1. No category

Lausunto
1 (1)
24.9.2015
Ympäristöministeriö
kirjaamo.ym@ymparisto.fi
Viite: Dnro YM6/600/2015
LUONNOS HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI VUOKRAASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN
KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA SEKÄ ERÄIKSI SIIHEN
LIITTYVIKSI LAEIKSI
Lausunnonantajasta
Suomen Kiinteistöliitto ry on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja
kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliitto jäsenyhdistykseen on
valtakunnallinen toimija, joka on vuodesta 1907 toiminut kiinteistöalan
keskusjärjestönä. Järjestömme jäsenenä on noin 26 000 asunto- ja
kiinteistöosakeyhtiötä, lähes 9 000 yksityistä vuokranantajaa sekä noin 200
yleishyödyllistä vuokrataloyhteisöä laajasti eri puolilta Suomea.
Kiinteistöliittoon kuuluvissa jäsentaloissa ja asunnoissa asuu yhteensä lähes
kaksi miljoonaa ihmistä.
”Kohtuuhintaisuus” pienituloiselle on erilainen kuin keskituloiselle”
Lakiesityksen tarkoituksena on edistää asumiskustannusten kohtuullisuuden
toteutumista valtion tukemassa asuntokannassa. Esityksessä ehdotetaan
muutettavaksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
annettua lakia, aravarajoituslakia, asumisoikeusasunnoista annettua lakia sekä
asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annettua lakia.
Jotta lakiesityksen tavoitteiden toteutumista voisi perusteellisesti arvioida, tulisi
esityksessä määritellä, mitä ”asumiskustannusten kohtuullisuudella” tässä
tapauksessa tarkoitetaan.
Kohtuuhintaisuus on pienituloiselle ja keskituloiselle eri asia, johtuen tulojen
erilaisuudesta. Tilastokeskuksen mukaan pienituloinen on 13 000 – 14000
euroa vuodessa ansaitseva. Keskituloinen ansaitsee vuodessa noin 40 000
euroa, eli kolminkertaisesti pienituloiseen verrattuna.
Se mikä on kohtuullista keskituloiselle, ei ole sitä pienituloiselle. Jos
tukijärjestelmä on mitoitettu pienituloisen mukaan, se voi sisältää liikaa tukea
keskituloiselle.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
2 (11)
24.9.2015
Käsitettä ”kohtuuhintaisuus” tulisi harkita korvattavaksi koko
”kohtuuvuokraisten” tai ”asumiskuluiltaan kohtuullisten vuokra-asuntojen”
termillä, koska ”hinta” viittaa voimakkaasti omistusasuntoihin.
Asumismenojen kohtuullisuudella voidaan ymmärtää, että asumismenot voivat
viedä enintään määrätyn (”kohtuullisen”) osuuden kotitalouden tuloista.
Esityksesä tukien mitoitusperusteeksi tulisi ottaa ”kohtuullisena” pidettävä
asumismenojen pienituloisen tuloista hänen tai kotitalouden tarvetta
vastaavassa asunnossa.
”Yleishyödyllisyys” –käsite arava- ja korkotukilainsäädännössä harhaanjohtava
Lakiluonnoksessa todetaan, että ”Hallitusohjelmassa edellytetään myös
yleishyödyllisyyssäännösten muuttamista. Tätä koskevat lakiehdotukset
valmistellaan omana hallituksen esityksenään, joka annetaan eduskunnalle
myöhemmin tällä hallituskaudella hallitusohjelman mukaisesti.”
Lausunnolla olevassa esityksessä useassa kohdassa käytetään käsitettä
”yleishyödyllisyys”, jota voi pitää harhaan johtavana, koska valtion tukemia
vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt voivat tulouttaa omistajille merkittäviä
taloudellisia voittoja.
Tällainen valtion tukeman asuntotuotannon yleishyödyllisyyden sisältö on
ristiriidassa Tuloverolain 22 §:ssä olevan yleishyödyllisen yhteisön määritelmän
ja sisällön kanssa.
