TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne MATKAKOTI 2 9. SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 17 (osa) SEKÄ SIIHEN LIITTYVIEN PUISTO- JAVESIALUEIDEN ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 28.8.2013 LUONNOS 2 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 23.8.2013 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1.Perus- ja tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Tornion kaupungin 9. Suensaaren kaupunginosan korttelin 17 tontteja 76 ja 77sekä niihin liittyvää puisto- ja vesialuetta. Kaavan nimi Matkakoti 2 Kaavan tunnus 851 X 227 Kaavan päiväys 23.8.2013 Kaavan laatija/ yhdyshenkilö Terttu Ahonen Tornion kaupunki Kaupunkirakenne Suensaarenkatu 4 95400 TORNIO 016 – 432508 etunimi.sukunimi@tornio.fi Kaavan vireilletulo 6.6.2013 Hyväksymispäivämäärät Ltk KH KV Alueella on voimassa 14.12.2009 vahvistettu asemakaava (nro 372). . Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 3 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1.5 Selostuksen liiteasiakirjat 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 2. TIIVISTELMÄ 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelutarve 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA PERUSTELUT YLEISKAAVASTA POIKKEAMISELLE 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus 5.1.2 Palvelut 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 5.4.2 Natura– tarveharkinta (vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön) 5.4.3 Muut vaikutukset 5.4.4 Perustelut yleiskaavasta poikkeamiselle 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus 6.3 Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot ja vastineet 2 3 3 3 4 4 4 4 6 6 9 9 9 9 9 9 9 11 11 11 11 11 11 12 12 13 13 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Asemakaavan seurantalomake LIITE 1 Sijaintikartta LIITE 2 Ajantasa-asemakaava LIITE 3 Maa- ja vesialueiden omistus LIITE 4 Rakennettu ympäristö LIITE 5 Vesihuoltoverkko LIITE 6 Asemakaavaehdotus LIITE 6a,b Kaavamerkinnät ja –määräykset LIITE 7 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Länsi-Lapin maakuntakaava (Lapin liitto, 2003 ja 2010) Tornion Yleiskaava 2021 (Tornio 2010) Joen ja meren rajakaupunki, Tornion kulttuuriympäristöohjelma (Ympäristöministeriö 2012) Mahdollnen pima-selvitys Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 4 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne 2. TIIVISTELMÄ Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa mittarikorjaamorakennuksen ja entisen pintavesilaitoksen uusiokäyttö ja mittarikorjaamon toiminnallinen liittyminen tonttiin 76 sekä määrittää vesilaitoksen alueen tuleva käyttö. Rannalle mahdollistetaan puulaiturin rakentaminen, rantaa ei tulla ruoppaamaan eikä rantaviivaa muuteta. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalue sijoittuu omakotialueelle Tornionjoen ja Saarenpäänkadun väliin. Tontilla 76 sijaitsee matkustajakoti ja tontilla 77 on Tornion Vesi Oy: mittarikorjaamo ja vesilaitos. Mittarikorjaamorakennus Vuonna 2012 ilmestyneen Ympäristöministeriön julkaiseman ”Joen ja meren rajakaupunki - Tornion kulttuuriympäristöohjelman” mukaan: ”Tornioon alettiin asentaa vesijohtoja 1920-luvun lopulla ja vesilaitos rakennettiin 1926. Pumppuasema rakennettiin Tornionjoen rantaan, josta hiekkasuodattimen kautta pumpattiin vesi vanhaan vesitorniin. Vanhempi vesitorni purettiin 1960-luvun alussa. Sen jälkeen pumppuasemaa on käytetty vesilaitoksen verstaana ja varastona, nykyisin vesimittarikorjaamona. Rakennukseen tehtiin jatko-osa 1940-luvulla ja siihen valettiin lattiat 1981. Rakennus oli aluksi maapohjainen.” ”Kyseessä on