1. No category

Stålmosen
Boligområde i Vindinge
Lokalplan 584
Indhold
Baggrund 6
Lokalplanområdet7
SPILDEVANDSPLANLÆGNING10
KOMMUNEPLAN11
VEJ- OG STIPLANLÆGNING
12
SKOLEDISTRIKT OG SKOLEKAPACITET
13
KULTURHISTORIE13
SERVITUTTER14
FORSYNING15
TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER
15
MILJØ15
§1 Formål
18
§3 Anvendelse
19
§4 Udstykning
19
§5 Vej-, sti- og parkeringsforhold
20
§6 Bebyggelsens omfang og placering
23
§7 Bebyggelsens ydre fremtræden
24
§8 Ubebyggede arealer
25
§9 Miljøforhold
28
§10 Grundejerforening
28
§11 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse
29
§12 Aflysninger
29
§13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER
30
§14 Vedtagelsespåtegning
31
Kortbilag 1
32
Eksisterende forhold
32
Kortbilag 2
34
Matrikelkort 34
Kortbilag 3
36
Delområder36
Kortbilag 4
38
Veje, stier og fælles friarealer 38
Bilag 5
40
3
Teknik- og Miljøudvalget
Økonomiudvalget
1. behandling, Byråd
Offentlig høring
Teknik- og Miljøudvalget
Økonomiudvalget
2. behandling, Byråd
12. januar 2012
17. januar 2012
25. januar 2012
3. februar-29. marts 2012
6. september 2012
20. september 2012
26. september 2012
Forord
Hvad er en lokalplan?
I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan
skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner
og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området.
Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et
større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i
gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at
skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre
borgernes mening.
Hvem udarbejder lokalplaner?
Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og
Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset,
Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til
planogudvikling@roskilde.dk
Lokalplanforslag
Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles
af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig
høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af
forslaget.
Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den
lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være
muligt af finde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden,
men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på
biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og
Viby.
5
Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne
periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger
eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal
sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@
roskilde.dk.
I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanforslag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde
eller anden inddragelse af interessenter.
Endelig lokalplan
Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknikog Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage
lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på
baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er
kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har
vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er
planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde.
Klagemulighed
Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så
vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens
lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens
indhold.
Klage indgives til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal
være modtaget af Nævnet inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.
Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den
endelige lokalplan.
Redegørelse
584
Lokalplanområdets beliggenhed
©Krak
Baggrund
Roskilde Kommune ønsker med denne lokalplan at muliggøre opførelse af et nyt boligområde i Vindinge Nord. Området nord og vest for Stålmosevej er i Kommuneplan 2009
udlagt til byudviklingsområde med boligformål.
Vindinge har sin egen skole med 2 spor fra 0. – 7. klasse.
Skolen ligger centralt i byen og er med til at gøre Vindinge til et attraktivt sted at bosætte sig. Der er behov for
at understøtte den lokale skole ved at muliggøre en større
Det åbne landskab har en fin let bølgende
karakter
boligudbygning i Vindinge. Der er, udover området nord og
vest for Stålmosevej, udlagt arealer til nye boligområder i
Vindinge Øst og Vindinge Vest.
Et ejendomsselskab ønsker, i samarbejde med en privat
grundejer, at byudvikle området nord og vest for Stålmosevej med 41 åben-lav og 9 tæt-lav boliger. Selskabet har
præsenteret et skitseforslag for områdets udvikling, og
lokalplanen tager udgangspunkt i forslaget.
Der er ikke tidligere udarbejdet lokalplan for området, og
ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan overføres
området fra landzone til byzone.
Lokalplanområdet
Vindinge by ligger centralt i Roskilde Kommune omkring
4 kilometer sydøst for Roskilde bymidte. Vindinge huser
omkring 2000 indbyggere.
Omkring den oprindelige Vindinge landsby ligger Vindinges
nyere boligområder. I nord og vest spreder Vindinge sig ud
i det åbne land langs byens udfaldsveje. I syd afgrænses
byen af Vindingevej. Det åbne land omkring Vindinge er
præget af landbrug, råstofgrave samt natur- og fritidsområdet Hedeland.
Vindinge landsby er karakteristisk ved en særlig velbevaret
landsbystruktur. Bebyggelsen er forholdsvis intakt og stort
set alle ældre gårde, huse og villaer er udpeget som bevaringsværdige.
Lokalplanområdet ligger i det åbne land på kanten af
Vindinge by nord og vest for Stålmosevej. Samtidig er lokalplanområdet centralt placeret i Vindinge tæt på den oprin-
7
Stålmosevej set mod det nye lokalplan-område
Redegørelse
delige landsby og Vindinge skole.
Mod vest og nord grænser lokalplanområdet op til det åbne
land med Stålmosen. Mod øst afgrænses lokalplanområdet
af eksisterende boligområder, og mod syd afgrænses lokalplanområdet af den gamle del af Vindinge landsby.
