Hyran Nyttan Hög hyra
Nr 4 nov 2015 – Tidningen som skrivs av hyresgäster för hyresgäster – INNERSTAN Medlemstidning för Hyresgästföreningen på Kungsholmen, Norrmalm, Östermalm och Södermalm • Årgång 46 Hyran – måste sänkas sid 0 Nyttan – med Allmännyttan sid 0 Hög hyra – efter ombyggnad? sid 0 HyresPressen Hyrespressen sköts ideellt av förtroendevalda på vår fritid. Säkraste sättet att nå redaktionen är att kontakta någon i föreningen eller redaktionen, se nedan, eller skriv till: Adress: Krukmakargatan 6 nb, 118 51 Stockholm www.hyrespressen.se Ansvarig utgivare: Birgitta Adamson Redaktör: Bror Sandström Södermalm brorsandstrom_@hotmail.com Redaktion: Roger de Robelin, Östermalm • Bror Sandström, Södermalm • Ralph Kroon, Södermalm • Gunila Edin, Norrmalm • Housa Govind Palm, Norrmalm Layout: Ateljé Gotica, Maj Sandin Illustratör: Per Lindroos Tryck: Bomastryck Utgivningsplan: Nästa nummer av Hyrespressen distribueras prel till innerstadens medlemmar som bilaga till Hem&Hyra nr 2 - 2016, utgivning mars 2016. Manusstopp 30 januari 2016. Preliminär plan för övriga nummer 2016: nr 2 –juni 2016 (som bilaga i Hem&Hyra nr 4) nr 3/4 – november 2016. (som bilaga i Hem&Hyra nr 7) Författarna svarar för faktainnehåll. Redaktionen ansvarar bara för beställt material och förbehåller sig rätten att redigera i insänt material. Innerstadens hyresgästföreningar Kungsholmen Hyresgästföreningen Region Stockholm, Box 10117, 121 28 Stockholm Arenavägen 55 Johanneshov Tel: 0771-44 34 43 Hemsida: www.hgfstockholm.se/kungsholmen E-post: info@hgfkungsholmen.se Ordförande: Jan Bergström IN FÖR HÖSTFULLMÄK TIG E Alla föreningar behöver en lokal Innerstadsföreningarna brottas med ekonomiska problem som beror på lokalkostnaderna. Det är självklart att föreningarna ska ha tillgång till en lokal men förutsättningarna för det är väldigt olika. I många föreningar kommer lokalen så att säga ”på köpet”. Kostnaderna för lokalen täcks av inflytande- och fritidsmedel. I innerstaden finns begränsade sådana medel för föreningarna, men däremot får en del LH lokalmedel på samma vis som utanför innerstaden. Det löser dock inte problemet med en lokal för hela föreningen. En annan aspekt på ekonomin för lokalen är också hyresnivån. Lokalhyrorna stiger i allt raskare takt i innerstaden och tar en allt större del av den medlemspott på 35 kr per medlem (3,6 procent av medlemsavgiften) som fördelas till föreningarna. Det vore rimligt att kostnaden för en föreningslokal finansierades av regionen utanför medlemspotten för de föreningar som inte disponerar några särskilda inflytande- eller fritidsmedel som inkluderar en hyresgästlokal. Totalt sett rör det sig inte om några stora pengar men för den enskilda föreningen är det viktigt. Det kan till och med vara så att man måste välja mellan att ha lokal och att bedriva lokala aktiviteter. Men lokala aktiviteter betyder ofta att det behövs tillgång till lokal. Det är inte fråga om antingen eller utan om både och. Den ekonomiska ekvationen är olöslig, åtminstone håller den på att bli det. Regionen sitter på lösningen. Förhoppningsvis blir det här en viktig principfråga under höstens budgetfullmäktige och att de motioner som tar upp problematiken får ett välvilligt bemötande. Östermalm Besöksadress: Strandvägen 35 bv Postadress: Strandvägen 35 bv 114 56 Stockholm Tel 08-667 36 54 Hemsida: www.hgfostermalm.se E-adress: hgf.ostermalm2@tele2.se Ordförande: Gunvor Åkerblom Vice ordförande: Roger de Robelin Södermalm Besöksadress/expedition: Krukmakargatan 6 nb. Postadress: Krukmakargatan 6, 118 51 STOCKHOLM Tel: 08-720 60 62 Expeditionen är öppen för medlemmar onsdagar klockan 18–20 Behöver du låna lokal för möten kontakta styrelsen på Södermalm Hemsida: www.sodermalmsforeningen.se Här hittar du kontaktuppgifter till övriga styrelsen och till lokala hyresgästföreningar på Södermalm E-post: kontakt@sodermalmsforeningen.se Ordförande. Fredric Ericsson Vice ordförande: Mari-Ann Nilsson 2 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • illustration: Per Lindroos Norrmalm Medlemslokal Vanadisplan 3 D 113 31 Stockholm Lokalen är bemannad med förtroendevalda ur styrelsen onsdagar. För tider och datum se hemsidan – alla välkomna! Vill du låna lokalen kontakta styrelsen. Tel: 08-24 84 42 vidarekopplad till mobil Hemsida: http://sthlmshyresgast.se/norrmalm E-post: hgf.norrmalm@gmail.com Ordförande: Beatrice Eriksson Södermalmsföreningens lokal har i år fått en hyreshöjning med 29 procent. Hyran tar nu mer än en tredjedel av föreningens budget. För andra innerstadsföreningar är andelen än högre. Hyresgästföreningen region Stockholm Box 10117, 121 28 Stockholm Besöksadress: Arenavägen 55 E-mail: stockholm@hyresgastforeningen.se Växel: 0771-443 443 Öppet: må–on 8.30–17.00 , to 8.30–20.00, fre 8.30–14.00 (maj–aug: må–to 8.30–16.00, fre 8.30–14.00) Medlemsservice: Växel: 0771-443 443 • hyresjuridisk rådgivning • enskilda ärenden • rättigheter/skyldigheter Förhandlingar: Växel: 0771-443 443 • hyresförhandlingar • ombyggnadsfrågor • kontroll av hyra• avtal med privata hyresvärdar • avtal med allmännyttan Hyresgästföreningen Riksförbundet Växel, exp: 0771-443 443 E-mail: info@hyresgastforeningen.se • in- och utträden• betaländringar • namn- och adressändringar http://www.hyresgastforeningen.se L E DA R E Mer inspiration tack I slutet av månaden november väntar Hyresgästföreningen region Stockholms budgetfullmäktige och vanligen brukar de vara ganska sömniga tillställningar och handlar ofta till största delen om organisationens inre arbete. Men dels har det sista året väldigt mycket av frågorna på fullmäktige och i andra sammanhang handlat om Hyresgästföreningen region Stockholm och dess föreningars inre arbete. Regionen har en tf regionchef som har projektuppdraget att effektivisera, fokusera och organisera arbetet bland de anställda. Vi hoppas det också skall innebära avsevärt klarare roller med förtroendevalda och att vi alla skall bli ett bättre samverkande team. Tyvärr har vi inte sett särskilt mycket resultat, regionkontoret har svårare att leverera verksamhet än på de föregående tio åren. Som ni kanske märkt har vi inte haft något ”Tala om din lägenhet!”