Forslag til lokalplan 234, rev. 04.03.2015
for slag Lokalplan 234 BOLIG- OG REKREATIVE FORMÅL Ø. SKIBELUNDVEJ, VEJEN Marts 2015 Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE Lokalplanens beliggenhed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A Lokalplanens baggrund og formål. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A Eksisterende forhold i lokalplanområdet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B Lokalplanens hovedindhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E Lokalplanens forhold til anden planlægning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G Miljøvurdering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . N Tilladelser og dispensation fra andre myndigheder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P Tilladelser og dispensation efter anden lovgivning iøvrigt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P Ekspropriation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Q Midlertidige retsvirkninger af lokalplanforslaget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Q BESTEMMELSER § 1 Lokalplanens formål. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 § 2 Lokalplanområdets afgrænsning og zoneatatus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 § 3 Lokalplanområdets anvendelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 § 4 Udstykning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 § 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 § 6 Bebyggelsens omfang og placering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 § 7 Bebyggelsens ydre fremtræden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 § 8 Ubebyggede arealer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 § 9 Miljøbeskyttelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 § 10 Grundejerforening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 § 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 § 12 Ophævelse af lokalplaner og servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 § 13 Retsvirkninger af den vedtagne lokalplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Vedtagelsespåtegning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Offentlig bekendtgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 BILAG Bilag 1 Lokalplanens område. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 2 Arealanvendelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 3 Bindinger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 4 Illustrationsplan - åben- og tæt-lav bebyggelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 5 Vejsnit - stamveje. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 6 Vejsnit - adgangsvej og boligvej ved tæt-lav bebyggelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 7 Vejsnit - boligvej, princip 2-3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 8 Vejsnit - boligvej, princip 4-5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 9 Vejsnit - Ø. Skibelundvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 10 Grønne arealer - præg og drift. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilag 11 Delområder - oversigtsskema. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tekst:Vejen Kommune Kort og foto: © KortCenter.dk, © Kort- og Matrikelstyrelsen, © Cowi, © BlomInfo, © JW Luftfoto og © Vejen Kommune Layout og tryk: Vejen Kommune Lokalplanen findes i elektronisk version på www.vejen.dk 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Læsevejledning Lokalplanens placering i planhierarkiet I Danmark består planhierarkiet af følgende: • en overordnet planlægning (Landsplandirektiv) • en kommunal planlægning (Kommuneplan) • en lokal planlægning (Lokalplan, Temaplan) Ingen plan må stride mod en overordnet plan. Lokalplaner skal således udarbejdes i overensstemmelse med såvel Kommuneplan og Landsplandirektiv. Om nødvendigt kan der i forbindelse med lokalplanlægningen udarbejdes kommuneplantillæg og søges dispensation fra Landsplandirektiv således, at den overordnede planlægning bringes i overensstemmelse. Lokalplanens opbygning En lokalplan består af: • redegørelse, • bestemmelser, • et eller flere kortbilag, der supplerer bestemmelserne. Er der uoverensstemmelse mellem lokalplanens tekst og kortbilag, er det teksten der gælder. I en lokalplan bestemmes typisk, hvordan et område skal udnyttes. Ligeledes fastlægger lokalplanen bindende bestemmelser om områdets anvendelse, regulering, udformning m.v. De forhold en lokalplan regulerer involverer ofte mange interesser, og der kan være uoverensstemmelse mellem f.eks. grundejerens og naboens interesser og kommunens mere helhedsmæssige interesser. Gennem lokalplanen sikres det, at flest mulige interesser bliver tilgodeset, eller i hvert fald hørt, inden der bliver truffet beslutning om, hvad der skal ske. Lokalplanlægningens styrke ligger endvidere i, at det af den endelige vedtagne lokalplan fremgår, hvad der er tilladt at foretage sig, og hvad der er forbudt. Grundejere og andre kender råderummet for deres dispositioner, og naboer ved, hvad de kan forvente. En lokalplan er, i modsætning til kommuneplanen, bindende overfor den enkelte grundejer. Vejen Kommune VEJ ELUND Ø. SKIB Redegørelse B DE AR V E L OU KONGEHØJ N Redegørelse Lokalplan 234 LOKALPLANENS BELIGGENHED Lokalplanområdet ligger i den sydvestlige del af Vejen By - ca. 3 km fra Vejen bymidte og ca. 1 km syd for Askov. Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 260.400 m² (ca. 26 ha) og er angivet med en gul streg på nedenstående kortudsnit. Bou leva n rde Eksisterende forhold Ø . Sk ibelun dve j Kongehøj LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Baggrunden for udarbejdelse af denne lokalplan er et ønske fra Byrådet om at udlægge nyt byområde i Vejen By med henblik på at kunne skabe nye attraktive områder til boligformål og rekreative formål. Byområdet er en del af helhedsplan for byudvikling af Vejen By´s sydlige del – benævnt ’Kongeengen’. I planen er der lagt vægt på, at nye boligområder skal skabe identitet, medvirke til at skabe plads for sociale relationer, opfordre til sund livsstil, skabe attraktiv, Vejen Kommune A Redegørelse Lokalplan 234 velfungerende og sikker bevægelsesmulighed og at det sker på et bæredygtigt grundlag. Med sidstnævnte menes, at udviklingen baseres på en bevidst afvejning af miljømæssige, økonomiske og sociale hensyn samt hensyn til natur og lokale værdier. Lokalplanen skal derfor sikre, at der skabes gode rammer for et identitetsskabende boligområde, med speciel fokus på lokal afledning af regnvand, grønne områder med naturindhold og gode stiforbindelser. Desuden at fortidens kulturhistoriske spor og de landskabelige træk i området indarbejdes i planen, og at planen skaber mulighed for etablering af varierede boligtyper og boligstørrelser. Formålet med lokalplanen er: • at skabe det planlægningsmæssige grundlag for muliggørelse af ovennævnte ønsker – herunder at inddrage matr. nr. 14d (Ø. Skibelundvej 48) i planlægningen for området, • at udlægge arealer til nye boligveje samt til nye stier, der kan indgå i det overordnede bystinet for Vejen By – herunder stiunderføring under Ø. Skibelundvej med forbindelse til Kongehøj-området, • at skabe en ’grøn’ plan med forholdsvis tæt bebyggelse i grønne naturprægede fællesarealer, med grønne vejbeplantninger, med bevaring af eksisterende allé- og hegnsbeplantninger og med indretning af et større offentligt friareal i områdets sydlige del, • at skabe en ’blå’ plan med åbne kanaler, grøfter og regnvandsbassin til opsamling af overfladevand. EKSISTERENDE FORHOLD I LOKALPLANOMRÅDET 7000z 6a 7bo 14d 9iu 7000e 9df 9de 9cæ 9dc 9cy 9cv 14a 9dh 9co 9cn 9cp 9cq 9cm 9cr 9cs 9ct 9cu 9m 9cx 7000x 9da 9cø 9cz 7000ad 9gq 9gr 9gs 9gt 9gp 9go 9fv 9fy Ø. SK 9fu 9fh 9ft 9fi 9kh 9kg 9gu 9kf 9fx Zoneforhold Området ligger i landzone. IBELUN DVEJ 7bm 7000e 7000c 12i Matr. nr. 14d er i privat eje og matr. nr. 14a, del af 12i, del af 7000c og del af 7000x ejes af Vejen Kommune. 9ku 9fz 9kt 9fæ 9gm 9fø 9ks 9ff 9fk 9kd 9fl 9gl 9kr 9kc 9it 9fq 9fm 9fn 9ga 9kb 9gk 9fo 9gb 9kq 9fs 9fr 9gi KONGEHØJ 9kp 9ko 9ge 9gd 9gc 9gh 9gg 9gf 9gn 7bo Ejendomme og ejerforhold Lokalplanen omfatter 14a, 14d, del af 12i, del af 7000c og del af 7000x Askov By, Malt. 9di 9dk KONGEHØJ 9dd 9db 6b 9dg 9m Landbrugspligt Matr.nr. 14a og del af 12i, Askov By, Malt er pålagt landbrugspligt i henhold til landbrugsloven. 