Lokalplanområdets landskab falder svagt mod vest og
nord. I områdets vestlige del er der dannet en naturlig
lavning i terrænet.
Lokalplanområdet er cirka 78.800 m2 stort.
Formål og indhold
Der er behov for at understøtte den lokale skole i Vindinge
ved at muliggøre en større boligudbygning i byen. Formålet
med denne lokalplan er at give mulighed for, at der kan
opføres 41 parcelhuse og 9 tæt-lav-huse inden for lokalplanområdet.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser om anvendelse af
lokal-planområdet til åben-lav bebyggelse (parcelhuse) og
tæt-lav bebyggelse.
Et boligområde, hvor boligerne åbner sig mod boligvejene,
og hvor der fra den private bolig er mulighed for at følge
med i, hvad der foregår ude på vejene (og hvor vejen i øvrigt
er udformet, så den inviterer til leg og ophold) er mere
interessant og trygt at færdes og bo i, end et boligområde,
hvor livet er gemt væk bag høje hække.
Lokalplanen skal sikre, at hegn mod vejen udformes, så
9
der skabes visuel kontakt og flydende overgange mellem
private udstykninger og vejene. Ydermere skal lokalplanen
sikre, at der gives mulighed for ophold og leg langs vejene
ved regulering af trafikken.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser om højden på hække
mod vejen. Lokalplanen fastsætter desuden bestemmelser
om etablering af chikaner langs vejene.
Lokalplanområdet ligger i forlængelse af den adgangsgivende Stålmosevej mod vest og nord, og afrunder hermed
Vindinge mod det åbne land. Lokalplanen skal sikre, at bebyggelsen set fra det åbne land markerer sig som hørende
til byen. Dette skal blandt andet sikres ved plantning af nye
løvfældende træer i lokalplanområdet.
Ved lokalplanområdets grønne friarealer skal plantes
solitære træer samt trægrupper, som formidler overgangen fra det åbne land til den tættere bystruktur - uden
at lukke af for den attraktive udsigt mod nord og vest fra
parcelhus-bebyggelserne. Det er tanken at de grønne friarealer skal fremstå med en åben park-agtig karakter.
Det er vigtigt, at den ny bebyggelse kommer til at harmonere med landsbyens skala og karakter. Som en del af dette
skal der ved adgangsvejene plantes træer, dels ved de
trafikale chikaner, dels ved de adgangsgivende opholds- og
legeområder.
Lokalplanområdets naturlige let bølgende terræn har en
stor oplevelsesmæssig kvalitet. Terrænet falder svagt mod
vest og mod nord. Det er vigtigt, at det naturlige terrænforløb via grønne kiler trækkes med ind i den nye bebyggelse.
De grønne kiler skaber sammenhængen til det åbne land,
Lokalplanområdet set mod den eksisterende
byafgrænsning.
Redegørelse
og de vil udgøre naturlige grønne opholds- og legearealer
for de fremtidige beboere.
Forhold til anden planlægning
STATSLIG PLANLÆGNING
Efter nedlæggelse af amterne og HUR, har regionplan 2005
for hovedstadsregionen fået status af landsplandirektiv.
Hovedparten af regionplanens retningslinier er nu afløst
henholdsvis af landsplandirektivet Fingerplan 2007, Råstofplan 2008 for Region Sjælland og af Roskilde Kommuneplan 2009. De af retningslinierne i Regionplan 2005, der fortsat gælder, vedrører grundvand, vandløb, søer og kystvand,
spildevand og støj fra Roskilde Lufthavn.
Af Regionplan 2005, fremgår det, at ved opførelse af boligbebyggelse indenfor områder, hvor støjbelastningen
overstiger 50 dB, bør det sikres, at det indendørs støjniveau
fra lufthavnen ikke overstiger følgende grænseværdier i
soverum: LAeq, 24h
= 30dB og LAmax = 45dB. Lokalplanområdet ligger indenfor
et område, hvor støjniveauet er under 55dB men over50dB.
Det skal derfor sikres, at de gældende grænseværdier for
indendørs støj i soverum ved nybyggeri overholdes.
Lokalplanområdet er i regionplanen udpeget som område med særlig drikkevandsinteresse, hvor grundvandet
i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser
for områdets an-vendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området.
SPILDEVANDSPLANLÆGNING
Lokalplanområdet er ikke omfattet af kloakeret område
i henhold til Spildevandsplanen. Der skal derfor udarbejdes tillæg til Spildevandsplanen om områdets afledn-
11
ing af spildevand. I den forbindelse skal det blandt andet
vurderes, om afledningen af områdets spildevand kan ske
uden ændringer af udlednings-tilladelsen for det opland,
som det bliver tilsluttet.
Tillæg til Spildevandsplanen udarbejdes af Roskilde Kommune.
