Förvaltningsrapport 2010 2011-10-04, 17594,11 Kb
Förvaltningsrapport S v en sk a Bo s ta d sf on d en 1 - 1 0 Svenska Bostadsfonden 6 • Östraby 10:61 Svenska Bostadsfonden 1 • Harsyran 12 Svenska Bostadsfonden 4 • Ekorren 8 & 9 Svenska Bostadsfonden 3 • Gästgivaren 4 & 5 Svenska Bostadsfonden 8 • Safiren 2 Svenska Bostadsfonden 5 • Örtofta 1 & 2 Svenska Bostadsfonden 2 • Jätten 3 Svenska Bostadsfonden 7 • Vesslan 1 Svenska Bostadsfonden 10 • Masten 3, Krämaren 7 och Hovslagaren 19 20 1 0 Svenska Bostadsfonden 9 • Ekorren 1 Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - Exakta 2011 VD har ordet har därmed utdelningen till investerarna minskat, men det är vår bedömning är att Svenska Bostadsfondens fokus på kvalitet ger en bättre långsiktig värdeutveckling. Under början av 2011 har flödena av kvalitetsfastigheter ökat och idag är tillgången relativt god. Anledningen till detta är, förutom det ökande ränteläget, en kombination av ett ackumulerat säljbehov på den privata marknaden (främst på grund av generationsskiften) och ett ökat utbud från de allmännyttiga bostadsbolagen då valen klarats av. Kommunerna äger hälften av landets cirka två miljoner hyreslägenheter och det finns ett utbrett behov bland dessa att avyttra lägenheter för att finansiera nyproduktion av bostäder. Vi bearbetar därför aktivt intressanta kommuner i de områden där vi vill etablera oss. De gradvis ökande räntorna under 2010 har påverkat vårt resultat negativt. Kompensation för denna ränteökning, genom högre förhandlade hyror, har till viss del genomförts under 2010, en utveckling som förväntas hålla i sig under hösten 2011. En ny hyreslagstiftning introducerades under året i vilken kommunernas monopol att sätta jämförelsehyror har tagits bort. Framöver kommer även privata ägare att kunna användas som jämförelseobjekt vid den årliga reglerade hyresförhandlingen. Den nya lagstiftningen innebär enligt vår uppfattning att hyrorna gradvis kommer att öka i en något högre takt än tidigare, vilket förhoppningsvis leder till fördelaktigare kalkyler och en behövlig ökning av antalet nya byggprojekt för att parera den fortsatt ökande bostadsbristen i landets kommuner. Vår kostnadsutveckling har varit kontrollerad under 2010, dock med fortsatt höga värme- och snöröjningskostnader då vintern höll oss och våra fastigheter i sitt järngrepp i nästan ett halvår. Intresset har varit stort för Svenska Bostadsfonden under 2010. 366 investerare har placerat cirka 100 miljoner kronor i fond 10. Vi planerar en expansion i Stockholm, Mälardalen samt i norra Sverige under innevarande år. Dessa affärer innebär större förvaltningsenheter och stordriftsfördelar, vilket kommer alla investerare i Svenska Bostadsfonden till del genom lägre styckekostnader och ökad lönsamhet. Totalt äger våra andelsägare cirka 2 500 lägenheter på 13 orter i mellersta och södra Sverige fördelade på 11 fonder. Vi prognostiserar en framtida tillväxttakt om cirka 1 000 till 2 000 lägenheter per år. Under 2010 har Svenska Bostadsfonden tillträtt fastigheter med ungefär 750 lägenheter i orter som Kalmar, Borgholm, Örkelljunga och Laholm. Under 2011 kommer vår första fond, Svenska Bostadsfonden 1, att avvecklas. Detta kommer att ske genom försäljning av dess fastigheter på marknaden eller till en systerfond efter en opartisk värdering. Investerarna kommer att erbjudas kontant betalning för sin andel eller möjlighet att fortsätta med sin investering i Svenska Bostadsfonden 11. Svenska Bostadsfonden arbetar med egen och lokalt baserad fastighetsförvaltning. Våra regionala kontor ligger i Kalmar (region Öst) och Hörby (region Syd). På alla orter där vi är verksamma finns dessutom mindre kontor med egen förvaltning. En proaktiv, kvalitetsmedveten och lokalt förankrad fastighetsförvaltning är en mycket viktig faktor för vår framtida utveckling och lönsamhet. Under 2010 har fastighetsmarknaden fortsatt att gradvis tina upp sedan finansfrossan under 2008. Vi har fått se ökande transaktionsvolymer, bättre likviditet och förbättrad kreditgivning som följd. Det har dock varit relativt ont om fastigheter av den kvalitetsnivå som vi eftersträvar och vi har därför avvaktat med nya förvärv. Detta har medfört att investeringsprogrammet för fond 9 och 10 har förskjutits. Kortsiktigt Enligt oberoende marknadsbedömare omsattes fastigheter för cirka 110 miljarder kronor under 2010. Det innebär en uppgång med 48 miljarder eller hela 131 % jämfört med motsvarande siffra för 2009. 41 % av transaktionerna var så kallade cross border-transaktioner med framförallt utländska aktörer som säljare. En anledning till dessa transaktioner är den svenska marknadens starka utveckling jämfört med andra europeiska marknader. I ett europeiskt perspektiv är Sverige en av de största marknaderna för fastighetstransaktioner. Att svenska bostäder står emot väl under en lågkonjunktur illustreras av den senaste statistiken från IPD/Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen på den svenska fastighetsmarknaden. Avkastningen har dock sjunkit jämfört med förra året. Bostäder hade under 2010 en totalavkastning om 6,2 procent, varav värdeökningen stod för ca 3,9 procent. Bostadsbristen är fortsatt stor i de svenska tillväxtregioner och orter där vi investerar vilket innebär låg risk för hyresvakanser. Sammantaget står vi inför spännande utmaningar under 2011 och kan glädjande nog konstatera att svenska bostadsfastigheter fortsatt visar stabilitet, motståndskraft i konjunkturoro och en långsiktigt jämn och positiv värdeutveckling. Slutligen ber jag att få tacka våra medarbetare, hyresgäster och investerare för en god insats respektive visat förtroende under året. Lars Swahn Verkställande direktör 1 Historisk utdelning Svensk a Bostadsfonden 1-10 4,50 4,00 3,50 3,00 % 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Figuren ovan visar den historiska utdelningen som ett genomsnitt för preferensaktie A och vinstandelslån efter samtliga avgifter i Svenska Bostadsfonden 1-10. Orealiserade värdeförändringar för bolagens fastigheter är ej medtagna i denna sammanställning. Värdeförändringar realiseras då bolagen gör sin exit efter löptidens slut. Den genomsnittliga utdelningen för Svenska Bostadsfondens fonder återhämtade sig ytterligare under 2010 och är nu tillbaka på en högre nivå än innan 2008 som präglades av finanskris och efterföljande instabilitet på de finansiella marknaderna. Detta är en tydlig indikation på att såväl kredit- som fastighetsmarknaderna i allt högre grad stabiliserat sig sedan dess. Den relativt snabba återhämtningen visar dessutom på hur motståndskraftigt Svenska Bostadsfondens koncept är även mot omfattande turbulens på den finansiella marknaden. På grund av ett begränsat utbud av kvalitetslägenheter på marknaden, framförallt i början av 2010, försenades dock investeringsprogrammet för fond 9 och 10, vilket 2 återspeglas i lägre utdelningsnivåer än beräknat för dessa fonder. Utbudet har dock ökat sedan dess och tillgången har varit relativt god hittills under 2011. Utdelningen under 2010 varierande relativt kraftigt mellan Svenska Bostadsfondens fonder beroende på framförallt ombildningar av fastigheter i enskilda fonder, men begränsades i allmänhet av ökade räntekostnader samt höga värme- och snöröjningskostnader under årets kallaste månader. Kompensation för dessa ökade kostnader i form av höjda hyresnivåer erhölls till viss del under 2010, men denna process kommer att fortsätta även under hösten 2011. Utdelning vinstandelslån År 2005 2006 2007 2008 2009 2010 SBF 1 4,26% 7,00% 4,00% 10,00% 4,00% 2,00% SBF 2 SBF 3 SBF 4 SBF 5 SBF 6 SBF 7 SBF 8 SBF 9 5,00% 4,00% 0,00% 3,00% 1,00% 2,00% 4,00% 0,00% 3,00% 1,00% 7,00% 0,00% 4,00% 15,15% 1,50% 0,00% 2,00% 1,00% 0,00% 0,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2,00% 3,00% 5,00% 0,92% 0,50% 2,00% 0,00% 0,00% SBF 10 Årligt genomsnitt 4,26% 4,67% 2,93% 1,62% 2,39% 0,00% 2,82% Utdelning preferensaktie A År 2005 2006 2007 2008 2009 2010 SBF 1 3,31% 5,04% 2,88% 10,00% 6,70% 2,00% SBF 2 SBF 3 SBF 4 SBF 5 SBF 6 SBF 7 SBF 8 SBF 9 3,61% 2,87% 0,00% 3,00% 1,00% 1,43% 2,89% 0,00% 3,00% 1,00% 5,04% 0,00% 4,00% 15,15% 1,09% 0,00% 2,00% 1,00% 0,00% 0,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2,00% 3,00% 5,00% - 0,00% 0,00% SBF 10 Årligt genomsnitt 3,31% 3,36% 2,11% 1,71% 2,96% 0,00% 2,91% Utdelning preferensaktie A & vinstandelslån År 2005 2006 2007 2008 2009 2010 SBF 1 3,77% 5,98% 3,42% 10,00% 5,40% 2,00% SBF 2 SBF 3 SBF 4 SBF 5 SBF 6 SBF 7 SBF 8 SBF 9 4,56% 3,64% 0,00% 3,00% 1,00% 1,93% 3,86% 0,00% 3,00% 1,00% 6,35% 0,00% 4,00% 15,15% 1,44% 0,00% 2,00% 1,00% 0,00% 0,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2,00% 3,00% 5,00% 0,92% 0,50% 2,00% 0,00% 0,00% SBF 10 Årligt genomsnitt 3,77% 4,16% 2,67% 1,62% 2,54% 0,00% 2,82% * Observera att markerad procentsats avser en period som är kortare än 12 månader då bolaget genomförde nyemission och ej var fullt kapitaliserat under det aktuella verksamhetsåret. ** Svenska Bostadsfonden 8 har inga utgivna preferensaktier A. 3 Om Svensk a Bostadsfonden Vår affärsidé Tillgångsslaget Svenska Bostadsfondens affärsidé är att erbjuda investerare att bli delägare i attraktiva svenska bostadsfastigheter utan att behöva bekymra sig om den löpande förvaltningen. Vårt erbjudande ger investerare möjlighet att med en mindre kapitalinsats ta del av en marknad med begränsad koppling till andra tillgångsslag. Svenska Bostadsfonden riktar sig till såväl privatpersoner som företag och institutionella investerare. Rent praktiskt blir investeraren delägare i ett svenskt publikt onoterat aktiebolag som kontrolleras av Svenska Bostadsfonden Management AB genom stamaktier. Denna företagsstruktur är helsvensk, transparent och dessutom skatteeffektiv. Över tid har svenska bostadsfastigheter erbjudit en mycket attraktiv avkastning i förhållande till risken. Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex var totalavkastningen (löpande avkastning samt värdetillväxt) för bostäder 10,6 % per år för perioden 2000-2010. Volatiliteten, eller uppmätta avvikelser från den genomsnittliga avkastningen, var dock lägre för bostadshyresfastigheter än för övriga fastighetsslag, och väsentligt lägre än för börsnoterade aktier. Genom aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet, som sker via Svenska Bostadsfondens egen fastighetsförvaltning med lokal närvaro, är målsättningen att leverera en genomsnittlig avkastning på omkring 10 % per år. Avkastningen skapas genom en kombination av fastigheternas värdetillväxt och överskott från förvaltningsresultatet. Löptiden för investeringen är sex år. Under investeringens löptid skall Svenska Bostadsfonden bygga upp en portfölj av hyresbostadsfastigheter som förvaltas och därefter avyttras till marknadspris. De orter som vi investerar i kännetecknas av hög efterfrågan på hyreslägenheter, en diversifierad arbetsmarknad, goda kommunikationsmöjligheter samt en potential för en god framtida befolkningstillväxt. De fastigheter Svenska Bostadsfonden investerar i har ett attraktivt läge på orten och kräver inte omfattande underhållsåtgärder. För att sprida risken fördelas varje fonds portfölj i regel mellan minst tre orter. 4 En av huvudanledningarna till att svenska bostadsfastigheter lyckats kombinera hög avkastning med låg risk är Sveriges unika hyressättningssystem. Systemet innebär att hyresnivån baseras på kostnadsutvecklingen för fastigheternas drift och underhåll, till skillnad från kommersiella fastigheter där hyrorna är marknadsstyrda. Det reducerar risken väsentligt och ger en jämn intäktsström samt en stabil värdeutveckling över tid. Varje år genomförs hyresförhandlingar mellan representanter för hyresgästerna och fastighetsägaren. Fastighetsägaren har då rätt att begära kompensation för ökade kostnader, men hyresnivån får inte väsentligen överstiga andra likvärdiga lägenheter på orten. Tidigare hade kommunala bostadsbolag haft en normerande roll för hyressättningen, men numer inkluderas även privata fastighetsägare vilket förväntas innebära något högre värdeökningar för framförallt attraktiva fastigheter. Under perioden 2004-2011 ökade hyrorna i Sverige med i snitt 2,08 % per år enligt en sammanvägning av statistik från SCB samt resultatet av de senaste förhandlingsöverenskommelserna mellan de allmännyttiga bostadsbolagen och Hyresgästföreningen. Enligt en undersökning utförd av Boverket i januari 2011 råder det bostadsbrist i 126 av landets 290 kommuner. Ett av hindren för ett ökat bostadsbyggande är höga produktionskostnader. En växande befolkning, dålig produktivitetsutveckling inom byggsektorn och ett hyressättningssystem som dämpar hyrestillväxten är andra faktorer som skapat en bristsituation på den svenska bostadsmarknaden. Sammantaget finns det en stor och attraktiv marknad för den som vill investera i svenska hyresbostäder. Den kostnadsbaserade årliga hyresjusteringen och bristsituationen på den svenska bostadsmarknaden innebär en unik kombination av låg risk och god avkastning. Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse Resultat 10 11 12 Fastighet Harsyran 10 Fastighet Mörten 11 Fastighet Svalan 12 14 15 Förvaltningsberättelse Resultat 16 18 19 20 Fastighet Pilgrimen 12 Fastighet Bagaren 1 Fastighet Jätten 3 Fastighet Myran 13 22 23 Förvaltningsberättelse Resultat 24 25 26 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 Fastighet Jätten 2 Fastighet Länsmansängen 1 28 29 Förvaltningsberättelse Resultat 30 31 32 33 34 Fastighet Ekorren 8 & 9 Fastighet Sofiero 1 Fastighet Stureholm 16 Fastighet Lindholmen 35 Fastighet Gyllebo 6 & 15 35 36 Fastighet Trasten 6 Fastighet Engelen 5 38 39 Förvaltningsberättelse Resultat 40 41 42 43 44 Fastighet Jättegrytan 2 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 Fastighet Forntiden 10 Fastighet Fabrikanten 21 Fastighet Örtofta 1 & 2 45 46 Fastighet Östraby 1:6 Fabrikanten 10 & 11 48 49 Förvaltningsberättelse Resultat 50 51 52 53 54 Fastighet Hagtornet 1 Fastighet Skidan 6 Fastighet Sofiero 3 Fastighet Östraby 10:61 Fastighet Maltesholm 11 55 56 Fastighet Gårdstånga 2 Fastighet Herden 2 58 59 Förvaltningsberättelse Resultat 60 62 63 64 65 Fastighet Vesslan 1 Fastighet Björnen 2 - 6 Fastighet Strandsnäckan 5 Fastighet Pokalen 27 Fastighet Olivsnäckan 1 66 67 68 69 70 Fastighet Sverige 1 Fastighet Klinta 20:18 Fastighet Klinta 20:20 Fastighet Lugnet 3 Fastighet Björnen 2 72 73 Förvaltningsberättelse Resultat 74 75 76 77 78 79 Fastighet Läderfabriken 1-3 Fastighet Uttern 1 Fastighet Solberga 1:104 Fastighet Safiren 2 Fastighet Rinkaby 3:46 Fastighet Rinkaby 3:26 80 81 82 83 Fastighet Rapsen 6 Fastighet Sländan 6 Fastighet Predikanten 1 Fastighet Korgen 1, 3 & 4 86 87 Förvaltningsberättelse Resultat 88 89 90 Fastighet Getingen 4 Fastighet Palsternackan 1 Fastighet Ekorren 1 92 93 Förvaltningsberättelse Resultat 94 Fastighet Masten 3, Krämaren 7 & Hovslagaren 19 Fond 10 Fond 9 Fond 8 Fond 7 Fond 6 Fond 5 Fond 4 Fond 3 Fond 2 Fond 1 8 9 98 102 104 106 108 110 Avkastning och risk Ortsanalys Borgholm Ortsanalys Huskvarna/Jönköping Ortsanalys Hörby Ortsanalys Kalmar Ortsanalys Tollarp 112 114 116 118 120 122 Ortsanalys Laholm Ortsanalys Norrköping Ortsanalys Osby Ortsanalys Oskarshamn Ortsanalys Simrishamn Ortsanalys Söderköping 124 126 128 130 130 131 Ortsanalys Västervik Ortsanalys Växjö Ortsanalys Örkelljunga Styrelse Ledning Advisory Board Analys 5 Förvaltningsr apport - Fond 1 6 Svenska Bostadsfonden 1 AB Fonden fulltecknades under hösten 2004 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens totala fastighetsbestånd är cirka 98 MSEK kronor. Fonden äger 127 lägenheter i Växjö och Söderköping. 8 9 Förvaltningsberättelse Resultat 10 11 12 Fastighet Harsyran 10 Fastighet Mörten 11 Fastighet Svalan 12 7 Fond Fond 1 1 Förvaltningsr apport - Fond 1 Förvaltningsr apport - Fond 1 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade värme- och skötselkostnaderna. Resultatet blev därmed 0,6 MSEK sämre än föregående år. Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 127 Kvadratmeter: 8 495 KVM Förvärvsvärde: 98 MSEK (dec -10) Orter: Växjö och Söderköping Fördelning andel lägenheter: 39% 61% Söderköping Växjö Söderköping Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 1 stängdes för teckning den 31 december 2004 och fullinvesterades under 2005. Totalt har 33 investerare tillskjutit 27,7 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar 3 fastigheter med en total yta om 8 495 kvm fördelat på 127 lägenheter och 5 lokaler. Fastigheterna är belägna i Söderköping och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 98 MSEK vid årsskiftet. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och tillhör ekonomiskt sett den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping har haft ett totalt sett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och utmärkta kommunikationer med X2000 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. Fonden redovisade något högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år även om hyreshöjningarna 2010 blev relativt låga, bland annat beroende på de låga marknadsräntorna. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och i slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt. 8 Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 2011 kommer Fonden att avvecklas i enlighet med prospektet.Värderingar kommer att tas fram och utvärderingar av olika alternativ skall ske för att bästa möjliga utfall skall uppnås för Fondens investerare. Den egna förvaltningsorganisationen fortsätter att aktivt arbeta med förvaltningen av Fondens fastigheter under hela avvecklingsperioden. Fonden arbetar aktivt, bland annat med hjälp av en väl utbyggd IT-struktur, för att reducera vakansrisken. För att reducera den finansiella risken har Fonden tecknat räntesäkringar för 44 procent av fastighetskrediterna fram till augusti 2011. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Förvaltningsr apport - Fond 1 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 8 188 8 081 -5 871 -5 076 2 317 3 005 3 39 -1 738 -1 867 0 0 582 1 177 96,2 97,0 4,4 5,0 100,6 102,0 Riskbärande kapital 29,7 30,9 Fastighetskrediter 66,9 67,8 4,0 3,3 100,6 102,0 Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning av fastigheter Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Övriga skulder/Avsättningar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Vinstandelslån, ränta 48,0% Preferensaktier, utdelning 52,0% 266 288 Skatt på utdelning 0 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 288 554 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK Per post om 500 000 SEK Per preferensaktie å nom. 100 000 SEK (efter skatt) Per post om 500 000 SEK (efter skatt) 2 000 SEK 2,0 % 10 000 SEK 2,0 % 2 000 SEK 2,0 % 10 000 SEK 2,0 % Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2004 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 9 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Harsyran 12 i Växjö <- Högtorps kyrka Orrv. Nä kte 5m in till Fotb.pl. cen tru m rga l sv. Hö gt or ps v. n ge vä st ltra Talgoxe v. Ko as ltr Ta . stv tv. tra R Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna 10 Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt g in Växjö Koltrastvägen 2-10 (Högstorp) Harsyran 12 Bostäder Svenska Bostadsfonden 1 AB Augusti 2005 4 554 kvm 68 Inga Fastigheterna är byggda 2000-2002 Fastigheten består av fem byggnader med en blandning av två-, tre-, och fyrarumslägenheter samt friliggande garage. Fastigheten är belägen i ett trevligt och relativt nybyggt område med blandad bebyggelse. Det är nära till skola och annan service, med cirka tre minuters bilväg till Växjö centrum. Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Mörten 4 i Söderköping <- Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt g. Kors g. g. Tvär Laholm Örkelljunga Hörby Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö yg. Husb Norrköping Söderköping ret a iksg. v Eriks rig. ust . ansg rga sm Län Ma Huskvarna yv. Viggeb Söderköpings brunn in t ill c ent rum 2m Ind Söderköping Husbygatan 12 A-B och Eriksviksgatan 2 A-C Mörten 4 Bostäder Svenska Bostadsfonden 1 AB Februari 2006 3 122 kvm 50 Inga Fastigheten är byggd 1961 Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och fem minuters gångväg till stadskärnan. 11 Förvaltningsr apport - Fond 2 Liedberg Biblioteksg. 12 Nyg. Västerg. g. ors okt Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Konserthus Teaterg. Storgatan Storgatan V. Esplanaden S. D Pilg. Lärkg. sg. Fastighet Svalan 9 i Växjö Växjö Storgatan 48 och Södra Doktorsgatan 1 Svalan 9 Bostäder Svenska Bostadsfonden 1 AB Maj 2005 819 kvm 9 2 butiker Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare 700 kvm bostad Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. Gångavstånd till stadskärnan. Fond 2 Förvaltningsr apport - Fond 2 Svenska Bostadsfonden 2 AB Fonden fulltecknades under hösten 2005 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens fastigheter är cirka 85 MSEK kronor. Fonden äger 150 lägenheter i Växjö, Kalmar och Söderköping. 14 15 Förvaltningsberättelse Resultat 16 18 19 20 Fastighet Pilgrimen 12 Fastighet Bagaren 1 Fastighet Jätten 3 Fastighet Myran 13 13 Förvaltningsr apport - Fond 2 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB annat beroende på de låga marknadsräntorna. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och i slutet av året, ökade värmekostnaderna avsevärt. Även skötsel- och reparationskostnaderna ökade till följd av den kalla vintern. Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 150 Kvadratmeter: 11 116 KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK (dec -10) Orter: Växjö, Söderköping och Kalmar Fördelning andel lägenheter: Svenska Bostadsfondens marknad 20% 48% 32% Söderköping Kalmar Växjö Söderköping Växjö Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 2 stängdes för teckning den 31 december 2005. Totalt har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om 11 116 kvm fördelat på 150 lägenheter och 8 lokaler. Fastigheterna är belägna i Kalmar, Söderköping och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 85 MSEK vid årsskiftet. Kalmar har de senast åren utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar till Kalmar i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapat en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har också en låg vakansgrad om cirka 0,5 procent. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping har haft ett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och närhet till X2000 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen innebär att det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för bostäder samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. Fonden redovisar något högre hyresintäkter än föregående år även om hyreshöjningarna 2010 blev relativt låga, bland 14 Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftkostnaderna. Resultatet blev därför 0,3 MSEK sämre än föregående år. Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 2011 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas för att därefter genomföras under 2012/2013. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för investerarna. Den finansiella risken reduceras genom räntesäkringar. Fonden har tecknat räntetak fram till augusti 2011 för 57 procent av fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 2 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 9 225 9 194 -7 006 -6 587 2 219 2 607 9 3 -1 692 -1 751 536 859 84,2 85,0 3,5 3,1 Summa tillgångar 87,7 88,1 Riskbärande kapital 21,5 21,3 Fastighetskrediter 57,5 59,4 8,7 7,4 87,7 88,1 Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Övriga skulder/Avsättningar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33,0% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43,0% Preferensaktier serie A, utdelning 20,0% 46 Preferensaktier serier B, utdelning 4,0% 0 99 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 46 528 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 900 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2005 Stockholm den 1/4 2011 15 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör Förvaltningsr apport - Fond 2 16 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Pilgrimen 12 i Söderköping Göta Sankt Laurenti kyrka Skönberg a Bjelkeg. g. Park Norrköping Laholm Örkelljunga Hörby Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö l g. Prästg. Huskvarna kana Bjelkeg. Erik Dahlbe rg sg. Marga retag. Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Söderköping Skönbergagatan 29 A-C och 31 A-B Pilgrimen 12 Bostäder Svenska Bostadsfonden 2 AB Februari 2006 2 915 kvm 36 3 Fastigheten byggd/ombyggd 1967 Pilgrimen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal. 17 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Bagaren 1 i Söderköping Göta Sankt Laurenti kyrka Skönberg a Bielkeg. g. Park Norrköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö Laholm Örkelljunga Hörby Söderköping l g. Prästg. Huskvarna kana Bielkeg. Erik Dahlbe rg sg. Marga retag. Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Söderköping Bielkegatan 18 Bagaren 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 2 AB Februari 2006 1 118 kvm 12 3 Fastigheten byggd 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och Söderköpings Brunn. 18 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Jätten 3 i Kalmar Slånbärsv. rl 1 v. go Bo r No v. ids ev. rga v. k Trollbac Sa Vä Ca pe lla v. du Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt rsv . Lill aB jör nv. Kalmar Trollbackevägen 30-40 Jätten 3 Bostäder Svenska Bostadsfonden 2 AB Juli 2006 5 194 kvm 72 1 Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 19 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Myran 13 i Växjö sv. stad Lille Väx jö C > in - .5 m Framnäsv. ev. Prebend Sven Baelters v. Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Växjö Prebendevägen 5 A-B, 7 A-B Myran 13 Bostäder Svenska Bostadsfonden 2 AB Mars 2006 1 889 kvm 30 1 Fastigheten byggd 1970 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, cirka fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 20 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fonden fulltecknades under våren 2006 och stängde den 30 juni samma år. Sedan februari 2007 är Fonden fullinvesterad. Inköpsvärdet på fastigheterna är cirka 131 MSEK kronor. Fonden äger 280 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. 22 23 Förvaltningsberättelse Resultat 24 25 26 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 Fastighet Jätten 2 Fastighet Länsmansängen 1 21 Fond 3 Svenska Bostadsfonden 3 AB Förvaltningsr apport - Fond 3 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 280 Kvadratmeter: 19 882 KVM Förvärvsvärde: 131 MSEK (dec -10) Orter: Söderköping, Oskarshamn och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 9% 39% Oskarshamn Söderköping 52% Kalmar Söderköping Oskarshamn Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 3 stängdes för teckning den 30 juni 2006. Totalt har 50 investerare tillskjutit 39,0 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om 19 882 kvm fördelat på 280 lägenheter och 16 lokaler. Fastigheterna är belägna i Kalmar, Oskarshamn och Söderköping. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 131 MSEK vid årsskiftet. Kalmar har de senast åren utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar till Kalmar i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapar en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har också en låg vakansgrad om cirka 0,5 procent. Oskarshamns större industrier dominerar ortens arbets marknad, och OKG kommer framöver att investera hela 13 miljarder i en ny fabrik. Nyföretagandet ökade dessutom med hela 35 procent under 2010. Oskarshamn har haft ett positivt flyttnetto under merparten av 2000-talet kombinerat med stigande bostadspriser. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping har haft ett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och närhet till X2000 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Fonden redovisade lägre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år beroende på något större vakanser och hyresförluster, främst i början av året. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt. Även kostnaderna 22 för reparationer och underhåll blev stora på grund av den kalla och snörika vintern. Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftoch underhållskostnaderna. Fonden har som ett temporärt tillskott erhållit koncernbidrag på 0,3 MSEK från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management AB. Resultatet blev 0,8 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 2011 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas för att därefter genomföras under 2012/2013. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för investerarna. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 2011 har tecknats för 25 procent av fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades därutöver ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 15 679 15 956 -12 439 -11 671 3 240 4 285 4 7 -2 556 -2 847 688 1 445 130,7 131,3 5,7 5,8 136,4 137,1 Riskbärande kapital 39,8 39,6 Fastighetskrediter 80,7 81,5 Övriga skulder/Avsättningar 15,9 16,0 136,4 137,1 Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning av fastigheter Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17,3% 338 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70,3% 274 Preferensaktier serie A, utdelning 10,4% 40 Preferensaktier serier B, utdelning 1,9% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 40 652 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006 Stockholm den 1/4 2011 23 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 i Söderköping Gästhamn Magas ing. Gö ta Åg. Ka na l lla na lg. Kä Ka g. re rg. Sto Norrköping Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Åg. Nybrog . Rådhustorget Söderköping Ågatan 25 A-B och Repslagaregränd 5 Gästgivaren 4 och 5 Bostäder Svenska Bostadsfonden 3 AB September 2006 2 732 kvm 25 2 Fastigheten byggd 1910 och totalrenoverades och byggdes ut 1990. Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 24 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Kalmar Slånbärsv. v. ids v. go Bo rrl No ev. rga v. k Trollbac Sa Vä du Ca p ell av . rsv . Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Lill aB jör nv. Kalmar Trollbackevägen 6-28 Jätten 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 3 AB Juli 2006 7 887 kvm 108 7 Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 25 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Länsmansängen 1 i Oskarshamn Björng. Fotbollsplan Hemv. sg. Länsman Norra skolan Jungn erg. Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 26 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Oskarshamn Humleplan 5-41 Länsmansängen 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 3 AB December 2006 9 263 kvm 147 7 Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959. Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad. Förvaltningsr apport - Fond 4 Svenska Bostadsfonden 4 AB Fond 4 Fonden fulltecknades under hösten 2006 och stängde den 31 december samma år. Fonden äger 215 lägenheter. Fastigheterna ligger i Tollarp, Hörby, Växjö, Kalmar och Borgholm. Förvärvsvärdet är cirka 99 MSEK. 28 29 Förvaltningsberättelse Resultat 30 31 32 33 Fastighet Ekorren 8 & 9 Fastighet Sofiero 1 Fastighet Stureholm 16 Fastighet Lindholmen 35 34 35 36 Fastighet Gyllebo 6 & 15 Fastighet Trasten 6 Fastighet Engelen 5 27 Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 2009 förvärvades fastigheten Engelen 5 i Borgholm bestående av 16 lägenheter och 4 lokaler med en totalyta om 1 779 kvm. Tillträde skedde den 12 februari 2010. Den 1 juli 2010 såldes fastigheten Arkagården i Kalmar med 20 lägenheter och en totalyta om 1 375 kvm. Båda affärerna skedde i bolagsform. Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 215 Kvadratmeter: 14 842 KVM Förvärvsvärde: 99 MSEK (dec -10) Orter: Tollarp, Hörby,Växjö och Borgholm Fördelning andel lägenheter: 7% 6% Fonden redovisade 0,9 MSEK högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år. Trots ökande kostnader för värme och skötsel på grund av den kalla vintern förbättrades också rörelseresultatet med 0,5 MSEK jämfört med föregående år. Fallande marknadsräntor gav en positiv resultateffekt på befintligt bestånd samtidigt som försäljningen av fastigheten Arkagården resulterade i en reavinst på 6,3 MSEK. Fonden levererade därmed en avkastning om 15 procent för verksamhetsåret 2010. 27% 60% Hörby Borgholm Tollarp Växjö Svenska Bostadsfondens marknad Växjö Hörby Borgholm Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängdes för teckning den 31 december 2006. Totalt har 86 investerare tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 9 st fastigheter med en total yta om 14 842 kvm fördelat på 215 lägenheter och 7 lokaler. Fastigheterna är belägna i Borgholm, Hörby, Tollarp och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 99 MSEK vid årsskiftet. Borgholm är centrum för Ölands turistindustri med två till tre miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till Kalmars diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Hörby erbjuder ett attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler pendlingsmöjligheter från Hörby. Tollarp är en industriort belägen 16 kilometer från centralorten i Kristianstads kommun. Det regionala läget är strategiskt nära E22:an, och Malmö ligger bara en timme bort med bil. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. 28 Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer.Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år.Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper fram till fondens avveckling tecknades under 2010 för ca 50 procent av fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 2010 2009 Hyresintäkter 12 675 11 756 Omkostnader inkl. avskrivningar -9 124 -8 774 3 551 2 982 46 10 1) Resultaträkning - KSEK Rörelseresultat Intäktsräntor -1 618 -1 422 Vinst försäljning fastigheter Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) 6 262 0 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 8 241 1 570 Fastigheter 98,7 96,5 Övriga tillgångar 16,9 3,4 115,6 99,9 Riskbärande kapital 39,2 33,9 Fastighetskrediter 68,6 60,7 7,8 5,3 115,6 99,9 Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 2) Balansräkning - MSEK Summa tillgångar Övriga skulder/Avsättningar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22,0% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 49,4% 2 599 Preferensaktier serie A, utdelning 24,6% 1 296 Preferensaktier serier B, utdelning 2,4% 905 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B Stamaktier utdelning 1,4% 0 2 201 1 117 1 117 Total utdelning 6 300 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK, vinstberoende ränta 7 577 SEK 15,2 % Per preferensaktie serie A å nom. 25 000 SEK 7 580 SEK 15,2 % Per preferensaktie serie B å nom. 25 000 SEK 26 625 SEK 106,5 % 224 SEK 223,5% Stamaktier Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2006 Stockholm den 1/4 2011 29 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren 8 & 9 i Tollarp Adam s väg Betan ägen iaväge n Odenv vägen Idrotts Brobyg gargat an Onkel E22 Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Osby Tollarp Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Tollarp Idrottsvägen 9 A-C & Odenvägen 8 A-D Ekorren 8 och 9 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB April 2007 3 236 kvm 57 1 Fastigheterna byggda 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 30 Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero 1 i Hörby Kva rng Nygatan atan n ata sg tan rga Sto ck Ly jd hö tan ga Kung en n gata Lilje ta Fros G am la t o rg an sgat s Ro n gata Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Lyckhöjdsgatan 1 A-D och 3 A-D Sofiero 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB April 2007 2 915 kvm 40 1 Fastigheten byggd 1956 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i Hörby, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 31 Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm 16 i Hörby Kva rng Nygatan atan n ata sg tan rga Sto ck Ly jd hö Kung n ata ng se n gata Lilje n gata ta Fros Gam la t org an sgat Ro Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Frostagatan 3 A-B Stureholm 16 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB April 2007 776 kvm 12 1 Fastigheten byggd 1970 Stureholm ligger centralt i Hörby, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter för pendling till övriga Skåne. 32 Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen 35 i Hörby Kva rng Nygatan atan ck Ly Kung la t org jd hö n ata ng se Ro an sgat n gata Lilje n gata ta Fros Gam n ata sg tan rga Sto Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Liljegatan 6 A-B och 8 A-D Lindholmen 35 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB April 2007 2 318 kvm 32 Inga Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i Hörby med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 33 Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo 6 & 15 i Hörby Kva rng Nygatan atan ck Ly Kung la t org jd hö n ata ng se Ro an sgat n gata Lilje ta Fros G am n ata sg tan rga Sto gata n Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Kvarng. 2 A-B, Nyg. 10 och 12 A-B, Lågedammsgatan 1 A-B, 3 A-B & 5 Gyllebo 6 och 15 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB April 2007 2 808 kvm 45 Inga Fastigheterna byggda 1986 Fastigheterna ligger trevligt och centralt beläget i Hörby med promenadavstånd till både service och grönområden. 34 Förvaltningsr apport - Fond 4 Liedberg Biblioteksg. Nyg. Västerg. g. ors okt Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Konserthus Teaterg. Storgatan n Storgata V. Esplanaden S. D Pilg. Lärkg. sg. Fastighet Trasten 6 i Växjö Växjö Pilgatan 8 A/B Trasten 6 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB Juli 2007 1 010 kvm 13 Inga Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 2004 Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort. 35 Förvaltningsr apport - Fond 4 Strand gatan Slottsg atan Fastighet Engelen 5 i Borgholm Laholm Örkelljunga Hörby 36 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn n Köpman gatan Trädgår dsgatan n nggata Östra K yrkogat an rkareg nggata Hantve Södra Lå Norra Lå Västra Kyrkog atan atan an n Huskvarna atan Kvarng at Storgat a Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Sandg Borgholm Slottsg. 14A-E, Storg. 3A-D, F, H, K, Strandg.13A-F Engelen 5 Bostäder Svenska Bostadsfonden 4 AB Januari 2010 1 779 kvm 16 4 Fastigheten byggd 1984 Fastigheten ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består av två större i tre våningar samt en lägre enplans byggnad och uppfördes i mitten av 1980-talet. Fastighetens 16 lägenheter har egna ingångar. Förvaltningsr apport - Fond 5 Svenska Bostadsfonden 5 AB 38 39 Förvaltningsberättelse Resultat 40 41 42 43 Fastighet Jättegrytan 2 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 Fastighet Forntiden 10 Fastighet Fabrikanten 21 44 45 46 Fastighet Örtofta 1 & 2 Fastighet Östraby 1:6 Fabrikanten 10 & 11 37 Fond 5 Fonden fulltecknades under våren 2007 och stängde den 30 april samma år. Fonden äger 211 lägenheter till ett förvärvsvärde av 116 MSEK. Fastigheterna ligger i Hörby, Växjö och Västervik. Förvaltningsr apport - Fond 5 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB De fallande marknadsräntorna gav ingen positiv resultatpåverkan eftersom Fonden sedan 2008 har en räntesäkring med golv och tak. Resultatet före skatt blev 0,2 MSEK sämre än föregående år. Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 211 Kvadratmeter: 15 190 KVM Förvärvsvärde: 116 MSEK (dec -10) Orter: Västervik, Hörby och Växjö Fördelning andel lägenheter: 5% 47% Västervik Växjö 48% Hörby Västervik Växjö Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängdes för teckning den 30 april 2007. Totalt har 124 investerare tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om 15 190 kvm fördelat på 211 lägenheter och 6 lokaler. Fastigheterna är belägna i Hörby,Västervik och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 116 MSEK vid årsskiftet. Hörby erbjuder attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler pendlingsmöjligheter från Hörby. Västervik erbjuder en attraktiv turist- och boendemiljö vid kusten och tar emot ca 700 000 besökare per år. Med sina 36 500 invånare är orten dessutom en viktig regionstad i östra Småland.Västervik har en diversifierad arbetsmarknad som inkluderar båttillverkning, tillverkningsindustri och ett större sjukhus. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. Fonden redovisade cirka 2 procent högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år. Till följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt och rörelseresultatet minskade därför med 0,6 MSEK. 38 Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntesäkringar som löper till augusti 2011 har tidigare tecknats för 64 procent av Fondens fastighetskrediter. Av dessa säkringar har banken rätt att förlänga en swap på nivån 4,73 procent / 4,42 procent om 40 MSEK vilket motsvarar 57 procent av Fondens fastighetskrediter. I december 2010 tecknades ett ettårigt räntetak för överskjutande del, 37 MSEK, på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 5 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB 2010 2009 Hyresintäkter 12 364 12 091 Omkostnader inkl. avskrivningar -8 651 -7 745 3 713 4 346 6 10 -2 979 -3 376 740 980 115,4 116,0 4,3 4,6 119,7 120,6 Riskbärande kapital 37,5 37,2 Fastighetskrediter 77,3 77,7 4,9 5,7 119,7 120,6 1) Resultaträkning - KSEK Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Övriga skulder/Avsättningar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 14,9% 270 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 71,4% Preferensaktier serie A, utdelning 12,1% 44 Preferensaktier serier B, utdelning 1,7% 0 260 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 44 574 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2007 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 39 Förvaltningsr apport - Fond 5 Ingeborgsstigen Fastighet Jättegrytan 2 i Västervik ägen iv Kolon Sä Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö en Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt en äg niv lo Ko lg Flä d er vä ge n en tig G vä ge äg yts vägen gen vä amla n Ox elv Gr Folkparksvägen Gamla Västervik Grytstigen 2-40, 42-64 A-B och 66 Jättegrytan 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB September 2007 4 040 kvm 44 3 Fastigheten byggd 1989 med löpande renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i stadsdelen Kvännaren, sydväst om centrala Västervik. Det är 1,8 km in till centrum. 