1. No category

ULLENSAKER
Kommune
SAKSUTSKRIFT
Utv.saksnr
75/15
Utvalg
Hovedutvalg for overordnet planlegging
Møtedato
27.04.2015
NY 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR
VEIBERG
Vedtak
Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–11 vedtar Hovedutvalget for overordnet
planlegging (HOP) at forslag til detaljreguleringsplan for Veiberg, datert 19.03.2015 med
bestemmelser datert 20.03.2015 legges ut til offentlig ettersyn.
Rett utskrift
Kurt O. Kristoffersen
Formannskapssekretær
Sendt: Saksbehandler for videre forføyning.
Saksnr. 2006/2719-60
Side 1 av 8
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 27.04.2015
Behandling:
Av 11 representanter var 11 til stede.
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Saksnr. 2006/2719-60
Side 2 av 8
RÅDMANNENS INNSTILLING
Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–11 vedtar Hovedutvalget for overordnet
planlegging (HOP) at forslag til detaljreguleringsplan for Veiberg, datert 19.03.2015 med
bestemmelser datert 20.03.2015 legges ut til offentlig ettersyn.
Ullensaker, 09.04.2015
Erlend Eggum
kommunaldirektør
Saksnr. 2006/2719-60
Side 3 av 8
Saksbehandler:
Vedlegg:
Silje Skinnes Lunde
1. Forslag til reguleringsplan, datert 19.03.2015
2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 20.03.2015
3. Planbeskrivelse, datert 20.03.2015
4. Utomhusplan, datert 20.12.2015
5. Illustrasjonshefte med sol/skygge diagram, datert 20.03.2015
6. ROS-analyse, datert 05.03.2015
7. Støyrapport, datert 04.07.2014
8. Vedlegg støyrapport, datert 04.07.2014
9. Notat om høyder, frittliggende bygg, oversikt arealer og utnyttelse
10. Diagram – siktforhold og sporing søppelbil
Saksdokumenter:
SAKEN GJELDER
1. gangsbehandling av detaljreguleringsplan for Veiberg, plankart, datert 19.03.2015,
bestemmelser datert 20.03.2015. Formålet med planen er å omregulere området, og å innpasse
nybygg, tilbygg og påbygg i den eksisterende bygningsmassen. I dag domineres de ubebygde
delene av området av parkering på terreng og asfalterte flater. Tiltakshaver ønsker å utvikle
kvartalet til å bli en del av et aktivt og levende sentrumsområde på Jessheim. Det planlegges å
øke næringsarealene, tilføre et begrenset antall boliger til kvartalet, samt å tilrettelegge for
trivselsskapende utomhusarealer med gatetun og grønne lunger ved å etablere en større
kjellerparkering som tar unna mesteparten av parkeringsbehovet.
Bakgrunn
Planområdet utgjør ca. 6,6 daa., i området i Jessheim sentrum kalt «Bevaringstriangelet».
Planområdet grenser til Tronsheimsvegen, Veiberggata og Storgata og består av Postgården,
Gjensidigegården og to funkishus.
Eiendommer som inngår i planen er:
135/9 – Postgården og 135/183 som eies av Uller Eiendom (forslagsstiller).
135/182 – Veiberggata 5 (rødt funkishus), eies av privatpersoner.
135/169 – Veiberggata 9 (hvitt funkishus), eies av Exact OBOS eiendomsmegler.
135/168 – Gjensidigegården, eies av Uller Eiendom AS (76,6%) og Næss Eiendom AS
(23,4%).
Planprosess
Oppstart og varsling
25.02.2009 ble det avholdt oppstartmøte for reguleringsplanprosessen. Et skisseforslag til
planforslaget ble behandlet i Arkitekturrådet 02.12.2009. Planarbeidet ble varslet 12.05.2009 i
Romerikes blad og i elektroniske medier.
Det kom inn 8 merknader til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av
forslagsstiller i planbeskrivelsen.