KOMMUNEPLAN
I Roskilde kommuneplan 2009 ligger lokalplanområdet
indenfor rammeområde 3.B. 19.
Område 3. B. 19 er udlagt til boligformål i form af åben-lav
og tæt-lav bebyggelse. Der kan etableres 50 boliger inden
for rammeområdet.
For rammeområdet er fastlagt en maksimal bebyggelsesprocent på 30 for åben-lav bebyggelse og 40 for tæt-lav bebyggelse. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager.
Bebyggelsen skal placeres i den østlige del af området, så
den landskabelige lavning i den vestlige del af området kan
udlægges som fælles grønt friareal.
Området skal vejbetjenes fra øst – Stålmosevej.
Kommuneplan 2009 indeholder retningslinier for en række
forhold, hvor der i denne lokalplan skal tages hensyn til
behovet for et varieret boligudbud samt behovet for at
understøtte den lokale skole. Desuden skal det sikres, at
byudviklingen tilpasses, så byerne fremstår som hele og
afrundede byer mod det åbne land.
Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kom-
Redegørelse
Stiforløb i lokalplanområdet
Stiforløb uden for lokalplanområdet
Mulig sti til
Lillevangsvej
Mulig tværsti gennem Sand-rækkerne til
Sandvejen
muneplanens retningslinier og rammebestemmelser for
området. Dog stemmer lokalplanen ikke overens med den
rækkefølge i udbygningen af Vindinges boligarealer, som er
angivet i kommuneplanen. For at lokalplanen kan træde i
kraft er det en forudsætning, at kommuneplantillæg nr. 16
vedr. rækkefølgen i planlægningen af boligudbygningen i
Vindinge vedtages.
VEJ- OG STIPLANLÆGNING
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Stålmosevej
som vist på kortbilag 4.
For hele Vindinge By gælder allerede nu, at der er nedsat
hastighed således at den maksimale hastigehed er mindre
end de 50 km/t som gælder generelt for bykørsel. Stålmosevej er således også omfattet af denne hastighedsdæmpning. Ud over dette udlægges der i lokalplanområdet
stikveje som vil have status som opholds- og legeområder.
Stålmosevej er i dag tilsluttet Sandvejen, som har karakter
af en intern vej, som fører ind til Vindinge og Vindinge Skole
ved Østre Vindingevej.
De planlagte veje inden for lokalplanområdet får status
som private fællesveje.
Mulig sti til Tingvej og
Købmanden
Stiforløb i lokalplanområdet
Indenfor lokalplanpmrådet anlægges stier som vist på kortbilag 4. Stierne fungerer dels som interne stier dels som
tilslutningsmulighed til Vindinge By’s øvrige trafikstruktur.
Der er mulighed for at den i lokalplanområdet planlagte sti
langs østskellet via en tværsti ved rækkehus-bebyggelsen
Sandrækkerne kan forbindes til Sandvejen, der i dag fungerer som anbefalet rute til Vindinge Skole.
Kulturhistoriske interesser
Mod syd er der fra områdets interne stisystem forbindelse
til Stålmosevænget (ved kirken) og til Tingvej, således at
der bliver stiforbindelse til Vindinge By’s centrum fra hele
lokalplanområdet.
SKOLEDISTRIKT OG SKOLEKAPACITET
Lokalplanområdet ligger indenfor Vindinge Skoles
skoledistrikt. Vindinge Skole har kapacitet til den boligudbygning som lokalplanen giver mulighed for.
KULTURHISTORIE
I kommuneplan 2009 er den nordvestlige del af Vindinge –
hvor lokalplanområdet ligger – udpeget som område med
kulturhistoriske interesser. Det fremgår af ”Udpegningsgrundlaget for kulturmiljøer og områder med kulturhistoriske interesser i landområdet og de mindre byer”, at
Vindinge er et vigtigt fundområde med fund fra det meste af
oldtiden.
De kulturhistoriske interesser inden for lokalplanområdet
er ikke synlige og således kun knyttet til arkæologisk og
forsk-ningsmæssig interesse.
Kommuneplanens retningslinier for Kulturmiljøer og kulturhistoriske interesseområder fastlægger i § 12.2:
Inden for de udpegede kulturmiljøer og kulturhistoriske
interesseområde i landområdet må der kun meddeles tilladelse til byggeri, anlæg, ændret anvendelse eller ændret tilstand af et areals karakter i øvrigt, såfremt det kan
begrundes ud fra væsentlige samfundsmæssige hensyn, og
det ud fra en konkret planmæssig vurdering kan ske uden
af forringe
- de kulturhistoriske værdier, som ligger til grund for udpegningen, eller
13
Fra hjemmesiden ”fund og fortidsminder” (lokalplanområdet
indrammet)
Redegørelse
- muligheden for at styrke eller genoprette værdierne.