13a Vejen Kommune B Redegørelse Lokalplan 234 Landskab Lokalplanområdet ligger højt på Holsted Bakkeø og på kanten af Kongeådalen mellem Skibelund Krat, Askov og Vejen. Terrænet falder jævnt ned mod Skibelund Krat, hvor skrænten mod Kongeå-dalen bliver markant. Der er ca. 1 km til Skibelund Krat og ca. 2 km til Kongeåen. Fra området er der storslåede udsigter over Kongeådalen mod syd og mod sydvest til Rødding Bakkeø syd for Kongeåen. Landskabet er et forholdsvis åbent landbrugsland som er præget af den bymæssige bebyggelse ved Askov og Vejen, af mange læhegn og af skov og marker mod Kongeådalen. Der ligger flere synlige gravhøje fra bronzealderen i nærområdet. Skibelund Krat er et fredet egekrat, mindelund mv. Der er et specielt historisk samspil mellem Askov Højskole og Skibelund Krat, idet begge steder fik stor betydning som nationale mødesteder efter nederlaget i krigen mod Preussen i 1864, hvor Danmark måtte afstå Sønderjylland. Lokalplanområdets vestlige del - set fra syd Bebyggelse Matr. nr. 14a (Ø. Skibelundvej 50) har indtil for nylig været anvendt til landbrugsformål (Kongstedgård), men henstår pt. ubenyttet og ubebygget efter nedrivning af gårdbebyggelsen. Matr. nr. 14d (Ø. Skibelundvej 48) anvendes til boligformål. Bebyggelsen er ifølge oplysninger fra BBR opført i Vejen Kommune C Redegørelse Lokalplan 234 1946, men om- eller tilbygget i 1993. Bebyggelsen er i 1 etage. Matr. nr. 12i fremstår uden bygninger. Matr. nr. 7000c og 7000x er vejarealer. Lokalplanområdets omgivelser består mod øst af boligområde med åben-lav boligbebyggelse i indtil én etage med udnyttelig tagetage og mod øvrige sider af jordbrugsarealer. Umiddelbart syd for lokalplanområdet ligger en mindre landbrugsejendom uden dyrehold. Veje, stier og parkering Der er vejadgang fra Ø. Skibelundvej. Vejen havde ved sidste trafikmåling (i 2011) en årsdøgnstrafik på 446 køretøjer på den aktuelle strækning. Ø. Skibelundvej indgår som del af Hærvejen og Pilgrimsruten. Fra Ø. Skibelundvej er der etableret en midlertidig vejadgang til boligområdet Kongehøj. Vejen forventes nedlagt i forbindelse med etablering af stiunderføring til det nye boligområde. Der er ingen stier og parkeringsarealer i området. Terræn og beplantning Terrænet er let skrånende i syd- og sydvestlig retning. Af beplantninger er der en allé beplantning op mod den nu nedrevne gårdbebyggelse (Kongstedgård) og beplantninger ved gårdens haveanlæg. Herudover er der hegnsbeplantninger i markskel mod syd, vest og nord samt hegnsbeplantning mellem matr. nr. 14a og 12i og beplantning i dele af skel mellem matr. nr. 14a og 14d. Herudover er der en række mindre træer langs Ø. Skibelundvej. Allétræer og en del af haveanlæggets træer vurderes at være bevaringsværdige. Herudover vurderes hegnsbeplantningerne som udgangspunkt bevaringsværdige – som rumskabende elementer og et historisk spor. Vandløb og søer I områdets nordvestlige del er der en hoveddrænledning og en mindre sø. Vejen Kommune D Redegørelse Lokalplan 234 LOKALPLANENS HOVEDINDHOLD Generelle oplysninger Lokalplanområdet er det første område i Helhedsplanen for ’Kongeengen’, som er en større plan for byudviklingen i den sydlige del af Vejen By. Byudviklingen er bygget op omkring et stort fælles grønt areal kaldet Kongeengen, som vil strække sig fra Skodborghusvej i øst til de åbne marker i vest. Områdets terræn, eksisterende beplantning, fortidsminder, arkæologiske fund samt nærheden til Hærvejen, Skibelund Krat og Kongeåen er inddraget i udformningen af lokalplanområdet og bidrager til at give området karakter. Forud for lokalplanarbejdet er der foretaget en undersøgelse af hvilke boligtyper, der er efterspurgte i Vejen Kommune, og der er foretaget en analyse af diverse målgruppers behov for boligtype og tilknyttet grundstørrelse/opholdsareal. Lokalplanområdets indretning er således også sket med baggrund i denne viden. Anvendelse og bebyggelse i lokalplanområdet Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligog rekreative formål (grønt friareal/bypark) og skaber mulighed for, at der inden for området kan etableres en bebyggelse i indtil 3 etager – dog med forskelligt etageantal i de enkelte delområder. Lokalplanområdet opdeles i 12 delområder, som vist på Bilag 2. • de 2 nordligste delområder (1 og 2) udlægges til enten tæt-lav bebyggelse, etagebebyggelse eller til åben-lav bebyggelse. Delområderne skal først søges bebygget med tæt-lav eller etageboligbebyggelse. • et delområde (3) udlægges til enten tæt-lav bebyggelse eller til åben-lav bebyggelse. Delområdet skal først søges bebygget med tæt-lav boligbyggelse. • de 5 midterste delområder (5-9) udlægges til åben-lav boligbebyggelse med forskellige grundstørrelser og krav til arkitektur. • de 2 sydligste delområder (10 og 11) udlægges til tæt-lav boligbebyggelse. • et enkelt delområde (4) udlægges til fælles faciliteter for området og til faciliteter for brugere af Hærvej og Pilgrimsrute, der forløber langs områdets østlige afgrænsning. • et enkelt delområde (12) udlægges til grønt rekreativt friareal. Vejen Kommune E Redegørelse Lokalplan 234 Generelt må der bygges højst i den nordlige del af området (op til 3 etager og med en højde på max 9,5 m) og lavest i den sydvestlige del (én etage og med en højde på max 5 m). Et enkelt område er udlagt til træhuse og i øvrige områder kan der være krav til tagform, materialer og farver. Tagform og materialer Inden for delområde 5 må bebyggelse kun opføres med følgende tagformer: Langs vej C-C: fladt tag, langs vej D-D: halvtag (ensidig taghældning), langs vej E-E: sadeltag (uden valm) og inden for delområde 10 og 11 må bebyggelse kun opføres med fladt tag eller halvtag (ensidig taghældning). Da træhuse oftest skiller sig ud i et parcelhusområde udlægges der et delområde specielt forbeholdt træhuse (delområde 8). I delområde 9 må bebyggelsen kun opføres med sort tagmateriale, i delområde 10 må tage kun dækkes med sort tagmateriale, græstørv eller stenurtsplanter og i delområde 11 må tage kun dækkes med sort tagpap, græstørv eller stenurtsplanter for at bebyggelsen herved falder bedre ind den omliggende ’Kongeeng’. Grundstørrelser Områdets udstykningsplan er udarbejdet ud fra et ønske om varierende grundstørrelser, hvor de største ligger i delområde 7 og ellers i princippet ligger langs stamveje og Ø. Skibelundvej og øst for nord-sydgående veje i området. Vej-, sti- og parkeringsforhold Vejnettet er udlagt i bløde kurver så de følger terrænet og så de samtidig kan indgå i et sammenhængende system til lokal afledning af regnvand (LAR). Regnvandet skal ledes langs vejene gennem åbne render, regnbede eller grøfter og videre ud i regnvandsbassin i det grønne område. Hele Kongeengen skal sammenbindes af et net af cykelog gangstier, som kobles på de omkringliggende boligområders stisystemer. Der udlægges således areal til såvel overordnede hovedstier, der vil indgå i overordnet stinet og til interne stier, der forbinder de enkelte delområder med hinanden og med de grønne fællesarealer. Som del af vejarealerne skal der reserveres areal til gæsteparkeringsmulighed for den åben-lave boligbe- Vejen Kommune F Redegørelse Lokalplan 234 byggelse. Hærvejsruten Hærvejsruten består af en cykelrute og en vandrerute. Ruterne er udformet, så man kommer forbi de fleste af seværdighederne langs hærvejen. Ruten går fra Nordjylland til Viborg og videre gennem Vejen til grænsen ved Padborg. Se mere på hærvejens hjemmeside. Her kan du også downloade et kort over ruten fra Vejen til Jels. Langs Ø. Skibelundvej udlægges areal til en kulturakse udformet som et grønt areal med en cykel- og gangpromenade og høje etableret af overskudsjord. Arealet gennemløbes af den officielle hærvejsrute og kan bruges til formidling af forskellige kulturspor, kunst og aktivitetsmuligheder. Ubebyggede arealer Den sydlige del af lokalplanområdet bliver en del af den sammenhængende Kongeeng. Kongeengen påtænkes udlagt med ekstensivt plejet naturlignende beplantning, overdrev og vådområder, hvor der vil blive mulighed for høslet og græsning. Lokalplanen sikrer mulighed for etablering af en udsigtshøj med kik til Kongeådalen og landskabet mod vest. De eksisterende beplantninger skal som udgangspunkt bevares som rumdannende grønne strukturer mellem de nye boliggrupper. Læhegn skal fremover kunne erkendes som lineære hegnsstrukturer, og den gamle have og alléen skal så vidt muligt bevares med store gamle træer og buske. Lokal afledning af regnvand Alt regnvand som falder i området skal nedsives, opsamles eller ledes til render og regnvandsbassin. Den lokale afledning af regnvand og påtænkt frilægning af rørlagt hoveddrænledning bidrager til at gøre boligområdet grønnere og giver mulighed for et mere varieret plante- og dyreliv. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Lovbestemmelser International naturbeskyttelse (BEK om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter §§ 5 og 6 – jf. miljømålslovens § 36) Det nærmeste Natura 2000-område er område nr. 91 (habitatområde nr. H80 - Kongeå), der ligger ca. 2,1 km syd for lokalplanområdet. Vejen Kommune har inddraget nuværende tilgængelig viden om natur- og miljøtilstanden i Natura 2000-området og vurderer, at en virkeliggørelse af lokalplanen ikke vil påvirke Natura 2000-området. Både på grund af den store afstand til området og på grund af den oplyste aktivitet til bo- Vejen Kommune G Redegørelse Lokalplan 234 lig- og rekreative formål. En række dyr og planter, der er omfattet af habitatdirektivets bilag IV, kan have levested, fødesøgningsområde eller sporadisk opholdssted indenfor eller i umiddelbar nærhed af lokalplanens afgrænsning. I henhold til Habitatbekendtgørelsens § 11 vurderer Vejen Kommune, at realisering af planen ikke vil medføre en negativ påvirkning af bilag IV- og rødlistearter eller deres levesteder. Naturbeskyttelse (naturbeskyttelseslovens §§ 3, 16, 17, 18 og 19) Inden for lokalplanområdet er der registreret en sø, som er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser. Ifølge lovens § 3 må der ikke foretages ændring i tilstanden af naturlige søer, hvis areal er på over 100 m2. Umiddelbart syd for lokalplanområdet er der en fredet gravhøj. Ifølge naturbeskyttelseslovens § 18 må der ikke foretages ændring i tilstanden af arealet inden for 100 m fra fortidsminder, der er beskyttet efter bestemmelserne i museumsloven. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende. Vejen Kommune er som myndighed på området indstillet på at meddele dispensation til byggeri og anlæg, der er i overensstemmelse med denne lokalplans bestemmelser, såfremt de ikke tilsidesætter beskyttelsesinteresserne. Inden for lokalplanområdet er der ikke registreret andre arealer, som er omfattet af naturbeskyttelseslovens øvrige bestemmelser. Beskyttelse af diger og fortidsminder (museumslovens §§ 29a, 29e og 29f) Inden for lokalplanområdet er der ikke registreret arealer omfattet af museumslovens bestemmelser for diger og fortidsminder. Beskyttelse af vandløb (vandløbslovens § 6) Gennem områdets nordvestlige del er der en hoveddrænledning. I henhold til Vandløbslovens § 6 må ingen - uden vandløbsmyndighedens tilladelse - ændre vands naturlige afløb til anden ejendom eller hindre det naturlige afløb af vand fra højere liggende ejendomme. Endvidere må ingen bortlede vandet fra vandløb, forandre vandstanden i vandløb eller hindre vandets frie Vejen Kommune H Redegørelse Lokalplan 234 løb. Og endelig må ingen foretage beplantning så nær rørlagte strækninger af vandløb, at der kan være fare for, at rørledninger beskadiges eller tilstoppes. Inden der foretages ændringer af rørlagt vandløb skal der være indhentet tilladelse hertil. Vejen Kommune er som myndighed på området indstillet på at meddele tilladelse til et reguleringsprojekt, der er i overensstemmelse med denne lokalplans bestemmelser. Vandplan 2009-2015 Lokalplanen vurderes at være i overensstemmelse med målsætninger og retningslinjer i Vandplan 2009-2015 for Hovedvandopland 1.10 Vadehavet. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger ifølge ’Bekendtgørelse om udpegning og administration m.v. af drikkevandsressourcer’ i område med drikkevandsinteresse og uden for indvindingsopland til almene vandværker. Anvendelse til bolig- og rekreative formål vurderes ikke at kunne medføre forhold, der udgør en forøget risiko for forurening af grundvandet. Der er ingen drikkevandsboringer i området. Kommuneplan 2013 Temaer Af Kommuneplanens afsnit om kulturhistorie fremgår det, at der inden for de udpegede kulturmiljøer kun må planlægges for og udføres aktiviteter inden for byggeri, anlæg, råstofgravning med videre, hvis der tages hensyn til de kulturhistoriske bevaringsværdier og det kan godtgøres, at de beskyttelses- og bevaringsmæssige interesser sikres. Lokalplanområdet gennemskæres mod øst af Hærvejs ruten, der er udpeget som værdifuldt kulturmiljø både på grund af selve vejforløbet, men også fordi der langs Hærvejen er mange oldtidsminder, blandt andet gravhøjde og skibssætninger. Lokalplanen vil bevare og aktivt benytte de landskabelige og kulturhistoriske værdier til at give bydelen karakter. Vision Af Kommuneplanens afsnit om turisme fremgår det blandt andet, at det er kommunens målsætning, at skabe mulighed for at være aktiv i og med naturen med afsæt i Hærvejen, og at man vil arbejde for udvikling af oplevelsesrum ved Hærvejen. Vejen Kommune I Redegørelse Lokalplan 234 Rammer for lokalplanlægning Lokalplanen vurderes at være i overensstemmelse med de generelle rammer for lokalplanlægning. Lokalplanområdet ligger i kommuneplanramme nr. 1.B.24. Områdets anvendelse Særlige bestemmelser for Kommuneplan 2013 for Vejen Kommune Ingen. Bebyggelsens art og anvendelse Boligformål og offentlige formål såsom daginstitutioner. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 40. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Bebyggelsesprocent max 30 ved åben-lav boligbebyggelse, max 40 ved tæt-lav boligbebyggelse og max 40 ved offentlig bebyggelse. Infrastruktur 2 p-pladser pr. bolig ved åben-lav, 1½ p-plads ved tætlav og individuel vurdering ved offentlige formål. Zonestatus Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens øvrige bestemmelser og intentioner, men er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for kommuneplanramme nr. 1.B.24 hvad angår boligtyper, etageantal og bygningshøjde. Der er derfor udarbejdet et tillæg (nr. 11) til Kommuneplan 2013. Helhedsplan for Kongeengen Lokalplanområdet indgår i helhedsplanen ’Kongeengen’, og udgør område 1 på kortudsnittet. Helhedsplanen skitserer den fremtidige udvikling af den sydvestlige del af Vejen By og er således retningsgiver for lokalplanlægning i området. Vejen Kommune J Redegørelse Lokalplan 234 Som det fremgår af kortudsnittet indgår dele af lokalplanområdet i et grønt landskabstræk fra vest mod øst med en række nord-sydgående grønne forbindelser/ korridorer og en række grønne områder, der strækker sig op imellem bebyggelserne. Lokalplanen skal sikre mulighed for at etablere disse grønne træk – herunder stier til de øvrige områder omfattet af Helhedsplanen. Bo u lev ard e n Ø. Skibelundvej er på planen benævnt ’Kulturforbindelsen’ da den udgør del af Hærvej og Pilgrimsrute og desuden forbinder Askov/Vejen By med Skibelund Krat. Lokalplanen skal derfor sikre fortsat mulighed for disse stiforbindelser og at de kan underbygges med faciliteter for gående og cyklende og for information om det historiske område. VEJFORLØB VEST Rådhuspassagen3 6600 Vejen ASKOV Sø nd er rin gv ej Nord Sønderringvej Perspektivomfartsvej VEJEN ”VANDLØBET” 1 ”KULTURFORBINDELSEN” 9 Ny fordelingsvej Ny tilslutning ”KONGEENGEN” 6 2 8 4 ”SKOVKORRIDOREN” 7 Sko 3 ghu r dbo 5 sve j Signaturforklaring Udbygningsområder Skovogtræbælter Oplevelsespunkter Stiforbindelser beskyttelseszone Gravhøje Kortudsnit fra Helhedsplanen Kongeengen plan Vejen Kommune T&M/U&E Skala 1:10.000 Kortformat: A4 d. 30.05.2014 Initialer: Jaoe Denne lokalplan vil, i takt med behovet, blive fulgt op af én eller flere detaljerede ålokalplaner for de øvrige områj e ve Kong der omfattet af Helhedsplanen. Lokalplan(er) Del af lokalplanområdet har hidtil været omfattet af lokalplan 235 – en rammelokalplan forKongeåen nyt boligområde. Med offentliggørelsen af den endelig godkendte lokalplan 234 ophæves bestemmelserne i lokalplan 235 godkendt af Vejen Byråd den 15. januar 2013. Vejen Kommune K Redegørelse Lokalplan 234 Sektorplaner / forsyningsplaner Varmeforsyning Lokalplanområdet er ikke omfattet af varmeforsyningsplan. Området vil blive udlagt til såvel individuel som kollektiv varmeforsyning. Spildevand Lokalplanområdet er ikke omfattet af den kommunale spildevandsplan. Sideløbende med lokalplanarbejdet udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes af Vejen Forsyning A/S og Askov Vandværk. Sideløbende med lokalplanarbejdet udarbejdes et tillæg til vandforsyningsplanen, hvori forsyningsgrænse fastlægges. EL- ledningsejer Lokalplanområdets el-ledninger drives af SE (SYD ENERGI). Arkæologiske undersøgelser I henhold til Museumslovens § 24 skal Museet på Sønderskov senest samtidig med, at der meddeles byggetilladelse, tilladelse til råstofindvinding eller dispensation fra fortidsmindebeskyttelseslinjen efter naturbeskyttelsesloven, underrettes af Byrådet. Byrådet skal endvidere underrette museet om modtagne anmeldelser af nedrivninger eller andre byggearbejder, der vil medføre afgørende ændringer i brug eller funktion af bygninger, bebyggelser eller andre kulturlevn. Signatur: Lokalplan 234 Fredede fortidsminder Ikke fredede fortidsminder Udførte forundersøgelser Museet på Sønderskov har udført forundersøgelser på hele lokalplanens areal. I tre områder (se lokalplanens bilag 3) er der fundet så væsentlige spor, at der skal udføres systematiske udgravninger hvis der skal ske anlægsarbejder i disse områder. De tre områder udlægges i nærværende lokalplan til grønne områder for at bevare de arkæologiske værdier for eftertiden. Resten af området er frigivet til byggeaktivitet. Der er ved forundersøgelsen af Kongeengen fremkommet spor efter mindst 10 hustomter fra bondestenalderen til yngre bronzealder. Husene er alle af typen med forsænket gulv, og der er generelt tale om velbevarede eksempler. En af disse forsænkninger rummer en lille stenrøse, hvilket er et lokalt særtræk. Fænomenet kendes ikke uden for Vejen kommune. Tre af de forsænkede husgulve er usædvanligt store med fladedimensio- Vejen Kommune L Redegørelse Lokalplan 234 ner på op til 12 x 6,5 m. Man fandt også tre treskibede langhuse fra ældre bronzealder, hvor det ene blev fuldt afdækket og færdigudgravet i forundersøgelsesforløbet og to treskibede huse fra yngre bronzealder. Servitutter Der kan findes tinglyste servitutter i området, der kunne have betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal derfor være opmærksom på at høre relevante forsyningsselskaber inden eventuelle jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om elkabler, telefonkabler og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Der kan desuden være servitutter i forbindelse med brugsret af arealer osv. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber der dækker det pågældende område. Miljøforhold Jordforurening Der er ikke registret jordforurening inden for lokalplanområdet. Området vil ved offentliggørelse af den endeligt godkendte lokalplan overføres til byzone, hvilket medfører, at jorden herefter klassificeres som lettere forurenet jævnfør jordforureningslovens § 50a. Da området i dag er landbrugsjord uden kendt jordforurening forventes det, at området kan udtages af områdeklassificeringen via ’Regulativ for jordflytning i Vejen Kommune’. Indtil dette er sket, skal alle jordflytninger fra lokalplanområdet derfor anmeldes til kommunen senest 4 uger før flytningen. Jorden skal håndteres som lettere forurenet jord, og man har pligt til at udtage prøver og få prøverne analyseret for forurening, så jorden kan placeres eller bortskaffes korrekt. Kommunen skal altid underrettes, hvis det opdages, at jorden på en ejendom er forurenet. Ansvaret påhviler ikke blot ejeren, men også alle andre, der har del i jordarbejdet. Det vil sige, at rådgivere, entreprenører, transportører og modtagere af jorden ligeledes kan gøres ansvarlige. Støj fra biltrafik Ved støjniveau på mere end 58 dB(A) på de primære udendørs opholdsarealer og mere end 46 dB(A) i beboelsesrum, skal der etableres tilstrækkelige afskærmningsforanstaltninger omkring opholdsarealer, og beboelsesrum skal isoleres således, at støjniveauet som minimum nedbringes til de i miljølovens fastsatte ve- Vejen Kommune M Redegørelse Lokalplan 234 jledende grænseværdier (Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007: Støj fra veje – eller senere ændringer hertil). Støj fra virksomheder Inden for området må der ikke foregå aktiviteter, der ved støjafkast påvirker de i området værende boliger og omliggende boligområder med mere end de i henhold til miljøloven fastsatte vejledende grænseværdier for støj i områder forbeholdt åben og lav boligbebyggelse - henholdsvis etageboliger (Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984: Ekstern støj fra virksomheder – eller senere ændringer hertil). MILJØVURDERING For at fastlægge om en plan skal indeholde en miljøvurdering, skal kommunen foretage en miljøscreening. Screeningen foretages på grundlag af lov nr. 939 af 3. juli 2013 om miljøvurdering af planer og programmer, § 3 pkt. 1, 2 og 3. Miljøscreeningen skal sikre, at hensyn til menneskets sundhed, naturen, landskabet og vores kulturarv bliver tænkt ind i den fysiske planlægning. Screeningen skal danne et bedre grundlag for den politiske beslutning. I Vejen Kommune har vi et særligt fokus på menneskers sundhed og trivsel. Derfor sundhedskonsekvensscreenes alle lokalplaner som en del af miljøscreeningen. Screening af Lokalplanforslaget Lokalplanområdet er blevet screenet i forbindelse med Kommuneplan 2009 og den nordlige del af området tillige i forbindelse med udarbejdelse af rammelokalplan 235. Begge screeninger konkluderede, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af planforslagene. Da der i nærværende lokalplan er foretaget enkelte ændringer i forhold til de tidligere vurderede planer, er der også foretaget en screening af denne plan. Ved screening af lokalplanforslaget er der blevet set på sikring af grundvandet, bevaring af naturkvaliteter i området, nærheden til Konge Å-dalen og de historiske kvaliteter i området. Alt overfladevand fra tage, belægninger, tilkørselsarealer og parkeringspladser skal ledes til åbne trugformede fordybninger med videre forbindelse til nyt regnvands- Vejen Kommune N Redegørelse Lokalplan 234 bassin. Den eksisterende beplantning (allétræer, læhegn og udvalgte træer) søges i vid udstrækning bevaret som en del af områdets landskabelige og kulturhistoriske spor. Læhegnene tillades dog tyndet og beskåret, så det skaber mulighed for udkik til omliggende landskab og Konge Å-dalen. Hærvejs- og pilgrimsruten, som hidtil har ligget på Ø. Skibelundvej langs lokalplanområdets østside, er indarbejdet i lokalplanen, så ruterne inden for lokalplanens område fremover vil ligge på eget stitracé langs Ø. Skibelundvej, med forbindelse mod nord og syd. Miljøscreeningen kan fås ved henvendelse til kommunen. Kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt Området ligger ikke i internationalt beskyttelsesområde. Yderligere restriktioner i forhold til lokalplanområdet er beskrevet i afsnittet om lokalplanens forhold til den øvrige planlægning, hvoraf fremgår, at lokalplanområdet ligger i område med drikkevandsinteresser, at området er omfattet af beskyttelsesbestemmelser for mindre sø og en gravhøj (beliggende uden for lokalplanområdet) og at Hærvejen er udpeget som værdifuldt kulturmiljø. Lokalplanens anvendelse til bolig- og rekreative formål vil med den foreslåede indretning af området ikke få negativ indflydelse på de nævnte forhold. Konklusion Med baggrund i ovenstående vurderes planen ikke at være omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet. Byrådet har derfor besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering, jf. lovens § 4, stk. 2. Klagevejledning Afgørelsen efter lov om miljøvurdering af planer og programmer kan påklages efter de regler, der er fastsat i den lovgivning, som planen udarbejdes i henhold til. Planen er udarbejdet i henhold til Planloven og der kan kun klages over spørgsmål om afgørelsens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over afgørelsens hensigtsmæssighed. Klage kan indgives indenfor 4 uger fra offentliggørelse af Vejen Kommune O Redegørelse Lokalplan 234 planforslag. Vejledning i hvordan du klager, og hvad du kan klage over samt gebyrregler ved klage kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside, www. nmkn.dk. TILLADELSER OG DISPENSATION FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens virkeliggørelse kan kræve godkendelse / dispensation fra følgende myndighed: 1. I henhold til Landbrugslovens § 7 kan ophævelse af landbrugspligt på landbrugsejendomme, der er undergivet landbrugspligt, kun ske såfremt NaturErhvervsstyrelsen, Jordfordelingskommissionen vest for Lillebælt har meddelt tilladelse til ophævelse af landbrugspligten. TILLADELSER OG DISPENSATION EFTER ANDEN LOVGIVNING IØVRIGT Lokalplanens virkeliggørelse kan kræve godkendelse / dispensation af Byrådet i forhold til følgende lovgivning: Vejen Kommune 1. I henhold til naturbeskyttelseslovens § 3, jf. § 65, må der ikke uden tilladelse fra Vejen Byråd foretages ændringer i tilstanden af naturlige søer, hvis areal er på over 100 m2. 2. I henhold til naturbeskyttelseslovens § 18, jf. § 65, må der ikke uden tilladelse fra Vejen Byråd foretages ændring i tilstanden af arealet inden for 100 m fra fortidsminder, der er beskyttet efter bestemmelserne i museumsloven. Der må således ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende. 3. I henhold til vandløbslovens § 6 må ingen uden vandløbsmyndighedens tilladelse ændre vands naturlige afløb til anden ejendom eller hindre det naturlige afløb af vand fra højere liggende ejendomme. Endvidere må ingen uden vandløbsmyndighedens tilladelse bortlede vandet fra vandløb, forandre vandstanden i vandløb eller hindre vandets frie løb. Og endelig må ingen foretage beplantning så nær rørlagte strækninger af vandløb, at der kan være fare for, at rørledninger beskadiges eller tilstoppes. P Redegørelse Lokalplan 234 4. I henhold til Lov om offentlige veje §§ 70 og 71 må der ikke uden tilladelse fra Vejen Byråd etableres nye overkørsler og tilslutninger af veje og stier til offentlig vej samt ske ændret benyttelse af eksisterende overkørsler. EKSPROPRIATION Byrådet er indstillet på, at tilvejebringelse af nye arealer til lokalplanens gennemførelse og/eller til byudviklingsformål kan ske ved ekspropriationsbeslutning i henhold til Planlovens § 47. En eventuel ekspropriationsbeslutning vil blive truffet, når Byrådet finder det nødvendigt for at få den planlagte byudvikling og/eller lokalplanen gennemført. MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER AF LOKALPLANFORSLAGET Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom, når bebyggelsen eller anvendelsen er i overensstemmelse med såvel lokalplanforslaget som den gældende kommuneplan (ikke blot eventuelt forslag til kommuneplantillæg), og der ikke er tale om påbegyndelse af større bygge- og anlægsarbejder - herunder nedrivninger jf. Planlovens § 13, stk. 2. Tilladelse kan ikke gives, så længe en eventuel indsigelse til forslaget fra statslig side opretholdes jf. Planlovens § 29, eller hvor miljøministeren har besluttet at overtage byrådets beføjelser jf. Planlovens § 3. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 22. april 2015 (dato for offentliggørelse af forslag) og indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog længst indtil den 21. april 2016. Vejen Kommune Q Redegørelse Lokalplan 234 Vejen Kommune R VEJ ELUND Ø. SKIB Bestemmelser B DE AR V E L OU KONGEHØJ N Bestemmelser Lokalplan 234 I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område. Vejen Kommune § 1 Lokalplanens formål 1.1 at Lokalplanen har til formål: sikre, at områdets anvendelse fastlægges til boligformål og rekreative formål, at sikre, at området udbygges ud fra principperne i Helhedsplanen for ’Kongeengen’ – herunder at skabe rammer for et boligområde med en stærk idenditet og med speciel fokus på lokal afledning af regnvand, grønne områder med naturindhold og gode stiforbindelser. at sikre, at området udbygges ud fra bæredygtige principper, såsom områdets indretning, bebyggelsens placering, udformning, anvendelse af regnvand, udnyttelse af solvarme m.m., at sikre, at boligbebyggelse i området kan ske som blandet bebyggelse, såsom åben-lav bebyggelse, tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse, at sikre, at arealet kan udstykkes i grunde af varierende størrelse, at sikre bevaringsværdig beplantning og kulturhistoriske spor i landskabet, at sikre, at boligområdernes daglige drift og vedligeholdelse overdrages til grundejerforening(er), at sikre, at arealer i landzone overføres til byzone. § 2 Lokalplanområdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1, og omfatter matr. nr. 14a, 14d, del af 12i, del af 7000c og del af 7000x Askov By, Malt samt alle delnumre, som efter den 12. september 2014 fremkommer ved udstykning, sammenlægning eller arealoverførsel i lokalplanområdet. 1 Bestemmelser Lokalplan 234 2.2 Området er beliggende i landzone. Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres det på bilag 1 viste område fra landzone til byzone. § 3 Lokalplanområdets anvendelse Generelle bestemmelser 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål – herunder fællesfaciliteter som fælleshus - og til rekreative formål som friareal/bypark og lignende. Note: Delområderne 1, 2 og 3 skal først søges bebygget med tæt-lav bebyggelse eller etagebebyggelse og bør ikke anvendes til åben-lav bebyggelse før delområderne 5-9 er udstykket og 75 % af grundene er bebyggede. 