184 Summa tillgångar 3 121 3 515 3 343 2 983 2 976 Eget kapital 726 865 783 755 722 Avsättningar147 165150145152 2 042 2 332 2 260 1 907 1 920 Långfristiga skulder Kortfristiga skulder 206 153 150 176 182 3 121 3 515 3 343 2 983 2 976 Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 28,0 29,3 27,9 30,1 29,3 Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 23,3 24,6 23,4 25,3 24,3 Justerad soliditet, % 41,5 41,9 40,0 44,2 40,0 Direktavkastning, % 7,2 7,4 7,6 8,0 7,7 Räntetäckningsgrad, ggr2,02,01,91,91,8 Avkastning på eget kapital, % 23,9 16,4 11,3 14,2 10,8 Medelantal anställda Kvinnor23 21 22 2424 Män3530 27 2424 58 51 49 4848 Definitioner Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen. Justerad soliditet Synlig soliditet inklusive avsättningar ökat med övervärden i fastighetsbeståndet och uppskju- ten skatt hänförlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas med 10 % på övervärdena. Direktavkastning Bruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster, exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. 35 36 ÅRSREDOVISNING Resultaträkning KONCERNEN kkr Not Hyresintäkter 1 Fastighetskostnader 2, 6 Driftöverskott Avskrivningar på fastigheter 3 2010 MODERBOLAGET 2009 2010 2009 352 808 389 541 254 081 252 115 -194 448 -191 548 -158 981 -149 122 158 360 197 993 95 100 102 993 -29 838 -30 512 -21 003 -18 473 Bruttoresultat 128 522 167 481 74 097 84 520 Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar -12 550 108 556 0 -14 465 0 -81 -14 072 0 165 960 -15 183 0 -79 225 985 Rörelseresultat 224 528 152 935 Resultat från finansiella investeringar Andelar i intresseföretags resultat 12 180 41 520 0 Resultat från andelar i koncernföretag 8 0 0 27 895 Utdelning från intresseföretag 5 110 13 5 026 69 258 Ränteintäkter 3 888 Räntekostnader -85 689 Övriga finansiella poster 0 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 160 017 Bokslutsdispositioner 0 Skatt på årets resultat 9, 15 1 407 ÅRETS RESULTAT 161 424 0 33 639 0 5 605 -95 453 0 1 377 -81 778 -104 2 395 -86 603 -93 104 620 178 401 18 596 0 -17 639 0 12 020 1 060 -3 904 86 981 190 421 15 752 ÅRSREDOVISNING Kassaflödesanalys KONCERNEN kkr 2010 MODERBOLAGET 2009 2010 2009 152 935 225 985 69 258 Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Resultat vid fastighetsförsäljningar Resultat vid försäljning av dotterbolag Resultat vid inventarieförsäljningar Avskrivningar Återförd avsättning till garantiåtaganden Förändring avsättning till pensionsförpliktelse Finansnetto Aktuell skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändringar av kortfristiga skulder Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av intressebolag Förvärv övriga aktier och andelar 22 Försäljning av dotterbolag Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till-, och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Försäljningar av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Koncernbidrag Förändring av långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL 224 528 -108 556 0 0 0 0 81 30 069 30 696 0 0 0 -42 0 0 -165 960 0 0 79 21 22218 646 0 0 0 0 -76 691 -607 -89 835 -1 166 -47 584 5 947 -50 662 5 864 68 743 92 669 39 610 43 185 53 342 126 424 0 2 404 -88 485 0 -10 613 57 848 3 565 5 101 -38 251 -9 676 248 509 6 588 90 410 359 0 0 201 745 0 3 000 -99 450 -2 044 0 -1 500 -100 -23 0 0 0 -74 839 -1 460 420 0 0 0 201 784 0 0 -88 677 -2 044 0 147 969 101 751 -76 002 259 032 -50 0 0 0 0 -62 450 -1 400 422 -282 -63 760 0 -44 598 -300 105 0 72 078 -6 002 12 49310 223 -56 215 56 172 -300 105 -6 002 -344 703 66 076 -343 827 5 557 -3 338 5 615 -3 008 32 868 36 206 32 048 35 056 38 425 46 000 84 425 32 868 61 402 94 270 37 663 46 000 83 663 32 048 61 402 93 450 60 393 37 38 ÅRSREDOVISNING Balansräkning KONCERNEN kkr Not 20102009 MODERBOLAGET 2010 2009 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 2 807 469 3 050 321 1 877 750 1 813 041 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 44 471 44 413 36 033 32 410 Maskiner och inventarier 10 3 007 1 852 2 971 1 804 2 854 9473 096 586 1 916 754 1 847 255 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 Andelar i intresseföretag 12 163 805 150 125 Övriga aktier och andelar 264 264 164 069 150 389 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 3 019 016 3 246 975 420 918 7 075 0 427 993 2 344 747 604 711 7 075 0 611 786 2 459 041 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Pågående arbeten för annans räkning 13 0 0 8 438 12 003 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 4381 263 438 1 263 Fordringar på koncernföretag 21 642 195 355 46 055 105 522 Övriga fordringar 33 512 32 459 23 403 22 683 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 7 852 6 156 6 572 4 848 63 444 235 233 76 468 134 316 Kassa och bank 38 425 32 868 37 663 32 048 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 101 869 268 101 122 569 178 367 SUMMA TILLGÅNGAR 3 120 885 3 515 076 2 467 316 2 637 408 ÅRSREDOVISNING 39 Balansräkning KONCERNEN kkr Not 2010 2009 MODERBOLAGET 2010 2009 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 51 300 Bundna reserver/Reservfond 209 274 201 920 Fritt eget kapital Fria reserver 303 882 524 362 0 0 Balanserad vinst Årets resultat 161 424 86 981 725 880 864 563 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 0 0 51 300 11 041 51 300 11 041 0 56 545 190 421 309 307 0 328 405 15 752 406 498 0 0 Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 15 147 119 164 988 99 208 106 770 Avsatt till pensionsförpliktelser 