-möte på Filadelfia ännu, eftersom regionkontoret inte kunna meddela om man ställer upp. Såväl förhandlarna som juristerna man brukar få träffa där är ju anställda på förhandlingsenheten. Vi förtroendevalda är lite förvånade eftersom det egentligen är det enda riktigt rejäla tillfälle om året som såväl regionstyrelse, förbundsstyrelse som regionkontorets ledarskap har möjlighet att komma och diskutera bostadspolitik direkt med medlemmar och hyresgäster. Med en bra insats från kommunikationsenheten så syns organisationen, ett enastående tillfälle för dem? Vi hade också hoppats på lite mera ny inspirerande verksamhet på initiativ från regionkontoret men vi har varken hört eller sett några initiativ från det hållet. Vi väntar och hoppas att det skall komma några positiva effekter av regionkontorets förnyelse. Exempelvis skulle vi väldigt gärna vilja se lite debatt och utåtriktad verksamhet vad gäller att få igång byggande av bostäder och uppgradering av infrastrukturen i Stockholms län och stad. De förtätningsbyggen här och var kan omöjligen vara tillräckligt för en miljon nya stockholmare som väntas de kommande 25 åren. Det löser inga problem. Det är trångt på bussen och vi måste få nya tunnelbanelinjer och nya trafikleder. Det finns väldigt starka behov av att få en regional hemsida på internet med informations-, frågeforum och servicefunktioner för medlemmarna samt en rejält moderniserad och rationaliserad verksamhet på regionkontoret. Och vi ser gärna ett allt större fokus på att kommunicera med medlemmar och hyresgäster via internet och datortjänster. Hittills har detta styrts av förbundet och man kan knappast säga att man är i framkant i fråga om att utnyttja de möjligheterna. Jan Bergström ordförande, Kungsholmen REDAKTÖRen h ar o rdet Ännu mer inspiration tack! Under färdigställandet av detta nummer av HyresPressen har några frågor kommit att dyka upp med jämna mellanrum: Var behövs våra resurser bäst? Var gör de störst nytta? På senare tid har mycket tid förbrukats på kannstöperier, stadgeexercis och genomförda eller planerade suspensioner. Konfrontativa medlemsinitiativ kräver också sin tribut. Samtidigt finns en uppsjö av uppgifter som behöver uppmärksamhet och insatser. Jag betraktar HyresPressen som ett viktigt forum för att låta medlemmarna komma till tals och ett verktyg för gräsrötterna att föreslå och hävda vilka insatser vi ska satsa på. Det är därför de inledande frågorna dyker upp eftersom denna gång har det varit särskilt svårt att entusiasmera medlemmarna att bidra till HyresPressen. HyresPressen agerar gärna lokomotiv i förändringsarbetet men tidningen behöver bränsle för att lokomotivet ska rulla. Varhelst man stöter på medlemmar i andra sammanhang så finns det alltid något diskutera: bostadsbrist, ombyggnads- frågor, hyreshöjningar, systematisering med mera. Samtalsämnen brukar inte saknas men varför är det så svårt att sätta synpunkterna på pränt. Jag tror att det är ett symptom på en allmän maktlöshet och en känsla av att det enskilda inlägget inte betyder något. Finns det också ett systemfel i föreningen? Som fjärmar medlemmar från föreningens organisatoriska struktur? Som skapar främlingar i stället för att bejaka kampvilliga aktivister? Bror Sandström redaktör • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 3 Förre regionordföranden stämmer HyresPressen har i tidigare nummer behandlat suspensionen av den medlemsvalde regionordföranden Greger Björkegren. Suspensionen var redan från början ett för en folkrörelse som Hyresgästföreningen oacceptabelt handlingssätt. Meningsskiljaktigheter löser man genom att diskutera, genom att ställa olika synpunkter mot varandra och, om man är förtroendevald, genom att ha förankrat sina ställningstaganden bland medlemmarna. Om sedan beslut går emot en får man reservera sig och agitera för sin ståndpunkt bland medlemmarna. Man löser inte meningsskiljaktigheter genom att rätt och slätt förbjuda en meningsmotståndare att vara med i fortsättningen. Men det skedde i fallet Greger Björkegren. Nu har han stämt Hyresgästföreningen och begär en ersättning baserad på förlorad inkoms och skadestånd för att han förtalats. Med tanke på att hans karriär både inom och utom Hyresgästför- eningen skadats allvarligt och att han skandaliserats är skadeståndet rimligt. Han begär drygt 1,5 miljoner kronor som kompensation för att ha förlorat sin huvudsakliga inkomstkälla och för att hans rykte och varumärke inom fastighetssektorn skadats allvarlig. Suspensionen bygger på ”felaktiga påståenden och direkta lögner” enligt stämningsansökan. Hela suspensionsärendet, som orkestrerats från regionkontor, regionstyrelse och så småningom också från förbundsstyrelsen, tog sin början vid ett regionstyrelsemöte i oktober 2014. Vid sittande bord yrkade dåvarande vice ordföranden Marina Fredriksson på att Greger Björkegren skulle suspenderas. Yrkandet kom som en total överraskning för honom; punkten fanns inte med på dagordningen och man kan med rätta tala om en kupp. Han skiljdes med omedelbar verkan från sina uppdrag, från sitt kontor, från sitt arbetsmaterial, e-post med mera och hamnade direkt ute i kylan. Den viktigaste anledningen till suspensionen var att han var kritisk till hur utvecklings- och förnyelsearbetet inom föreningen bedrevs. Björkegren ville ha större inflytande över processen från de förtroendevaldas sida. Något som de högsta tjänstemännen inom förbundet och regionen Jan Johnsson och Annika Billström motsatte sig. Misstroende mot de som suspenderade En betydande medlemsopinion kritiserade suspensionen och det manifesterades vid regionfullmäktige i november då ett misstroendevotum uttalades mot vice ordföranden Marina Fredriksson och de som röstade för en suspension tilldelades en allvarlig reprimand. Regionfullmäktiges beslut föranledde inga konsekvenser utan de som röstade för suspensionen satt kvar i orubbat bo. Under tiden hade Greger Björkegren överklagat suspensionsbeslutet till förbundsstyrelsen, vilket stadgarna tillåter. Förbundsstyrelsen lät först sin stadgegrupp bedöma om suspensionen var stadgeenlig. Stadgegruppen gav klartecken för suspensionen trots att det var ställt utom allt tvivel att stadgans bokstav inte var uppfyllt. I ett suspensionsärende, som faktiskt är en för föreningen viktig fråga för demokrati och legitimitet, måste man gå varsamt fram och därför tvingar stadgarna underställda styrelser att informera förbundsstyrelsen före beslut om suspension. Så skedde inte vid suspensionen av Björkegren. illustration: Per Lindroos 4 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • Nya och hemliga anklagelser Vid beredningen av hans överklagande framställdes nya anklagelser* mot Björkegren. Nu spelade man ut de moraliska korten. Nu byggde inte längre suspensionen på olika Hyresgästföreningen suspensionen av greger uppfattningar, nu handlade det bara om etik och moral. Nu började man på allvar ta ära och redlighet från Björkegren. Enligt förbundsstyrelsen, eventuellt bara dess stadgegrupp, fanns en rapport med anklagelser om moraliskt tillkortakommande från Björkegrens sida. När han begärde att