3.2 Inden for området må der ikke udføres nogen art af virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser eller ved sit udseende eller på anden måde efter Byrådets skøn er til gene for omgivelserne. 3.3 Inden for lokalplanområdet må der opføres teknikbygninger til kvarterets forsyning, når de ikke får mere end 30 m2 bebygget areal og ikke gives en højde på mere end 3 m over terræn. 3.4 Lokalplanområdet opdeles i 12 delområder, med afgrænsning som vist på bilag 2. Delområde 1 og 2 3.5 Delområderne 1 og 2 må kun anvendes til boligbebyggelse opført som etagebebyggelse, tæt-lav eller åben-lav bebyggelse. Tæt-lav bebyggelse skal opføres efter en samlet plan for delområdet. Ved åben-lav bebyggelse må der kun opføres én bolig for én familie på hver ejendom. Inden for delområderne 1 og 2 skal ny bebyggelse overholde gældende krav til lavenergibebyggelse på opførelsestidspunktet, dog svarende til minimum Bygningsklasse 2020. Delområde 3 3.6 Delområde 3 må kun anvendes til boligbebyggelse opført som tæt-lav eller åben-lav bebyggelse. Vejen Kommune Tæt-lav bebyggelse skal opføres efter en samlet plan for delområdet. 2 Bestemmelser Lokalplan 234 Ved åben-lav bebyggelse må der kun opføres én bolig for én familie på hver ejendom. Inden for delområde 3 skal ny bebyggelse overholde gældende krav til lavenergibebyggelse på opførelsestidspunktet, dog svarende til minimum Bygningsklasse 2020. Delområde 4 3.7 Delområde 4 må kun anvendes til fælles formål for boligbebyggelsen og til faciliteter for brugere af Hærvej/Pilgrimsrute. Delområde 5-9 3.8 Delområderne 5-9 må kun anvendes til boligbebyggelse opført som åben-lav bebyggelse. Ved åben-lav bebyggelse må der kun opføres én bolig for én familie på hver ejendom. Inden for delområde 7 skal ny bebyggelse overholde gældende krav til lavenergibebyggelse på opførelsestidspunktet, dog svarende til minimum Bygningsklasse 2020. Delområde 10 og 11 3.9 Delområderne 10 og 11 må kun anvendes til boligbebyggelse opført som tæt-lav bebyggelse. Note: Inden for delområde 12 kan der etableres anlæg til fælles formål f.eks. opholdsarealer, mindre boldbaner, legepladser, bålplads, stianlæg, beplantningsbælter, støjafskærmning og lignende samt areal til miljøstation/kompostering. Herudover kan der etableres fælles jordvarmeanlæg, nedsivningsanlæg, åbne grøfter eller render samt regnvandsbassiner udformet som en naturlig del af de rekreative områder. Vejen Kommune Bebyggelsen må kun bestå af tæt-lav bebyggelse opført som kæde-, dobbelt- eller rækkehuse. Tæt-lav bebyggelse skal opføres efter en samlet plan for delområdet. Delområde 12 3.10 Delområde 12 må kun anvendes til grønt rekreativt friareal. § 4 Udstykning Delområde 1-3 4.1 Inden for delområderne 1-3 må ingen grund til tæt-lav boligbebyggelse udstykkes med et mindre areal end 250 m² og kun såfremt der på den enkelte grund maksimalt opføres én bolig. Ved åben-lav boligbebyggelse må ingen grund udstykkes med et mindre areal end 650 m2 eller 3 Bestemmelser Lokalplan 234 Note: Inden for delområderne 1, 2, 3, 10 og 11 skal der ved opførelse eller indretning af mere end én bolig i samme plan på hver enkelt ejendom fremsendes udstykningsplan til godkendelse under hensyntagen til Byggelovens § 10 A med senere ændringer heraf. Jf. § 10 A skal der dog ikke fremsendes udstykningsplan for private andelsboliger uden offentlig støtte og for boliger opført med støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. større end 1.200 m2. Inden for delområderne 1-3 skal udstykning til åben-lav boligbebyggelse foretages i princip som angivet på bilag 2. Delområde 4 4.2 Inden for delområde 4 må kun arealer, der ikke anvendes til fælles formål for området (eks. til formål for brugere af Hærvej/Pilgrimsrute), udstykkes. Delområde 5 og 6 4.3 Inden for delområderne 5 og 6 må ingen grund til åben-lav boligbebyggelse udstykkes med et mindre areal end 600 m2 eller større end 1.100 m2. Delområde 7 4.4 Inden for delområde 7 må ingen grund til åbenlav boligbebyggelse udstykkes med et mindre areal end 1.100 m2 eller større end 2.100 m2. Delområde 8 og 9 4.5 Inden for delområderne 8 og 9 må ingen grund til åben-lav boligbebyggelse udstykkes med et mindre areal end 800 m2 eller større end 1.200 m2. Delområde 10 og 11 4.6 Inden for delområderne 10 og 11 må ingen grund til tæt-lav boligbebyggelse udstykkes med et mindre areal end 250 m² og kun såfremt der på den enkelte grund maksimalt opføres én bolig. Delområde 12 4.7 Inden for delområde 12 må kun arealer, der udlægges til offentligt formål - såsom offentlige vej- og stiarealer, offentlige friarealer, areal til miljøstation/kompostering samt tekniske anlæg og bygninger med næromgivelser - frastykkes. § 5 Veje 5.1 Vejen Kommune Vej-, sti- og parkeringsforhold Vejadgang til området skal ske fra Ø. Skibelundvej. 4 Bestemmelser Lokalplan 234 Note: Veje skal anlægges efter principper vist på bilag 5-9. 5.2 Vejadgang til delområde 1, 2 og 3 skal ved udstykning til åben-lav bebyggelse ske i princip som vist på bilag 2. 5.3 Der skal udlægges areal til følgende nye veje med en beliggenhed, som vist på bilag nr. 2 (beliggenheden er angivet som princip). Stamvej benævnt A-A i en bredde af 17,5 m. Stamvej benævnt B-B i en bredde af 9,5 m. Adgangs- og boligveje benævnt C-C, D-D, E-E, F-F, G-G, H-H, I-I, J-J, K-K og L-L i en bredde af 10-11 m. Øvrige veje, herunder veje ved tæt-lav boligbebyggelse, i en bredde af 6,5-8 m. Vendeplads på vej A-A i en udlægsbredde af 28 m og anlægsbredde på minimum 24 m. Vendepladser på øvrige veje i en udlægsbredde af 20 m og anlægsbredde på minimum 18 m. 5.4 Øvrige veje skal ved anlægsbredde, belægning, beplantning og inventar indrettes, så hastigheden nedsættes og gaderummet virker harmonisk og indbydende. Overkørsler 5.5 Fra den enkelte ejendom må der ikke etableres overkørsler til Ø. Skibelundvej og vej A-A og B-B (stamveje). 5.6 Note: I forbindelse med etablering af sti b-b vil den eksisterende vejforbindelse fra Ø. Skibelundvej til Kongehøj (uden for lokalplanområdet) søges nedlagt. Nedlæggelsen vil ske i overensstemmelse med reglerne herom i vejlovgivningen. Vejen Kommune Fra hver enkelt ejendom må der højst etableres én overkørsel. Den enkelte overkørsel må kun anlægges i en bredde af højst 6 m - og efter Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Stier 5.7 Der skal udlægges areal til følgende nye stier med en beliggenhed, som vist på bilag 2 (beliggenheden er angivet som princip): Hovedstierne a-a og b-b i en bredde af 5 m og med anlægsbredde på 3 m. Sti b-b må kun krydse Ø. Skibelundvej ved etablering af en tunnel under Ø. Skibelundvej. 5 Bestemmelser Lokalplan 234 Forbindelsesstier, der forbinder de enkelte boligområder med hovedstierne, i en bredde af 3,5 m og med en anlægsbredde på 2,5 m. Øvrige stier, herunder boligstier ved tæt-lav boligbebyggelse, i en bredde af 2,5 m og med en anlægsbredde på 1,5 m. Parkering 5.8 Som del af vejarealet skal der i en bredde af 2,0 m udlægges areal til længdeparkering til brug for gæsteparkering. 5.9 Ved etablering af åben-lav boligbebyggelse skal der reserveres areal til minimum 2 p-pladser pr. bolig. Al form for parkering for ejendommens beboere skal ske på egen grund. 5.10 Ved etablering af tæt-lav boligbebyggelse og etagebebyggelse skal der reserveres areal til minimum 1½ p-plads pr. bolig. Ved indretning af ungdoms-, senior- og ældreboliger inden for bebyggelsen skal der for sådanne boliger reserveres areal til minimum 1 p-plads pr. bolig. Al form for parkering skal ske inden for dertil indrettede fælles parkeringspladser. 5.11 Ved indretning af fælleshus og formål, som anført i § 3 stk. 3.7 skal der reserveres areal til minimum 1 p-plads pr. påbegyndt 50 m2 etageareal til pågældende formål. Note: Arealudlæg til p-pladser for kørestolsbrugere (handicap ppladser) fastsættes af Byrådet i forbindelse med godkendelse af det konkrete bygge- og anlægsarbejde eller ændrede anvendelse af byggeri og efter de på godkendelsestidspunktet gældende regler / anvisninger for indretning af p-pladser for kørestolsbrugere. Udgangspunktet for fastsættelse vil være én handicap p-plads for hver 10. p-plads. Vejen Kommune Byrådet kan ved særlige formålstyper påbyde et større antal p-pladser. Al form for parkering skal ske inden for dertil indrettede fælles parkeringsarealer. Den enkelte p-plads skal som minimum have en størrelse på 2,5 x 5 m. Et passende antal ppladser skal anlægges som handicap p-pladser. P-pladserne skal som minimum have en størrelse på 3,5 x 5 m. 6 Bestemmelser Lokalplan 234 5.12 Parkering af motorkøretøjer med en totalvægt over 3.500 kg må kun foretages i forbindelse med almindelig ærindekørsel eller andre kortvarige ophold i lokalplanområdet. Belysning af vej-, sti- og parkeringsarealer 5.13 Belysning af adgangs- og boligveje, hoved- og forbindelsesstier og parkeringsarealer må kun etableres som sti- og parkarmatur – herunder pullertbelysning. Belysning langs øvrige stier må dog kun opføres som pullertbelysning. Tilgængelighed for alle 5.14 Ved projektering af vej-, sti- og parkerings arealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmede. Interne veje og hovedstier samt ramper skal anlægges i materialer med en fast kørevenlig overflade, såvel for cyklister som for kørestolsog rollatorbrugere. Ved krydsning af veje og stier skal arealerne udformes, så der i størst muligt omfang tages hensyn til cyklende, gående og personer i kørestol. § 6 Bebyggelsens omfang og placering Generelle bestemmelser 6.1 Ved opførelse af etage- og tæt-lav boligbebyggelse skal boligtyperne have varierende størrelser. Note: Det skal ved placering og udformning af bebyggelse tilstræbes, at bygningshøjder og –afstande til anden bebyggelse og beplantningsbælter ikke unødigt begrænser mulighed for udnyttelse af passiv solvarme. Vejen Kommune 6.2 Ved opførelse af flere boliger i samme plan på samme ejendom skal de enkelte boliger placeres under hensyntagen til senere udstykningsmulighed jf. byggelovens § 10 A (se note til lokalplanens § 4 stk. 4.1). 