Akershus Fylkeskommune, datert 17.06.09
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 11.06.09
Gardermoregionens interkommunale brannvesens IKS (GRIB), datert 28.05.09
Jernbaneverket, datert 11.06.09
Statens vegvesen, datert 03.06.09
Aina Tybring-Pedersen, 10.06.09
Centrumsgården AS, datert 10.06.09
Erik og Arne Bodin, datert 14.06.09
Saksnr. 2006/2719-60
Side 4 av 8
Rådmannens kommentarer til merknadene er en del av drøftingen.
Etter varslingen av planarbeidet ble forslag til reguleringsplan 1.gangsbehandlet i HOP
13.12.2010. Planutvalget fattet vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn på vilkår om noen
endringer i planen:





Nybygget i planforslaget reduseres ned til ca. cote 215.
Postgården sett fra Trondheimsvegen reduseres ned til ca. cote 212,5, med unntak av
bygningsdelen som også ligger mot Veiberggata.
Antall boenheter reduseres til 15, ihht. boligbyggeprogrammet.
Utomhusplanen må gjenspeile prinsippene for gatetun og det må dokumenteres at det
kan fungerer forsvarlig sammen med renovasjon, varelevering og parkering.
Plankart, bestemmelser og illustrasjoner må rettes i hht. vedtaket før saken sendes ut
på offentlig ettersyn.
Ved ny behandling i HOP 07.03.2011 ble punkt 3, redusering av boenheter, strøket på grunn
av at krav til uteoppholdsareal sikres i bestemmelsene. I vedtaket til Byplanen ble utearealet
redusert fra 35m2 til 25m2 pr. 100m2 BRA for bolig i områder avsatt til sentrumsformål.
Forslagsstiller har bearbeidet forslaget siden forrige behandling i HOP. Dette planforslaget er
ikke i tråd med vilkårene for utleggelse til offentlig ettersyn. Det forrige vedtaket ble gjort i
2011, og det er nå endrede forutsetninger for planforslaget. På bakgrunn av dette fremmes
saken på nytt til 1.gangsbehandling.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Postgården foreslås påbygd med to inntrukne etasjer, der postgårdens gesims fremdeles skal
være fremtredende. Langs Veiberggata foreslås det et tilbygg på fire etasjer, med en
bygningshøyde og takvinkel som speiler Tærudgården på andre siden av gaten. Inne i
gårdsrommet er det foreslått to punkthus med boliger og næring i 1.etasje. Byggene trappes i
terrenget opp til Gjensidigegården.
Funkishusene (Heimen og Lysheim) foreslås regulert til bevaring som punktregulering, hvor
husene utvendig sikres bevart. Dette er også gjort for tre andre hus i Storgata.
Foreslått utnyttelsesgrad er satt til 125 % BRA, som er i tråd med Byplanens vurdering av
BRA fra 100 – 150 % i området.
Gårdsrommet foreslås regulert til gatetun, der det også skal være kundeparkering og
varelevering. Eksisterende avkjørsel mellom funkishusene er foreslått stengt til fordel for
gang- og sykkeltrafikk. Beboere og ansatte har parkeringsplassene sine i parkeringskjelleren
under planområdet. På kveldstid kan et begrenset antall plasser på terreng benyttes som
gjesteparkering til bolig. Byplanens krav til sykkelparkering blir fulgt.
For en utdypende beskrivelse av planforslaget vises det til forslagsstillers planbeskrivelse.
Saksnr. 2006/2719-60
Side 5 av 8
Utomhusplan som viser areal som kan sperres av på ettermiddag/kveld
VURDERINGER/DRØFTINGER
Overordnede mål
Det er et generelt fokus på fortetting og utnytting av sentrumsområder i overordnede planer.
Planområdets beliggenhet i en del av Jessheim med et helt spesielt bygningsmiljø, gjør at
fortetting og utnyttelse må veies opp mot bevaring og tilpassing.