Ændringer kan dog ske som led i forbedring af områdets
kulturværdier eller i medfør af allerede gældende bestemmelser i en fredning, lokalplan eller byplanvedtægt.
På Kulturarvsstyrelsens hjemmeside ”Fund og Fortidsminder” har man registreret 4 arkæologiske fund inden for
lokalplanområdet, endvidere har man udlagt en del af lokalplanområdet som kulturarvsareal (se kortbilag ovenfor).
Lokalplanområdet er udlagt i kommuneplan 2009 til byudviklings- og boligområde. Da de kulturhistoriske interesser
ikke er synlige, vurderes det, at byudviklingen ikke vil forringe de kulturhistoriske interesser under forudsætning af,
at der bliver foretaget den fornødne opfølgning ved fremkomsten af yderligere historiske fund i jorden.
Såfremt der udstedes gravetilladelse til byggemodning og
byggetilladelse inden for lokalplanområdet, kan bygherren, eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres,
i henhold til museumslovens § 25, anmode Roskilde Museum om at tage stilling til, hvorvidt jordarbejdet vil berøre
væsentlige fortidsminder. Museet skal inden for en frist på
seks uger komme med en udtalelse, der kan være baseret
på en arkæologisk forundersøgelse. Udgifter til en forundersøgelse skal afholdes af brugeren, eller den for hvis
regning jordarbejdet skal udføres, jf. museumslovens § 26
stk2.
SERVITUTTER
Følgende servitutter har betydning inden for lokalplanområdet:
Lyst 23.01.1976 – 2563-18
Dok om bygningshøjde og afstand til 52g ved fremtidig
bebyggelse.
15
Byggeretsligt skel 3,50 m fra vindue på matr. nr. 52g.
Lyst 17.12.1981 – 18639 – 18
Dok om pligt til varigt at lade en 500 m jordvarmeslange
forblive på ejd. mv.
Areal vest for matr.nr. 52v på 50 m.
FORSYNING
Lokalplanområdet kan forsynes med energi fra vedvarende
energianlæg. Lokalplanområdet skal forsynes med vand fra
Vindinge Vandværk.
Lokalplanområdet er ikke omfattet af noget spildevandsopland. Spildevandsplanlægning inden for lokalplanområdet
skal være i overensstemmelse med Roskilde Kommunes
Spildevandsplan.
Der skal udarbejdes et tillæg til Roskilde Kommunes Spildevandsplan for lokalplanområdet.
Boliger der etableres i området er omfattet af Regulativ for
husholdningsaffald i Roskilde Kommune.
TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER
Anvendelsen af lokalplanområdet til boligformål forudsætter ophævelse af landbrugspligt på arealet.
MILJØ
I henhold til “Lov om miljøvurdering af planer og programmer” skal Roskilde Kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig
indvirkning på miljøet.
Redegørelse
Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for
fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov
om miljøvurdering, og disse planer skal derfor »screenes«,
dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering
af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering.
Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund
af »screening« af lokalplanforslag 584, ikke er behov for at
fortage en samlet miljøvurdering af lokalplanforslaget.
Screeningen omfatter særlige landskabelige kvaliteter,
drikkevandsinteresser, kulturhistoriske interesser samt
trafiksikkerhed. Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke
vil medvirke til en væsentlig påvirkning af disse forhold, og
der er derfor ikke udarbejdet en egentlig miljøvurdering.
Lokalplanforslaget redegør for forhold til øvrig planlægning, hvoraf det fremgår, at planen ikke er i strid med
anden overordnet planlægning – eller sektorplanlægning
udfra en miljømæssig vurdering.
FORURENING
Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet
og har hidtil været anvendt til landbrug. Det antages derfor,
at området ikke er forurenet.
Et areal, der overføres fra landzone til byzone, omfattes
automatisk af områdeklassificering, hvis der ikke besluttes
noget andet. Områdeklassificeringen indebærer, at jord inden for arealer som udgangspunkt vurderes at kunne være
lettere forurenet som følge af diffuse forureningskilder.
Ud fra en vurdering af den hidtidige arealbenyttelse, og en
vurdering af det faktiske forureningsniveau kan kommunen
imidlertid beslutte at udtage arealer fra områdeklassificeringen.
17
DISPENSATION FRA LOKALPLANEN (PLANLOVENS §19 OG
§20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen
kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Bestemmelser
BESTEMMELSER
I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 937 af
24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for
det i § 2 nævnte område i Roskilde Kommune.
§1 Formål
Formålet med lokalplanen er at:
- Muliggøre opførelse af åben-lav og tæt-lav boligbebyg-
gelse.
- Sikre, at hegn mod veje ikke forhindrer visuel kontakt
mellem de private grunde og vejene.
- Sikre at det nye boligområde indpasses i det omgivende
landskab, så der skabes en harmonisk overgang mellem
bebyggelsen og det åbne land.