Koska ARAVA/korkotukilainsäädännön mukaan ”yleishyödylliset” yhteisöt
voisivat jatkossakin tulouttaa omistajilleen voittoja, ei niitä voi pitää
yleishyödyllisinä termin varsinaisessa tarkoituksessa.
Tuloverolain 22 §:ssä todetaan, ”Yhteisö on yleishyödyllinen, jos
1) se toimii yksinomaan ja välittömästi yleiseksi hyväksi aineellisessa,
henkisessä, siveellisessä tai yhteiskunnallisessa mielessä;
2) sen toiminta ei kohdistu vain rajoitettuihin henkilöpiireihin;
3) se ei tuota toiminnallaan siihen osalliselle taloudellista etua osinkona, voittoosuutena taikka kohtuullista suurempana palkkana tai muuna hyvityksenä…”
Suurin osa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen nimeämistä ns. ARAasuntoja omistavista yhteistöistä (mm. yhdistykset ja säätiöt) täyttää
tuloverolain yleishyödyllisyysvaatimukset, ja toimii tosiasiallisesti
yleishyödyllisesti.
Kuntien omistamat osakeyhtiöt ja muut ARA-tuotantoon nimetyt osakeyhtiöt
tavoittelevat taloudellista voittoa omistamistaan asunnoista, ja jakavat tulosta
ulos joko osinkoina tai omistajien sijoittamien omien varojen korkoina.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
3 (11)
24.9.2015
Jotta lainsäädännössä ei olisi keskenään ristiriitaisia määritelmiä
yleishyödyllisyydelle, tulisi korkotuki- ja aravalainsäädännössä oleva
yleishyödyllisyys –termi korvata toiminnan luonnetta oikein kuvaavalla
termillä, esimerksi ARAVA-yhteisö, ja määritellä tällaista yhteisöä ja sen
toimintaa koskevat asiat lausunnolla olevassa lainsäädännössä.
Yleishyödyllisyys –termin korvaaminen toimintaa oikeasti kuvaalla termillä
tukisi toiminnan yleistä hyväksyttävyyttä. Osa arava- ja korkotukilainoitusta
saaviin yhteisöihin kohdistuneesta julkisesta kritiikistä ja keskustelusta johtuu
juuri harhaanjohtavasta terminologiasta, jonka perusteella sosiaalista
asuntotuotantoa omistavien yhteisöjen oletetaan olevan voittoa
tavoittelemattomia.
Yleishyödyllisyysmalli, jossa voittoa tavoittelevat ja tavoittelemattomat yhteisöt
ovat oikeutettuja samoihin tukimuotoihin, pakottaa asettamaan tukimuodot
voittoa tavoittelevien yhteisöjen lähtökohdista.
Oma pääoma –käsitteen korvaaminen omarahoitusosuus -käsitteellä
Lakiluonnoksessa esitetään sanamuodon ”oma pääoma” korvaamista
käsitteellä ”omarahoitusosuus”.
Esitys selkeyttää säädöstekstiä ja antaa oikean kuvan pääomittamisen
tosiasiallisesta luonteesta. Omarahoitusosuudella tarkoitettaisiin
vuokrataloyhteisön omistajan yhteisöön sijoittamia, kohteen
omarahoitusosuuden katteeksi tarvittavia varoja.
Vuokrien tasausjärjestelmän kehittäminen
Tasauksen tavoitteena on saattaa saman omistajan omistamien ARA-asuntojen
vuokrat vastaamaan toisiinsa nähden mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa.Verrattaessa ARA-asuntojen käyttöarvoja toisiinsa voidaan ottaa
huomioon asuntojen sijainti, varustetaso, kunto ja kysyntä.
