for en etagebebyggelse på Ndr. Jernbanevej Lokalplan 407
Lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Ndr. Jernbanevej 2015 Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: • • • At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af Kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. nr. 407 Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Eksisterende bebyggelse eller anvendelse, der var lovligt etableret ved lokalplanens vedtagelse, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at bebygge, udstykke eller ændre anvendelsen af sin grund. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Hillerød Kommune Byrådet kan til enhver tid udarbejde forslag til lokalplaner. Dette skal dog gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod den overordnede planlægning, der er sammenfattet i Kommuneplanen. Er der modstrid mellem bestemmelserne i en lokalplan og Kommuneplanen, skal der vedtages et tillæg til den gældende Kommuneplan, som forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem grundejerens ønsker og den overordnede planlægning i Kommuneplanen. Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, efter at naboer og andre berørte er blevet orienteret. 2 • • • • • • • Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestemmelserne i Lov om Planlægning. Lokalplanen skal være let forståelig. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. Borgere, der indsender et høringssvar i forbindelse med en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres høringssvar. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle høringssvar. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside (www.hillerod.dk) samt på PlansystemDK (www.plansystemdk.dk). Generel lokalplan information Mål for kvalitet & service Når høringssvarerne er vurderet, kan planen vedtages endeligt. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal offentliggøres på kommunens hjemmeside, at lokalplanen er vedtaget endeligt. Den endelige plan sendes til miljøministeren og øvrige statslige, regionale og kommunale myndigheder samt til nationalparkfonde, hvis interesser berøres af forslaget. Planen sendes endvidere til ejere af ejendomme, der er omfattet at planen og til de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold, der skriftligt har anmodet om at blive underrettet om planen. Planen sendes derudover også til enhver, der rettidigt har fremsat indsigelser, bemærkninger mv. til planforslaget sammen med Byrådets svar herpå. 3 Hillerød Kommune Hillerød Byråd skal offentliggøre sine lokalplanforslag. Offentliggørelsen vil ske på kommunens hjemmeside og på PlansystemDK, og indeholde oplysninger om fristen for indgivelse af høringssvar og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og høringssvar skal være mindst otte uger. Samtidig med offentliggørelsen sendes planforslaget til miljøministeren og øvrige statslige, regionale og kommunale myndigheder samt til nationalparkfonde, hvis interesser berøres af forslaget. Forslaget sendes endvidere til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af forslaget, samt ejere, lejere og brugere af væsentligt berørte tilstødende ejendomme. Endelig sendes forslaget til foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold, der skriftligt har anmodet om at blive underrettet om forslaget. nr. 407 Offentlig bekendtgørelse Indholdsfortegnelse nr. 407 Hillerød Kommune Indholdsfortegnelse tilvejebringelse 5 Byrådsbehandling5 Redegørelse6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Miljøvurdering12 Lokalplanens idémæssige indhold 13 Lokalplanens bestemmelser 15 Kortbilag A: Lokalplanens afgrænsning Kortbilag B: Vejadgang, byggefelt etageantal Kortbilag C: Facade mod Nordre Jernbanevej Kortbilag D: Principsnit Illustrationsplan 25 26 27 28 29 § 1 Lokalplanens formål § 2 Områdets afgrænsning og zonestatus § 3 Områdets anvendelse § 4 Udstykninger § 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold § 6 Tekniske anlæg § 7 Bevaring § 8 Bebyggelsens omfang og placering § 9 Bebyggelsens ydre fremtræden § 10 Ubebyggede arealer § 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse § 12 Grundejerforening § 13 Ophævelse af lokalplan § 14 Deklarationer § 15 Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er udarbejdet af Hillerød Kommune, By og Miljø i samarbejde med MT Højgaard og Tegnestuen Møllestræde Illustrationer er udarbejdet af Tegnestuen Møllestræde Matrikelkort, copyright: Kort- og Matrikelstyrelsen. DDOby/land©,Copyright COWI 4 15 15 15 16 16 17 17 18 18 19 21 21 22 22 22 24 Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens § 27 vedtaget lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre Jernbanevej. Tilvejebringelse Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse Byrådsbehandling Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget var fremlagt fra den 2. marts til og med den 27. april 2015. I forbindelse med den