Tidligere vedtak har fokusert på en beskjeden økning av byggehøyde, og en begrenset
utbygging av leiligheter. Det har blitt gitt en økning av kvoter i boligbyggeprogrammet, samt
en presisering av høyder i Byplan vedtatt 16.06.2014. Planforslaget er i tråd med dette.
I Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging fastslås det at
kulturminner og kulturmiljøer bør tas aktivt i bruk som ressurser i by- og tettstedsutviklingen.
En begrenset fortetting som i tillegg åpner for ny bruk i gamle bygg, og som oppgradering av
grå gårdsrom er positivt for sentrumsutviklingen.
Hensyn til bevaringsverdig bebyggelse
De to bevarte forretningsgårdene i funkisstil (Heimen og Lysheim) er de siste gjenværende av
sin type i Jessheim sentrum, og det er knapt bevart noen av samme type ellers på Romerike.
Husene har fortsatt en del opprinnelige detaljer, og er lite endret i form og uttrykk. Husene
representerer en viktig periode i utviklingen av Jessheim, og bærer mye lokal historie.
Planområdet er sentralt i det som i Byplanen er definert som «Bevaringstriangelet» på
Jessheim. Triangelet utgjør, sammen med de bevarte bygningene på nordsiden av Storgata,
den viktigste delen av stasjonsbyen Jessheim. Svært mange av historiene knyttet til tiden fra
århundreskiftet og fram til flyplassen kom er knyttet til bygninger i dette området.
Vegelsgården, Veiberggården, boligen til jernbaneingeniør Charles King, Herredshuset, Villa
Utsikten, Doktorgården og Villa Sole. Sistnevnte er den best bevarte av villaene på Jessheim,
også uthuset med stall, grisehus og hønsehus er bevart. Boligen ble tegnet av arkitekt Kristian
Biong, som også tegnet Kongsseteren på Voksenkollen. Biong var født på Kløfta, og ble
betegnet som en av Norges beste arkitekter rett etter 1900. Eiendommen er en veldig viktig
bærer av lokalhistorie, samtidig som den er vurdert til å være av nasjonal verdi, og dermed i
fredningsklasse. Den er regulert til bevaring av kommunen, og eies fortsatt av samme familie
som da den ble bygget.
Saksnr. 2006/2719-60
Side 6 av 8
I tidligere innsendt forslag til detaljregulering ble påbygget til Postgården vurdert til å være
for dominerende overfor Villa Sole. Tidligere forslag viste et påbygg på en etasje i samme
utstrekning som Postgården, med en inntrukket toppetasje. Forslaget som nå skal behandles
viser samme høyde (2 etasjer over eksisterende bygg) men med påbygget inntrukket fra
Postgårdens gesims. Påbyggets utforming og tilbaketrekning fra Postgårdens fasade, gjør at
det ikke dominerer overfor Villa Sole på samme måte som tidligere behandlet forslag.
Byforming
Bygningene gir plass til et indre gårdsrom. Bygningene er i samme skala som de andre
byggene i Bevaringstriangelet. Det er en høydeforskjell på 5 meter mellom Trondheimsvegen
og Storgata. Postgården og Gjensidigegården tar opp det skrånende landskapet i byggenes
etasjer. Tilbygget til postgården danner sammen med Tærudgården en «portal» i Veiberggata
og vil skape en mer urban situasjon i gateløpet.
Utforming og kvaliteter
Påbygget og tilbygget på postgården har fått en utforming som ikke dominerer over
bevaringstriangelets uttrykk. De nye byggene i bakgården er i illustrasjonsmaterialet tegnet
skjematisk som lyse bygninger med mye glass. Det er viktig at de nye byggene får fasader i
god kvalitet, med et moderne og tidsriktig uttrykk som står i kontrast til de andre tidsepokene
i kvartalet. Det må vurderes å legge inn kvalitetskrav for fasadene i
reguleringsbestemmelsene.
