ISÄNNÖINTI ISÄNNÖINTI SAA R I N E N 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Vastuunjako taloyhtiössä Kun taloyhtiön rakennuksessa jokin osa rikkoutuu tai vioittuu, on selvitettävä, kuuluuko vian korjaaminen yhtiön vai osakkeenomistajan vastuulle. ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - www.isannointisaarinen.fi Tässä numerossa: Mihin kunnossapitotarveselvityksiä tarvitaan? S. 2 Asunto-osakeyhtiölaki uudistui – Lisääntyikö hallituksen vastuu? Vastuunjaon selvittäminen aloitetaan tutkimalla, onko taloyhtiön yhtiöjärjestykseen kirjattu määräyksiä osakkaan ja yhtiön välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Näitä määräyksiä sovelletaan ensisijaisesti. S. 3 ASUMISINFOA S. 4 Jatkuu sivulla 6 VESI – Elämää ja energiaa Taloyhtiöt haluavat panostaa suunnitteluun ja energiatehokkuuteen S.7 Ihmisestä on lähes 70 prosenttia vettä. Määrään vaikuttavat ikä ja rasvakudoksen määrä. Jo muutaman prosentin nestehukka saattaa aiheuttaa ongelmia terveydelle ja vähentää suorituskykyä. Tarvitsemme vettä myös puhdistautumiseen ja ruuanlaittoon. Vesi on kaikin tavoin elämämme eliksiiriä ja energian lähde. Vanha sanonta kuuluukin, että ”ilman vettä ei ole elämää”. Vesi onkin kaiken tunnetun elämän elinehto. Hallituksen vahingonkorvausvastuu S. 8 Vain puolet tyytyväisiä uuteen asunto-osakeyhtiölakiin S.10 Mukava koira Jatkuu sivulla 5 Pulloveden sijaan kannattaa suosia raikasta hanavettä. S. 11 2 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Toukokuu 2011 Hallituspaikkoja avoinna Asunto-osakeyhtiölaki uudistui viime vuonna. Sen yhteydessä on paljon puhuttu asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten vastuusta ja sen mahdollisesta kasvamisesta lain muuttuessa. Monet asiantuntijat ovat sitä mieltä, että käytännössä vastuu ei olisi mitenkään muuttunut. Nyt vaan asunto-osakeyhtiötä koskevat asiat on kirjattu samaan lakiin, kun niitä aikaisemmin oli osakeyhtiölaissa ja eräissä muissa laeissa. Merkittävin muutos oli ehkä se, että hallitus on velvollinen vuosittain tekemään kunnossapitotarveselvityksen viidelle vuodelle. Monissa yhtiöissä sellainen on tehty jo ennenkin. Vastuuseen liittyvä ongelma lukuisissa yhtiöissä on se, että hallituksiin on vaikea saada jäseniä. Pelätäänkö vastuuta? Eikö ole aikaa? Ainakin vastuun pelko on turha, jos taloyhtiössä on ammattitaitoinen ja kunnollinen isännöitsijä. Nykyisin isännöitsijätoimiston auktorisoinnin edellytyksenä on, että isännöitsijät ovat ammattitaitoisia ja että heillä on vaadittava ammattitutkinto. Isännöitsijällä ammattilaisena on käytännössä suurempi vastuu kuin hallituksen jäsenellä eli isännöitsijän velvollisuutena on pitää huolta, että kaikki tapahtuu säännösten mukaisesti. Auktorisoiduilla toimistoilla on pakolliset vakuudet ja taloyhtiöilläkin kiinteistövakuutukseen kuuluu useimmiten hallituksen vastuuvakuutus. On erittäin harvinaista, että hallituksen jäsen joutuu jonkin tyyppiseen oikeudelliseen vastuuseen luottamustehtävässään taloyhtiön hallituksen jäsenenä. Oman taloyhtiön asioista kannattaisi olla kiinnostunut. Onhan asunto-osake useimmalle suomalaiselle elämän ylivoimaisesti suurin sijoitus. Hallitustyöskentelystä voi saada monenlaista oppia ja uutta tietoa. Koulutusta on saatavilla. Esimerkiksi KiinteistöliittoUusimaa järjestää vuosittain lukuisia ilmaisia kursseja ja seminaareja nimenomaan taloyhtiöiden hallitusten jäsenille. Kiinteistöalan Koulutuskeskus järjestää myös koulutusta taloyhtiöiden hallituksen jäsenille. Myös toimistomme on järjestänyt koulutustilaisuuksia. Kiinteistöliiton lakimiehiltä ja insinööreiltä saa tarvittaessa neuvoja kiperimpiin kysymyksiin. Jäsentaloille neuvonta on ilmaista ja vuotuinen jäsenmaksu on hyvin pieni. Hallitukseen voi lähteä mukaan, vaikka ei olisi saanutkaan siihen liittyvää erityistä koulutusta. Asioita oppii kyllä käytännössä ja valtaosa asioista on sellaisia, että niitä ymmärtää riittävästi melkeinpä jokainen. Erityisosaamiseen tarvittavan tiedon hankinta on isännöitsijän tehtävä. Asiantuntijoiden käyttö varsinkin laajemmissa korjaustöissä onkin välttämätöntä. Toimiva hallitus auttaa ja tukee isännöitsijää. Ammatti-isännöitsijä haluaa, että hallitus ottaa kantaa asioihin ja on aktiivinen. Isännöitsijän rooli ei aina ole kovin helppo. Ajatuksia ja toiveita on monenlaisia; on oma taitolajinsa osata suhtautua niihin kaikkiin objektiivisesti. Useimmiten työskentely hallitusten kanssa on asiallista ja rakentavaa. Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy p. 0400-460449 aimo.saarinen@isannointisaarinen.fi Mihin kunnossapitotarveselvityksiä tarvitaan? Periaatteessahan asia on niin, että yksityisten kiinteistönomistajien, myös asuntoosakeyhtiöiden, tulisi hoitaa omaisuuttaan huolellisesti ja elinkaariedullisesti. Valitettavasti näin ei ole tapahtunut. Jokainen voi ympäristöään ja lähikiinteistöjä tarkkailemalla huomioida sen, että kansallisomaisuutemme keskeisin osa on huonossa kunnossa. Kansallisomaisuudestamme arviolta noin 2/3 osaa on rakennetussa ympäristössä ja kiinteistöissä ja niistä arviolta ehkä vain viidennestä hoidetaan pitkäjänteisesti ja suunnitellusti. Valtio on tukenut asunto-osakeyhtiöitä vuosikymmeniä erilaisilla lainoituksilla, korjaus- ja energia-avustuksilla. On luonnollista, että valtio lainsäädännöllä edistää suunnitelmallista kiinteistöjen ylläpitoa. Kunnossapitotarveselvitys on lain edellyttämä minimi kiinteistöjen hoidossa. Se ei riitä, vaan on laadittavia tarkempia ja vielä pitemmälle tähtääviä suunnitelmia. Asiantuntijat pitävät tärkeänä, että korjausohjelmat laadittaisiin kymmenen vuoden aikaväleille. Suunnitelmallista ja kestävää kehitystä olisi se, että esim. vuoden 2012 yhtiökokouksessa hallitus esittäisi vuosien 2013-2017 korjaushankkeet ja kustannusarviot sekä selvityksen rahoitusmahdollisuuksista. Samalla tulisi esittää, mitä pakollisia