6.3 På grunde mindre end 700 m2 og ved bebyggelse i flere etager skal bebyggelsen placeres og udformes så indbliksgener til naboejendomme begrænses og således, at det tilstræbes, at der ikke skabes skyggegener for naboejendomme. 7 Bestemmelser Lokalplan 234 6.4 Tæt-lav bebyggelse tillades opført i naboskel efter Byrådets nærmere godkendelse af en samlet bebyggelses- og udstykningsplan. 6.5 Ved opførelse af etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse må der kun opføres garager og carporte på de fælles parkeringspladser (se § 5 stk. 5.10). 6.6 Langs følgende veje og stier pålægges byggelinje i de nedenfor angivne afstande: Ø. Skibelundvej: Stier: Der må ikke etableres bebyggelse på arealer mellem vejskel og vejbyggelinjer. Fritliggende garager, carporte, udhuse og lignende tillades dog opført indtil 1,5 m fra skel mod stier, forudsat at bygningsreglementets bestemmelser om byggeri nærmere skel end 2,5 m overholdes. 25 m fra vejmidte. 2,5 m fra vejskel. Delområde 1 og 2 6.7 Inden for delområderne 1 og 2 må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 40 ved anvendelse til etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse og ikke overstige 30 ved anvendelse til åben-lav bebyggelse. Vejen Kommune 6.8 Inden for delområderne 1 og 2 må etagebebyggelse ikke opføres i mere end tre etager. Inden for delområde 2 må etagebebyggelse dog kun opføres i 3 etager, hvis bebyggelsen opføres som fritliggende punkthuse. Åben- lav og tæt-lav bebyggelse må ikke opføres i mere end to etager. For etagebebyggelse må intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade gives en højde, der overstiger 9,5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. For tæt-lav og åben-lav bebyggelse må højden ikke overstige 8,5 m. 6.9 Ved etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse inden for delområderne 1 og 2 må rum for viceværtfunktion og renovation - af hensyn til eventuelle lugtgener fra affaldet - placeres i særskilte mindre bygninger i én etage. Sådanne bygninger skal tilpasses den øvrige bebyggelse. 8 Bestemmelser Lokalplan 234 6.10 Ved etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse inden for delområderne 1 og 2 skal cykelskure, overdækkede tørrepladser og småbygninger til affaldsbeholdere m.m. indgå som en integreret del af boligbebyggelsen evt. ved indpasning i områdets beplantning. Delområde 3 6.11 Inden for delområde 3 må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 40 ved anvendelse til etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse og ikke overstige 30 ved anvendelse til åben-lav bebyggelse. 6.12 Inden for delområde 3 må bebyggelse ikke opføres i mere end to etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.13 Ved etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse inden for delområde 3 må rum for viceværtfunktion og renovation - af hensyn til eventuelle lugtgener fra affaldet - placeres i særskilte mindre bygninger i én etage. Sådanne bygninger skal tilpasses den øvrige bebyggelse. 6.14 Ved etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse inden for delområde 3 skal cykelskure, overdækkede tørrepladser og småbygninger til affaldsbeholdere m.m. indgå som en integreret del af boligbebyggelsen evt. ved indpasning i områdets beplantning. Delområde 4 6.15 Inden for delområde 4 må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 40 ved anvendelse til fælleshus og lignende. Det samlede bruttoetageareal til fælleshus og øvrige fællesformål for området samt til faciliteter for Hærvej/Pilgrimsrute må dog højst udgøre 1.000 m2. Bebyggelsen skal opføres så den samlede bebyggelse udgør et 3-længet gårdanlæg. 6.16 Inden for delområde 4 må bebyggelse ikke opføres i mere end to etager. Vejen Kommune 9 Bestemmelser Lokalplan 234 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. Delområde 5-9 6.17 Inden for delområderne 5-9 må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 30. 6.18 Inden for delområderne 5-9 må bebyggelse ikke opføres i mere end to etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.19 Inden for delområde 6 skal bebyggelsen placeres så den understreger gadeforløb og medvirker til at området opfattes som en harmonisk helhed. I princip som vist på bilag 4. Delområde 10 6.20 Inden for delområde 10 må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 40. 6.21 Inden for delområde 10 må bebyggelse ikke opføres i mere end to etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.22 Inden for delområde 10 skal bebyggelsen placeres så den understreger gadeforløb og medvirker til at området opfattes som en harmonisk helhed. I princip som vist på bilag 4. Delområde 11 6.23 Inden for delområde 11 må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 40. 6.24 Inden for delområde 11 må bebyggelse ikke opføres i mere end én etage. Vejen Kommune 10 Bestemmelser Lokalplan 234 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.25 Inden for delområde 11 skal bebyggelsen placeres så den indpasses i terræn og medvirker til at området opfattes som en harmonisk helhed. I princip som vist på bilag 4. Delområde 12 6.26 Inden for delområde 12 må der kun opføres bebyggelse til brug for det fælles friareal (eksempelvis legepladsudstyr, legehuse, shelters, miljøstation og mindre pumpestation til regnvandshåndtering) samt til fremvisning af arkæologiske fund i området. Der må ikke opstilles andehuse, fasangårde eller lignende. 6.27 Inden for delområde 12 må bebyggelse ikke opføres i mere end én etage. Note: Nybygning inklusiv om- og tilbygning skal udføres, så der opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning såvel for bebyggelsen på den enkelte ejendom som i forhold til omgivelserne. Vejen Kommune Intet punkt af et legeredskab eller en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 5 m over de(n) for bygningen fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreglementet. § 7 Bebyggelsens ydre fremtræden Generelle bestemmelser 7.1 Tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse skal i det enkelte delområde fremstå som en helhed. Der skal således anvendes samme tagform, materialer, overfladebehandling, farve, vindues- og dørudseende (eks. størrelse, materialer, farve) og sokkelhøjde på hele den samlede bebyggelse inden for det enkelte delområde. 7.2 Ved ny bebyggelse skal kviste udføres som enkeltstående kviste og kvistenes samlede længde må på hver tagflade højst udgøre halvdelen af tagfladens længde. 7.3 Solanlæg skal indpasses i bygningens arkitektur og om muligt indbygges i bygningskonstruktionen. Ved montering på flade tage må solanlæg ikke 11 Bestemmelser Lokalplan 234 udføres med større hældning end 25o. 7.4 Transformerstationer og pumpestationer skal opføres i materialer og farver, der harmonerer med områdets bebyggelse. Kabelskabe skal om muligt sammenbygges og opføres i ens materialer og dimensioner i en antracitgrå farve efter Byrådets nærmere godkendelse. Materialer 7.5 Til udvendige bygningssider, tage og tekniske installationer må der ikke anvendes blanke og reflekterende materialer. Der må således ikke anvendes materialer med glanstal højere end 25. Note: Som eksempler på knudesamlinger og ligende kan nævnes håndhugget fuldtømmer (såkaldt laftebygget), præfabrikerede rundtømmerhuse med rundknudesamling, profilerede bjælker med udvendige knudesamlinger (enkelt eller dobbeltbjælker) og bjælker der skiftevis stødes mod og udkrages over underliggende bjælke (såkaldte amerikanske bjælkehus). I tvivlstilfælde afgør Byrådet om en given konstruktion er omfattet af forbuddet. Note: Efter § 6D i byggeloven kan Byrådet gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med omgivelserne opnås en god helhedsvirkning. Note: Inden for delområde 12 er der ikke fastsat bestemmelser for tagformer. Vejen Kommune Til udvendige bygningssider, tage, vinduer og døre må der kun anvendes materialer, som opfylder planens målsætning om bæredygtighed. Bebyggelse, der udføres i træ, må ikke udformes som bjælkehuse med knudesamlinger og lignende. Inden for delområde 8 må udvendige bygningssider kun udføres i træ. Inden for delområde 10 må tage kun dækkes med græstørv, stenurter (sedum) eller sort tagmateriale. Inden for delområde 11 må tage kun dækkes med græstørv, stenurter (sedum) eller sort tagpap. 7.6 Tagformer Inden for delområderne 4, 6, 7, 8 og 9 må bebyggelse kun opføres med sadeltag (herunder helvalmet tag), fladt tag eller halvtag (ensidig taghældning). Inden for delområde 5 må bebyggelse kun opføres med følgende tagformer: Langs vej C-C: fladt tag. Langs vej D-D: halvtag (ensidig taghældning). Langs vej E-E: sadeltag (uden valm). Inden for delområderne 10 og 11 må bebyggelse kun opføres med fladt tag eller halvtag (ensidig taghældning). 