Staratredegørelse for Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og
Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Hjallerup Sulsted Aabybro Dronninglund Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Vadum Vodskov Langholt Brovst Ulsted Stae Egholm Rørdal Hasseris Limfjorden Nørholm Kølby Farstrup Frejlev Visse Dall Villaby Barmer Bisnap Klarup Storvorde Lillevorde Skelby Skellet Gudumholm Godthåb Sebbersund Hals Sejlflod Nøvling Svenstrup Koldkær Gistrup Nibe Valsted Store Ajstrup Nørre Tranders Sønder Gug Tranders Skalborg Sønderholm Hou Gandrup Øster Uttrup AALBORG Klitgård Stavn Vester Hassing NØRRESUNDBY Ferslev Mou Egense Gudum Bislev Vaarst Ellidshøj Gudumlund Fjellerad Nørre Kongerslev Volsted Støvring Dokkedal Kongerslev Lille Vildmose Skørping Terndrup Aars Øster Hurup Rold Skov Juni 2015 STARTREDEGØRELSE Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade Vestbyen Aalborg Bugt Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort.................................................................................................................................... 3 Baggrunden...................................................................................................................................... 4 Projektet.......................................................................................................................................... 4 Lokalplanområdet.............................................................................................................................. 6 Eksisterende planforhold.................................................................................................................... 6 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget.................................................................... 9 Plandiagrammer.............................................................................................................................. 16 Anbefaling...................................................................................................................................... 17 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Thomas Birket-Smith, tlf. 9931 2040 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Juni 2015 • Side 2 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Th ist ed v ej Ve s te rg ad e Limfjorden ne Vestbyen Station rgvej Rebe en ad e Stran dveje n Tol Borg e Kor sga de rban 200 m 1:8.000 Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014. Juni 2015 • Side 3 m en ep ro ds br o vn Lim fjo r ej Anneb e Ha sgad e S dbo dga tran de dv rgad Vesterbro etv re St ra nd ve je n Danne brogsg ade Kas t sG ade Ve st j Olese ns G ade am oe r C.A. S kr vej Poul P aghs G ade Skudehavnsve R ye sga de Ped er ort s Br Jer Søs p nb an eb ro en Me lle m e ej en Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Baggrunden I sommeren 2015 indstilles produktionen på Spritfabrikken helt. Området overtages dermed af A. Enggaard A/S i samarbejde med Martin Nielsen, som ønsker en omdannelse af området til blandende bymæssige funktioner. Calum A/S har forkøbret på den nordvestlige grund. I 2007 blev den oprindelige spritfabrik af Kulturarvsstyrelsen udnævnt til et af 25 nationale industrielle kulturarvsminder. Der er derfor ønske om fredning af det oprindelige anlæg, og Kulturstyrelsen har igangsat en fredningsproces. Der er høringsfrist 15. september 2015. Projektet Projektet kan opdeles i to områder: Den bevarede fabrik i områdets sydøstlige del, og nybyggeriet, som ligger mod vest og nord ud mod fjorden og banelegemet. Visualiseringer af det omdannede område set fra hhv. sydøst og nordvest. Illustrationer: HLA Arkitekter. Juni 2015 • Side 4 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen De eksisterende bygninger skal omdannes med stor respekt for den eksisterende arkitektur og kulturhistorie, men samtidig rumme en række forskellige funktioner: Butikshotel, møbelbutik, boliger, chokoladeproduktion, mikrodestilleri, restauranter, dagligvaremarked, kunsthal med et tilhørende meget stort udendørs kunstværk, og endelig et teater, hvor foyeren indrettes i den vestlige malteribygning, men i øvrigt er en ny bygning. Den eksisterende administrationsbygning mod Strandvejen tænkes ikke ændret pt. Omdannelsen af de eksisterende bygninger vil kræve både omfattende indvendige ombygninger samt udvendige ændringer - såvel fjernelse af eksisterende bygningselementer som tilføjelse af nye. Denne proces vil, efter en forventet fredning, skulle foregå i tæt samarbejde med Kulturstyrelsens byggesagsafdeling. Nybyggeriet omfatter - som nævnt - hovedparten af det nye teater. Desuden et større antal boliger: Der er pt. søgt om kvote til 150 ungdomsboliger og desuden er det aktuelt et ønske at opføre 150 private familieboliger. I alt ønskes