korjauksia on tu- ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa Mikko Peltokorpi lossa vuosille 2018-2022. Viime mainituista tulisi esittää arvioidut korjauskulut ja se, millä tavoin korjaukset on mahdollista toteuttaa. Korjaustekniikka, kokemukset ja insinööritaito ovat nykyisin sillä tasolla, että edellä mainitut toimenpiteet voidaan luotettavasti suorittaa. Korjausohjelmat tulee vuosittain käsitellä ja hyväksyä yhtiökokouksissa. Hyväksytyt ohjelmat tulisi liittää isännöitsijätodistukseen. Tällainen menettely tuo läpinäkyvyyttä ja lisää luottamusta. Taloyhtiön asukkaille tämä tuo tietoa taloyhtiön kunnosta ja siitä, mikä on taloyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen tahtotila hoitaa kiinteistöä, osakkaiden omaisuutta. Näistä asioista on yhtiön uusi osakaskin kiinnostunut. Markkinoilla on jo nähtävissä, että huoneiston arvo nousee sitä korkeammalle, mitä paremmin taloyhtiön kuntotieto on nähtävissä. Ollemme tulossa aikaan, jolloin asuntoja ei myydä enää pelkästään oikean värisillä tapeteilla ja parketeilla sekä stailaamalla, vaan sillä, että taloyhtiön asiat ovat kunnossa ja ne ovat todettavissa luotettavista asiakirjoista. Mikko Peltokorpi Kiinteistöneuvos, RI ISÄNNÖINTI SAARI N E N - Laatua ja luotettavuutta Vaihde: (09) 530 8620 Sähköposti: info@isannointisaarinen.fi Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2011 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Asunto-osakeyhtiölaki uudistui – Lisääntyikö hallituksen vastuu? Kokonaan uudistettu asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Uusi laki on merkittävästi aikaisempaa laajempi, mikä johtuu ennen kaikkea siitä, että lain rakenne muuttui. Aikaisemman lain aikana valtaosa asuntoosakeyhtiöihin sovellettavista säännöksistä oli yleisessä osakeyhtiölaissa, kun taas uudessa laissa kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat säännökset on kirjattu samaan lakiin. Yhtiön hallinnon tehtävät Asunto-osakeyhtiön hallinto muodostuu hallituksesta ja isännöitsijästä. Pääsääntöisesti hallinnon tehtävät yhtiössä ovat aikaisempaa lakia vastaavat. Terminologia ainoastaan on muuttunut niin, että kun aikaisemmin hallituksen osalta tehtävät jaettiin hallituksen yksinomaiseen toimivaltaan kuuluviin ja yleisen hallinnon hoitamiseen, nyt lain käyttämät termit ovat hallituksen yleiset ja erityiset tehtävät. Jälkimmäiset kuuluvat yksinomaan hallituksen päätettäviin eikä niitä voida siirtää yhtiökokouksenkaan päätettäväksi. Isännöitsijän tehtävät taas määritellään isännöitsijän yleisiksi tehtäviksi, kun aikaisempi laki puhui juoksevan hallinnon hoitamisesta. Sisällöllisesti merkittävimmät muutokset hallituksen tehtäviin liittyy korjausrakentamiseen. Sekä isännöitsijän että hallituksen yleisiin tehtäviin on määritelty myös vastuu kiinteistön ja rakennuksen pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Näinhän tilanne oli aikaisemminkin, mutta nyt kiinteistönpitoa, erityisesti kiinteistön teknisen kunnon seurantaa, on pyritty korostamaan. Lisäksi varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina esitettävä hallituksen kirjalliset selvitykset yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista sekä selvitys tarpeista sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavana viitenä vuotena, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. On huomattava, että molemmat ovat vain hallituksen selvityksiä, eivät päätösasioita. Niiden oikeudellinen luonne on siten sama kuin toimintakertomuksenkin. Konkreettisemmin hallituksen ja isännöitsijän velvoitteet ovat lisääntyneet osakkaiden suorittamien korjaus- ja muutostöiden kohdalla. Tähän liittyy myös jäljempänä selostettava vahingonkorvausvastuun ankaroituminen näiden toimien osalta. Vastapainona taas osakkeenomistajan vastuu korjausten ja muutostöiden teettämisestä ja niihin liittyvistä muutosvelvollisuuksista on lisääntynyt. Vastuukysymykset Asunto-osakeyhtiölaki säätelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista vahingonkorvausvastuuta. Kiinteistönomistajalla on oikeuskäytännössä varsin ankaraksi muodostunut, liki ankaraa vastuuta lähestyvä vahingonkorvausvastuu kiinteistön alueella tapahtuvista vahingoista. Tyypillinen esimerkki on talviaikaan tapahtuva liukastuminen kiinteistön vastuulle kuuluvilla pihoilla tai jalkakäytävillä. ”S isällöllisesti merkittävimmät muutokset hallituksen tehtäviin liittyy korjausrakentamiseen.” Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta. Tuottamusta on kuitenkin ankaroitettu ottamalla lakiin maininnat tuottamusolettamista. Hallituksen ja isännöitsijän osalta tuottamusolettama tarkoittaa sitä, että vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudella, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla lakia muutoin kuin pelkästään rikkomalla 1 luvussa määriteltyjä toiminnan keskeisiä periaatteita. Sama tuottamusolettama koskee yhtiön vastuuta. Osakkaan vahingonkorvausvastuun tuottamusolettama taas syntyy, jos osakkeenomistaja on rikkonut säännöksiä osakkeenomistajan korjaus- ja muutostöiden suorittamisessa. Vastuusta vapautuakseen tuottanusolettaman kohteen pitää osoittaa toimineensa huolellisesti. Korjaus- ja muutostöiden osalta järjestelmä rakentuu siis siten, että osakkeenomistajan on osoitettava tehneensä lain edellyttämä ilmoitus suorittamastaan korjauksesta tai muutoksesta hallitukselle, noudatettava hallituksen mahdollisesti esittämiä ehtoja ja teettämällä työ ammattitaitoisella urakoitsijalla. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että aikaisemman lain aikana oikeuskäytännössäkin hyväksytty periaate, että osakkeenomistaja vastaa myös käyttämistään urakoitsijoista omasta tuottamuksestaan riippumatta, on nyt suljettu pois. Osakkeenomistaja voi osoittaa em. seikoilla oman huolellisuutensa. Siten vastuu varsinaisen työn suorittamisesta jää urakoitsijalle, jolta yhtiö saattaa voida ha- kea vahingonkorvausta vahingonkorvauslain perusteella. Vastaavasti osakkeenomistaja ei yleensä vastaa esimerkiksi vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista. Yhtiön hallinnon osalta taas riittävää osakkaan suorittamien korjausten ja muutostöiden yhteydessä on se, että osakkeenomistajan tekemät ilmoitukset käsitellään ja arkistoidaan sekä huolehditaan yhtiön puolelta, että korjaustyö valvotaan asianmukaisesti. Osakkeenomistaja on velvollinen vastaamaan yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista, joita on myös ilmoituksen käsittely ja valvonta. Näiden kustannusten määrä siis vaihtelee melko paljon. Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu on samanlainen kuin hallituksellakin. Koska isännöitsijä useimmiten on ammattilainen, käytännössä vastuu voi olla hallituksen jäsenten vastuuta ankarampi. Vähintäänkin isännöitsijän ammattitaitovaatimuksella ja tehtävästä saadulla palkkiolla on merkitystä vahingonkorvauksen sovittelun mahdollisuuteen, jonka tulee olla hallituksen jäsenien sovittelukynnystä korkeammalla. Aikaisemmasta laista poiketen myös isännöintiyhteisö voidaan nimetä yhtiön isännöitsijäksi. Jos isännöitsijäksi valitaan isännöintiyhteisö, tulee samalla nimetä päävastuullinen isännöitsijä. Vahingonkorvausvastuussa virheestä ovat sekä isännöintiyhteisö että päävastuullinen isännöitsijä. Isännöitsijän vastuu tulee usein harkittavaksi edellä viitattujen osakkaiden korjausten ja muutosten yhteydessä. Toinen tyypillinen vastuuperuste on isännöitsijätodistuksessa oleva virheellisyys. Varsin yleisiä isännöitsijätodistuksen virhekohtia ovat kiinteistöllä tai huoneistossa tehtyjä remontteja tai tulossa olevia remontteja koskevat maininnat, huoneiston Sujuvaa kiinteistönpitoa ”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.” NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p. 0207 495 500 asiakaspalvelu@raksystems-anticimex.fi www.raksystems-anticimex.fi Kiinteistönpidon perustyökalut: • taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS • taloyhtiön kuntosopimus RS30 • tuhoeläin- ja lintutorjunnat • vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut pinta-alatiedot sekä huoneiston lainaosuutta koskeva tieto. Koska asunto-osakeyhtiölaissa on perusteen osalta liki samanlainen säännös yhtiön vahingonkorvausvastuusta ja yhtiön johdon vastuusta, vahinkoa kärsinyt osakkeenomistaja tai ulkopuolinen voi käytännössä valita, hakeeko korvausta yksin yhtiöltä, sen hallinnolta vai molemmilta yhteisvastuullisesti. Jos yhtiö joutuu vahingonkorvausvastuuseen, se saattaa olla oikeutettu vaatimaan johdon vastuun perusteella korvausta yhtiölle yhtiön maksamaan joutuvasta korvauksesta. Tätä vastuuta täydentää vielä osakasvähemmistölle annettu oikeus ajaa vähemmistökannetta yhtiön hallintoa vastaan. Vähemmistökanteen käyttömahdollisuus vielä laajeni siten, että yksittäiselläkin osakkeenomistajalla on vähemmistökanteen ajomahdollisuus tilanteessa, jossa korvausvastuun toteuttamatta jättäminen olisi lain määrittelemän yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Säännös on yksi esimerkki yhdenvertaisuusperiaatteen korostamisesta laissa ja sen esitöissä. Merkitseekö säännösten muuttuminen sitten vahingonkorvausvastuun ankaroitumista hallinnon osalta? Lain esitöiden mukaan tästä ei välttämättä olisi kysymys, vaan säännösten uusi muotoilu johtuisi lähinnä osakeyhtiölaista peräisin olevien sanamuotojen käyttöönotosta. Nähdäkseni kuitenkin ainakin osakkaiden muutostyö- ja kunnossapitotoimien osalta vastuu näyttäisi ankaroituneen edellä kuvatun tuottamusolettaman vuoksi. Petteri Kuhanen asianajaja oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p. 0400 728 221 3 4 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 ASUMISINFOA Hyvään isännöintitapaan kuuluu avoin ja hyvä viestintä. Hyvään palveluun kuuluu myös se, että asiointi isännöitsijätoimiston kanssa on vaivatonta ajasta ja paikasta riippumatta. Isännöinti Saarinen ottaa kesällä 2011 käyttöön uuden monipuolisen ja helppokäyttöisen sähköisen Asumisinfo-palvelun. Sen avulla tiedottaminen ja asiointi taloyhtiön asukkaiden ja hallitusten kanssa helpottuu ja tehostuu. ISÄNNÖINTI SAARINEN -Asumisinfo on nykyaikainen sähköinen palvelu, joka on kehitetty nimenomaan taloyhtiön ja sen asukkaiden sekä isännöitsijätoimiston tarpeisiin. Sen avulla myös taloyhtiön hallituksen työskentely helpottuu ja tehostuu. Isännöitsijätoimistollamme on jo pitkään ollut omat kotisivut internetissä ja siellä on asukkaiden saatavissa jo monia palveluja. Asumisinfon myötä palvelun taso ja määrä laajenee ja jokainen taloyhtiö saa oman sivuston, kertoo toimitusjohtaja Aimo Saarinen. Palvelussa taloyhtiöllä on omat Asumisinfosivut. Sieltä on löydettävissä kaikki taloyhtiötä koskevat perustiedot ja muuttuvat tiedot, joita asukas tarvitsee. Asumisinfosivuja käytetään myös tiedottamiseen, mutta jos asukas haluaa, niin hän voi saada tiedotteet sähköpostilla tai vaikkapa iPostilla, jonka avulla tiedote voidaan lähettää kirjeenä asukkaalle, joka ei käytä internettiä tai sähköpostia. Tiedottamisessa voidaan helposti erottaa Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 ”P alvelumallia on testattu ja sen toimivuus on todettu hyväksi.” eri ryhmiä, joille tiedote lähetetään. Sivustolla voidaan seurata ja hallita taloyhtiössä meneillään olevia projekteja. Suurissa korjaustöissä tällainen seurantamahdollisuus on hyvin tärkeä. Asukkaat voidaan pitää hyvin ajan tasalla. Asumisinfosivuille voidaan sisällyttää monenlaista tietoa. Tärkeitä ovat esimerkiksi asumiseen liittyvät turvallisuusohjeet, saunojen ja pesutupien käyttö, autopaikat ja jätehuolto. Taloyhtiön hallitukselle on palvelussa oma työpöytä, josta löytyvät kaikki hallitukselle tarkoitetut tiedotteet ja asiakirjat. Siellä voidaan seurata ja pitää hallinnassa