12 Bestemmelser Lokalplan 234 Note: Farver på tage i delområderne 10 og 11 er beskrevet i § 7.5. Farver 7.7 Inden for delområderne 1-3 må udvendige bygningssider kun fremtræde i materialernes naturfarve, i afdæmpede farver eller i sort og hvid farve. Inden for delområderne 10 og 11 må udvendige bygningssider kun fremtræde i afdæmpede farver eller i sort og hvid farve. Til døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele vil Byrådet efter konkret vurdering dog tillade andre farver. Inden for delområde 9 må tage kun fremstå i sort farve. Markiser 7.8 Ved opsætning af faste markiser skal sådanne tilpasses bygningens arkitektur. Belysning af og på bebyggelse 7.9 Belysning på bebyggelse må kun finde sted i begrænset omfang og med armaturer tilpasset bebyggelsens arkitektur. Belysningen skal være afdæmpet. Garager og carporte 7.10 Garager skal udføres i materialer, farver og tagformer, der harmonerer med bebyggelsen, den er knyttet til. Carporte og udhuse skal opføres i materialer og farver, der harmonerer med bebyggelsen, den er knyttet til. Skiltning 7.11 Skiltning, reklamering og lysinstallation af enhver art på de enkelte ejendomme og bygninger er ikke tilladt. Opstilling af reklameflag og -vimpler er ikke tilladt. Herfra dog undtaget skiltning til formål som anført i § 3 stk. 3.7. Her må der efter konkret vurdering opstilles indtil 3 reklameflag og ét mindre henvisningsskilt. Antenner 7.12 Individuelle antenner og paraboler må ikke Vejen Kommune 13 Bestemmelser Lokalplan 234 være synlige fra nabobebyggelser, veje, stier og fællesarealer. § 8 Ubebyggede arealer Generelle bestemmelser 8.1 Hegning og beplantning skal udføres så den skaber læ for såvel bebyggelsen som bebyggelsens opholdsarealer og således, at den ikke unødigt begrænser mulighed for udnyttelse af passiv solvarme. Terrænregulering 8.2 Terrænændringer på mere end +/- 0,5 m samt fjernelse af eksisterende terrænanlæg må ikke finde sted uden Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde og kan kun forventes tilladt, når formålet er: • at sikre bebyggelsens sokkel mod overfladevand ved at skabe fald mod vandledende render og grøfter, • at sænke bygningshøjden ved at ”trykke” bebyggelsen ned i landskabet, • at sikre bebyggelsen mod trafikstøj, og under forudsætning af at landskabet modelleres, så det virker naturligt i forhold til omgivelserne. Herfra undtaget terrænændringer til de på bilag 2 viste søer, grøfter, trug og høje. Terrænreguleringer må ikke finde sted inden for en afstand af 0,5 m fra naboskel. Befæstelsesgrad 8.3 Ved etagebebyggelse må grundens befæstelsesgrad (bebygget + belagte arealer) ikke overstige 50 % af grundens areal. Vejen Kommune Ved tæt-lav bebyggelse må grundens befæstelsesgrad (bebygget + belagte arealer) ikke overstige 300 m2 pr. boligenhed. Ved åben-lav bebyggelse må grundens befæstelsesgrad (bebygget + belagte arealer) ikke overstige 500 m2, dog maks. 50 % af grundens areal. 14 Bestemmelser Lokalplan 234 Opholdsarealer 8.4 Ved opførelse af etagebebyggelse og tæt-lav bebyggelse skal der i tilknytning til de enkelte boliggrupper udlægges et opholdsareal på minimum 100 % af det samlede etageareal inden for gruppen. Mindst 30 % af det udlagte friareal skal udlægges som fælles friareal og legeområde med en overvejende beliggenhed på solvendte arealer. 8.5 Ved opførelse af fælleshus og lignende bebyggelse skal der i tilknytning til bebyggelsen udlægges et opholdsareal på minimum 15 % af det samlede bruttoetageareal for ejendommen. Hegning 8.6 Hegn langs offentlig vej må kun udføres som levende hegn eller som stakit og med en højde der ikke overstiger 1,1 m. Hegn langs offentlig sti og fælles friarealer må kun udføres som levende hegn. 8.7 Hegning i naboskel skal udføres som levende hegn af løvfældende arter. Såfremt der ikke kan opnås enighed om planteart skal der plantes avnbøg. 8.8 Ved tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse må hegn mellem have-/terrassearealer udføres af såvel levende hegn som af faste, plantebegroede hegn. 8.9 Levende hegn langs veje, stier og grønne områder skal placeres tilbagerykket, mindst 0,45 m fra skel. 8.10 Ved åben-lav bebyggelse skal faste hegn placeres i en afstand af minimum 2,5 m fra naboskel. Undtaget herfra stakit langs offentlig vej, der må placeres helt til naboskel. 8.11 Intet hegn må etableres i en højde på over 1,8 m. 8.12 Der må ikke etableres nye hegn i lokalplanområdets syd- og sydvestlige afgrænsning. Vejen Kommune 15 Bestemmelser Lokalplan 234 Note: De fælles friarealer inden for den enkelte boliggruppe (delområde) skal beplantes efter en samlet indretnings- og beplantningsplan for boliggruppen visende beplantning, belægning, stiforløb og eventuel bebyggelses placering. Note: Alléen skal bevares som rumligt og karaktergivende element. Ved fornyelse af alléen skal genplantning ske med mellemstore eller store træer som seljerøn, elm eller eg. Kongstedgårds gamle have skal anvendes til fælles funktioner og grønt område med karakter af have, park eller naturområde. Områdets karakter med store gamle træer og buske, skal bevares. Der kan ske en løbende udskiftning af enkelte træer og buske. Læhegnene skal fremover kunne erkendes som lineære hegnsstrukturer. Læhegnene må plejes og udtyndes. Hegnene må ikke beskæres i højden. Der kan udtyndes i hegnene så de fremstår som opstammede træer med en indbyrdes afstand på maksimalt 2/3 af hegnets højde. For hvert hegn bedømmes hvornår det er udlevet og hele hegnet genplantes på samme tidspunkt. Øst-vest gående hegn genplantes med mellemstore træer som seljerøn eller ær. Det nord-syd gående hegn genplantes med mindre træer som tjørn eller mellemstore træer. Øvrige beplantninger 8.13 Langs alle veje og på fælles parkeringspladser skal der plantes egnstypiske træer, buske eller urter. 8.14 Den sydlige del af delområde 12 (syd for eksisterende skelbeplantning) må kun anlægges som ekstensivt beplantet område med naturkarakter. Bevaringsværdig beplantning 8.15 Den på bilag 2 viste eksisterende allé-, have- og hegnsbeplantning skal i videst mulig udstrækning bevares. Udtynding og fornyelse må kun ske efter Byrådets konkrete vurdering og godkendelse – og kun såfremt beplantningen fastholder de kulturhistoriske landskabsspor og de rumdannede samt karaktergivende grønne strukturer. Fornyelse af allé skal ske når det vurderes, at ca. 50 % af træerne er udlevede. 8.16 Hvis den under stk. 8.15 nævnte beplantning på grund af sygdom, fare for omgivelserne eller tilsvarende må fjernes, skal den i § 10 stk. 10.1 anførte grundejerforening retablere beplantningen ved førstkommende plantesæson efter fjernelsen. Søer/regnvandsbassiner og vandløb 8.17 Søer og regnvandsbassiner må ikke etableres nærmere omliggende landbrugsejendomme end 9 m - regnet fra skel i lokalplanafgrænsningen. 8.18 Søer, regnvandsbassiner og vandløb skal tilpasses landskabsformerne og bør så vidt muligt anlægges med et varieret forløb. Opgravet materiale skal planeres ud, således at der ikke fremkommer volde eller lignende omkring søer og regnvandsbassiner. 8.19 Søer og regnvandsbassiner skal anlægges uden øer og anlægges med jævnt skrånende bund og bredder. Hældningen skal være varierende og må ikke være stejlere end 1:3. 8.20 Der må etableres nye grøfter og andre former for vandførende render og trug samt søer og regnvandsbassiner til opsamling af overfladevand fra Vejen Kommune 16 Bestemmelser Lokalplan 234 områdets faste overflader og vand fra eventuelle dræn. Belysning af opholdsarealer m.m. 8.21 Belysning af opholdsarealer må kun udføres som sti- eller parkarmaturer - herunder pullertbelysning. Udendørs belysning må ikke være blændende eller virke generende på omgivelserne. Oplagring 8.22 Større både og uindregistrerede motorkøretøjer og campingvogne og lignende må ikke henstilles på ejendommens ubebyggede arealer. 8.23 Udendørs oplagring af enhver art må kun finde sted bag fast uigennemsigtigt hegn og uden at det oplagrede overstiger hegnet. Tilgængelighed for alle 8.24 Ved projektering af opholds-, adgangs- og øvrige fællesarealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmede. § 9 Miljøbeskyttelse Generelle bestemmelser 9.1 Alle ledningsanlæg skal udføres som jordledninger. 9.2 I tilfælde af teknisk begrundede ny- og omlægninger af ledninger, herunder til kloak, vand, naturgas, fjernvarme, el, telefon og TV m.v., er de berørte ejendomme forpligtet til uden vederlag, at tåle dette mod erstatning for forvoldt skade på beplantning, hegn og befæstelse samt på ejendom i øvrigt. Kloakering 9.3 Nye spildevandsledninger skal på egen grund udføres som separat system. Spildevandsledninger skal tilsluttes kollektivt kloaksystem. Vejen Kommune Overfladevand fra ny bebyggelse skal enten nedsives eller opsamles og genanvendes på egen grund eller tilledes de i § 8 stk. 8.20 nævnte vandrender, trug eller grøfter. 17 Bestemmelser Lokalplan 234 Afvanding, overfladevand 9.4 Overfladevand fra vej, sti- og fælles parkeringsarealer skal nedsives eller tilledes de i § 8 stk. 8.20 nævnte vandrender og trug med videreforbindelse til grøfter og regnvandsbassiner. Trug og vandrender må ikke ændres, fjernes eller på anden måde beskadiges. Note: Vandforsyning til andre formål end som drikkevand - eksempelvis formål som toiletskyl, bilvask og vanding - kan ske ved opsamlet regnvand. Note: Affaldsbeholdere skal placeres så de opfylder Arbejdstilsynets regler (AT-regler). Vandforsyning 9.5 Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes kollektivt vandværk. Varmeforsyning 9.6 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning eller en vedvarende energiforsyning, såsom sol- og/eller jordvarme, varmepumpe, masseovn m.v. Renovation 9.7 Affaldsbeholdere m.m. skal afskærmes med beplantning, hegn eller mure tilpasset den tilknyttede bebyggelse og må ikke være til gene i forhold til omgivelserne. § 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af nye boligparceller inden for lokalplanens område. 10.2 Grundejerforeningen skal senest oprettes når Byrådet kræver det. Note: Der kan ske etapevis etablering og videregivelse til grundejerforeningen af de grønne arealer. Den omtrentlige arealfordeling mellem kommune og grundejerforeningens drift fremgår af bilag 10. Note: Grundejerforeningen har ikke pligt til drift og vedligehold af forsinkelsesbassiner og andre anlæg til håndtering af regnog overfladevand. 