offentlige høring, modtog byrådet ingen skriftlige høringssvar/høringsforslag til planforslaget. Endelig godkendelse Byrådet har den 24. juni 2015 godkendt den endelig vedtagne lokalplan 407, uden ændringer i forhold til det lokalplanforslag, der var fremlagt i høring. Hillerød Kommune nr. 407 Offentlig bekendtgørelse Den endelige lokalplan er blevet offentliggjort på kommunens hjemmeside www.hillerod.dk og på www.plansystemdk.dk. 5 Redegørelse Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske om mulighed for opførelse af en etagebebyggelse til rent boligformål. Foruden anvendelsen til boligformål er det også lokalplanens formål at give mulighed for anvendelse til liberalt erhverv og kontorformål. Lokalplanområdet er i forvejen lokalplanlagt (lokalplan 144 og lokalplan 303) og formålet med denne lokalplan er, at bestemmelserne i lokalplan 303 vedrørende bebyggelsens omfang og udtryk fastholdes. Lokalplanen tilvejebringes således for at give mulighed for en ændret anvendelse i stueetagen, idet denne lokalplan udlægger en generel anvendelse til både liberalt erhverv, kontorformål og boligformål. Hillerød Kommune nr. 407 Lokalplanen sikrer endvidere, at de planlagte punkthuse i lokalplan 303, den eksisterende boligbebyggelse Kuhlmanns Have og matr. nr. 509 B, Hillerød Bygrunde fortsat skal vejbetjenes fra Nordre Jernbanevej igennem lokalplanområdet. Det er endvidere lokalplanens formål at sikre udendørs opholdsarealer der indrettes, så de udgør et fælles opholdsareal for beboerne indenfor lokalplanområdet og for beboerne i de planlagte punkthuse bag randbebyggelsen. Lokalplan 303 omfatter området for de planlagte punkthuse og skal sammen med denne lokalplan fungere som et samlet beboelsesområde. Kig ind over lokalplanområdet fra Nordre Jernbanevej i nordøstlig retning 6 Redegørelse nr. 407 Vejadgangen til Kuhlmanns Have Lokalplanens område Området er beliggende centralt i den østlige del af bymidten i det stationsnære kerneområde. Lokalplanområdet afgrænses mod sydvest af Nordre Jernbanevej og mod de øvrige sider af nabobebyggelser som primært består af etageboliger. Umiddelbart nordvest for området ligger etagebebyggelsen Kuhlmanns Have, som vejbetjenes igennem lokalplanens område. Nordøst for området er der lokalplanlagt for 4 punkthuse i 4 etager. 7 Hillerød Kommune Kig ned ad Nordre Jernbanevej. Bygningen længst til venstre (Nordre Jernbanevej 11a) er omfattet af lokalplanen og forudsættes nedrevet Redegørelse Inden for lokalplanområdet er der en enkelt bygning, Nordre Jernbanevej 11a, som forudsættes nedrevet, såfremt lokalplanen skal realiseres. Herudover fremstår området ubebygget med beplantningsbælter og området anvendes ved lokalplanens udarbejdelse til parkeringsplads. Området ligger i niveau med Nordre Jernbanevej og terrænnet falder mod det nordøstlige hjørne, hvor de planlagte punkthuse skal ligge, sådan at der er knap 2 meters terrænforskel mellem områdets højeste og laveste punkt. Nordre Jernbanevejs karakter er i denne ende af vejen præget af enkelte sammenbyggede byhuse og Nordre Jernbanevej Skole i nationalromantisk stil, mens der bliver flere fritliggende villaer jo tættere man kommer på stationen. Disse villaer ligger tæt ud mod vejskel, hvilket giver en samlet karakter af gaderummet. Hovedparten af husene er bygget omkring år 1900. Lokalplanens forhold til anden planlægning Forhold til regional planlægning nr. 407 Fingerplan 2013 Lokalplanen er beliggende i stationsnært kerneområde og er i overensstemmelse med Fingerplan 2013, der bl.a. peger på, at byudvikling primært bør koncentreres omkring stationerne. Forhold til kommuneplanlægning Kommuneplan 2013 Størstedelen af lokalplanområdet er omfattet af rammeområde SB.C.41 i Kommuneplan 2013. 2 mindre hjørner er omfattet af henholdsvis SB.C.9 og SB.C.32. Begge hjørner udgør udelukkende vejareal. Hillerød Kommune Rammeområde SB.C.41 er beliggende i stationsnært kerneområde og er udlagt med en anvendelse som blandet bolig og erhverv, herunder etagebolig, offentlig og privat service, erhvervsformål, virksomhedsklasse 1 samt kulturelle og sociale formål. Der gælder en maks. bebyggelsesprocent på 115 for rammeområdet under ét og bebyggelse må maks. opføres i 4 etager, randbebyggelse mod Ndr. Jernbanevej dog maks. i 2,5 etage. Trafik Det fastholdes, at lokalplanområdet som hidtil skal vejbetjenes fra Nordre Jernbanevej. Der skal endvidere sikres vejadgang via lokalplanområdet til bebyggelsen Kuhlmanns have, de planlagte punkthuse nordøst for lokalplanområdet og matr. nr. 509 B, Hillerød Bygrunde . Ved randbebyggelsen skal der sikres oversigtsarealer til ind- og udkørsel på Nordre Jernbanevej i overensstemmelse med vejreglerne. 