få läsa rapporten fick han svaret att den var hemlig med hänsyn till uppgiftslämnarnas integritet. Rättssäkerheten sattes med andra ord helt ur spel. Greger Björkegrens överklagande tillbakavisades av en enig förbundsstyrelse (nätt och jämnt beslutsfähig) och därmed stod suspensionen fast. Björkegren får inte inneha några som helst förtroendeposter inom Hyresgästföreningen. Han är inte utesluten så hans medlemsavgift mottas fortfarande med tacksamhet. ” Jag har lidit personlig och ekonomisk skada. Jag har bett att få veta när, var och hur jag skulle ha gjort något som föranleder en suspendering, utan att få något svar. Stämningsansökan Greger Björkegren lämnade efter moget övervägande in sin stämningsansökan i juli 2015. I Hem & Hyra kommenterar sitt beslut på följande sätt: ”Jag har lidit personlig och ekonomisk skada. Jag har bett att få veta när, var och hur jag skulle ha gjort något som föranleder en suspendering, utan att få något svar. Till slut blev en stämningsansökan enda utvägen att bli offentligt rentvådd och denna får tala för sig själv vad gäller sakomständigheterna.” Björkegren hävdar att suspenderingen strider mot lag och avtal och inneburit en kränkning av honom som person genom ”felaktiga påståenden och direkta lögner”. Det är ingen tvekan om att Björkegren hade omvalts för ytterligare en tvåårsperiod och det är det förhållandet som motiverar huvuddelen av skadeståndet. Men vad man kan förstå av stämningsansökan är att den personliga utsattheten, att bli kopplad till i stort sett alla -ismer som finns på grundval av ett hemligt material, innebär en makt- och hopplöshet som inte ens pengar kan kompensera. Hyresgästföreningen har i skrivande stund ännu inte bemött stämningsansökan med en inlaga till tingsrätten. Rätten har gett föreningen uppskov och extra tid för att formulera sitt svar. Det är förvånande att föreningen behöver extra tid eftersom man hela tiden hävdat att ärendet varit väl underbyggt av dokumentation, visserligen hemlig med ändå dokumentation. Suspension – i stället för debatt? Under de senaste månaderna har flera suspensionsfall eller blivit kända, i Västra Frölunda, i Solna, i Boxholm. Det förefaller som suspension blivit en mer allmän metod att lösa problem och att fallet Greger Björkegren öppnat dammluckorna. Det här är illavarslande för Hyresgästföreningen. Här måste förtroendevalda sätta stopp. Meningsskiljaktigheter får inte lösas med att en part tystas. Meningsskiljaktigheter och olika uppfattningar diskuteras och avgörs slutligen vid valurnan när förtroendevalda ska väljas. Ett stort ansvar vilar på förtroendevalda och deras integritet gentemot anställda. De som drev suspensionsfrågan mot Greger Björkegren och de som sedermera godkände den har ett stort personligt ansvar. Civilkurage brukar det kallas och det har varit en sällsynt vara i det här ärendet. Man har gömt sig bakom varandra, jamsat med i skydd av utvalda och passande stadgeparagrafer. Ingen i Hyresgästföreningens ledning har förmått hävda ett ansvar, integritet och civilkurage. En ytterligare krydda i suspensionsärendet är den tillförordnade regionchefen Annika Billströms roll. Hon har också en fot i motståndarlägret som styrelseledamot i den norska byggföretaget Veidekke vars svenska dotterföretag Veidekke Bostad AB bedriver en offensiv för marknadshyror och ägarlägenheter i Sverige. Björn Alfredsson, Bror Sandström * Innerstadsföreningarna har nyligen i en skrivelse till förbundsrevisorerna påpekat att förbundsstyrelsen inte behandlade Greger Björkegrens överklagan korrekt. I stället för att ta ställning till regionstyrelsens beslut att suspendera Björkegren skapade man ett nytt ärende med helt andra anklagelser än de ursprungliga, nya anklagelser som dessutom var hemliga till och med för den anklagade. Dessa nya anklagelser hade regionstyrelsen över huvud taget inte behandlat. Till tidigare avsteg från stadgan av regionstyrelsen i Stockholm (underlåtenhet att i förväg informera om förestående suspensionsbeslut) läggs nu förbundsstyrelsens åsidosättande av den stadgeenliga proceduren. Det är helt klart att förbundsstyrelsens stadgegrupp inte är uppgiften vuxen att tolka stadgan. Innerstadsföreningarna kräver att revisorerna genomför en skyndsam och genomgripande granskning av ärendet och att suspensionsbeslutet upphävs. • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 5 Ord på förhandlingsvägen Nu inleds förhandlingarna inför 2016. I år lägger vi stor vikt vid att hålla nere fastighetsägarnas förväntningar på hyreshöjningar. Det har aldrig varit mer lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter än nu. Avkastningen är rekordhög, räntorna rekordlåga och vinsterna har aldrig varit större. Det finns alltså all anledning för bolagen att visa återhållsamhet i årets hyresförhandlingar. De förtroendevalda som deltar i förhandlingsarbetet har här en viktig uppgift att ta del av de dokument och den handledning som finns och förbereda oss väl inför förhandlingarna. De har också ansvar för att säkerställa att hyresgästernas intressen tas tillvara på så vis att vi uppnår bästa resultat inom bästa möjliga tidsram. Simon SafariPer Björklind OrdförandeFörhandlingschef Hyresgästföreningen region Stockholm Hyresgästföreningen region Stockholm Hyrorna måstesänk Vilka krav ska vi ställa i hyresförhandlingarna? Hyrorna i de kommunala bolagen måste sänkas 2016. Bolagen måste ändra sitt förhållningssätt till upprustning och verka för i huvudsak underhåll med små hyresförändringar. Bolagen ska också verka för en nyproduktion som kan klaras av hyresgäster med normala inkomster. En central del för bolagen måste vara att bolagen ska följa det lagstadgade allmännyttiga syftet med kommunala bostadsbolag. Vår grundläggande inställning ska vara att bolagen ska tillhandahålla väl underhållna bostäder till rimliga hyror samt ha en god dialog med hyresgästerna i bostadsområdena. Vidare ska bolagen ha ett högt bostadsbyggande. Bolagen ska drivas långsiktigt så att inte förluster uppstår och de åtaganden vi beskrivit ska klaras av. Däremot finns inga skäl till att bolagen ska drivas med höga vinster, höga internräntor och andra redovisningar för att dölja dessa vinster. Det senaste årtiondets ökande avkastningskraven (= vinsterna) på bolagen har inneburit att hyrorna har skjutit i höjden. Genomsnittshyran i de kommunala bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder har idag ökat till drygt 6 400 kronor per månad för en genomsnittsyta på 66 kvadratmeter, vilket ungefär motsvarar en tvårummare. Medianinkomsten i Stockholms stad för hyresgäster över 20 år är 18 700 kr (före skatt 2013). Medianhyresgästen betalar hela 33 procent av inkomsten i hyra. Och långt mer för dem med lägre inkomster. Det är långt över de statliga mål som tidigare sa att en nyproducerad tvårummare skulle kosta högst 25 procent av inkomsten för en industriarbetare. Vi vill peka på att cirka 60 procent av hushållen i flerbostadshus i Stockholms stad består av en vuxen. 