suorakaiteen muotoinen tiilirakennus, jossa on uusitut ovet. Vanhemmassa osassa on 12-ruutuiset välikarmi-ikkunat, joissa ylimmät ruudut avautuvat erikseen. Uuden osan ikkunat ovat pieniä ja kapeita ikkunaruutuja. Ikkunoiden lista- ja puiteväri on valkoinen. Vanhassa pumppulaitoksessa on kaksi savupiippua, mutta tulisijoja ei ole jäljellä. Teolliset tiilirakennukset ovat Torniossa hyvin harvinaisia.” Kuva 2: Mittarikorjaamorakennus (ent. pumppaamorakennus) Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 5 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne ”LKYT – arvio: Sodalta säästynyt kohde, vuonna 1926 valmistunut pumppaamorakennus. Liittyy Tornion kaupungin vesilaitoksen historiaan. Rakennushistoriallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja maisemallisesti erittäin arvokas kohde.” Kuva 3: Mittarikorjaamorakennus eteläpääty Vesilaitos ”Samassa pihassa vanhan pumppuaseman kanssa on uudempi rakennus ns. Suensaaren pintavesilaitos. Se on valmistunut 1954-1955. Rakennukseen on tehty laajennus 1968 ja se on toiminut vuoteen 2000 asti pintavesilaitoksena. Tällä hetkellä rakennuksessa toimii vesilaboratorio.” Kuva 4: Vesilaitos Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 6 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne ”Rakennusten itäpuolella virtaa Tornionjoki, länsipuolella on matkustajakoti ja eteläpuolella omakotitaloasutusta. Pihapiirissä on runsaasti koivuja ja sembramäntyjä.” Alueen johtorasitteet Kuva 5: Johtorasitteita 3.1.4 Maanomistus Kaavamuutosalue on osin yksityisomistuksessa (Matkakoti) ja osin kaupungin omistuksessa (vesilaitoksen ja mittarikorjaamon alue). 3.2 Suunnittelutilanne Länsi-Lapin maakuntakaava Helmikuussa 2003 vahvistetussa Länsi-Lapin seutukaavassa (ja 1.1.2010 Länsi-Lapin maakuntakaavaksi nimetyssä ja maakuntakaavan oikeusvaikutukset saaneessa) suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi. Länsi-Lapin maakuntakaava on hyväksytty Lapin liiton valtuustossa 26.11.2012. Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 7 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne KAAVAMUUTOSALUE Kuva 6: ote LänsiLapin maakuntakaavasta Yleiskaava Tornion yleiskaava 2021 on saanut lainvoiman 1.3.2010 (Kh §57). Yleiskaavassa asemakaavamuutosalue jakautuu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (PL), julkisten palvelujen ja hallinnonalueeksi (PY), lähivirkistysalueeksi (VL), vesialueeksi (W) sekä luonnonsuojelualueeksi (SL). Kuva 7: ote Tornion yleiskaava 2021 Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 8 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa 14.12.2009 vahvistettu asemakaava (372). Voimassa olevassa asemakaavassa tontti 76 kuuluu Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen (AL). Kortteliin sallitaan kaksikerroksisten rakennusten rakentaminen tehokkuusluvun ollessa e= 0.50. Tontti 77 on Yleisten rakennusten korttelialue (Y), missä rakennusalalle saa rakentaa kaksikerroksisen rakennuksen tehokkuusluvun ollessa e = 0.50. Y –korttelissa rakennusalasta saa käyttää 30% rakentamiseen. Kuva 8: Suunnittelualueen ja ympäristön voimassa oleva asemakaavatilanne Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne 9 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelutarve Tontin 76 matkustajakoti E-City:n omistajat ovat hakeneet alueelle asemakaavamuutosta. Hakijat haluavat ostaa yleisten rakennusten korttelialueella olevan entisen mittarikorjaamon alueineen ja kehittää sinne omistamansa yrityksen toimintoja – tavoitteena on muuttaa mittarikorjaamo kahvila/ravintolaksi. Hakijat haluavat myös rakentaa venelaiturin rannalle. Myös vanhasta vesilaitoksen alueesta on ilmennyt kiinnostusta muuttaa se asuin- ja pienyrityskäyttöön. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Tornion kaupungin asukkaat, kaava-alueen kiinteistöjen ja vesialueiden omistajat, lähialueella olevat kiinteistöjen omistajat / vuokraajat, Tornion kaupungin hallintokunnat, Lapin ELY –keskus, Lapin liitto, Tornion Energia Oy, Tornion Vesi Oy, Lapin pelastuslaitos sekä museovirasto/Tornionlaakson maakuntamuseo. 4.3.2 Vireilletulo Asemakaavamuutoksen vireilletulosta ilmoitettiin Kaupunkilehti Kemi-Torniossa 6.6.2013 ja kaavamuutosalueen sijainti- ja ajantasa-asemakaavakartat sekä Osallistumis- ja arviointisuunnitelma olivat esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 6. – 20.6.2013 välisen ajan. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavamuutoksen valmistelumateriaali oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 29.8 -12.9.2013 välisen ajan. Asiasta ilmoitettiin Kaupunkilehti Kemi-Torniossa 29.8.2013. Asemakaavan muutosluonnos lähetettiin myös kaavaosallisille. Määräaikaan mennessä …… 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaavahankkeesta pidettiin alustava viranomaisneuvottelutilaisuus 24.5.2013 ja 1. viranomaisneuvottelu 9.8.2013 Lapin ELY -keskuksessa. Tilaisuudessa olivat osallisina Lapin ELY – keskuksen, Lapin liiton ja Tornion kaupungin edustajat. Kokouksessa J. Lokio esitteli Matkakodin asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Kaavahankkeeseen ryhtynyt matkakotiyrittäjäperheen tavoitteena on muuttaa Tornion Energia Oy:n tiilirakennus ravintolakäyttöön ja mahdollistaa puulaiturin rakentaminen rantaan. Neuvottelussa viranomaiset lausuivat seuraavaa. Lapin liitto: ajatus ja tavoitteet hyvät, ei kommentoitavaa. LAPELY: kulttuurihistorialliset arvot tuotava esiin ja pohdittava suojelumerkintöjä ko. rakennukselle. Selvitettävä kaavamuutosalueen rakennusten käyttö ja niihin mahdollisesti liittyvä maanperän pilaantumisriski historiatietojen perus- Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne 10 teella. Sen pohjalta arvioidaan tarve maaperätutkimuksen laadinnalle (Pimaselvitys). Luonnonsuojeluyksikön terveiset: venelaiturin rakentamisessa tulee huomioida, että rannan ruoppaus ja rantaviivan muuttaminen vaativat PohjoisSuomen aluehallintoviraston ympäristölupayksikön myöntämän luvan (TornioMuonionjoen Natura-alue). Tornionjoki on Natura-aluetta, mikä on huomioitava selostuksessa. Puulaiturirakenteiden sijainnissa tulee hyödyntää olemassa olevaa rantautumispaikkaa. Yleiskaavassa alue Y: perusteltava selostuksessa miksi siitä poiketaan, mihin käyttöön se tulee ja miten tähän on tultu. Museovirasto ilmoittanut sähköpostitse, ettei sillä ole huomautettavaa. Asemakaavasta laadittiin luonnos, jossa tontti 77 on muutettu Yleisten rakennusten korttelialueesta Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL) , missä rakennusalalle saa rakentaa kasikerroksisen rakennuksen tehokkuusluvun ollessa e=0,50 ja rakennusalasta saa käyttää rakentamiseen 30%. Vanha pumppuasema – mittarikorjaamo on varustettu suojelumerkinnällä. Mittarikorjaamon alue on merkitty saa- merkinnällä minkä mukaan mahdollisesti sieltä löytyvä pilaantunut maaperä on kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Täydentyy kaavaprosessin edetessä… Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne 11 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA PERUSTELUT YLEISKAAVASTA POIKKEAMISELLE 5.1 Kaavanrakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaavan muutos koskee noin 0,85 ha:n aluetta, missä kaavamuutoksella muuttuvaa uutta maankäyttöä muodostuu n. 0,40 ha. Rakennusoikeus ko. alueella ei muutu nykyisestä, vain käyttötarkoitus muuttuu. 