8 Hillerød Station ligger 400 meter fra lokalplanområdet og ved denne lokalplans udarbejdelse kører buslinje 301 og 375R forbi lokalplanområdet. Redegørelse Området anvendes i dag til parkeringsplads og den trafik som lokalplanen forventes at medføre forventes således ikke at medføre en væsentlig påvirkning på området. Lokalplanen giver mulighed for at flytte busstoppestedet længere mod øst, væk fra lysreguleringen ved Nordre Jernbanevej, Helsingørsgade, Østergade. Dette vil forbedre sikkerheden og fremkommeligheden for bussen samt give bedre ind- og udkørselsforhold til lokalplanområdet. Parkering skal ske dels i parkeringskælder under den længste randbebyggelse og dels på terræn. Vejen bag randbebyggelsen, som fører hen til parkeringskælderen kan, hvis den udformes som trafikdæmpet vej, fungere som opholdsareal på de lette trafikanters vilkår. Det forventes at der skal etableres ca. 36 parkeringspladser indenfor lokalplanområdet Parkering Der skal indenfor lokalplanområdet anlægges parkeringspladser svarende til: 1 parkeringsplads pr. bolig 0,5 parkeringsplads pr. bolig under 40 m2 1 parkeringsplads pr. 50 m2 liberalt erhverv 1 parkeringsplads pr. 75 m2 kontorerhverv Opholdsarealer Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at der skal udlægges udendørs opholdsarealer som Kommuneplan 2013 foreskriver. For boliger gælder, at der skal udlægges opholdsareal svarende til mindst 30 % af etagearealet. For øvrig anvendelse gælder, at der skal udlægges opholdsareal svarende til mindst 5 % af etagearealet. Tilgængelighed Som udgangspunkt skal udearealerne udføres i overensstemmelse med DS 105, for at sikre tilgængelighed for alle. Bevaringsværdige bygninger mv. Nordre Jernbanevej 11a er i SAVE-registreringen vurderet til en middel bevaringsværdi (bevaringsværdi 4). Huset er ikke udpeget som bevaringsværdigt i lokalplanen og tillades nedrevet. Byøkologi og Ressourcer Med hensyn til byggematerialer, energibesparende foranstaltnin- 9 Hillerød Kommune Parkering nr. 407 Adgangs- og tilkørselsarealer samt arealer til rednings- og slukningsarbejde skal udføres i overensstemmelse med kommuneplanens krav. Redegørelse ger, orientering i forhold til sol og vind, affald, vandforsyning og spildevandsrensning, er det Byrådets hensigt, at der ved nybyggeri så vidt muligt, søges tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af ressourceforbruget. Byrådet opfordrer til at indtænke solfangere, solceller og andre miljøtekniske anlæg i de arkitektoniske løsninger ved om- og nybyggeri. Grundvandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og inden for Nyhuse indvindingsopland. OSD-områder er områder, hvor alt grundvand skal beskyttes af hensyn til den fremtidige drikkevandsforsyning. Dette indebærer bl.a., at nuværende arealanvendelser ikke må ændres, hvis ændringen kan føre til forringet grundvandskvalitet. Lokalplanen giver ikke mulighed for anvendelser, der kan true grundvandet. Byrådet henstiller til, at der ved vedligehold af ubebyggede arealer ikke anvendes kemiske ukrudtsbekæmpelsesmidler eller lignende, der kan indebære en risiko for grundvandet. nr. 407 Opsamling af regnvand Det er prioriteret i Kommuneplanen og i Spildevandsplanen, at tagvand på boliger, så vidt muligt, skal genanvendes til toilet-skyl og tøjvask. Lokalplanen stiller krav om opsamling af regnvand til brug for toilet-skyl og tøjvask. Regnvandsanlæg skal stilles op af en autoriseret VVS-installatør og tilsluttes kloaksystemet af en autoriseret kloakmester. Regnvandsanlæg skal følge retningslinjerne angivet i rørcenter-anvisning 003 ”Brug af regnvand til wcskyl og vaskemaskiner i boliger”. For alle anvendelser gælder, at regnvand, der ikke genanvendes eller tilbageholdes af grønne tage, skal nedsives på egen grund, forudsat at grundvandet ikke står højt og jordbundstypen er egnet. Nærmere bestemmelser herom fremgår af Spildevandsplan 2013. Spildevandsplanlægning Hillerød Kommune Befæstelsesgraden angiver, hvor meget overfladevand der maksimalt må afledes til kloaksystemet fra ejendommens areal uden forsinkelse. En befæstelsesgrad på 0 svarer til, at intet overfladevand må afledes til kloaksystemet, mens en befæstelsesgrad på 1 svarer til, at overfladevand fra hele matriklens samlede areal må afledes til kloaksystemet uden forsinkelse. Spildevandsplanlægning Området er i Spildevandsplanen udlagt til fælleskloakering, men skal forberedes på at overgå til separatkloakering. Spildevand skal håndteres i henhold til spildevandsplanen. Befæstelsesgraden i lokalplanområdet må ikke overstige 0,8 og en lavere befæstelse skal tilstræbes. Såfremt nedsivning ikke er muligt på grund af højt grundvands- 10 Redegørelse spejl eller at jordbundstypen er dokumenteret uegnet til nedsivning eller det af andre grunde ikke er muligt at nedsive, kan tagog overfladevand efter miljømyndighedens tilladelse udledes til separat regnvandsledning eller vandløb/sø svarende til naturlig afstrømning beregnet for en ’10 årsregn’ for al regnvand. Der opfordres til at udnytte øvrigt regnvand rekreativt når regnvand håndteres på egen grund. Vandforsyning Vandforsyningen varetages af Hillerød Vand A/S. Elforsyning El-stikledninger