6 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • as! I stadens budget för 2015 formulerades ett resultatkrav på bolagen på 969 miljoner kronor. Det motsvarar hela 15 procent av bostadshyrorna. Till det kom att bolagen redovisade mycket höga avskrivningar (ungefär lika med amorteringar) på ytterligare 20 procent av bostadshyrorna. Till det kommer att bolagen har mycket höga reserver sedan tidigare. Detta är sammantaget helt orimliga resultatkrav på bolagen och dessa resultatkrav har drivit upp hyrorna långt över det rimliga. 2014 färdigställde bolagen strax under 500 nya bostäder. Enligt stadens budget ska detta fördubblas. 1 000 nya lägenheter årligen är fortfarande en låg siffra. En egenfinansiering av 1 000 bostäder på fem procent motsvarar endast 100–150 miljoner kronor årligen. Det finns således ett stort ekonomiskt överutrymme för nyproduktion. En förutsättning för att Hyresgästföreningen ska acceptera att hyresgästernas hyror används för nyproduktion måste vara att dessa hyror inte utgör underlag för hyresuttag i nyproduktionen. Ett stort problem för hyrorna i nyproduktionen är att bolagen kalkylerar med räntor på 6–7 procent! Vilket kan jämföras med stadens lånevillkor som ju ligger en bra bit under 2 procent. Sådana kalkyler driver upp nyproduktionshyrorna till nivåer som endast ett fåtal av Stockholmarna kan klara av. Det är inte acceptabelt och helt i strid med det allmännyttiga syftet. Stadens bostäder ska vara väl underhållna och nödvändigt underhåll ska utföras när det behövs. Bolagen använder idag istället upprustning som en metod att höja hyrorna. Forts på sid 8 Fastighetsägaryrkanden och förhandlingsupptakter Fastighetsägarna Stockholm är på offensiven. Från den första januari 2016 vill de att hyrorna i genomsnitt ska höjas med 2,3 procent. I genomsnitt betyder högre höjningar i centrum och lägre höjningar i ytterområdena. Samtidigt har organisationen också påpekat att förhandlingarna är alldeles för tids- och kostnadskrävande och efterlyser rationaliseringar. Så skapar de ytterligare ett skäl för att skynda fram en Stockholmsmodell. Samtidigt har Hyresgästföreningen genomfört förhandlingsupptakter för att bemöta kraven och redovisa föreningens utgångspunkter inför förhandlingarna. Nationellt: Återhållsamhet I den nationella förhandlingsupptakten har Hyresgästföreningen markerat genom att kräva oförändrade hyror, åtminstone i vissa bostadsföretag. Från föreningens sida motiverar man sitt nollbud med att i stort sett obefintlig inflation och en extremt låg räntenivå samt god avkastning och lönsamhet allmänt sett inom bostadssektorn. Med hänsyn till att förhandlingarna bedrivs lokalt och att varje förhandlingsdelegation gör sina bedömningar kan man inte tala om ett generellt krav på oförändrade hyror. Men signalen är att bostadsföretagen måste visa extrem återhållsamhet. I de nationella kraven ligger också att förvaltningskvaliteten måste uppmärksammas. Vad det begreppet omfattar är lite oklart men det handlar om vad man får för sina surt förvärvade hyrespengar. Den frågan kan egentligen bara den enskilde hyresgästen svara på och därför inne- bär väl förvaltningsfokus en betydande mobilisering av hyresgästerna inför förhandlingarna. Eller hur? Regionalt: Fokus på ombyggnadshyror Vid den regionala förhandlingsupptakten var man från föreningens sida inte så specifik i sina krav och ställningstaganden. För stockholmsregionen handlade det mer om generella uttalanden. Man har att utgå från de nationella riktlinjerna och i år har man inte som tidigare anpassat dem till de regionala förhållandena. Frågor som rör ombyggnader och hyressättningen i samband med ombyggnader debatterades dock intensivt. Strategin är tills vidare lite oklar. Det som står klart är dock att ombyggnaderna resulterar i alltför stora hyreshöjningar. Systematiseringen stod som vanligt också i fokus. Inför förhandlingarna ska ett stort antal förhållanden studeras för varje kommun och varje bostadsbolag. Det betyder att kraven och förhandlingsstrategin behöver anpassas till respektive kommun och bolag. Stockholms stad: Ny eller avdammad Stockholmsmodell? I Stockholms stad svävar kravet på systematisering av hyrorna som en osalig ande över förhandlingsverksamheten. Från fastighetsägarsidan är önskemålet om någon form av förnyad Stockholmsmodell starkt. Hyreskommittén, den lokala samarbetskommittén med representanter från Fastighetsägarna, de allmännyttiga bolagen och Hyresgästföreningen, har fått ny bemanning. Hyresgästföreningen representeras av regionordföranden Simon Safari, tillförordnade regionchefen Annika Billström och förhandlingschefen Per Björklind. Ännu så länge har inte något redovisats om vilka ambitioner man går in i eventuella modellförhandlingar med. Hemlighetsmakeriet är stort men den som varit med ett tag vet att det finns en i stort sett olöslig fråga. Fastighetsägarna kan inte tänka sig någon enda sänkt hyra medan Hyresgästföreningen är lika kategorisk i frågan om nollsummespel, vilket skulle betyda både höjda och sänkta hyror. Förra gången det begav sig stöp hela projektet på den här konflikten. Nu har också en ny faktor tillkommit som bara gäller för Hyresgästföreningens del och inte berör fastighetsägarsidan. Det handlar om en av föreningens representanter i Hyreskommittén, nämligen Annika Billström. Hon är också styrelseledamot i det norska byggföretaget Veidekke vars svenska dotterbolag Veidekke Bostad driver frågan om marknadshyror. Dessutom, hennes make är marknadsdirektör i företaget och har gjort sig till tolk för en total marknadsanpassning av hyressektorn i Sverige. Är detta en lämplig representation? illustration: Per Lindroos • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 7 Forts. från sid 7 Hyrorna måste sänkas! Små standardförbättringar tvingas fram och hyreskraven för dessa standardförbättringar är helt enkelt ohemula. Nödvändigt underhåll ska utföras. Eventuella standardförbättringar ska vara hyresgästernas val och täckas av hyror för kostnaderna för dessa. Bolagens nuvarande metoder skapar stor otrygghet, stor missnöje och innebär att stor andel av hyresgästerna i upprustningshus tvingas flytta från sina invanda miljöer Åtgärder för att minska bolagens energikostnader är önskvärda. Tidigare var bolagen i Stockholm föredömen när det gällde