Taloustieteessä käyttöarvolla tarkoitetaan hyötyesineen arvoa käyttäjälle
sinänsä, ei sen arvoa myytäessä (vuokrattaessa) sitä markkinoilla sillä hetkellä
saatavan arvon mukaisena. Vuokrantasaukseen tällainen käyttöarvon käsite
soveltuu huonosti sosiaalisessa asuntotuotannossa, jonka tavoitteena on
kohtuuhintainen asuminen. Tasaaminen käytännössä tarkoittaa, että korkean
kysynnän alueilla omakustannusvuokra on korkeampi ja alhaisen kysynnän
alueella alempi vaikka asunnon käyttöarvo vuokralaiselle olisi sama.
Käyttöarvoajattelun perusta on, että arvoltaan (ominaisuuksiltaan)
samanlaisten asuntojen vuokrat olisivat samaa tasoa. ARA-asunnoissa tämä ei
kuitenkaan toteudu. Asia selviää mm. VATT:n tekemästä tutkimuksesta, jonka
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
4 (11)
24.9.2015
mukaan Helsingissä ”käyttöarvoltaan” samanlaisten ARA-asuntojen vuokrissa
oli huomattavia eroja.
Korkotukilainsäädännön mukaan ”tuettavien asuntojen on oltava
asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä
uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksiltaan ja ylläpito- ja
asumiskustannuksiltaan kohtuullisia.” Säädös ei velvoita, että vuokratason
tulisi ARA-asunnoissa olla markkinavuokratasoa alempi vaan siihen, että
asunnot ovat asumiskustannuksiltaan kohtuullisia. Siten myöskään vuokrien
tasaamisen tavoitteena ei tule olla markkinavuokraa alempi vuokra vaan
kohtuullinen vuokra.
Lakiluonnoksen mukaan vuokrien tasausta rajoitettaisiin siten, että tasaus olisi
mahdollista vain maakuntien sisällä. Manner-Suomessa on yhteensä 18
maakuntaa.
Maakunnat eivät suuressa osassa Suomea ole hyvä maantieteellinen perusta
asuntovuokrien tasaamiselle. Esimerkiksi Uudenmaan maakunnassa Helsingin
metropolialueen ja muun Uudenmaan alueen vuokra-asuntomarkkinat ovat
hyvin erilaiset. Maakuntajakoon perustuvan tasauksen sijaan tulisi harkita
työssäkäyntialueisiin perustuvaa tasausmallia, ainakin Uudenmaan osalta.
Lakiluonnoksen mukaan tasausta on tarkoituksenmukaista käyttää myös
uudistuotannossa suhdannevaihteluista johtuvien, mahdollisesti korkeidenkin
rakennuskustannusten tasaamiseksi olemassa olevan kannan kanssa, jotta
uudiskohteiden alkuvuokra muodostuisi kohtuullisemmaksi. Vuokrien
tasaamisen sijasta suhdanne-vaihtelujen vaikutukset hankinta-arvoihin ja
samalla alkuvuokriin tulisi huomioida tarvittaessa tukiehtojen tukitasoissa,
kuten arava- ja korkotukilainoituksessa on aika ajoin tehtykin.
ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintaa koskevat vaatimukset ovat tulorajojen
poistamisen jälkeen juridisesti ja käytännössä avoimet valtaosalle kansalaisia ja
kotitalouksia. ARA-asunnot kilpailevat tosiasiassa useimmissa kaupungeissa ja
kunnissa yksityisten vuokra-asunto-sijoittajien kanssa samoista asiakkaista
julkisen tuen turvin. Vuokrien alentaminen tasauksella heikon kysynnän
alueilla korostaa tätä julkisen tuen avulla tapahtuvaa kilpailua.