10.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i §§ 5, 8 og 9 nævnte fælleshus, grønne områder, legepladser og øvrige anlæg, som er fælles for området - efter en af Byrådet godkendt vedligeholdelsesplan. 10.4 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen - herunder vintervedligeholdelse og snerydning. 10.5 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fællesarealer og fællesanlæg. 10.6 Grundejerforeningen skal efter krav fra Byrådet Vejen Kommune 18 Bestemmelser Lokalplan 234 opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger eller lade sig sammenlægge med andre grundejerforeninger fra tilgrænsende områder. 10.7 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. § 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Før nybygning tages i brug, skal de i §§ 5, 8 og 9 nævnte parkeringsarealer, belysning og eventuelt nødvendige afskærmningsforanstaltninger være etableret inden for det aktuelle delområde. 11.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal bebyggelsen være tilsluttet kollektiv vandforsyning. 11.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal bebyggelsen være tilsluttet kollektiv varmeforsyning eller vedvarende energiforsyning, såsom sol- og/eller jordvarme, varmepumpe, masseovn m.v. 11.4 Før ny bebyggelse tages i brug skal bebyggelsen være tilsluttet offentlig kloak. § 12 Ophævelse af lokalplaner og servitutter 12.1 Med offentliggørelsen af den endelige lokalplan ophæves bestemmelserne i lokalplan 235, godkendt af Vejen Byråd den 15. januar 2013. 12.2 Med offentliggørelsen af den endelige lokalplan ophæves eventuelle privatretlige tilstandsservitutter, hvis de er i strid med lokalplanens formål. § 13 Retsvirkninger af den vedtagne lokalplan Vejen Kommune Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Byrådet kan forbyde, at en bebyggelse nedrives, samt at der foretages større byggearbejder. Såfremt Byrådet udsteder et sådan forbud, kan 19 Bestemmelser Lokalplan 234 ejeren i henhold til Planlovens § 49 forlange, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning. Dog kun hvis ejendommens udnyttelse væsentligt forringes af forbudet, set i forhold til en lignende ejendom uden nævnte nedrivningsforbud / byggeforbud. Vejen Kommune Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan i henhold til Planlovens § 19 meddele dispensation til mindre lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afgivelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til § 47 i Planloven, kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 20 Bestemmelser Lokalplan 234 VEDTAGELSESPÅTEGNING Forslaget er i henhold til § 24 i lov om planlægning vedtaget af Vejen Byråd den xx.xx.2015 til offentlig fremlæggelse i 8 uger. Lokalplanen er i henhold til § 27 i lov om planlægning vedtaget endeligt af Vejen Byråd den xx.xx.2015. På Byrådets vegne Egon Fræhr / borgmester Ole Slot kommunaldirektør OFFENTLIG BEKENDTGØRELSE Forslaget er i henhold til § 24 i lov om planlægning offentlig bekendtgjort den xx.xx.2015. Lokalplanen er i henhold til § 30 i lov om planlægning offentlig bekendtgjort den xx.xx.2015. Vejen Kommune 21 Bestemmelser Lokalplan 234 Vejen Kommune 22 VEJ ELUND Ø. SKIB Bilag B DE AR V E L OU KONGEHØJ N Bilag 1 Lokalplanens område Lokalplan 234 K Ø. S 29a IB EL 29h VEJ U BO D AR LE V 9iu 14d 7000z EN 9df 9dd 9cs 9cv 9ct 9cu 9da 9cø 9cz 9cx 7000ad 6b 9gp Askov By, Malt 9gu 9fy 9fv 9go 9gt 9gs 9gq 9gr 14a KONGEHØJ 9db 9m 9cr 9cy 9dc 9cq 9cp 9cæ 9cm 9co 9cn 9de 7000x 9dh 9dg 9dk 9di 9fu 9fh 9ft 9fi 9gn 9gm 9gl 9gk IB Ø. SK 9gh 9fz 9fæ 9fk 9fl 9it 9fq 9fm 9fs 9fr 9fn 9fø 9ks 9gg 9gf 9ge 9gb 9kq 9gd 9gc D VEJ 9m 7000c 13a 12k 9a Signaturforklaring Lokalplanområdets afgrænsning 0 50 Areal der overføres til byzone Vejen Kommune 24 9kd 9kb 9kp 9ko E LU N 12i 9ku 9kc 9ga 9kr 9fo KONGEHØJ 9kt J 9gi 9kf 9fx KON GEHØ 9ff KON GEHØ J U ND 6a 100 m Bilag 2 Arealanvendelse Lokalplan 234 B ou Til Askov le v a n rd e a 1 B 2 B 4 Stitunnel 3 b D E 6 C 5 A C G K H L I 7 8 9 D E ej F J J v elu nd Ø. Skib G H Til Kongehøj F K 12 A L I 10 11 b Til Kongeengen a Til Skibelund Krat 0 50 100 m Signatur: Lokalplan 234 Delområdegrænse 1-12 Delområde nr. Åben-lav bolig Tæt-lav bolig Åben-lav bolig Tæt-lav bolig Vejen Kommune Åben-lav, tæt-lav eller etagebolig Fælleshus m.v. Fælles friareal Bevaringsværdigt hegn Bevaringsværdig allé og have Vej Vejbyggelinje Principiel vejføring Hovedsti Forbindelsessti Øvrige stier Nye skel Evt. nye skel Nye høje Søer og nedsivningsområder 25 Bilag 3 Bindinger Lokalplan 234 5 lev Bou 57,5 58 57 n arde 57,5 59, 58,5 60 55 60 56,5 56 ,5 56,5 57 56 58, 5 59 54 55 3 57 ,5 57 57 4 ,5 59 57 59 58 59,5 58, 5 2 60 1 58 56,5 59 58,5 KONG EHØJ 56,5 6 58 5 55 58 52 ,5 53,5 55 dvej elun Ø. Skib 7 8 57,5 9 58,5 58 55 55 55,5 55,5 55 12 10 11 ,5 55 53,5 54 54 53 54,5 54 53,5 52 53 55 52,5 51,5 51 52, 5 51 0 50 100 m Signatur: Lokalplan 234 Delområdegrænse 1-12 Delområde nr. Eksisterende hegn Bevaringsværdigt hegn Vejen Kommune Bevaringsværdig allé og have Fredet fortidsminde Fortidsmindebeskyttelseslinje Arkæologi - Kongeengen ikke frigivne arealer Tidligere sandgrav Eksisterende dræn Højdekurver Naturbeskyttet sø 26 Illustrationsplan - åben- og tæt-lav bebyggelse Vejen Kommune Bilag 4 Lokalplan 234 27 Bilag 5 Vejsnit Lokalplan 234 Skel Skel Stamvej AA 3,5 m rabat 3 m rabat m. trug 6 m kørebane 2 m rabat 3 m rabat 17,5 m vejudlæg Skel Stamvej BB 2,5 m sti i eksisterende allé 1,5 m rabat 5,5 m kørebane 2,5 m rabat m. trug 9,5 m vejudlæg Vejen Kommune 28 Bilag 6 Vejsnit Lokalplan 234 Skel Skel Skel Skel Adgangsvej, princip 5,5 m kørebane 2,5 m rabat 3,5 m rabat m. trug 11 m vejudlæg Skel Skel Skel Skel Boligvej (tæt-lav), princip 1 vandrende 1,5 m fortov 5 m kørebane 1,5 m fortov 8 m vejudlæg Vejen Kommune 29 Bilag 7 Vejsnit Lokalplan 234 Skel Skel Boligvej, princip 2 1,25 m rabat 2,75 m kørespor 2,5 m permabel belægning med gæsteparkering 2,75 m kørespor 1,25 m rabat 10,5 m vejudlæg Skel Skel Boligvej, princip 3 0,5 m rabat 2 m permabel belægning med gæsteparkering 5 m kørebane 3 m rabat med trug 10,5 m vejudlæg Vejen Kommune 30 Bilag 8 Vejsnit Lokalplan 234 Skel Skel Boligvej, princip 4 1,5-2,5 m rabat 1 m græsarmering 3,5 m kørebane 2,5-3,5 m regnbed 1 m græsarmering 10,5 m vejudlæg Skel Boligvej, princip 5 2 m rabat 5 m kørebane 1 m trug variabel midterø 8 m vejudlæg Vejen Kommune 31 Vejen Kommune 3 m grøft 1 m rabat 3 m cykel og gangsti 15 m vejudlæg 6,5 m kørebane 4,5 m rabat Vejsnit Lokalplan 234 Bilag 9 Ø. Skibelundvej 32 Skel Bilag 10 Grønne arealer - præg og drift Lokalplan 234 Til Askov Bou leva r de n Stitunnel e lun d Ø. S k ib ve j Til Kongehøj Til Kongeengen Til Skibelund Krat 0 Signatur: 50 100 m Lokalplan 234 Drift grønne arealer: Grundejerforeningen Vejen Kommune Naturpræg Naturpræg Parkpræg Parkpræg Vejen Kommune 33 §3 Anvendelse Boligformål Boligformål Fælles formål Boligformål Boligformål Boligformål Boligformål Boligformål Boligformål Boligformål Grønne rekreative formål §3 Delområde 1+2 Vejen Kommune 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Tæt-lav Tæt-lav Åben-lav Åben-lav Åben-lav Åben-lav Åben-lav Byggeri til fælles formål Åben-lav 30 30 30 30 30 40 40 Min. 600m2 Maks. 1100 m2 Min. 600m2 Maks. 1100 m2 Min. 1100m2 Maks. 2100 m2 Min. 800m2 Maks. 1200 m2 Min. 800m2 Maks. 1200 m2 Min. 250m2 Min. 250m2 40 30 2 Min. 650m Maks. 1200 m2 40 Min. 250m2 Tæt-lav 30 Min. 650m2 Maks. 1200 m2 Åben-lav §6 Bebyggelsesprocent 40 Min. 250m2 §4 Grundstørrelser Etagebyggeri Tæt-lav §3 Type byggeri 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 §6 Etager (max. antal) 3 2 5 5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 §6 Højde (meter) 9,5 8,5 Ingen krav Fladt tag eller halvtag Fladt tag, halvtag eller saddeltag Fladt tag, halvtag eller saddeltag Fladt tag, halvtag eller saddeltag Fladt tag, halvtag eller saddeltag Fladt tag eller halvtag Fladt tag, halvtag eller saddeltag Fladt tag, halvtag eller saddeltag Ingen krav Ingen krav Ingen krav Ingen krav §7 Tagformer Tage skal være sorte eller ’grønne’. Facader i afdæmpede farver, sort eller hvid. Særlige krav til placering. Ingen bygninger nærmere end 25 m fra midte af Ø. Skibelundvej. Tage skal være i sort tagpap eller ’grønne’. Facader i afdæmpede farver, sort eller hvid. Særlige krav til placering. Bebyggelse til rekreative og tekniske formål Tage skal være sorte. Bebyggelse skal opføres som lavenergi bebyggelse. Ingen bygninger nærmere end 25 m fra midte af Ø. Skibelundvej. Bebyggelse i træ. Vej C-C kun fladt tag Vej D-D kun halvtag Vej E-E kun sadeltag Ingen bygninger nærmere end 25 m fra midte af Ø. Skibelundvej. Særlige krav til placering. Bebyggelse skal opføres som lavenergi bebyggelse. Tage og facader skal være i materialernes naturfarver, afdæmpede farver, sort eller hvid. Delområde 1. Ingen bygninger nærmere end 25 m fra midte af Ø. Skibelundvej. Delområde 2. Etagebyggeri kun udføres som punkthuse. Bebyggelse skal opføres som lavenergi bebyggelse. Tage og facader skal være i materialernes naturfarver, afdæmpede farver, sort eller hvid. Ingen bygninger nærmere end 25 m fra midte af Ø. Skibelundvej. Maks. 1.000m2. Supplerende bestemmelser Oversigt over delområdernes forskellige bindinger. Bemærk: generelle bestemmelser indgår ikke i nedenstående skema. Lokalplan 234 Delområder - oversigt Lokalplan 234 Bilag 11 34 Rådhuspassagen 3 6600 Vejen Tlf. 7996 5000 E-mail: post@vejen.dk www.vejen.dk
© Copyright 2025