vireillä olevia projekteja. Palvelumallia on testattu jo parissa toimistossa ja sen toimivuus on todettu hyväksi. Sen mahdollisesta käyttöön otosta sovitaan aina erikseen jokaisen taloyhtiön kanssa. Perinteinen tiedottamismalli säilyy rinnalla niin kauan kuin se todetaan tarpeelliseksi ja asukkaat haluavat sitä. Kukaan ei jää tiedottamisen ulkopuolelle. Uusi palvelumalli parantaa tiedonkulkua ja lisää tarpeellisen tiedon määrää ja saatavuutta. Merkittävää on se, että kaikki tieto on saatavissa samasta paikasta. -Asumisinfo tulee ratkaisevasti parantamaan asukkaan, taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijätoimiston yhteistyötä. Tiedottaminen tulee lisääntymään ja sen taso nousee. Palvelumallin avulla tiedottamista voi hallita helpommin ja kohdistaa sitä tehokkaammin. Kustannukset pienenevät melkoisesti ja palvelu paranee, toteaa toimitusjohtaja Saarinen. Taloyhtiön hallituksen käsikirja Asunto-osakeyhtiön hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuukysymykset uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan. Käytännönläheinen perusteos sisältää kaikki tarpeelliset tiedot asunto-osakeyhtiön hallituksen toiminnasta. Läpi käydään mm. erilaisia hallintoon kuuluvia tehtäviä sekä se, miten hallitus voi toimia taloyhtiön ja asukkaiden parhaaksi. Toimiva hallitus Taloyhtiön hallituksen käsikirja Arjasmaa, Pekka – Kaivanto, Keijo 5. painos 2010, A5, nidottu, 326 s., hinta: 38 € Tilaa verkosta: www.kiinkust.fi Puhelintilaukset: (09) 1667 6555 KIINTEISTÖALAN KUSTANNUS OY Seppo Käkelä ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 VESI – ELÄMÄÄ JA ENERGIAA Jatkoa etusivulta Vesi on terveellistä Suolaa sisältämätön eli ns. makea vesi on ihmiselle välttämätöntä. Veden tarve on vähintään puolitoista-kaksi litraa vuorokaudessa. Sanotaan, että suomalaiset ja pohjoismaalaiset yleensä joisivat vettä liian vähän. Riittävästä veden juonnista on usein apua ummetus- ja suolistovaivoihin. Vesi vaikuttaa yleiseen vireyteen ja se voi helpottaa ihon hoidossa, esim. ihottumien ja kuivan ihon hoidossa. Vettä ihminen tarvitsee ruuansulatukseen ja imeytymiseen. Sitä tarvitaan myös verenkierrossa, syljen muodostumisessa, kehon lämpötilan ylläpidossa ja ravinteiden kuljetuksessa. Liikunta ja lämmin ilma lisäävät veden tarvetta. Viime vuosina on ollut nähtävissä, että varsinkin nuoret, kantelevat vesipulloja jatkuvasti mukanaan ja vettä juodaan vaikka ei janottaisikaan. Onpa kuultu uutisia vesimyrkytyksistäkin. Liikuntasuorituksissa pitäisi nestettä juoda riittävästi ja hyvissä ajoin ennen suoritusta. Vesi on siis todella elämälle välttämätön aine. Niinpä on tärkeätä, että saamme kunnollista vettä riittävästi. Ekologista hanavettä Pääkaupunkiseudulla veden tuottamisesta huolehtii HSY Vesi, joka on osa Helsingin Seudun Ympäristöpalveluja. Pääosa vedestä tulee Päijänteestä 120 kilometriä pitkää tunnelia pitkin. Alle kymmenen prosenttia tuotetaan muista lähteistä. Vesi saapuu pääkaupunkiseudun koteihin koko vuoden ajan melko viileänä, noin 2-11 asteisena. HSY:llä on useita sertifioituja tarkastajia, jotka ottavat päivittäin näytteitä eri puhdistusvaiheissa sekä vesijohtovedestä Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa. Vuoden 2010 aikana näytteitä otettiin yli 50 000. Voimme olla vakuuttuneita, että vesi on puhdasta ja juomakelpoista. HSY Vesi viestittääkin, että pääkaupunkiseudun hanavesi on ”hyvää, raikasta ja ekologista, sitä ei pakata muoviin, sitä ei tarvitse rahdata kauppaan ja kuljettaa kotiin – eikä viilentää erikseen jääkaapissa, sen kun valuttaa hanasta ja nauttii”. Hanavesi on hinnaltaankin hyvin edullista - vain 0,02 senttiä litra, kotiin kuljetettuna. Pulloveden sijaan kannattaa siis suosia raikasta hanavettä. Veden säästäminen Meillä Suomessa ”makeaa vettä” riittää ainakin toistaiseksi, eikä juuri uhkakuvia sen loppumisesta ainakaan vielä ole. Useimpiin maailman maihin verrattuna Suomi on vesirikas maa. Meillä on paljon järviä, joiden juomakelpoista vettä käytetään moniin muihinkin tarkoituksiin. Myös luonnonvaraisia lähteitä on runsaasti. Monin paikoin maailmaa juomavedestä ja muustakin vedestä on ankara pula. Veden puute aiheuttaa jatkuvasti vakavia sairauksia ja kulkutauteja monissa maissa. Pula vedestä on johtanut jopa valtioiden välisiin kiistoihin. Riittävyydestä huolimatta vettä kannattaa käyttää säästeliäästi. Vesi maksaa. Sen tuottaminen, puhdistaminen käyttöön ja jätevesien puhdistaminen vaativat suuria investointeja ja järjestelmien ylläpito on kallista. Taloyhtiöissä noin 40 prosenttia energiakustannuksista menee lämpimän käyttöveden Keittiöhanan oikea veden virtaama on 12 litraa minuutissa, kun hana on täydellä teholla. Testaa virtaama seuraavasti: valuta vettä ämpäriin täydellä teholla 30 sekuntia ja kerro määrä kahdella. Samoin voit testata suihkunan (12 litraa minuutissa ) ja wc:n allashanan ( 6 litraa minuutissa). Jos litramäärät ylittyvät, nin pyydä huoltomiestä säätämään hanaa. tuottamiseen. Se on merkittävä menoerä. Säästämisen perusasioita ovat taloyhtiössä mahdollisesti tarvittava paineenalennusventtiili, kunnossa olevat ja oikein säädetyt vesikalusteet eli hanat ja wclaite. Hanojen virtaamiin kiinnitetään aivan liian vähän huomiota. Keittiöhanan ja suihkuhanan virtaamasuositus on 12 litraa minuutissa, kun hana on täysillä. Vastaava suositus allashanoille ( esim. wc ) on kuusi litraa minuutissa. Hanoja vaihdettaessa, esim. putkiremonteissa, virtaaman säätö jää usein suorittamatta. Nykyaikaisissa hanoissa säädön suorittaminen on helppo toimenpide. Yksi vuotava wc-laite voi aiheuttaa jopa tuhansien eurojen ylimääräisen vesilaskun vuodessa. Riittääkö vettä koko maapallolle? Vuoteen 2050 mennessä maailman väestö arvioiden mukaan lähes kaksinkertaistuu. Energiankulutuksen arvioidaan vähintään kaksinkertaistuvan – mahdollisesti kolminkertaistuvan. Entäpä