304 304 0 0 147 423165 292 99 208106 770 Långfristiga skulder Förlagslån 16 10 000 10 000 10 000 10 000 17, 18 0 24 598 0 24 598 Checkräkningskredit 18 2 031 719 2 237 703 1 436 935 1 551 685 Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag 0 0 421 825 338 692 Övriga långfristiga skulder 0 60 000 0 0 2 041 7192 332 301 1 868 760 1 924 975 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 37 00426 900 37 004 26 900 4 450 4 239 4 073 2 584 Aktuell skatteskuld 79 952 36 320 70 744 90 284 Övriga skulder 84 457 85 461 78 220 79 397 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 205 863152 920 190 041 199 165 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 120 885 3 515 076 2 467 316 2 637 408 Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 20 2 190 334 2 653 116 1 782 683 2 246 086 21 0 100 000 303 468 600 613 40 ÅRSREDOVISNING Förändringar i eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt eget kapital KONCERNEN kkr Eget KAPITAL 2008-12-31 51 300 163 160523 74745 062 783 269 Omföring mellan bundna och fria reserver 38 760 -38 760 0 315 315 Förändring pga ändrad skattesats Omföring föregående års resultat 45 062 -45 062 0 Utdelning-6 002 -6 002 Årets resultat 86 981 86 981 Eget KAPITAL 2009-12-31 51 300 201 920524 362 86 981 864 563 Omföring mellan bundna och fria reserver 7 354 -7 354 0 Avrundning-2 -2 Omföring föregående års resultat 86 981 -86 981 0 Utdelning-300 105 -300 105 161 424 161 424 Årets resultat Eget kapital 2010-12-31 51 300 209 274303 882161 424 725 880 Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital MODERBOLAGET kkr Eget KAPITAL 2008-12-31 51 300 11 041312 405 11 779 386 525 11 779 -11 779 0 Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag 13 871 13 871 Skatt hänfört till koncernbidrag -3 648 -3 648 Utdelning-6 002 -6 002 Årets resultat 15 752 15 752 Eget KAPITAL 2009-12-31 51 300 11 041328 405 15 752 406 498 Omföring föregående års resultat 15 752 -15 752 0 Erhållet koncernbidrag 16 951 16 951 Skatt hänfört till koncernbidrag -4 458 -4 458 Utdelning-300 105 -300 105 Årets resultat 190 421 190 421 Eget KAPITAL 2010-12-31 51 300 11 041 56 545190 421 309 307 ÅRSREDOVISNING 41 Redovisningsoch värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org. nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR 27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges. Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2010 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,8 mnkr (0,6). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäk- rade. Vid utgången av 2010 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 143,0 % (141,0). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR 29. Koncernredovisning Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet. Fastigheter Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna skall generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar. I enlighet med RR 24 redovisas fastigheternas totala marknadsvärde i not 10. Årligen görs egna interna värderingar med avkastningskrav per fastighet framtagna av externt värderingsföretag. Avkastningskraven varierar inom intervallet 4-9% beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m m). Värdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. Pågående ny-, till- och ombyggnader Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Avskrivningar på anläggningstillgångar Fastigheterna, inklusive de koncernmässiga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år. Byggnadsinventarier och markanläggningar skrivs av med 4 % per år. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. 42 ÅRSREDOVISNING forts redovisnings- och värderingsprinciper Nedskrivningar Om effekten av tidsvärdet för den framTillgångar skrivs ned när det redovisade tida betalningen bedöms som väsentlig värdet är högre än återvinningsvärdet, fastställs avsättningens värde genom att det vill säga det högsta värdet av nettodet förväntade framtida kassaflödet nuförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. värdesberäknas med en diskonteringsBedömningen görs för varje enskild faktor (före skatt) som avspeglar marktillgång. nadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs Fordringar till förpliktelsen. Den successiva ökning Fordringar upptas efter individuell värav det avsatta beloppet som nuvärdesdering till belopp varmed de beräknas beräkningen medför, redovisas som en inflyta. räntekostnad i resultaträkningen. För närvarande förekommer inga Leasing andra avsättningar än uppskjuten skatt Leasingavtal där i allt väsentligt alla och pensionsförpliktelser. risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras Finansiella instrument som operationella leasingavtal. LeasingOrealiserade förändringar av markavgifter avseende operationella leasingnadsvärdet på finansiella instrument avtal redovisas som en kostnad i resulhar ej haft några redovisningsmässiga taträkningen och fördelas linjärt över effekter. avtalets löptid. Koncernens samtliga leasingavtal är Skatter att betrakta som operationella. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt Avsättningar som ska betalas eller erhållas avseende Avsättningar redovisas i balansräkningaktuellt år. Hit hör även justeringar av en när koncernen har en förpliktelse (leaktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. gal eller informell) på grund av en inträfUppskjuten skatt beräknas enligt fad händelse och då det är sannolikt att balansräkningsmetoden med utgångsett utflöde av resurser som är förknippapunkt i temporära skillnader mellan rede med ekonomiska fördelar kommer att dovisade och skattemässiga värden på krävas för att uppfylla förpliktelsen och tillgångar och skulder. beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt I juridisk person redovisas obeskatsätt. Om koncernen räknar med att ertade reserver inklusive uppskjuten skathålla en gottgörelse motsvarande en avteskuld. I koncernredovisningen delas sättning som gjorts, till exempel genom däremot obeskattade reserver upp på ett försäkringsavtal, redovisas gottgöreluppskjuten skatteskuld och eget kapital. sen som en tillgång i balansräkningen, Vid beräkningar av uppskjuten skatt men detta sker först då gottgörelsen är i används 26,3 % om inget annat anges. det närmaste säker. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena. Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. Intäkter Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Koncernbidrag Företaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel. ÅRSREDOVISNING not 1. Hyresintäkter, kkr. NOT 4. Information angående ersättning till revisorer Fördelning av hyresintäkter per ort: Koncernen Koncernen Stockholm 2010 14 174 13 706 4% Linköping 62 551 18 % 61 405 16 % Norrköping 212 155 60 % 211 733 54% Örebro 30 204 8% 28 860 7% Kumla 33 724 10 % 33 814 9% Uppsala 0 0% 39 477 10 % Övrigt 0 0% 546 0% 352 808 100 % 389 541 100 % 20102009 Driftkostnader 151 205 150 388 Underhåll och hyresgästanpassningar 26 395 23 667 Fastighetsskatt 16 84817 493 194 448 191 548 Driftkostnader Reparationer 17 736 19 567 Fastighetsskötsel 30 089 22 621 Taxebundna kostnader 33 602 36 731 Uppvärmning 35 092 33 700 Fastighetsadministration 28 015 31 767 6 671 6 002 151 205 150 388 Övriga kostnader Moderbolaget 20102009 Driftkostnader 125 425 120 308 Underhåll och hyresgästanpassningar 22 426 18 396 11 130 10 418 158 981 149 122 12 794 16 369 Fastighetsskatt Fastighetsskötsel 25 333 16 937 Taxebundna kostnader 26 080 27 238 Uppvärmning 27 010 24 131 Fastighetsadministration 28 015 31 767 Övriga kostnader 6 193 3 866 125 425 120 308 NOT 3. Avskrivningar, kkr Koncernen 2010 2009 Fastighetsförvaltning Byggnader 19 316 20 952 Byggnadsinventarier 10 522 9 560 29 838 30 512 231 184 231 184 30 069 30 696 2010 2009 12 540 12 288 8 463 6 185 21 003 18 473 Totala avskrivningar Moderbolaget Fastighetsförvaltning Byggnader Byggnadsinventarier Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier Totala avskrivningar – för revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 918 655 – för skatterådgivning – för övriga tjänster Moderbolaget 0 0 451 460 220 170 1 589 1 285 2010 2009 790 550 Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: – för revisionsuppdrag – för skatterådgivning – för övriga tjänster 0 0 451 430 220 150 1 461 1 130 2010 2009 NOT 5. Personal Koncernen Kvinnor 23 21 Män 35 30 58 51 Moderbolaget 2010 2009 Kvinnor 22 20 Män 34 29 56 49 2010 2009 Kvinnor 0 0 Män 4 4 4 4 Kvinnor 0 0 Män 5 2 5 2 2010 2009 Kvinnor 0 0 Män 4 4 4 4 Kvinnor 0 0 Män 5 2 5 2 Sjukfrånvaro för kvinnor 2% 2% Sjukfrånvaro för män 2% 1% Koncernen Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse Moderbolaget Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Styrelse Företagsledning Upplysning om sjukfrånvaro Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier 2009 Företagsledning Driftkostnader Reparationer – för revisionsuppdrag – för revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget NOT 2. Fastighetskostnader, kkr Koncernen 2010 Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: 2009 4% 43 219 173 219 173 21 222 18 646 Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år 2% 1% Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 3% 2% Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid. Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro. 44 ÅRSREDOVISNING NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr 2010 2009 2% 2% 23 % 10 % Total sjukfrånvaro varav långtidssjukfrånvaro Koncernen Aktuell skattekostnad Skatt hänfört till koncernbidrag 2010 2009 656 1 568 0 0 Uppskjuten skattekostnad avseende Långtidsfriska 98 % 99 % temporära skillnader och bokslutsdispositioner -2 063 16 071 Redovisad skattekostnad -1 407 17 639 2010 2009 Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en Moderbolaget sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie arbetstiden har definierats såsom Aktuell skattekostnad tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet. Långtidsfriska är Skatt hänfört till koncernbidrag andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år. Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Redovisad skattekostnad Koncernen NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr Koncernen 2010 2009 1 240 2 701 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Tantiem avseende styrelse och VD Övriga 0 0 22 628 21 103 23 868 23 804 0 0 -4 458 -3 648 -7 562 7 552 -12 020 3 904 2010 2009 Redovisat resultat före skatt 160 017 104 620 Skatt enligt gällande skattesats 42 084 27 515 -3 203 -10 920 -28 458 0 Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Ej skattepliktig resultatandel Ej skattepliktig realisationsvinst Återföring av värdeminskningsavdrag vid Sociala kostnader (varav pensionskostnader) 9 276 9 869 (1 945) (2 272) avyttring av näringsfastighet Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. Ändringar av tidigare års taxeringar Förändring obeskattade reserver Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående -465 0 -9 785 -15 069 0 -7 220 118 102 pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 110 till avgångsvederlag motsvarande en årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej. Övriga skattemässiga justeringar 153 -171 656 1 568 bokslutsdispositioner -2 063 16 071 Skatt på årets resultat -1 407 17 639 Moderbolaget 2010 2009 1 240 2 701 0 0 22 495 20 534 23 735 23 235 9 156 9 674 (1 936) (2 262) Uppskjuten skatt på temporära skillnader och Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Tantiem avseende styrelse och VD Övriga Moderbolaget Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt Ej skattepliktig realisationsvinst till avgångsvederlag motsvarande en årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej. Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder Övriga skattemässiga justeringar NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr Koncernen 2010 2009 Försäljningspris 434 000 0 Bokfört värde -325 444 0 108 556 0 Resultat NOT 8. Resultat från andelar i koncernföretag, kkr Moderbolaget Resultatandelar från handels- och kommanditbolag 2010 2009 27 895 33 639 27 895 33 639 Uppskjuten skatt på temporära skillnader Skatt på årets resultat 2010 2009 178 401 19 656 46 919 5 170 -43 647 0 -7 883 -8 670 0 6 153 -154 -4 458 -3 648 -7 562 7 552 -12 020 3 904 ÅRSREDOVISNING Mark NOT 10. Materiella anläggningstillgångar, kkr Ingående anskaffningsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernen 2010-12-31 Årets inköp 2009-12-31 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 640 679 2 601 659 42 187 39 020 -254 394 0 2 428 472 2 640 679 -172 272 -151 320 257 888 257 500 228 388 258 116 257 888 Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde 126 264 91 377 Årets inköp 43 849 35 388 Årets försäljningar Ingående avskrivningar 45 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 -501 170 113 126 264 Försäljningar 29 456 0 Årets avskrivningar -19 316 -20 952 Ingående avskrivningar -17 901 -12 851 -162 132 -172 272 Årets avskrivningar -6 804 -5 050 -24 705 -17 901 145 408 108 363 15 403 15 403 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Utgående planenligt restvärde 2 266 340 2 468 407 439 044 438 613 228 431 Försäljningar -60 701 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 378 571 439 044 Mark Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde 205 165 170 278 35 388 Årets inköp 47 438 Försäljningar -36 266 -501 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 216 337 205 165 Ingående avskrivningar -34 746 -26 539 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Årets inköp 9 596 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 24 999 15 403 Ingående avskrivningar -2 907 -2 290 Årets avskrivningar -1 001 -617 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 908 -2 907 Utgående planenligt restvärde 21 091 12 496 1 913 783 1 845 451 Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter Försäljning 9 004 0 Årets avskrivningar -8 653 -8 207 Utgående ackumulerade avskrivningar -34 395 -34 746 Utgående planenligt restvärde 181 942 170 419 20 856 20 856 9 596 0 -194 0 30 258 20 856 -3 992 -3 157 Årets inköp Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Mark Byggnad 466 960 351 938 1 535 902 1 226 013 2 002 862 1 577 951 Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 3 630 mnkr, vilket innebär ett Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Taxeringsvärden övervärde på fastigheterna på cirka 800 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som framgår under redovisnings- och värderingsprinciper. Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter. Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar 32 0 -1 211 -835 -5 171 -3 992 Maskiner och inventarier Koncernen 2010-12 31 2009-12-31 Ingående anskaffningsvärde 7 427 8 300 Inköp 2 044 1 460 Maskiner och inventarier Utgående planenligt restvärde Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 25 087 2 851 940 16 864 3 094 734 Försäljningar 0 -199 -123 -2 134 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 348 7 427 -5 575 -7 206 Utrangeringar Taxeringsvärden Mark Byggnad 636 005 533 963 2 035 914 1 878 936 Ingående ackumulerade avskrivningar 2 671 919 2 412 899 Försäljningar Utrangeringar Moderbolaget 2010-12-31 2009-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad 1 568 522 26 674 1 603 526 1 568 522 Ingående avskrivningar -101 818 -89 530 Årets avskrivningar -12 540 -12 288 -114 358 -101 818 1 489 168 1 466 704 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde 199 123 2 134 -889 -702 Utgående ackumulerade avskrivningar -6 341 -5 575 Utgående planenligt restvärde 3 007 1 852 1 541 848 35 004 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets avskrivningar 0 46 ÅRSREDOVISNING Moderbolaget 2010-12 31 2009-12-31 2010-12-31 2009-12-31 845 785 845 785 0 0 Ackumulerade anskaffningsvärden Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde 9 029 9 962 Vid årets början Inköp 2 044 1 400 Årets anskaffningar 0 -199 -123 -2 134 10 950 9 029 -7 225 -8 868 0 199 123 2 134 Försäljningar Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets försäljningar -35 824 0 Vid årets slut 809 961 845 785 Ackumulerade nedskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar Försäljningar Utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde -877 -690 -7 979 -7 225 2 971 1 804 Vid årets början -221 498 -221 498 Vid årets slut -221 498 -221 498 Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag -167 545 -19 576 Bokfört värde 420 918 604 711 Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte: Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2010-12-31 fördelar Namn Organisationsnummer Säte sig enligt följande: AB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 Norrköping AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 Norrköping Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 916695-5576 Norrköping Fastighets AB Pelix 556676-7546 Norrköping År Kkr 2011 2012 2013 2014 2015 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 Årets kostnad för leasing uppgick till 984 kkr. Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Norrköping Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 5 000 kkr. Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 556496-3493 Norrköping Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 556700-8759 Norrköping NOT 11. Andelar i koncernföretag, kkr Aktier Kapitalandel % Antal Bokfört värde 100 1 000 100 AB Norrköpings-Fundamentet Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Norrköping Förvaltnings AB Constructor 556061-5014 Norrköping Förvaltnings AB Hamnbron 556439-2370 Norrköping AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 61 280 Fastighets AB Pelix 100 1 000 499 Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 100 Förvaltnings AB Viddviken 100 500 000 10 000 Förvaltnings AB Världens Ände 100 10 000 655 Förvaltnings AB Viddviken 556365-6379 Norrköping Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 100 10 000 105 Förvaltnings AB Världens Ände 556440-3540 Norrköping Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 556440-3557 Norrköping Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 556218-3300 Norrköping Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 556529-3064 Norrköping Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 100 1 000 2 200 Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 100 101 000 151 322 226 261 Andelar Kapitalandel % Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 100 Rösträttsandel % Bokfört värde 100 19 Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -47 Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 95 274 Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000 KB Centrumfastigheter 100 100 98 411 194 657 Totalt aktier och andelar 420 918 Förvaltnings AB Intector KB 916412-1338 Norrköping Förvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 Norrköping Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 556590-6913 Norrköping Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 556027-3525 Norrköping KB Centrumfastigheter 916414-5576 Norrköping Allmänna Fastighets AB & Co KB 916412-6725 Norrköping NOT 12. Andelar i intresseföretag, kkr Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB Indirekt ägda bolag Kapitalandel % Antal Fastighets AB Skvallertorget 100 10 000 Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 100 1 000 Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 100 1 000 Förvaltnings AB Constructor 100 123 500 Förvaltnings AB Hamnbron 100 10 000 Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 100 1 000 Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 100 101 000 Kapitalandel % Rösträttsandel % Allmänna Fastighets AB & Co KB 60 60 Kapital- andel % Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % 7,1 7,1 Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0 10 25 5,0125 50 Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 162 180 KN 9 Fastighets AB i Norrköping 50,0 50,0 50 1 550 Koncernens bokförda värde 163 805 2010-12 31 2009-12-31 150 125 108 505 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Anskaffningar under året 1 500 100 Andelar i intresseföretags resultat 12 180 41 520 163 805 150 125 Bokfört värde ÅRSREDOVISNING Indirekt ägda bolag Kapital- andel % Kretia Holding AB 33,3 Kretia Holding 2 AB 33,3 Kretia Holding 3 AB 33,3 Kretia Holding 4 AB 33,3 Kretia i Norrköping 1 AB 33,3 Kretia i Norrköping 2 AB 33,3 Kretia i Norrköping 3 AB 33,3 Kretia i Norrköping 4 AB 33,3 Kretia i Uppsala AB 33,3 Kungsbävern KB 33,3 KN 9 Fastighets AB i Norrköping 16,6 HKS Fastighets AB 13,2 Kretia i Uppsala Holding AB 33,3 Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB 33,3 Kretia i Norrköping 3 AB 556761-0497 Norrköping Kretia i Norrköping 4 AB 556646-5240 Norrköping Kretia i Uppsala AB 556065-8956 Norrköping Kungsbävern KB KN 9 Fastighets AB i Norrköping 916671-8511 Uppsala 556791-3990 Norrköping HKS Fastighets AB 556784-6794 Norrköping Kretia i Uppsala Holding AB 556831-8314 Norrköping Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB 556831-8348 Norrköping NOT 13. Pågående arbeten för annans räkning, kkr Moderbolaget 2010-12-31 Nedlagda kostnader tillämpning av kapitalandelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 1 677 kkr. Redovisningen enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens anskaffningsvärdemetoden. Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB7,1 10 25 125 50 11 168 7 000 7,1 Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB5,0 5,0 33,3 33,3 Moderbolagets bokförda värde 2010-12 31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 7 075 Årets anskaffningar Bokfört värde Indirekt ägda bolag 7 075 2009-12-31 7 025 0 50 7 075 7 075 Kapital- andel % Kretia Holding AB 33,3 Kretia Holding 2 AB 33,3 Kretia Holding 3 AB 33,3 Kretia Holding 4 AB 33,3 Kretia i Norrköping 1 AB 33,3 Kretia i Norrköping 2 AB 33,3 Kretia i Norrköping 3 AB 33,3 Kretia i Norrköping 4 AB 33,3 Kretia i Uppsala AB 33,3 Kungsbävern KB 33,3 KN 9 Fastighets AB i Norrköping 66,6 HKS Fastighets AB 13,2 Kretia i Uppsala Holding AB 33,3 Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB 33,3 2009-12-31 2 247 2 343 Upplupna hyresintäkter 1 038 1 323 Övrigt 4 567 2 490 7 852 6 156 2009-12-31 1 008 1 008 Upplupna hyresintäkter 1 038 1 298 Övrigt 4 526 2 542 6 572 4 848 NOT 15. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr Koncernen 2010-12-31 2009-12-31 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 173 934 163 093 Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder 2 115 1 895 Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott Moderbolaget -28 930 0 147 119 164 988 2010-12-31 2009-12-31 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 128 138 106 770 Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott -28 930 0 99 208 106 770 skattesats på 26,3 %. NOT 16. Förlagslån Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett. NOT 17. Checkräkningskredit, kkr Koncernen Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr. Beviljade ej lyfta krediter uppgår till cirka 450 000 kkr. Moderbolaget OrganisationsnummerSäte Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 2010-12-31 Förutbetalda kostnader för drift Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2010-12-31, har beräknats med en Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte: Namn 12 003 2010-12-31 Moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia 12 003 8 438 Förutbetalda kostnader för drift egna kapital är 155 180 kkr större jämfört med om andelarna hade redovisats enligt Kapital- andel % 2009-12-31 8 438 NOT 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr Koncernen Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med Moderbolaget 47 Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr. 556364-0480 Norrköping Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 556757-7647 Norrköping kreditgivare har längre löptid än ett år. Fastighetsaktiebolaget Kretia 556348-1471 Norrköping Kretia Holding AB 556743-4468 Norrköping Kretia Holding 2 AB 556772-6830 Norrköping Kretia Holding 3 AB 556772-6848 Norrköping Kretia Holding 4 AB 556772-6855 Norrköping Kretia i Norrköping 1 AB 556684-8221 Norrköping Kretia i Norrköping 2 AB 556529-6257 Norrköping 48 ÅRSREDOVISNING NOT 18. Skulder till kreditinstitut, kkr NOT 20. Ställda säkerheter, kkr Koncernen Koncernen Förfaller till betalning Skuld 2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31 För skulder till kreditinstitut Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år 2 188 111 2 499 594 Skulder till kreditinstitut 0 2 031 719 0 Företagsinteckningar 2 200 2 200 Summa 0 2 031 719 0 Pantsatta bankmedel 23 0 För skulder till intressebolag Moderbolaget Pantsatta aktier i dotterbolag Förfaller till betalning Skuld 2010-12-31 Fastighetsinteckningar Inom ett år Mellan ett till fem år 0 151 322 2 190 334 2 653 116 2010-12-31 2009-12-31 1 609 519 1 609 519 170 941 483 045 Företagsinteckningar 2 200 2 200 Pantsatta bankmedel 23 0 Senare än fem år Skulder till kreditinstitut 0 1 436 935 0 Summa 0 1 436 935 0 Moderbolaget För skulder till kreditinstitut Finansiella instrument Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 102 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas. Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen. Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag För skulder till intressebolag Pantsatta aktier i dotterbolag 2010-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr: 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-15 år 0-1 år 10 -50 350 50 250 450 1 042 Ovanstående tabell visar nettot av lån och ränteswappar. Utöver ränteswappar finns innehav av räntegolv uppgående till 600 mnkr med en strike på 3,75 procent, samt innehav av räntetak uppgående till 400 mnkr med en strike på 4,50 procent. Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 500 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade till stibor 90 dagar, stibor vecka samt reporänta. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir den samma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska. Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2010-12-31 till 40 månader. Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska. Positionerna är med några undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har använts. Dessa ökar inte i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad. Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 75 mnkr högre än det nominella värdet. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider. En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet. Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och värderingsprinciper. 2010-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 250 mnkr. Vid vissa tillfällen tas även s.k taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att utnyttja orimliga prissättningar i marknaden. 2010-12-31 2009-12-31 Förutbetalda hyror 58 156 56 343 Upplupna räntor 8 844 11 354 Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument Upplupna driftkostnader Övrigt Moderbolaget Förutbetalda hyror Upplupna räntor Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 151 322 2 246 086 NOT 21. Ansvarsförbindelser, kkr Koncernen Borgen till förmån för moderbolag Moderbolaget Ansvar för skulder i dotterbolag 2010 2009 0 100 000 0 100 000 2010 2009 46 300 292 284 Ansvar för skulder i handelsbolag 109 168 108 329 Borgen till förmån för dotterbolag 148 000 100 000 Borgen till förmån för moderbolag 0 100 000 303 468 600 613 2010 2009 NOT 22. företagsAVyttringar, kkr Koncernen Materiella anläggningstillgångar Övriga tillgångar Uppskjuten skatteskuld 309 778 0 45 404 0 -15 644 0 Långfristiga skulder -245 984 0 Kortfristiga skulder -610 0 92 944 0 108 840 0 -39 0 201 745 0 Resultat från avyttringar Avgår: NOT 19. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkR Koncernen 0 1 782 683 0 27 6 596 5 076 10 861 12 661 84 457 85 461 2010-12-31 2009-12-31 58 156 56 367 7 516 10 464 0 0 Upplupna driftkostnader 5 924 4 424 Övrigt 6 624 8 142 78 220 79 397 Kassa och likvida medel Kassaflödeseffekt Norrköping den 18 mars 2011 Mikael Ståhl Nils Ringborg Jan Linderoth Michael Öhlund Styrelsens ordförande VD Robert Issal R E V I S I O N S B E R ÄT T E L S E Revisionsberättelse Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 34-48. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Norrköping den 31 mars 2011 Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Mats Bergkvist Auktoriserad revisor 49 50 VÅ R A FA S T I G H E T E R Fastighetsförteckning Norrköping Tax.värde kkr Amerika 4, Söderleden 101 Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr 11 872 1988 0 0 1971 0 Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9 20 352 Diket 7, Drottninggatan 64 Fotogenen 4, Importgatan 32 Fotogenen 5, Importgatan 30 Beryllen 1, Urbergsgatan 90 Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17 Gripen 9, Drottninggatan 40-44 1 837 1 620 11 917 6 176 1959 2 610 5 168 2 783 2 324 54 367 1940 1 666 2 915 473 5 732 6 446 13 983 1980 0 7 689 7 689 3 117 4 869 1971 0 1 607 1 607 969 23 844 1971 327 2 527 243 70 170 3 337 4 202 72 891 1940 3 123 3 031 2 469 329 396 475 9 823 9 506 0 0 220 1 600 13 971 12 562 470 12 412 17 361 16 600 Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43 106 154 1909 9 369 870 1 972 160 681 Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1 65 081 1840 885 7 579 2 797 Korpen 20, Repslagaregatan 15 25 096 1964 1 000 1 497 999 Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13 19 438 1855/1890 0 Liljan 16+17, Nygatan 105 2 286 3 997 678 3 766 2 286 127 Järnstången, Östra Promenaden 8 2 407 20 128 1929 1 909 Linjen 3, Idrottsgatan 31-61 133 735 1968 16 562 Markattan 11, Drottninggatan 32 27 7 185 555 175 3 698 3 381 795 7 980 9 479 70 508 1 059 2 534 2 212 137 1 345 18 552 15 753 806 4 088 37 200 1969 0 2 329 1 735 5 929 Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 45 321 1934 1 250 1 909 666 322 4 147 5 882 Motorn 12, Lindövägen 5 69 381 1948 0 13 048 537 820 16 685 15 642 575 742 2 280 Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25 32 840 1929 3 014 760 5 133 4 022 Proppen 2, Malmgatan 16 33 946 1978 0 1 070 18 139 19 209 6 897 Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 15 080 1899 0 2 894 80 2 974 2 332 Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 145 347 1973 22 207 26 474 21 563 327 Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125 101 498 1971 15 485 Sparven 9, S:t Persgatan 139 A-M 133 200 1981 11 785 Spetsen 10, Kungsgatan 36-38 3 305 31 323 1991 0 11 427 Spiran 12, Drottninggatan 50-52 88 000 1972 0 6 960 Stallet 5, Slottsgatan 130-136 90 640 1973 9 404 1 519 Steglitsan 6, Nelinsgatan 14 14 652 1969 Svärdet 2, Kristinagatan 10 20 950 1929 4 585 1964 44 890 1959 Sågen 7, Rörgatan 6 Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51 1 260 16 859 14 231 7 120 23 022 14 735 38 9 120 21 268 16 703 436 8 631 11 616 12 353 1 235 1 641 256 184 750 2 647 1 750 1 721 25 3 577 2 542 0 935 1 460 935 567 4 083 5 500 769 720 101 460 5 367 4 471 1 200 5 092 4 029 883 883 347 0 0 1966 4 736 70 1895 3 776 116 1 109 1929 1 568 718 46 205 1 647 1 134 0 5 040 68 326 16 106 35 208 Total Norrköping 683 3 850 4 700 Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 30 098 Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7 281 90 483 Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 Övrigt, mark, 3 st fastigheter 42 113 530 74 286 24 638 35 197 8 313 37 378 293 342 0 244 815 gamlabron 13 norrköping pelikanen 11+16 norrköping smaragden 1 norrKÖPING Spiran 12 norrKÖPING Elddonet 12 linKÖPING idéflödet 1 LinKÖPING VÅ R A FA S T I G H E T E R Linköping Tax.värde kkr Banken 8, Storgatan 26 Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr 0 1929 0 2 730 2 730 Boklådan 7, Storgatan 23 51 000 1938 0 4 321 4 321 6 714 Borgmästaren 2, Badhusgatan 8 28 600 1940 761 1 189 2 759 3 337 Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4 406 78 32 959 1976 1 072 1 383 985 Decimalen 17, Storgatan 24 120 000 1981 0 6 838 4 357 215 Druvan 22, Storgatan 6-16 89 000 1962 2 558 6 300 845 905 48 993 1971 3 330 361 1 069 65 Giggen 2, Gillbergagatan 24 2 636 1977 88 800 2002 Idékretsen 4, Teknikringen 9 45 200 1991 0 Total Linköping 507 188 7 721 2 900 3 457 3 663 1 800 1 528 14 738 15 598 7 1 950 12 565 13 072 104 4 929 5 427 385 385 411 9 055 9 055 12 092 0 0 325 17 Elddonet 12, Nygatan 36, 40 Idéflödet 1, Teknikringen 20 51 5 981 38 158 8 047 102 1 382 1 911 3 803 6 083 61 022 7 206 70 420 Örebro Bromsgården 1, Drottninggatan 11 32 470 1929 566 1 183 1 269 33 3 051 3 412 Gillet 22, Storgatan 5 49 400 1978 0 4 421 1 077 35 6 286 7 548 1 272 2 183 3 676 360 7 491 9 851 0 6 338 6 338 4 151 7 248 5 748 Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24 67 849 1929 Lastaren 1, Transportgatan 22 20 549 1997 Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 75 576 1933 384 2 067 3 406 232 250 570 6 909 245 844 2 222 9 854 9 428 6 998 255 1 318 30 075 Total Örebro 32 210 KUMLA Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17 15 182 1956 1 393 412 1 289 108 3 310 2 411 Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9 11 877 1947 1 988 30 430 108 114 2 562 1 723 1 137 217 633 1 448 Fiskalen 6, Vattugatan 1 10 307 1961 90 2 077 Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17 28 658 1969 2 765 2 255 5 020 4 183 Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20 96 400 1975 7 277 7 761 50 2 332 17 420 14 823 Notarien 1, S Kungsvägen 2 33 495 1965 5 604 Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D 29 363 1950 4 759 Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 10 213 1964 1 953 Total Kumla 235 495 26 876 407 1 066 5 576 11 180 4 753 289 11 60 6 125 4 572 71 87 288 2 399 1 672 98 8 364 50 093 35 585 599 13 038 651 Stockholm 54 00 1968 0 Krejaren 15, Nybrogatan 32 Bangården 4, Huvudstagatan 1 58 400 1909 706 298 Total Stockholm 112 400 706 2 669 645 151 055 TOTALT KONCERNEN gillet 22 örebro Hållstugan 28 örebro 4 795 250 5 614 9 651 1 169 2 173 6 048 5 093 1 169 0 569 250 7 787 15 699 128 457 56 320 44 228 11 146 51 113 442 319 398 729 rådmannen 1 kumla 569 fiskalen 1 kumla krejaren 15 stockholm 52 VÅ R A FA S T I G H E T E R 18 30 30 5 3 6 3 25 7 1 2 27 32 15 15 17 23 9 32 23 17 77 10 14 11 10 33 11 33 34 24 24 29 44 12 12 20 1 31 19 8 26 26 16 5 22 6 28 28 8 13 Norrköping 21 2 © Kartena 20 20 4 Fastigheter ägda av Ståhl 18. Proppen 2 1. Amerika 4 19. Ruddammen 7 2. Beryllen 1 20.Safiren 1 3. Bokhållaren 2 21. Smaragden 1 4. Diket 7 22.Sparven 9 5. Fotogenen 4 23. Spetsen 10 6. Fotogenen 5 24. Spiran 2 7. Gamlabron 13 25. Stallet 5 8. Järnstången 26. Steglitsan 6 9. Kapellhorvan 10 1 0. Knäppingsborg 7+8 27. Svärdet 7 28. Sågen 7 11. Kvarnen 5 29. Tulpanen 16 12. Liljan 16+17 30.Tuvan 5, Torvan 1 1 3. Linjen 3 31. Vattenkonsten 5 1 4. Markattan 5+12 32. Vårdtornet 7,13 15. Markattan 11 33. Gripen 9 16. Motorn 12 34. Korpen 20 17. Pelikanen 11+16 Fastigheter ägda av Kretia 1. Duvan 7 2. Duvan 8 3. Hallonbusken 5 4. Safiren 2 5. Skolan 9 6. Syrenbusken 9 7. Vargen 5 8. Åkerkroken 6 VÅ R A FA S T I G H E T E R Linköping 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1 8. Borgmästaren 2 9. Druvan 22 10. Elddonet 12 55 2 83 11 44 9 10 7 6 © Kartena 53 54 VÅ R A FA S T I G H E T E R 5 6 1 2 7 3 4 Uppsala Fastigheter ägda av Kretia 1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Kvarngärdet 1:8 6. Luthagen 78:1 7. Årsta 76:2 © Kartena VÅ R A FA S T I G H E T E R 55 2 Örebro 1.Bromsgården 1 2.Gillet 22 3.Hållstugan 28 4.Lastaren 1 5.Prästgården 12 5 1 22 55 11 33 44 Kumla 1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22 1 7 2 3 6 5 4 8 © Kartena 3 56 V I PÅ S TÅ H L I bokstavsordning: Niklas Ahlstedt • Lisbeth Andersson • Karl-Gustav Andersson • Claes Andersson • Sten Arnshelm • Anna Asplund Björn Aveholt • Kenneth Bergerfalk • Lars Bergström • Jan Carlberg • Tommy Carlbom • Sven-Inge Carlsson • Björn Cedgren • Mia Fransson Christer Fridh • Emma Frisk • Ann-Christine Frisk • Anneli Gehlin • Linda Grünerwald • Sibyl Hagel • Leif Hallinder • Johan Hansson • Annelie Hauer • Jonas Hillmann • Peter Hultberg • Magnus Jonsson • Jeanette Kjellin • Håkan Kling • Mathias Klöver • Mikael Landberg • Bert Lundblad • Gudrun Malm • Stefan Malmberg • Eva Narveby • Lorentz Nylund • Åsa Nyström • Lars Olovsson • Roger Pettersson • Anna Rikardson • Maria Rosell • Krister Rynning • Ulla Sahlman • Jessica Sjögren • Christer Svensson • Ove Svensson • Tommy Svärd • Anne Säfström Leif Söderberg • Thomas Tedenlind • Cathrine Tiborson • Marie Urbán Johansson • Thomas Wahlberg • Thomas Walden • Lena Åsberg Camilla Öhlund • Michael Öhlund V I PÅ S TÅ H L 57 58 LÅNGSIKTIGHET Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad kunskap och erfarenhet. Den lutar sig alla medarbetare mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster. I det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är effektiva och affärsmässigt fördelaktiga för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera. OMTANKE Våra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss i dem och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare bemöter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vi finns också nära våra hyresgäster, är lätta att nå och lyhörda inför deras önskemål. Samma engagemang och vilja att lyssna och hjälpa, genomsyrar allt samarbete medarbetare emellan, liksom våra kontakter med det samhälle där Ståhl är ett välkänt och uppskattat företag. ÖPPENHET På Ståhl är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig respekt. Det gäller både till vardags och när vi utvärderar och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet. v MOD På Ståhl är vi aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grundare – med entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod! HUVUDKONTOR Besöksadress: Drottninggatan 36 Postadress: 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 E-post: info@stahl.se www.stahl.se LOKALKONTOR Kumla Vattugatan 1 692 31 Kumla Telefon: 019-57 18 64 Fax: 019-58 16 86 Linköping Hospitalstorget 3 582 27 Linköping Telefon: 013-13 33 55 Norrköping Drottninggatan 36 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 Uppsala Drottninggatan 8 753 10 Uppsala Telefon: 018-10 11 40 Fax: 018-10 14 40 STÅHL • ÅRSREDOVISNING 2010 Örebro Drottninggatan 11 702 10 Örebro Telefon: 019-10 75 30 Fax: 019-18 75 30
© Copyright 2024