- Sikre, at der etableres grønne kiler, der giver udkig fra
bebyggelsen til det åbne land, og at de grønne kilersamtidig kan fungere som fælles grønne områder for hele bebyggelsen.
- Sikre, at trafikken reguleres, så der gives mulighed for leg
og ophold langs vejene.
- fastlægge rekreative stier gennem området og forbindelser til det eksisterende stinet i Vindinge.
§2 Område og zonestatus
2.1
Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter følgende matr. nr. del af 24a, Vindinge By, Vindinge,
samt alle parceller, der efter den 15. 10. 2011 udstykkes fra
den nævnte ejendom.
19
2.2
Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres til byzone
ved endelig vedtagelse af denne lokalplan.
§3 Anvendelse
3.1
Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på
kortbilag 3
3.2
Delområde 1: Området må kun anvendes til boligformål i
form af åbent-lavt byggeri.
Delområde 2: Området må kun anvendes til boligformål i
form af tæt-lavt byggeri.
3.3
Nybyggeri skal opføres som lavenergibyggeri i følge gældende bygningsreglement.
§4 Udstykning
4.1
Udstykning til åben-lav og tæt-lav bebyggelse skal ske i
overensstemmelse med udstykningsplanen vist på kortbilag 3.
4.2
Ved udstykning til åben-lav bebyggelse skal det sikres, at
den enkelte grund bliver på minimum 700m².
Ved udstykning til tæt-lav bebyggelse skal det sikres, at
den enkelte grund bliver på mellem 250-400 m². Der skal
ved udstykningen udlægges fælles friarealer af en størrelse
på mindst 10 % af det samlede grundareal.
skel
1,20 m
gangsti
Byggelinie min.
5 m fra skel
0,50 m
rabat
5,50 m
kørebane
1,70 m
rabat
skel
Fig 1: Vejprofil for adgangsveje
A-A og B-B
0,50 m
rabat
Byggelinie min.
5 m fra skel
Bestemmelser
§5 Vej-, sti- og parkeringsforhold
5.1
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Stålmosevej
som vist på kortbilag 4.
Alle veje inden for lokalplanområdet udlægges som private
fællesveje.
Overkørsel til de enkelte udstykninger må kun ske fra adgangsvej A-A og B-B, samt fra boligvej C-C, D-D og E-E (se
kortbilag 4).
Der kan til den enkelte udstykning etableres en overkørsel
på 5,00 meter til kørende samt en overkørsel på 1,20 m til
gående.
Der skal etableres stiforbindelser indenfor lokalplanområdet som vist på kortbilag 4. Stierne skal kobles på de
eksisterende stier mod øst ved bebyggelsen Sandbakkerne.
5.2
Der skal udlægges veje og stier som vist på kortbilag 4
5.3
Adgangsvej A-A og B-B skal udlægges i 9,40 meters bredde
og anlægges med 5,50 meter kørebane og 1,20 meter
gangsti i den ene side af kørebanen som vist på kortbilag 4.
Der skal etableres 0,50 meter græsrabat mellem gangsti og
skel, 0,50 meter græsrabat mellem kørebane og skel samt
1,70 meter græsrabat mellem gangsti og kørebane, se fig.
1. Den sydlige del af adgangsvejen B-B skal udføres med
en glidende overgang til vejprofilet i den eksisterende del af
Stålmosevej.
Boligvej C-C, D-D, E-E og F-F skal udlægges som opholds-
skel
skel
Fig 2: Princip - profil for legeog opholdsareal C-C, D-D, E-E
og F-F
Byggelinie
5 m fra
skel
0,50 m
rabat
Adgangsareal til
leg og ophold samt
kørende trafik
og legeområde. Vejen skal udformes som et kombineret
vej- og legeareal i princip efter udformningen på kortbilag
4. Der skal være 0,50 m græsrabat mod skel i hver side.
Profil for opholds- og legeområde - se fig. 2. Det skal sikres, at der udføres fast belægning, enten med asfalt eller
egnede fliser hvor der vil forekomme kørende trafik herunder kørsel med renovationsvogne.
Ved boligveje F-F (se kortbilag 4) skal udlægges parkeringsfelter langs opholds- og legearealet.
Kørebaner skal udføres med asfaltbelægning og gangstier
med betonsten.
5.4
Der skal etableres plantebede og chikaner langs veje som
vist på kortbilag 4.
Langs vejene A-A og B-B skal plantebedene placeres på
den side af vejene, hvor der ikke etableres gangsti. Chikaner skal placeres langs de brede græsrabatter mellem
gangsti og kørebane. Se kortbilag 4.
Plantebedene skal udformes som cirkler med en diameter
på minimum 4,00 meter.
Plantebedene skal placeres i skel mellem veje og parceller, så de fungerer som fartdæmpende forhindringer, som
man skal køre udenom. Parcellerne skal afskæres omkring
plantebedene sådan at plantebedene ikke ligger indenfor
private parceller.