40 Förvaltningsr apport - Fond 5 Ingeborgsstigen Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 i Västervik ägen iv Kolon Sä Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö en Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt n ge ivä lon Ko Flä d er vä ge n en tig lg Gam vä ge äg yts vägen n ge la vä n Ox elv Gr Folkparksvägen Gamla Västervik Gamla vägen 3-7, Flädervägen 16, Sälgvägen 9-10 Svanen 7 - Tuppen 9 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB September 2007 1 306 kvm 22 Inga Fastigheterna byggda 1992 Fastigheterna belägna i stadsdelen Västralund, sydväst om centrala Västervik, 1,3 km in till centrum. 41 Förvaltningsr apport - Fond 5 gå Gamla väge rds ga tan gen ybyvä Ronn 42 gsg ka gen ha Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn atan Bir viksvä Sand Kva rn Huskvarna Skytteg n ga tan Alpgatan tre Alegatan Ös Ös tre gå rds Villagatan Vildparksgatan ga tan Fastighet Forntiden 10 i Växjö ata n Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Växjö Alegatan 10 A-B Forntiden 10 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB Juni 2007 794 kvm 11 Inga Fastigheten byggd på 1920-talet, tillbyggnad på 1950-talet samt 1995. Fastighetsbeståndet ligger nära centrum i Växjö. Fastigheten Forntiden ligger lugnt beläget i stadsdelen Öster, knappt 10 minuters promenad in till central Växjö. Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Fabrikanten 21 i Västervik tan ga S. J rm Sty gs vä ärn ans n ata an gat eng Od n gata tens Kap Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö Västervik Skepparegatan 3 A-C, 5 A-B Fabrikanten 21 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB September 2007 1 397 kvm 21 1 Fastigheten byggd 1991 med löpande renoveringar. St u Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt re ga ta n an gat ds Fre tan sga alm erm Söd tan ega par p Ske tan sga r Sive Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala Västervik. 43 Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Örtofta 1 & 2 i Hörby n ata n ata ng se tan taga Fros Ro Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Huskvarna 44 n gata Lilje Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Piongatan hö an Slångat ck Ly g jds Hörby Slång. 6A-H, 8A-I, 10A-H, 12A-H, 14A-H, 16 A-H, 18A-D, 20A-H, 22A-H, 24A-H, 26A-H, 28A-D Örtofta 1 och 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB Maj 2008 6 326 kvm 88 1 Fastigheterna byggda 1983 Beståndet består av 12 st flerbostadshus i två våningar. Inom kvarteret finns 2 st byggnader med tvättstuga och bastu. Det finns lekplatser, parkeringsplatser och garage i området. Vissa av lägenheterna har inglasade balkonger. Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Östraby 1:6 i Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Östraby nr 9046-9049 & 9051-9058 Östraby 1:6 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB Maj 2008 508 kvm 12 Inga Fastigheten byggd i slutet av 1960-talet med större renoveringar under 1990talet. Beståndet består av 3 st huskroppar i ett plan. Östraby ligger cirka en mil söder om Hörby. 45 Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Fabrikanten 10 & 11 i Västervik tan ga S. J rm Sty gs vä ärn ans n ata an gat eng Od n gata tens Kap Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö Västervik Södermalmsgatan 2 Fabrikanten 10-11 Bostäder Svenska Bostadsfonden 5 AB September 2007 819 kvm 13 1 Fastigheten är byggd 1939 med löpande renoveringar. St u Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt re ga ta n an gat ds Fre tan sga alm erm Söd tan ega par p Ske tan sga r Sive Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala Västervik. 46 Förvaltningsr apport - Fond 6 Svenska Bostadsfonden 6 AB Fonden fulltecknades under sommaren 2007 och stängde i september samma år. Fonden äger 205 lägenheter i Örkelljunga, Hörby, Kalmar och Växjö till ett förvärvsvärde av 144 MSEK. Förvaltningsberättelse Resultat 50 51 52 53 Fastighet Hagtornet 1 Fastighet Skidan 6 Fastighet Sofiero 3 Fastighet Östraby 10:61 54 55 56 Fastighet Maltesholm 11 Fastighet Gårdstånga 2 Fastighet Herden 2 Fond 6 48 49 47 Förvaltningsr apport - Fond 6 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 205 Kvadratmeter: 17 099 KVM Förvärvsvärde: 144 MSEK (dec -10) Orter: Hörby,Växjö, Kalmar och Örkelljunga Fördelning andel lägenheter: 19% Svenska Bostadsfondens marknad 54% 20% Kalmar Växjö Örkelljung Växjö Kalmar Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 6 stängdes för teckning den 30 september 2007. Totalt har 183 investerare tillskjutit 44,3 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 7 fastigheter med en total yta om 17 099 kvm fördelat på 205 lägenheter och 10 lokaler. Fastigheterna är belägna i Hörby, Örkelljunga,Växjö och Kalmar. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 144 MSEK vid årsskiftet. Hörby erbjuder attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att skapa fler pendlingsmöjligheter från Hörby. Kalmar utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak. Det är idag främst unga som flyttar till Kalmar, vilket inneburit en efterfrågan på lägenheter och mycket låga vakansgrader. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Örkelljunga ligger naturskönt beläget i nordvästra Skåne med E4:an strategiskt nära centralorten. Ortens näringsliv har dragit nytta av den starka tillväxten i västra Skåne, och den attraktiva boendemiljön gör att det i princip inte finns några lediga lägenheter att tillgå. 2009 förvärvades fastigheten Herden 2 i Kalmar med 42 lägenheter och med en totalyta om 3 225 kvm. Tillträde skedde den 12 februari 2010 och Fonden är därmed fullinvesterad. 48 Som ett temporärt tillskott har Fonden erhållit ett koncernbidrag på 1,1 MSEK från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management AB. Det redovisade rörelseresultatet ökade med 0,7 MSEK, motsvarande 18 procent. De fallande marknadsräntorna gav ingen positiv effekt eftersom Fonden sedan tidigare hade en räntesäkring med golv och tak. 7% Hörby Örkelljunga Fonden redovisade 28 procent högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år, vilket främst beror på förvärvet av Herden 2. En osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade såväl värme- som skötsel- och reparationskostnaderna avsevärt. Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på den kommersiella fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostads marknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Tidigare tecknade räntesäkringar med golv och tak på nivån 5,00 procent / 4,35 procent motsvarar 49 procent av Fondens fastighetskrediter och löper till maj 2013. I december 2010 tecknades ett ettårigt räntetak för den överskjutande delen med nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 6 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB 2010 2009 Hyresintäkter 13 321 10 386 Omkostnader inkl. avskrivningar -8 620 -6 412 4 701 3 974 20 71 -3 973 -2 977 748 1 068 143,2 103,3 8,0 14,1 151,2 117,4 Riskbärande kapital 45,2 45,0 Fastighetskrediter 92,1 66,8 Övriga skulder/Avsättningar 13,9 5,6 151,2 117,4 1) Resultaträkning - KSEK Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 12,2% Vinstandelslån, vinstberoende ränta 82,1% 270 364 Preferensaktier serie A, utdelning 4,3% 19 Preferensaktier serier B, utdelning 1,4% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 19 653 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 september 2007 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 49 Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Hagtornet 1 i Örkelljunga g. tare mäs Rytt sv. g Kun Otto g cks Vä . Trastst . Duvst t. Kråks Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Ugglest. sv. olm Ek h o Stenb Örkelljunga Ekholmsv. 4 A-D, 6 A-F, 8,10 A-H, J-K Hagtornet 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB 1 april 2008 2 795 kvm 38 Inga Fastigheten byggd 1982 Ligger naturskönt öster om centrum, cirka 10 minuters promenad till torget. Näromgivningen utgörs av småhus samt bostadsrätter i radhusform. Nära idrottsplats med badhus och idrottshall. 50 Förvaltningsr apport - Fond 6 gå Gamla väge rds ga tan n gsg ka ge ybyvä Ronn ha Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn atan Bir gen viksvä Sand Kva rn Huskvarna Skytteg n ga tan Alpgatan tre Alegatan Ös Ös tre gå rds Villagatan Vildparksgatan ga tan Fastighet Skidan 6 i Växjö ata n Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Växjö Östregårdsgatan 32 A-F Skidan 6 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB November 2007 1 232 kvm 15 Inga Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i centrala Växjö i ett trevligt grannskap med fem minuters gångväg till centrum. 51 Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Sofiero 3 i Hörby Kva rng Nygatan atan n ata sg tan rga Sto öjd h ck Ly tan ga Kung en Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt n gata Lilje tan taga Fros Gam la t org an sgat s Ro Hörby Lyckhöjds. 5 A-L, 7 A-H, 9 A-H, 11 A-H, 13 Sofiero 3 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB 30 april 2008 2 837 kvm 36 3 Fastigheten byggd 1981 Fastigheten är belägen i centrala Hörby och på området finns lekplats, tvättstuga och förråd. Det finns även garage och parkering på området. 52 Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Östraby 10:61 i Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Östraby 9100-9107, Östraby 10:61 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB 30 april 2008 1 320 kvm 24 2 Fastigheten byggd 1993 Beståndet består av 8 st huskroppar i en våning. Östraby ligger ca en mil söder om Hörby. 53 Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Maltesholm 11 i Hörby Kva rng Slagtoftavägen Nygatan atan n ata sg tan rga Sto ck Ly jd hö tan ga Kung en sgat s Ro gata ta Fros G am la t org an n gata Lilje n Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Slagtoftavägen 1 A-E Maltesholm 11 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB 30 april 2008 2 913 kvm 36 4 Fastigheten byggd 1976 Maltesholm ligger i centrala Hörby med gångavstånd till centrum. En trevåningsfastighet samt källarvåning med garage och tvättstuga i källaren. Lekplats i området. 54 Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Gårdstånga 2 i Hörby usga tan Vall g Låg eda Kvar ng mm sga tan Nygata n Rytt ersg atan Bollh atan atan Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Osby Hörby Tollarp Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Hörby Bollhusg. 1-3 A-D, Lågedammsg. 4-6 A-D, 8 A-B, Vallg. 11-13 A-D Gårdstånga 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB 30 april 2008 2 059 kvm 26 1 Fastigheten byggd 1979 Gårdstånga 2 ligger i centrala Hörby med gångavstånd till centrum. Beståndet består av 4 st huskroppar i två våningar. Inom kvarteret finns tvättstuga, cykelförråd, parkeringsplatser samt carport. 55 Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Herden 2 i Kalmar Ölandsleden id Arv g. ns rma me Tim g. n e väg s ten g. Kap Kalmar Tollarp Osby Simrishamn b co Ja s ing nn ålä Sm ra Nor 56 Växjö g. tes tgö Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kungsgårdsv. S:t Kristoffers väg Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Väs Kockhusg. Kalmar Jacob Smålänningsgata 8A-B, 10, 12A-B, 14A-B Herden 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 6 AB 12 februari 2010 3 225 kvm 42 Inga Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i utkanten av Kalmar (cirka 3 km från centrala Kalmar) med gott om grönytor i anslutning men ändå nära till köpcentret Giraffen. Mycket goda kommunikationer till Kalmar centrum. Fastigheten, som byggdes under 1950-talet och renoverades i början av 1990-talet, består av två byggnader i tre plan och totalt 42 lägenheter. Förvaltningsr apport - Fond 7 Svenska Bostadsfonden 7 AB Fonden stängde i början av 2008. Fonden äger för närvarande 359 lägenheter i Växjö, Simrishamn, Norrköping och Borgholm till ett förvärvsvärde av 216 MSEK. Förvaltningsberättelse Resultat 60 62 63 64 65 Fastighet Vesslan 1 Fastighet Björnen 2 - 6 Fastighet Strandsnäckan 5 Fastighet Pokalen 27 Fastighet Olivsnäckan 1 66 67 68 69 70 Fastighet Sverige 1 Fastighet Klinta 20:18 Fastighet Klinta 20:20 Fastighet Lugnet 3 Fastighet Björnen 2 Fond 7 58 59 57 Förvaltningsr apport - Fond 7 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB 2009 förvärvades fastigheter i Borgholm vilka tillträddes den 12 februari 2010. Fonden är därmed fullinvesterad. Som en följd av förvärvet i Borgholm samt helårseffekter av förvärven 2009 ökade hyresintäkterna med 13,9 MSEK vilket motsvarar en ökning om 151 procent. Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 359 Kvadratmeter: 27 414 KVM Förvärvsvärde: 216 MSEK (dec -10) Orter: Simrishamn, Norrköping, Växjö och Borgholm Fördelning andel lägenheter: Den kalla vintern, både i början och slutet av året, medförde en väsentlig ökning av värme- och skötselkostnaderna vilket hade en negativ påverkan på fastighetsresultatet. Rörelseresultatet förbättrades dock med 4,2 MSEK till 7,0 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 151 procent. Förbättringen berodde främst på att Fonden nu är fullinvesterad. 13% 17% Resultatet uppgick till 3,8 MSEK, en förbättring med 1,9 MSEK vilket motsvarar en ökning om 100 procent. 45% Svenska Bostadsfondens marknad 25% Simrishamn Norrköping Norrköping Borgholm Växjö Växjö Borgholm Simrishamn Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 7 stängdes för teckning den 31 december 2007. Totalt har 174 investerare tillskjutit 57,9 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om 27 414 fördelat på 359 lägenheter och 21 lokaler. Fastigheterna är belägna i lägenheter i Borgholm, Norrköping, Simrishamn och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 216 MSEK vid årsskiftet. Borgholm är centrum för Ölands turistindustri med två till tre miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till Kalmars diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Norrköping är Sveriges åttonde största stad och har fått en mer akademisk prägel sedan delar av Linköpings universitet förlades här. Näringslivet har en stor spridning mellan bland annat vård och omsorg, handel och basindustri. Det har tidigare varit överskott av lägenheter i Norrköping, men denna trend har brutits och idag råder det brist på centralt belägna hyresrätter. Simrishamn är centralort i Österlen och erbjuder ett attraktivt boende med en pittoresk stadskärna och god tillgång till service och handel. Orten har en stark turistnäring på sommaren men även bland annat jordbruks- och livsmedelstillverkning. Inflyttningen av medelålders och pensionärer är omfattande, och den höga efterfrågan på boende har inneburit stigande bostadspriser och låga vakanser hos allmännytan. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en 58 stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikeraren fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar enlig vid varje tidpunkt gällande marknadsbedömning. I december 2010 tecknades ett ettårigt räntetak som omfattar 138 MSEK, vilket motsvarar 100 procent av fastighetskrediterna, på nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 7 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 23 130 9 215 -16 129 -6 433 7 001 2 782 44 246 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 208 -1 114 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 3 837 1 914 216,1 150,8 8,4 9,2 224,5 160,0 Riskbärande kapital 59,3 58,4 Fastighetskrediter 137,4 80,5 27,8 21,1 224,5 160,0 Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Övriga skulder/Avsättningar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Förlagslåneränta, fast ränta 5% Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 7,0% Vinstandelslån, ränta 203 92,1% 2 665 Preferensaktier serie A, utdelning 0,2% 5 Preferensaktier serier B, utdelning 0,8% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 5 2 873 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 2 500 SEK 5,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 2 500 SEK 5,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2007 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 59 Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Vesslan 1 i Simrishamn isv. Sjukhus g :s vä ian IV t Chris sv. rp ato Tum Sim r äg sv ran d sg. Ber gst sti nd La ng Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Huskvarna Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Simrishamn Bergstrands väg 5A-D, Landstingsgatan 4A-C, Simrisvägen 8A-C Vesslan 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 16 februari 2009 4 778 kvm 70 Inga Fastigheten byggd 1965 Vesslan ligger i den västra delen av Simrishamns tätort, runt hörnet från fastigheten Björnen, cirka en 10 minuters promenad till centrum. 60 Förvaltningsr apport - Fond 7 61 Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Björnen 2-6 i Simrishamn Lan dst ing sg. g :s vä ian IV t Chris sv. rp ato Tum Sim r isv. Sjukhus Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Huskvarna Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Simrishamn Simrisvägen 12 A-G, 14 A-F, 16-20 A-C, Björnen 2-6 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 16 februari 2009 6 353 kvm 92 1 Fastigheterna byggda 1968-1970 Fastigheten Björnen ligger väster om Simrishamns centrum, cirka 10 minuters promenad in till centrum. Inom cirka 500 m avstånd ligger sjukhus, folktandvård samt idrottsplats med inomhusbad. 62 Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Strandsnäckan 5 i Växjö Teleborgsv. Sjukhus Växjösjön Lagmansv. Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Växjö Lagmansvägen 11-63 Strandsnäckan 5 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 11 december 2008 2 028 kvm 26 Inga Fastigheten byggd 1992 Beståndet ligger vackert beläget invid Växjösjön. 63 Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Pokalen 27 i Norrköping sg. Slott . areg Garv g. g. indare s Kung dg. Bråd b Tunn Matteus kyrka Smedjeg. Plankg. ng. Vatte g. Sand g. Bred Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna 64 Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Norrköping Luntg. 19-21, Vatteng. 30-32, Smedjeg. 36 Pokalen 27 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 1 september 2009 4 776 kvm 62 11 Fastigheten byggd 1966 Fastigheten ligger i stadsdelen Nordantill 1,2 km från Norrköpings centrum. Campus Norrköping finns inom gångavstånd och i närheten ligger Kungsgatan med ett utbud av restauranger, butiker och mataffärer. Själva byggnaden består av tre huskroppar uppförda 1966 och rymmer 62 bostadslägenheter och 55 garageplatser. Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Olivsnäckan 1 i Växjö Ting sryd sv. Teleborgsv. Kampast. Sigfrid sv. ans am Sun väg g am vä ans Vin Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Emil Lindells väg ans m Una väg Sjukhus Växjö Sunamans väg 1-23, Vinamans väg 2-10 Olivsnäckan 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 15 november 2009 2 273 kvm 22 Inga Fastigheten byggd 1992 Fastigheten Olivsnäckan ligger intill Växjösjön i ett populärt fritidsområde, endast 1,2 km från centrala Växjö och 1,5 km till universitetsområdet. Flera av lägenheterna har sjöutsikt. Fastigheten har en innergård med gräsmattor, bänkar och en lekplats. Själva byggnaden är uppförd 1992 65 i samband med Bomässan i Växjö. Förvaltningsr apport - Fond 7 Strand gatan Slottsg atan Fastighet Sverige 1 i Borgholm Sandg atan Kvarng ata n Norra L å nggata Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 66 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt atan Köpman g Kyrkog atan Trädgår dsgatan ångga tan Östra K yrkogat an Södra L Västra n Hantve rk Storga ta aregata n n Borgholm Trädgårdsgatan 11A-F, 11 H Sverige 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 1 februari 2010 1 379 kvm 18 2 Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i de centrala delarna av Borgholm, ett stenkast från Storgatan, vilken är Borgholms främsta shoppinggata. På fastigheten finns ett bostadshus bestående av tre byggnader i 2 1/2 plan, om totalt 18 lägenheter, samt källare med garage. Huvudbyggnaden uppfördes i slutet av 1980-talet. Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Klinta 20:18 i Borgholm Klint Gatan an agat Gröna n ge svä n e Öjväg n ge vä ge pin Tingd Kö en Öjvägen u Sk alsväg arn rkv Ra m sä ttr aB Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt ac ke Borgholm Tingdalsvägen 2-64 Klinta 20:18 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 1 februari 2010 1 572 kvm 30 1 Fastigheten byggd 1988 Fastigheten, som ligger cirka 5 km öster om centrala Borgholm, består av fem bostadshus i två våningar utan källare samt en separat byggnad med tvättstuga och förråd. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet. Fastigheten har 30 lägenheter. Kommunikationer i form av buss finns 67 på gångavstånd från fastigheten. Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Klinta 20:20 i Borgholm Klint an Gatan Öjväg v ge pin Ra Tingd Kö en Öjvägen en n e äg alsväg Sk agat Gröna n ge svä rn va urk m sä ttr aB Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 68 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt ac ke Borgholm Tingdalsvägen 66-92 Klinta 20:20 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 1 februari 2010 1 625 kvm 14 Inga Fastigheten byggd 1988 Fastigheten består av 14 lägenheter belägna i sju stycken tvåvåningsparhus utan källare. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet. Kommunikationer i form av buss finns på gångavstånd från fastigheten och in till centrala Borgholm är det cirka 5 km. Förvaltningsr apport - Fond 7 Strand gatan Slottsg atan Fastighet Lugnet 3 i Borgholm Sandg atan Kvarng ata n Norra L å Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt ngatan Köpma Kyrkog atan Trädgå rdsgata n ångga tan Östra K yrkoga tan Södra L n Västra n Hantve Storga ta rkareg atan nggata Borgholm Södra Långgatan 30A-B, 32A-F, Trädgårdsgatan 22, 22A-H, J-K, T Lugnet 3 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 1 februari 2010 1 617 kvm 17 4 Fastigheten byggd 1986 Fastigheten är belägen i centrala Borgholm med service och nöjen inom gångavstånd. Parkering finns på fastigheten. Lugnet 3 består av 17 lägenheter fördelade på två byggnader uppförda i mitten av 1980-talet. 69 Förvaltningsr apport - Fond 7 Strand gatan Slottsg atan Fastighet Björnen 2 i Borgholm Sandg atan Kvarng ata n Norra L å nggata Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 70 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Borgholm Storgatan 14, 14 A-H, K-L Björnen 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 7 AB 1 februari 2010 1 013 kvm 8 2 Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen i absoluta A-läge i centrala Borgholm med bästa butiksläge. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Parkering finns på gatan i närheten av fastigheten. Fastigheten består av tre våningar samt källare om totalt åtta lägenheter (med egen ingång via gården) och uppfördes i början av 1990-talet. Köpma ngatan ogatan n Kyrkog ata Trädgå rdsgata n ångga tan Östra K yrk Södra L Västra n Hantve rk Storga ta aregata n n Förvaltningsr apport - Fond 8 Svenska Bostadsfonden 8 AB Fond 8 hade under 2008 fyra emissioner varav den sista emissionen stängde den 31 december 2008. Fonden förvaltar i dagsläget 709 lägenheter i Simrishamn, Kalmar, Borgholm, Laholm, Örkelljunga och Osby till ett förvärvsvärde av 405 MSEK. Förvaltningsberättelse Resultat 74 75 76 77 78 Fastighet Läderfabriken 1-3 Fastighet Uttern 1 Fastighet Solberga 1:104 Fastighet Safiren 2 Fastighet Rinkaby 3:46 79 80 81 82 83 Fastighet Rinkaby 3:26 Fastighet Rapsen 6 Fastighet Sländan 6 Fastighet Predikanten 1 Fastighet Korgen 1, 3 & 4 Fond 8 72 73 71 Förvaltningsr apport - Fond 8 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB dragit nytta av den starka tillväxten i västra Skåne och det finns i princip inga lediga lägenheter att tillgå på orten. Faktaruta Startår: 2008 Antal lägenheter: 709 Kvadratmeter: 53 031 KVM Förvärvsvärde: 405 MSEK (dec -10) Orter: Simrishamn, Kalmar, Osby, Örkelljunga, Borgholm och Laholm Fördelning andel lägenheter: Som en följd av förvärven 2010 och helårseffekter av förvärven 2009 ökade hyresintäkterna med 22,9 MSEK vilket motsvarar drygt 300 procent. 6% 13% 25% 14% 24% 18% Kalmar Örkelljunga Borgholm Simrishamn Osby Laholm Den 12 februari 2010 tillträdde Fonden fastigheter i Borgholm och Kalmar med en totalyta om 19 042 kvm som förvärvades under 2009. Under 2010 förvärvades och tillträddes fastigheter i Laholm och Örkelljunga med en totalyta om 11 597 kvm. I december 2010 förvärvades fastigheter i Osby med tillträden den första februari 2011. Fonden, som därmed är fullinvesterad, har en sammanlagd yta om 53 031 kvm, 19 fastigheter, 709 lägenheter och 23 lokaler. Laholm Osby Örkelljuna Borgholm Kalmar Simrishamn Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 8 stängdes för teckning den 31 december 2008. Totalt har 500 investerare tillskjutit 150,8 MSEK i eget kapital. Fonden är Svenska Bostadsfondens första årsfond, vilket innebär att kapital anskaffats under ett helår via fyra emissioner. Idag förvaltar fonden 19 fastigheter med en total yta om 53 031 kvm fördelat på 709 lägenheter och 23 lokaler. Fastigheterna är belägna i Simrishamn, Kalmar, Osby, Örkelljunga, Borgholm och Laholm. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 405 MSEK vid årsskiftet. Borgholm är centrum för Ölands turistindustri men har även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till Kalmars diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Kalmar utvecklats från industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som delas med Växjö är en bidragande orsak. Idag flyttar främst unga till Växjö vilket skapat efterfrågan på lägenheter och låga vakanser. Laholm ligger idylliskt 5 km från kusten och bara två mil från Halmstad för de som vill pendla. Företagsklimatet på orten är prisbelönt med tillverkningsindustri och tjänsteföretag. Efterfrågan är stor på centrala lägenheter. Simrishamn är centralort i Österlen och erbjuder en attraktiv boendemiljö med god tillgång till service och handel. Inflyttningen av medelålders och pensionärer är omfattande vilket skapat hög efterfrågan på boende och låga vakanser. Osby ligger i norra Skåne och har ett brett näringsliv med många småföretag. Orten ligger i den expansiva Öresundsregionen och tåget till Köpenhamn tar bara en timme. Osby har ett positivt flyttnetto och bostadsbrist. 72 Örkelljunga ligger naturskönt beläget i nordvästra Skåne med E4:an strategiskt nära centralorten. Ortens näringsliv har Den osedvanligt kalla vintern, både i början och slutet av året, medförde en väsentlig ökning av värme- och skötselkostnaderna vilket hade en negativ påverkan på fastigheternas driftnetto. Beroende på Fondens stora fastighetsinvesteringar under året förbättrades dock Fondens resultat med 2,8 MSEK vilket motsvarar 219 procent. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden, och transaktionsvolymen ökade till cirka 100 miljarder SEK jämfört med 50 miljarder föregående år. Efter finanskrisen har investerare sökt stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De kommunala bostadsbolagen måste framöver bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder, och allmännyttan har förlorat sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar, som hittills inneburit en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor. Fonden har 56 MSEK i bundna lån till 4,04 procent ränta fram till och med november 2015. I december tecknades ett ettårigt räntetak för 200 MSEK, vilket motsvarar cirka 69 procent av Fondens fastighetskrediter, på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Förvaltningsr apport - Fond 8 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 30 138 7 273 -21 010 -6 149 9 128 1 124 779 1 381 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -5 784 -1 215 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 4 123 1 290 404,8 110,3 43,6 125,2 Summa tillgångar 448,4 235,5 Riskbärande kapital 152,4 151,4 Fastighetskrediter 259,7 73,5 36,3 10,6 448,4 235,5 Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter Övriga tillgångar Övriga skulder/Avsättningar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% Vinstandelslån, ränta Preferensaktier serier B, utdelning Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 3,4% 540 96,2% 2 776 0,4% 0 Skatt på utdelning 0 Total utdelning 0 3 316 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 22 500 SEK 5,0 % 1 000 SEK 2,0 % - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2008 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 73 Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Läderfabriken 1-3 i Simrishamn Stortorget Sk a ns g. . Storg g. gs vä rn Jä . Allg nb Ste Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Huskvarna Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt sg. ock Simrishamn Järnvägsg. 4-6, Skansg. 17-21, Krukmakareg. 2-8, Stenbocksg. 18-20 Läderfabriken 1-3 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 16 februari 2009 9 025 kvm 102 4 Fastigheterna byggda 1990 Fastigheterna ligger i centrala Simrishamn, 200 m från Stortorget och 100 m från tågstationen. Läderfabriken består av tre huskroppar. 74 Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Uttern 1 i Simrishamn Lan dst ing sg. g :s vä ian IV t Chris sv. rp ato Tum Sim r isv. Sjukhus Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Huskvarna Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Simrishamn Landstingsgatan 2A-G och Bergstrandsväg 4A-D Uttern 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 16 februari 2009 4 850 kvm 69 Inga Fastigheten byggd 1964 Uttern ligger i den västra delen av Simrishamns tätort, cirka 1,2 km från centrum. Fastigheten ligger i ett naturskönt bostadsområde. 75 Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Solberga 1:104 i Borgholm Ålfiskareg. Forellst. Öringst. v. ge tu s Sjö Rödingst . Sommarlovsv. Ålfiska reg. Köpingev. Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 76 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Borgholm Ålfiskaregatan 1-55 Solberga 1:104 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 12 februari 2010 7 651 kvm 90 Inga Fastigheten byggd 1991 Fastigheten är belägen i utkanten av Borgholm, cirka 2 km från stadskärnan. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Sjöglimt och närhet till populära badplatsen Borgholm. Fastigheten är bebyggd med fem byggnader i två till tre plan och uppfördes på tidigt 1990tal. Alla lägenheter har balkong alternativt uteplats. Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Safiren 2 i Kalmar Ox h sg. Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Drott Arrhen iu Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt sv . Skola Daléng . r is ti n a s v ä g äg sv olf Ad ning K Gustav ag Persto rp sv. Kalmar Daléng. 19A-B, 21A-B, 23A-B, Drottning Kristinas v. 6A-C, Gustaf Adolfs v. 18A-B Safrien 2 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 12 februari 2010 6 558 kvm 95 Inga Fastigheten byggd 1964 Fastigheten, som byggdes på 1960-talet med renoveringar under början av 2000-talet, ligger cirka 2,5 km från centrala Kalmar med mycket goda kommunikationer till centrum. Fastigheten har 95 lägenheter. 77 Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Rinkaby 3:46 i Kalmar v. gare Bryg Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 78 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Osby Tollarp Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Dalv. R årdsv. Pipareg Nattvio r. l sg sv. yholm inkab Kalmar Rinkabyholmsvägen 37 Rinkaby 3:46 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 1 februari 2010 193 kvm 2 Inga Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen cirka 5 km söder om centrala Kalmar i den trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till Kalmar finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes på 1930-talet, har löpande renoverats och består av totalt två lägenheter. Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Rinkaby 3:26 i Kalmar v. gare Bryg Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Dalv. R rdsv. Piparegå Nattvio r. l sg sv. yholm inkab Kalmar Rinkabyholmsvägen 35 Rinkaby 3:26 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 1 februari 2010 400 kvm 6 Inga Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen cirka 5 km söder om centrala Kalmar i den trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till Kalmar finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes i början av 1990-talet, består av totalt sex lägenheter med egna ingångar samt angränsande parkering. 79 Förvaltningsr apport - Analys Fastighet Rapsen 6 i Kalmar Tyskav. v. gö Da Ba ltis v. ka ars v. sm Wi v. cks e Lyb Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 80 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Osby Tollarp Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt v. gs än ur Dj Djurängsskolan Kalmar Baltiska vägen 5, Djurängsvägen 25-27 Rapsen 6 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 1 februari 2010 4 240 kvm 72 2 Fastigheten byggd 1996 Fastigheten är belägen i stadsdelen Djurängen, avståndet till centrum är cirka 3,5 km, med goda kommunikationer in till centrala Kalmar. Omgivande bebyggelse utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Fastigheten är bebyggd med tre byggnader i fyra plan och har 72 lägenheter. Fastigheten uppfördes under mitten av 1990-talet. Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Sländan 6 i Laholm Lagan Lagav. Kvarng. Köpm ansg. yg. leb Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Trä dg å r t u l l s g. Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna og. Sto rg. Ö ste Kyr k rds g. Stortorget m Ga Jär nvä g sg. Laholm Järnvägsgatan 7A-7R, Stationsgatan 11A-11Ö Sländan 6 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB Juni 2010 3 372 kvm 46 1 Fastigheten byggd 1984 Sländan 6 är belägen i Laholms centrum intill Lagan. Fastigheten är uppförd på åttiotalet och håller byggnadstekniskt hög standard. Laholm har en charmig stadskärna med medeltida anor och erbjuder en lugn 81 och attraktiv boendemiljö. Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Predikanten 1 i Osby Köp ma gat an Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby 82 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt rnv ägs gat an Go dsv äge n n ra J ä gata Öst kare Västra Järnvägsgatan Kloc Väs tra Sto rg ata n nna Osby Västra Järnvägsgatan 29 etc Predikanten 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 1 februari 2011 8 467 kvm 98 Inga Fastigheten byggd 1980-tal Fastigheterna Disponenten 10, Disponenten 14, Gamleby 31, Klockaren 5, Klockaren 10, Skogsvaktaren 7, Predikanten1, Väktaren 1 och Väktaren 3 ligger centralt i Osby. En kort promenad till centrum och till tåg- och busstationen, nära till friluftsliv längs med Osbysjöns stränder. De flesta fastigheterna är byggda under sena 1980-talet, har hiss och gröna ytor i anslutning till fastigheten. Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Korgen 1, 3 & 4 i Örkelljunga Laholmsvägen Bö are g. de ar li Hu s g. erbo sv. Sunn n dk Göingeg. rp na n So Järnblästg. Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Örkelljunga Göingegatan 1 A-D och M, Sonnarpsvägen 22 A-G, M och 24 A-D Korgen 1, 3 och 4 Bostäder Svenska Bostadsfonden 8 AB 31 augusti 2010 8 299 kvm 129 9 Fastigheten byggd 1966 Korgen 1, 3 och 4 ligger cirka 5 minuters gångväg från centrum i ett trevligt bostadsområde med naturen in på knuten. En damm med gångstig och lekplats ligger strax intill fastigheten. 83 Förvaltningsr apport - Fond 9 84 Förvaltningsr apport - Fond 9 Svenska Bostadsfonden 9 AB Fond 9 hade under året fyra emissioner varav den sista emissionen stängde den 31 december 2009. Fonden förvaltar i dagsläget 223 lägenheter i Laholm och Huskvarna till ett förvärvsvärde om 153 MSEK. Förvaltningsberättelse Resultat 88 89 90 Fastighet Getingen 4 Fastighet Palsternackan 1 Fastighet Ekorren 1 Fond 9 86 87 85 Förvaltningsr apport - Fond 9 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 9 AB Svenska Bostadsfondens marknad Faktaruta Startår: 2009 Antal lägenheter: 223 Kvadratmeter: 16 451 KVM Förvärvsvärde: 73 MSEK (december 2010) 153 MSEK (juni 2011) Orter: Laholm och Huskvarna Fördelning andel lägenheter: 41% Huskvarna Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. 59% Huskvarna Laholm Laholm Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 9 är en årsfond där kapital tagits in via fyra emissioner. Den sista emissionen stängdes för teckning den 31 december 2009. Totalt har 348 investerare tillskjutit 100,6 MSEK. Idag förvaltar fonden 3 fastigheter belägna i Laholm och Huskvarna med en total yta om 16 451 kvm fördelat på 223 lägenheter och 3 lokaler. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 73 MSEK vid årsskiftet. Laholm ligger 5 km från kusten och har en idyllisk och välbevarad stadskärna. Halmstad ligger 2 mil bort som ett pendlingsalternativ, men det högt rankade företagsklimatet på orten omfattar såväl ett stort antal nystartade företag som tillverkningsindustri och tjänsteföretag. Efterfrågan är stor på centrala lägenheter. Huskvarna är en del av Jönköpings kommun och har cirka 22 000 invånare. Läget intill E4:an i skärningspunkten mellan Västsverige, Mälardalen och södra Sverige gör Jönköping till en av Sveriges ledande logistikorter och en av landets snabbast växande orter. Det är bostadsbrist på orten till följd av den starka inflyttningen och vakansgraden är mycket låg. Den låga förvärvstakten i kombination med en ovanligt kall vinter som orsakade höga värme- och skötselkostnader resulterade i ett svagt rörelseresultat som uppgick till -0,2 MSEK, vilket dock var en förbättring motsvarande 0,8 MSEK jämfört med föregående år. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Ett stort antal portföljer analyseras löpande för att kunna förvärva fler fastigheter snarast möjligt, men kvalitet och förväntad avkastning är alltid de främsta faktorerna vid alla investeringsbeslut. Fondens bedömning är att det under 2011 kommer att komma ut fler bra fastigheter på marknaden Målsättningen är att Fonden skall vara fullinvesterad snarast möjligt med hänsyn tagen till Fondens krav på fastigheternas kvalitet och belägenhet. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor när detta bedöms som bäst ur ett marknadsperspektiv. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2011 som Fondens utveckling och avkastning över tid även om investeringsperioden har blivit längre än förväntat. 86 Förvaltningsr apport - Fond 9 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 9 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 1 683 0 -1 893 -980 -210 -980 582 185 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -756 -45 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) -384 -840 Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 72,9 0,0 Övriga tillgångar 29,0 79,3 101,9 79,3 Riskbärande kapital 98,3 78,2 Fastighetskrediter 0,0 0,0 Övriga skulder/Avsättningar 3,6 1,1 101,9 79,3 Summa tillgångar Summa finansiering 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 3,4% Vinstandelslån, ränta 1 282 96,2% Preferensaktier serier B, utdelning 0 0,4% 0 Skatt på utdelning 0 Total utdelning 0 1 282 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2009 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 87 Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Getingen 4 i Laholm Lagan Lagav. Kvarng. Köpm ansg. yg. leb Stortorget m Ga Laholm Örkelljunga Hörby 88 Växjö Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Osby Tollarp Simrishamn Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt sg. gå rd Jär nvä g sg. Trä d r t u l l s g. Huskvarna og. Sto rg. Ö ste Kyr k Laholm Kvarng. 4A-4L, Köpmansg. 7A-7C Getingen 4 Bostäder Svenska Bostadsfonden 9 AB Juni 2010 2 700 kvm 41 Inga Fastigheten byggd 1987 Getingen 4 är belägen i Laholms centrum intill Lagan. Flera av lägenheterna har sjöutsikt. Fastigheten är uppförd i slutet åttiotalet och håller byggnadstekniskt hög standard. Laholm har en charmig stadskärna med medeltida anor och erbjuder en lugn och attraktiv boendemiljö. Förvaltningsr apport - Analys Fastighet Palsternackan 1 i Laholm Mejramgången gen gån jan Tim Glänningeskolan Salvia gång e n n Körvelgången Krydd väge Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Växjö Borgholm Laholm Kalmar Örkelljunga Tollarp Osby Hörby Simrishamn Huskvarna Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Laholm Mejramgången 1 A-B, 3-47, 11 A, 2 A-B, 4-48 Palsternackan 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 9 AB 29 november 2010 3 749 kvm 51 2 Fastigheten byggd 1991 Palsternackan byggdes 1991 av den lokala byggmästaren AB Gunnohus. Fastigheten är belägen i det lugna och populära området ”Trädgårdsstaden” strax utanför Laholms centrala delar. 89 Förvaltningsr apport - Analys Fakto rig. Fastighet Ekorren 1 i Huskvarna ms a Th väg 90 Växjö Tollarp Simrishamn ergs v. Rogb re g. rra Bo v. g. lm lhe Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Osby ne Ox Wi . reg Stu Huskvarna Lillåv . Bägg . sg k Eri Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Uthyrningsbar yta Lägenheter Kommersiella lokaler Övrigt Roseng. n ata E kg Huskvarna Eriksgatan 10-34 Ekorren 1 Bostäder Svenska Bostadsfonden 9 AB September 2011 10 002 kvm 131 1 Fastigheten byggd 1967 Fastigheten Ekorren 1 ligger på en höjd i Huskvarnas tätort och består av ett punkthus och fyra låghus. Närområdet består av villor och flerbostadshus samt generösa grönytor. Det finns goda kommunikationer in till Jönköping samt centrala Huskvarna. Förvaltningsr apport - Fond 10 Svenska Bostadsfonden 10 AB Fond 10 hade under 2010 fyra emissioner varav den sista emissionen stängde den 31 december 2010. Fonden förvaltar i dagsläget 24 lägenheter i Västervik till ett förvärvsvärde av 20 MSEK. Förvaltningsberättelse Resultat 94 Fastighet Masten 3, Krämaren 7 & Hovslagaren 19 Fond 10 92 93 91 Förvaltningsr apport - Fond 10 förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 10 AB genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Faktaruta Startår: 2010 Antal lägenheter: 24 Kvadratmeter: 2 200 KVM Förvärvsvärde: 20 MSEK Orter: Västervik Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Fördelning andel lägenheter: Kommande verksamhetsår 100% Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Ett stort antal portföljer analyseras löpande för att kunna förvärva fler fastigheter snarast möjligt, men kvalitet och förväntad avkastning är alltid de främsta faktorerna vid alla investeringsbeslut. Fondens bedömning är att det under 2011 kommer att komma ut fler bra fastigheter på marknaden, inte minst därför att räntorna har börjat stiga. Målsättningen är att Fonden skall vara fullinvesterad snarast möjligt med hänsyn tagen till Fondens krav på fastigheternas kvalitet och belägenhet. Bolaget är en årsfond vilket innebär att kapital tagits in i fyra emissioner. Den sista emissionen stängdes för teckning den 31 december 2010. Tecknat kapital uppgick den sista december 2010 till 95,5 MSEK, varav 74,6 MSEK var inbetalt. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor när detta bedöms som marknadsmässigt bäst. Fonden har för närvarande inga fastighetskrediter. Ett fastighetsförvärv i Västervik har genomförts under 2011, dessutom har ett antal förhandlingar om förvärv inletts och vissa pågår fortsatt med avsikt att genomföra förvärv. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Västervik Västervik Västervik erbjuder en attraktiv turist- och boendemiljö vid kusten och tar emot ca 700 000 besökare per år. Med sina 36 500 invånare är orten dessutom en viktig regionstad i östra Småland.Västervik har en diversifierad arbetsmarknad som inkluderar båttillverkning, tillverkningsindustri och ett större sjukhus. Resultatet exklusive räntor på riskbärande kapital blev en förlust om -0,8 MSEK beroende på bristande förvärvstakt. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en 92 Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2011 som Fondens utveckling och avkastning över tid. Förvaltningsr apport - Fond 10 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 10 AB 2010 2009 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter 0 Omkostnader inkl. avskrivningar -1 133 Rörelseresultat -1 133 Intäktsräntor 358 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -9 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) -784 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 0,0 Övriga tillgångar 75,3 Summa tillgångar 75,3 Riskbärande kapital 74,4 Fastighetskrediter 0,0 Övriga skulder/Avsättningar 0,9 Summa finansiering 75,3 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 4% Vinstandelslån, ränta Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 3,4% 268 96,2% 0 Preferensaktier serier B, utdelning Preferensaktier serier A, utdelning 0,4% 0 Skatt på utdelning 0 Total utdelning 0 268 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5% 4 623 SEK 1,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 14 januari 2011 Stockholm den 1/4 2011 93 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör Förvaltningsr apport - Fond 10 Fastighet Masten 3, Krämaren 7 & Hovslagaren 19 i Västervik tan ga S. J rm Sty gs vä ärn ans n ata an gat eng Od n gata tens Kap Huskvarna Laholm Örkelljunga Hörby Norrköping Söderköping Västervik Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Osby Simrishamn Växjö Västervik Skepparegatan 6 med flera Masten 3, Krämaren 7 och Hovslagaren 19 Bostäder Svenska Bostadsfonden 10 AB September 2011 2 200 kvm 1 800 kvm 24 400 kvm St u Stad Adress Fastighetsbeteckning Typ av fastighet Ägare Inköpsdatum Total yta Bostadsyta Lägenheter Kommersiell yta re ga ta n an gat ds Fre tan sga alm erm Söd tan ega par p Ske tan sga r Sive Fastigheterna erbjuder centralt boende i Västervik, en kort promenad till centrum och busstation. De flesta fastigheterna är byggda under sena 1980-talet av en lokal byggmästare. Fastigheterna utgör ett gynnsamt 95 tillskott till Svenska Bostadsfondens befintliga bestånd i Västervik. Förvaltningsr apport - Fond 10 96 Förvaltningsr apport - Analys Analys & bakgrund Svenska Bostadsfonden har tagit fram relevant statistik om bostadshyresfastigheter som tillgångsslag samt information och data om de orter där Fonderna äger fastigheter. I detta kapitel finns även information om Svenska Bostadsfondens ledning och styrelse. Avkastning och risk Ortsanalys Borgholm Ortsanalys Huskvarna/ Jönköping Ortsanalys Hörby Ortsanalys Kalmar Ortsanalys Tollarp 112 114 116 118 120 122 124 Ortsanalys Laholm Ortsanalys Norrköping Ortsanalys Osby Ortsanalys Oskarshamn Ortsanalys Simrishamn Ortsanalys Söderköping Ortsanalys Västervik 126 128 Ortsanalys Växjö Ortsanalys Örkelljunga 130 130 131 Styrelse Ledning Advisory Board 97 Analys 98 102 104 106 108 110 Förvaltningsr apport - Analys Avk astning och risken på olik a tillgångsslag under perioden 1984-2010 Nedanstående grafer visar avkastning och risk för fem olika tillgångsslag baserat på avkastningar för perioden 1984 till 2010. Utvecklingen visas dels för hela perioden, dels för delperioden 1998-2010. Beroende på val av mätperiod kommer resultaten att skifta. 3 000 Figur 1 visar hur 100 tkr placerat i ett visst tillgångsslag under hela perioden utvecklats mellan 1983 och 2010. De tillgångsslag som redovisas är: • • • • • Alla kommersiella fastigheter (Alla fastigheter) Enbart Bostadshyresfastigheter Börsnoterade aktier (Aktier) Statsobligationer (Obligationer) Statsskuldväxlar Figur 1: Utveckling av 100 TSEK under perioden 1983-2010 vid placering i olika tillgångsslag (Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank och Datastream) Aktier Bostadshyresfastigheter 2 500 TSEK 2 000 1 500 Alla fastigheter Obligationer 1 000 Statsskuldväxlar 500 0 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 År Statsskuldväxlar betraktas i allmänhet som en approximation för en riskfri tillgång. Beträffande val av index hänvisas till sidan 103. 98 Förvaltningsr apport - Analys En placering i aktier utvecklades i genomsnitt till knappt 2,9 Mkr medan en placering i bostadshyresfastigheter gav som slutkapital drygt 2,8 Mkr. Aktieplaceringarna pendlar mer i värde än övriga placeringar vilket avspeglar risken i aktieplaceringar. De olika utvecklingarna reflekterar genomsnittliga avkastningar och volatilitet (risk mätt som standardavvikelse). I figur 2 och 3 redovisas förhållandet mellan avkastning och risk för respektive tillgångsslag för dels hela perioden, dels perioden 1998-2010. Figur 2: Avkastning och risk 1984-2010. Årsmedelvärden Källa: SFP/IPD samt Datastream 18 Aktier 16 14 Bostadshyresfastigheter Avkastning % 12 Alla fastigheter 10 Obligationer 8 Statsskuldväxlar 6 4 2 0 0 5 10 15 20 Risk (standardavvikelse i %) Aktier och bostadshyresfastigheter är de tillgångsslag som under hela mätperioden gett högst avkastning mätt som geometriskt medelvärde. Båda tillgångsslagen har under perioden uppnått 13,3 procent per år. Aktier har dock högre aritmetiskt medelvärde ifråga om avkastning 17,2 procent. Sett ur en placerares synvinkel är det geometriska medelvärdet av störst intresse, eftersom det bäst avspeglar vilket slutligt kapital man uppnår. Aktieavkastningen svänger dock mer än avkastningen på investeringar i bostadshyresfastigheter. Aktier är därför det tillgångsslag som varit förknippat med högst risk, drygt 29 procents standardavvikelse per år över hela mätperioden. Noterbart är också att 25 30 35 bostadshyresfastigheter både haft högre avkastning och lägre risk än gruppen alla fastigheter och därför utgör en bättre placering för alla med riskaversion. För delperioden 1998-2010 är mönstret än tydligare, se figur 3 på nästa sida. Gruppen bostadshyresfastigheter närmast dominerar här såväl andra fastigheter som aktier. Bostadsfastigheter gav i genomsnitt 11,3 procents avkastning under perioden 1998-2010 till 6 procents standardavvikelse. Aktier å andra sidan gav 12,6 procents avkastning, men till en betydligt högre risk 24,3 procent. 99 Förvaltningsr apport - Analys Figur 3: Avkastning och risk 1998-2010 Årsmedelvärden Källa: SFI/IPD samt Datastream Figur 3: Avkastning och risk 1998-2010 20 Årsmedelvärden Källa: SFI/IPD samt Datastream 20 18 18 16 Avkastning Avkastning % % 16 14 Aktier 14 12 Bostadshyresfastigheter 12 10 Alla fastigheter Bostadshyresfastigheter 10 8 Alla fastigheter 8 6 6 4 4 2 Aktier Obligationer Obligationer Statsskuldväxlar Statsskuldväxlar 2 0 0 0 0 5 10 5 10 15 För att kunna göra en mer exakt bedömning av hur ersättningen för risktagandet sett ut har sharpekvoter beräknats. De redovisas i figur 4 och skall tolkas 1,40 1,40 20 15 Risk (standardavvikelse i %) Risk (standardavvikelse i %) 25 20 25 30 30 som ett mått på hur stor riskpremien är utöver statsskuldväxlar i förhållande till risken. Ju högre riskpremie, desto bättre situation för placeraren. Figur 4: Sharpekvot för olika tillgångar Figur 4: Sharpekvot för olika Baserat på perioden 1984-2010 resp. tillgångar perioden 1998-2010 Baserat på perioden 1984-2010 resp. perioden 1998-2010 1,20 1,20 1984-2010 1984-2010 1998-2010 1998-2010 Riskpremie Riskpremie 1,00 1,00 0,80 0,80 0,60 0,60 0,40 0,40 0,20 0,20 0,00 0,00 Bostadshyresfastigheter Bostadshyresfastigheter Alla Allafastigheter fastigheter Av figuren kan man utläsa att riskersättningen varit relativt sett mycket hög för placeringar i bostadsfastigheter under den senaste 10-årsperioden jämfört med framför allt aktier. Även sett över hela perioden 1984-2010 har placeringar i 100 Aktier Aktier Obligationer Obligationer bostadshyresfastigheter varit mer givande, för ett visst risktagande än övriga tillgångar. Man bör dock vara medveten om att studien avser en begränsad period och att historien inte alltid upprepar sig. Förvaltningsr apport - Analys Beträffande riskmåttet Standardavvikelsen kan för en normalfördelad avkastningsfördelning tolkas på följande sätt: Med en viss sannolikhet kommer den realiserade avkastningen att hamna i ett intervall. Till exempel kommer avkastningen med 68 procents sannolikhet att hamna i intervallet 2,3 procent till 9,2 procent för obligationer. Ju större intervallet är, desto högre är risken. Riskillustration Bostäder Alla fastigheter Aktier Obligationer SSV Med 67% sannolikhet 5,1...17.5 2,5...17,3 -11,6...36,9 2,3...9,2 3,1...3,5 Med 95% sannolikhet -1,1...23,7 -5,0...24,7 -35,9...61,2 -1,1...12,6 2,9...3,7 Använda index och kommentarer till beräkningarna • Index för bostadsfastigheter och alla fastigheter är hämtade från Svensk Fastighetsindex/IPD. • OMXSBGI är ett index över svenska noterade aktiers kursutveckling inklusive återlagda utdelningar. Detta index har använts för beräkning av avkastning och risk för aktier. • OMRX-TBOND är ett index över avkastningen på svenska statsobligationer. Indexet har använts för • • • beräkning av avkastning och risk för obligationer. För 1984-1989 har uppgifterna hämtats från FrennbergHansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27. OMRX-TBILL är ett index över avkastningen på svenska statsskuldväxlar med en längsta löptid om 1 år. Indexet har använts för beräkning av avkastning och risk för statsskuldväxlar. För 1984-1989 har uppgifterna hämtats från Frennberg-Hansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27. Risken har beräknats baserat på årlig avkastning i samtliga fall för fastigheter. För övriga tillgångsslag har risken beräknats på årliga avkastningar för perioden 1984-2010, men baserat på dagsdata för perioden 1998-2010. Riskillustrationen baseras på perioden 1998-2010. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ovanstående analys är utförd av Skattegruppen TI AB. www.skattegruppen.se Erik Norrman Ph.D 101 Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Åldersstruktur Åldersstruktur 13 000 13 000 2 500 2 500 12 000 12 000 2 000 2 000 11 000 11 000 1 500 1 500 10 000 10 000 1 000 1 000 9 000 9 000 500 500 Förvaltningsr apport - Analys Ortsanalys Borgholm Allmän information 8 000 0 8 000 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 0 0-19 20-29 30-39 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 60-69 70+ Borgholm är centrum för Ölands En del av Svenska Bostadsfondens fastigheter är belägna Källa: SCB Källa: SCB turistindustri och tar emot två i Köpingsvik, 3 km utanför centrala Borgholm. Här finns några av Ölands allra bästa badstränder. I området till tre miljoner besökare varje år. Pendling Flyttnetto Pendling Flyttnetto Hotell- och restaurangverksamhet påbörjas snart bygget av ett hotell med 60-70 rum samt exklusiva bostadsrättsföreningar som utgörs av ett 70-tal är följaktligen en viktig näring, 100 men även jordbruks- och stugor.100 livsmedelssektorn präglas av ett 12 12 80 80 Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2010 råder det aktivt nyföretagande. En fjärdedel Bor och arbetar i Bor och arbetar i pendlar in till kommunen Kalmars storakommunen och 60 brist på60bostadsmarknaden. En villa kostar i genomsnitt 1,5 miljoner och det ökade intresset för semesterboende diversifierade arbetsmarknad. Utpendlare över Utpendlare över 25 25 40 40 har bidragit till en kraftigare prisökning här på orten kommungräns kommungräns Det finns planer på sjönära bostäder i yttre hamnen i jämfört20med riksgenomsnittet. Exklusivare bostadsrätter över Inpendlare 20 över 63 ingår att Inpendlare 63 en gammal försäljs för över 20 000 kr per kvadratmeter. centrala Borgholm. I dessa riva silo kommungräns kommungräns och istället uppföra ett höghus. Ambitionen är att tillskapa0 0 2002 2003 2004 2002 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 bostads- och handelsytor i bästa läge. Det kommer -20 även att byggas nya exklusiva stugor i anslutning till den -20 framgångsrika sportanläggningen Ekerum Golf & Resort.-40 -40 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Befolkningsutveckling Källa: SCB Struktur bostadsmarknaden Struktur bostadsmarknaden Åldersstruktur Arbetsmarknadens struktur % struktur Arbetsmarknadens 2Arbetsmarknadens 500 13 000 13 000 struktur 2 500 12 0003 12 000 3 18 18 Övrigt 72 000 2 000 7 8 8 31 11 000 1 500 Andel boende i egna hemboende i egna hem Andel 9 9 1 500 10 000 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 1 000 10 10 1 000 11 000 10 000 9 000 8 000 Byggverksamhet 18Utbildning 18 17 0 2003 Källa: SCB Källa: SCB 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 0-19 Källa: SCB 20-29 Byggverksamhet Utbildning Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 0 Källa: SCB Övrigt Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhett restaurangverksamhett 31 Vård & omsorg Vård & omsorg Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 500 79 17 500 79 9 000 8 000 Åldersstruktur Källa: SCB Befolkningsutveckling struktur % Bostadsmarknadens 30-39 20-29 30-39 40-49 50-59 40-49 50-59 60-69 70+ 60-69 70+ Källa: SCB Källa: SCB Pendling Pendling % Flyttnetto Flyttnetto Pendling Flyttnetto 100 100 12 80 12 80 i Bor och arbetar Bor och arbetar i kommunen kommunen 60 Utpendlare över Utpendlare över kommungräns 40 kommungräns Inpendlare över 63 20 Inpendlare över kommungräns kommungräns 0 25 25 63 60 40 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 -20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -20 -40 -40 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Struktur bostadsmarknaden Struktur bostadsmarknaden 102 Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 3 3 18 18 7 7 8 8 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 9 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 9 31 Övrigt Övrigt Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhett 31 restaurangverksamhett Vård & omsorg Vård & omsorg Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 1 2 3 4 5 6 7 Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Björnen 2 Storgatan 14A-C 1 013 kvm Februari 2010 8 Engelen 5 Slottsgatan 14A-E 1 779 kvm Januari 2010 16 Storgatan 3A-K Strandgatan 13A Klinta 20:18 Tingdalsvägen 2-64 1 572 kvm Februari 2010 30 Klinta 20:20 Tingdalsvägen 66-92 1 625 kvm Februari 2010 14 Nygatan 10, 12, Lågedamnsgatan 1, 3, 5 Lugnet 3 Södra Långgatan 30A-B, 1 617 kvm Februari 2010 17 32A-F, Trädgårdsgatan 22, 2 Solberga 1:104 Ålfiskaregatan 1-55 7 651 kvm Februari 2010 90 Sverige 1 Trädgårdsgatan 11A-F 1 379 kvm Februari 2010 18 193 Fond 7 Fond 8 Fond 7 g. sg. Köpman Trädgård Västra 5 Storg. Laxg. Ålfiskare Köpingevägen g. s rg 3 4 bo Ny Östra K yrkog. rkareg . Slottsg . ngg. Forellst. 6 g. 7 Södra Lå Hantve rten Tullg. Ha mn v. 1 N. Infa v. uge 2 ngg. t Sjös Kvarng. Norra Lå areg. Flundreg. Kyrkog . Strand g. Sandg. . rg Sto Utpendlare över kommungräns Fond 7 Fond 7 Ålfisk S. v. Befolkningsutveckling Åldersstruktur Befolkningsutveckling Åldersstruktur Ålders 2 500 13 000 2 500 2 000 12 000 2 000 1 500 11 000 1 500 1 000 10 000 1 000 500 9 000 500 8 000 0 2009 2010 Bor och arbetar i kommunen Ägare Fond 7 Fond 4 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Pendling Flyttnetto 103 100 100 12 80 80 Bor och arbetar i kommunen 60 40 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 25 Utpendlare över kommungräns 60 40 20-29 30- Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Åldersstruktur Åldersstruktur 128 000 128 000 35 000 35 000 126 000 126 000 30 000 30 000 25 000 25 000 Förvaltningsr 124 000 124 000 apport - Analys Ortsanalys Huskvarna/Jönköping 122 000 122 000 20 000 20 000 120 000 120 000 15 000 15 000 118 000 118 000 10 000 10 000 116 000 116 000 5 000 5 000 Allmän information 114 000 0 114 000 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 0 0-19 20-29 30-39 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 60-69 70+ Huskvarna är en del av Jönköpings Mälardalen och södra Sverige gör Jönköping till en av Källa: SCB Källa: SCB kommun. De båda städerna växte Sveriges ledande logistikorter. Här finns en mängd fraktföretag, speditionsföretag och konsultföretag inom ihop på 60-talet. Idag bor cirka Pendling Flyttnetto Pendling Flyttnetto 22 000 av kommunens totalt logistik. Högskolan erbjuder också ett mycket brett utbud av utbildningar inom logistikområdet. I övrigt präglas 127 000 invånare i Huskvarna. 1400 Historien går tillbaka till 1689 då ett orten1400 av ett livaktigt näringsliv med stor branschbredd. 10 10 gevärsfaktori etablerades på platsen. I termer av nyetableringar har IT-sidan varit stark de 1200 1200 senaste åren, enligt kommunens näringslivskontor. Det har senare Bor vuxit till dagens och arbetar i Bor och arbetar i och börsnoterade 15 kommunen 15 högteknologiskakommunen 1000 1000 Det är bostadsbrist på orten till följd av den starka industriföretag Husqvarna AB. Staden Inpendlare över Inpendlare över 800 800 förknippas med kommungräns industritraditionen, inflyttningen. Bostadsrättspriserna är också höga för att kommungräns det vackra läget invid Vättern och sekelskifteshus med vara en ort utanför storstadsområdena, snittpriset är 600 600 Utpendlare över Utpendlare över bevarade trädgårdar. 16 000 kronor per kvadratmeter. Priset för en villa är i kommungräns kommungräns 75 75 snitt 2400 miljoner. Vakanserna i allmännyttan är mycket låga, 400 cirka 0,2 procent, och har befunnit sig på den nivån under Dagens Jönköping är Sveriges nionde största tätort 200 period. en längre och en av de snabbast växande kommunerna i Sverige. 200 Läget intill E4:an i skärningspunkten mellan Västsverige, Källa: SCB Källa: SCB 0 Källa: SCB Källa: SCB Befolkningsutveckling 0 2002 2003 2004 2002 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 Källa: SCB Struktur bostadsmarknaden Struktur bostadsmarknaden 126 000 14 124 000 30 000 6 30 000 14 10 124 000 25 000 10 53 120 000 118 000 Vård & omsorg 23 23 33 116 000 116 000 114 000 Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, 18 fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 18 5 000 17 5 000 17 0 0 2003 Källa: SCB Källa: SCB 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB 0-19 Källa: SCB 20-29 Vård & omsorg Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Andel53 boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt15 000 15 000 10 000 15 Andel boende i bostadsrätt Andel boende 15 i bostadsrätt 10 000 118 000 Övrigt Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhett restaurangverksamhett Andel boende i egna hemboende i egna hem20 000 Andel 11 11 20 000 122 000 33 Övrigt 6 25 000 122 000 114 000 struktur 35 000 126 000 120 000 Åldersstruktur Arbetsmarknadens struktur % struktur Arbetsmarknadens 35Arbetsmarknadens 000 128 000 128 000 Åldersstruktur Källa: SCB Befolkningsutveckling struktur % Bostadsmarknadens 30-39 Utbildning Utbildning Byggverksamhet Byggverksamhet 20-29 30-39 40-49 50-59 40-49 50-59 60-69 70+ 60-69 70+ Källa: SCB Källa: SCB Pendling Pendling % Flyttnetto Flyttnetto Pendling Flyttnetto 1400 1400 10 1200 10 Bor och1200 arbetar i Bor och arbetar i kommunen kommunen 1000 Inpendlare över Inpendlare över kommungräns 800 kommungräns 15 15 Utpendlare över 75 kommungräns 75 1000 800 600 Utpendlare över 600 kommungräns 400 400 200 200 0 0 Källa: SCB 104 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Struktur bostadsmarknaden Struktur bostadsmarknaden Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 6 14 6 14 10 10 53 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 11 53 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 23 11 Övrigt Övrigt 23 Vård & omsorg Vård & omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhett restaurangverksamhett Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Ekorren 1 Eriksgatan 10-34 10 002 kvm September 2011 131 131 Jö nk öp vä ge n v. Väste yg. db e Sm J g. av . . reg erg sta ä stm gb Ru 1 lhe Er ik Ro bo Grå Wi sg . lm a Th ms g vä Inpendlare över kommungräns gs ads Här rliden in Befolkningsutveckling Åldersstruktur Befolkningsutveckling Åldersstruktur Ålders 35 000 128 000 35 000 30 000 126 000 30 000 25 000 124 000 25 000 20 000 122 000 20 000 15 000 120 000 15 000 10 000 118 000 10 000 5 000 116 000 5 000 114 000 0 0-19 2009 2010 Bor och arbetar i kommunen Ägare Fond 9 E4 1 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 0 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Pendling Flyttnetto 105 1400 1400 10 1200 1000 800 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 15 1200 Bor och arbetar i kommunen Inpendlare över kommungräns 1000 800 20-29 30- Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Åldersstruktur 16 000 16 000 2 500 2 500 15 500 15 500 2 000 2 000 15 000 15 000 1 500 1 500 14 500 14 500 1 000 1 000 14 000 14 000 500 500 Förvaltningsr apport - Analys Ortsanalys Hörby Åldersstruktur Allmän information 13 500 0 13 500 2003 2004 2005 2006 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 0-19 20-29 0 30-39 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 60-69 70+ Hörby var från början en kyrkby Källa: SCB Hörbys näringsliv består av ett aktivt småföretagande. Källa: SCB som under mitten av 1800-talet Större företag är bland andra Atos Medical som är ett läkemedelsföretag specialiserat inom Öron-Näsa-Hals, växte till ett betydande samhälle. Pendling Flyttnetto Pendling Flyttnetto Av tradition är orten en samt Nolato Meditech som tillverkar medicintekniska komponenter i plast och silikon. Det sistnämnda handelsort med ett strategiskt 300 300 slutför under året en större investering i form läge i mittersta Skåne. företaget av en produktionsanläggning. Det innebär en fördubbling 18 18 250 250 av företagets verksamhet i kommunen och skapar ett Hörby växer stadigt med 0,5 Utpendlare över Utpendlare över kommungräns kommungräns procent per år och har idag 15 000 50-tal nya arbetstillfällen. 