veden kulutus? Suunta on varmasti sama. Suomessa on juomakelpoista vettä runsaasti. Huomattavasti enemmän kuin esimerkiksi Keski-Euroopassa, Aasiassa ja Afrikassa. Karu totuus on se, että koko maapallon juomakelpoiset vesivarat ovat vähenemässä. Kasvavan väestön tarpeisiin joudutaan vesivaroja valjastamaan tuotannon tarpeisiin. Ympäri maailmaa on ryhdytty erilaisiin vesirakennusprojekteihin veden riittävyyden turvaamiseksi. Pohjavesiä pumpataan yhä syvemmältä. On mahdollista valmistaa makeaa vettä merivedestä. Sitä riittäisi, koska koko maailman veden määrästä on merivettä 97 prosenttia. Valmistaminen on vain hirveän kallistaja ja vaatii runsaasti energiaa. Pelastusta toivotaan ydinfuusiosta eli tekniikasta tuottaa hallittua energiaa vedestä. Merivettä riittäisi. Seppo Käkelä 5 6 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Osakkaan vai yhtiön vastuulla? Jatkoa etusivulta Mitä sanoo Asuntoosakeyhtiölaki? Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole asiasta mainintaa, asunto-osakeyhtiölain säännökset ratkaisevat sen, kuka vastaa mistäkin korjauksesta. Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty osakkaan kunnossapitovastuulle hänen hallinnassaan olevan huoneiston sisäosat. Osakkeenomistaja vastaa siis asuntonsa pinnoit- teista, kuten parketista, tapeteista, kaakeleista ja maalipinnasta. Osakkaan vastuulla on myös pitää kunnossa huoneistossa olevat laitteet, kuten kiuas, liesi ja jääkaappi. Taloyhtiö vastaa perusjärjestelmistä ja rakenteista Yhtiön kunnossapitovastuulla on kuitenkin huoneiston sisäpuolella sellaiset perusjärjestelmät, jotka ovat tarpeellisia huoneiston käyttämiseksi. ”O sakkaan jälkikäteen toteuttamien sisustuksellisten parannusten ja lisäysten aiheuttamat lisäkustannukset jäävät osakkaan itsensä maksettaviksi.” Näitä ovat mm. ilmanvaihto-, vesi-, viemäri-, sähkö- ja lämmitysjärjestelmät. Asunto-osakeyhtiön tulee siis korjata esimerkiksi vioittuneet sähköpatterit Annika Kemppainen, ja ilmanvaihtokojeet. Niin ikään vesihanat ja wc-pytyt kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Mikäli ne ovat osakkaan jälkikäteen asentamia ja ne poikkeavat yhtiön tasosta, osakas vastaa niiden kunnossapidosta. Yhtiö vastaa kaikesta osakkaiden huoneistojen ulkopuolella olevasta: rakennuksen julkisivusta, rakenteista, eristeistä, yhteisistä tiloista ja piha-alueista. Tämän lisäksi asuntoosakeyhtiön tulee korjata sellaiset huoneiston sisäpuoliset vauriot, jotka ovat aiheutuneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan viasta tai vian korjaamisesta. Taloyhtiön on esimerkiksi korjattava kattovuodon vaurioittama tapetti ja parketti. Sisustukselliset parannukset maksaa osakas Vastuunjakotaulukosta löytyvät selkeästi asiat, jotka ovat asunnon omistajan (sinisellä) ja asunto-osakeyhtiön (ruskealla) vastuulla . Yhtiön vastuu huoneiston sisäpuolisista vaurioista rajautuu kuitenkin yhtiön perustasoon, eli esimerkiksi yhtiön perustamisvaiheessa toteutettuun alkuperäiseen tasoon. Osakkaan jälkikäteen toteuttamien sisustuksellisten parannusten ja lisäysten aiheuttamat lisäkustannukset jäävät osakkaan itsensä maksettaviksi. Asukkaan vaurioitunutta irtaimistoa ja muualla asumisen kustannuksia ei yhtiön tarvitse maksaa, ellei yhtiö ole aiheuttanut tai pahentanut vahinkoja vaikkapa laiminlyömällä korjaukseen ryhtymistä. Joskus esimerkiksi aiemman osakkaan virheellisesti tekemä kylpyhuoneremontti voi aiheuttaa vaurioita. Tällaisessa tapauksessa yhtiön on korjattava lain mukaan yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet, eristeet ja huoneiston pinnoitteet. Kustannuksia voidaan kuitenkin yrittää periä vahingon aiheuttajalta. Entä kunnossa- pitovastuuu? Laissa ei voida kovin yksityiskohtaisesti määritellä, kuinka kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja yhtiön välillä. Käytännön tulkintatilanteita helpottamaan on Kiinteistöliitossa laadittu vastuunjakotaulukko. Vastuunjakotaulukko kannattaa hyväksyttää noudatettavaksi yhtiökokouksessa, jolloin osakkaat saavat tiedon taulukosta ja voivat tutustua siihen jo ennen korjaustarpeen ilmenemistä. Näin pelisäännöt ovat kaikille selvillä ja ikäviltä väärinkäsityksiltä vältytään. OTK Annika Kemppainen, Kiinteistöliitto Uusimaa, lakimies ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Taloyhtiöt haluavat panostaa suunnitteluun ja energiatehokkuuteen Kiinteistöliitto Uusimaan tuore selvitys kertoo, että taloyhtiöt pitävät pitkän aikavälin suunnittelua ja energiatehokkuutta tärkeimpinä asioina, joihin pitää keskittyä. Tämä käy ilmi Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenilleen lähettämästä kyselystä, johon vastasi 954 taloyhtiöiden hallitusten jäsentä, hallituksen puheenjohtajaa tai isännöitsijää. Tärkeysjärjestyksessä kolmannesta sijasta kisasivat taloyhtiön hallinto, rakennusten toimivuus ja ulkonäkö. Hallitusten ja isännöitsijöiden näkemyksissä ei ollut juuri eroja. Kiinteistöliitto Uusimaa selvitti jäsenkyselyllä, miten taloyhtiöiden hallitusten jäsenet, hallitusten puheenjohtajat sekä isännöitsijät näkevät taloyhtiöiden seuraavan kymmenen vuoden tarpeet ja muutosvoimat. Taloyhtiöissä tullaan panostamaan aiempaa enemmän pitkän tähtäimen suunnitteluun ja toimintaan ( 81 % ) ja energiatehokkuuteen ( 52 % ). Yli puolet ( 56 % ) vastaajista on myös sitä mieltä, ”T ämä kertoo sekä asukkaiden halusta pitää huolta yhtiöstä ja asuinympäristöstä.” että taloyhtiöt tulevat tarvitsemaan nykyistä enemmän palveluja peruskorjauksessa. ”On todella hyvä, että pitkäntähtäimen suunnittelu ja energia-asiat koetaan tärkeiksi teemoiksi taloyhtiöissä ja että niihin halutaan panostaa. Tämä kertoo sekä asukkaiden halusta pitää huolta yhtiöstä ja asuinympäristöstä”, Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Kai Haarma toteaa. Vastaajat arvioivat asukkaiden arvostavan tulevaisuudessa selkeästi aiempaa enemmän taloyhtiöiden siisteyttä ja kauneutta ( 72 % ) ja asunnon arvonnousua ( 63 % ). Yllättävää on, että esteettiset arvot ja hyvä arki nousevat asunnon arvonnousua tärkeämmäksi. Lisäksi asukkaiden arvioitiin muuttuvan selkeästi vaativammiksi ( 61 % ). Isännöitsijät ja hallitus samoilla linjoilla Vastauksia verrattaessa havaittiin, että taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät olivat samoilla linjoilla tärkeimmistä keskittymisen kohteista ja taloyhtiöiden tarpeista. Kolmen kärki oli sama riippumatta taloyhtiön koosta tai siitä, oliko kyseessä kerros- vai rivitalo. Isännöitsijät ja taloyhtiöiden hallitukset näkivät hieman eri tavalla taloyhtiön asukaskunnassa tapahtuvat KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS | KORJAUS | KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi. Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Kai Haarma muutokset. Isännöitsijät arvioivat ikääntyvien määrän ja monikulttuurisuuden lisääntyvän enemmän kuin hallitusten jäsenet. Isännöitsijät myös arvioivat hallituslaisia useammin asukkaiden muuttuvan yhä vaativammiksi. Kiinteistöliitto Uusimaan halutaan jatkossa suuntaavan enemmän resursseja taloyhtiöiden hallitusten koulut- tamiseen ja osto-osaamisen kehittämiseen. Kai Haarman mukaan tämä on seurausta siitä, että uusi asunto-osakeyhtiölaki on ollut runsaasti julkisuudessa ja hallitukset tiedostavat koulutustarpeen. ”Tämä on tärkeää tietoa meille. Aiomme järjestää tilaisuuksia osto-osaamisesta sekä myötävaikuttaa siihen, että taloyhtiöiden hallituksilla olisi käytettävissään ajan tasalla olevia malleja ja ohjeistuksia isännöinnin, kiinteistönhoidon ja –ylläpidon palveluiden hankintaan”, Haarma tiivistää. Mediassa esillä ollut kritiikki isännöitsijöiden asemasta yhdistyksessä ei tullut kyselyssä esille edes avoimissa vastauksissa. Huomionarvoista on, että hallitukset ja isännöitsijät näkevät tulevaisuuden hyvin samalla tavalla. ”Tutkimuksen perusteella vastakkainasettelua isännöinnin ja hallitusten välillä ei koeta olevan”, arvioi Haarma tutkimuksen yhteenvetoa. 7 8 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Hallituksen vahingonkorvausvastuu velvoitteen sekä lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen. Vastuu suhteessa osakkeenomistajaan ja sivulliseen määräytyy lähtökohtaisesti samoilla perusteilla kuin osakkeenomistajan vastuu suhteessa yhtiöön, toiseen osakkeenomistajaan ja sivulliseen. Vastuu ennen ja nyt Asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa säädetään kattavasti asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuista yhtiön, osakkeenomistajien, hallituksen ja isännöitsijän kesken. Säädökset eivät sulje pois muuta vahingonkorvausvastuuta, kuten sopimusperusteista tai vahingonkorvauslakiin perustuvaa vastuuta. Uuden lain myötä on puhuttu paljon hallituksen vastuun kasvamisesta jopa sillä seurauksella, että hallituksiin halutaan mennä entistä nihkeämmin. Tosiasiassa vastuu on käytännössä sama kuin ennenkin, ja huolellisesti toimien ongelmia ei pitäisi tulla yhtään enempää kuin aikaisemminkaan. Yleensä normaali huolellisuus riittää vapauttamaan yhtiön johdon vahingonkorvausvastuusta. On myös muistettava, että vastuuta arvioidaan sen mukaan, onko kyse maallikosta vai ammattilaisesta – samassa asiassa jälkimmäiseltä vaaditaan suurempaa harkintakykyä. Hallituksen vastuu suhteessa yhtiöön perustuu huolellisuus- Tuottamusolettama Maria Kangasluoma Hallituksen jäsenen korvausvastuuseen sovelletaan ns. tuottamusolettamaa. Se tarkoittaa, että vahingon aiheuttanut taho katsotaan vastuulliseksi vahingosta, ellei hän erikseen osoita toimineensa huolellisesti. Jos siis vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä, oletetaan, että aiheuttaja on vahingosta vastuussa, ellei hän toisin todista. Olettaman perusteella arvioidaan vain huolellisuusvelvoitetta. Vahinko, sen määrä ja perusteet sekä syy-yhteys on luonnollisesti osoitettava ensin. Tuottamusolettama koskee ainoastaan ns. tavallista tuottamusta eli huolimattomuutta. Jos vahingonkärsijä väittää, että vahinko on aiheutettu tahallisesti tai törkeällä tuottamuksella, hän on lähtökohtaisesti velvollinen näyttämään väitteensä toteen. Yleisen huolellisuusvelvoitteen rikkominen Hallituksella on velvollisuus aina toimia yhtiön edun mukaan. Jos hallituksen jäsen rikkoo yleistä huolellisuusvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan, hän joutuu korvaamaan aiheuttamansa vahingon yhtiölle. Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtäväänsä hoitaessaan tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen korvausvastuu on seurausta joko sen omasta tietoisesta toiminnasta tai isännöitsijän toiminnan huolimattomasta valvonnasta. Yhtiölle voi aiheuttaa vahinkoa esimerkiksi taloyhtiölle epäedullinen sopimus, tärkeän korjauksen tekemättä jättäminen tai taloyhtiön laskunmaksun valvomatta jättäminen. Vahinko katsotaan aiheutetuksi, ellei osoiteta, että päätös tekemisestä tai tekemättä jättämisestä perustuu olosuhteisiin nähden Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 asianmukaiseen harkintaan ja selvitykseen. Yksi keskeinen hallituksen valvontavastuulle kuuluva asia on yhtiön kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta, ja senkin laiminlyöminen voi aiheuttaa vahingonkorvausvastuun. Oikein valittujen asiantuntijoiden käyttö on vapauttaa usein erityisesti hallituksen vastuusta; asiantuntijoita tulee käyttää aina, kun omat taidot eivät riitä. Lain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Vastuuta osakkeenomistajaan ja sivulliseen nähden on rajattu siten, että pelkästään yleisen huolellisuusvelvoitteen rikkominen ei tee hallituksen jäsentä vastuulliseksi osakkeenomistajalle tai sivulliselle aiheutuvasta vahingosta, vaan se edellyttää myös sitä, että johtoon kuuluvat ovat laiminlyöneet omiin tehtäviinsä kuu- luvia