Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Hjallerup Sulsted Aabybro Dronninglund Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Vadum Vodskov Langholt Brovst Ulsted Stae Egholm Rørdal Hasseris Limfjorden Nørholm Kølby Farstrup Frejlev Visse Dall Villaby Barmer Gistrup Nøvling Svenstrup Koldkær Bisnap Klarup Storvorde Lillevorde Ferslev Skelby Skellet Gudumholm Godthåb Sebbersund Hals Sejlflod Nibe Valsted Store Ajstrup Nørre Tranders Sønder Gug Tranders Skalborg Sønderholm Hou Gandrup Øster Uttrup AALBORG Klitgård Stavn Vester Hassing NØRRESUNDBY Mou Egense Gudum Bislev Vaarst Ellidshøj Gudumlund Fjellerad Nørre Kongerslev Volsted Støvring Dokkedal Kongerslev Lille Vildmose Skørping Terndrup Aars Øster Hurup Rold Skov Maj 2015 STARTREDEGØRELSE Boliger, Postmestervej Hobrovejkvarteret Aalborg Bugt Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort.................................................................................................................................... 3 Baggrunden...................................................................................................................................... 4 Projektet.......................................................................................................................................... 4 Lokalplanområdet.............................................................................................................................. 6 Eksisterende planforhold.................................................................................................................... 7 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget.................................................................... 8 Anbefaling...................................................................................................................................... 10 Referencebilleder, som viser forskellige rækkehuse og townhouses......................................................... 11 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Klaus Gunvald, tlf. 9931 2228 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Maj 2015 • Side 2 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Ste no Pos svej tme ster vej Rømers v ej Kærlund sve Møllepark v ej j Søndre Skovvej Post Danmark's terminalbygning "Rustenborg" e ban Skytten Kjærs Mølle Vej M øl le Kj æ rs Plejehjemmet Birkebo st ie n jern j Tyge Br ahes Ve j Finsensv e Forchham m ersvej Hobrove j Remisen 100 m Ny Kærvej 1:3.000 Afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014. Maj 2015 • Side 3 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Baggrunden Ejeren af adressen Postmestervej 10, det tidligere Tuborgdepot, ønsker at omdanne ejendommen og anvende den til boligformål. Ejendommen er i dag omfattet af en lokalplan og en kommuneplanramme, der udlægger området til erhvervsformål. Grundejeren ønsker derfor igangsat en planproces, der skal tilvejebringe det nødvendige plangrundlag, der skal muliggøre, at ejendommen kan bebygges med boliger. Projektet Plan & Udvikling har modtaget forslag til disponering af en boligbebyggelse på ejendommen Postmetservej 10. Forslaget består af en blandet bebyggelse bestående af tætlav- og etageboligbebyggelse i henholdsvis 2 og 4 etager. Området foreslås disponeret således, at bebyggelsen i 2 etager placeres i områdes vestlige del mod eksisterende bebyggelse langs Forchhamersvej, og bebyggelse i 4 etager placeres i områdets vestlig del, mod baneterrænnet i Østerådalen. Illustrationen til højre viser bygherres forslag til en bebyggelsesplan. Maj 2015 • Side 4 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Illustrationen til højre viser eksempel på tæt-lav boligbebyggelse mod Forchhammersvej. Illustration, som viser etageboligbebyggelsen mod jernbanen og Østerådalen. For rækkehusbebyggelsen etableres der parkering i nærhed til boligens indgang, og ved etageboligerne disponeres parkeringsarealerne i områdets kant, således at friarealerne kan anlægges med opholdsarealer imellem bebyggelsen. Der anlægges 6 parkeringspladser centralt ved indgangen til hvert punkthus. Der etableres 2 p-pladser pr. bolig i rækkehusbebyggelsen samt 90 fælles parkeringspladser til