der op mod 40.000 m² boliger. Desuden en dagligvarebutik og andre erhvervsformål. Nord I alt ønskes hele Spritfabrikken bebyggget med knap 75.000 m², hvilket svarer til en generel bebyggelsesprocent på ca. 157 %. betonkant kote +1.9 +1.2 kajakhotel trædæk ophold/ bådebro højvandssluse P +1.9 bolig/ erhverv +1.4 mikrodestill eri C.A. O LESEN S GAD E P KULPLADSEN hotel LIMFJORDEN boliger kunsthal skulptur butik bolig erhver v +1.9 boliger boliger havnepromenade +1.5 boliger BYGGEFELT KARTOFFEL PLADSEN P adgang til vand p-kælder ca. 150 pladser +1.5 P +1.9 P boliger boliger P +1.9 boliger P boliger cykelbro Funktionærhave (G.N. Brandts have) boliger boliger vendeplads teater Nedkø til P-k rsel ælder JEN højvandsfaldende sluse terræn 1:20 betonkant +0.5 kote +1.9 boliger boliger RO ND VE ELB SPRIT PLADSEN fælles have boliger P supermarked potentielle forbindelser under banen anko RA NB A FRE NEBR O MT IDIG CYK BYGGEFELT +1.7 mstve boliger ST JER +1.9 TANK GÅRDEN j +1.4 STATION potentielforbindelse til P-hus under banen parkeringshus ca. 500 pladser FJORDMARKEN Helhedsplan for området. Plantegning: HLA Arkitekter. SKUDEHAVNEN Juni 2015 • Side 5 port Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Principperne for helhedsplanen er, at den vestligste del - primært ungdomsboliger - skal integreres i det grønne (banedæmning og Fjordmarken), den nordvestlige del skal udgøres af en tæt boligbebyggelse, som åbner ud mod Limfjorden, i det sydvestlige hjørne forventes det nye teater placeret, og endelig skal de bevarede fabriksbygninger udgøre det bymæssige centrum for den nye bydel, men også et attraktivt område for såvel Vestbyen som hele Aalborg. Lokalplanområdet Spritfabrikkens område fremstår meget veldefineret: Mod syd udgør Strandvejen grænsen, mod øst C.A. Olesens Gade og mod nord Limfjorden. Lokalplanens vestlige afgrænsning skærer gennem Fjordmarkens østligste del op mod banedæmningen, syd for pumpestationen og ned til Strandvejen. Ansøgers grundareal udgør i alt 47.500 m² i byzone. Området støder mod vest op til Fjordmarken, som er et grønt område, som knytter Spritfabrikken sammen med to andre vigtige udviklingsområder i Vestbyen - Skudehavnen og Vestre Fjordpark. Eksisterende planforhold Kommuneplan I kommuneplanens hovedstruktur er Spritfabrikken udpeget som et muligt omdannelsesområde. Desuden at: • Aalborg skal udvikles omkring Limfjorden som et samlende blåt element for byudvikling, friluftsliv og oplevelser. • Via bæredygtig byfortætning skal der sikres kritisk masse, som understøtter højklasset kollektiv trafik. • Blandede byfunktioner og mangfoldighed er grundlæggende kvaliteter, som skal fremmes. Desuden nævnes følgende særlige interesser for Vestbyen: • Fortætning • Kulturarv • Rekreativt fritidsliv i tilknytning til fjorden. I kommuneplanens retningslinjer er området udpeget som byomdannelsesområde. I retningslinje 2.1.6 om byudvikling og klimatilpasning er Spritfabrikken markeret som område med høj risiko for oversvømmelse. I retningslinje 5.2.1 er Spritfabrikken på listen Værdifulde kulturmiljøer. I retningslinje 5.2.3. er de oprindeligelige produktionsbygninger vurderet til at have høj bevaringsværdi (3). Juni 2015 • Side 6 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen I retningslinje 6.1.1 er Spritfabrikken udpeget til grønt indsatsområde. I retningslinje 7 'Butikker' er afgrænsningen for hhv. Midtbyen og Bydelscenter Vestbyen markeret. Spritfabrikken er ikke omfattet af disse. Retningslinje 10.1.1 'Planlægning af alle ferie- og fritidsanlæg' fastlår, at Ferie- og fritidsanlæg kan kun placeres inden for kystnærhedszonen, hvis det sker ud fra sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Området er beliggende i de kystnære dele af byzonen og er således omfattet af retningslinje 11.4.2 'Område B, Planlagt kystlandskab', hvorfor der skal redegøres for, hvordan projektet vil påvirke kysten visuelt. Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde '1.3.I1 Spritfabrikken': • Anvendelsen her er defineret til tekniske anlæg og større og mindre industri. Dette skal ændres til blandede bymæssige funktioner. • Området er udpeget som kulturmiljø, hvor det er vigtigt at sikre kulturhistoriske og arkitektoniske værdier. Der er fokus på det markante lysskilt med Aalborg Akvavit, som ønskes bevaret. • Byggemulighederne med en bebyggelsesprocent på maks. 75, et bebygget areal på maks. 50 %, maks. 4 etager og en højde på maks. 15 m skal alle ændres væsentlig som konsekvens af ønsket om en gennemgribende omdannelse af området. • En række af bygningerne er vurderet til at være bevaringsværdige og det skal ved om- og tilbygning påses, at oprindeligt materialevalg, overflader og udformning opretholdes. • Der skal sikres offentlig adgang til havnearealerne som led i en ubrudt, rekreativ stiforbindelse langs fjorden. Butikker Der planlægges en række forskellige butikker med forskellig planmæssig status på Spritfabrikkens område: 1.Dagligvarebutik 2.Farmers Market/Foodcourt - dagligvarer (og cafeer) 3.Designbutik - Udvalgsvarebutik 4.Chokoladefabrik, mikrodestilleri - Produktion med salg af egne varer. 