Tasaus tulee toteuttaa siten, että tasauksella valtion tukea ei valuteta sellaisille
vuokramarkkina-alueille eikä huoneistotyyppeihin, joilla ARA-tuotanto ilman
vuokrantasaukseen sisältyvää tukea ei olisi hinnaltaan kilpailukykyinen
vapaarahoitteisen markkinan kanssa. Tilastokeskuksen vuokratilastojen
mukaan tukea saavien ARA-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen
vuokrat ovat useissa maakunnissa ja suuressa osassa kuntia hyvin lähellä
toisiaan, ja osassa asuntotyyppejä ARA-asuntojen vuokrat ovat
vapaarahotteisia vuokria korkeammat, mikä lisää riskiä käyttää
tasausjärjestelmää kilpailuun yksityisen vuokra-asntomarkkinan kanssa.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
5 (11)
24.9.2015
ARA-asuntojen vajaakäyttö- ja talousongelmat, ja valtion riskit tulee ratkaista
niitä varten lainsäädännössä erikseen olevilla keinoilla (esim.
rajoitusvapautukset, asuntojen purkaminen) ja tukimuodoilla, ja huolehtia
samalla, että tukimuodot eivät johda julkista tukea koskevien säädöksien
vastaiseen kilpailuun asiakkasta.
Mikäli ARA-asuntojen vuokrataso joillakin markkina-alueilla johtaa
kohtuullisia markkinavuokria korkeampiin omakustannusvuokriin, ei ARAasuntojen kilpailukykyä tule parantaa omistajan sisäisellä ristisubventiolla.
Euroopan Unionin komissio on jo puuttunut eräiden jäsenmaiden (mm.
Alankomaat) sosiaalisten vuokra-asuntojen asukasvalintaan ja vuokranmääritykseen, koska asunnot ovat tosiasiallisesti kilpailleet julkisen tuen turvin
yksityisellä markkinalla. (Case Hollanti, State aid No E 2/2005 and N
642/2009 – The Netherlands Existing and special project aid to housing
corporations, Brussels, 15.12.2009 C(2009)9963 final).
EU:n vakaussopimuksen toteuttamista koskevien komission suosituksien
toteuttamiseen liittyen Hollannin valtio toteaa, että ” The government will
present proposals to improve the functioning of the housing associations, the
basic principle being that they should focus on their core task of providing
social rental housing.”
Hollannissa sosiaalisten vuokra-asuntojen vuositulorajaksi ollaan asettamassa
33 000 euroa/kotitalous eli 2 750 euroa/kk, mikä merkitsee, että 43 %
väestöstä täyttää vaatimuksen. Suomessa vastaava tuloraja kahden hengen
lapsiperheellä ennen tulorajojen poistamista kokonaan vuonna 2008 oli
vähennyksien jälkeen 71 400 euroa eli 5 490 euroa/kk eli yli kaksinkertainen.
Lakiuudistuksen jatkovalmistelun yhteydessä ympäristöministeriön on syytä
varmistaa, että tasausjärjestelmää koskevat säädökset eivät ole ristiriidassa
EU:n komission tekemien valtiontukiratkaisujen kanssa.
Omarahoitusosuudelle laskettavan koron määrittäminen
Vuokratalokohteen rakentaminen vaatii pääomittamista, joka voidaan toteuttaa
joko oman tai vieraan pääoman ehdoin tai näiden yhdistelmänä.
Oma pääoma on yleensä yhtiön omistajan sijoittamaa osakepääomaa tai muuta
sidottua pääomaa. Vieras pääoma muodostuu yleensä yhtiön ottamista
lainoista, jotka voi myöntää esimerkiksi omistaja tai luottolaitos.
Näiden pääomaerien riskiasema yhtiön mahdollisessa konkurssitilanteessa on
erilainen, joten myös niiden tuottovaatimukset eroavat toisistaan. Tämä tulee
ottaa huomioon arvioitaessa uuden tukimallin ehtoja, ja hyväksyttävää tuottoa
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
6 (11)
24.9.2015
(korkoa) rahoituksen eri osille.Tämä tulee ottaa huomioon arvioitaessa uuden
tukimallin ehtoja, ja hyväksyttävää tuottoa (osinkoa/korkoa) rahoituksen eri
osille.
Valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa oman pääoman ehtoinen
rahoitus on ollut perinteisesti vähäinen. Tälle pääomalle on voitu maksaa
enintään 8 % tuotto (osinko) jakokelpoisten varojen rajoissa.
Vuokratalon rakentamiseen on tyypillisesti saanut 90 – 95 % rakentamislainan
hankkeen hankinta-arvosta. Tälle lainalle maksettava tuotto (korko), on yleensä
perustunut rahoituksen kilpailuttamiseen.
Osakepääoman ja rakentamislainan lisäksi on tarvittu muuta rahoitusta, joka
on voitu järjestää valtion avustuksena (erilaiset pääoma-avustukset) tai
pitkäaikaisena lisälainana omistajilta / luottolaitoksilta. Pääoma-avustuksille ei
voi maksaa tuottoa.
Rakennushankkeeseen tarvittavalle lisälainalle on voinut maksaa myös
enintään 8 % vuotuisen koron, mitä voi pitää korkeana, kun ottaa huomioon,
että kyseessä on vieraan pääoman ehtoinen rahoitus.
Tuettavien kohteiden pääomarakenteen vahvistamisen kannalta olisi
perusteltua, että aidolle omalle pääomalle (osakepääomalle) hyväksyttäisiin
korkein tuotto, ja vieraan pääoman rahoituserille pienempi, riskin mukainen,
tuotto.
Tälle omistajan yhtiölle antamalle omalle pääomalle on vuokrataloyhtiö voinut
maksaa enintään 8 % vuotuista. Tuotto maksetaan yleensä osinkona, mikäli
yhtiölle on tilinpäätöksessä muodostunut jakokelpoisia varoja.
Vuokrataloyhteisöt tarvitsevat peruspääoman lisäksi kuhunkin yksittäiseen
talokohtaiseen rakennushankkeeseen rakentamislainan, joka on enimmillään
90–95 % hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Tätä lainaa kutsutaan valtion
tukemaksi vuokra-asumisen lainaksi. Lainalle vaaditaan parhaalla
etuoikeussijalla oleva kiinnitysvakuus. Tämän lisäksi rakennushanke tarvitsee
muuta rahoitusta. Määrällisesti omistajan järjestämää muuta rahoitusta
tarvitaan 5–10 % hankkeen kokonaiskustannuksista.
Nykyinen malli, jossa omille varoille on hyväksytty 8 % tuoton tuloutus, viittaa
siihen, että järjestelmässä on ns. SGEI-sääntelyn vastaista "ylikompensaatiota".
Hyväksytty 8 % tuotto on nimittäin pitkälläkin aikavälillä ylittänyt vuokraasuntosijoittamisen markkinatuottotason.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
7 (11)
24.9.2015
KTI Kiinteistötieto Oy:n Kiinteistöindeksin mukaan vapaarahoitteisten
vuokra-asuntojen nettovuokratuotto on viimeisen kymmenen vuoden aikana
ollut noin 5,5 % p.a.. Tätä subventoimatonta markkinanatuottoa voi pitää
perusteena, kun arvioidaan kohtuullista voittoa, joka tukijärjestelmässä
voitaisiin enintään tulouttaa tukiaikana omistajille.
Osakeyhtiöön sijoitettu osakepääoman riski on korkein, ja sille voidaan maksaa
tuottoa vain yhtiön jakokelposista varoista.
Osakepääomalle tulee eri pääomaeristä hyväksyä korkein tuotto sen
korkeimmasta riskistä johtuen. Ottaen huomioon kasvukeskuksiin
suunnattujen vuokra-asuntosijoituksien osakesijoituksia alempi riskitaso,
kohtuullisena tuottona voisi pitää 3 – 4 %-prosenttiyksikköä yli vähäriskisen
Suomen valtion pitkien lainojen korkotason.
Osakepääomalle hyväksyttävän tuoton tulisi olla selkeästi vieraalle pääomalle
hyväksyttävää tuottoa korkeampi, jotta se lisäisi kiinnostusta suuremman
osakepääomaosuuden sijoittamiseen.
Vieraan pääoman ehtoisesta rahoituksesta suurin ja tärkein komponentti on
korkotukilaina, johon liittyisi valtiontäytetakaus ja korkotuki. Lainalla olisi
myös ensisijainen vakuus. Korkotukilainaan liittyvä pääomariski olisi lainan
vakuuksista ja täytetakauksesta johtuen myöntäjälle alhainen, joten sen
tuottovaatimus olisi alhaisin. ARAn tilastojen mukaan täytetakauksellinen
korkotukilainan korkomarginaali on viime vuosina ollut noin 0,8 - 1,0
%-yksikköä. ARAn tilastoista ei tosin selviä korkotukilainaan liittyvät muut
kulut (esim. erilaiset pankkipalvelumaksut), jotka nostavat lainan tosiasiallista
korkoa.
Korkotukilainaksi tulisi hyväksyä vain lainasopimus, jonka ehdot perustuvat
rahoituksen kilpailuttamiseen. Mikäli tuettavan kohteen omistaja myöntää itse
korkotukilainan, tulisi sen ehtojen vastata kilpailutuksen perusteella saatavan
rahoituksen ehtoja (korkomarginaali ja muut mahdolliset kulut).
Mikäli hankkeen rahoittamiseksi tarvittaisiin osakepääoman ja korkotukilainan
lisäksi muuta rahoitusta, tulisi sille maksettava tuotto määrittää markkinoilla
hinnoiteltavan riskin perusteella. Vieraan pääoman ehtoiselle lisälainalle
hyväksyttävänä korkomarginaalina voisi pitää 2 – 3 %-yksikön marginaalia,
koska sillä ei olisi valtion täytetakausta eikä välttämättä täysin turvaavia
vakuuksia.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
8 (11)
24.9.2015
Arvioitaessa tuettavan kohteen ”kohtuullista” voittoa tulisi eri
pääomakomponentit arvioida erillisinä huomioiden niiden erilaisiin riskeihin
perustuvat tuottovaatimukset.
Pääoman muoto
Avustus
Osakepääoma
Riski
ei riskiä
suuri
Muu oman pääoman
ehtoinen pääoma
Lisälaina
”Korkotukilaina”
suuri
keskisuuri
pieni
Tuotto / korko
0%
riskitön korko + 3-5 %yksikköä
riskitön korko + 3-5 %yksikköä
viitekorko + 2-3 %-yksikköä
kilpailutuksen ehdot
Perusparannuksiin varautuminen omakustannusvuokrassa
Lausunnolla olevassa lakiluonnoksessa esitetään, että omistajalle sallittaisiin
enintään kohtuullinen varautuminen perusparannuksiin, ja menoihin, jotka
aiheutuvat kiinteistöjen ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta.
Perusparantamisesta aiheutuvat kustannukset olisi siis jatkossa katettava
asukkailta varautumisena kerätyillä varoilla, omistajan ottamalla uudella lainalla
tai muilla omistajan varoilla.
Peruskorjauksella tarkoitetaan yleensä suhteellisen suurta ja erillistä hanketta,
jossa korjataan tai uusitaan kiinteistön (piha-alueet ja rakennukset) olemassa
olevia rakenteita, rakennusosia, kalusteita, varusteita, järjestelmiä ja laitteita.
Perusparantamisella tarkoitetaan kiinteistön laatutason muuttamista
olennaisesti alkuperäistä tasoa paremmaksi. Perusparantaminen voi kohdistua
olemassa oleviin korjauskohteisiin kuten peruskorjauskin tai perusparantamishankkeen myötä kiinteistöön liitetään tai rakennetaan jotain uutta.
Koska suurten perusparannusten tekeminen tulee asuinkerrostaloissa
ajankohtaiseksi vasta 30–50 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta, eli
käytännössä korkotukilainoitettujen asuntojen käyttö- ja luovutus-rajoitusaikojen päätyttyä tai loppupuolella, tulisi harkita, että omakustannus-vuokraan
voitaisiin sisällyttää vain vuosikorjauksiin ja peruskorjauksiin varautuminen.
Tämä ei estäisi estäisi tarvittavaa korjauksiin varautumista eikä hyvää
kiinteistönpitoa.
Lakiluonnoksien perusteluista ei selviä, mitä kohtuullisella varautumisella
tosiasiassa tarkoitetaan. ARA-asuntokannan peruskorjauksista on olemassa
runsaasti ja monipuolisesti historiatietoja, joiden perusteella taloudellinen
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
9 (11)
24.9.2015
varautumistarve voidaan riittävän tarkasti määrittää. Periaatteessa kohteen
vuokralaisten tulisi vuokrillaan kattaa rakennuksen rakennustekniset poistot,
eikä jättää korjausvajetta tulevien vuokralaisten kannettavaksi. Alimitoitettu
ennakkovarautuminen korjauksiin lisää myös valtion luottoriskiä, jos
täytetakauksen vakuutena olevan kohteen vakuusarvo alentuu lainapääoman
lyhentymistä nopeammin.
13 § 1 momentin 3 kohta tulisikin kirjoittaa muotoon:
”3) tarpeellisesta varautumisesta peruskorjauksiin…”
Lakiluonnoksen mukaan valtioneuvoston asetuksella säädettäisiin tarkemmin
siitä, minkä suuruista perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin
varautumista pidettäisiin kohtuullisena. Asetuksessa säädettäisiin
varautumiselle euromääräinen enimmäisraja asuinneliötä kohti kuukaudessa, ja
näitä enimmäisrajoja olisi tarkoitus tarkistaa säännöllisin väliajoin siten, että ne
seuraavat korjausrakentamisen kustannuskehitystä.
Mikäli enimmäisrajat määrätään asetuksella, tulisi myös niiden tarkistamisperuste sisällyttää asetukseen siten, että rajoja tarkistettaisiin vuosittain
korjausrakentamisen kustannusindeksin muutosta vastaavasti.
Hankintojen ja korkotukilainojen kilpailuttaminen
Lakiluonnoksessa oleva vaatimus keskeisten ja arvoltaan merkittävimpien
palveluiden kilpailuttamisesta on perusteltu ja tarpeellinen, jotta voidaan
varmistaa näiden palveluiden taloudellisuus.
Lakiluonnoksessa mainittujen kilpailutettavien hankintojen lisäksi tulee
kiinnittää huomiota korkotukilainojen kilpailuttamiseen. ARA-yhteisöjen
vaikeudet omarahoituksen järjestämisessä sekä tarpeissa hankkia rahoitusta
muuhun toimintaan ovat synnyttäneet tilanteita, joissa korkotukilainoja ei ole
aina avoimesti kilpailutettu. Tämä on kasvattanut valtion korkotukimenoja
tarpeetomasti. Nykyisessä rahoitusmarkkinatilanteessa tämä asia ei välttämättä
ole merkittävä, mutta rahoitusmarkkinoiden kilpailutilanteen normalisoituessa
sen merkitys korostuu.
Korkotukilainaksi tulisi voida hyväksyä myös muun kuin talletuspankin,
luottolaitoksen, vakuutusyhtiön, eläkelaitoksen tai kunnan myöntämä laina.
Tarvittaessa lainan myöntäjän tausta ja rahan lähde tulisi asianmukaisesti
selvittää mm. rahanpesumahdollisuuden estämiseksi. Mm. erilaiset säätiöt,
rahastot ja luonnolliset henkilöt ovat Suomessa merkittäviä vuokraasuntosijoittajia, jotka voisivat lainoittaa vähäriskistä sosiaalista
asuntotuotantoa.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
10 (11)
24.9.2015
Korkotukilainan lyhentäminen
Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain
13 § 2 momentin mukaan ”Vuokralaisilta ei saa asuinhuoneiston vuokrissa
periä korkotukilainan tai sen tilalle otetun muun lainan lyhennyksiä enempää
kuin valtioneuvoston asetuksella säädetään. ”
Valtioneuvoston asetuksella säädettäviä korkotukilainan ehtoja on tarkoitus
muuttaa siten, että korko-tukilainojen lainanlyhennysten määrää lisättäisiin
ensimmäisten lainavuosien aikana.
Korkotukilainoituksessa käytettävien lainojen korot on sidottu
markkinaviitekorkoihin, jotka voivat vaihdella korkotuen kestoaikana
huomattavasti. Omakustannusvuokrien kehityksen ennakoinnin ja korkoriskin
hallinnan kannalta olisi perusteltua, että omakustannusvuokraan
hyväksyttävien lyhennyksien arviointiperusteena olisi asumiskustannuksien
kohtuullisuus. Esimerkiksi korkotason laskiessa tulisi sallia korkotason laskusta
johtuva ylimääräisten lyhennyksien tekeminen, kun se ei nostaisi vuokria.
Tämä alentaisi valtion takausriskiä ja pienentäisi korkotukimenoja. Myös
omistajan korkoriski alentuisi lainapääoman pienentyessä.
13 § 2 momentti tuliskin kirjoittaa muotoon ”Vuokralaisilta saa
asuinhuoneiston vuokrissa periä korkotukilainan tai sen tilalle otetun muun
lainan lyhennyksiä sen mukaan kuin kuin valtioneuvoston asetuksella
säädetään.”
Valtioneuvoston asetuksessa tulisi mahdollistaa myös ylimääräiset –
asetuksessa säädettyä enemmäismäärää korkeammat lyhennykset – silloin, kun
se on mahdollista esimerkiksi korkotason alentuessa.
Korkotuen kesto ja määräytymismalli
Valtion korkotukilainoissa oleva oleva korkotukimalli (korkotukea maksetaan
% -osuus omavastuukoron ylittävästä korosta) ei toimi tehokkaasti
nykyaikaisilla rahoitusmarkkinoilla. Kun vuokranmäärityksessä on käytössä
omakustannusperiaate, ohjautuvat korkotason muutoksien vaikutukset
vuokralaiselle, ei omistajalle.
Korkotuki tulisi maksaa % - osuutena korkotukilainan kokonaiskorosta.
Korkotuen määrä (% -osuus korosta) tulisi asettaa siten, että järjestelmälle
asetettava ”kohtuuhintaisuus” tavoite on saavutettavissa rajoitusaikana.
Korkotuki voisi olla lievästi laskeva tukiaikana.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net
Lausunto
11 (11)
24.9.2015
Jos korkotuki olisi %-osuus maksettavasta korosta, se toimisi
korkosuojauksena korkojen noustessa. Esimerkiksi jos tuki olisi 50 % korosta,
omistajan vastuu mahdollisesta korkomuutoksesta olisi myös 50 %.
Korkotuen maksatusta kertaluonteisena korkotukiavustuksena kannattaisi
selvittää. Tällöin omistajalle myönnettäisiin rakennushankkeen alussa
”korkotukiavustus”, joka vastaisi niiden korkotukien nykyarvoa, joka
omistajalle tulisi maksettavaksi vuosittain maksettavan korkotuen perusteella.
”Korkotukiavustus” voisi olla vaihtoehto vuosittain maksettavalle korkotuelle.
Avustuksena se vahvistaisi rakennettavan kohteen taserakennetta, ja
pienentäisi korkotukilainan / lisälainan tarvetta.
Korkotukilainojen laina-aikaiset muutokset ja muutoksenhakusäännökset
Kiinteistöliitto pitää tarkoituksenmukaisina lakiluonnokseen sisältyviä
ehdotuksia Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Valtiokonttorin
välisen työjaon muuttamisesta sekä muutoksenhakusäännöksien
muuttamisesta.
Suomen Kiinteistöliitto ry
Harri Hiltunen
toimitusjohtaja
Jukka Kero
pääekonomisti
Suomen Kiinteistöliitto ry
Annankatu 24
00100 Helsinki
Puh. (09) 1667 6761
Faksi (09) 1667 6400
Y-tunnus 0307769-5
Nordea 127030-60512
IBAN FI3612703000060512
BIC NDEAFIHH
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net