hyresgästernas inflytande. De avtal som finns mellan Hyresgästföreningen och bolagen för boinflytande, med krav på information och samråd, följs dock allt sämre. Bolagen visar en stark tendens till att nonchalera avtalen och en mycket njugg inställning till hyresgästernas synpunkter. Det försämrar boendekvaliteten högst påtagligt och det finns inga skäl till detta. Hyresgästföreningen begär istället dels att ingångna avtal följs, att bolagens inställning till hyresgästernas önskemål i möjligaste mån uppfylls samt att bolagen sätter igång försöksverksamhet med nya avtal för utvecklade former av hyresgästinflytande. Den kooperativa hyresrätten kan vara ett sådant medel. Sammantaget måste bolagen både uppfyller lagens krav på allmännyttigt syfte och tillgodoser de krav vi ovan framför när det gäller rimliga hyror såväl i befintligt som i nyproduktion och vid upprustning samt verkar för att utveckla hyresgästernas inflytande. En helt ny inställning behövs i bolagen! Ragnar von Malmborg faktaruta Tredelat syfte med projektet Att tydliggöra frågan om allmännyttans samhällsansvar. Att beskriva hur de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar med samhällsnyttiga insatser samt sociala investeringar och projekt och analysera detta i ljuset av gällande regelverk. Att ta fram metoder för att bedöma, beräkna och följa upp värdet av sociala projekt och investeringar som de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen gör. 8 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • Nyttan med allmännyttan Den 1 januari 2011 trädde Lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) i kraft. Det betyder att allmännyttiga kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav för att inte snedvrida konkurrensen. Samtidigt har bolagen ett allmännyttigt syfte och ska tillgodose invånarnas behov i vid mening. Men går det att förena samhällsansvar med kraven på affärsmässighet? För att närmare undersöka den frågeställningen har SABO, allmännyttans branschorganisation, satsat på ett forskningsprojekt med namnet ”Nyttan med Allmännyttan”. Tio forskare betar av område för område inom ramen för projektets syften: • Allmännyttans samhällsansvar • Samhällsnyttiga insatser och sociala investeringar • Utvärdering av allmännyttans insatser Vid SABOs kongress i våras redovisades resultaten och det kan sammanfattas med att störst nytta gör allmännyttan om de bygger och bidrar till bostadsförsörjningen. Det är lite av en västgötaklimax. Sedan konstaterar forskarna också att kravet på affärsmässighet med marknadsmässiga avkastningskrav inte ska tas alltför bokstavligt utan att allmännyttan har ett handlingsutrymme. Affärsmässigheten är inte en boja utan ett löfte. Men mest uppseendeväckande är resultatet att det var onödigt att lagstifta om allmännyttans affärsmässighet. Alla forskarna är rörande eniga om att det finns en nytta med allmännyttan. Eftersom de har olika ingångar till frågan så kommer också svaren att skilja sig åt. Men det handlar om nyanser och gradskillnader, inte några grundläggande perspektivskillnader. Inom ramen för den fundamentala frågan om allmännyttan kan arbeta både samhällsnyttigt och affärsmässigt summerar forskningsledaren Tapio Salonen, professor i socialt arbete på Malmö högskola, att den allmännyttiga hyresrätten spelar en betydelsefull samhällsroll. Insatser i bostadsområdena är viktiga och inte speciellt kontroversiella. Frågor som rör integration, socioekonomi, organisation och allmännyttan roll i den sociala bostadspolitiken är svårare att svara på. Handlingsutrymme finns enligt forskarna men det krävs att politiken tar sitt ansvar. Tre scenarier Forskarna skisserar tre framtidsscenarier: anpassning, motstånd och systemskifte. Anpassning innebär att allmännyttan blir strikt affärsmässig och skillnaden mot den privata hyresrätten minskar. Motstånd betyder att bita sig kvar vid det gamla och utnyttja det tolkningsutrymme som lagstiftningen medger. Motståndsscenariot motsvarar i stort sett den utveckling som sker för närvarande. Systemskifte innebär helt nya regler, ny politik, mer påtryckningar från EU. Systemskifte innebär en mer renodlad marknadssituation jämfört med anpassningsscenariot. Oavsett scenario så är allmännyttan en viktig aktör i framtiden. Det gör den för att den är stor aktör men det behöver inte betyda att den är inflytelserik. Konkurrensneutralitet Bakgrunden till den lagstiftning som nu gäller för allmännyttan var de privata fastighetsägarnas offensiv. De hävdade att allmännyttan subventionerades eftersom inte de kommunala bolagen inte tog ut en marknadsmässig hyra. När allmännyttans hyror samtidigt utgjorde norm eller tak för de privata hyrorna så snedvreds konkurrensen, hävdade fastighetsägarnas organisationer i Sverige och EU. Offensiven gav resultat. Först vek den socialdemokratiska regeringen ned sig, sedan eldade Alliansregeringen på och till sist resulterade det i att parterna på bostadsmarknaden enades i en kompromiss som manifesterades i en ny lag. Var lagändringen nödvändig? Nej! Det mest intressanta resultatet presenteras i delstudien ”EU:s inre marknad och den svenska allmännyttan” som gjorts av Anders Kjellström. Hans uppgift har varit att diskutera EU-rättens betydelse för allmännyttan. Upprinnelsen till de utredningar, såväl statliga som andra, som så småningom ledde fram till den nya lagen var de privata fastighetsägarnas påstående om att allmännyttans hyresnormerande roll stred mot EU:s konkurrensregler eftersom det utgick statsstöd. Statsstödet beräknades som skillnaden mellan den hyra som allmännyttan begärde och den hyra som de kunde begära med en normal avkastning på fastigheternas marknadsvärde. Fastighetsägarnas organisationer tog rygg på EU och lämnade in besvär och klagomål mot Sverige till EU-kommissionen. De hotade att löpa linan ut och göra en anmälan som skulle tvinga Sverige till en lagändring. Som sagt, Sveriges regeringar vek ner sig. Parterna engagerade juridisk expertis men det fanns inget givet svar på frågan. Men om man ville vara på säkra sidan i förhållande till EU:s regelverk var det bäst att överge självkostnadsprincipen och i stället kräva att allmännyttan skulle drivas på affärsmässig grund. Så skedde också. I forskningsrapporten konstateras dock att hotet var överdrivet och att självkostnadsprincipen och indirekt också allmännyttans hyresnormerande roll mycket väl låter sig förenas med EU:s regelverk. Forskaren har till och med ställt frågan direkt till EU-kommissionen och svaret blev att uthyrning enligt icke-vinstgivande principer är problemfritt. Forskaren är mycket besk i sina slutsatser och hävdar att frågan