etageboligbebyggelsen. Inden for området foreslåes der etableret en samlet bebyggelse, bestående af: Tæt-lav boligbebyggelse i 2 etager mod Forchhammersvej: • 11 tæt-lav boliger • etageareal i alt ca. 1.400 m2. Etageboligbebyggelser / 6 punkthuse i 4 etager mod jernbanen: • 60 lejligheder • etageareal i alt ca. 6.600 m2 Samlet etageareal for området: • ca. 8.000 m2 • bebyggelsesprocent ca. 62 %. Vejadgangen til området skal forgå fra Forchammervej. Maj 2015 • Side 5 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Lokalplanområdet Projektområdet set fra Postmestervej Projektområdet set fra plejehjemmet Birkebo Projektområdet er beliggende i Hobrovejkvarteret i bunden af en af Aalborgs tre store kridtbakker, hvor Østerådalen møder byen. På trods af adressen Postmestervej 10, er projektområdet strukturelt at betragte som sammenhørende med bolig- og institutionskvarteret omkring Forchhammersvej. Området er attraktivt beliggende på kanten af den tætte by med dens mange muligheder og nær de attraktive parker: Kildeparken, Skovdalen og Mølleparken. Trafikalt er området velforsynet med kort afstand til kollektive trafikforbindelser, byens netværk af cykelstier samt motorvejsnettet. Boligbebyggelse langs Forchhammersvej Post Danmarks terminalbygning, også kendt som "Rustenborg" I forhold til landskab og rekreative grønne områder er Hobrovejkvarteret omfattet af et af de væsentligste grønne træk i Aalborg: den grønne forbindelse over Skovbakken mod Drastrup og det åbne land sydvest for byen. Derudover ligger projektområdet som nævnt på kanten af Østerådalen - en anden vigtig grøn forbindelse mellem byen og det åbne land. I forhold til den eksisterende bebyggelse grænser projektområdet op til et fuldt udbygget og særdeles attraktivt ældre villakvarter og institutionsområde fra Forchhammersvej til Hobrovej. Generelt fremstår den ældre villaby-byggelse i Hobrovejkvarteret som et sammenhængende byhistorisk træk med mange bevaringsværdige bygninger. Især er der mange Bedre Byggeskik-huse, men også de nyklassisistiske og de funktionalistiske strømninger har sat sit præg. Maj 2015 • Side 6 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Mod nord grænser projektområdet op til Rustenborg, som fremstår som en repræsentant for den sene del af industrialiseringens arkitektur, opført i 1980’erne. Mod syd grænser ejendommen op til et nyere institutionsbyggeri, plejehjemmet Birkebo. Der er netop godkendt en lokalplan, der muliggør en udvidelse af plejehjemmet Birkebo med ca. 50 nye plejeboliger og tilhørende serviceareal på arealerne nord for den eksisterende bebyggelse. Plejehjemmet Birkebo Eksisterende planforhold Kommuneplanen Projektområdet er en del af erhvervsramme 3.2.H1 i kommuneplanen, omgivet af områder omfattet af boligrammer. Projektområdet er en del af kommuneplanrammeområde 3.2.H1 Rustenborg (let erhvervsområde), som bl.a. udlægger området til erhverv, undervisning, institutioner, rekreative formål m.m. I forhold til byggemuligheder tillades der en bebyggelsesprocent på maks. 50, et etageantal på 3 (langs Forchhammersvej dog maks. 2) og en bebyggelseshøjde på maks. 13 m. (langs Forchhammersvej dog maks. 8,5 m.) I forhold til arkitektur, byrum og landskab lægges der vægt på, at området skal fremstå med en åben, grøn karakter. Bebyggelse og udearealer skal udformes med respekt for den synlige beliggenhed og stedets rekreative betydning. I forbindelse med et kommuneplantillæg vil Postmestervej 10 blive rammelagt som et boligområde. Eksisterende lokalplan Projektområdet er lokalplanlagt og omfattet af lokalplan 06-001 Postog telegrafbygning m.v. (1978). Denne plan udlægger projektområdet til erhvervsformål. Maj 2015 • Side 7 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret I forbindelse med godkendelsen af en ny lokalplan for Postmestervej 10, vil lokalplan 06-001 blive ophævet for den del, der er omfattet af den nye plan. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægt i den forestående planlægning. Planlægningen I forbindelse med en eventuel ændring af områdets anvendelse fra erhverv- til boligområde er det vigtigt, at der i planlægningen tages højde for, at den nye anvendelse ikke må begrænse Post Danmarks aktiviteter og de øvrige eksisterende aktiviteter i naboområderne. Derfor er det vigtigt, at der i en eventuel kommende lokalplan fastlægges bestemmelser om anvendelse, byggelinjer og bebyggelseshøjder i forhold til at kunne dokumentere, at gældende støjkrav for virksomhedsstøj kan overholdes i lokalplanområdet. Bebyggelsen Ejendommen, som ønskes byudviklet, har beliggenhed i det ældre og særdeles attraktive bykvarter Kærby. Kærby fremstår overordnet set som en sammenhængende bydel, hovedsagligt bestående af villaer og dobbelthuse. Her findes især mange Bedre Byggeskik-huse og murermestervillaer, hvoraf flere har status af bevaringsværdige. Med baggrund i ovennævnte bykvaliteter er det vigtigt, at den fremtidige bebyggelse tilpasses i forhold til det eksisterende bykvarters øvrige skala og struktur. Det anbefales derfor, at al ny bebyggelse inden for området opføres som tæt-lav bebyggelse i maksimum 3 etager. Der kunne være tale om fx rækkehuse eller townhouses som vist på referencebillederne side 11. I forhold til bebyggelsestætheden bør den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent fastsættes til 70 %. Det anbefales, at der ved bebyggelsens disponering og arkitektoniske udformning tages højde for, at denne i sig selv kan medvirke som støjskærmende foranstaltning i forhold til Post Danmarks aktiviteter på nabogrunden. Hvilket vil overføldiggøre sekundære tekniske løsninger, som kan virke skæmmende for karakteren af området. Det grønne Fælles rekreative opholdsarealer skal udlægges med et markant grønt præg for at understøtte oplevelsen af områdets placering i Østerådalen. Der skal ved planlægning for byomdannelse og byudvikling reserveres Maj 2015 • Side 8 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret areal til udendørs opholdsareal. Arealet skal i henhold til gældende kommuneplan svare til 15 % af etagearealet. I forbindelse med tilvejebringelse af en ny bebyggelsesplan med udelukkende tæt-lav boligbebyggelse skal der ske en revidering af fremsendte løsningforslag. I det fornyede forslag forventes det, at de fælles friarealer og opholdsarealer kvalificeres, således deres kvaliter og anvendelse sandsynliggøres i forhold deres funktion. Ved udformning af området bør LAR-løsninger (lokal afledning af regnvand) i form af permeable belægninger, regnvandssøer m.m. med fordel indarbejdes som en integreret del af områdets landskabelige bearbejdning. Langs Forchhammersvej og Postmestervej findes en overordnet stiforbindelse, der forbinder området til Aalborg Kommunes netværk af parker og grønne områder. Det vil derfor være hensigtsmæssigt at sikre en grøn stiforbindelse i lokalområdet. Denne bør sammentænkes med den i lokalplan 3-2-105 fastlagte forbindelse langs jernbanen. Stien vil være til gavn for både fremtidige beboere og øvrige borgere i området. I forbindelse med denne sti bør det ligeledes sikres, at der er mulighed for fri adgang hertil både fra området og fra Forchhammersvej. Miljø En lokalplan må kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen med bestemmelser om afskærmningsforanstaltninger mv. kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener, jf. planlovens § 15a. Umiddelbart nord for planområdet ligger virksomheden Post Danmark. Øst for ejendommen ligger jernbanen. Den del af jernbanen, der ligger nærmest lokalplanområdet, er nedlagt og anvendes kun i perioder, ofte med flere års mellemrum, til midlertidigt arbejdsareal. Bygherre skal dokumentere, at de vejledende støjgrænseværdier fra eksisterende funktioner, på baggrund af ønsket fremtidig anvendelse og bygningernes placering, kan overholdes. Bygherre har tilbage i august 2013 fået udført en støjredegørelse, der dokumenterer støj fra Post Danmarks aktiviteter. Støjredegørelsen viser, at de vejledende støjgrænseværdier ikke kan overholdes i den nordlige del af planområdet. Der skal derfor foretages støjdæmpende foranstaltninger, der nedbringer støjen, således at støjgrænseværdierne kan overholdes. Der er i november 2014 udført støj- og vibrationsredegørelse fra jernbanen i forbindelse med planlægningen for en udvidelse af plejecenteret. Redegørelsen viser, at støjgrænser og vibrationsgrænser ved plejeboligerne syd for planområdet er overholdt. Plejeboligerne er placeret