tilsluttes til Verdo Hillerød El-net. Der kan ved ansøgning om byggetilladelse, ansøges om dispensation fra kravet om tilslutning til fjernvarme, såfremt det kan dokumenteres, at byggeri opføres som lavenergi. Hvis byggeri opføres som lavenergi skal kommunen dispensere, og byggeriet kan opføres med andre varmekilder. Affaldshåndtering Der skal indenfor lokalplanområdet reserveres plads til affaldshåndtering i henhold til Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ. nr. 407 Varmeplanlægning Området er beliggende indenfor et varmeplanlagt område, som er godkendt i henhold til Varmeforsyningsloven. Området er godkendt til kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme med tilslutningspligt. Andre planforhold Aflysning af lokalplaner/byplanvedtægter Lokalplan 144 for et område ved Ndr. Jernbanevej, vedtaget af Hilerød Byråd den 26. april 1984, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre jernbanevej. Deklarationer Der er ingen tilstandsservitutter jf. Planlovens § 15 stk. 2, nr. 16 og servitutter, der bortfalder som følge af uforenelighed med lokalplan jf. Planlovens § 18. På matr. nr. 509a, Hillerød Bygrunde er der tinglyst et dokument 11 Hillerød Kommune Lokalplan 303 for centerområde ved Nordre Jernbanevej, vedtaget af Hillerød Byråd den 26. februar 2003, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan 407 for enetagebebyggelse på Nordre jernbanevej. Redegørelse vedr. en færdselsret for matr.nr. 105,106a, 106b, 107a, 109a og 509b Hillerød Bygrunde over matr.nr. 509a Hillerød Bygrunde. Tilladelser efter anden lovgivning Museumsloven Museum Nordsjælland anbefaler, at der gennemføres en arkæologisk forundersøgelse forud for anlægsarbejde på grunden. Hvis der i forbindelse med jord og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, der berører fortidsminder. Skjulte fortidsminder, i form af fx. bopladser, grave og lignende, er beskyttet af Museumsloven, kap. 8, § 27, stk. 2. nr. 407 Forurening Jordforureningsloven klassificerer hele byzonen, som et område, der kan være lettere forurenet (områdeklassificeret). Hillerød Kommune har jf. lovens muligheder justeret omfanget af områdeklassificerede områder således, at det kun er dele af byzonen, der er områdeklassificeret og dermed forventes at være lettere forurenet. De områdeklassificerede områder kan ses på Hillerød Kommunes korthjemmeside (link til http:// webkort.hillerod.dk/). Forurening Lokalplanen er beliggende indenfor et områdeklassificeret område, hvilket betyder at området forventes at være lettere forurenet. Det betyder, at hvis der skal flyttes jord fra en ejendom i et områdeklassificeret område i byzonen, skal flytningen anmeldes til kommunen og der skal tages prøver af den jord der skal flyttes. Dele af matr. nr. 106b og 109a er registreret som kortlagt på vidensniveau 2, hvilket betyder, at denne del af området forventes at være forurenet. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Støjforhold Det skal sikres, at de til enhver tid gældende grænseværdier kan overholdes (p.t. fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 Støj fra veje). Der gøres opmærksom på, at udendørs opholdsarealer er defineret som støjfølsom anvendelse hvorfor grænseværdierne skal overholdes jf. samme vejledning. Såfremt grænseværdierne ikke umiddelbart kan overholdes, skal det dokumenteres at grænseværdierne kan overholdes ved hjælp af støjafskærmende foranstaltninger fx. ved hjælp af støjhegn. Hillerød Kommune Krav til det indendørs støjniveau er fastsat i Bygningsreglementet, og skal dokumenteres overholdt i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Miljøvurdering By og Miljø har gennemført en screening af lokalplanens indhold, jf. Miljøvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 3, § 4, stk.2 og bilag 2. Konklusionen på screeningen er, at lokalplanen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Der udarbejdes derfor jf. Miljøvurderingslovens § 3, stk. 2 ikke en miljøvurdering af lokalplan 407. 12 Lokalplanens idémæssige indhold Lokalplanen giver mulighed for at opføre en ny bebyggelse i form af en randbebyggelse mod Nordre Jernbanevej. Randbebyggelsen skal fremstå i et tidssvarende formsprog, der dog tilpasser sig Hillerøds byggede miljø. Bebyggelsen placeres mod Nordre Jernbanevej og tilpasser sig gadens profil med 2 1/2 etager, sadeltag og tegl som det gennemgående facademateriale. Redegørelse Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering / miljørapport af lokalplan nr. 407 offentliggøres, iht. Miljøvurderingslovens § 4, stk. 4, samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Det nye byggeri skal styrke helhedsindtrykket af bymæssig bebyggelse i området ved at fastholde randbebyggelsesstrukturen. Derfor er der bestemmelser om byggefelter, bygningsudformning og materialer. Illustration af randbebyggelsen set fra Nordre Jernbanevej. Illustration Tegnestuen Møllestræde 13 Hillerød Kommune nr. 407 