Plantebedene skal beplantes med egnstypiske solitære
træer så som eg (quercus), lind (tilia vulgaris), pil, (salix
alba), bøg (fagus) og birk (betula). Træerne skal sættes
0,50 m
rabat
21
Byggelinie
5 m fra
skel
Fig 3: Plantebede og
chikaner langs veje skal
udformes som cirkler og
halvcirkler med en diameter
på minimum 4,00 meter.
Plantebede skal placeres i skel mellem veje og
udstykninger. Chikaner skal
placeres langs de brede
græsrabatter mellem gangsti og kørebane.
Pla
nte
b
ed
Kø
Ch
reb
ika
Bestemmelser
ne
an
e
Sk
e
ud l me
sty
G
kn llem
Ga ræs
ing ve
ng ra
j og
sti ba
t
i plantebedene, så de er trukket omkring 1,00 meter tilbage fra vejene som vist i fig. 3. Det er vigtigt, at træernes
rødder frit kan udnytte jorden ind i haverne og de grønne
friarealer, der må derfor ikke sættes kantsten mod haver
og friarealer. Den eneste form for pleje af træer, som må
forekomme, er opstamning for lysindfald. Der må på intet
tidspunkt udføres kronenedskæringer (topkapning og lignende).
Udover træerne skal plantebedene beplantes med robuste
stauder som f.eks. anemone tomentosa rubustissima, alternativt kan arealet under træerne udføres med knoldebro
(pigstensbelægning).
Chikanerne skal udformes som halvcirkler med en diameter på minimum 4,00 meter og skal beplantes med robuste stauder som f.eks. anemone tomentosa rubustissima,
alternativt udføres chikanerne med knoldebro (pigstensbelægning).
For udformning af chikaner og plantebede, se fig. 3.
5.5
Der skal i forbindelse med stiforløbet udføres 3m hjørneafskæringer ved visse af udstykningerne, som vist på kortbilag 3 og 4. Hjørneafskæringerne skal sikre gode visuelle
orienteringsmuligheder for dem, der benytter stierne.
5.6
Belysning langs veje skal udføres som parkbelysning med
en maksimal lyspunktshøjde på 4.50 meter og nedadrettet lys, så blænding af omgivelserne undgås. Eventuelle
lyskilder, som peger mod bebyggelse, skal afskærmes, så
de ikke generer bebyggelsens beboere.
23
5.7
Stier, der er udlagt i de grønne friarealer, (se kortbilag
4) skal udlægges i 3,00 meters bredde. Stier i de fælles
grønne opholdsområder skal udføres som grusstier.
5.8
Der skal udlægges areal til parkering svarende til:
2 p-pladser pr. bolig i åben-lav bebyggelse.
1½ p-plads pr. bolig i tæt-lav bebyggelse.
For åben-lav bebyggelse gælder det, at al parkering skal
etab-leres på egen grund.
For tæt-lav bebyggelse gælder det, at der skal etableres
min. halvanden parkeringsplads i forbindelse med hver bolig. Parkeringspladserne skal etableres langs den nordlige
side af boligvejene F-F, som vist på kortbilag 4.
5.9
Parkeringsarealer skal udføres med permeabel belægning.
§6 Bebyggelsens omfang og placering
6.1
Bebyggelsesprocenten for åben-lav bebyggelse må ikke
overstige 30 for hver enkelt udstykning.
Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse må ikke
overstige 40 for hver enkelt udstykning.
6.2
Bebyggelse i delområde 1 må ikke placeres nærmere vej
end 5,00 meter som vist på kortbilag 3.
6.3
I delområde 1 må parceller, der er på kortbilag 3 er markeret som 1-etages parceller, kun bebygges med boliger i 1
etage.
Bestemmelser
Parceller, der på kortbilag 3 er markeret med mulighed for
byggeri i 2 etager kan bebygges i op til 2 etager.
I delområde 2 må boligbebyggelsen højst opføres i 1½
etage (én etage med udnyttet tagetage).
Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være
højere end 8,50 meter.
6.4
Tage på boligbebyggelse skal udføres som flade tage og/
eller tage med en hældning på min. 15 grader.
Tage må ikke udføres med valm.
6.5
Inden for delområde 2 (kortbilag 3) skal boligbebyggelse
opføres som tætlav-huse. Husene skal udformes så de
fremtræder som en samlet ensartet bebyggelse.
6.6
Bebyggelse, med undtagelse af skure og udhuse, på de 4
sydligste grunde må ikke placeres nærmere sydskel end
10,0 m, som vist på kortbilag 3.
§7 Bebyggelsens ydre fremtræden
7.1
Facader må ikke udføres i træ, dog kan tillades at dele
af facaden udføres med mindre lette facadepartier i træ.
Småhuse såsom garager, udhuse, mv. kan dog opføres helt
i træ.