avgjordes som en juridisk-teknisk fråga och inte som en svensk inrikespolitisk fråga med välfärdsfokus. Politiken abdikerade helt enkelt inför parterna. Därmed las den juridiska grunden för den strid som ytterst handlar om marknadshyror. Det finns i ett tolkningsutrymme i lagen och parterna, inte minst SABO försöker fylla det. Projektet ”Nyttan med Allmännyttan” är ett sätt. Hyresgästföreningen skulle kanske också försöka fylla tolkningsutrymmet på sitt sätt, utifrån ett hyresgästperspektiv med betoning på hyresgäst. Björn Alfredsson faktaruta Läs mer På SABOs hemsida finns projektet redovisat i en nedladdningsbar 40-sidig sammanfattning. Senare under hösten ges en rapport ut där hela projektet och alla delstudierna får en fyllig redovisning. • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 9 Vad blir hyran vid ombyggnad? Ombyggnadsvågen rullar över Stockholm och i dess kölvatten ökar hyrorna. Det finns en väldig oro för att hyrorna kommer att höjas mycket. Det finns också exempel att höjningarna varit exempellösa, att de dubblerats och kanske ännu mer. Eftersom det inte finns någon samlad redovisning frodas också en hel del rykten som i sin tur ökar oron. I databasen ”Allmännyttiga hyror i Stockholms stad 2015” finns uppgifter om vilka fastigheter som byggts och vid vilken tidpunkt. För de senaste tio åren finns också hyresuppgifter för ombyggnader som skett sedan 2005. Det går således att jämföra hyror före och efter ombyggnad vilket gör det möjligt att se hur stora hyreshöjningarna blivit. Under perioden 2005–2009 finns uppgifter för 113 ombyggnadsfall och för perioden 2010 och framåt för 115 fall. Tabell 1 Genomsnittlig procentuell hyreshöjning vid ombyggnad (antal ombyggnader) OmbyggnadsperiodInnerstad Närförort Mellanstad Ytterstad 2005–09 69 (11) 18 (21) 19 (23) 16 (58) 2010– 48 (11) 36 (25) 23 (30) 22 (49) Källa: Allmännyttiga hyror i Stockholms stad 2015/stockholm@hyresstatistik.se 10 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • I tabell 1 redovisas hyreshöjningarna fördelade på innerstad, närförort, mellanstad och ytterstad. Med Stockholmsmodellens indelning i tio områdestyper, A–K, motsvarar indelningen AB, CD, EF och GHJK (se karta). Vad man kan se av genomsnittssiffrorna är högre höjningar ju närmare innerstaden och att höjningarna, utom för innerstaden, har ökat över tid. Detta blir än tydligare när ombyggnaderna delas upp med hänsyn karaktären på ombyggnaderna. I tabell 2 särredovisas stambyten och bilden avslöjar då det sätt på vilket ombyggnaderna bedrivs i Stockholm. Stambyte som enda och huvudsakliga ombyggnadsinsats dominerar närförort, mellanstad och ytterstad. Mer genomgripande ombyggnader är sällsynta i dessa områden och förekommer bara i ett fåtal fall. I innerstaden är förhållandet det omvända och där är enbart stambyte sparsamt förekommande. I tabell 3 redovisas den nuvarande hyran efter ombyggnad uppdelad på område och typ av ombyggnadsåtgärd. Genom tabellen ges en uppfattning om den genomsnittliga nivå som idag råder i de ombyggda fastigheterna. Det är viktigt att komma ihåg att det rör sig om genomsnitt. Det finns mer extrema fall där det har varit fråga om drygt 90-procentig hyreshöjning i innerstad och drygt 80-procentig hyreshöjning i närförort. Dessa extremvärden är dock fåtaliga. Notera att hyresuppgifterna i tabellerna avser enbart allmännyttiga företag. Det finns indikationer på att hyreshöjningarna i samband med ombyggnader av privata hyresrätter är än högre. Detta återstår att kartlägga vilket är en lämplig uppgift för privata delegationens statistikgrupp. Orimliga förhållanden vid upprustning Upprustning har blivit det nya hotet mot rimliga hyror som de flesta kan klara av. Hyreshöjningar på 40–60 procent har blivit vanliga. De nya och högre hyresnivåerna kan på sin höjd 15 procent av Stockholmarna klara av. De stockholmare som redan har mest att välja på. Hur kunde det bli så? En grundprincip för hyresrätten är att underhållsåtgärder ingår i hyran och inte ska leda till hyreshöjning när de utförs. Men i praktiken tillåts har något annat hittills tillåtits. I upprustning brukar ingå stambyten, byten av spisar, kylskåp, toaletter, badkar och ibland köksskåp och diskbänkar. Allt detta är förstås underhåll, de höjer ju inte någon standard. Sen ingår vanligen målning, tapetsering omlagda golv osv både i lägenheter, i trapphus och andra allmänna utrymmen. Ibland också fasadputs och takfärg. Nya maskiner i tvättstugan. Ibland görs fönsterbyten och tilläggsisolering som ju ska betalas via minskade energikostnader. Också detta är förstås underhållsåtgärder eller sådant som inte ska leda till högre hyra. Summerar man vad som verkligen är en standardhöjning så brukar det sluta i smärre förändringar som förberedelse för diskmaskin och tvättmaskin, eluttag för hårtork och rakapparat i badrum. Räknar man högt kanske standardhöjningarna kostar högst 20 000 kronor i badrum och något liknande i kök. Standardförbättringar för 40 000 kronor borde leda till en hyreshöjning på 1 200–1 300 kr. Om året! Istället kan det leda till 3 000 mer per månad! Det är obegripligt hur detta kan ha kommit till. Såklart driver fastighetsägare på för att få ut denna toppvinst nästan gratis. Hyreshöjningar vid upprustning illustrerar väl orimligheter i vårt hyressystem. Därför behövs ett antal lagförtydliganden och lagändringar. Några förslag: • Klargör att underhåll ingår i hyran. Klargör vad som är underhåll. • Klargör att alla standardförbättringar ska vara valbara för hyresgästen i lägenheten och för hyresgästerna gemensamt i gemensamma delar. Hyresgäster ska inte kunna påtvingas standardförbättringar. • Klargör att standardförbättringar ska prissättas efter rimlig kalkyl för kostnad, samt att standardförbättringar ska kunna hyressättas åtgärd för åtgärd. • Klargör att fastighetsägare måste redovisa sina hyresanspråk för respektive förbättringsåtgärd redan i samband med åtgärdssamråd. • Klargör att hyresjämförelser ska göras med genomsnitt och inte med högsta nivå. Hyresjämförelser med genomsnittsnivå ser vi som en central del av en förändrad hyressättning. Med den förändringen slipper vi att ett fåtal fall med för hög hyra får förödande inverkan på hela hyressektorn. • Klargöra att upprustade bostäder ska ha hyror som väl klaras av hyresgäst med medianinkomst. • Lagen om allmännyttan bör ändras. Självkostnadsprincipen måste återinföras. Det ska finnas förbud att föra vinster till kommunen eller bolag att gör åtgärder som ska bekostas av alla kommuninvånare. • För privathyresgästerna är det viktigt att allmännyttans hyresledande roll återinförs. Ragnar von Malmborg Tabell 2 Genomsnittlig