Lokalplanen fastsætter adgangs-, indkørsels- og parkeringsforhold. Herunder viderefører lokalplanen bestemmelserne fra lokalplan 303 om bebyggelsens omfang, placering og udtryk. Bestemmelserne i lokalplan 286 for et område langs Helsingørsgade, Østergade og Ndr. Jernbanevej om fælles adgangs- og parkeringsforhold for ejendommene matr. nr. 105 og 106 a, Hillerød Bygrunde (bebyggelserne på hjørnet Nordre Jernbanevej og Helsingørsgade), er videreført i denne lokalplan. Redegørelse Lokalplanen sikrer, at de udendørs opholdsarealer fremstår som et grønt byrum. Opholdsarealerne skal indrettes, så de udgør et fælles opholdsareal, der er tilgængeligt for både beboerne inden for lokalplanområdet og for beboerne i de planlagte punkthuse bag randbebyggelsen. Lokalplan 303 omfatter området for de planlagte punkthuse og skal sammen med denne lokalplan fungere som et samlet beboelsesområde under én grundejerforening. Området skal anvendes til boligformål som etageboliger, liberalt erhverv og kontorformål. Hillerød Kommune nr. 407 Lokalplanen lægger op til en randbebyggelse der tilpasser sig gadens profil og styrker helhedsindtrykket af bymæssig bebyggelse. Lokalplanen giver samtidig mulighed for, at randbebyggelsens facade trækkes op til 1,5 meter væk fra vejskel. Ved tilbagetrækning vil bebyggelsen stadig fremstå som en forstærkning af den bymæssige gadebebyggelse samtidig med at de trafikmæssige forhold forbedres, både fordi tilbagetrækningen vil skabe mere plads til fodgængere og ventende buspassagerer og fordi busstoppestedet kan flyttes til en trafiksikkerhedsmæssig bedre placering. Illustration af lokalplanområdet samt de planlagte punkthuse (lokalplan 303). Illustration Tegnestuen Møllestræde 14 I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område. Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser § 1 Lokalplanens formål • At tilvejebringe plangrundlaget for etablering af en samlet bolig- og erhvervsbebyggelse, som led i en forbedring og fortætning af bymidten. • Lokalplanen skal sikre en sammenhængende bebyggelse, som tilpasser sig og styrker bymiljøet ved en randbebyg- gelse mod Nordre Jernbanevej, der følger gadens profil. • Lokalplanen har desuden til formål at sikre adgangsfor- hold, parkeringsarealer og opholdsarealer til de anvendel- sesbestemmelser som lokalplanen åbner mulighed for, og at disse ubebyggede arealer kommer til at fremstå som et grønt område med parkkaraktér. • At der skal sikres at vejadgangen fra lokalplanområdet ud til Nordre Jernbanevej udarbejdes, så der kan ske en tra- fiksikker vejudkørsel. nr. 407 1.1. formål Lokalplanens formål er § 2 Områdets afgrænsning og zonestatus Note § 3.1. Liberalt erhverv er en erhvervsgruppe, der omfatter brancher, der hverken beskæftiger sig med produktion eller salg af varer, men med forskellige former for serviceydelser, som ikke er eller umiddelbart kan blive til gene for de omboende. Liberalt erhverv er selvstændigt, ofte rådgivende virksomhed, som i reglen forudsætter teoretisk uddannelse, fx advokat, læge, ejendomsmægler, revisor eller arkitekt og anden selvstændig virksomhed som sælger ydelser som frisør, klinik og køreskole, administration, klinik (akupunktur, dyrlæge, fysioterapi, hudpleje, læge, tandlæge mm.), reklamebureau eller tegnestue. 2.1. afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter matr. nr. 106 b og 509 a, Hillerød Bygrunde, samt del af matr. nr. 109 a, 109 i og 107 a, Hillerød Bygrunde samt alle parceller, der efter den 1. december 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Herudover omfatter lokalplanområdet dele af vejarealet ”bs”. 2.2. zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i byzone. § 3 Områdets anvendelse 3.1. Anvendelse Området skal anvendes til boligformål, etageboliger. Området kan også anvendes til liberalt erhverv og kontorformål, såfremt parkeringsnormen til erhverv kan overholdes. 15 Hillerød Kommune Note § 3.1. Etageboligbebyggelse er bebyggelse i 2 eller flere etager med boliger, der ligger ovenpå hinanden, med vandret skel. Bestemmelser 3.2. Anvendelse Boligerne må kun anvendes til helårsbeboelse. § 4 Udstykninger 4.1 Sammatrikulering Der kan ske sammatrikulering indenfor lokalplanområdet. Der kan også ske sammatrikulering med naboområder. 4.2 Udstykning til tekniske anlæg Der kan ske udstykning af arealer for etablering af tekniske anlæg jf. § 6.2. § 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold nr. 407 5.1. Vejadgang Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Nordre Jernbanevej. Der må kun etableres vejadgang til lokalplanområdet ved den markering, som er vist på kortbilag B. Note § 5.1. Matr. nr. 509 b, Hillerød Bygrunde er parkeringsareal for ejendommene matr. nr. 105 og 106a, Hillerød Bygrunde, (omfattet af lokalplan nr. 286). Vejadgang til Kuhlmanns Have (matr. nr. 107a, Hillerød Bygrunde) skal ske over den private fællesvej A-A som vist på kortbilag B. Det på kortbilag B viste fælles adgangs- og parkeringsareal på matr. nr. 509 a, Hillerød Bygrunde skal give vejadgang til parkeringsarealet på matr. nr. 509 b, Hillerød Bygrunde. 