tættere på jernbanen end de nye boliger inden for projektplanområdet vil blive placeres. Ejendommen matr. nr. 138 Aalborg Markjorder er registreret som uafklaret ift. jordforurening, og undersøgelserne er sendt til Region Maj 2015 • Side 9 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Nordjylland med henblik på kortlægningen. Tilbage i juni 2012 er der foretaget en undersøgelse af forureningen. Undersøgelsen viser, at forureningen ikke vurderes at udgøre en risiko for den kommende arealanvendelse, hvis det sikres, at der ikke er direkte kontakt med den terrænnære forurening, eller at forureningen bortgraves. Øvrige miljøforhold afklares i forbindelse med lokalplanlægningen. Vejadgang og parkering I forbindelse med tilvejebringelse af en ny bebyggelsesplan med udelukkende tæt-lav boligbebyggelse skal der ske en revidering af fremsendte løsningforslag. Dog skal det bemærkes, at vejadgangen til området skal ske alene fra Forchhammersvej. Der må ikke etableres parkeringspladser langs boligvejene, hvor udbakning kommer til at foregå direkte ud på kørebanen. Dette begrundes med risikoen for påkørsel af cyklister ved udbakkende biler. Areal til parkeringspladser bør ikke udlægges på bekostning af de rekreative fri- og opholdsarealer. Derfor bør bygningsintegreret parkering overvejes som et alternativ til almindelig fladeparkering. Anbefaling Med baggrund i ovenstående opmærksomhedspunkter anbefaler Plan & Udvikling, at der udarbejdes en lokalplan. som muliggør bebyggelsens realisering. Maj 2015 • Side 10 Startredegørelse Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret Referencebilleder, som viser forskellige rækkehuse og townhouses Maj 2015 • Side 11 By- og Landskabsudvalget Punkt 10. Hobrovejkvarteret, Postmestervej, Boliger. Startredegørelse 2015-019780 By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender,at lokalplanen udarbejdes med et overordnet indhold som beskrevet i Startredegørelsen Beslutning: Godkendt By- og Landskabsudvalget Møde den 28.05.2015 kl. 08.30 Side 1 af 3 By- og Landskabsudvalget Sagsbeskrivelse Formål Formålet med startredegørelsen er at give mulighed for byomdannelse af erhvervsejendommen Postmestervej 10, det tidligere Tuborgdepot, til boligformål. Området ønskes udbygget med i alt 71 boligenheder fordelt på 6 punkthuse i 4 etager og 11 rækkehuse. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Planlægningen I forbindelse med en eventuel ændring af områdets anvendelse fra erhverv- til boligområde, er det vigtigt at der i planlægningen tages højde for, at den nye anvendelse ikke må begrænse Post Danmarks aktiviteter. Derfor skal der i den kommende lokalplan fastlægges bygningsregulerende bestemmelser i forhold til at kunne overholde gældende støjkrav indenfor lokalplanområdet. Bebyggelsen mm. Ejendommen, som ønskes byudviklet, har beliggenhed i det ældre og særdeles attraktive bykvarter Kærby.        I forhold til områdets bykvaliteter er det vigtigt, at den fremtidige bebyggelse tilpasses i forhold til det eksisterende bykvarters øvrige bygningsskala og struktur. Det anbefales at al ny bebyggelse inden for området kun tillades opført i op til 3 etager. For området bør bebyggelsesprocent fastsættes til maksimalt 70. I forbindelse med tilvejebringelse af en ny bebyggelsesplan skal der ske en revidering af fremsendte løsningsforslag for disponeringen af de grønne arealer. I det fornyede forslag skal de fælles friarealer og opholdsarealer kvalificeres, således deres kvaliteter og anvendelse sandsynliggøres. Ved disponeringen af området anbefales LAR-løsninger i form af permeable belægninger, regnvandssøer m.m. indarbejdet som en integreret del af områdets landskabelige bearbejdning. Desuden skal området kobles op på kvarterets stisystemer og øvrige rekreative forbindelser i kvarteret. Areal til parkeringspladser må ikke udlægges på bekostning af de rekreative fri- og opholdsarealer. Derfor bør bygningsintegreret parkering overvejes som et alternativ til almindelig fladeparkering. By- og Landskabsudvalget Møde den 28.05.2015 kl. 08.30 Side 2 af 3 By- og Landskabsudvalget Bilag: Startredegørelse - Boliger, Postmestervej, Hobrovejkvarteret By- og Landskabsudvalget Møde den 28.05.2015 kl. 08.30 Side 3 af 3