200 42 200 42 invånare. Vakanserna är Bor och arbetar på i orten Bor och arbetar i kommunen mycket låga och efterfrågan på hyresrätter är stark. Den framtida etableringen av neutronforskningskommunen 150 150 Det positiva flyttnettot domineras av åldrarna 30-45. anläggningen ESS norr om Lund kommer gynna hela Inpendlare över Inpendlare över Orten erbjuder ett bra boendealternativ med utmärkta regionen. Det stora antal gästforskare som då söker sig kommungräns 40 kommungräns 40 100 100 pendlingsmöjligheter till arbetsplatser i hela Skåne. hit kommer behöva boende och service. Andelen som pendlar är cirka 40 procent. 50 Källa: SCB Källa: SCB 50 0 Källa: SCB Källa: SCB Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Bostadsmarknadens struktur Struktur bostadsmarknaden Struktur bostadsmarknaden 16 000 16 000 15 500 2 000 9 79 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Källa: SCB 20-29 Inpendlare över kommungräns 100 100 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB 3 18 Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 3 18 70+ 150 150 över Inpendlare kommungräns Struktur bostadsmarknaden Struktur bostadsmarknaden 106 60-69 200 200arbetar i Bor och kommunen 50 Källa: SCB 20-29 30-39 40-49 50-59 50-59 60-69 70+ 250 Utpendlare 250 över kommungräns 0 40-49 Källa: SCB 300 18 40 Utbildning Flyttnetto 300 Bor och arbetar i kommunen Utbildning Flyttnetto Flyttnetto Pendling Källa: SCB 0-19 Källa: SCB 30-39 Källa: SCB Utpendlare över kommungräns 42 14 Byggverksamhet Byggverksamhet 19 Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 0 Pendling % Pendling 40 Vård & omsorg 12 12 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 1 000 1 000 19 Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 12 12 500 79 500 14 0 2003SCB2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: 2010SCB Källa: 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 42 Vård23& omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Källa: SCB 18 Övrigt 1 500 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 1 500 13 500 Källa: SCB struktur % Övrigt 9 23 11 11 14 500 14 000 Källa: SCB Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens ArbetsmarknadensArbetsmarknadens struktur struktur 2 500 2 000 18 15 000 14 000 13 500 3 18 14 500 Källa: SCB % 2 500 153500 15 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 9 9 1123 11 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem Andel boende i hyresrätt 12 Andel boende i hyresrätt 12 Övrigt 23 Vård & omsorg Övrigt Vård & omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Sofiero 1 Lyckhöjdsg. 1 A-B, 3 A-D2 735 kvm April 2007 40 Stureholm 16 Frostgatan 3 A-B 701 kvm April 2007 12 Lindholmen 35 Liljeg. 6 A-B, 8 A-D 2 318 kvm April 2007 32 Gyllebo 6, 15 Kvarng. 2 A-B, Nyg. 10, 2 808 kvm April 2007 45 12 A-B, Lågedamnsg. 1 A-B, 3 A-B, 5 Örtofta1, 2 Slång. 18 A-D, 20 A-H, 6 326 kvm April 2008 88 22 A-H, 24 A-H, 26 A-H, 28 A-H Östraby 1:6, 10:61 Östraby nr 9046-9049 1592 kvm April 2008 36 9051-9058, 9100-9107 Maltesholm Slagtoftavägen 1 A-E 2 537 kvm April 2008 36 Gårdstånga Vallg. 11-13 A-D 2 059 kvm April 2008 26 Sofiero 3 Lyckhöjdsg. 5 A-L, 7 A-H 2 763 kvm April 2008 36 9 A-H, 11 A-H 351 Fond 5 & 6 Fond 6 Fond 6 Fond 6 sgat an atan Ekebodavägen 4 Bollh usga tan n n Pros tgat a Slångata Kva rng Slagtoftavägen mm Nygatan atan 8 eda Norregatan 9 n ata rg Sto 7 1 ck Ly tan ga tan ga ns se Väste Ro Nya to 1 atan Roseng jds hö 5 rg rgata n a ml n ge Ringsjövä tan ga dje rg to e Sm n gata Lilje Ga Violg n gata ta Fros n sgata g Kun Nygatan atan 2 3 6 atan g Pion n ta ga by Rå Bor och arbetar i kommunen Fond 5 Vall g Låg Befolkningsutveckling Åldersstruktur Befolkningsutveckling Åldersstruktur Ålder 2 500 16 000 2 500 2 000 15 500 2 000 1 500 15 000 1 500 1 000 14 500 1 000 500 14 000 500 13 500 0 0-19 2009 2010 Utpendlare över kommungräns Ägare Fond 4 Fond 4 Fond 4 Fond 4 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Pendling Flyttnetto 107 300 300 250 200 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 18 Utpendlare över kommungräns 42 Bor och arbetar i kommunen 250 200 20-29 30 64 000 64 000 63 000 63 000 62 000 62 000 Förvaltningsr apport - Analys 16 000 16 000 14 000 14 000 12 000 12 000 10 000 10 000 8 000 8 000 6 000 6 000 4 000 4 000 2 000 2 000 Ortsanalys Kalmar 61 000 61 000 60 000 60 000 59 000 59 000 Allmän information 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 Källa: SCB 0 Kalmar är en av Sveriges äldsta städer och erbjuder en Pendling kulturhistoriskt intressant miljö. Staden var länge ett gränsfäste mot 600 Danmark. Kalmar med omnejd har varit skådeplats för många 500 Bor och arbetar i Bor och arbetar i stridigheter. Pendling 15 kommunen kommunen 64 000 64 000 63 000 6314 000 14 34 61 000 34 16 000 14 000 14 000 7 21 21 64 108 14 18 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 16 500 100 100 60-69 70+ Flyttnetto 400 300 200 0 2002 2003 2004 2002 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Arbetsmarknadens struktur % Arbetsmarknadens struktur % 7 7 14 11 11 Andel Andel boende i egna hemboende i egna hem 52 Byggverksamhet Byggverksamhet Flyttnetto Flyttnetto 500 Bor och arbetar i Bor och arbetar i kommunen kommunen 400 Inpendlare över Inpendlare över kommungräns kommungräns 300 Utpendlare över Utpendlare över 64 kommungräns kommungräns 200 Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Utbildning Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet 18 fastighetsverksamhet Källa: SCB 600 Källa: SCB Källa: SCB Utbildning 0 SCB Källa: 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 20-29 30-39 600 0 Övrigt Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Källa: SCB 15 struktur % Vård & omsorg Vård & omsorg 24 24 12 8 000 Pendling % Pendling Pendling 15 11 10 000 0Källa: SCB 0-19 Källa: SCB Övrigt 7 12 000 11 12 Andel52boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 8 000 59 000 Källa: SCB 59 000 Källa: SCB 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 Källa: SCB ÅldersstrukturÅldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur % struktur % Arbetsmarknadens Andel boende i bostadsrätt 6 000 Andel boende i bostadsrätt 6 000 12 12 4 000 4 000 16 2 000 2 000 60 000 60 000 Källa: SCB 16 000 12 000 52 61 000 % Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 10 000 62 000 62 000 0 2002 2003 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 Källa: SCB Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 70+ I likhet med många andra universitetsstäder har man 400 en ung befolkning. De flesta som flyttar in är mellan 18-23 år. Det bidrar till att skapa en efterfrågan på 300 lägenheter. Allmännyttans cirka 4 000 lägenheter har en låg vakansgrad, cirka 0,5 procent. I Kalmar finns 200 en likvid och växande marknad för bostadsrätter. Snittkostnaden för en bostadsrätt är 13 400 kr/kvm 100 enligt Mäklarstatistik. En villa kostar i snitt 2,1 miljoner kronor. 400 Källa: SCB 60-69 Källa: SCB Tillverkningsindustrin är dock fortfarande av betydelse. En av de större arbetsgivarna är Atlas Copco Flyttnetto Flyttnetto Construction Tools AB som tillverkar maskiner åt gruvindustrin. Detaljhandeln har fått en stark uppsving 600 i Kalmar, inte minst genom etableringen av IKEA och handelsområdet Hansa City. 500 Orten var Inpendlare under nittiotalet över Inpendlare över 21 21 kommungräns inne i en negativ trend kommungräns till 300 följd av uppsägningar inom Utpendlare över Utpendlare över 64 64 kommungräns kommungräns tillverkningsindustrin. Under 00-talet har befolkningen 200 växt med 3 000 invånare, en 5-procentig ökning. Etableringen av Linnéuniversitetet som man delar med 100 Växjö har varit betydelsefull för Kalmars utveckling mot en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. 0 Källa: SCB 30-39 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 Källa: SCB Källa: SCB 15 0 20-29 0-19 2009 2010 12 Andel boende i hyresrätt 24 Övrigt Övrigt Vård & omsorg 24 Vård & omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 12 Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 1 2 3 4 5 6 7 8 Fastighet Jätten 2 Jätten 3 Arkagården Herden 2 Safiren 2 Rinkaby 3:26 Rinkaby 3:46 Rapsen 6 Fond 8 Fond 8 Fond 8 Fond 8 1 8 E22 den dsle 4 Svinö en led gö 5 agsvägen Föleh Ölan Än endlare över Ägare Fond 3 Fond 2 Fond 4 Fond 6 E22 2 E22 Ölan dsb Erik D ahlber gs Vä E22 Sö 3 en 7 ron g dr av äg 25 n nade Espla 6 E22 Befolkningsutveckling Åldersstruktur Befolkningsutveckling Åldersstruktur 64 000 16 000 16 000 14 000 14 000 63 000 12 000 12 000 10 000 10 000 62 000 8 000 8 000 61 000 6 000 4 000 6 000 4 000 60 000 2 000 2 000 59 000 0 0-19 10 r och arbetar i mmunen Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Trollbackevägen 6-28 7 635 kvm Juli 2006 108 Trollbackevägen 30-40 5 612 kvm Juli 2006 72 Unionsgatan 11 A-E 1 338 kvm Juni 2007 20 Jacobs Smålänningsg 3 225 kvm Februari 2010 42 8A-B, 10, 12A-B, 14 A-B Daléng 19A-B, 21A-B, 6 558 kvm Februari 2010 95 23A-B, Drottning Kristinas väg 6A-C, Gustaf Adolfs väg 18A-B Rinkabyholmsvägen 35 400 kvm Februari 2010 6 Rinkabyholmsvägen 37 193 kvm Februari 2010 2 Baltiska vägen 5, 3 967 kvm Februari 2010 72 Djurängsvägen 25-27 417 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 0 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Pendling Flyttnetto 109 Fly 600 600 15 500 500 Bor och arbetar i kommunen 400 21 20-29 Källa: SCB Inpendlare över 400 Åldersstruktur 80 000 80 000 20 000 20 000 18 000 18 000 79 000 79 000 Förvaltningsr apport - Analys 78 000 78 000 16 000 16 000 14 000 14 000 12 000 12 000 Ortsanalys Kristianstad & Tollarp 77 000 77 000 76 000 76 000 Allmän information 75 000 75 000 10 000 10 000 8 000 8 000 6 000 6 000 4 000 4 000 2 000 2 000 0 0 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 2003 2004 2005 Källa: SCB Källa: SCB Tollarp i Kristianstads kommun är beläget vid foten av Linderödsåsen. Vramsån flyter Pendling Pendling genom orten som varit bebodd 800 sedan yngre järnåldern. 70+ Källa: SCB Handeln och servicen på orten är väl utvecklad och Tollarp har karaktären av att vara ett eget litet samhälle snarare Flyttnetto än en förort, trots att resan in till Flyttnetto Kristianstad bara tar tio minuter. I Tollarp finns två 800 stora matvaruhallar, apotek, folktandvård, bank och 700 vårdcentral. Här finns även sevärdheter i form av Västra Vrams kyrka av samma arkitekt, Helgo Zettervall, 600 som gav Lunds domkyrka dess nuvarande utseende, 500 samt Östra Vrams kyrka som härstammar ända från 1100-talet. Källa: SCB 700 17 17 20-29 0-19 30-3920-29 40-4930-39 50-5940-49 60-69 50-59 70+ 60-69 0-19 I samband med järnvägens 600 Boribyn och arbetar Bor och arbetar ankomst växte den lilla till i kommunen kommunen ett samhälle. Här etablerades500 Inpendlare framgångsrika industrier och över Inpendlare över 18 18 400 kommungräns kommungräns Tollarp är fortfarande en industriort. Önos grundades på orten och ingår idag 65 i Procordia Food AB. Övriga300 Utpendlare över över 65 Utpendlare kommungräns kommungräns nämnvärda företag är Thage Anderssons Byggnads AB, 200 en koncern med 440 anställda. I den ingår bland annat Kranexpressen AB som hyr ut mobilkranar, byggkranar 100 och hanterar tunggods, samt Plåtexpressen AB som 0 utför plåtarbeten. 400 Kristianstad kännetecknas av befolkningstillväxt och 300 inflyttning. I snitt är nettoinflyttningen 500 personer 200 per år. Både familjer liksom ungdomar som studerar vid Högskolan flyttar hit. Staden har 80 000 invånare och är 100 regionstad i nordöstra Skåne. 0 2002 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 2002 2003 2004 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur % Befolkningskurva Befolkningskurva Arbetsmarknadens struktur % Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur struktur Bostadsmarknadens Bostadsmarknadens struktur struktur 80 000 8 79 000 78 000 29 29 80 000 20 000 20 000 8 79 000 18 000 18 000 7 11 16 000 16 000 77 000 77 000 63 63 76 000 76 000 75Källa: 000SCB 15 4 000 4 000 2 000 2 000 Källa: SCB 75 000 Källa: SCB 20 Utbildning 15 Utbildning Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 15 15 Byggverksamhet Byggverksamhet 30-39 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 60-69 70+ Källa: SCB Källa: SCB Pendling % Flyttnetto Pendling Pendling 20 0 SCB Källa: 0 Källa: SCB 2003 2004 2005 20062003 20072004 20082005 20092006 20102007 2008 2009 20100-19 20-29 Källa: SCB Vård & omsorgVård & omsorg Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 8 000 6 000 Övrigt Handel, hotell Handel, & hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 12 000 12 10 000 8 000 i bostadsrätt Andel boendeAndel i bostadsrätt boende 6 000 11 20 14 000 14 000 Andel boendeAndel i egnaboende hem i egna hem 12 000 12 Andel boendeAndel i hyresrätt boende 10 000 i hyresrätt 78 000 Övrigt 7 20 Flyttnetto 800 800 700 700 Bor och arbetar i kommunen 600 Bor och arbetar i kommunen 500 600 Inpendlare över kommungräns Inpendlare över 400 kommungräns Utpendlare 65 över kommungräns Utpendlare över 300 kommungräns 300 200 200 100 100 Flyttnetto 17 17 18 18 65 500 400 0 0 2002 2003 2004 20052002 20062003 20072004 20082005 20092006 20102007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB 110 struktur BostadsmarknadensBostadsmarknadens struktur struktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur 8 8 Källa: SCB Källa: SCB 7 7 2011 11 29 12 Övrigt 20 Vård & omsorg Vård & omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 29 Övrigt 12 Tillverkning, utvinning Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Idrottsvägen 9A-C, 3 236 kvm April 2007 57 Odenvägen 8A-D 57 ge ovä g en sga tan Polg ata n Ma rie ho Trän eväg e lm n svä ge lvä Vio Vall m Ram 1 Bjö rnb Ägare Fond 4 n Fastighet Ekorren8, 9 n 11 ärs ga tan Lind väge Gjuta regatan n Ban Tollarp en väg Särlag atan Gästg a ster rs gat an Ligu Fegle ivarg atan gat Ar la ga tan s storg Svängom vägen ata Kungsvägen Borg areg atan Lu n dg re n sv äg en väg lmö Ma Befolkningskurva Åldersstruktur ÅldersstrukturBefolkningsutveckling 20 000 20 000 80 000 18 000 18 000 16 000 16 000 79 000 14 000 14 000 12 000 12 000 78 000 10 000 10 000 77 000 8 000 8 000 6 000 6 000 76 000 4 000 4 000 2 000 2 000 75 000 0 2009 2010 Åldersst 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 70+ 0-19 Källa: SCB Källa: SCB Pendling Flyttnetto 111 800 800 700 700 17 Bor och arbetar i kommunen Inpendlare över kommungräns 600 Bor och arbetar i kommunen 500 400 18 20-29 30-39 4 Källa: SCB Inpendlare över kommungräns 600 500 400 Flyttnet 23 600 23 600 23 400 23 400 23 200 23 200 Förvaltningsr apport - Analys 6 000 6 000 5 000 5 000 4 000 4 000 3 000 3 000 2 000 2 000 1 000 1 000 Ortsanalys Laholm 23 000 23 000 22 800 22 800 22 600 22 600 Allmän information 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 0 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-96 40-49 70+ 50-59 60-96 20-29 30-39 0 2009 2010 Pendling 14 14 Platsen där Laholm ligger, intill Lagan 5 km från kusten, har varit Pendling bebodd sedan förhistorisk tid och staden är Hallands äldsta. 250 Stadskärnan är välbevarad och idyllisk. 70+ Källa: SCB Källa: SCB 38 procent pendlar över kommungränsen. Flyttnetto Flyttnetto Tillverkningsindustrin är relativt dominerande med 23 procent av arbetskraften. Plasttillverkaren DIAB är 250 största privata arbetsgivare. I övrigt utgör små- och medelstora företag inom trä, livsmedel, grafisk produktion och 200 verkstad det mest markanta inslaget i Laholms näringsliv. Tjänstenäringen växer starkt. Företagsklimatet är enligt 150 Svenskt Näringslivs senaste ranking bland Sveriges bästa. Laholm kvalar in på sjätte plats och varje år startas mellan 80 till 120 nya företag i kommunen. 200 Bor och arbetar i Bor och arbetar i kommunen kommunen cirka 23 000 och Invånarantalet i kommunen är befolkningen ökar stadigt med i snitt 0,3 procent per över 150 Utpendlare över Utpendlare kommungräns kommungräns 53 som folk 53 pensionärer år. Laholm attraherar såväl i 33 33 yrkesverksam ålder, däremot har Inpendlare man i likhet andra Inpendlare över över med 100 kommungräns kommungräns mindre orter nettoutflyttning av ungdomar. 100 Bostadsbeståndet domineras av småhus. En villa kostar i snitt 50 1,3 miljoner kronor. Det råder stor efterfrågan på centralt belägna hyresrätter. 50 Halmstad ligger två mil bort och Laholm utgör ett attraktivt alternativ för de som kan tänka sig att pendla. Orten är däremot inte någon utpräglad pendlingskommun.0 0 2002 2003 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur % Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 23 600 23 600 23 400 23 400 15 2 2 23 000 23 000 22 800 22 800 6 000 6 000 5 000 75 000 15 Övrigt 23 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 23 4 000 9 Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 3 000 3 000 Vård & omsorg Vård & omsorg Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 2 000 16 2 00016 Utbildning 20 20 83 83 struktur % 4 000 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 9 0 SCB Källa: 0-19 Källa: SCB 16 116000 1 000 22 600 Källa: SCB 22 600 Källa: SCB 2003 2004 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 Källa: SCB Övrigt 7 8 8 23 200 23 200 Källa: SCB Källa: SCB Utbildning Byggverksamhet Byggverksamhet Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 0 SCB Källa: 0-19 40-49 20-2950-59 30-3960-96 40-49 70+ 50-59 60-96 20-29 30-39 70+ Källa: SCB Källa: SCB Pendling % Pendling Pendling Flyttnetto Flyttnetto Flyttnetto 250 250 14 14 200 200 Bor och arbetar i Bor och arbetar i kommunen kommunen 53 33 33 Utpendlare över kommungräns 53 150 Utpendlare över kommungräns 150 Inpendlare över kommungräns Inpendlare över 100 kommungräns 100 50 50 0 0 2002 2006 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 Källa: SCB Källa: SCB 112 Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 2 2 15 Källa: SCB Källa: SCB 15 7 7 8 23 8 Andel Andel boende i egna hem boende i egna hem 9 Andel boende i hyresrätt 9 Övrigt Övrigt 23 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 1 2 an Köp man 1 går dsg . ägs g. tm an Sof iero Rep slag led en are g. Da n sk av . Lagav . . llsg rtu nsg. L Statio g. g. na an 2 Jär nv Storg. Ry ssg . Kyrk o sg. Trä d G Kvarng. . yg eb l am Ö s te pendlare över Ahl av. Lag 3 Åldersstruktur Befolkningsutveckling ÅldersstrukturBefolkningsutveckling 23 600 6 000 5 000 6 000 5 000 23 400 4 000 4 000 23 200 3 000 3 000 23 000 2 000 2 000 22 800 1 000 0 10 r och arbetar i mmunen Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Ägare Kvarng. 4A-4L, 2 700 kvm Juni 2010 41 Fond 9 Köpmansg. 7A-7C Järnvägsgatan 7A-7R, 3 372 kvm Juni 2010 46 Fond 8 Stationsgatan 11A-11Ö Mejramgången 1A-B, 3 749 kvm November 2010 51 Fond 9 3-47, 11A, 2A-B, 4-48 138 Laga v. 3 Fastighet Getingen 4 Sländan 6 Palsternackan 1 1 000 0 22 600 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-96 Källa: SCB 70+ 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pendling 113 250 150 20-29 Källa: SCB Flyttnetto 200 0-19 Källa: SCB Fly 250 14 Bor och arbetar i kommunen Utpendlare över 200 150 132 000 132 000 130 000 130 000 128 000 128 000 Förvaltningsr apport - Analys 35 000 35 000 30 000 30 000 25 000 25 000 20 000 20 000 Ortsanalys Norrköping 126 000 126 000 124 000 124 000 122 000 122 000 Allmän information 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 15 000 15 000 10 000 10 000 5 000 5 000 0 0-19 Källa: SCB Källa: SCB arbetstillfällen finns inom vård och omsorg samt handel. Strukturen i näringslivet är bred. Sedan länge finns en Flyttnetto med Billerud och Holmen Flyttnetto basindustri väl etablerad som stora arbetsgivare. Holmen färdigställde under 1 200 2011 Bravikens sågverk, en investering på cirka 1 miljard kronor som inneburit 110 nya arbetstillfällen. 1 000 Norrköping är även en handels- och logistikstad. Kommunikationsläget mitt i Östergötland är utmärkt 800 med hamn, riksvägar och stambana för tågtrafik. 600 På grund av ett expansivt byggande under miljonprogramsåren, i kombination med tidigare 400 nämnda kriser, så har det länge rått en överkapacitet på Norrköpings bostadsmarknad. Den trenden har nu 200 definitivt brutits och det råder stark efterfrågan på centralt belägna hyresrätter. 