5.2. Vejprojekt Der skal udarbejdes et vejprojekt, der skal godkendes af vejmyndigheden, for adgangsvejen ind til bebyggelsen og frem til Kuhlmanns Have, sammenfletningen med vejadgangen til de i lokalplan 303 planlagte punkthuse samt vejadgangen til matr. nr. 509 B, Hillerød Bygrunde . Det skal i vejprojektet ved kørekurver dokumenteres at store køretøjer kan komme ind og ud. Der skal være fortov i den ene side frem til Kuhlmanns Have bebyggelsen (fortov skal være minimum 1,8 m). Hillerød Kommune Den videre vejadgang ind til punkthusene skal udformes ved at vejen fra punkthusene kobles vinkelret på vejen fra Kuhlmanns Have, vist som model 1 på kortbilag B. 5.3. Befæstelse Befæstede arealer på parkeringspladser og adgangsveje skal så vidt muligt etableres med en gennemtrængelig belægning som muliggør nedsivning af regnvand, f.eks. grus, græsarmeringssten, chaussésten eller belægningssten. Eksempler på forskellige belægninger 16 Der skal etableres parkering under den lange randbebyggelse. Der skal etableres vendeplads for lastbiler for enden af vejen bag den lange randbebyggelse. Bestemmelser 5.4. Parkering Der skal min. anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig og min. ½ plads pr. bolig under 40 m2. Der skal min. anlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 liberalt erhverv. Der skal anlægges 1 plads pr. 75 m2 etageareal kontor. 5.5. P-normer for Handicapparkering, MC- og cykelparkering Der skal som min. etableres 1 handicapparkeringsplads pr. 20 ppladser. Ved anlæg af samlede parkeringspladser til mere end 30 biler, skal der indrettes pladser til motorcykler svarende til 1-3 % af det samlede antal parkeringspladser til biler. Der skal etableres 1 cykelparkeringsplads pr. bolig/2 ansatte. Cykelparkeringen kan etableres som overdækkede arealer. 6.1 Ledninger Alle ledninger, herunder ledninger til gadebelysning og fremføring af telefon, IT eller anden kommunikation, skal fremføres som jordkabler. 6.2 Tekniske anlæg til områdets forsyning Skabe fra forsyningsvirksomheder (kabel- og rørskabe, transformatorstationer mv.) skal integreres i bebyggelsen. nr. 407 § 6 Tekniske anlæg 6.3 Opsamling af regnvand Ved ny bebyggelse til boligformål skal der er etableres anlæg til opsamling af regnvand fra tage, til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine. Note § 7.1 Bygninger, der i SAVE-registreringen har fået værdien 4, middel bevaringsværdi, skal i forbindelse med lokalplanlægning vurderes. Bygningen Nordre Jernbanevej 11a har en bevaringsværdi 4 og er ikke vurderet som bevaringsværdig. Bygningen tillades nedrevet. § 7 Bevaring 7.1 Bevaringsværdig bebyggelse Bygningen Nordre Jernbanevej 11a er ikke udpeget som bevaringsværdigt byggeri, og tillades nedrevet. 17 Hillerød Kommune 6.4 Afledning af regnvand Alt tag- og overfladevand der ikke genanvendes eller tilbageholdes, skal så vidt muligt nedsives. Hvis tag- og overfladevand ikke kan nedsives må der udledes til eksisterende fælleskloak svarende til naturlig afstrømning beregnet for en 10års regn. Bestemmelser § 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1. Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten må for lokalplanområdet under ét ikke overstige 115. 8.2. Byggefelter Ny bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag B viste byggefelter. Carporte, garager, udhuse og lignende mindre bebyggelser må opføres uden for byggefelterne jf. bygningsreglementets bestemmelser. 8.3. Etager og bygningshøjder Ny bebyggelse kan opføres med det på kortbilag B for det enkelte byggefelt maks. angivne antal etager. Det angivne etageantal er uden evt. kælderetage. Bebyggelsens højde skal være i overensstemmelse med snit i bebyggelsen vist på kortbilag D. nr. 407 8.4. Facadebyggelinje Bebyggelse skal placeres med facaden maks. 1,5 m fra vejskel. Hvis bebyggelsen ikke placeres med facaden i vejskel skal der sikres areal til et læskur ved busstoppestedet, i princippet som vist på kortbilag B. 8.5. Gulvkoter Gulvkoter for det enkelte byggefelt fastsættes af bygningsmyndigheden. § 9 Bebyggelsens ydre fremtræden Hillerød Kommune 9.1. Facademateriale Bebyggelsens ydervægge, herunder gavltrekanter, skal fremstå i røde teglstenstyper, kombineret med partielle lette partier beklædt med plademateriale i fx metal, træ eller glas. Murfladerne skal varieres ved fx. forskellige teglsten eller variation af fugeudformning og farvenuancer. Vinduespartier skal fremstå i træ og/ eller aluminium. 