Til udvendige bygningssider/ydervægge må kun anvendes jordfarver og hvidt eller blandinger heraf. Eventuelle
småhuse skal holdes i mørke farver. Eksempler på jordfarver er: Umbra, okker og siena. Se bilag 5 for eksempler på
jordfarver.
25
7.2
Tage skal udføres med lertegl, betontagsten, skifer, tagpap,
zink eller som grønne tage med lav bevoksning.
Tagflader må ikke være blanke og reflekterende, og glaserede tag må kun udføres i glanstrin 20 eller derunder.
Til udvendige tagflader må kun anvendes jordfarver og sort
eller blandinger heraf. Eksempler på jordfarver er: Umbra,
okker og siena. Se bilag 5 for eksempler på jordfarver.
7.3
Der må ikke opsættes udvendige antenner og lignende på
bygninger, dog undtaget anlæg til indvinding af solenergi.
Paraboler må kun placeres på terræn og må ikke være synlige fra vej og fælles opholdsarealer.
Fælles opholdsarealer er forbeholdt ophold og leg og skal
friholdes for bebyggelse.
Der reserveres arealer til legeplads og regnvandsbassin
inden for de fælles opholdsarealer som vist på kortbilag 4.
Minimum 4,50 meter
§8 Ubebyggede arealer
8.1
Der skal udlægges fælles opholdsarealer / grønne kiler
som vist på kortbilag 4.
Fritvoksende
løftet trækrone
Stammehøjde
Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller
lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladens hældning eller bygningens øvrige ydervægge. Anlæg til indvinding af solenergi
kan placeres på jorden, såfremt de ikke er synlige fra veje
og fælles opholdsarealer.
Drypzone
Fig. 4 Ved løbende at opstamme
træer, så trækronerne på sigt er løftet minimum 4,50 meter over jorden
sikres lysindfald og gode rumdannelser.
Bestemmelser
De fælles grønne opholdsområder skal udføres med græs
med mindre grupper af løvfældende træer, i princip som
vist på kortbilag 4. Fællesarealet skal fremstå åbent med
parkpræg, således at der skabes udkigsmuligheder mod
landskabet fra de udstykninger som grænser op til de
grønne fællesområder.
Den eneste form for pleje af træer som må forekomme, er
opstamning for lysindfald. Der må på intet tidspunkt udføres kronenedskæringer (topkapning og lignende).
8.2
Inden for lokalplanområdet må terræn ikke reguleres med
mere end 0,50 meter og ikke nærmere skel end 1,00 meter.
Terrænet må ikke reguleres indenfor træernes drypzone,
som vist på fig. 4.
8.3
De på kortbilag 4 viste træer skal bevares og må ikke fældes uden byrådets tilladelse
8.4
Der skal inden for lokalplanområdet plantes træer langs
veje som nærmere beskrevet i § 5.4.
8.5
Langs lokalplanområdets nordlige og vestlige grænse skal
der etableres beplantningsbælter som vist på kortbilag
4. Beplantningsbælterne skal have en bredde på min. 2
meter og skal udføres med græs og beplantes med træer
så som Eg (Quercus), Lind (Tilia Vulgaris), Pil (Salix Alba),
Bøg (Fagus) og Birk (Betula) efter principperne som vist på
kortbilag 4.
Den eneste form for pleje af træer, som må forekomme er
27
opstamning for lysindfald. Der må på intet tidspunkt udføres kronenedskæringer (topkapning og lignende).
8.6
Der skal etableres et lavt dige på ca. 70 cm højde, som
afgrænser det grønne fællesområde mod det åbne land
mod vest. Enten etableres et nyt dige eller et eventuelt
eksisterende dige bevares. Udstrækningen af diget ses på
kortbilag 4.
8.7
Hegn/levende hegn mod vej og mod åbne arealer skal udføres som hække. Hække i skel mod vej må ikke overstige
1,00 meter i højden. Hække i skel mod åbne friarealer må
ikke overstige 1,80 meter i højden. For at sikre adgang fra
havesiden ud til de fælles grønne områder, samt ud mod de
åbne landområder kan der fra hver matrikel opsætes i låge
udført i træ i hækken. Låger skal holdes i mørke farver.
Langs veje og stier skal levende hegn placeres på egen
grund og med en afstand på minimum 0,30 meter fra skel.
8.8
Campingvogne, uindregistrerede biler samt både må i delområde I kun opbevares på egen grund. I delområde II må
der ikke opbevares campingvogne og uindregistrerede biler
eller både. Opbevaring af lastbiler tillades ikke inden for
lokalplanområdet.
8.9 Husspildevand
Afledning af husspildevand skal ske i h.t. bestemmelserne i
det kommende spildevandsplantillæg.