procentuell hyreshöjning vid ombyggnad, stambyte och övriga ombyggnader OmbyggnadsperiodInnerstad Närförort Mellanstad StambyteÖvrigt StambyteÖvrigt StambyteÖvrigt 2005–09 – 69 16 55 19 – 2010– 37 57 24 68 23 60 Källa: Allmännyttiga hyror i Stockholms stad 2015/stockholm@hyresstatistik.se Ytterstad StambyteÖvrigt 16 – 22 – Tabell 3 Nuvarande genomsnittlig månadshyra – 3 rok 77 kvm – efter ombyggnad OmbyggnadsperiodInnerstad Närförort Mellanstad Ytterstad StambyteÖvrigt StambyteÖvrigt StambyteÖvrigt StambyteÖvrigt Efter ombyggnad 7900 6900 6600 6600 9500 8300 8200 – Hyresuppgifterna avser fastigheter som byggts om 2010 och senare. Källa: Allmännyttiga hyror i Stockholms stad 2015/stockholm@hyresstatistik.se • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 11 Nytt rekord – mesta bostadskön Så har då bostadskön i Stockholm passerat den magiska gränsen. Nu står mer än en halv miljon människor i kön. Och med den kölängden tar det än längre tid att bli hänvisad en bostad. Nu är det inte så att alla de som står i kön saknar ett boende. Ungefär tre fjärdedelar av de köande har ett ordnat boende, antingen äger de sitt boende eller har reguljära kontrakt. Med dagens kö kan man därför räkna med cirka 125 000 personer saknar boende eller bor under osäkra kontraktsförhållanden. År 2014 förmedlade bostadsförmedlingen knappt 12 000 lägenheter och med den förmedlingstakten skulle det ta drygt tio år att beta av den del av kön som saknar ordnat boende. I teorin. I verkligheten är den praktiska kötiden längre men den varierar mellan olika områden. Det behövs längst kötid i innerstaden för att bli erbjuden en bostad. Det går fortare i ytterstaden. Men ”längst” och ”fortare” är relativa begrepp. I innerstaden dröjer det 10–15 år innan man erbjuds en bostad via kön, i söderort dröjer det 6–10 år och i västerort 7–9 år. De här är fråga om genomsnittliga kötider och de kan naturligtvis variera. Inte minst slumpen kan spela in. Det behövs inte lika lång kötid för att få en bostad i nyproducerade hyresrätter. Men även här ligger kötiderna på minst 5 år i genomsnitt. Smakar det, så kostar det och i det nyproducerade beståndet är hyrorna höga vilket framgår av faktarutan. Emellanåt kostar det så pass mycket att det är svårt att hitta hyresgäster i den ordinarie kön. Därför finns också Bostad Direkt. Då kan man flytta in i omedelbart och då betyder inte kötiden någonting. Pengarna betyder allt. faktaruta Exempel på hyror i allmännyttig nyproduktion 2013–2015 – Månadshyra för 3 rok, 77 kvm Innerstad Närförort Mellanstad Ytterstad Presumerade hyror, kr* – 11 800 11 000 10 200 Övriga hyror, kr 14 400 10 600 10 700 10 800 *Förhandlade hyror som inte får användas som jämförelse vid bruksvärdesprövning. Källa: Allmännyttiga hyror i Stockholms stad 2015/stockholm@hyresstatistik.se 12 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • någonsin De kötider som gäller är egentligen absurda. De är så pass långa att de förhållanden som gällde när man ställde sig i kön kommer att förändras, emellanåt ganska radikalt, innan man står längst fram i kön. Att ställa sig i kö innebär en föreställning om en överblickbar tidrymd med något så när likartade förutsättningarna från det man ställde sig i kön till det ögonblick när man blir expedierad. Ändå är Bostadsförmedlingens kötid en västanfläkt mot vad som gäller hos exempelvis SKB, Stockholms Kooperativa Bostadsförening. Där måste man vänta i genomsnitt 25–35 år innan man hamnar så långt fram i kön att det betyder något. En dryg generation, med andra ord. Det säger sig självt att ur ett bostadsförsörjningsperspektiv är dessa kötider totalt meningslösa. Meningslösheten beror dock inte på konstruktionen med en kö i sig. Den beror på bostadsmarknaden som inte förmår tillgodose människors grundläggande behov som i sin tur beror på politisk nonchalans och beslutsfattare utan förankring i människors verklighet. Till sist en bisak. Bostadsförmedlingen är en god affär. Den drar in drygt 100 miljoner kronor om året. Om alla pengarna förbrukas på förmedlingar så blir det cirka 8 000 kronor per genomförd förmedling. Med tanke på att de köande sköter det mesta själv via förmedlingens hemsida så förefaller det hela vara till och med en synnerligen god affär. Vid varje förmedling som innebär att en sökande accepterar bostaden utgår också en avgift. Uppskattningsvis innebär det intäkter på 10–15 miljoner kronor årligen med nuvarande antalet förmedlingar. Översiktlig hyresstatistik för 2015 Redan nu finns översiktlig hyresstatistik för Stockholms allmännyttiga bostadsbolag. Statistiken baseras på de hyror som gäller från och med 1 juni 2015 och är således högaktuell. Statistiken bygger på uppgifter från drygt 1 000 fastigheter med drygt 66 000 lägenheter och är en ”biprodukt” till den applikation som gör det möjligt att i detalj jämföra hyror. Både användbart och inte minst nödvändigt i förhandlingsarbetet. Mer information kan rekvireras från stockholm@hyresstatistik.se. illustration: Per Lindroos • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 13 Stockholms dyraste allmännytta Där högst upp på Wollmar Yxkullsgatan 17 ligger en av de dyraste kommunala lägenheterna i Stockholm. Lägenheten är på 121 m2 (5 rum och kök plus matrum) och den kostar 22 899 kronor i månaden att hyra. Lägenheten ligger i kvarteret Tygeln (Maria Prästgårdsgata, Timmermansgatan, Wollmar Yxkullsgatan) och den ägs av Stockholmshem. Normhyresnivån ligger på drygt 2 400 kr/m2 & år som omräknat till en trerummare på 77 m2 innebär en månadshyra på 15 525 kr. Som jämförelse kan nämnas att medianhyran för motsvarande allmännyttig lägenhet i Stockholm är 6 950 kr/månad och den lägsta månadshyran ligger på 5 500 kr. 15 525 kr i månaden är mycket pengar. Om man i stället skulle köpa en bostadsrätt skulle man vid nuvarande ränteläge kunna satsa åtta miljoner kronor på en trea utan att för den skull få högre boendekostnad. Just nu är ju räntorna väldigt låga men även vid en fördubblad räntenivå skulle man trots allt kunna satsa sex miljoner kr på en bostadsrätt och få samma boendekostnad – de högre räntekostnaderna gör att man inte kan låna lika mycket.Om man vill bo rymligare och dyrare – i en femma med en månadskostnad på 22 899 kr – motsvarar det en bostadsrättssatsning på cirka 13 miljoner kr. Beloppen är svindlande och det är svårt att förstå att den här typen av hyresrättssatsningar har framtiden för sig. Alternativen verkar mer lockande ur ett ekonomiskt perspektiv. Hyresnivån och boendekostnaden i kvarteret Tygeln motsvarar ett bostadsrättsköp till priset av drygt 100 000 kr/ m2. Så höga är inte kvadratmeterpriset ännu för bostadsrätter, inte ens i innerstaden, ett bostadsrättsköp framstår som ett vida bättre alternativ än att hyra i Tygeln. Hyran i Tygeln är inte presumerad så den får användas som jämförelsehyra vid bruksvärdesprövning. Ovan: Med både balkong och terrass. På toppen, i både huset och hyresligan. Källa: Allmännyttiga hyror i Stockholms stad 2015 / stockholm@hyresstatistik.se Nedan: Samma hushörn för 52 år sedan. Ur Eriksson & Lindroos, Södertur 2. Till vänster: KKvarteret illustrerat som det såg 1958 med fokus på ”dyraste” hörnet. Illustration: Per Lindroos. 14 • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • Det pågår en kamp för att inte ändra förutsättningarna för att bygga bostäder: inte minska ränteavdragen, inte kräva amorteringar, inte höja lånetaket. Flera framträdande s-märkta bostadsdebattörer, exempelvis Lennart Weiss och Ilija Batljan, driver på för att inte reglerna ska ändras. Som representanter för två stora bostadsföretag vill de snarare att marknadstänkandet ska renodlas. Batljan och Weiss är mycket kritiska till Riksbankens politik och de befarar och bankens samlade åtgärder kommer att leda till en allmän fastighetskris med minskande bostadsbyggande och ”social housing” runt hörnet. Det hävdar att Riksbanken inte har rätt kunskap. Den är förbehållen bostadsföretagen och deras analytiker. Deras argumentation låtsas inte om att de regler som gäller för kapitalet (ränteavdraget framför allt) för ägt boende missgynnar hyresrätten å det grövsta. Men om man inte kan trappa ner ränteavdraget borde man väl kunna kompensera den förfördelade parten. Åtminstone som en övergångslösning. Låt oss göra ett räkneexperiment och begränsa det till nytillskottet av lägenheter. En nybyggd bostadsrättslägenhet som belånas till 85 procent kommer under en amorteringstid på 50 år att via ränteavdraget få en subvention beräknat som nuvärde med 3 procents ränta på cirka 5 700 kr/m2 (6 800 kr/m2 vid 4 procents ränta). Om det sker ett ägarbyte efter halva amorteringsperioden ökar nuvärdet på subventionen till 8 700 kr/m2 respektive 9 600 kr/m2, vilket beror på att värdestegringen realiseras vid ägarbytet och att nya pengar behöver lånas. De här beloppen motsvarar 18–30 procent av den totala produktionskostnaden för en hyreslägenhet. Någonstans i det här intervallet vore en rimlig nivå för ett investeringsbidrag när hyreslägenheter byggs. Det skulle innebära att den nybyggda hyreslägenheten fick lika stor subvention som bostadsrätten, fast på ett bräde och inte som för bostadsrätten där subventionen pytsas ut årligen som ränteavdrag. Ett investeringsbidrag i den här storleksordningen i kombination med exempelvis SABOs lösning att bygga till låga kostnader kan göra påverkan på boendekostnaderna maximal. Det investeringsbidrag som regeringen föreslagit i höstens budget slutar på 3 000–4 000 kr/m2 och kompenserar inte för ränteavdragen fullt ut. Det är en bit på vägen men behöver ökas väsentligt för att rättvisa mellan upplåtelseformerna ska bli lite bättre. Vi måste få mer förankrade förslag på fullmäktige På fullmäktige i slutet av november är det aviserat förslag till nya förhandlingsrutiner som framför allt skall innehålla en organisatorisk möjlighet för regionstyrelsen att genomföra ramavtalsförhandlingar för hela regionen för alla hyresrätter såväl privata som allmännyttiga. Fastighetsägarföreningen driver frågan. Jag tror inte att det finns en majoritet på fullmäktige för att skapa en organisation där hyrorna förhandlas på central regional nivå. Jag tror framför allt att de allmännyttiga förtroendevalda i Hyresgästföreningen inte vill och knappast föreningarna i länet och de privata förtroendevalda är nog inte heller intresserade. Innebörden skulle vara att man lokalt helt skulle förlora inflytandet på hyresutvecklingen från föreningarnas sida. Jag undrar också om fullmäktiges delegater över huvud taget har lust att spendera typ tre timmar på fullmäktige att diskutera förhandlingsrutiner, då man lika gärna kan leva med dem vi redan har? Under 2015 har vi sett en mängd förslag från regionstyrelsen som fallit rejält på fullmäktige och i valen har knappast resultatet haft någon liknelse med valberedningens förslag. Inte minst valet av ny regionordförande hade valberedningen rejält fel. Det är inte heller kul när det skall vara strid om allt. Det är kanske regionstyrelsen och valberedningens största uppgift att vara lite restriktiv och inte lägga fram förslag innan man vet bättre att man kan få en majoritet bakom dem. Jag hoppas att vi kommer få se bättre förankrade förslag i framtiden. Jan Bergström foto: ari eskelinen Ränteavdrag och investeringsbidrag INFÖR HÖSTFULLMÄKTIG E • HYRESPRESSEN Innerstan 4 - 2015 • 15 En ny bok Välkommen till Brunkebergstorg Stella Fare, känd Stockholmsprofil och en tid stadsmiljöborgarråd, har skrivit en bok om Sergels Torgs baksida, om Brunkebergstorg. Det var en plats som sjöd av liv och var ett centrum i den gamla citykärnan. Men efter cityomvandlingen, rivningen av Klarakvarteren flyttades centrum och Brunkebergstorg hamnade i skuggan, både bildligt och bokstavligt. Kulturhuset vänder torget ryggen. Brunkebergstorg och kvarteren runt omkring sjöd en gång av liv. Där fanns allt man kunde tänka sig att en stad ska erbjuda, Men skalan var mindre. Butiker var många men små, hyrorna lägre, arbetsplatserna diversifierade, kulturutbud i många vrår och inte minst platsen för många tidningsredaktioner. Det är inte utan nostalgi som Stella Fare konstaterar att området idag är segregerat och inte har någon speciell dragningskraft. Hon tror i stället att människor undviker området (såvida inte någon eller några erövrat en medalj i något idrottsevenemang och firas på Sergels Torg). Stella Fare tecknar med hjälp att stort antal fotografier och andra illustrationer ett ömsint porträtt av ett område och en svunnen epok. Hon blickar också framåt och funderar kring hur ett mer vitalt cityliv ska kunna utvecklas. Hon efterlyser mindre skala och små lokaler som gör att små verksamheter kan komma tillbaka. Skolor i city kan bidra till utveckling och kreativitet. Och naturligtvis bostäder, så att city befolkas så att det skapas mänskliga sammanhang och inte bara kommersiella relationer. Mot den här bakgrunden är boken också en varningsklocka för att gå för hårt fram i stadsbygden. För yngre läsare kan det vara ett viktigt budskap. Låt dem som bestämmer gå på Brunkebergspumpen om de försöker med en ny cityomvandling! HyresPressens egen ”hovillustratör” Per Lindroos har bidragit med teckningar och ritningar över ett stort antal fasader med nedslag i olika tider för en och samma byggnad.
© Copyright 2024