9.2. Facadeudformning Facadeudformningen skal gives en regelmæssig rytme af murede partier adskilt af vinduespartier, der opdeler bygningskroppene, i princippet som vist på kortbilag C. 9.3. Taghældning Randbebyggelsens tage udføres som symmetriske sadeltage uden 18 Note § 9.4 Hvis der anvendes zink skal materialet overfladebehandles i overensstemmelse med reglerne i rørcenteranvisning 003, så tagvandet kan opsamles og genanvendes til tøjvask og wc-skyl. 9.5 Småbygninger Til facader på garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger skal der anvendes metal, træ eller glas, svarende til materialer brugt på den øvrige bebyggelse. Tage på garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger skal fremstå i ikke reflekterende materialer som paptag eller zink, stål eller skifer, svarende til materialer brugt på den øvrige bebyggelse. 9.6. Solceller Solceller og andre miljøtekniske anlæg skal integreres i arkitekturen. 9.7. Kviste Kviste på randbebyggelsens gadehuse skal følge facadens rytme og skal i princippet udføres, som vist på kortbilag C. 9.8. Skiltning Inden for lokalplanområdet må der kun skiltes mv. i overensstemmelse med de regler, der er angivet i den til enhver tid gældende lokalplan for skiltning mv. i Hillerød (p.t. lokalplan nr. 322). nr. 407 Illustration af taghældninger 9.4. Tagmaterialer Bebyggelsens tage skal fremstå i et plant, ikke reflekterende materiale, som tagplader i zink, stål eller med teglstenstag. § 10 Ubebyggede arealer 10.1. Plan for ubebyggede arealer Der skal udarbejdes en samlet plan for de ubebyggede arealer. Planen skal redegøre for opholdsarealers indretning, herunder legeområde, færdselsarealer og udlæg til parkeringspladser samt redegøre for adgangsveje for brandvæsen og renovation m.m.. Planen skal desuden redegøre for tilgængelighed, befæstelsestyper, hegning, beplantning, belysning og inventar og ledningstraceer. Planen skal følge principperne som er vist på illustrationsplanen. 10.2. Beplantning, befæstelse og belysning De ubebyggede arealer skal fremstå med en parklignende karakter. Beplantningen skal alt overvejende være løvfældende. Belysning skal være lave pullertlys og parkbelysning med en maxi- 19 Hillerød Kommune 50 40 Bestemmelser afvalmning, hvor tagfladens hældning i forhold til vandret plan skal være mellem 40 og 50 grader. Bestemmelser mal lyspunkthøjde på 4 m. Belysning må ikke udgøre blændingsgener. Befæstede arealer skal begrænses og vandgennemtrængelige materialer tilstræbes. Befæstede arealer skal fremstå i lys asfalt, lyse sten- eller grusflader eller som armeret græs. Note § 10.3. Med trafikdæmpet menes, at vejen skal udføres med bump, indsnævring, fartnedsættende belægning eller lignende. Vejen skal fungere som lege- opholdsareal således at bilerne færdes på de bløde trafikanters præmisser. 10.3. Opholdsarealer Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 30 % af boligetagearealet og 5 % af etagearealet for øvrig anvendelse. Opholdsarealer kan placeres på terræn, på dæk, som terrasser eller som tagterrasser. Med til udendørs opholdsareal kan medregnes 50 % af vejareal, forudsat vejen udformes trafikdæmpet, i princippet som vist på illustrationsplanen. Opholdsarealer må ikke have et støjniveau, der overstiger 58 dB. nr. 407 10.4. Tilgængelighed Adgangs-, opholds- og friarealer skal udformes under størst mulig hensyntagen til syns- og bevægelseshandicappede, herunder kørestolsbrugere. (pt i henhold til DS 105 Udearealer for alle). Til enheder (bolig, fælleslokal/erhverv/institution) i bygningernes stueetage skal adgang fra det fri være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgås, skal højdeforskelle udlignes med ramper i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser. 10.5. Oplag Udendørs oplag må ikke finde sted. 10.6. Hegning Hegn i naboskel og mod vej må kun etableres som levende hegn eller klippede hække. Det kan tillades, at der opsættes trådhegn i forbindelse med beplantning. Hillerød Kommune Eksisterende faste hegn kan bevares, vedligeholdes og udskiftes. De skal fremstå i ensartet trækonstruktion, malet i samme farve (fx. svensk rød). Der kan etableres klatrende bevoksning, så disse hegn støtter den grønne karakter. Hvor der skal etableres fælles adgangs- og parkeringsarealer jf. §§ 5.4 og 5.5 samt hvor der skal være fælles opholds- og friarealer jf. § 10.3, må der ikke opsættes hegn eller lignende der opdeler disse arealer. Adgangs-, parkerings-, opholds- og friarealer, skal fremstå som et samlet område uden synlige skel. Ved hegning skal oversigtsarealer sikres. 20 10.8. Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ. Bestemmelser 10.7. Terrænregulering Terrænregulering må kun ske i henhold til en terrænreguleringsplan godkendt af Byrådet, og skal fremgå af den samlede plan for ubebyggede arealer jf. § 10.1. 10.9. Befæstelsesgrad Der fastsættes (jf. Spildevandsplanen) en maksimal befæstelsesgrad på 0,8. § 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.2. Opsamling af regnvand Ny bebyggelse til boligformål må ikke tages i brug, før der er etableret anlæg til opsamling af regnvand fra tage, til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine som anført under lokalplanens punkt 6.3. 