5.Butikshotel - mikset koncept. Ikke håndteret i planloven - skal derfor vurderes. Hotel skal være det primære. 6.Butik i teater og kunsthal. Mindre butikker (maks. 250 m²), som er tilknyttet større trafikanlæg/turisme/kulturanlæg. Det foreslås at den eksisterende bymidte for Aalborg udvides, så den kommer til at omfatte området ved Spritfabrikken. Udvidelse af den afgrænsede bymidte skal ske i overensstemmelse med 'den statistiske metode til afgrænsning af bymidter', der fremgår af Bekendtgørelse nr. 1093 af 11. september 2007 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. En analyse foretaget med brug af den statistiske metode viser, at det er muligt at udvide den afgrænsede bymidte for Aalborg til også at omfatte området helt ud til Spritfabrikken samt det meste af selve Spritfabriksområdet. Juni 2015 • Side 7 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Med lilla streg er vist den eksisterende afgrænsede bymidte for Aalborg og det eksisterende afgrænsede bydelscenter Vestbyen. Med lys lilla er vist en mulig udvidelse af den afgrænsede bymidte for Aalborg. Vestbyen Mulig udvidelse af bymidte for Aalborg Med gult er vist 100 m randzone til de faktiske bymidtekerner. Aalborg En mulig udvidelse af den afgrænsede bymidte for Aalborg er vist med lys lilla på kortet, hvor den sidste del af Spritfabriksområdet er forudsat medtaget med en §2-redegørelse med begrundelsen, at selve Spritfabriksområdet er et omdannelsesområde, der ikke kan give udslag med den statistiske metode. Bemærk Det bør afklares med Naturstyrelsen, om det er et problem, at den afgrænsede bymidte for Aalborg og bydelscenter Vestbyen grænser op mod hinanden blot delt af jernbanen. Højhuspolitik Der er ønske om at opføre bebyggelse, som i henhold til Aalborg Kommunes defintioner - over 10 etager og/eller 35 meter - regnes som højhuse. Placeringen er ikke blandt de i kommuneplanen udpegede i højhusområder, og det vil derfor kræve, at dette indarbejdes i kommuneplanens hovedstruktur. Der ønskes opført højhuse med boliger to steder: • Op mod banedæmningen vest for teatret ønskes opført et højhus med op mod 15 etager for at skabe en større variation i udtrykket i denne del af bebyggelsen. • I området nord for teatret ønskes opført et højhus på 12 etager. Eksisterende lokalplan Den eksisterende lokalplan 09-004 for Spritfabrikken er fra 1980 og har som hovedformål at fastlægge rammerne for Spritfabrikkens fremtidige udvidelse, at dette sker på en hensigtsmæssig måde i forhold til omgivelserne samt at der etableres opholds- og parkeringsmuligheder. Juni 2015 • Side 8 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Arkitektur, kulturarv og byrum Spritfabrikken udgør en væsentlig del af Aalborgs historie som industriby og er på nationalt plan udpeget som national industrikulturarv. Derfor har Kulturstyrelsen indstillet anlægget til fredning. En omdannelse af området med mere aktive bymæssige funktioner vil skabe en langt bedre sammenhæng mellem Aalborgs Midtby og Vestbyen. Dette vil kræve opmærksomhed - både på selve omdannelsen af Spritfabrikken, og i forbindelse med igangværende og kommende planer i denne del af bymidten og Vestbyen. Det er vigtigt, at helhedsplanen respekterer eksisterende kig til vandet og skaber gode visuelle, grønne og trafikale sammenhænge til de omgivende bydele. Det overordnede koncept for helhedsplanen er, at de originale spritfabriksbygninger, som forventes fredet, skal fungere som den nye bydels centrum. Her vil der skabes forskellige byrum med et varieret udbud af bymæssige funktioner. Området, hvor de bevarede bygninger er beliggende, skal også fremover kunne opleves som et sammenhængende og aflæseligt fabriksanlæg, det vil sige, at kommende ændringer ikke må hindre dette, Visualisering, som viser intentionerne for den eksisternede bebyggelse. Illustration: BIG. Juni 2015 • Side 9 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen hverken i skala eller udformning. Samtidig vil det være ønskeligt med en arkitektonisk tilgang, hvor nyt og gammelt 'taler sammen' på en nutidig og gerne udfordrende måde. Ændringer af fredede bygninger skal godkendes af Kulturstyrelsen. Det store planlagte udendørs kunstværk og den tilhørende kunsthal vil præge den nordøstlige del af området. Det er vigtigt, at byrummene indrettes, så værket opleves optimalt, men også at planen kan tilpasses en situation, hvor værket ikke realiseres. Teatret vil ligeledes spille en afgørende rolle for områdets fremtidige identitet - helhedsplanen og herunder parkeringsløsningen skal være så fleksibel, at den kan fungere både med og uden teater. Den nordvestlige del af området præges af en blandet boligbebyggelse: ungdomsboliger, familiebolier og få mere eksklusive boliger. Udnyttelsesgraden i selve boligområdet er relativt høj, men dels vil der være altaner til de fleste boliger, og dels skabes der kvalitetsfulde tilbud både i form af oplevelsesrige byrum, en omdannet havnefront og gode stiforbindelser til Fjordmarken. Snit gennem bebyggelsen set fra henholdsvis nord (snit BB) og fra øst (snit GG). Visualisering: HLA Arkitekter. +49.7 +40.4 +25.0 +25.0 +18.70 +15.6 +14.9 +0.9 ankomstvej p-hus jernbane bolig bolig foodmarket +5.84 +2.6 +1.5 +1.0 gk+2.6 -0.7 Seraceno skulptur C.A. OLESENS GADE skel +2.6 +1.9 P-kælder +1.9 +0.0 KULPLADSEN gk+2.6 parkering mulighed for forbindelse skel Snit BB +21.8 +12.5 +12.5 bolig +2.0 STRANDVEJEN +2.4 +1.75 +1.65 +1.5 +1.96 +1.6 +1.6 SPRITPLADSEN Seraceno skulptur KULPLADSEN bolig +1.9 gk+2.6 +1.5 +0.0 mulighed for kørezone PROMENADE Snit GG Juni 2015 • Side 10 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Den nye boligbydel kan have en mere fri tilgang, både i materialevalg og skala - og ved eventuelt punktvis at bygge som højhuse - dvs. over 10 etager og 35 meter. Bebyggelsesstrukturen i den nye bebyggelse bør have en varieret karakter både mht. højder, materialer og facadeflugt, således at der skabes en bydel med spændende byrum med skiftende rumligheder og bygningsudtryk. Ud mod de vigtige byrum skal stueetagen ikke anvendes til boligformål. Derimod have en høj grad af åbne og aktive facader for at understøtte bylivet. Havnepromenaden er et areal af stor betydning for hele byens mulighed for adgang til og langs vandet, og udformningen her skal ofres særlig opmærksomhed. Både den langsgående trafik for cyklende og gående, men også mulighederne for ophold på selve kajen, for at komme tættere på vandet og for at sive ind i den nye bydel. Det skal derfor særligt undgås, at især boligbebyggelsen resulterer i en 'privatisering' af havnearealet. Miljø Støj fra tog Der er udarbejdet en analyse af støj og vibrationer fra forbikørende tog. Hovedkonklusionen er, at der kun er overskridelser af gældende grænseværdier i forhold til boliger for støj og vibrationer i det nordvestligste hjørne af området. Støj fra trafik Der er ligeledes foretaget analyse af trafikstøj. Den viser, at der er problemer i forhold til grænseværdier for boliger i det sydvestligste hjørne. Der planlægges derfor andre funktioner end boliger på dette sted. Jordforurening Lokalplanområdet har p.t. status som uafklaret på Region Nordjyllands liste over muligt forurenede erhvervsarealer. Dvs., at der er en mistanke om, at den tidligere aktivitet på lokaliteten potentielt kan have givet anledning til en forurening, men at Region Nordjylland endnu ikke har taget stilling til kortlægning efter reglerne i Jordforureningsloven. Derudover er arealet områdeklassificeret som potentielt lettere forurenet byzonejord, hvilket medfører, at ejeren eller brugeren skal sikre, at det øverste 50 cm jordlag er uforurenet på alle de fremover ubefæstede arealer, der ændrer arealanvendelse til bolig eller offentlig legeplads (jf. jordforureningslovens § 72b). Hvis arealet kortlægges i henhold til Jordforureningsloven, vil en ændret anvendelse til bolig, rekreativt område, alment tilgængeligt område eller offentlig legeplads kræve, at ejer eller bruger forud indhenter en tilladelse efter jordforureningslovens § 8. Kommunen kan i den forbindelse stille krav om, at ansøgeren (ejeren eller brugeren) for egen regning udfører nødvendige forureningsundersøgelser eller på anden måde dokumenterer, at den ændrede arealanvendelse er miljø- og Juni 2015 • Side 11 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen sundhedsmæssigt forsvarlig. Ligeledes kan den fjordnære beliggenhed medføre, at anlægsarbejdet skal risikovurderes i forhold til en mulig øget forureningsudvaskning. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens Teknik- og Miljøforvaltning underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår, inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens § 21 og jord-forureningslovens § 71. Det grønne Området er i Kommuneplanen udpeget som grønt indsatsområde (retningslinje 6.11); det betyder bl.a., at stedets landskab skal være et bærende og strukturerende element, at stedets netværk af parker og byrum skal forbedres og at der skal lægges fokus på LAR i sammenhæng med aktivitets- og opholdsmuligheder, samt biologisk mangfoldighed. Færdsel langs Limfjorden Det overordnede rekreative stinet og det offentligt tilgængelige areal som en kontinuerlig linje langs havnefronten har meget høj prioritet. Her handler det såvel om muligheden for at passere som for at sikre visuel forbindelse til vandet, men også evt. mulighed for at komme helt tæt på vandet. Det er vigtigt, at arealet mellem boliger og fjorden har en fuldt offentlig og tilgængelig karakter med gode passage- og opholdsmuligheder. I denne sammenhæng skal placeringen af bygningen 'bolig/erhverv' i det nordøstlige hjørne vurderes kritisk i forhold til kravet om et offentligt tilgængeligt areal for fodgængere og cyklister langs havnefronten. Det skal sikres, at der er mulighed for passage, fx gennem en åben stueetage. Forslag til 'Marked + boliger'-bygningen med passage gennem stueetage. Illustration: BIG. 11 Juni 2015 • Side 12 SPRITFABBRIKEN I AALBORG 2015-01-16 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen P-hus Etablering af p-hus i Fjordmarken vil beskære det grønne område. - ifølge kommuneplanen er det en målsætning, at parkerne skal fremtræde synligt i bybilledet - den ubefæstede p-plads fremstår i dag mere som en integreret del af parken, omkranset af tætte buske/træer og virker i bybilledet som en midlertidig løsning. - et p-hus ville give arealet et præg af byanvendelse og ikke længere park - der er risiko for, at man med to bygninger i parken (pumpestation og p-hus) skaber præcedens for endnu mere bebyggelse. - beskæring af parkens areal vil påvirke muligheder for aktiviteter, herunder cirkus, der bruger hele parken. - den afskærmende beplantning omkring p-pladsen er vigtig, både ift. at skjule biler på p-pladsen og for synsvinkler fra parken mod Strandvejen, hvor den store Kvickly-p-plads mv. påvirker bybilledet negativt. - Fjordmarkens betydning som grøn oase i Vestbyen vil stige, når man bygger på Spritten med den tæthed, der er planlagt. Som det fremgår af helhedsplanen skal p-huset bygges sammen med perronen og betjene området via en trappe. I denne sammenhæng er det vigtigt, at trappen får en udformning, der sikrer spredningskorridoren langs banen så meget som muligt. Trafikforhold Området Mod vest skal omdannelsen af Spritfabrikken ses i sammenhæng med den fremtidige udvikling i Vestbyen, herunder forøget biltrafik på Peder Skrams Gade som følge af letbanen, eventuel ny udvikling af Kvicklygrunden, udvikling af Ryesgade Skole og omdannelse af Skudehavnen. De trafikale forhold i Fjordmarken vil ændres, hvis muligheden for biltrafik under jernbanebroen reduceres eller forsvinder. Dette åbner for mulighed for en generel fredeliggørelse af det grønne område. I denne forbindelse bør en del af kantstensparkeringen i området nedlægges og i stedet foregå i det nye p-hus. En eventuel etablering af et parkeringshus i Fjordmarken giver således anledning til en overordnet vurdering af parkeringsforholdende i denne del af Vestbyen. Området omkring Spritfabrikken kommer til at udgøre et trafikalt knudepunkt for cyklende, gående og kollektiv trafik i kraft af etableringen af cykel- og gangbroen på jernbanebroen, en forbedret havnepromenade, en forlængelse af nærbanens perron mod nord og etableringen af letbaneknudepunkt på Kastetvej. Intern trafik Der er udarbejdet en trafikanalyse, som viser, at adgang til Spritfabrikken fremtidigt bør foregå fra Strandvejen tæt på jernbanebroen. Der skal etableres et lysreguleret kryds, som vil udgøre den primære ind- Juni 2015 • Side 13 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen og udkørsel til området. Der vil således ikke være andet end serviceog redningskørsel fra C.A. Olesens Gade og havnepromenaden. Bortset fra den nord/sydgående 'hovedgade' vil området blive udformet efter 'shared space'-principper - altså hvor servicetrafik og bløde trafikanter færdes på samme arealer. Parkering Hvis Aalborg Teater placeres i området som ønsket er der planer om at etablere et parkeringsanlæg i flere etager på arealet, hvor den eksisterende terrænparkeringsplads er beliggende i Fjordmarken umiddelbart vest for banedæmningen. Øvrig parkering i området foregår under terræn, primært i det nordvestlige hjørne og under den store plads i den sydlige ende. Enkelte kortidspladser primært ved dagligvarebutikken og desuden handicappladser placeres på terræn. Stiforbindelser Det er vigtigt at sikre en offentlig stiforbindelse på vestsiden af banelegemet fra fjorden og Strandvejen (f.eks. vest for p-huset eller igennem p-huset). Stien skal indgå i adgangsarealerne til cykel- og fodgængerbroen over fjorden. Gangbroen fra jernbanen skal desuden etableres med en sikker trafikføring for bløde trafikanter ned til Vestre Havnepromenade. På langt sigt kunne stien fortsætte langs banen og dermed forbinde Nørresundby med Vestbyen helt hen til Reberbansgade og evt. videre til Katedralskolen/Gåsepigeområdet. Tekniske anlæg Havneanlæg I forbindelse med renoveringen af havnearealerne er der ønske om at etablere vandbaserede faciliteter som muliggør udnyttelsen af fjorden til sejlads, fiskeri, rekreation m.m., men ikke gæstehavn eller badning. Anlægget tænkes udformet som en kombination af faste bådebroer, flydebroer, trappeanlæg og lignende. Anlægget vil udgøre et attraktivt supplement til områdets øvrige tilbud for både beboere, gæster og turister. Eventuelle anlæg i fjorden kræver godkendelse fra Kystdirektoratet. Planlægningen af et sådant anlæg i kystnærhedszone kræver, at det ses i sammenhæng med sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Den Regionale Udviklingsplan for Region Nordjylland samt Hovedstrukturafsnittene 10 'Turisme og fritid', 11 'Det åbne land' samt 12 'Vandmiljø' med tilhørende retningslinjer udgør fundamentet i denne planlægning. Juni 2015 • Side 14 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen En af de højt prioriterede satsninger i Den Regionale Udviklingsplan er: • Kreative alliancer imellem natur, kultur, turisme og oplevelsesøkonomi. I afsnit 10 fremhæves, at: • Et mere aktivt friluftsliv i hverdagen skal fremmes. • At Aalborgs grønne kiler og øvrige nærrekreative områder udbygges for at styrke friluftslivet og gøre byens forskellige kvarterer mere attraktive. • At fjordkystens tilgængelighed forbedres under hensyntagen til natur og miljø til gavn for lokalbefolkningen og turister. • At udbygge de muligheder for et aktivt friluftsliv og tematurisme, som området byder på. • At knytte udviklingen af turismen til de historiske og kulturhistoriske seværdigheder. Det vurderes på baggrund af dette, at anlægget opfylder kravet om at understøtte sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Kloakforhold Området er beliggende i opland 0.1.01 og 0.1.41, jf. gældende spildevandsplan. Området er fællesprivat fælleskloakeret med tilslutningspunkt til den afskærende ledning, som krydser Spritfabrikken, og dels til kloakken i Strandvejen. Området er planlagt separatkloakeret, jf. gældende spildevandsplan. Den afskærende ledning, der krydser området, skal respekteres, og der må ikke bygges inden for det tinglyste 10 m brede deklarationsbælte (5 m på hver side). Hvis bygherren ønsker den afskærende ledning flyttet, skal det ske på dennes regning, og der skal tinglyses et nyt 10 m bredt tinglysningsbælte på den nye ledning. Bygherren bør også gøres opmærksom på, at den afskærende ledning har en diameter på 2 m, hvilket gør en flytning/omlægning af ledningen relativt dyr (anslået 20.000-25.000 kr./m). Anlæg på banedæmning Der er ønske om forlængelse af nærbanens perron mod nord hen over Strandvejen, således at der vil kunne skabes adgang direkte fra perronen til Spritfabrikkens område. Forlængelsen skal udføres i sammenhæng med trappeanlægget til et evt. p-hus. Der er desuden planer om underføringer af 1-2 stier, med tilhørende stianlæg og trappeanlæg. Eventuelle indgreb i og omdannelser af banedæmningen kræver godkendelse fra Banestyrelsen. Klimatilpasning Der er i dag problemer med indstrømmende vand fra fjorden i forbindelse med stormflod, primært fra området under jernbanebroen. Juni 2015 • Side 15 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Dette tænkes håndteret i forbindelse med renoveringen af havnepromenaden ved at hæve overkanten af hammeren til kote 1.90, svarende til den øvrige renoverede havnefront i Aalborg. Havnekajen udformes evt. som et bølgende bånd - dette skal afklares med Kystdirektoratet. Opholdsarealer I helhedsplanen arbejdes der med forskellige kategorier af byrum: Sprittens byrum, havnepromenaden og semiprivate byrum/haver. Boligbebyggelsen har en ret høj udnyttelsesgrad, hvilket der kompenseres for med dels de omgivende byrum af høj kvalitet, dels i den meget offentlige havnepromenade og endelig semiprivate grønne byrum langs banelegemet. PLANDIAGRAMMER Den centrale del af Spritfabrikken får en ret urban og industriel karakter med asfaltbelægninger inspireret af de eksisterende, med 'udskårne huller' med beplantning. Ved Strandvejen ud for teatret planlægges at genetablere den lille forsvundne funktionærhave, tegnet af G.N. Brandt. Plandiagrammer gnatur Signatur Sprittens fælles gulv, der samler hele kvarteret gnatur Sprittens fælles gulv Sprittens fælles gulv, der samler hele kvarteret Byrumsvariation Sprittens fælles gulv, der samler hele kvarteret Signatur Sprittens fælles gulv, der samler hele kvarteret Signatur S Sprittens byrum - pragmatiske og regulære Signatur Havnepromenade - udsyn og vind Sprittens byrum - pragmatiske og regulære Havnepromenade - udsyn og vind Lommer - små og kringlede Lommer - små og kringlede Juni 2015 • Side 16 Sprittens fælles gulv Byrumsvariation Byrumsvariation Sprittens fælles gulv Byrumsvariation Byrumsvariation Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen Sigtelinjer Trafik og forbindelser Signatur Signatur Primær trafikåre Sekundær biltrafikåre/sivetrafik Mulig ny trafikforbindelse Bløde trafikanter Mulig ny stiforbindelse Primær trafikåre Sekundær biltrafikåre/sivetrafik Mulig ny trafikforbindelse Bløde trafikanter Mulig ny stiforbindelse Anbefaling Sigtelinier Arkitektur og byliv: Det er afgørende, der sikres gode sammenhænge til de Trafik ogatforbindelser Trafik ogtilstødende forbindelser byområder, således at den nye bydel bliver et dynamisk tilskud til Vestbyen, men ikke mindst, at adgangen til de nye kulturinstitutioner, teater og kunsthal, bliver velfungerende - for hele byen. Desuden at havnepromenaden udformes, således at den bliver et kvalitetsfyldt tilskud til den eksisterende omdannede havnefront for alle borgere. Der bør arbejdes videre med volumenstudier for at sikre den fremtidige bebyggelses visuelle sammenhæng med de eksisterende forhold. Vestbyens skala og de eksisterende fabriksbygninger bør respekteres i områdets sydlige ende. Omvendt kan der arbejdes friere i den nordlige ende - det er her, der bør åbnes for mulighed for opførelse af højhuse. Udnyttelsesgraden (bebyggelseprocenten) i boligområdet skal nøje vurderes i forhold til mængden og udformningen af områdets friarealer. Der skal være særligt fokus på områdets kulturarv og fredede bygninger, så det sikres, at disse kan opleves som en sammenhængende helhed. Dette vil dog også tilses i Kulturstyrelsens sagsbehandling af de fredede bygninger. Juni 2015 • Side 17 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen De eksisterende bygningers høje arkitektoniske niveau forpligter til et tilsvarende højt arkitektonisk kvalitetsniveau i nybyggeriet, men samtidig skal det fastholdes, at udtrykket bliver nutidigt og afspejler den attraktive beliggenhed ved fjorden og de mange attraktive byrum i den nye bydel. Udtryk og materialeholdningen i nybyggeriet kan derfor afvige noget fra det eksisterende anlæg. Bylivet i de vigtigste byrum bør understøttes ved at udelukke boliger i stueetagen og ved krav om åbne og aktive facader i stueetagerne i de bygninger, som vender ud til disse. Det skal sikres, at havnepromenaden fastholdes som et offentligt rum for hele byen. Der skal i den forbindelse lægges vægt på at sikre det frie kig langs fjorden i begge retninger, og at der etableres et frit og åbent, gennemgående areal for gående og cyklende. Samtidig bør der sikres kvalitetsfyldte opholdsarealer, hvor der kan sikres læ og sol, især på kajsiden af promenaden. Det vurderes, at de bygningsnære arealer næppe vil have den samme tiltrækning, da områderne nær disse vil opleves mere private og desuden vil ligge i skygge. Opholdsarealerne på kajen kan suppleres af maritime konstruktioner ude i fjorden, som også bør indrettes, så de kan udnyttes i forbindelse med vandbaserede aktiviteter: Fiskeri, sejlads m.m. Der henvises til princirrerne som fremgår af illustration af 'Marked + boliger'-bygningen. Spritfabrikken udgør afslutningen på den fjordnære bymæssige bebyggelse mod vest, og der skal derfor rettes særlig opmærksomhed på en velfungerende overgang til de grønne arealer i Fjordmarken. Både langs fjorden, under banelegemet og langs Strandvejen. Helhedsplanens gennemførelse kræver nedrivning af chipsfabrikkens bygninger, Calums bygning og en del af de mindre bygninger på Spritfabrikkens område. Detailhandel: Det skal overvejes, om der bør laves en detailhandelsanalyse for at afdække virkningen af nye butikker i Spritfabrikken, både på Midtbyen og Vestbyen. Trafik: Der skal sættes fokus på en sammenhængende løsning af koblingen af de mange trafikformer omkring banedæmningen: Forlængelse af nærbaneperron over Strandvejen og trappeanlæg og evt. elevator til disse, stigennemføring under dæmningen, landingen af cykel og fodgængerbroen både til havnepromenaden, til stien vest for banedæmningen og evt. sammenhæng med nærbaneperron. Desuden skal der sikres en velfungerende sammenhæng mellem den kommende letbane på Kastetvej og Spritfabrikken. Der skal sikres gode sammenhænge for bløde trafikanter med den øvrige havnefront og dennes fortsættelse ind i Fjordmarken. Den samlede parkeringsløsning skal ses i en overordnet sammenhæng med resten af Vestbyen. Et parkeringshus i Fjordmarken skal have et grønt udtryk og kan kun anbefales, hvis det kan tage noget at parke- Juni 2015 • Side 18 Startredegørelse Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen ringstrykket fra resten af det grønne område og dermed bidrage med et kvalitetsløft - herunder omdannelse af den omfattende kantstensparkering her til smallere grønne gaderum. Der skal endvidere tages hensyn til den kommende øgede trafikmængde på Peder Skrams Gade, når letbanen åbner på Kastetvej. Et P-hus i Fjordmarken vil blive nødvendiggjort af opførelsen af teateret på Spritfabrikken. Det skal nøje overvejes, hvorledes parkeringsløsningen skal udformes, dersom teatret ikke realiseres. Det grønne: Spritfabrikken bliver en tæt, urban bydel, men det skal sikres, at den samtidig har en grøn karakter. Særligt bebyggelsen op mod banedæmningen skal have et grønt udtryk. Den eksisterende beplantning nord og vest for p-huset skal sikres. Udbygningsaftale: Der skal udarbejdes en udbygningsaftale mellem Aalborg Kommune og ejerne i henhold til Planlovens § 21 b. Den kan kun vedrøre infrastukturanlæg og fungerer som et bilag til lokalplanforslaget. Der skal udarbejdes økonomi og skitseprojekt på de enkelte dele. Pt. forventes følgende at blive omfattet af en udbygningsaftale: 1. Signalreguleret kryds på Strandvejen. Inkl. fortov og cykelsti under broen. 2. Adgang til p-hus fra Strandvejen. Signalreguleret kryds. 3. Gangforbindelse under jernbanen: Betinget af aftale med Banestyrelsen. 4. Hvis kommunen beholder kajarealet, kunne klimasikring og genopretningen af dette indeholdes i en aftale. Juni 2015 • Side 19 By- og Landskabsudvalget Punkt 14. Spritfabrikken, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Aalborg Vestby. Startredegørelse 2013-33911 By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender, at lokalplanen udarbejdes med et overordnet indhold som beskrevet i Startredegørelsen. Beslutning: Godkendt Mariann Nørgaard var fraværende. By- og Landskabsudvalget Møde den 16.06.2015 kl. 08.30 Side 1 af 3 By- og Landskabsudvalget Sagsbeskrivelse Formål Formålet med lokalplanen er, under størst mulig hensyntagen til den eksisterende industrielle kulturarv, at skabe mulighed for at omdanne den tidligere Spritfabrik til en ny bydel med blandede bymæssige formål som fx boliger herunder evt. flere højhuse, et nyt Aalborg Teater, kunsthal, hotel, butikker, restauranter m.m. Formålet er desuden at sikre en fortsættelse af omdannelsen af Aalborgs Havnefront som en offentlig rekreativ forbindelse, forbedre sammenhængen med Fjordmarken, sikre forudsætningerne for et velfungerende knudepunkt for blød og kollektiv trafik og skabe en fremtidssikret parkeringsløsning for denne del af Vestbyen. Helhedsplanen skal skabe gode visuelle, grønne og trafikale sammenhænge til de omgivende bydele og til vandet. Spritfabrikken udgør en væsentlig del af Aalborgs historie som industriby og er udpeget som national industrikulturarv. Derfor har Kulturstyrelsen indstillet anlægget til fredning. Den nye bebyggelse bør have en varieret karakter både mht. højder og facadeflugt og eventuelt ved enkelte steder at opføre højhuse – dvs. over 10 etager og 35 meter. Dette kræver justering af Aalborg Kommunes højhuspolitik. Udnyttelsesgraden i området – med en samlet bebyggelse på ca. 75.000 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 157 % – skal nøje vurderes i forhold til mængden og udformningen af områdets friarealer. Trafikforhold Omdannelsen af Spritfabrikken skal ses i sammenhæng med den fremtidige udvikling i Vestbyen, herunder forøget biltrafik på Peder Skrams Gade som følge af letbanen, eventuel ny udvikling af Kvicklygrunden/Dannebrogscenteret, tidligere Ryesgade Skole, omdannelse af Skudehavnen og forbedring af grønne anlæg og forbindelserne for gående og cyklister i Fjordmarken. Området omkring Spritfabrikken kommer til at udgøre et trafikalt knudepunkt for cyklende, gående og kollektiv trafik i kraft af etableringen af cykel- og gangbro på jernbanebroen, en forbedret havnepromenade, en forlængelse af nærbanens perron mod nord og etableringen af letbaneknudepunkt på Kastetvej. Hvis Aalborg Teater placeres i området som ønsket, er der planer om at etablere et parkeringsanlæg i flere etager i Fjordmarken. En eventuel etablering af et parkeringshus i Fjordmarken bør give anledning til en overordnet vurdering af parkeringsforholdende i denne del af Vestbyen. Parkering på selve Spritfabrikken bør hovedsageligt være under terræn. Det grønne Eventuel etablering af p-hus i Fjordmarken stiller krav om en mere grøn og rekreativ indretning af det resterende areal i Fjordmarken. Dette kunne fx ske ved inddragelse og begrønning af eksisterende arealer til kantstensparkering og forbedring af de langsgående forbindelser for den bløde trafik. Butikker Der planlægges en række forskellige butikker med forskellig planmæssig status på Spritfabrikkens område. Det foreslås at kommuneplanens afgrænsning for butikker i den eksisterende bymidte for Aalborg udvides, så den kommer til at omfatte området ved Spritfabrikken. Udbygningsaftale Der skal udarbejdes en udbygningsaftale mellem Aalborg Kommune og ejerne i henhold til Planlovens § 21b for signalanlæg på Strandvejen, sti(-er) under banedæmningen og evt. renovering af havnefronten. Herudover forventes projektet at skabe behov for kommunal økonomi til klimasikring af havnefronten, omdannelse af CA Olesensgade m.m. By- og Landskabsudvalget Møde den 16.06.2015 kl. 08.30 Side 2 af 3 By- og Landskabsudvalget Bilag: Startredegørelse - Spritfabrikkens omdannelse, Strandvejen og Vestre Havnepromenade, Vestbyen By- og Landskabsudvalget Møde den 16.06.2015 kl. 08.30 Side 3 af 3
© Copyright 2024