5.1.2 Palvelut Asemakaavan muutoksella muutetaan entiset kunnallistekniset (yleiset) rakennukset virkistys- ja mahdollisesti liike- ja asuinkäyttöön. Kaavahankkeeseen ryhtyneen yrityksen tavoitteena on muuttaa mittarikorjaamo kahvila/ravintola-käyttöön 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) Uutta AL-aluetta muodostuu n. 0,40 ha jolla rakennusoikeutta on n. 2000 km2 (e=0.5). Uuden AL-alueen tonttien pinta-alasta saa 30% käyttää rakentamiseen. Nykyistä AL-aluetta on n.0,11 ha, jossa rakennusoikeus ei muutu. 5.3.2 Muut alueet Puisto (VP) Puistoaluetta on kaavamuutosalueella n. 0,23 ha. Vesialue (W) Vesialuetta (W) on noin 0,11 ha, jonne sallitaan laiturin ja siihen kuuluvien rakennelmien sijoittaminen (w-la). 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset kaupunkimaisemaan ja rakennettuun ympäristöön, sijainti kaupunkirakenteessa ja liittyminen ympäristöön 5.4.1 Vaikutukset kaupunkimaisemaan ja rakennettuun ympäristöön Saarenpäänkadun katukuvaan kaavamuutoksella ei sinänsä ole vaikutusta varsinaisen muutosalueen, vanhan vesilaitoksen alueen sijaitessa kadunvarren rakennusten takana rannalla. Näkymä joeltakin tulee pysymään mahdollista uutta laituria lukuun ottamatta ennallaan. Mahdollista on, että mittarikorjaamorakennuksen lisäksi vesilaitoksen rakennus tulee säilymään, vain niiden käyttötarkoitus muuttuu. Vanha mittarikorjaamo/pumppuasema on varustettu suojelumerkinnällä. (ks. sivut 4 -5: pumppuaseman historiaa). Rakennuspaikat sijaitsevat tulvavaarakorkeuden yläpuolella, maapinnan korkeuden ollessa yli +6.0 (N2000 – korkeusjärjestelmässä.) Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 12 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne Kuva 9: Ortokuva suunnittelualueesta. Maaperän laatu (Pima-selvitystarve) Rakennuksessa olleen lämmitysöljysäiliön mahdollisen vuodon vuoksi alueella on tehtävä maaperän laadun tarkastus ja tarvittaessa puhdistus ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä. 5.4.2 Natura-selvitys – tarveharkinta (vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön) Natura-selvitystä ei tarvita, koska rantaviivaa ei muokata eikä rantaa ruopata, puulaituri tullaan sijoittamaan nykyisen veneiden veteenlaskupaikan viereen. Kaavalla ei mahdollisteta sellaisia toimenpiteitä, joilla olisi vähäistä suurempaa vaikutusta Tornionjoen Natura-ympäristöön tai luonnonympäristöön ylipäätään. Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS 13 TORNION KAUPUNKI Tekniset palvelut Kaupunkirakenne Kuva 10: Ranta-aluetta johon mahdollistetaan laiturin rakentaminen (kuvan etuosassa). 5.4.3 Muut vaikutukset Vaikutus talouteen Kaavamuutosta hakeneet ovat allekirjoittaneet asemakaavan muutoshakemuksen, minkä pohjalta peritään kaavamuutoksen laatimisesta aiheutuvat kustannukset Teknisen keskuksen palveluhinnaston mukaisesti, sekä lunastavat kaavoituksessa tontteihin lisätyt alueet kaavan tultua voimaan. 5.4.4 Perustelut yleiskaavasta poikkeamiselle Tornion kaupunki ei enää tarvitse yleiskaavassa yleisten rakennusten alueeksi osoitettua mittarikorjaamoa ja vanhaa vesilaitosrakennusta ja siksi on ollut tarpeen muuttaa alueen maankäyttö mahdollistamaan rakennusten uusiokäyttö. Kaavamuutos palvelee ensisijaisesti alueella toimivan matkailupalveluyrityksen suunnitelmia, jossa lähtökohtana on vanhojen rakennusten hyödyntäminen matkailu-, virkistys- ja mahdollisesti asuinkäytössä. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan toteutuminen alkaa asemakaavan tultua voimaan. Torniossa x.x.2013 KAUPUNKIRAKENNE Kaupunginarkkitehti Asemakaavan selostus 28.08.2013 LUONNOS Jarmo Lokio