0 Utpendlare över Utpendlare över 69 kommungräns kommungräns drabbades Norrköping av400 69 Under 70, 80 och 90-talen nedläggningar, kriser och utflyttning. Under 2000-talet har dock utvecklingen vänt uppåt. Norrköping är idag200 Sveriges åttonde största stad med 130 000 invånare. Delar av Linköpings universitet är förlagt till orten och0 många av de som flyttar hit är i åldrarna 20-24. Flest Källa: SCB 2002 2003 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling 132 000 130 000 130 000 16 128 000 128 000 126 000 126 000 16 42 42 42 Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 35 000 35 000 30 000 30 8 000 10 25 000 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 25 000 20 000 42 Andel boende i 14 hyresrätt Andel boende i hyresrätt 20 000 14 15 000 Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 15 000 10 000 5 000 5 000 122 000 Källa: SCB 122 000 Källa: SCB 2003 2004 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 0 SCB Källa: 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 15 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 69 16 Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 16 15 Utbildning 16 16 Utbildning Byggverksamhet Byggverksamhet 70+ Källa: SCB Flyttnetto Flyttnetto Flyttnetto 1 200 1 000 1 000 Bor och arbetar i Bor och arbetar i kommunen kommunen 800 Inpendlare över Inpendlare över kommungräns kommungräns 600 Utpendlare över Utpendlare över 69 kommungräns kommungräns 400 16 Övrigt 22Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 22 Vård & omsorg Vård & omsorg Källa: SCB 1 200 16 10 struktur % 0 SCB Källa: 0-19 40-49 20-2950-59 30-3960-69 40-49 70+ 50-59 60-69 20-29 30-39 Pendling % Pendling Pendling 15 Övrigt 8 10 000 15 124 000 124 000 Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur % Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 132 000 70+ Källa: SCB Källa: SCB Norrköping ligger längst in i Bråviken på båda sidor om Pendling Pendling Motala Ström. Tillgången på vattenkraft var betydelsefull1 200 under den tidiga industrialismen och staden var fram till slutet av 15 15 1 000 1800-talet största. arbetar i Bor landets och arbetarnäst i Bor och kommunen kommunen Framförallt textilindustrin var800 en huvudnäring till 1960-talet då över 16 vilket varade fram 16 Inpendlare över Inpendlare konkurrensen från utlandet blevkommungräns för hård. kommungräns600 Källa: SCB 0 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 60-69 20-29 30-39 800 600 400 200 200 0 0 2002 2006 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 Källa: SCB Källa: SCB 114 Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 16 Källa: SCB Källa: SCB 8 8 16 10 22 10 Andel Andel boende i egna hem boende i egna hem 42 42 Andel boende14 i hyresrätt Övrigt Vård & omsorg 14 Övrigt Handel, hotell & Handel, hotell & 22 restaurangverksamhet restaurangverksamhet Vård & omsorg Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 1 Fastighet Pokalen 27 an Smedjegatan n ngata Ham atan ng Vatte n gata Sand n atan årdsg Trädg atan Bredg gata Sand m trö gatan Plankgatan gr. Vatten regat indare Bredgatan Berg sbro n Dragsgatan Garva b Tunn Folkparken gatan 1 s Kung an dgat Bråd Mo tal as n gata ts Slot atan Luntg endlare över Ägare Fond 7 aden en Prom Norra Åldersstruktur Befolkningsutveckling ÅldersstrukturBefolkningsutveckling 132 000 35 000 30 000 35 000 30 000 130 000 25 000 25 000 128 000 20 000 15 000 20 000 15 000 126 000 10 000 10 000 124 000 5 000 5 000 122 000 0 10 r och arbetar i mmunen Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Luntgatan 19-21, 4 198 kvm September 2009 62 Vattengatan 30-32, 62 Smedjegatan 36 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 Källa: SCB 70+ 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 Källa: SCB Pendling Flyttnetto 115 1 200 Fly 1 200 15 1 000 1 000 Bor och arbetar i kommunen 800 16 20-29 Källa: SCB Inpendlare över 800 12 900 12 900 12 800 12 800 12 700 12 700 Förvaltningsr apport - Analys 3 500 3 500 3 000 3 000 2 500 2 500 2 000 2 000 Ortsanalys Osby 12 600 12 600 12 500 12 500 12 400 12 400 Allmän information 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 0 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 18 Osby i norra Skåne växte fram i Pendling samband med att orten fick en station vid södra stambanan. Genom staden rinner Driveån 120 och “Os” är ett gammalt ord för åmynning. Osby betyder därför 100 ordagrant Bor “byn åmynningen”. ochvid arbetar i Bor och arbetar80i i Sveriges kommuner placerar sig Osby på en fyrtionde plats. Här finns gott om aktiva småföretag inom en Flyttnetto Flyttnetto mängd olika branscher. 120 Osby ligger mittemellan Älmhult där IKEA finns och 100 Hässleholm som är en knutpunkt i norra Skåne. Cirka8045 procent av arbetskraften i Osby pendlar över 60kommungränsen. Orten tillhör den expansiva Öresundsregionen som drar nytta av globaliseringen i 40 ekonomin genom sin närhet till Europa. Öresundståget går direkt till Köpenhamn och resan tar en timme och 20 en kvart. 0 kommunen kommunen 60 46 46 JärnvägensUtpendlare ankomst bidrog till över att Utpendlare över kommungräns kommungräns 40 ett litet industrisamhälle växte fram. Leksakstillverkaren Brio var tidigare viktig över20 Inpendlare Inpendlare över en 36 36 kommungräns kommungräns arbetsgivare men företagets relativa betydelse på orten0 har minskat. Brio har idag 2 procent av arbetskraften. -20 Bland övriga privata arbetsgivare återfinns Trio Perfekta som tillverkar VVS-komponenter och SRS -40 Sjölander som tillverkar spårburna bruksfordon. I -60 Svenskt Näringslivs senaste ranking av företagsklimatet Källa: SCB Källa: SCB 2002 2003 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 -20 i stora delar av övriga Skåne har orten ett Liksom positivt -40 flyttnetto och tilltagande bostadsbrist. Kommunen anser att det behövs byggas mer för att lösa -60 bostadsförsörjningen. Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling 12 900 12 800 9 12 800 17 12 700 12 700 Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 73 000 3 000 9 8 2 500 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 11 2 000 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 17 1 500 Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 16 74 1 000 74 2 500 0-19 46 120 100 100 -20 Källa: SCB Källa: SCB 17 40 20 0 2002 2006 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 -20 -40 -40 -60 -60 Källa: SCB Källa: SCB Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 7 7 8 21 8 17 Flyttnetto 60 9 9 70+ 80 Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 116 Byggverksamhet Byggverksamhet Flyttnetto Flyttnetto 120 20 Inpendlare över kommungräns 0 Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet Källa: SCB 80 i Bor och arbetar i Bor och arbetar kommunen kommunen 60 46 Utpendlare över Utpendlare över kommungräns40 kommungräns Inpendlare över kommungräns 36 36 16 Utbildning 0 SCB Källa: 0-19 40-49 20-2950-59 30-3960-69 40-49 70+ 50-59 60-69 20-29 30-39 Källa: SCB 18 Utbildning 21 21 16 1 000 Pendling % Pendling Pendling 18 Övrigt Vård & omsorg Vård & omsorg 16 500 0 SCB Källa: Källa: SCB Källa: SCB Övrigt 1 500 500 12 400 Källa: SCB 12 400 Källa: SCB 2003 2004 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 21 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 7 8 21 11 2 000 12 500 12 500 struktur % 3 500 3 500 12 600 12 600 Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur % Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 12 900 70+ Källa: SCB Källa: SCB Pendling 18 0 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 60-69 20-29 30-39 Andel Andel boende i egna hem boende i egna hem 11 Andel boende i hyresrätt 11 Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 21 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Övrigt Övrigt Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Predikanten 1 Västra Järnvägsgatan 29 8 467 kvm Februari 2011 98 98 No rra In pendlare över Åg ata n fart sg. Linné av. Sm e dje kare sg. dsv . 1 iks ra J ä rnv ägs g. ksg. Öst Vä str aS tor g Han tver Kris Söd tian ra T Ny gå rd s stad g. sga tan Klint g. Ode ng. vär g. ränsg. Idr ott Vä sga tan Par k g. ata n ra P ort g. ärn väg g. str aJ Söd g. g. Go Kloc Fab r Åldersstruktur Befolkningsutveckling ÅldersstrukturBefolkningsutveckling 12 900 3 500 3 000 3 500 3 000 12 800 2 500 2 500 12 700 2 000 1 500 2 000 1 500 12 600 1 000 1 000 12 500 500 500 0 10 r och arbetar i mmunen Ägare Fond 8 Östra G 1 12 400 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 Källa: SCB 70+ 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pendling 117 120 Fly 120 100 18 80 60 20-29 Källa: SCB Flyttnetto 100 0-19 Källa: SCB Bor och arbetar i kommunen 46 Utpendlare över 80 60 Befolkningsutveckling 27 500 Åldersstruktur Åldersstruktur 7 000 27 500 7 000 6 000 27 000 27 000 Förvaltningsr apport - Analys 26 500 6 000 5 000 5 000 4 000 26 500 Ortsanalys Oskarshamn 4 000 3 000 26 000 3 000 26 000 2 000 25 500 25 500 Allmän information 25 000 2 000 1 000 1 000 0 25 000 2003 2004 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 växte fram under 1800-talet som en hamn- och fiskestad. Järnvägen NässjöPendling Pendling Oskarshamn som invigdes 1874 fick stor betydelse för stadens tidiga 200 utveckling. Under den här perioden 8 byggdes många av de tornprydda 150 stenhus i oscariansk stil isom Bor och arbetarBor och arbetar i fortfarandekommunen präglar stadsbilden. kommunen 8 19 19 0 20-29 0-19 30-39 20-29 40-49 30-39 50-59 40-49 60-69 50-59 70+ 60-69 0-19 Oskarshamn Källa: SCB Källa: SCB OKG är en viktig arbetsgivare. Det har beslutats att den fabrik som kapslar in använt kärnbränsle ska byggas här vilket innebär en investering på 13 miljarder Flyttnetto kronor. EftersomFlyttnetto slutförvaringen av använt kärnbränsle hamnar i Östhammar så får Oskarshamn 1,5 miljarder kronor 200 i kompensation från atomavfallsbolaget SKB. Dessa medel kommer att användas till satsningar på nyföretagande och 150 infrastruktur. 100 100 Nyföretagandet i Oskarshamn har ökat med hela 35 procent under 2010. De flesta nya företag återfinns inom service- och 50 tjänstesektorn vilket kompletterar arbetstillfällena inom verkstadsindustrin. Inpendlare över Inpendlare över Tidigare dominerade kommungränsvarvsindustrin kommungräns 50 näringslivet på orten, men efter Utpendlare över Utpendlare över varvskrisen så har dess betydelse 73 kommungräns kommungräns minskat. Hamnen med både gods-73och persontrafik är dock 0 fortfarande av betydelse. Verkstadsindustrin på orten är också mycket väletablerad med Scania som största arbetsgivare. -50 Det stora utbudet av arbetstillfällen inom industrin gör att Oskarshamn kan uppvisa låga arbetslöshetssiffror. -100 0 Under merparten av 00-talet har staden 2002 2003 2004 2007 2009 2010 20022005 20032006 2004 20052008 2006 2007 2008haft 2009positiva 2010 flyttnetton. Villapriserna ökade med 65 procent och en villa -50 kostar idag i snitt cirka 1,2 miljoner kronor. -100 Källa: SCB Befolkningsutveckling Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens % Befolkningsutveckling Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur struktur 27 000 12 27 500 9 25 26 500 26 000 63 26 000 Vård & omsorg Vård & omsorg hotell & Handel, hotellHandel, & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 4 000 10 3 000 21 21 17 17 2 000 1 000 Övrigt 26 Övrigt 26 10 5 000 3 000 10 boende i bostadsrätt Andel boende iAndel bostadsrätt 63 2 000 25 500 9 struktur % Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 7 6 000 5 000 boende i egna hem Andel boende iAndel egna hem 10 4 000 boende i hyresrätt Andel boende iAndel hyresrätt 27 000 26 500 25 7 000 7 6 000 12 Källa: SCB Åldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur struktur Åldersstruktur 7 000 27 500 70+ Källa: Kärnkraftverket SCB Källa: SCB Utbildning Utbildning Byggverksamhet Byggverksamhet 25 500 Källa: 25 SCB 000 1 000 Källa: SCB Källa: SCB 0Källa: SCB 0-19 20-29 30-39 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0 Källa: SCB25 000 Källa: SCB 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB 50-59 60-69 70+ 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ Källa: SCB Pendling %Pendling Pendling 40-49 Flyttnetto Flyttnetto Flyttnetto 200 200 8 150 8 Bor och arbetar i kommunen 100 Bor och arbetar i Inpendlare över kommunen kommungräns 50 Inpendlare över Utpendlare över kommungräns kommungräns 0 Utpendlare över 73 kommungräns 19 19 73 150 100 50 2002 2003 02004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -50 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -50 -100 Källa: SCB -100 Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens Källa: SCB 118 Arbetsmarknadens struktur struktur Arbetsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Tillverkning, utvinning 7 12 9 267 12 Andel boende i egna hem 10 Andel boende i egna hem Andel boende i hyresrätt 25 25 9 10 10 Övrigt Tillverkning, utvinning Övrigt Vård 26 & omsorg Handel, hotell & Vård & omsorg restaurangverksamhet Företagstjänster, Handel, finans-, hotell & Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Länsmansängen 1 Humleplan 5-41 9 388 kvm December 2006 147 147 1 Ägare Fond 3 . rgav e Kolb 1 Humleplan . Länsmansg Björng. . Humleg Jung nerg . g. Repslagare Borgmästareg. . andg N. Str N. Fabriksg. Ha N. Strandg. mn Dammg. g. Åldersstruktur Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Ålder Åldersstruktur 7 000 7 000 27 500 6 000 6 000 27 000 5 000 5 000 26 500 4 000 3 000 4 000 3 000 26 000 2 000 2 000 25 500 1 000 0 0-19 2009 2010 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 1 000 0 25 000 Källa: SCB Källa: SCB Flyttnetto 119 Pendling 200 8 150 lare över 100 19 20-29 30-3 Källa: SCB 200 h arbetar i unen 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 150 Bor och arbetar i kommunen 100 Flyttnet ÅldersstrukturÅldersstruktur 20 000 20 000 19 800 19 800 Förvaltningsr apport - Analys 19 600 19 600 19 400 19 400 4 500 4 500 4 000 4 000 3 500 3 500 3 000 3 000 2 500 2 500 2 000 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 Ortsanalys Simrishamn 19 200 19 200 Allmän information 19 000 19 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0 0 0-19 0-19 30-39 20-29 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 40-49 50-59 70+ 60-69 70+ Simrishamn är Österlens omsorgsnäringen likaså, då kommunen erbjuder ett Källa: SCB Källa: SCB huvudstad och har en bevarad attraktivt boendealternativ för en åldrande befolkning. Simrishamn harFlyttnetto en stark inflyttning av medelålders och pittoresk stadskärna med låga Flyttnetto Pendling 2008 Pendlinghus 2008 och kullerstensgator. Orten pensionärer. Orten har länets sjätte högsta priser på fritidshus. fick en betydande status under250 250 medeltiden som fiskehamn till 15 följd av de stora sillfångster som 15 Simrishamn hör till den expansiva Öresundsregionen. 200 200 Öresundsbron och den ökande ekonomiska gjordes här.Bor och arbetar Bor och arbetar i i kommunen kommunen integrationen med Europa har bidragit till tillväxt inom både Turismen har kommit att betyda 150 industrin och tjänstesektorn. Från Simrishamn går 150 Utpendlare över Utpendlare över allt mer i regionen ochkommungräns på pendeltåg via Ystad till Malmö. kommungräns 26 26 59 sommaren är 59 Simrishamn den 100 över Inpendlare över Inpendlare 100 I de större städerna i Skåne-regionen råder bostadsbrist naturliga centralorten. Längs helakommungräns Österlenkusten finns kommungräns och det smittar av sig på kringliggande kommuner. I långa, vackra stränder och närbelägna Glimmingehus 50 50 Simrishamn råder efterfrågan på hyresrätter i tätort och Ales stenar är populära turistmål. Jordbruk och vakanserna i allmännyttan är låga. och livsmedelstillverkning är en sektor med relativt stor betydelse i kommunen som helhet. Vård- och 0 0 Källa: SCB Källa: SCB 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102008 2009 2010 Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur % 20 000 7 19 800 19 800 21 19 600 21 19 600 19 400 19 400 7 4 500 4 500 4 000 4 000 8 3 500 3 500 0 19 000 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB 2003 2004 2005 2006 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 0-19 Pendling % Pendling 2008 Bor och arbetar i kommunen 26 26 59 30-39 50-59 60-69 0-1940-49 20-29 30-39 40-4970+50-59 Utpendlare över kommungräns 59 Inpendlare över kommungräns 60-69 70+ Flyttnetto Flyttnetto Pendling 2008 15 Byggverksamhet Byggverksamhet Källa: SCB 250 15 16 Utbildning Utbildning 20 finans-, Företagstjänster, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet Källa: SCB 20-29 Källa: SCB Källa: SCB Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 0 19 000 Källa: SCB Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 20 16 500 500 Övrigt 24Vård & omsorg Vård & omsorg 24 Andel boende Andel boende i bostadsrätt 1 500 i bostadsrätt 1 500 13 13 72 1 000 1 000 19 200 Övrigt 8 10 10 3 000 3 000 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 2 500 2 500 10 10 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 2 000 2 000 72 19 200 Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens struktur % Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 20 000 Källa: SCB Källa: SCB Flyttnetto 250 200 Bor och arbetar i kommunen 200 150 Utpendlare över kommungräns 150 100över Inpendlare kommungräns 100 50 50 0 0 2002 2003 2004 2005 2002 2006 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB 120 Källa: SCB Källa: SCB Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 7 Källa: SCB 8 7 8 10 21 21 10 24 Andel boende i egnaAndel hem boende i egna hem 10 10 Övrigt Övrigt Vård 24 & omsorg Vård & omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 1 2 3 4 Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Björnen2-6 Simrisv. 12A-C, 14A-F, 6 327 kvm Februari 2009 92 16-20A-C Läderfabriken 1-3Järnvägsg. 4-6, Skansg. 8 731 kvm Februari 2009 102 17-21, Krukmakareg. 2-8, Stenbocksg. 18, 20 Uttern 1 Landstingsgatan 2A-G, 4 850 kvm Februari 2009 69 Bergstrands väg 4A-C Vesslan 1 Bergstrands väg 5A-D, 4 778 kvm Februari 2009 70 Landstingsgatan 4A-C, Simrisvägen 8A-C 333 Fond 8 Fond 8 Fond 7 Stortorget Storg. gs vä rn Jä 2 g. Pe d er sv. väg p tor ma Mö rck sv äg . Allg nb Ste sg. ock ran ds Tu Be rgs t Lan 3 dst in Brante viksv. gs. Sim risv . 4 1 v. s rg be rn Eh Åldersstruktur Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling Ålder Åldersstruktur 4 500 20 000 4 500 4 000 4 000 19 800 3 500 3 500 3 000 3 000 19 600 2 500 2 000 2 500 2 000 19 400 1 500 1 500 1 000 1 000 19 200 500 500 0 19 000 0 09 2010 or och arbetar i ommunen Ägare Fond 7 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Flyttnetto 20-29 30-3 Källa: SCB 121 Pendling 2008 250 250 15 200 0-19 Källa: SCB Källa: SCB Bor och arbetar i kommunen 200 Flyttnetto Befolkningskurva Befolkningskurva 14 300 14 300 14 200 14 200 Förvaltningsr apport - Analys 14 100 14 100 14 000 14 000 13 900 13 900 ÅldersstrukturÅldersstruktur % % 4 000 4 000 3 500 3 500 3 000 3 000 2 500 2 500 2 000 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 Ortsanalys Söderköping Allmän information 13 800 0 13 800 2003 2004 2005 20032006 20042007 20052008 20062009 20072010 2008 2009 2010 Källa: SCB Söderköping var i äldre tider Källa: SCB en betydande handelsplats och centralort i Östergötland. Pendling Det medeltida rutnätet är bevarat och staden är tack 100 vare sina pittoreska miljöer och 80 sevärdheter ett populärt resmål. Källa: SCB Pendling 18 0-19 18 Utpendlare över Utpendlare60 över kommungräns kommungräns I ekonomiskt hänseende 40 Bor och arbetar hör Söderköping till iBor fjärde och arbetar i 46 46 kommunen kommunen storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften 20 av arbetskraften pendlar över kommungränsen. Resan Inpendlare över Inpendlare över 0 kommungräns kommungräns till 36 Norrköping36tar tio minuter. Hela regionen växer. 2002 Man drar nytta av Linköping universitets närvaro, ett -20 diversifierat näringsliv och utmärkta kommunikationer -40 med X2000 och E4:an. 0 20-29 70+ 50-59 60-69 -60 Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur % Befolkningskurva Befolkningskurva Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 14 300 14 300 3 14 200 25 3 10 3 000 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 2 500 11 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 2 000 14 100 14 000 14 000 2 500 Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 2 00011 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 500 500 Utbildning 17 17 13 15 15 Byggverksamhet Byggverksamhet 13 800SCB 0 SCB Källa: SCB Källa: Källa: 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Utpendlare över kommungräns 46 Bor och arbetar i kommunen 46 Inpendlare över kommungräns 36 36 100 80 80 Utpendlare över kommungräns 60 60 40 Bor och 40 arbetar i kommunen 20 20 Inpendlare över kommungräns 0 -20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -202005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 -40 -40 Källa: SCB -60 -60 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 122 3 3 25 25 Flyttnetto Flyttnetto 100 18 70+ Flyttnetto Pendling 18 60-69 Källa: SCB Pendling % Pendling Utbildning Företagstjänster, Företagstjänster, finans-, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet Källa: SCB Källa: SCB Övrigt 24Vård & omsorg Vård & omsorg 24 10 72 13 900 Övrigt 9 3 000 Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 1 500 1 500 13 1 000 1 000 72 13 900 Arbetsmarknadens struktur % Åldersstruktur % Åldersstruktur % Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 39500 3 500 25 Källa: SCB 4 000 4 000 14 100 13 800 70+ Det 20 råder bostadsbrist enligt Boverkets årliga marknadsundersökning och allmännyttan har låga 0 vakanser. En villa kostar i snitt 1,7 miljoner kronor. 2003 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 Under 00-talet har man totalt sett ett positivt -20 flyttnetto. Den vanligaste ålderskategori som flyttar in -40 återfinns i spannet 30-40. Källa: SCB 14 200 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 40 -60 Källa: SCB 30-39 0-19 IngenKälla: större privat arbetsgivare dominerar på orten, SCB utan här finns en hel del småföretag inom skilda branscher. Bland dessa kan nämnas Coiltech som Flyttnetto Flyttnetto tillverkar värmeväxlare, samt HTC Sweden som tillverkar golvslipare. Bland de näringsgrenar som är 100 överrepresenterade märks bland annat utbildning 80 och tillverkningsindustri. I Söderköping är 5 procent fler 60 anställda inom dessa näringar än snittet för riket. Förvärvsfrekvensen är 81 procent. Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 9 9 10 24 10 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem Andel boende i hyresrätt 11 Övrigt 24 Vård & omsorg Övrigt Vård & omsorg Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Tillverkning, utvinning Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 11 2 3 4 Fastighet Bagaren1 Mörten 4 Pilgrimen 12 Gästgivaren 4,5 Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Bjelkegatan 18 1 118 kvm Februari 2006 12 Husbyg. 12A-B, 3 122 kvm Februari 2006 50 Eriksviks. 2A-C Skönbergag. 29A-C, 31A-B 2 915 kvm Februari 2006 36 Ågatan 25A-B, 2 732 kvm September 2006 25 Repslagaregränd 5 123 Ägare Fond 2 Fond 1 Fond 2 Fond 3 Åg. Rådhus 4 Skepparev. Alv ik sg. 3 Söderköpings brunn yg. Husb Skönber gag. Bjelkeg. 1 Erik D ahlbe rgsg. iksg. v Eriks 2 Skog s en ig st en Lo stig n Re . sg an Ö Rydsv. m . gv Rin ns Lä v. Ringv. Borgg. sg. rg Kullbo Rydsv. Ha Lä m an m ns ra g. . sg Åldersstruktur Befolkningsutveckling Befolkningskurva Åldersstruktur % 14 300 4 000 Ål 4 000 3 500 3 500 14 200 3 000 3 000 2 500 2 500 14 100 2 000 2 000 14 000 1 500 1 000 1 500 1 000 13 900 500 500 13 800 0 0-19 2009 2010 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 0 Källa: SCB Källa: SCB Flyttnetto Pendling 123 18 Utpendlare över kommungräns 60 40 46 20 30 Fl 100 80 80 Bor och arbetar i kommunen 20-29 Källa: SCB 100 Utpendlare över kommungräns 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bor och arbetar i kommunen 60 40 20 Befolkningskurva Befolkningskurva 39 000 39 000 38 000 38 000 Förvaltningsr apport - Analys 37 000 37 000 36 000 36 000 Åldersstruktur Åldersstruktur 9 000 9 000 8 000 8 000 7 000 7 000 6 000 6 000 Ortsanalys Västervik 35 000 35 000 Allmän information 34 000 5 000 5 000 4 000 4 000 3 000 3 000 2 000 2 000 1 000 1 000 34 000 0 2003 2004 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 Källa: SCB Pendling 6 11 Bor och arbetar i Bor och arbetar i 150 kommunen kommunen 0 2002 Västervik räknas som regionstad i norra Kalmar län. Få pendlar till angränsande kommuner, cirka 11 procent. Istället 100 erbjuder staden en varierad arbetsmarknad. Utöver nämnda industrier finns ett sjukhus med ett upptagningsområde 50 som omfattar stora delar av Småland. 23 procent av arbetskraften återfinns inom vård och omsorgssektorn, 0 2003 2004 2005 2006 2004 2007 2008 2009 2010 2003 2005 2007 2008 2009 2010 vilket är2002 10 procent mer än2006 snittet för riket. -50 Källa: SCB -50 Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur % Befolkningskurva Befolkningskurva Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 39 000 39 000 38 000 1138 000 Arbetsmarknadens struktur % Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 9 000 9 000 8 000 11 24 36 000 65 1 000 34 000 34 000 Källa: SCB 0Källa: SCB Källa: SCB 2003 2007 2004 2008 2005 2009 2006 2010 2007 2008 2009 2010 0-19 2003 2004 2005 2006 Källa: SCB Källa: SCB 83 Byggverksamhet 30-39 0-19 40-4920-29 50-5930-39 60-6940-49 70+ 50-59 Byggverksamhet 60-69 70+ Källa: SCB Flyttnetto Flyttnetto Flyttnetto 250 250 200 200 Bor och arbetar i kommunen Bor och arbetar i 150 kommunen 150 Utpendlare över kommungräns Utpendlare över 100 kommungräns 100 Inpendlare över kommungräns 83 Inpendlare 50 över kommungräns 50 0 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -50 -50 Källa: SCB Källa: SCB 11 11 Källa: SCB Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur struktur ArbetsmarknadensArbetsmarknadens struktur 24 6 6 9 23 9 Andel boende Andel boende i egna hem 10 i egna hem 24 20 11 11 124 Utbildning Utbildning 20 Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 20 0 SCB Källa: Pendling 6 Övrigt Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 12 3 000 20-29 Vård & omsorg Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning 4 000 Pendling % 6 Övrigt 23 6 000 10 5 000 Källa: SCB Pendling Vård & omsorg 6 9 23 2 000 20 1 000 2 000 35 000 35 000 8 000 7 000 9 6 000 Andel boende i egna hemboende10i egna hem Andel 5 000 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 4 000 Andel boende i bostadsrätt Andel boende12 i bostadsrätt 3 000 65 24 36 000 6 7 000 37 000 37 000 70+ 150 Staden har anor sedan 1200-talet. över Utpendlare 100 över Sjöfarten Utpendlare och varvsindustrin har kommungräns kommungräns varit viktiga näringar. Under 1600-talet blomstrade staden Inpendlare som stapelstad, vilket innebar att man hadeöver rätt Inpendlare att bedriva 50över kommungräns kommungräns 83 import och export. 83 Källa: SCB 60-69 Västervik kallas för “ostkustens Källa: SCB Båttillverkning är fortfarande en viktig näring. Inom denna Källa: SCB pärla” och är en mycket populär bransch finns bland annat Windy Boats som tillverkar sommarort. Här finns en av exklusiva fritidsbåtar. I övrigt kännetecknas Västerviks Flyttnetto Pendling Flyttnetto Sveriges största semesternäringsliv av marin service och lätt tillverkningsindustri. 250 250 Nämnas kan bland annat Gunnebo Industrier som gör spik, anläggningar, Lysingsbadet. För Linköpingsbor är det populärt att kätting och lyftanordningar samt inredningsföretaget Elfa 6 ha ett sommarhus i Västervik200 200 med Sweden. Besöksnäringen med 700 000 besökare per år är omnejd. också viktig. Källa: SCB 11 0 20-29 30-39 0-19 40-49 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 70+ 50-59 0-19 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 10 Vård & omsorg Vård & omsorg 23 Övrigt Övrigt Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Handel, hotell & Handel, hotell & Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Svanen - Tuppen Gamla vägen 3, 5 - 7 1 306 kvm September 2007 22 Fabrikanten 10,11 Södra Järnvägsg. 21A-21B v 819 kvm September 2007 13 Fabrikanten 21 Skepparegatan 3-5 1 397 kvm September 2007 21 Jättegrytan Grytsg. 2-40, 42-60A-B, 66 4 040 kvm September 2007 44 Masten 3, Krämaren 7, Hovslagaren 19 2 200 kvm September 2011 24 Skepparegatan 6 m.fl. 124 11 2 3 4 av äg en 5 ml ata n nd lsg sv n atan rg Sto St. Trä Folk äg sgata rik Fre d se dgård n las par ksv äge ar sg ge sda vä ral u By gg äst er ra V en 4 An d Flä d tig ata n 1 d Fri n sbo a at g rgs åg an n ata t äs V gers Rön t Ten n e nväg tan nga Olvo r Albe väg eg ar nd llä Ho tan sga a at väg ärn n S. J n ge lk Fo r pa ä ksv 2 n ata eng Od 3 5 n a at eg ar pp e Sk Utpendlare över Allé n Ga yts n Gr Åldersstruktur Befolkningsutveckling Befolkningskurva Åldersstruktur 39 000 9 000 Åld 9 000 8 000 8 000 38 000 7 000 7 000 6 000 6 000 37 000 5 000 4 000 5 000 4 000 36 000 3 000 3 000 2 000 2 000 35 000 1 000 1 000 34 000 0 009 2010 Bor och arbetar i kommunen Ägare Fond 5 Fond 5 Fond 5 Fond 5 Fond 10 0-19 20-29 30-39 40-49 Källa: SCB 50-59 60-69 70+ 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 Källa: SCB Källa: SCB Flyttnetto Pendling 125 250 250 6 200 200 11 150 Bor och arbetar i kommunen Utpendlare över 150 20-29 30 84 000 84 000 25 000 25 000 82 000 82 000 20 000 20 000 15 000 15 000 80 000 80 000 Förvaltningsr apport - Analys Ortsanalys Växjö 78 000 78 000 10 000 10 000 76 000 76 000 5 000 5 000 74 000 Allmän information 20032006 20042007 20052008 20062009 20072010 2008 2003 2004 2005 2009 2010 0-19 Källa: SCB Källa: SCB 0 20-29 0 74 000 Växjö har en anrik historia som stiftsstad och residensstad i Arbetslöshet Arbetslöshet Kronobergs län. Enligt legenden kom den engelske missionären 1 400 Sigfrid hit mot slutet av vikingatiden 200 och byggde en kyrka på den1 plats 13 där Växjö Domkyrka står idag. 13 0 Bakgrunden till Växjös starka tillväxt står att finna i det Källa: SCB Källa: SCB 2002 9 Källa: SCB Åldersstruktur Åldersstruktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 25 000 9 82 000 80 000 78 000 37 76 000 74 000 11 Övrigt Övrigt 5 24Vård & omsorg Vård & omsorg 24 Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet 15 000 12 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Utbildning Utbildning 17 17 finans-, Företagstjänster, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet 15 Byggverksamhet Byggverksamhet 0 0 74 000 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 20-29 30-39 40-49 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Pendling % Arbetslöshet 18 18 Inpendlare över kommungräns 69 69 över Utpendlare kommungräns 1 000 Bor och arbetar i 800 kommunen 400 200 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB BostadsmarknadensBostadsmarknadens struktur struktur Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens struktur struktur Övrigt 5 9 54 600 400 Utpendlare över kommungräns 200 Källa: SCB 9 800 Inpendlare över 600 kommungräns 0 Källa: SCB 1 200 1 000 Bor och arbetar i kommunen 70+ 1 400 1 200 13 60-69 Flyttnetto 1 400 13 50-59 Källa: SCB Flyttnetto Flyttnetto Arbetslöshet 126 5 20 000 12 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 9 9 10 000 10 000 Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 14 14 5 000 5 000 15 7837000 76 000 11 54 Andel boende i egna hem Andel boende i egna hem 15 000 80 000 struktur % 25 000 20 000 54 70+ Det 200 råder sedan ett par år tillbaka bostadsbrist och priser på både bostadsrätter och villor har utvecklats starkt. Allmännyttan har under hela 00-talet haft mycket låga 0 2003 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007 20102008 2009 2010 vakanser. Befolkningskurva 82 000 60-69 Staden erbjuder ett attraktivt boende med ett rikt 800 och omfattande kultur- och nöjesutbud och goda shoppingmöjligheter i stadskärnan. För tillfället investerar 600 man i nya sportanläggningar, bland annat en ny hockeyarena. Investeringarna är i storleksordningen 1 miljard kronor. 400 Källa: SCB 84 000 50-59 70+ 1 000 Befolkningskurva Bostadsmarknadens struktur % Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 84 000 20-29 50-59 30-39 60-69 40-49 40-49 livskraftiga näringslivet, ställningen som regionstad och framväxten av Linnéuniversitet, tidigare Växjö universitet. Flyttnetto Flyttnetto Här finns över 7 000 företag av olika storlek och med 1 en 400 stor spridning mellan olika branscher. I samband med upprustningen av järnvägsområdet i centrala Växjö kommer 1 man 200 att uppföra ett World Trade Center med inriktning på cleantech och Östersjöhandel. 1 000 Bor och arbetar Det moderna Växjö äriBor enoch arbetar i kommunen kommunen 800 framgångsrik universitetsstad med 18 18 stark miljöprofil. Staden har en över Inpendlare över Inpendlareav 600 kommungräns kommungräns landets starkaste befolkningstillväxt, + 12 procent under 69 1200 per år sedan 69 00-talet. Flyttnettot är mellan 400 Utpendlare och 400över över Utpendlare 2001 och Västsvenska Industri- ochkommungräns Handelskammaren har kommungräns utsett staden till landets fjärde starkaste tillväxtregion200 efter Malmö, Göteborg och Stockholm. 0-19 30-39 Källa: SCB Källa: SCB 5 11 2411 Andel boende 54 i egna hem Andel boende i egna hem 12 12 Övrigt Vård & omsorg Vård & omsorg 24 Handel, hotell & Handel, hotell & restaurangverksamhet restaurangverksamhet Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav 11 2 3 4 5 6 7 8 Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Svalan 9 Storgatan 48, 819 kvm Maj 2005 9 Södra Doktorsg. 1 Myran 13 Prebendevägen 5-7 1 889 kvm Mars 2006 30 Harsyran 12 Koltrastvägen 2-10 4 554 kvm Augusti 2005 68 Trasten 6 Pilgatan 8 A/B 1 010 kvm Juli 2007 13 Forntiden 10 Alegatan 10 794 kvm Juli 2007 11 Skidan 6 Östregårdsgatan 32 A-F 1 232 kvm Oktober 2007 15 g Mörners vä Olivsnäckan 1 Sunamns väg 1-23 2 273 kvm November 2009 22 Strandsnäckan 5 Lagmansvägen 11-61 2 028 kvm December 2008 26 194 Framnäsv. Sandsbrov. . dsv sta rv. Kalma den Pilg. erle Öst 4 Fagrabäcksv. Lärkg. Fond 2 Fond 1 Fond 4 Fond 5 Fond 6 Fond 7 Fond 7 Lille Prebendev. 2 Ägare Fond 1 Bibliote ksg. Hög g. tre gå rds yv. neb Liedbergs . g. ds Fre Ron Linnég. 1 v. Näk terg Ös Torgg. torp s 6 5 alsv . 3 Aleg. Storg. v. t ras t Kol Aleg. 8 7 Åldersstruktur Befolkningskurva ÅldersstrukturBefolkningsutveckling 25 000 84 000 25 000 20 000 82 000 20 000 15 000 80 000 15 000 10 000 78 000 10 000 5 000 76 000 5 000 0 74 000 0 0-19 2009 2010 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ 20-29 30-39 Källa: SCB Arbetslöshet Flyttnetto 127 1 400 1 400 1 200 1 200 13 1 000 1 000 800 0-19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Bor och arbetar i kommunen Ålde Bor och arbetar i kommunen 800 Flytt 9 800 9 800 2 500 2 500 9 700 9 700 2 000 2 000 1500 1500 9 Förvaltningsr 600 9 600 apport - Analys Ortsanalys Örkelljunga 9 500 9 500 1 000 1 000 9 400 9 400 500 500 9 300 Allmän information 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0 9 300 0 2010 0-19 Örkelljunga är naturskönt beläget i nordvästra Skåne, med en blandning av skogsbygd, slätt och kulturbygd. 90 Kommunikationsmässigt 80 är läget mycket strategiskt. 70 47 E4:an passerar precis utanför Bor och arbetar Bor och i arbetar i 60 centralorten. kommunenkommunen 47 25 50 UtpendlareUtpendlare över över Örkelljungas näringsliv 40 kommungräns kommungräns domineras av mindre 30 Inpendlare Inpendlare över över verkstadsföretag. Ekets Mekaniska, Konstruktionskommungräns kommungräns 20 Bakelit Gillebagaren är stora arbetsgivare. Här finns 28 och 28 också många underleverantörer inom fordonsindustrin.10 0 Den rådande starka konjunkturen har lett till att ett flertal av ortens företag nyanställer och det råder brist-10 på arbetskraft. Källa: SCB Källa: SCB 50 Bostadsmarknaden i Örkelljunga påverkas också 40 av30västra Skånes starka tillväxt. Det tar ungefär en halvtimme in till Helsingborg vilket gör att orten 20 fungerar som ett alternativ för de som kan tänka sig att 10 pendla. Lugnet, tryggheten och småskaligheten bidrar till0 att göra orten till ett attraktivt bostadsalternativ. 2002 20032002 20042003 2005 2006 2005 2007 2006 20082007 2009 2008 20102009 cirka 2010 100 Kommunen har2004 med framgång tillskapat -10 villatomter och i dagsläget finns inga lediga lägenheter. Källa: SCB Källa: SCB Befolkningskurva Åldersstruktur Befolkningskurva Bostadsmarknadens struktur % Bostadsmarknadens struktur struktur Bostadsmarknadens 9 800 9 800 9 700 9 700 5 5 77 18 9 600 9 500 9 400 9 300 Åldersstruktur Arbetsmarknadens struktur % Arbetsmarknadens struktur struktur Arbetsmarknadens 2 500 2 500 2 000 2 000 7 7 7 77 18 9 600 Andel boende Andel boende i egna hemi egna hem 1500 9 500 Andel boende i hyresrätt Andel boende i hyresrätt 1 000 Andel boende i bostadsrätt Andel boende i bostadsrätt 9 400 500 9 300 2003 2004 2005 2003 2006 2004 2007 2005 2008 2006 2009 2007 2010 2008 2009 2010 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB 0 8 13 28 80 70 Bor och arbetarBor i och arbetar i kommunen kommunen 60 60 Utpendlare över Utpendlare över kommungräns kommungräns 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 -10 5 18 7 7 7 77 Andel boende iAndel egna hem boende i egna hem 60-69 70+ Arbetsmarknadens struktur Arbetsmarknadens struktur 5 77 18 Företagstjänster, finans-, Företagstjänster, finans-, fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet Källa: SCB Bostadsmarknadens struktur Bostadsmarknadens struktur 128 Byggverksamhet Byggverksamhet 0 2002 2003 2004 20022005 20032006 20042007 20052008 20062009 20072010 2008 2009 2010 -10 Källa: SCB Källa: SCB 20 Flyttnetto Flyttnetto Flyttnetto 70 0 Källa: SCB 20 Källa: SCB 90 28 15 0 20-29 0-19 30-39 20-29 40-49 30-39 50-59 40-49 60-69 50-59 70+ 80 Inpendlare överInpendlare över kommungräns kommungräns Utbildning Utbildning Källa: SCB Källa: SCB 0-19 Övrigt Handel, hotell & hotell & Handel, restaurangverksamhet restaurangverksamhet 1 00013 90 47 Övrigt Vård & omsorg Vård & omsorg 500 15 Pendling Pendling Pendling % 25 30 1500 8 Källa: SCB 47 Tillverkning, Tillverkning, utvinning utvinning 7 30 Källa: SCB 25 70+ Ortens läge gör den intressant för nyetablering av lager, logistik och industri. Gille-Bagaren expanderar just nu Flyttnetto Flyttnetto kraftigt och upprättar ett logistikcentrum i Örkelljunga. Härifrån kommer företagets logistikverksamhet för 90 hela den nordiska marknaden att utgå. Det har under 80 en längre tid rått brist på industrimark men nu har man 70 tillskapat cirka 110 000 kvadratmeter i Skåneporten, 60 som ligger där E4:an och E24:an möts. Pendling Pendling 25 20-29 0-19 30-39 20-29 40-49 30-3950-59 40-49 60-69 50-59 70+ 60-69 Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB Källa: SCB 7 30 8 8 Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning Övrigt Övrigt 30 Vård & omsorgVård & omsorg Handel, hotell &Handel, hotell & Förvaltningsr apport - Analys Svenska Bostadsfondens innehav Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Lägenheter Hagtornet 1 Ekholmsv. 4A-D, 6A-F 2 795 kvm April 2008 38 8, 10A-H & J-K Korgen 1 Göingegatan 1 A-D & M 2 348 kvm Augusti 2010 37 Korgen 3 Sonnarpsvägen 22 A-G, M 3 834 kvm Augusti 2010 56 Korgen 4 Sonnarpsvägen 24 A-D 2 117 kvm Augusti 2010 36 167 11 2 3 4 Än ge Fond 8 Fond 8 Fond 8 Laholmsv. lm sv . Bö dk en äng Sv rra No olmsv. Valhallav. are g. 4 3 2 sv. rp Göingeg. na n So Järnblästg. smedsg. Hammar Bruk sv. Hässleh Stockholmsv. Bang. sv. g Kun 1 Otto o Stenb äg cks V Tyg eK . lmsv rab b es V äg Rin gås v. Ekho Åldersstruktur Befolkningsutveckling Åldersstruktur Befolkningskurva 2 500 9 800 2 500 2 000 9 700 2 000 1500 9 600 1500 1 000 9 500 1 000 500 9 400 500 0 10 arbetar i nen lho Ägare Fond 6 0 9 300 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 Källa: SCB 60-69 70+ 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0-19 Källa: SCB Källa: SCB Pendling Flyttnetto 129 90 90 80 80 70 60 50 25 70 47 Bor och arbetar i kommunen 60 50 20-29 Förvaltningsr apport - Styrelse Styrelse • Svensk a bostadsfonden 1 - 10 Från vänster: Per-Åke Eliasson, Carl Rosenblad och Lars Swahn Per-Åke Eliasson Carl Rosenblad Lars Swahn Styrelseledamot Under drygt 25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö Bostäder AB. Ordförande Grundare, huvudägare och arbetande ordförande i Consilium AB (publ). VD Grundare och tidigare VD i London & Stockholm Properties Ltd i England. Ledning Från vänster: Tord Magnusson, Linda Hallén, Anna-Britta Bergman och Lars Swahn. Tord Magnusson Linda Hallén Anna-Britta Bergman Fastighetschef Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, 130 Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB. Ansvarig Institution Arbetat för Svenska Bostadsfonden sedan 2006. Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Markets AB sedan 2008. Dessförinnan arbetat på Laika Consulting AB. Studerat företagsekonomi och HR på Uppsala Universitet. Ekonomichef Tidigare bl a CFO/koncernekonomichef för AB Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i Äldre- och Handikappnämnden och Kommunfullmäktige, Lidingö. Förvaltningsr apport - Styrelse Advisory Board Esbjörn Wincent Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Styrelseledamot i Aberdeen Property Investors Indirect Investment AB samt Advisory board medlem i Mengus Stockholm AB. Mats Andersson VD för Anticimex, en av Sveriges största aktörer inom Fastighetsbesiktning, mellan 1996 och 2003. Lars Vigerland Ekonomie doktor och lektor i företagsekonomi med inriktning mot fastighetsekonomi vid Stockholms universitet. Peter Ahlås Rådgivare på den Brittiska och Irländska investormarknaden. Verksam i London City, inom sjöfarts- och internationell försäkring sedan 1972. Tidigare styrelseordförande i HSBC Shipping Services Ltd och styrelsemedlem i HSBC Insurance Brokers Ltd. Anders Lundgren VD och grundare av bolagsvärderingsföretaget Valu8. Delägare och styrelseordf. i Boreda AB. Delägare i fastighetsbolaget Wilundia AB. Tidigare Director, AB Volvo Corporate Finance. Svenska Bostadsfonden Management AB Svenska Bostadsfonden leds av Svenska Bostadsfonden Management AB som har ansvar för drift och underhåll av fastigheterna samt för den löpande fondverksamheten. Varje enskild fond har formen av ett publikt aktiebolag med egen styrelse och sina respektive investerare som delägare. 131 Förvaltningsr apport - Styrelse 132 Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - Exakta 2011 Förvaltningsr apport • Svensk a Bostadsfonden 1 - 10 AB 2010 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08 - 667 10 50, Fax. 08 - 667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se, info@svenskabostadsfonden.se
© Copyright 2024