8.10 Overfladevand
Såfremt jorden er egnet skal regnvand nedsives på egen
Bestemmelser
grund ved dræn eller faskine. Regnvand må ikke være
til gene for omkringliggende arealer. Der skal søges om
tilladelse til nedsivning uanset om nedsivningen sker via
faskine, sivedræn eller som nedsivning via permeable
belægninger på P-arealer. Såfremt bortskaffelsen af tagog overfladevand ikke sker ved nedsivning eller anden
metoder, der udelukker afledning til Roskilde Forsynings
kloaknet, skal ejeren for egen regning etablere forsinkelse
af overfladevandet. Ejeren skal i den forbindelse indhente
og opfylde Roskilde Forsynings eventuelle krav mht. forsinkelsen.
§8.11
Til erstatning for eksisterende jordvarmeanlæg gives
tilladelse til at der i den nærliggende grønne kile vest for
matr. 52v etableres et nyt jordvarmeanlæg til brug for ejendommen beliggende på matr. 52v.
§9 Miljøforhold
Lokalplanområdet ligger indenfor en støjzone, hvor der kan
forekomme støjbelastningen fra flytrafik til- og fra Roskilde
lufthavn på mellem 50 og 55dB.
Ved opførelse af ny boligbebyggelse skal det derfor sikres,
at det indendørs støjniveau i soverum ikke overstiger de
gældende grænseværdier.
§10 Grundejerforening
I forbindelse med udstykning skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af
grunde i lokalplanområdet.
29
Vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes
af Byrådet.
Grundejerforeningerne skal oprettes senest når en tredjedel af boligerne i området er taget i brug.
Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse
af private fællesveje, fællesstier og fælles opholdsarealer,
beplantning, træer, belysning af stier og veje, snerydning og
glatførebekæmpelse af veje og stier samt regnvandsbassin
inden for lokalplanområdet.
Grundejerforeningen er pligtig til at eje og tage skøde på
de i lokalplanen udlagte og anlagte fællesveje, fællesstier,
fælles arealer og fællesanlæg.
§11 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse
Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer
og fælles friarealer være anlagt. Arealerne skal seneste
være beplantet førstkommende plantesæson (1. november
– 1. maj) efter ibrugtagning af 50 % af byggeriet. Anlæg til
endelig bortskaffelse af husspildevand og tag- og overfladevand skal være udført. Bebyggelsen skal være tilmeldt
gældende ordninger i Regulativ for husholdningsaffald i
Roskilde Kommune.
§12 Aflysninger
I forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan bortfalder
følgende servitut:
Lyst 17.12.1981 – 18639 – 18
Dok om pligt til varigt at lade en 500 m jordvarmeslange
forblive på ejd. mv. på areal vest for matr.nr. 52v på 50 m.
Bestemmelser
Til erstatning for eksisterende jordvarmeanlæg gives
tilladelse til at der i den nærliggende grønne kile vest for
matr. 52v etableres et nyt jordvarmeanlæg til brug for ejendommen beliggende på matr. 52v jf. § 8.11.
§13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af
lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen,
ifølge planlovens § 18 kun udnyttes i overensstemmelse
med planens bestemmelser.
For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de
almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven.
Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder,
at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan
fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav
om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i
planen.
Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem.
dk.
31
§14 Vedtagelsespåtegning
I henhold til § 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt.
Roskilde Byråd den 26. september 2012.
Joy Mogensen
Borgmester
/
Henrik Kolind
Kommunaldirektør
Kortbilag 1
Eksisterende forhold
Lokalplangrænse
Terrænkurve med højdeangivelse
Eksisterende skov
Eksisterende bygninger
Kortbilag 2
Matrikelkort
Lokalplangrænse
Matrikelskel- og nr.
Kortbilag 3
Delområder
Lokalplangrænse
Parceller i delområde 1 med mulighed for boliger i 2
etager
Parceller i delområde 1 boliger i 1 etage
Delområde 2 - udlagt til tætlav byggeri i op til 1½ etage
Byggelinie - minimum 5
meter fra skel mod vej
Byggelinie - minimum 10
meter fra sydskel
Kortbilag 4
Veje, stier og fælles friarealer
Fælles grønne friarealer
Adgangsvej trafikalt udformet
som fælles opholds- og legeareal
Placering af legearealer
Fortov
Sti
Vejadgang
Stiforbindelse
Træer
Chikaner og plantebede
Signatur for vejprofil
Eksisterende/nyt dige
Beplantningsbælte
Lokalplangrænse
Eksisterende hus
Bilag 5
Eksempler på jordfarver
Plan og Udvikling
Postboks 100
Rådhusbuen 1
4000 Roskilde
4631 3508
planogudvikling@roskilde.dk
Jyllinge
Gundsømagle
Herringløse
Ågerup/Store Valby
Veddelev
Svogerslev
Lokalplan 584
Roskilde
Vindinge
Vor Frue
Gadstrup
Viby/Dåstrup
Snoldelev