Høydene er mer eller mindre i tråd med Byplanens bestemmelser. For punkthusene i
bakgården er det lagt en høydebegrensning på 10 meter. Planforslaget legger opp til en
gesimshøyde på under 10 meter, men med vinkel på taket er total høyde over 10 meter.
Tilgjengelighet skal ivaretas iht. TEK 10 og PBL. Det er ikke lagt krav ut over dette, men da
det er et sentrumsområde med publikumsfunksjoner er det viktig at universell utforming er
med i planleggingen fra starten av slik at man oppnår tilgjengelige publikumsbygg.
Utnyttelse
Byplanen legger til grunn en utnyttelse på 100 til 150 % BRA. Planforslagets utnyttelse er på
maks 125 % BRA. Dette vurderes til å være en riktig utnyttelse, som ivaretar
uteoppholdsarealer og rom mellom bygningene, og lar bygningene ha en fornuftig høyde som
samsvarer med situasjonen rundt. Da planforslaget både innehar og ligger i et område med
bygninger som ønskes bevart, er det riktig med en lav utnyttelse til tross for at det ligger i
sentrum.
Uteoppholdsarealer
Da det reguleres til bolig kreves det gode uteoppholdsareal. Uteoppholdsarealene ligger
skjermet og beskyttet inne i kvartalet. Det kan med fordel ses på sammenhengene mellom de
forskjellige uteoppholdsarealene og overgangen til gatetunet i den videre
detaljeringsprosessen. Utearealene er sørvendte og vil få gode solforhold.
Grønnstruktur
Veiberggata har i dag en trerekke som i planforslaget blir liggende innenfor byggeområdet
BFKT2. Bevaringskvartalet har et grønt preg, men på grunn av parkeringsanlegg vil
eksisterende trær på planområdet fjernes. Illustrasjonsplanen viser beplantning i form av trær
og grønne felt i tråd med nyere beplantning i Storgata og bevaringskvartalet.
Trafikk
Trafikksituasjonen er preget av Trondheimsvegen, en trafikkert innfartsåre, Storgata, en travel
bygate, og Veiberggata fungerer som et bindeledd mellom de to. Storgata og Veiberggata har
Saksnr. 2006/2719-60
Side 7 av 8
gateparkering og er gater med lavere fart og en større blanding av mennesker og biler.
Prosjektet henvender seg ut mot disse gatene, og skjermer gårdsrommet fra
Trondheimsvegen. Det er regulert to avkjørsler fra Veiberggata, en avkjørsel direkte inn i
parkeringskjeller, og en inn til gårdsrommet (gatetunet). Nåværende avkjørsel til Lysheim
foreslås stengt til fordel for gående og syklende.
Parkering
Parkering for beboere og ansatte er lagt i parkeringskjeller under planområdet. I tillegg
planlegges det parkeringsplasser på felles gatetun. Deler av gatetunet foreslås sperret på
kvelds- og helgtid. Det forutsettes sambruk mellom kundeparkering og besøksparkering. Da
dette er et sentrumsprosjekt med lite gjesteparkeringsbehov (4,4 p-plasser) anses det som
fornuftig med sambruk.
Rekkefølgebestemmelser
I Byplanen ligger det et rekkefølgekrav for områdene S1 og S2. Trondheimsvegen mellom
Jessheimkrysset og Gotaasalléen skal reguleres og opparbeides med sykkelfelt og fortau før
det gis midlertidig brukstillatelse.
Da denne planen er begrenset i omfang og utnyttelse, er intensjonen til rekkefølgekravet å få
sikret en avtale mellom relevante parter for bidrag til opparbeidelse av Trondheimsvegen.
KONKLUSJON
Planforslaget gir et veltilpasset bidrag til et historisk bygningsmiljø i Jessheim. Rådmannen
anbefaler HOP å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn.
Melding om vedtak sendes:
 Saksbehandler
Saksnr. 2006/2719-60
Side 8 av 8