11.3. Spildevand Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet et spildevandsanlæg efter Hillerød Kommunens anvisninger. nr. 407 11.1. Trafikstøj Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er sikret ved støjberegning, at opholdsarealerne ikke belastes med trafikstøj, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier som anført under lokalplanens punkt 10.3. 11.4. Opholdsarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før udendørs opholdsarealer er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanens punkt 10.1 - 10.3. 11.5. Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført i lokalplanens punkt 5.4 - 5.5. § 12 Grundejerforening 12.1. Oprettelse Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor lokalplanområdet. 12.2. Medlemsskab og sammenslutning Grundejerforeningen skal efter krav fra Byrådet optage medlem- 21 Hillerød Kommune Note § 11 Lokalplanens forhold til anden lovgivning er beskrevet i lokalplanens redegørelse under afsnittet ’Tilladelser efter anden lovgivning’. Bestemmelser mer fra tilgrænsende områder, eller sammenslutte sig med en eller flere grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 12.3. Oprettelse Grundejerforeningen skal oprettes, når Byrådet kræver det. 12.4. Drift og vedligeholdelse Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af det i § 10.3. nævnte område, samt vedligeholdelse af veje, parkeringsarealer og evt. andre fællesanlæg. 12.5. Gennemførelse af opgaver Grundejerforeningen har ret til, ved opkrævning hos medlemmerne, at fremskaffe midler til at gennemføre foreningens opgaver. 12.6. Vedtægter Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. nr. 407 § 13 Ophævelse af lokalplan 13.1. Ophævelse Ved vedtagelsen af denne lokalplan ophæves lokalplan nr. 144 for et område ved Ndr. Jernbanevej, vedtaget af Hillerød Byråd den 26. april 1984, for så vidt det areal, der er omfattet af denne lokalplan. Ved vedtagelsen af denne lokalplan ophæves lokalplan nr. 303 for centerområde ved Nordre Jernbanevej, vedtaget af Hillerød Byråd den 26. februar 2003, for så vidt det areal, der er omfattet af denne lokalplan. § 14 Deklarationer 14.1. Deklarationer Der er ingen tilstandsservitutter jf. planlovens § 15 stk. 2, nr. 16 og servitutter, der bortfalder som følge af uforenelighed med lokalplan jf. planlovens § 18. Hillerød Kommune § 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om 22 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke strider mod principperne i planen og ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Bestemmelser etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til § 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Hillerød Kommune nr. 407 For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. 23 I henhold til § 27 i Planloven er foranstående lokalplan endeligt vedtaget af Hillerød Byråd den 24. juni 2015. Hillerød Kommune nr. 407 Vedtagelse Vedtagelsespåtegning 24 Kortbilag 107a 509b 105 509a 106a 106b 109a 109i Signaturforklaring: ”bs” Lokalplangrænse Eksist. Bebyggelse Planlagte punkthuse Matr. nr. 109a Matr. skel Kortbilag A: Lokalplanens afgrænsning Lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre Jernbanevej Mål: 1:1000 Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: Januar 2015 Model 1 T-løsning A 509b 2 1/2 A læskur 2 1/2 1,5 m Signaturforklaring: Lokalplangrænse Byggefelter Etageangivelse 2 1/2 Vejadgang Privat-fællesvej Kortbilag B: Vejadgang, byggefelt etageantal Lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre Jernbanevej Mål: 1:1000 Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: Januar 2015 Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: Januar 2015 Kortbilag Februar 2003 Lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre Jernbanevej Hillerød Kommune, Teknik Lokalplan nr. 303 Kortbilag C - Facade mod Nordre Jernbanevej Kortbilag C: Facade mod Nordre Jernbanevej Kortbilag D: Principsnit Lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre Jernbanevej Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: Januar 2015 Byplanvedtægt 9 Eksisterende Kuhlmanns Have ca. 9 m ca. 12,3 m Hillerød Kommune, Teknik Lokalplan nr. 303 Kortbilag D - Principsnit Lokalplan 303 Byhus GK 36,5 KT 48,80 ca. 15,2 m Lokalplan 407 Gadehus GK 36,00 KT 51,29 Februar 2003 Ndr. Jernbanevej GK 37,09 ca. 13, 9 m Illustrationsplan Lokalplan 407 for en etagebebyggelse på Nordre Jernbanevej Hillerød Kommune, By og Miljø Dato: Januar 2015 Ndr. Jer nbaneve j 1m grønt bælte langs hele facaden 1-1,5 m bepl. bælte langs facade Vejadgang til nabomatrikel bus stop Petanque Vejadgang til nabomatrikel Emne: Mål: Situationsplan 1 : 500 Dato: 17.11.2014 Sags nr. 2330 Bygherre.: MTH - Nordre Jernbanevej Hillerød Legeplads Rev.: 5 af d. A(P)1.01 Kortbilag P- anlagt på terræn Områdegrænse Opholdsareal Grøn, armeret belægning, vigezone Fælles trafikareal med kørefast belægning Interne veje Signaturer: N
© Copyright 2024