vaatimuksia. Esimerkiksi rakentamishankkeissa hallituksen jäsenen henkilökohtaista korvausvastuuta arvioidaan sen perusteella, onko rakennustyön suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla. Jos on, vastuuta ei arvioida enää esimerkiksi sen perusteella, onko rakentamisen yksityiskohdissa noudatettu hyvää rakennustapaa. Asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen liittyvä hallituksen jäsenen rajoitettu vastuu koskee myös yhtiölle aiheutettua vahinkoa, vaikka silloin on aina kysymys myös yleisen huolellisuuden rikkomisesta. Maria Kangasluoma kustannusjohtaja, FM, OTK Kiinteistöalan Kustannus Oy * Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut runsaasti asuntoosakeyhtiön toimintaa valottavia teoksia. Lisätietoa hallituksen vastuista löytyy mm. teoksista Toimiva hallitus ja Asunto-osakeyhtiölaki – kommentaari. Tutustu valikoimaan ja tilaa osoitteessa www.kiinkust.fi ISÄNNÖINTI 2011 ISÄNNÖINTI S AARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 9 10 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 Vain puolet tyytyväisiä uuteen asunto-osakeyhtiölakiin Uusi asunto-osakeyhtiölaki on otettu vastaan ristiriitaisissa tunnelmissa. Consti Yhtiöiden omistaman PutkiReformin ja Kiinteistöliitto Uusimaan teettämä valtakunnallinen kysely paljastaa kiinnostavaa tietoa siitä, mitä mieltä isännöitsijät ja taloyhtiöiden hallitukset ovat laista. Kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä ja taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajista ja jäsenistä vain vajaa puolet (48 %) pitää lakia onnistuneena. Lisäksi lain nähdään kasvattavan taloyhtiön hallituksen vastuuta, nostavan isännöintikuluja ja hidastavan hallituksen päätöksentekoa. Tutkimus on tehty marraskuussa 2010. Heinäkuun alussa voimaan tullut uusi asuntoosakeyhtiölaki on herättänyt paljon keskustelua asukkaiden ja alan ammattilaisten keskuudessa. Putkireformin ja Kiinteistöliitto Uusimaan teettämän kyselyn mukaan uutta lakia pitää onnistuneena vain 48 prosenttia vastaajista. Isännöitsijöistä 55 prosenttia ja hallituksen puheenjohtajista ja jäsenistä 46 prosenttia ovat lakiuudistukseen tyytyväisiä. Epäonnistuneena lakia pitää neljäsosa sekä isännöitsijöistä (26 %) että hallituksista (26 %). Joka neljäs vastaaja (26 %) ei osaa sanoa, mitä mieltä on uudesta asunto-osakeyhtiölaista. – Halusimme yhdessä Kiinteistöliitto Uusimaan kanssa teettää tämän kyselyn, koska halusimme selkeää faktatietoa lain aiheuttamista reaktioista. Esimerkiksi se, että joka neljännellä vastaajalla ei ole mielipidettä uudesta laista, kertoo suuresta hämmennyksestä taloyhtiöissä ja isännöitsijöiden keskuudessa, toteaa Consti Yhtiöiden omistaman PutkiReformin toimitusjohtaja Jan-Erik Luther. Uuden lain myötä taloyhtiöiden päätöksenteko vaikuttaa hidastuneen. Vaikka laki on ollut voi- ”U uden lain myötä taloyhtiöiden päätöksenteko vaikuttaa hidastuneen. ” massa vasta viisi kuukautta, niin jo 12 prosenttia isännöitsijöistä kertoo korjaushankkeiden lykkääntyneen uuden lain vuoksi. Vastaajilta kysyttiin myös, onko päätöksenteko taloyhtiöissä heidän mielestään nopeutunut. Eri mieltä väitteen kanssa oli 54 prosenttia ja samaa mieltä 14 prosenttia vastaajista. Kolmasosa (32 %) ei osannut ottaa väitteeseen ollenkaan kantaa. Hallituksen työmäärä ja vastuu kasvaneet Uuden asunto-osakeyhtiölain nähdään kasvattavan hallituksen jäsenten vastuuta. Valtaosa vastaajista on sitä mieltä, että hallituksen jäsenten vastuu (84 %) ja työmäärä ovat kasvaneet (71 %). Consti Yhtiöiden omistama viemärisaneerausyritys PutkiReformi Oy ja Kiinteistöliitto Uusimaa teettivät yhteistyössä isännöitsijöille ja taloyhtiöiden hallitusten jäsenille valtakunnallisen kyselyn 16.–26.11.2010 välisenä aikana. Kyselyyn vastasi yhteensä 1.220 vastaajaa eri puolilta Suomea. Vastaajista isännöitsijöitä oli 305 ja hallituksen jäseniä 870 (hallituksen puheenjohtajia 647 ja hallituksen jäseniä 223). Muita vastaajia oli 45. Lisääntynyt vastuu on kaikkien vastaajien mielestä vähentänyt asukkaiden halukkuutta taloyhtiöiden hallituksiin. Kolme neljästä (76 %) on sitä mieltä, että uuden lain myötä asukkaita on entistä vaikeampi saada mukaan taloyhtiön hallitukseen. Laki näyttää muuttavan myös isännöitsijän roolia entistä työläämmäksi ja vastuullisemmaksi. Isännöitsijöistä 90 prosenttia kokee vastuunsa kasvaneen uuden lain myötä, ja 65 prosenttia isännöitsijöistä arvioi myös työmääränsä kasvaneen. Hallitukset eivät pidä isännöitsijöiden vastuun kasvua yhtä suurena (71 %), mutta työmäärän lisääntymiseen uskoa prosentuaalisesti useampi (68 %) kuin isännöitsijöistä. – Kaikkien osakkaiden kannalta on eduksi, että taloyhtiö tietää, missä kunnossa yhtiö on ja mitä muutostöitä huoneistoissa tehdään. Lakiuudistuksen keskeinen päämäärä on osittain unohdettu julkisessa keskustelussa. Isännöintisopimuksiin pitää vain kiinnittää tarkempaa huomiota, jotta hallitus ja osakkaat tietävät, mistä kannattaa ja toisaalta pitää maksaa. Hallitusvastuuta on laki- ”K asvanut vastuu ja työmäärä nostavat hallituksissa esiin keskustelun hallitusammattilaisten käytöstä taloyhtiöissä.” uudistuksen takia turha pelätä, sanoo Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Kai Haarma. Kokouspalkkioita maksetaan joka toisessa taloyhtiössä Uusi laki nostaa esille myös keskustelun rahasta. Peräti 55 prosenttia hallituksen vastuuhenkilöistä kertoo, että heidän kokouksistaan maksetaan jo tällä hetkellä korvaus. Kokouspalkkioiden arvioidaan olevan myös yksi keinoista houkutella uusia kasvoja hallitustyöhön, sillä kaikista vastaajista kolme neljästä (72 %) on sitä mieltä, että hallituksen jäsenille pitäisi maksaa jatkossa kokouspalkkiota. Vahvimmin tätä mieltä ovat isännöitsijät, joista neljä viidestä (80 %) on palkkioiden kannalla. Hallitusten vastuuhenkilöt ovat kysymyksessä pidättyväisempiä, mutta heistäkin 69 prosenttia liputtaa kokouspalkkioiden puolesta. Isännöitsijät ja hallitukset ovat samoilla linjoilla isännöintikustannuksia käsittelevästä kysymyksestä: uusi laki teettää lisätöitä, jotka kasvattavat isännöintipalvelujen laskua. Peräti 80 prosenttia vastaajista on sitä mieltä, että uuden lain myötä isännöintikulut tulevat nousemaan. Kasvanut vastuu ja työmäärä nostavat hallituksissa esiin keskustelun hallitusammattilaisten käytöstä taloyhtiöissä. Isännöitsijät näyttävät kaipaavan tuekseen taloyhtiöihin hallitusammattilaista enemmän kuin hallitukset. Hallituksista vain yksi kymmenestä (12 %) haluaisi taloyhtiöönsä hallitusammattilaisen, kun taas isännöitsijöistä hallitusammattilaiset toivottaa tervetulleeksi 28 prosenttia. Hallituksista 4 prosenttia vastasi, että heidän taloyhtiöönsä on jo palkattu hallitusammattilainen. Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 ISÄNNÖINTI 2011 PAKINA Mukava koira -Isännöitsijä Puurtinen puhelimessa. -Te olette hullu. -Jaha, no kukas te sitten olette. -Minä olen asukas täältä Tuulentieltä, Möränen. Kirjeessänne käskette minua tappamaan koirani. -En minä ole sellaista kirjoittanut. -Tässä lukee, että ”ryhtynette toimenpiteisiin haukunnan lopettamiseksi”. Se tarkoittaa tappamista tai kuohimista. Tämä ei ole kuohikoira eikä sitä tapeta. Miksi muuten vihaatte koiria? -Naapurinne ovat kirjallisesti ja puhelimitse useaan otteeseen valittaneet, että koiranne jatkuvasti haukkuu häiritsevästi ja sen johdosta olen pyytänyt teitä… -Älkää selittäkö, tämä on selvä ajojahti ja juoni minua vastaan. Yritätte savustaa minut talosta ulos. Pirunmoinen jahti. Ei onnistu. Täällä on muitakin koiria, jotka haukkuvat ja naapurien lapset huutavat ja möykkäävät ja Virtanen huutaa akalleen joka päivä niin, että kaikki sen kuulevat ja kärsivät siitä, oletteko kirjoitelleet heille, oletteko? -En ole, ei ole kukaan valittanut. -Jaha, vai ei ole, valehtelette. Minäpäs valitan, nyt justiinsa minä valitan, alkakaapas laittamaan kirjettä Virtaselle ja muille. Minä vaadin, minä maksan vastikkeeni, minullakin on oikeus valittaa. -Selvä, lähettäkää kirjallinen ilmoitus, josta ilmene häiriö ja sen aiheuttava henkilö, niin katsotaan… -Minä en kirjoita mitään, te kirjoitatte. -Jos ei tule kirjallista valitusta, niin tämä juttu jää alkuunsa silleen. -Myös tämä minun koirajuttu? -Se käsitellään seuraavassa taloyhtiön hallituksen kokouksessa. -Sen kun käsittelette, mitä sitten? -Jos koiranne haukkuu päivisin tuntikausia, niin kyllä se häiritsee naapureita. Taloyhtiön hallitus voi antaa teille varoituksen… -Sen kun varoittelevat, ei ne mitään voi. Minä varoitan vaan teitä, että pankaa ne valitukset roskakoriin ja sillä siisti tai teidän käy huonosti. -Ottakaa nyt tämä asia vakavasti, voi olla vielä pahempiakin seurauksia. -Nythän te aloitte taas uhkailemaan, arvasinhan minä, että hulluhan te olette. -Yhtiökokous voi päättää, että huoneistonne otetaan yhtiön hallintaan pariksi kolmeksi vuodeksi, ellei asioihin tule parannusta. Mutta koiran haukkuminen on mahdollista saada loppumaan. Keskustelisitte nyt ensin naapureidenne kanssa… -Kuulkaapas, disponentti siellä, minä päätän itse kenen kanssa minä keskustelen ja mitä, hyvästi. Puhelun jälkeen isännöitsijä soitti Möräsen naapurille rouva Lahtiselle ja pyysi häntä keskustelemaan Möräsen kanssa, koska tämä ei usko tai ehkä paremminkin ei tiedä, että hänen koiransa haukkuu päivisin, kun se on yksin. Parin päivän kuluttua Möränen soitti isännöitsijälle. -Siitä meidän koira-asiasta vaan, että kyllä siinä voi sittenkin olla jonkin verran perää, että se koira vähän haukahtelee. Minä puhuin naapurin rouvan kanssa. Hyvin ystävällinen ja mukava nainen. Leski-ihiminen kuten minäkin. Hänelläkin on koira. Rouva oli pannut merkille, että minun koira haukkuu juoksuaikana ja yleensä silloin, kun posti kolahtaa meidän luukusta. Sovittiin, että pyydetään posteljoonia koiran juoksuaikoihin laittamaan minun posti Lahtiselle. Rouva lupasi ulkoiluttaakin minun koiraa. Voin viedä koiran välillä maalle äidin hoitoon. Sillä tavoin koira rauhoittuu. Eiköhän se siitä järjesty. Käykö isännöitsijä tämä asia nyt näin? Se on niin mukava koira, etten minä voisi siitä millään luopua. -Kyllä se sopii ja sen minä sanon, että sen mukavampaa koiraa ei ole… -No, mitäs te nyt taas aloitte, mistäs te sen muka tiedätte? -Minulla on samanlainen koira. Haukahteli sekin aikoinaan postinkantajalle ja vähän muillekin, mutta siitä se siten rauhoittui. Kettis Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU • Vesivahinkojen kartoitus • Irtoveden poisto • Kosteusmittaukset • Kuivausurakointi WD Kuivaus Oy , Nihtisillankuja 3 A, 02630 Espoo Puhelin 010 759 7800 Fax. 010 759 7811 toimisto@wdkuivaus.ﬁ (09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24 myynti@lukkokeskus.fi, fax (09) 22 22 484 PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. 11 12 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011 ISÄNNÖINTI S A A R I NEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 Kiinteistöliitto Uusimaan taloissa osataan tehdä oikeita päätöksiä KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN Kiinteistöliitto Uusimaa on yli 9 000 taloyhtiön palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme, koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa: laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde. Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä yhdessä isännöitsijän kanssa. Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat käytettävissäsi. Onko taloyhtiösi jo jäsen? ASIANTUNTIJAT APUNASI TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA Käy tutustumassa www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa tai soita (09) 1667 6761 (keskus). STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA – FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING