‫דוחות ביניים‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2011 ,‬‬ ‫חלק א'‬ ‫חלק ב'‬ ‫חלק ג'‬ ‫חלק ד'‬ ‫א‪1-‬‬ ‫דוח הדירקטוריון‬ ‫ב‪1-‬‬ ‫דוחות כספיים ביניים מאוחדים‬ ‫ג‪1-‬‬ ‫נתונים כספיים ביניים על החברה‬ ‫דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית ד ‪1 -‬‬ ‫על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫פרק ב' – דוח הדירקטוריון‬ ‫דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫דוח הדירקטוריון ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2011‬סוקר את השינויים העיקריים בפעילות החברה והחברות המאוחדות‬ ‫שלה בתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪) 2011‬להלן‪" :‬תקופת הדוח"(‪ .‬הדוח נערך מתוך הנחה שבפני המעיין‬ ‫מצוי גם הדוח התקופתי המלא לשנת ‪ 2010‬אשר פורסם ביום ‪ 18‬במרס ‪) 2011‬מס' אסמכתא‪;2011-01-085026 :‬‬ ‫להלן‪" :‬הדוח התקופתי"(‪.‬‬ ‫בדוח דירקטוריון זה כללה החברה ביחס לעצמה וביחס לחברות המוחזקות על ידה מידע הצופה פני עתיד‪,‬‬ ‫כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬תשכ"ח‪) 1968-‬להלן ‪" -‬חוק ניירות ערך"( מידע זה הינו מידע בלתי וודאי לגבי העתיד‪,‬‬ ‫המבוסס על מידע הקיים בחברה במועד הדוח‪ ,‬וכן הערכות של החברה לגבי העתיד לקרות בשוק בו היא פועלת‪,‬‬ ‫הערכות לגבי ההתפתחות הכלכלית והעסקית בשווקים בהם פועלת החברה או עתידה לפעול וכוונותיה בהתבסס‬ ‫על ההערכות האמורות‪ .‬ההתפתחויות בפועל‪ ,‬וכפועל יוצא מכך ‪ -‬התוצאות בפועל שינבעו מפעילות החברה‪,‬‬ ‫עשויות להיות שונות באופן מהותי מתוצאות הפעילות המוערכות בהתבסס על המידע הקיים בידי החברה במועד‬ ‫הכנת הדוח )להלן – "מידע צופה פני עתיד"(‪ .‬מידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה מוכחת‪ ,‬והוא מבוסס רק על‬ ‫הערכתה הסובייקטיבית של הנהלת החברה‪ ,‬אשר הסתמכה בהנחותיה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬על ניתוח מידע כללי‪ ,‬שהיה‬ ‫בפניה במועד עריכת דו"ח זה‪ ,‬ובכללו פרסומים ציבוריים‪ ,‬מחקרים וסקרים‪ ,‬אשר לא ניתנה בהם התחייבות‬ ‫לנכונותו או שלמותו של המידע הכלול בהם‪ ,‬ונכונותו לא נבחנה על ידי הנהלת החברה באופן עצמאי‪ .‬מידע צופה‬ ‫פני עתיד בדו"ח זה יזוהה באמירה מפורשת המציינת כי מדובר במידע צופה פני עתיד‪ ,‬תוך ציון העובדות והנתונים‬ ‫העיקריים ששימשו בסיס למידע וכן הגורמים העיקריים שלהערכת החברה עשויים להביא לכך שמידע צופה פני‬ ‫עתיד לא יתממש‪ .‬אי התממשות המידע צופה פני עתיד עשוי לנבוע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מהתפתחויות בסביבה הכללית‬ ‫ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות החברה‪ ,‬או מהתממשות איזה מגורמי הסיכון המפורטים בפרק זה‬ ‫להלן‪.‬‬ ‫‪ .1‬כללי‬ ‫‪ .1.1‬תאור התאגיד וסביבתו העסקית‬ ‫החברה‪ ,‬באופן ישיר ובאמצעות חברות בנות )להלן "החברה"(‪ ,‬פועלת בתחום של השקעה בנכסים מניבים‬ ‫בישראל ובחו"ל‪ ,‬בעיקר בתחום המשרדים‪ ,‬ומפעם לפעם בוחנת את כדאיות מימושם‪ .‬כמו כן מבצעת‬ ‫החברה פעילות יזמית בתחום הנדל"ן המניב‪ ,‬לרבות בדרך של פיתוח והשבחת נדל"ן שברשותה באמצעות‬ ‫הגדלת זכויות בניה ושיפור איכות המבנים בהתאם למצבם‪ .‬מעת לעת‪ ,‬רוכשת החברה קרקעות‪ ,‬ומנצלת‬ ‫עתודות קרקע קיימות לבניית בנייני משרדים‪ .‬עבודות הבנייה נעשות על ידי קבלנים חיצוניים‪.‬‬ ‫נכון לתאריך הדוח פועלת החברה בארבע מדינות‪ :‬ישראל‪ ,‬בלגיה‪ ,‬פולין וקנדה‪.‬‬ ‫א‪1-‬‬ ‫בע"מ‬ ‫עות ופיתוח ב‬ ‫אדגר השקע‬ ‫המשבבר בשווקים הפיננסיים‬ ‫במהללך שנת ‪ 2011‬חלה האטה בקצב ההתאוששות של ההכלכלה העולמית שבאה ללידי ביטוי בעעיקר בארה"ב‬ ‫חה העולמית‬ ‫אי הוודאות בדבר הצמיח‬ ‫‪ 2011‬אופיין בעללייה חדה בא‬ ‫‪2‬‬ ‫של שנת‬ ‫ובאיררופה‪ .‬הרבעוון השלישי ש‬ ‫אוגוסט ‪2011‬‬ ‫אל‪ ,‬אשר גדללה בקצב מת ון יותר מהררבעונים הקודדמים‪ .‬ב‪ 5-‬בא‬ ‫והשפפעתה על הצצמיחה בישרא‬ ‫‪ AA‬ל‪ ,+AA-‬דבר שהוביל‬ ‫ארה"ב מ‪AA :‬‬ ‫אשראי של א‬ ‫עה חברת דיררוג האשראי ‪ S&P‬על הורדת דירוג הא‬ ‫הודיע‬ ‫באשר לאופן הטייפול בחובות‬ ‫ר‬ ‫טלה בשווקי ההון ברחבי העולם‪ .‬חיללוקי הדעות הפנים אירופאיים‬ ‫לטלט‬ ‫הוכרזה בסוף אוקטובר על‬ ‫תוכנית מקיפה שה‬ ‫ת‬ ‫שכות בשוקי ההון‪.‬‬ ‫מדינוות דרום אירוופה‪ ,‬הביאו ללירידות מתמש‬ ‫חד בשווקים אך חששות‬ ‫ראשונית של תיקון ח‬ ‫ת‬ ‫משבר החוב‪ ,‬גרמו לתגובבה‬ ‫מנהיגי אירופהה לטיפול במ‬ ‫ידי מ‬ ‫של יוון ואיטלליה הביאו שווב לטלטלות בשוקי ההון‬ ‫האחרונים לגבבי החובות ש‬ ‫כבדים שהתעוררוו בשבועות ה‬ ‫ם‬ ‫אף הוא אופיין בתנודתיוות רבה עקב‬ ‫ואי וודאות בשווקקים הפיננסיים העולמיים‪ .‬שוק המניוות בישראל א‬ ‫מו כן‪ ,‬התגבררה המחאה ההציבורית כנגגד יוקר המחייה‪ ,‬אשר הובבילה לאישור‬ ‫עת אירועים גלובליים‪ .‬כמ‬ ‫השפע‬ ‫להגברת התחרותיוות במשק‪.‬‬ ‫ת‬ ‫עדה‬ ‫מסקננות ועדת טטרכטנברג ע"י הממשלה ולפרסום המלצות הוע‬ ‫ומתמשכות על התוצאוות העסקיות‬ ‫ת‬ ‫משמעותיות‬ ‫ת‬ ‫ת‬ ‫כאמור עלולות להייות השפעות‬ ‫ר‬ ‫להתפפתחויות בשוווקים‬ ‫ת ולפעילותה‬ ‫מימון לפעילוותה השוטפת‬ ‫מצב עסקיה ויכוולתה לגייס מ‬ ‫החברה‪ ,‬על נזזילותה‪ ,‬שווי נכסיה‪ ,‬ב‬ ‫של ה‬ ‫אי המימון‪.‬‬ ‫ארוכת הטווח‪ ,‬כממו גם על תנא‬ ‫ת‬ ‫חברה‬ ‫‪ .1.2‬תמציית מבנה האחחזקות של הח‬ ‫צור שמיר אחז קות‬ ‫בע"מ‬ ‫ביטוח ישיר‬ ‫סיות‬ ‫השקעות פיננס‬ ‫בע"מ )‪(6 9.16%‬‬ ‫יישיר איי‪.‬די‪.‬איי אח זקות‬ ‫בע"מ )‪( 100%‬‬ ‫‪11.21%‬‬ ‫אדדגר השקעות‬ ‫ופפיתוח בע"מ‬ ‫) ‪(62.69%‬‬ ‫אדגר אחזקות‬ ‫בינלאומ‬ ‫מיות‬ ‫‪Adgar Trust‬‬ ‫‪Adgar‬‬ ‫‪A‬‬ ‫‪Inves‬‬ ‫& ‪stment‬‬ ‫‪Deve‬‬ ‫‪elopment‬‬ ‫‪Belg‬‬ ‫‪gium N.V‬‬ ‫חברות‬ ‫בלגיות‬ ‫נוספות‬ ‫שותפויות‬ ‫ת‬ ‫קנדיות נוספות‬ ‫)*(‬ ‫‪Adgaar Poland‬‬ ‫חברות פוולניות‬ ‫במיידה ולא צויין אחחרת‪ ,‬שיעור האחזקה הינו ‪.100%‬‬ ‫של ‪.50%‬‬ ‫חזקות בשיעור ל‬ ‫שתי שותפויות המוח‬ ‫*( כל השותפויות מוחזזקות בשיעור של ‪ 100%‬למעט י‬ ‫א‪2-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .1.3‬דירוג אשראי‬ ‫בחודש אפריל ‪ 2010‬הורידה מידרוג בע"מ )להלן‪" :‬מידרוג"( את דירוג אגרות החוב של החברה מדירוג ‪A3‬‬ ‫לדירוג ‪ Baa1‬בין היתר‪ ,‬בשל המשך הגריעה ביחסי הכיסוי התזרימים של החברה‪ ,‬כתוצאה מקיטון בהיקף‬ ‫התזרים הפרמננטי‪ .‬אף שמידרוג צפתה כי יחסי הכיסוי צפויים להשתפר במהלך הטווח הבינוני )עד‬ ‫שנתיים(‪ ,‬רמתם הצפויה לא תאמה את רמת הדירוג טרם ההורדה‪.‬‬ ‫ביום ‪ 2‬בדצמבר ‪ 2010‬וביום ‪ 29‬בדצמבר ‪ 2010‬אישררה מידרוג דירוג של ‪ Baa1‬עבור סדרת אגרות חוב‬ ‫חדשה שהנפיקה החברה‪ ,‬אגרות חוב )סדרה ז'(‪ ,‬וכן אישררה דירוג ‪ Baa1‬עבור סדרות אגרות החוב‬ ‫שבמחזור‪ :‬אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬אגרות החוב )סדרה ה'( ואגרות החוב )סדרה ו'(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 5‬באוגוסט ‪ ,2010‬אישררה מעלות ‪) Standard&Poor's‬להלן‪" :‬מעלות"( את דירוג ‪ ilBBB‬של‬ ‫אגרות החוב )סדרות ד' עד ה'( של החברה ושינתה את תחזית הדירוג ליציבה‪.‬‬ ‫ביום ‪ 7‬באוגוסט ‪ ,2011‬אישררה מעלות את דירוג את ‪ ilBBB‬של אגרות החוב )סדרות ד' עד ה'( של‬ ‫החברה עם תחזית יציבה‪.‬‬ ‫‪ .1.4‬מחיר המניה‬ ‫להלן פרטים על מחיר המניה‪ ,‬הון העצמי של החברה ונתונים הנגזרים מהם‪:‬‬ ‫מחיר המניה‬ ‫)נקודות(‬ ‫ההון העצמי המיוחס‬ ‫לבעלי מניות )מליוני ש"ח(‬ ‫שווי השוק‬ ‫של החברה )מיליוני‬ ‫ש "ח(‬ ‫מכפיל ההון‬ ‫)*(‬ ‫‪30.09.2011‬‬ ‫‪387.6‬‬ ‫‪812‬‬ ‫‪435‬‬ ‫‪0.54‬‬ ‫‪20.11.2011‬‬ ‫‪341.0‬‬ ‫‪382‬‬ ‫‪0.47‬‬ ‫)*( מכפיל ההון ליום ‪ 20.11.2011‬חושב על בסיס ההון העצמי ל‪.30.9.2011 -‬‬ ‫‪ .1.5‬נכסי החברה‬ ‫‪ .1.5.1‬נכסים מניבים‬ ‫נכון לתאריך הדוח מחזיקה החברה ב‪ 30-‬נכסים מניבים בשטח כולל של כ‪ 293 -‬אלפי מ"ר לפי‬ ‫החלוקה הבאה‪:‬‬ ‫מספר בניינים‬ ‫ישראל‬ ‫בלגיה *(‬ ‫קנדה‬ ‫פולין‬ ‫סה"כ‬ ‫‪6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪30‬‬ ‫שטח להשכרה‬ ‫באלפי מ"ר‬ ‫‪57‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪293‬‬ ‫*( לעניין מכירת בניין בבלגיה לאחר תאריך המאזן ראה סעיף ‪" 16‬אירועים לאחר תאריך המאזן"‪.‬‬ ‫א‪3-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .1.5.2‬פיתוח והשבחת נכסים מניבים‬ ‫בנוסף לבניינים המושכרים כנכסים מניבים‪ ,‬החברה פועלת לפיתוח ולהשבחתם של נכסיה‪ .‬להלן‬ ‫מידע לגבי הפרויקטים של החברה הנמצאים בהליכי פיתוח או פרויקטים שהושלמו ונמצאים בהליכי‬ ‫שיווק‪:‬‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫מיקום‬ ‫פלנטין *(‬ ‫אדגר פלאזה *(‬ ‫אדגר ביזנס סנטר )בניין ‪(A‬‬ ‫שטח‬ ‫להשכרה‬ ‫)מ"ר(‬ ‫‪8,570‬‬ ‫ליום הערות‬ ‫אנטוורפן‪,‬‬ ‫בלגיה‬ ‫ורשה‪ ,‬פולין‬ ‫שווי בספרים ל‪ -‬שיווק‬ ‫‪) 30.9.2011‬באלפי ‪30.9.11‬‬ ‫ש”ח(‬ ‫‪(**48%‬‬ ‫‪91,648‬‬ ‫‪1.5.2.1‬‬ ‫‪26,027‬‬ ‫‪388,081‬‬ ‫‪(** 81%‬‬ ‫‪1.5.2.2‬‬ ‫תל אביב‬ ‫כ‪21,000-‬‬ ‫‪78,760‬‬ ‫בתכנון‬ ‫‪1.5.2.3‬‬ ‫*( הפרויקטים פלנטין ואדגר פלאזה הושלמו )למעט חלק מעבודות ההתאמה לדיירים(‪ ,‬נמצאים‬ ‫בהליכי שיווק ומוצגים בדוחות הכספיים כנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫**( שיעור התפוסה המוצג מתייחס להסכמי שכירות שנחתמו עד ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪.2011‬‬ ‫‪ .1.5.2.1‬בניין פלנטין באנטוורפן‪ ,‬בלגיה‪ :‬החברה הגדילה את זכויות הבנייה בבניין וביצעה בו‬ ‫עבודות שיפוץ מקיפות‪ .‬שיפוץ הבניין הסתיים בסוף שנת ‪.2008‬‬ ‫‪ .1.5.2.2‬פרוייקט אדגר פלאזה ברחוב פוסטפו )ב"מוקטוב"( בוורשה‪ ,‬פולין‪ :‬בניית שני בנייני‬ ‫משרדים בשטח כולל של כ‪ 26-‬אלפי מ"ר‪ .‬הפרוייקט הוקם בשני שלבים‪ :‬בשלב ראשון‬ ‫הוקמו החניון התת קרקעי והבניין הראשון‪ ,‬ובשלב השני בניין משרדים נוסף‪ .‬השלב‬ ‫הראשון של הפרוייקט הסתיים בסוף שנת ‪) 2008‬למעט עבודות השיפוץ לדיירים(‪.‬‬ ‫השלב השני של הפרוייקט החל ברבעון האחרון של שנת ‪ 2008‬והסתיים בסוף שנת ‪.2009‬‬ ‫‪ .1.5.2.3‬לחברה זכויות בנייה להקמת ‪ 37‬אלפי מ"ר נוספים בפרוייקט אדגר ביזנס סנטר בתל‬ ‫אביב‪ .‬מתוכם‪ ,‬כ‪ 21-‬אלפי מ"ר לבניה על גבי הבניין הקיים )להלן‪" :‬בניין ‪ .("A‬היסודות‬ ‫מאפשרים ניצול של זכויות הבניה והמקרקעין הקיימים כוללים חניון קיים שישרת גם‬ ‫את הבניה הנוספת‪ .‬כ‪ 16 -‬אלף מ"ר הנותרים הינם זכויות לבניין נוסף )להלן‪":‬בניין ‪.("C‬‬ ‫החברה הגישה בקשה לקבלת היתר בנייה לבניין ‪ .A‬החברה צופה שההיתר יתקבל‬ ‫במהלך הרבעון הרביעי של שנת ‪ 2011‬ועבודות ההקמה יתחילו בתחילת שנת ‪2012‬‬ ‫וימשכו כשנתיים‪ .‬עלות ההקמה צפויה לעמוד על כ – ‪ 133‬מיליון ש"ח )ללא עלות‬ ‫הקרקע(‪.‬‬ ‫‪ .1.5.3‬קרקעות נוספות בבעלות החברה‬ ‫‪ .1.5.3.1‬בבעלות החברה ‪ 50%‬מן הזכויות בקרקע בטורונטו‪ ,‬המשמש כיום כמגרש חניה‪ ,‬בשטח‬ ‫כולל של כ‪ 6.8-‬דונם‪ .‬סך זכויות הבנייה הינן כ‪ 20-‬אלפי מ"ר למשרדים ולמסחר‪ .‬החברה‬ ‫בוחנת את תכנון הקמת המבנה‪ ,‬אך לא צפוייה להתחיל בעבודות מהותיות בשנה הקרובה‪.‬‬ ‫‪.1.5.3.2‬‬ ‫לחברה מקרקעין בפתח תקוה בסמיכות לבניין המשרדים הנוכחי של החברה ) ‪Adgar‬‬ ‫‪ ,(Tower‬בשטח של כ‪ 9 -‬דונם ומבנה המשמש לאחסנה ולמשרדים בשטח של כ‪ 3,000-‬מ"ר‪.‬‬ ‫החברה מתכוונת להקים בניין משרדים בשטח שנרכש‪ .‬זכויות הבניה הנוכחיות בנכס הן כ‪-‬‬ ‫‪ 20‬אלפי מ"ר‪ .‬בכוונת החברה לפעול להגדלת זכויות הבנייה לכ‪ 40-‬אלפי מ"ר ומעלה‪.‬‬ ‫החברה טרם קיבלה החלטה לגבי מועד התחלת עבודות הבנייה‪ ,‬אך לא צפויה להתחיל‬ ‫בעבודות בעתיד הנראה לעין‪ .‬החברה חתמה על הסכם לזמן קצר להשכרת שטחי האחסנה‪,‬‬ ‫ומשכירה במקביל את שטחי החניה בתמורה לדמי שכירות שנתיים של כ‪ 1.4-‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫א‪4-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .1.5.3.3‬מקרקעין בשטח כולל של כ‪ 19-‬דונם בסמוך לבניין משרדים שנרכש על ידי החברה‪ ,‬במרכז‬ ‫העיר מיסיסאגה‪ ,‬הממוקמת בחלק המערבי של ה‪ .(Great Toronto Area) GTA-‬לנכס‬ ‫קיימות זכויות בנייה להקמת בניין משרדים בשטח של כ‪ 15-‬אלף מ"ר‪ .‬בנוסף‪ ,‬החברה‬ ‫מתכוונת לפעול לקבלת זכויות בנייה להקמת פרוייקט מגורים בשטח מבונה של עד כ‪50-‬‬ ‫אלף מ"ר‪ ,‬על גבי מגרש החנייה החיצוני המשמש כיום את הבניין‪ .‬החברה עדיין לא הגישה‬ ‫בקשה לעירייה והיא עוסקת בצד התכנוני והכלכלי של זכויות הבנייה‪ .‬החברה לא צפויה‬ ‫להתחיל בעבודות מהותיות בשנה הקרובה‪.‬‬ ‫‪ .1.5.3.4‬זכויות בנייה של כ‪ 8,000-‬מ"ר משרדים בנכס ברחוב ‪ 800 Bay‬בטורונטו‪ .‬עיריית טורונטו‬ ‫אישרה עקרונית את תוספת הזכויות‪ ,‬אולם יש להסדיר את נושא החניה כתנאי לקבלת‬ ‫הזכויות‪ .‬החברה בוחנת את התועלת הכלכלית של פרויקט זה ואינה צופה את תחילת‬ ‫הפרוייקט בשנה הקרובה‪.‬‬ ‫‪.1.5.3.5‬‬ ‫זכויות בנייה להקמת מגדל מגורים על גבי הקרקע הצמודה לבניין ברחוב ‪120 Bloor‬‬ ‫בטורונטו‪ .‬החברה בוחנת מספר אפשרויות בהן תוספת של קומות לבניין הקיים ו‪/‬או‬ ‫הקמת שני מגדלים נוספים למגורים בקרקע הסמוכה לבניין הקיים‪ .‬החברה עדיין לא‬ ‫הגישה לעירייה תוכניות אלא עוסקת בצד התכנוני והכלכלי של זכויות הבנייה‪.‬‬ ‫המידע הכלול בסעיף זה לעיל בדבר כוונת החברה לפיתוח נכסיה כאמור‪ ,‬הינו בבחינת מידע צופה‬ ‫פני עתיד‪ ,‬אשר התממשותו אינה ודאית ועשויה להיות שונה בין היתר בשל גורמים שאינם בשליטת‬ ‫החברה‪ ,‬כגון‪ ,‬קבלת האישורים הנדרשים לפיתוח הנכסים‪ ,‬השגת מימון‪ ,‬תנאי שוק וכו'‪ ,‬ואשר לכולם‬ ‫עשויה להיות השפעה מהותית על כוונות החברה האמורות‪.‬‬ ‫א‪5-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .1.6‬התפלגות הכנסות ושיעורי תפוסה לפי מגזרים גיאוגרפיים‪:‬‬ ‫להלן טבלה המפרטת את ההכנסות מהשכרת נכסים לפי מדינות )באלפי ש"ח(‪:‬‬ ‫‪1-9/2011‬‬ ‫‪1-9/2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫שווי הנכס בספרים‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫*(‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪31,242‬‬ ‫‪33,198‬‬ ‫‪44,360‬‬ ‫‪636,318‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪2,934‬‬ ‫‪3,204‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ ישראל‬ ‫‪31,242‬‬ ‫‪36,132‬‬ ‫‪47,564‬‬ ‫‪636,318‬‬ ‫קנדה‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 2009‬וקיימים בתאריך הדוח ‪(2‬‬ ‫מדינה‬ ‫ישראל‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 2009‬וקיימים בתאריך הדוח ‪(1‬‬ ‫נכסים שנמכרו בשנת ‪2010‬‬ ‫‪71,607‬‬ ‫‪76,008‬‬ ‫‪99,008‬‬ ‫‪1,523,743‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,238‬‬ ‫‪1,241‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪668‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪245‬‬ ‫‪12,465‬‬ ‫סה"כ קנדה‬ ‫‪72,275‬‬ ‫‪77,246‬‬ ‫‪100,494‬‬ ‫‪1,536,208‬‬ ‫נכסים שנמכרו בשנת ‪2010‬‬ ‫נכס שבנייתו נסתיימה ב‪2010-‬‬ ‫בלגיה‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 2009‬וקיימים בתאריך הדוח‬ ‫‪7,384‬‬ ‫‪7,583‬‬ ‫‪10,024‬‬ ‫‪254,357‬‬ ‫סה"כ בלגיה‬ ‫‪7,384‬‬ ‫‪7,583‬‬ ‫‪10,024‬‬ ‫‪254,357‬‬ ‫פולין‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 2009‬וקיימים בתאריך הדוח‬ ‫‪11,664‬‬ ‫‪11,904‬‬ ‫‪15,921‬‬ ‫‪182,883‬‬ ‫נכס שנרכש בשנת ‪2011‬‬ ‫‪1,534‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪38,755‬‬ ‫פרויקט פלאזה ‪(3‬‬ ‫‪17,332‬‬ ‫‪8,036‬‬ ‫‪12,287‬‬ ‫‪388,081‬‬ ‫סה"כ פולין‬ ‫‪30,530‬‬ ‫‪19,940‬‬ ‫‪28,208‬‬ ‫‪609,719‬‬ ‫סך‪-‬הכל‬ ‫‪141,431‬‬ ‫‪140,901‬‬ ‫‪186,290‬‬ ‫‪3,036,602‬‬ ‫*( לא כולל נדל"ן להשקעה בהקמה וכן סך של ‪ 62,795‬אלפי ש"ח בגין זכויות בנייה ביד אליהו )בניין ‪(C‬‬ ‫המוצגים בדוחות הכספיים בסעיף נדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫‪ (1‬הירידה בהכנסות מהשכרת נכסים בישראל בתקופה הדוח ביחס לתקופה מקבילה אשתקד‪ ,‬נובעת‬ ‫מירידה בשיעור התפוסה בבניין ברח' המלאכה‪ ,‬ראש העין‪.‬‬ ‫‪ (2‬הירידה בהכנסות מהשכרת נכסים בקנדה בתקופת הדוח ביחס לתקופה מקבילה אשתקד נובעת בעיקר‬ ‫מהירידה בשיעור התפוסה בתקופה‪.‬‬ ‫‪ (3‬עלייה הנובעת מאכלוס הפרוייקט‪.‬‬ ‫א‪6-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ (4‬להלן טבלה המפרטת את שיעורי התפוסה לפי מדינות )ע"פ חוזים שנחתמו(‪:‬‬ ‫ליום ‪ 30‬בספמטבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫מדינה‬ ‫ישראל‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2009‬וקיימים‬ ‫בתאריך הדוח‬ ‫נכסים שנמכרו בשנת ‪2010‬‬ ‫סה"כ ישראל‬ ‫קנדה‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2009‬וקיימים‬ ‫בתאריך הדוח‬ ‫נכסים שנמכרו בשנת ‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪91%‬‬ ‫‪96%‬‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪86%‬‬ ‫‪94%‬‬ ‫‪91%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪97%‬‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪93%‬‬ ‫‪92%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נכס שבנייתו נסתיימה ב‪2010-‬‬ ‫‪67%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪76%‬‬ ‫סה"כ קנדה‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪93%‬‬ ‫‪92%‬‬ ‫בלגיה‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2009‬וקיימים‬ ‫בתאריך הדוח‬ ‫סה"כ בלגיה‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪56%‬‬ ‫‪56%‬‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪56%‬‬ ‫‪56%‬‬ ‫פולין‪:‬‬ ‫נכסים שהיו קיימים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2009‬וקיימים‬ ‫בתאריך הדוח‬ ‫נכס שנרכש בשנת ‪2011‬‬ ‫‪93%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫פרויקט פלאזה‬ ‫‪81%‬‬ ‫‪71%‬‬ ‫‪75%‬‬ ‫סה"כ פולין‬ ‫‪87%‬‬ ‫‪72%‬‬ ‫‪86%‬‬ ‫‪ .1.6‬ניהול הפעילות‬ ‫החברה מנהלת את פעילותה במדינות השונות באמצעות משרדים מקומיים‪ .‬במשרדים השונים מועסקים‬ ‫מנהלים ועובדים תושבי המדינות הרלוונטיות‪.‬‬ ‫א‪7-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫להלן טבלה המפרטת את מספר העובדים בכל מדינה‪:‬‬ ‫מדינה‬ ‫מספר עובדים‬ ‫ישראל‬ ‫‪10‬‬ ‫קנדה‬ ‫‪6‬‬ ‫בלגיה‬ ‫‪2‬‬ ‫פולין‬ ‫‪11‬‬ ‫סך‪-‬הכל‬ ‫‪29‬‬ ‫‪ .2‬אירועים מהותיים בתקופת הדוח‬ ‫א‪ .‬הנפקת אגרות חוב‬ ‫ביום ‪ 13‬בינואר ‪ 2011‬הנפיקה החברה ‪ 200,000,000‬ש"ח ע‪.‬נ ‪.‬אגרות חוב )סדרה ז'(‪ .‬אגרות החוב צמודות‬ ‫קרן וריבית למדד המחירים לצרכן‪ ,‬רשומות על שם‪ ,‬בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ ‪.‬כל אחת ונושאות ריבית שנתית של‬ ‫‪ .5.6%‬הריבית תשולם החל מיום ‪ 1‬ביולי ‪ 2011‬ועד וכולל יום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2020‬בשני תשלומים בכל שנה‬ ‫קלנדארית והקרן תיפרע בשישה תשלומים שנתיים ביום ‪ 1‬בינואר בכל אחת מהשנים ‪ 2015‬עד ‪ 2020‬כולל‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים אודות אגרות החוב )סדרה ז'( ראה נספח ב' ‪.‬‬ ‫ב‪ .‬רכישה עצמית של אגרות חוב‬ ‫בהמשך להחלטת דירקטוריון החברה מנובמבר ‪ , 2010‬באשר לתכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב‬ ‫)סדרה ד'( של החברה‪ ,‬בהיקף כספי של עד ‪ 50‬מיליון ‪ ,₪‬רכשה החברה בתקופת הדוח סך של ‪6,571,226‬‬ ‫ע‪.‬נ אגרות חוב )סדרה ד'( של החברה בתמורה לכ‪ 8-‬מיליון ‪ .₪‬בגין הרכישות הנ"ל לא נרשם הפסד הון‬ ‫מהותי‪.‬‬ ‫ג‪ .‬רכישת חברה בפולין‬ ‫ביום ‪ 30‬במרס‪ 2011 ,‬רכשה חברה מאוחדת‪ ,‬חברה בפולין בתמורה כוללת בסך כ‪ 14.6-‬מיליון זלוטי )כ‪18-‬‬ ‫מיליון ש"ח(‪ .‬עיקר הנכסים בחברה הנרכשת הינם‪ ,‬זכויות במקרקעין בשווי של כ‪ 32 -‬מיליון זלוטי )כ‪39.6-‬‬ ‫מיליון ש"ח( ליום הרכישה‪ .‬מנגד‪ ,‬לחברה הלוואה בנקאית בסך של כ‪ 19.2-‬מיליון זלוטי )כ‪ 23-‬מיליון ש"ח(‪.‬‬ ‫המקרקעין כוללים בנין בשטח להשכרה של כ‪ 4,000-‬מ"ר על שטח של כ‪ 8-‬דונם‪ .‬הבניין מושכר לדייר יחיד‬ ‫לתקופה של ‪ 14‬שנים מיום הרכישה כאמור‪ ,‬עם הכנסה שנתית בסך של כ‪ 2.5-‬מיליון זלוטי )כ‪ 3.1-‬מיליון‬ ‫ש"ח(‪.‬‬ ‫א‪8-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫ד‪ .‬משא מתן למכירה חלק מזכויות בחברת בת‬ ‫בחודש אוגוסט הודיעה החברה כי ‪ ,Adgar Trust‬תאגיד בשליטה מלאה של החברה )"התאגיד הקשור"(‪,‬‬ ‫מנהל מו"מ עם גוף פיננסי קנדי )להלן‪" :‬הרוכש"( בקשר עם עסקה למכירת חלק מזכויות התאגיד הקשור‬ ‫בנכסי נדל"ן בקנדה‪ .‬על פי מתווה העסקה המתגבש במסגרת המו"מ‪ ,‬ימכור התאגיד הקשור לרוכש כ‪25%-‬‬ ‫מזכויות התאגיד הקשור במרבית נכסיו בתמורה לכ‪ 50 -‬מיליון דולר קנדי )כ‪ 180 -‬מיליון ש"ח( וכן הרוכש‬ ‫יצטרף להתחייבויות התאגיד הקשור כלפי הגופים הממנים‪ ,‬בגין כל נכס כאמור על פי חלקו היחסי בנכס‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח החברה עדיין מנהלת משא ומתן עם הרוכש‪ .‬להערכת החברה‪ ,‬באם ישתכלל המשא ומתן‬ ‫להסכם מחייב‪ ,‬הוא אינו צפוי להניב רווח או הפסד מהותי לחברה‪.‬‬ ‫ה‪ .‬הסכם מקדמי למכירת בניין בבלגיה‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 2011‬חתמה החברה על מזכר הבנות למכירת בניין ‪ Aartselaar‬בבלגיה בתמורה לסך של‬ ‫כ‪ 8-‬מליוני ש''ח‪ .‬העסקה כפופה לקיומם של מספר תנאים מתלים‪ .‬סיום העסקה צפוי במהלך הרבעון‬ ‫הראשון לשנת ‪.2012‬‬ ‫כתוצאה מהמכירה לא צפוי לחברה רווח‪/‬הפסד משמעותי‪ ,‬מאחר והנכס מוצג בשוויו ההוגן‪.‬‬ ‫ו‪ .‬תקנון החברה‪ ,‬שיפוי וביטוח‬ ‫ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ 2011‬אישרה האסיפה הכללית של החברה את תיקון תקנון החברה בהתאם לחוק‬ ‫החברות )תיקון מס' ‪ ,(16‬התשע"א‪ 2011 -‬ובהתאם לחוק ייעול הליכי האכיפה ברשות ניירות ערך )תיקוני‬ ‫חקיקה(‪ ,‬התשע"א‪) 2011 -‬להלן‪" :‬חוק ייעול הליכי אכיפה"( וכן תיקונים נוספים‪ .‬לפרטים נוספים ראה‬ ‫תקנון החברה המתוקן‪ ,‬שדווח ביום זה‪ ,‬מס' אסמכתא‪.2011-01-298074 :‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬אישרה האסיפה הכללית במועד זה‪ ,‬להרחיב את פוליסת הביטוח ביחס לנושאי משרה ודירקטורים‬ ‫בחברה‪ ,‬כך שתכלול את המקרים בגינם ניתן לבטח‪ ,‬בהתאם לחוק ייעול הליכי אכיפה‪ ,‬ביחס לנושאי‬ ‫המשרה בחברה והדירקטורים בחברה וכן לתקן את כתב ההתחייבות לשיפוי נושאי משרה ודירקטורים‪,‬‬ ‫המקובל בחברה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהתאם לחוק ייעול הליכי אכיפה‪.‬‬ ‫ז‪ .‬הון מניות החברה‬ ‫‪ .1‬ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ 2011‬אישרה האסיפה הכללית של החברה‪ ,‬לאחר קבלת אישור דירקטוריון החברה‪,‬‬ ‫מיום ‪ 18‬באוגוסט ‪ ,2011‬ולאחר אישור ועדת הביקורת מיום ‪ 15‬באוגוסט ‪ ,2011‬להקצות לכ"א מה"ה‬ ‫יונתן עירוני ואמיר פלג‪ ,‬דירקטורים חיצוניים בחברה‪ ,‬בהקצאה פרטית מהותית ‪ 150,000‬אופציות בלתי‬ ‫סחירות ושאינן רשומות למסחר‪ ,‬הניתנות למימוש ל‪ 150,000 -‬מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ערך נקוב כל‬ ‫אחת של החברה כנגד תשלום מחיר מימוש בסך של ‪ 582.7‬אג' למניה )להלן‪" :‬האופציות"(‪ .‬זכאותו של‬ ‫כל ניצע לממש את האופציות תהיה באופן ש‪ 50% -‬מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש החל מיום ‪30‬‬ ‫ביוני ‪ ,2012‬ולאחר מכן בתום כל רבעון קלנדארי ממועד כניסת ההענקה לתוקף‪ ,‬יבשילו ‪81/3 %‬‬ ‫מכמות האופציות‪ .‬מניות המימוש מהוות עם הקצאתן‪ ,‬כ‪ 0.27% -‬מהונה המונפק והנפרע של החברה‬ ‫ומזכויות ההצבעה בה וכ‪ 0.25% -‬מהונה המונפק והנפרע של החברה ומזכויות ההצבעה בה‪ ,‬בדילול‬ ‫מלא‪ .‬האופציות הוענקו על ידי החברה ב‪ 14-‬בנובמבר ‪ .2011‬לפרטים נוספים ראה דיווחי החברה מיום‬ ‫‪ 1‬בספטמבר ‪ 2011‬ו‪ 26-‬באוקטובר‪) 2011 ,‬מס' אסמכתאות ‪ 2011-01-262959‬ו‪,(2011-01-308874 -‬‬ ‫בהתאמה‪.‬‬ ‫א‪9-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .2‬ביום ‪ 6‬בנובמבר ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של החברה‪ ,‬לאחר קבלת אישור דירקטוריון החברה‬ ‫וועדת הביקורת מיום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2011‬לתקן תנאי ‪ 150,000‬אופציות אשר הוענקו לד"ר דני בן שחר‪,‬‬ ‫באופן שעם סיום כהונתו של ד"ר דני בן שחר כדירקטור בחברה‪ ,‬תמשכנה האופציות להבשיל ולהיות‬ ‫ניתנות למימוש בהתאם למועדי ההבשלה והמימוש המקוריים‪ .‬לפרטים נוספים ראה דיווחי החברה‬ ‫מיום ‪ 9‬באוקטובר ‪) ,2011‬מס' אסמכתא ‪.(2011-01-298071‬‬ ‫ח‪ .‬תנאי כהונת יו"ר דירקטוריון החברה‬ ‫ביום ‪ 18‬באוגוסט ‪ 2011‬וביום ‪ 26‬באוקטובר ‪ ,2011‬אישר דירקטוריון החברה לאחר קבלת אישור ועדת‬ ‫הביקורת של החברה ביום ‪ 15‬באוגוסט ‪ 2011‬חידוש התקשרות בהסכם למתן שירותי יו"ר דירקטוריון עם‬ ‫חברת ניהול בבעלות מלאה של מר דורון שנידמן‪ ,‬מבעלי השליטה בחברה‪ ,‬לתקופה של ‪ 3‬שנים‪ ,‬על פיו‬ ‫תהא זכאית חברת הניהול כאמור‪ ,‬לדמי ניהול חודשיים ולמענק‪ .‬ההתקשרות כפופה לאישור האסיפה‬ ‫הכללית של החברה‪ ,‬שכונסה ליום ‪ 6‬בדצמבר ‪ .2011‬לפרטים נוספים ראה דיווח מידי מיום ‪ 26‬באוקטובר‬ ‫‪ ,2011‬מס' אסמכתא‪.2011-01-308871 :‬‬ ‫‪ .3‬מדיניות דיבידנד‬ ‫ביום ‪ 19‬במאי ‪ ,2011‬אישר דירקטוריון החברה החלטה בדבר מדיניות חלוקת דיבידנד לשנים ‪ 2011‬ו‪.2012 -‬‬ ‫במסגרת מדיניות הדיבידנד‪ ,‬במהלך שנת ‪ 2011‬החברה תשלם לבעלי מניותיה דיבידנד בסך של כ‪ 30-‬מיליון‬ ‫ש"ח )המהווה נכון למועד זה‪ ,‬כ‪ 27 -‬אג' לכל ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬של מניה( אשר מחציתו‪ 15 ,‬מיליון ש"ח‪ ,‬שולמה ב‪30 -‬‬ ‫ביוני ‪ 2011‬ועוד ‪ 15‬מיליון ש"ח ישולם ביום ‪ 29‬לדצמבר ‪. 2011‬‬ ‫במהלך שנת ‪ 2012‬החברה תשלם לבעלי מניותיה דיבידנד שנתי מינימאלי בסך של כ‪ 35 -‬מיליון ש"ח )המהווה‬ ‫נכון למועד זה‪ ,‬כ‪ 31-‬אג' לכל ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬מניה( אשר מחציתו‪ ,‬כ‪ 17.5-‬מיליון ש"ח‪ ,‬ישולם ב ‪ 30‬ביוני ‪ 2012‬או‬ ‫בסמוך לו ועוד כ‪ 17.5 -‬מיליון ש"ח ישולם ביום ‪ 31‬לדצמבר ‪ 2012‬או בסמוך לו‪.‬‬ ‫החלוקה תהא מותנית בעמידה במבחנים הקבועים בחוק‪ ,‬ובכך שלא תגרום לפגיעה משמעותית בתזרים‬ ‫המזומנים של החברה‪ .‬חלוקת הדיבידנד כאמור תבוצע על פי החלטות דירקטוריון החברה מעת לעת בהתחשב‬ ‫בצרכי המימון של החברה‪ ,‬התחייבויותיה‪ ,‬נזילותה וקיום יתרת רווחים ראויים לחלוקה‪.‬‬ ‫דירקטוריון החברה יהיה רשאי בכל עת ובהתאם להוראות כל דין לשנות את מדיניות הדיבידנד הנ"ל‪ ,‬לשנות‬ ‫את הסכומים שיחולקו כדיבידנד‪ ,‬או להחליט שלא לחלקם כלל‪ .‬מובהר‪ ,‬כי אין בקביעת מדיניות הדיבידנד‬ ‫כאמור התחייבות כלפי בעלי המניות של החברה ו‪/‬או צד ג' כלשהו‪ ,‬לרבות מועדי תשלום הדיבידנד ו‪/‬או‬ ‫שיעורו‪.‬‬ ‫א‪10-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .4‬המצב הכספי‬ ‫להלן נתונים עיקריים מהמאזנים המאוחדים )באלפי ש"ח(‪:‬‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫נכסים שוטפים )לא כולל נדל"ן המיועד‬ ‫למימוש(‬ ‫נדל"ן להשקעה *‬ ‫‪124,803‬‬ ‫‪150,192‬‬ ‫‪114,304‬‬ ‫‪273,945‬‬ ‫‪281,943‬‬ ‫‪300,848‬‬ ‫‪3,099,396‬‬ ‫‪2,800,106‬‬ ‫‪2,853,099‬‬ ‫נדל"ן בהקמה‬ ‫‪78,760‬‬ ‫‪154,614‬‬ ‫‪78,471‬‬ ‫סך נכסים בלתי שוטפים‬ ‫‪3,204,434‬‬ ‫‪2,937,525‬‬ ‫‪2,965,321‬‬ ‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים‬ ‫‪292,057‬‬ ‫‪680,399‬‬ ‫‪331,588‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫‪496,060‬‬ ‫‪875,583‬‬ ‫‪532,575‬‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‬ ‫‪2,178,347‬‬ ‫‪1,672,900‬‬ ‫‪1,988,171‬‬ ‫סה"כ הון**(‬ ‫‪812,043‬‬ ‫‪724,985‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫סך המאזן‬ ‫‪3,486,450‬‬ ‫‪3,273,468‬‬ ‫‪3,266,169‬‬ ‫*( כולל נדל"ן המיועד למימוש‪.‬‬ ‫**( ייחוס ההון לבעלי המניות ולמיעוט‪:‬‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫הון המיוחס לבעלי המניות‬ ‫‪812,043‬‬ ‫‪724,710‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫זכויות מיעוט‬ ‫‪-‬‬ ‫‪275‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪812,043‬‬ ‫‪724,285‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫ערך נקוב מניות רגילות‬ ‫הון )המיוחס לבעלי המניות(‬ ‫למניה )ש"ח(‬ ‫‪112,110‬‬ ‫‪112,110‬‬ ‫‪112,110‬‬ ‫‪7.24‬‬ ‫‪6.46‬‬ ‫‪6.65‬‬ ‫א‪11-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫הירידה בנכסים השוטפים ביחס לדצמבר ‪ ,2010‬נובעת בעיקר מירידה בחייבים ויתרות חובה עקב החזר מס‬ ‫ערך מוסף בפולין בסך כ‪ 70.9-‬מיליון ש"ח‪ .‬מנגד‪ ,‬קיימת עלייה במזומנים ושווי מזומנים ובהשקעות לזמן קצר‬ ‫)ראה סעיף ‪ - 7.1‬נתונים מתוך הדוחות על תזרימי מזומנים(‪.‬‬ ‫נדל"ן להשקעה )כולל נדל"ן המיועד למימוש(‬ ‫השינוי בנדל"ן להשקעה במהלך תקופת הדוח נובע בעיקר מהשקעות בסך כ‪ 77-‬מיליון ש"ח‪ ,‬מעליית ערך‬ ‫נכסים נטו בסך כ‪ 94-‬מיליון ש"ח‪ ,‬ומהשינוי בשערי החליפין של מטבעות הפעילות של החברה‪ ,‬שגרם לעלייה‬ ‫של כ‪ 80-‬מיליון ‪ ₪‬בנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫הירידה בהתחייבויות השוטפות נובעת בעיקר מקיטון באשראי מתאגידים בנקאיים עקב פרעון אשראי לזמן‬ ‫קצר‪.‬‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‬ ‫הגידול בסעיף התחייבויות לזמן ארוך נובע בעיקר מקבלת הלוואות לזמן ארוך בסך כ‪ 70-‬מיליון ש"ח הנפקת‬ ‫אג"ח בתמורה נטו בסך כ‪ 197-‬מ' ש"ח ועליית מדד ושערי חליפין בסך כ‪ 70-‬מיליון ש"ח‪ .‬מנגד‪ ,‬פרעה החברה‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך בסך כ‪ 178-‬מ' ש"ח‪.‬‬ ‫מצבת התחייבויות החברה לפי מועד פירעון‪:‬‬ ‫עובר לפרסום דוח זה‪ ,‬פרסמה החברה דוח ובו נתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה‪ ,‬כנדרש בתקנה‬ ‫‪38‬ה לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל‪ .1970-‬לפרטים נוספים ראו דוח מיידי מיום ‪20‬‬ ‫בנובמבר ‪) 2011‬אסמכתא‪.(2011-01-332412 :‬‬ ‫הון החברה‬ ‫במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ ,2011‬עלה ההון של החברה בכ‪ 67-‬מיליון ש"ח‪ .‬עלייה של כ‪76-‬‬ ‫מ' ש"ח בגין הרווח הכולל )ראה פירוט בסעיף ‪ - 5‬תוצאות הפעילות( וכ‪ 6-‬מיליון ש"ח בגין תשלום מבוסס‬ ‫מניות‪ .‬מנגד‪ ,‬ירידה בסך ‪ 15‬מיליון ש"ח בגין חלוקת דיבידנד‪.‬‬ ‫א‪12-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .5‬תוצאות הפעילות‬ ‫להלן תוצאות הפעילות במאוחד‪:‬‬ ‫לתשעת החודשים שנסתיימו ביום‬ ‫‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2010‬‬ ‫הכנסות‬ ‫מהשכרת נכסים‬ ‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה‪ ,‬נטו‪.‬‬ ‫הוצאות‬ ‫אחזקת נכסים‪ ,‬נטו‬ ‫הנהלה וכלליות‬ ‫‪141,431‬‬ ‫‪94,091‬‬ ‫‪235,522‬‬ ‫‪140,901‬‬ ‫‪85,328‬‬ ‫‪226,229‬‬ ‫‪186,290‬‬ ‫‪138,794‬‬ ‫‪325,084‬‬ ‫‪17,490‬‬ ‫‪25,920‬‬ ‫‪43,410‬‬ ‫‪10,750‬‬ ‫‪22,243‬‬ ‫‪32,993‬‬ ‫‪15,611‬‬ ‫‪33,665‬‬ ‫‪49,276‬‬ ‫רווח לפני הוצאות מימון‬ ‫‪192,112‬‬ ‫‪193,236‬‬ ‫‪275,808‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪129,029‬‬ ‫‪115,746‬‬ ‫‪156,537‬‬ ‫רווח לפני רווח ) הפסד( הון‬ ‫‪63,083‬‬ ‫‪77,490‬‬ ‫‪119,271‬‬ ‫רווח )הפסד( הון‬ ‫)‪(19‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪41‬‬ ‫רווח לפני מיסים על הכנסה‬ ‫‪63,064‬‬ ‫‪77,531‬‬ ‫‪119,312‬‬ ‫מיסים על הכנסה‬ ‫‪16,480‬‬ ‫‪17,223‬‬ ‫‪26,747‬‬ ‫רווח נקי לתקופה‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,308‬‬ ‫‪92,565‬‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלי מניות החברה‬ ‫זכויות המיעוט‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‬‫‪46,584‬‬ ‫א‪13-‬‬ ‫‪60,007‬‬ ‫‪301‬‬ ‫‪60,308‬‬ ‫‪92,276‬‬ ‫‪289‬‬ ‫‪92,565‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫לתשעת החודשים שנסתיימו ביום‬ ‫‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2010‬‬ ‫רווח )הפסד( כולל אחר‪:‬‬ ‫רווח )הפסד( בגין עסקאות גידור תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬נטו‬ ‫הערכה מחדש בגין סיווג רכוש קבוע לנדל"ן‬ ‫להשקעה‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של‬ ‫פעילויות חוץ‬ ‫רווח כולל אחר‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(5,012‬‬ ‫)‪(4,549‬‬ ‫)‪(172‬‬ ‫‪593‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪33,575‬‬ ‫)‪(31,212‬‬ ‫)‪(47,970‬‬ ‫‪29,156‬‬ ‫)‪(34,851‬‬ ‫)‪(47,232‬‬ ‫סה"כ רווח כולל‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‪25,457‬‬ ‫‪45,333‬‬ ‫סה"כ רווח )הפסד( כולל מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלי מניות החברה‬ ‫זכויות המיעוט‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‬‫‪75,740‬‬ ‫‪25,120‬‬ ‫‪337‬‬ ‫‪25,457‬‬ ‫‪45,002‬‬ ‫‪331‬‬ ‫‪45,333‬‬ ‫כללי‬ ‫הרווח המיוחס לבעלי המניות בתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ 2011‬הסתכם בכ‪ 47-‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫סעיפי הדוח השונים הושפעו בתקופה המדווחת‪ ,‬ביחס לתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬גם בשל שינויים בשערי‬ ‫החליפין של המטבעות הרלוונטיים לפעילות החברה‪.‬‬ ‫‪ .5.1‬עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להקמה נטו‬ ‫מדיניות החברה הינה לבצע הערכות שווי לנכסיה‪ ,‬על ידי מעריכי שווי חיצוניים‪ ,‬אחת לשנה במסגרת‬ ‫הדוחות השנתיים‪ .‬כאשר מתגלים סימנים לשינויים מהותיים בשווי הנכסים‪ ,‬החברה פועלת לביצוע‬ ‫הערכות שווי לנכסים אלה באותו מועד‪.‬‬ ‫במחצית הראשונה של השנה בוצעו על ידי מעריכי שווי חיצוניים הערכות שווי לכל נכסי החברה בקנדה‪,‬‬ ‫בפולין ובישראל )למעט מספר נכסים בהיקף לא מהותי(‪ .‬בבלגיה נעשתה הערכת שווי לפרוייקט פלנטין‬ ‫בלבד עקב עלייה משמעותית בשיעורי התפוסה בנכס‪ .‬בשאר הנכסים בבלגיה לא בוצעה הערכת שווי על‬ ‫ידי שמאי חיצוני כיוון שלא היו סימנים שהצביעו על שינוי מהותי בשווי הנכסים‪.‬‬ ‫א‪14-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫רצ"ב טבלה עם הסיבות העיקריות לשינוי בשווי הנכסים ביוני ‪ 2011‬ביחס לדצמבר ‪.2010‬‬ ‫קנדה‬ ‫שערוך‬ ‫)במיליוני ש”ח(‬ ‫‪79‬‬ ‫פולין‬ ‫‪15‬‬ ‫ישראל‬ ‫)‪(3‬‬ ‫בלגיה‬ ‫‪3‬‬ ‫הסיבות העיקריות לשערוך‬ ‫ירידה של ‪) 0.5% - 0.25%‬בעיקר ‪ (0.25%‬בשיעורי‬ ‫ההיוון ועליה בתזרים העתידי המייצג‪.‬‬ ‫ירידה בשיעורי ההיוון של ‪ 0.1%-0.4%‬בחלק מהנכסים‬ ‫ועלייה בשכר דירה המייצג )על פי מעריכי השווי(‬ ‫בעיקר בגין עזיבת דייר עיקרי בבניין בראש העין‬ ‫עלייה בשיעור השיווק בבניין פלנטין‬ ‫‪ .5.2‬הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫העלייה בהכנסות מהשכרת נכסים בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד נובעת בעיקר‬ ‫מאיכלוס פרוייקט אדגר פלאזה בפולין‪ .‬העלייה קוזזה כתוצאה ממכירת בניין משרדים בישראל ובניין‬ ‫משרדים בקנדה במהלך שנת ‪ ,2010‬ומירידה בשיעורי התפוסה הממוצעים )בעיקר בקנדה ובישראל( ‪.‬‬ ‫‪ .5.3‬עלויות אחזקת נכסים מושכרים‪ ,‬נטו‪:‬‬ ‫הוצאות אחזקת נכסים מושכרים נטו‪ ,‬בתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ ,2011‬הסתכמו בכ‪17,490 -‬‬ ‫אלפי ש"ח‪ ,‬בהשוואה ל‪ 10,750-‬אלפי ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬העלייה נובעת בעיקר מירידה‬ ‫בשיעור התפוס הממוצע בקנדה אשר הגדילה את הוצאות האחזקה שאינן מכוסות על ידי דיירים‪ .‬בנוסף‬ ‫גדלו הוצאות אחזקה בבלגיה עם הפעלת בניין פלנטין ותחילת אכלוסו בתקופת הדוח‪.‬‬ ‫‪ .5.4‬הוצאות הנהלה וכלליות‪:‬‬ ‫העלייה בהוצאות הנהלה וכלליות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬נובעת בעיקר עקב‬ ‫תשלום מבוסס מניות בסך כ‪ 6-‬מיליון ש"ח‪ .‬מנגד קיימת ירידה בסך כ‪ 1.1-‬בגין ביטול הסכם דמי ניהול עם‬ ‫חברת האם במרס ‪ 2010‬וירידה בסך כ‪ 1.5-‬מ' בגין הוצאות לשירותים מקצועיים שנבעו לקבוצה בשנה‬ ‫קודמת כתוצאה ממעילה בחברת בת‪.‬‬ ‫‪ .5.5‬הוצאות מימון‪ ,‬נטו‪:‬‬ ‫העלייה בהוצאות המימון של החברה בתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ 2011‬ביחס לתקופה‬ ‫המקבילה אשתקד נובעת בעיקר מעליית מדד המחירים לצרכן הידוע בסך כ‪ 2.8%-‬אשר הסבה לחברה‬ ‫הוצאות מימון בסך כ‪ 27-‬מיליון ‪ .₪‬זאת לעומת עליית מדד בסך כ‪ 1.6%-‬אשר הסבה לחברה הוצאות‬ ‫מימון בסך כ‪ 16-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה מקבילה אשתקד‪.‬‬ ‫א‪15-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .6‬מידע נוסף לגבי נכסים מהותיים מאוד )להשלים רבעון נוסף(‬ ‫‪Adgar Plaza‬‬ ‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק התאגיד בנכס – ‪ (100%‬רבעון‬ ‫‪3/2011‬‬ ‫שווי הנכס )באלפי אירו(‬ ‫‪76,944‬‬ ‫‪ NOI‬בתקופה )באלפי אירו(‬ ‫‪1,032‬‬ ‫רווחי )הפסדי( שערוך בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‬‫שיעור תפוסה ממוצע בתקופה )לפי איכלוס בפועל( )‪(%‬‬ ‫‪74%‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬ ‫‪5.4%‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר )חודשי באירו( *(‬ ‫‪15.3‬‬ ‫דמי שכירות‬ ‫ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה ‪-‬‬ ‫]חודשי באירו( *(‬ ‫רבעון‬ ‫‪2/2011‬‬ ‫‪76,203‬‬ ‫‪1,122‬‬ ‫‪31.12.2010‬‬ ‫)‪(11,446‬‬ ‫‪74%‬‬ ‫‪5.9%‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫רבעון‬ ‫‪1/2011‬‬ ‫‪78,128‬‬ ‫‪913‬‬ ‫‪24,769‬‬ ‫‪73%‬‬ ‫‪4.7%‬‬ ‫‪15.2‬‬ ‫‪72,607‬‬ ‫‪1,576‬‬ ‫‪26,734‬‬ ‫‪46%‬‬ ‫‪2.2%‬‬ ‫‪15.2‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪15‬‬ ‫*( לא כולל הכנסות אחרות כגון‪ :‬רווח ניהול ושירותים אחרים‬ ‫אדגר ביזנס סנטר‬ ‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק התאגיד בנכס – ‪ (100%‬רבעון‬ ‫‪3/2011‬‬ ‫שווי הנכס ) באלפי ש"ח(‬ ‫‪369,118‬‬ ‫‪ NOI‬בתקופה )באלפי ש"ח(‬ ‫‪5,833‬‬ ‫רווחי )הפסדי( שערוך בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‬‫שיעור תפוסה ממוצע בתקופה )לפי איכלוס בפועל( )‪(%‬‬ ‫‪99%‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬ ‫‪6.3%‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר ]חודשי בש"ח( )*(‬ ‫‪75‬‬ ‫דמי שכירות‬ ‫ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה ‪-‬‬ ‫]חודשי בש"ח( )*(‬ ‫)*( לא כולל הכנסות מחניות‪ ,‬מחסנים‪ ,‬דמי ניהול וכ"ו‬ ‫)**( ‪ 334‬מ"ר שהושכרו לדייר קיים‪.‬‬ ‫א‪16-‬‬ ‫‪31.12.2010‬‬ ‫רבעון‬ ‫‪2/2011‬‬ ‫‪369,000‬‬ ‫‪5,719‬‬ ‫‪1,918‬‬ ‫‪99%‬‬ ‫‪6.2%‬‬ ‫‪74‬‬ ‫רבעון‬ ‫‪1/2011‬‬ ‫‪369,000‬‬ ‫‪5,915‬‬ ‫‬‫‪98%‬‬ ‫‪6.4%‬‬ ‫‪73‬‬ ‫‪369,000‬‬ ‫‪22,583‬‬ ‫‬‫‪98%‬‬ ‫‪6.1%‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪(**66‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪70‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .7‬נזילות ומקורות מימון‬ ‫‪ .7.1‬להלן נתונים מתוך הדוחות על תזרימי המזומנים‪:‬‬ ‫תזרים מזומנים חיובי )שלילי(‬ ‫מפעילות שוטפת‬ ‫לפעילות השקעה‬ ‫לפעילות מימון‬ ‫סה"כ‬ ‫‪1-9/11‬‬ ‫‪15,447‬‬ ‫)‪(5,742‬‬ ‫)‪(1,820‬‬ ‫‪7,885‬‬ ‫‪1-9/2010‬‬ ‫‪22,891‬‬ ‫‪10,459‬‬ ‫‪78,053‬‬ ‫‪111,403‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫)‪(5,706‬‬ ‫‪61,375‬‬ ‫‪75,881‬‬ ‫לחברה תזרים חיובי מפעילות שוטפת בסך כ‪ 15-‬מיליון ש"ח‪ .‬התזרים מפעילות שוטפת בתקופה הנוכחית‬ ‫הושפע לרעה עקב תשלומי ריבית שנתיים על אג"ח סדרה ה' וד' במהלך התקופה וכן תשלום מס בגין ניכוי‬ ‫במקור שנתי מקנדה עבור שנה קודמת‪.‬‬ ‫בתקופת המדווחת השקיעה החברה ברכישה ובפיתוח נדל"ן‪ ,‬סך של כ‪ 44-‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 48-‬מיליון‬ ‫ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד‪ .‬עיקר ההשקעה נעשתה ברכישת נכס בפולין )באמצעות רכישת חברה‪ ,‬ראה‬ ‫סעיף ‪ 2‬לעיל (‪ .‬בנוסף השקיעה החברה סך של כ‪ 38-‬מיליון ש"ח נטו‪ ,‬בהשקעות לזמן קצר ומנגד קיבלה‬ ‫החזר מע"מ בסך כ‪ 70.9-‬מיליון ש"ח בגין נדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫בתקופה המדווחת לחברה תזרים שלילי מפעילות מימון בסך כ‪ 2-‬מיליון ש"ח לעומת תזרים חיובי בסך כ‪-‬‬ ‫‪ 78‬מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד‪ .‬בתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ 2011‬הנפיקה החברה‬ ‫אג"ח בתמורה נטו בסך כ‪ 196.6-‬מיליון ש"ח ופרעה אגרות חוב בסך כ‪ 122-‬מיליון ש"ח )מתוכם כ‪ 8-‬מיליון‬ ‫ש"ח בגין פדיון מוקדם של אגרות חוב של החברה(‪ .‬בנוסף‪ ,‬פרעה החברה אשראי לזמן קצר נטו בסך כ‪67-‬‬ ‫מיליון ש"ח וחילקה דיבידנד בסך ‪ 15‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪ .7.2‬מקורות המימון‬ ‫החברה נוהגת לקבל אשראי מגופים פיננסיים‪ ,‬בעיקר כנגד שעבוד מדרגה ראשונה של הנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬החברה מקבלת אשראי גם ללא בטחונות‪ ,‬הן מבנקים בישראל והן באמצעות הנפקת אגרות חוב‪.‬‬ ‫להערכת הדירקטוריון‪ ,‬אין חשש סביר לכך שהחברה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בשנתיים‬ ‫המסתיימות לאחר מועד פרסום הדוחות‪ .‬הערכה זו מבוססת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על יתרת המזומנים שבידי‬ ‫החברה‪ ,‬ועל יכולתה של החברה למחזר אשראי בנקאי העומד ברובו כנגד נדל"ן להשקעה )לעניין שיעור‬ ‫האשראי הבנקאי כנגד נדל"ן להשקעה ראה טבלאות בהמשך סעיף זה(‪ .‬כמו כן הערכת החברה מבוססת‬ ‫על הנחה כי לא יחול שינוי מהותי במסגרות האשראי השוטפות של החברה‪ ,‬ולא יחול שינוי מהותי‬ ‫בתזרים המזומנים הנובע מן הנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫האמור לעיל הינו בגדר מידע צופה פני עתיד‪ .‬הנחות והערכות החברה מבוססות על הנתונים שבידי‬ ‫החברה כיום ובהנחה של המשך פעילותה במהלך העסקים הרגיל‪ .‬אין כל וודאות כי הנחות והערכות אלו‬ ‫תתממשנה באופן חלקי או מלא‪ ,‬הואיל והינן תלויות בגורמים חיצוניים ומקרו כלכליים שלחברה אין כל‬ ‫יכולת השפעה עליהם או שיכולת החברה להשפיע עליהם מוגבלת‪ .‬אם הנחות החברה כאמור לא‬ ‫תתממשנה במלואן או בחלקן עלול לחול שינוי מהותי לרעה ביכולת החברה לעמוד במלוא התחייבויותיה‬ ‫בשנתיים שלאחר מועד פרסום הדוחות‪.‬‬ ‫א‪17-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫להלן תמצית לגבי הנדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה )כולל נדל"ן מיועד למימוש(‪ ,‬האשראי העומד כנגדם‬ ‫ואשראי ללא שעבוד נדל"ן )הנתונים בטבלה הינם במיליוני ש"ח(‪:‬‬ ‫‪31/09/2011‬‬ ‫‪31/12/2010‬‬ ‫‪A‬‬ ‫נדל"ן להשקעה ונדל"ן להקמה )כולל נדל"ן‬ ‫מיועד למימוש(‬ ‫‪3,178‬‬ ‫‪2,932‬‬ ‫‪B‬‬ ‫אשראי כנגד שעבוד נדל"ן להשקעה )*(‬ ‫‪1,667‬‬ ‫‪1,621‬‬ ‫‪B/A‬‬ ‫‪52%‬‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪C‬‬ ‫אשראי בנקאי ללא שעבוד נדל"ן להשקעה‪,‬‬ ‫בניכוי מזומנים‪ ,‬פיקדונות והשקעות לזמן קצר‬ ‫)‪(206‬‬ ‫)‪(155‬‬ ‫‪D‬‬ ‫אגרות חוב‬ ‫‪795‬‬ ‫‪698‬‬ ‫‪E‬‬ ‫סה"כ חוב פיננסי נטו )‪(B+C+D‬‬ ‫‪2,256‬‬ ‫‪2,164‬‬ ‫‪E/A‬‬ ‫‪71%‬‬ ‫‪74%‬‬ ‫*(‬ ‫להלן פירוט היקף הנדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה והאשראי כנגדו‪ ,‬ליום ‪ ,30.9.2011‬בחתך של שיעורי‬ ‫המימון כנגד הנדל"ן להשקעה )הנתונים בטבלה הינם במיליוני ש"ח(‪.‬‬ ‫שווי הנדל"ן‬ ‫והנדל"ן בהקמה‬ ‫להשקעה‬ ‫שיעור המימון‬ ‫היקף האשראי‬ ‫‪485‬‬ ‫‪0-40%‬‬ ‫‪137‬‬ ‫‪1,148‬‬ ‫‪41-55%‬‬ ‫‪580‬‬ ‫‪1,024‬‬ ‫‪56-65%‬‬ ‫‪599‬‬ ‫‪521‬‬ ‫‪ 66%‬ומעלה‬ ‫‪**351‬‬ ‫‪1,667‬‬ ‫‪3,178‬‬ ‫**( ‪ 342‬מיליון ש"ח מתוך הסכום הנ"ל‪ ,‬הלוואות מ‪ 2-‬בנקים בישראל בגין הנכס "אדגר ביזנס סנטר"‬ ‫ברחוב השלושה בתל אביב אשר כ‪ 86%-‬מהשטחים בו מושכרים לממשלת ישראל בחוזה ארוך טווח‪.‬‬ ‫א‪18-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪.7.3‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות מהותיות‬ ‫שם ההתחייבות‬ ‫מאפייני המלווה‬ ‫היקף הלוואה )אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪(.‬‬ ‫ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫מועדי פירעון קרן‬ ‫מועדי תשלום ריבית‬ ‫בסיס הצמדה קרן וריבית‬ ‫בטוחות שהועמדו לטובת המלווה‬ ‫אמות מידה פיננסיות‬ ‫אמת מידה כללית‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫אגרות חוב סדרה ה'‬ ‫ציבור‪/‬מוסדיים‪.‬‬ ‫‪281,955‬‬ ‫‪343,020‬‬ ‫ריבית קבועה בשיעור של ‪.4.7%‬‬ ‫‪ 12/3‬של כל שנה בין השנים ‪) 2011-2015‬כולל(‪.‬‬ ‫‪ 12/3‬של כל שנה‪.‬‬ ‫מדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫אין בטוחות‪.‬‬ ‫דירוג אגרת החוב מתחת לדירוג ‪ ,BBB‬מהווה עילה לפירעון מיידי‪.‬‬ ‫אגרות החוב )סדרה ה'( מדורגות בדירוג ‪ BBB‬בעל אופק יציב‪.‬‬ ‫א‪19-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫שם ההתחייבות‬ ‫מאפייני המלווה‬ ‫היקף הלוואה )אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪(.‬‬ ‫ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫מועדי פירעון קרן‬ ‫מועדי תשלום ריבית‬ ‫בסיס הצמדה קרן וריבית‬ ‫בטוחות שהועמדו לטובת המלווה‬ ‫אמות מידה פיננסיות‬ ‫אמת מידה כללית‬ ‫אמת מידה א'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫אמת מידה ב'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫אמת מידה ג'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫אגרות חוב סדרה ו'‬ ‫ציבור‪/‬מוסדיים‪.‬‬ ‫‪211,996‬‬ ‫‪206,327‬‬ ‫ריבית קבועה בשיעור של ‪.6.1%‬‬ ‫‪ 1/5‬של כל שנה בין השנים ‪) 2014-2017‬כולל(‪.‬‬ ‫‪ 1/11 ,1/5‬של כל שנה‪.‬‬ ‫מדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫"כרית ריבית" בגובה תשלום ריבית חצי שנתית הופקדה בחשבון אשר משועבד לנאמן עד לפירעון המלא של אגרות החוב‪.‬‬ ‫לפי הפירוט להלן ‪:‬‬ ‫במסגרת הנפקת אגרות החוב )סדרה ו'(‪ ,‬התחייבה החברה כי‪ :‬לא תעביר את השליטה מקבוצת צור שמיר לצד ג' במידה ללא הסכמה של‬ ‫מחזיקי האג"ח‪.‬‬ ‫ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה המאוחדים מבוקרים או סקורים )לפי העניין(‪ ,‬האחרונים בתוספת הלוואה בעלים‪ ,‬לא יפחת מ‪500-‬‬ ‫מיליון ש"ח‪ .‬חריגה תגרום לעלייה בריבית של ‪ 0.5%‬לשנה‪.‬‬ ‫כ‪ 812-‬מיליון ש"ח‬ ‫כ‪ 745 -‬מיליון ש"ח‬ ‫היחס שבין ההון העצמי של החברה לבין סך המאזן של החברה בניכוי מזומנים ופקדונות על פי דוחותיה המבוקרים או סקורים )לפי העניין(‪,‬‬ ‫האחרונים‪ ,‬לא יפחת מ‪ .20% -‬חריגה תגרום לעליה בריבית של ‪ 0.5%‬לשנה‪ .‬ירידה ביחס למתחת ל‪ 12%-‬מהווה עילה לפרעון מיידי‪.‬‬ ‫כ‪24.4%-‬‬ ‫כ‪24.0%-‬‬ ‫במידה והדירוג של אגרת החוב יהיה נמוך מדרוג ‪ ,Baa1‬או דירוג מקביל לו‪ ,‬יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של ‪.0.25%‬‬ ‫‪Baa1‬‬ ‫‪Baa1‬‬ ‫א‪20-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫שם ההתחייבות‬ ‫מאפייני המלווה‬ ‫היקף הלוואה )אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪(.‬‬ ‫ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫מועדי פירעון קרן‬ ‫מועדי תשלום ריבית‬ ‫בסיס הצמדה קרן וריבית‬ ‫בטוחות שהועמדו לטובת המלווה‬ ‫אמות מידה פיננסיות‬ ‫אמת מידה כללית‬ ‫אמת מידה א'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫אמת מידה ב'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫אמת מידה ג'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫אגרות חוב סדרה ז'‬ ‫ציבור‪/‬מוסדיים‪.‬‬ ‫‪205,495‬‬ ‫‬‫ריבית קבועה בשיעור של ‪.5.6%‬‬ ‫‪ 1/1‬של כל שנה בין השנים ‪) 2015-2020‬כולל(‪.‬‬ ‫‪ 1/7 ,1/1‬של כל שנה‪.‬‬ ‫מדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫"כרית ריבית" בגובה תשלום ריבית חצי שנתית הופקדה בחשבון אשר משועבד לנאמן עד לפירעון המלא של אגרות החוב‪.‬‬ ‫לפי הפירוט להלן ‪:‬‬ ‫במסגרת הנפקת אגרות החוב )סדרה ז'(‪ ,‬התחייבה החברה כי לא תעביר את השליטה מקבוצת צור שמיר לצד ג' ללא הסכמת מחזיקי האג"ח‪.‬‬ ‫ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה המאוחדים מבוקרים או סקורים )לפי העניין(‪ ,‬האחרונים בתוספת הלוואה בעלים‪ ,‬לא יפחת מ‪500-‬‬ ‫מיליון ש"ח‪ .‬חריגה תגרום לעליה בריבית של ‪ 0.5%‬לשנה‪.‬‬ ‫כ‪ 812 -‬מיליון ש"ח‬ ‫היחס שבין ההון העצמי של החברה לבין סך המאזן של החברה בניכוי מזומנים ופקדונות על פי דוחותיה המבוקרים או סקורים )לפי העניין(‪,‬‬ ‫האחרונים‪ ,‬לא יפחת מ‪ .20% -‬חריגה תגרום לעליה בריבית של ‪ 0.5%‬לשנה‪ .‬ירידה ביחס למתחת ל‪ 12%-‬מהווה עילה לפרעון מיידי‬ ‫כ‪24.4%-‬‬ ‫במידה והדירוג של אגרת החוב יהיה נמוך מדרוג ‪ ,Baa1‬או דירוג מקביל לו‪ ,‬יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של ‪.0.5%‬‬ ‫במידה והדירוג של אגרת החוב נמוך מדירוג ‪ ,Ba2‬או דירוג מקביל לו‪ ,‬מהווה עילה לפרעון מיידי‪.‬‬ ‫‪Baa1‬‬ ‫א‪21-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫שם ההתחייבות‬ ‫מאפייני המלווה‬ ‫היקף הלוואה )אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪(.‬‬ ‫ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫מועדי פירעון קרן‬ ‫מועדי תשלום ריבית‬ ‫בסיס הצמדה קרן וריבית‬ ‫בטוחות שהועמדו לטובת המלווה‬ ‫אמות מידה פיננסיות‬ ‫הלוואה ממוסד פיננסי בקנדה‬ ‫‪GE Real Estate‬‬ ‫‪190,024‬‬ ‫‪188,587‬‬ ‫ריבית קבועה בשיעור של ‪.5.93%‬‬ ‫פרעון חודשי בכל חודש עד ‪.1/6/2014‬‬ ‫פרעון חודשי בכל חודש עד ‪.1/6/2014‬‬ ‫הלוואה בדולר קנדי‪.‬‬ ‫שעבוד ‪ abh‬נכסי נדל"ן בקנדה‪.‬‬ ‫אין‬ ‫א‪22-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫שם ההתחייבות‬ ‫מאפייני המלווה‬ ‫היקף הלוואה )אלפי ש"ח(‬ ‫ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫מועדי פירעון קרן‬ ‫מועדי תשלום ריבית‬ ‫בסיס הצמדה קרן וריבית‬ ‫בטוחות שהועמדו לטובת המלווה‬ ‫שינוי בהסכם או בתנאים‪:‬‬ ‫אמת מידה א'‬ ‫הלוואה מבנק פולני‬ ‫בנק ‪ Euro Hypo‬בפולין‬ ‫‪225,287‬‬ ‫‪197,892‬‬ ‫ריבית משתנה בשיעור יורובור חודשי ‪ +‬מרווח של ‪1.55%‬‬ ‫בסוף כל חודש עד ‪31.12.18‬‬ ‫בסוף כל חודש עד ‪31.12.18‬‬ ‫הלוואה באירו בריבית משתנה‬ ‫פרוייקט ‪ Plaza‬בפולין )הכולל שני בנייני משרדים וחניון( וכן שני בניינים נוספים של החברה בפולין‪.‬‬ ‫הגדלת מימון בסך כ‪ 3.4-‬מיליון אירו‪.‬‬ ‫החל מאוקטובר ‪ 2011‬עלייה בשיעור של ‪ 0.25%‬בריבית עקב תפוסה נמוכה מ‪ 85%-‬בפרוייקט‪.‬‬ ‫היחס בין ההכנסות משכירות מכל נכס לבין התשלום השוטף של ההלוואות בגינו )קרן ‪+‬ריבית( לא יפחת מ‪.1.2-‬‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫אמת מידה ב'‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫בנכס אחד כ‪ 1.6-‬ובנכס השני כ‪1.4-‬‬ ‫בנכס אחד כ‪ 1.4-‬ובנכס השני כ‪1.3-‬‬ ‫היחס בין יתרת החוב לבנק לבין השווי העדכני של הנכסים לא יעלה על ‪ 75%‬בנכס אחד ו‪ 85%-‬בנכס שני‪.‬‬ ‫בנכס אחד כ‪ 58%-‬ובנכס השני כ‪64%-‬‬ ‫בנכס אחד כ‪ 57%-‬בנכס שני כ‪63%-‬‬ ‫א‪23-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫הלוואות למימון נכס ברח' השלושה ביד אליהו‬ ‫בנק הבינלאומי‪ ,‬בנק הפועלים‪ 50% .‬כל אחד מהם‬ ‫שם ההתחייבות‬ ‫מאפייני המלווה‬ ‫היקף הלוואה )אלפי ש"ח(‬ ‫ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫‪342,388‬‬ ‫ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫‪352,094‬‬ ‫הבינלאומי‬ ‫פועלים‬ ‫מלווה‬ ‫‪33,000‬‬ ‫יתרה ליום ‪33,000 31.12.10‬‬ ‫יתרת הלוואה‬ ‫‪33,451‬‬ ‫יתרה ליום ‪33,451 30.9.11‬‬ ‫פריים ‪0.9%+‬‬ ‫פריים ‪0.76%+‬‬ ‫שיעור ריבית‬ ‫פרעון חד פעמי ב‪31/12/2012-‬‬ ‫מועדי פרעון קרן‬ ‫מועד תשלום‬ ‫ריבית‬ ‫בסיס הצמדה קרן‬ ‫וריבית‬ ‫בטוחות שהועמדו לטובת המלווה‪:‬‬ ‫‪ 30/06‬ו‪ 31/12-‬בכל שנה‬ ‫שקלי לא צמוד‬ ‫הבינלאומי‬ ‫פועלים‬ ‫‪43,130‬‬ ‫‪43,130‬‬ ‫‪37,400‬‬ ‫‪37,400‬‬ ‫פריים ‪0.9%+‬‬ ‫פריים ‪1.24%+‬‬ ‫בתום כל רבעון קלנדרי עד ‪ 31/3/2012‬עם בולט‬ ‫הבינלאומי‬ ‫פועלים‬ ‫‪100,000‬‬ ‫‪100,000‬‬ ‫‪100,328‬‬ ‫‪100,328‬‬ ‫צמוד ‪4.38%+‬‬ ‫צמוד ‪4.1%+‬‬ ‫‪ 30/06‬ו‪ 31/12-‬בכל שנה עד ‪31/12/2017‬‬ ‫עם בולט‪.‬‬ ‫‪ 30/06‬ו‪ 31/12-‬בכל שנה‬ ‫בתום כל רבעון קלנדרי‬ ‫מדד המחירים לצרכן‬ ‫שקלי לא צמוד‬ ‫המבנה וזכויות הבנייה בנכס‬ ‫אמת מידה בנק פועלים‬ ‫החל משנת ‪ 2011‬יחס בין חוב פיננסי נטו ל‪ CAP -‬לא יעלה על ‪80%‬‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫אמת מידה בנק פועלים‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫החל משנת ‪ 2011‬יחס חוב נטו ל‪NOI -‬נטו לא יעלה על ‪ 14.5‬בשנת ‪) 2011‬בשנת ‪ ,14 – 2012‬בשנת ‪ 13.5 – 2013‬בשנת ‪ 13- 2014‬ובשנת ‪- 2015‬‬ ‫כ‪13.8 -‬‬ ‫אמת מידה בנק הבינלאומי‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫בפועל ליום ‪30.09.2011‬‬ ‫בפועל ליום ‪31.12.2010‬‬ ‫כ‪74% -‬‬ ‫ההון לא יפחת מ‪ 500-‬מיליון ‪ ₪‬ומ‪ 20%-‬מסך המאזן‬ ‫הון כ‪ 812-‬מיליון ‪ ₪‬המהווה כ‪ 23.3%-‬מסך המאזן‬ ‫הון כ‪ 745-‬מיליון ‪ ₪‬המהווה כ‪22.8%-‬מסך המאזן‬ ‫יתרת החוב לבנק בגין רכישת הנדל"ן לא תעלה על ‪ 80%‬מהשווי העדכני של הנכס לפי הערכת השמאי או מסכום הרכישה כנמוך שבינהם‪.‬‬ ‫כ‪70%-‬‬ ‫כ‪72%-‬‬ ‫א‪24-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .7.4‬הון חוזר‬ ‫כחברת נדל"ן מניב המממנת את מרבית השקעותיה באמצעות אשראי מגופים פיננסים‪ ,‬לרבות אשראי‬ ‫לזמן קצר‪ ,‬לחברה יש לעיתים קרובות גרעון בהון החוזר‪ .‬גרעון זה אינו צפוי לפגוע בפעילותה העסקית של‬ ‫החברה‪ ,‬היות והבנקים נוהגים למחזר באופן שוטף את האשראי הניתן על ידם לזמן קצר‪.‬‬ ‫גרעון בהון החוזר )באלפי ש"ח(‬ ‫‪30/09/2011‬‬ ‫‪31/12/2010‬‬ ‫‪214,044‬‬ ‫‪231,727‬‬ ‫הירידה בגרעון בהון החוזר בתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ ,2011‬נובעת בעיקר מירידה באשראי‬ ‫מתאגידים בנקאיים לזמן קצר‪.‬‬ ‫‪ .8‬דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם‬ ‫‪ .8.1‬האחראי על ניהול סיכוני שוק בחברה‬ ‫האחראי על ניהול סיכוני שוק בחברה הינו סמנכ"ל הכספים‪ ,‬מר דני שטרן‪.‬‬ ‫‪ .8.2‬תאור סיכוני השוק אליהם חשופה החברה‬ ‫סיכוני ריבית‬ ‫חלק מן ההלוואות והאשראי שהתקבל מבנקים למימון רכישת הנדל"ן הינו בריבית משתנה‪ .‬השינויים‬ ‫בשערי הריבית עשויים להשפיע על תוצאות הפעולות‪.‬‬ ‫להלן פירוט יתרות הלוואות לזמן ארוך בריבית משתנה‪ ,‬על פי המטבעות השונים‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪) 2011‬הנתונים מוצגים באלפי ש"ח(‪:‬‬ ‫ש "ח‬ ‫אירו )*(‬ ‫‪218,068‬‬ ‫‪434,212‬‬ ‫דולר ארה"ב דולר קנדי‬ ‫‪3,556‬‬ ‫‪17,292‬‬ ‫זלוטי‬ ‫‪21,612‬‬ ‫)*( החברה ביצעה עסקאות הגנה לגידור הריבית על הלוואות באירו‪ .‬לפירוט העסקות ראה סעיף ‪ 8.7‬להלן‪.‬‬ ‫שינויים בשערי חליפין‬ ‫לשיעור הפיחות‪/‬תיסוף של הש"ח ביחס למטבעות הפעילות במדינות בהן פועלת החברה השפעה על‬ ‫הדוחות הכספיים של החברה‪ .‬עיקר ההשפעה על הדוח על השינויים בהון העצמי‪ ,‬תחת הסעיף "התאמות‬ ‫הנובעות מתרגום דוחות כספיים של יחידות מוחזקות בחו"ל"‪ ,‬אך קיימת גם השפעה על הוצאות המימון‬ ‫של החברה‪.‬‬ ‫א‪25-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫להלן נתונים בדבר עודף נכסים על התחייבויות במט"ח במאזן המאוחד ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪) 2011‬הנתונים‬ ‫מוצגים במיליוני ש"ח(‪:‬‬ ‫נכסים לא כספיים‪ ,‬נטו‬ ‫אירו‬ ‫דולר ארה"ב‬ ‫דולר קנדי‬ ‫זלוטי‬ ‫‪818‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,475‬‬ ‫‪39‬‬ ‫)‪(485‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫)‪(704‬‬ ‫)‪(20‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫‪771‬‬ ‫‪19‬‬ ‫עודף נכסים כספיים )התחייבויות‬ ‫כספיות( ‪,‬נטו‬ ‫עודף נכסים )התחייבויות( על‬ ‫‪333‬‬ ‫התחייבויות )נכסים( נטו‬ ‫מדד המחירים לצרכן‬ ‫חלק מההתחייבויות של החברה )בעיקר התחייבויות הנובעות מאגרות חוב( צמודות למדד המחירים‬ ‫לצרכן‪ .‬לפיכך‪ ,‬חשופה החברה לשינויים במדד זה‪ .‬נכון ל‪ 30.09.2011-‬לחברה התחייבויות צמודות מדד בסך‬ ‫כ‪ 1,036-‬מיליון ש"ח‪ .‬לעניין עסקאות לקיבוע המדד ראה סעיף ‪ 8.7‬להלן‪.‬‬ ‫‪.8.3‬‬ ‫תאור מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק‬ ‫שינויים בשערי חליפין‬ ‫רכישת נכסים בחו"ל ממומנת בעיקר באמצעות שני מקורות‪:‬‬ ‫‪ .1‬מימון על ידי מוסדות פיננסים בחו"ל‪.‬‬ ‫‪ .2‬מימון על ידי החברה )אדגר( באמצעות‪:‬‬ ‫א‪ .‬הון עצמי‬ ‫ב‪ .‬אשראי בנקאי‪/‬חוץ בנקאי )בעיקר אגרות חוב(‪.‬‬ ‫החברה נוקטת במדיניות של צמצום החשיפה המטבעית‪ ,‬על ידי התאמת המטבע אליו צמוד המימון בחו"ל‬ ‫למטבע אליו צמודות ההכנסות מן הנכס הנרכש‪ .‬כמו כן‪ ,‬חלק מן האשראי שנלקח על ידי החברה למימון‬ ‫הפעילות בחו"ל נעשה אף הוא במטבע הפעילות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬נוצרת חשיפה מטבעית עקב המימון שניתן‬ ‫על ידי החברה באמצעות ההון העצמי‪ ,‬וכן באמצעות אשראי שקלי‪ .‬לעיתים כל עלות הנכס ממומנת בשלב‬ ‫ראשון על ידי החברה האם ופעולה זאת מגדילה את החשיפה המטבעית‪ .‬החשיפה מצטמצמת עם קבלת‬ ‫המימון בחו"ל והחזרת ההלוואה לחברה‪.‬‬ ‫בפני הדירקטוריון מוצגת מעת לעת )בדרך כלל אחת לרבעון( החשיפה המטבעית‪ ,‬ובדרך זו עוקב ומפקח‬ ‫הדירקטוריון על מדיניות החשיפה‪.‬‬ ‫הדירקטוריון בוחן מעת לעת גם את החשיפה הכלכלית של החברה‪ ,‬ועל סמך בחינה זו ממליץ על מתכונת‬ ‫הטיפול בה‪.‬‬ ‫על מנת לצמצם את החשיפה‪ ,‬במסגרת המדיניות שתוארה לעיל‪ ,‬נוהגת החברה מפעם לפעם לבצע‬ ‫עסקאות הגנה מפני שינויים בשיעורי הריבית ושערי החליפין‪.‬‬ ‫רצ"ב שני המודלים המשמשים את דירקטוריון החברה להגבלת החשיפה המטבעית בחברה‪:‬‬ ‫א‪ :(Value at Risk) VAR .‬השפעת הסכום בסיכון )מבוסס על השינויים בשערי החליפין בתקופה של‬ ‫כשנתיים האחרונות בפרקי זמן קבועים של ‪ 10‬ימי מסחר‪ ,‬בהתחשב במקדם המתאם בין המטבעות‪,‬‬ ‫ותוך יישום הסתברות של ‪ ,(99.75%‬נטו לאחר מס‪ ,‬לא תביא לכדי ירידה של יחס ההון למאזן )בניכוי‬ ‫א‪26-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫מזומנים( של החברה מתחת ל‪ .20%-‬נכון ל‪ 30.9.2011-‬הסכום בסיכון בפועל‪ ,‬על בסיס המודל שאומץ‪,‬‬ ‫הסתכם בסך כ‪ 45-‬מיליון ש"ח‪ .‬השפעת הסכום בסיכון )נטו לאחר מס( תביא לירידה של יחס ההון‬ ‫למאזן )בניכוי מזומנים( של החברה לכ‪.24%-‬‬ ‫ב‪ .‬תרחיש קיצון‪ :‬בהנחה של ירידה בשיעור של ‪ 12%‬בשערי החליפין של כל המטבעות הרלוונטיים‬ ‫)כיום‪ :‬דולר קנדי ואירו( ביחס לש"ח‪ ,‬הפגיעה בהון החברה‪ ,‬לפני הטבת מס‪ ,‬לא תגרום לכדי ירידה‬ ‫מתחת ל‪ 14%-‬של יחס ההון למאזן )בניכוי מזומנים(‪ .‬נכון לדוחות הכספיים ליום ‪ ,30.9.11‬השפעת‬ ‫השינוי תביא לירידה של יחס ההון למאזן )בניכוי מזומנים( של החברה לכ‪.22.7%-‬‬ ‫מדד המחירים לצרכן‬ ‫חלק מההתחייבויות של החברה )בעיקר התחייבויות הנובעות מאגרות חוב( צמודות למדד המחירים‬ ‫לצרכן‪ .‬לפיכך‪ ,‬חשופה החברה לשינויים במדד זה‪ .‬לעיתים‪ ,‬נוהגת החברה להקטין את החשיפה באמצעות‬ ‫עסקאות "פורוורד" על המדד‪ .‬ראה סעיף ‪ 8.7‬להלן‪.‬‬ ‫‪.8.4‬‬ ‫הפיקוח על מדיניות ניהול סיכוני השוק ואופן מימושה‬ ‫האחראי על ניהול סיכוני שוק בוחן באופן שוטף את הצורך בעדכון פעולות החברה בקשר עם ניהול‬ ‫סיכוני השוק‪ ,‬ודן בנושא עם הנהלת החברה‪ .‬באם עולה צורך בשינוי במדיניות ניהול סיכוני השוק‪,‬‬ ‫הנושא מובא לאישור הדירקטוריון‪.‬‬ ‫א‪27-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪.8.5‬‬ ‫דוח בסיסי הצמדה‬ ‫‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫רכוש‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫לקוחות בגין עסקי נדל"ן‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫מיסים שוטפים‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫הלוואות‬ ‫פקדונות‬ ‫יתרות חובה לא כספיות‬ ‫מיסים נדחים‬ ‫הוצאות מראש‬ ‫רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה‬ ‫נכסים בלתי מוחשיים‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫התחייבויות‬ ‫אשראי לזמן קצר‬ ‫ספקים‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫עתודה לפיצויים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫מיסים לשלם‬ ‫הלוואות מבנקים ואחרים‬ ‫אגרות חוב‬ ‫יתרות זכות לא כספיות‬ ‫הכנסות מראש‬ ‫מיסים נדחים‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫מדד‬ ‫אירו‬ ‫דולר‬ ‫דולר קנדי‬ ‫זלוטי‬ ‫ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫פריטים‬ ‫לא‬ ‫כספיים‬ ‫סה"כ‬ ‫‬‫‪18,507‬‬ ‫‪4,016‬‬ ‫‬‫‪7,931‬‬ ‫‪201‬‬ ‫‬‫‬‫‪30,655‬‬ ‫‪14,071‬‬ ‫‬‫‪2,344‬‬ ‫‪3,337‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪19,855‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪4‬‬ ‫‪72,574‬‬ ‫‬‫‪3,395‬‬ ‫‪2,061‬‬ ‫‬‫‬‫‪7,826‬‬ ‫‬‫‪85,856‬‬ ‫‪1,745‬‬ ‫‬‫‬‫‪103‬‬ ‫‬‫‪98‬‬ ‫‬‫‬‫‪1,946‬‬ ‫‪36,409‬‬ ‫‪63,027‬‬ ‫‬‫‪181‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪40,952‬‬ ‫‪140,569‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪124,803‬‬ ‫‪81,534‬‬ ‫‪9,755‬‬ ‫‪5,682‬‬ ‫‪8,034‬‬ ‫‪299‬‬ ‫‪7,826‬‬ ‫‪40,952‬‬ ‫‪278,885‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪10,260‬‬ ‫‪3,185‬‬ ‫‪3,193,915‬‬ ‫‪205‬‬ ‫‪3,207,565‬‬ ‫‪10,260‬‬ ‫‪3,185‬‬ ‫‪3,193,915‬‬ ‫‪205‬‬ ‫‪3,207,565‬‬ ‫‪30,655‬‬ ‫‪19,855‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪85,856‬‬ ‫‪1,946‬‬ ‫‪140,569‬‬ ‫‪3,207,565‬‬ ‫‪3,486,450‬‬ ‫‬‫‬‫‪8‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪240,915‬‬ ‫‪795,310‬‬ ‫‪1,036,233‬‬ ‫‪28,951‬‬ ‫‪4,614‬‬ ‫‪30,224‬‬ ‫‬‫‪6,453‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪434,212‬‬ ‫‬‫‪504,465‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪3,556‬‬ ‫‬‫‪3,556‬‬ ‫‪23,673‬‬ ‫‪3,555‬‬ ‫‬‫‬‫‪37,525‬‬ ‫‬‫‪724,932‬‬ ‫‬‫‪789,685‬‬ ‫‬‫‪5‬‬ ‫‬‫‬‫‪56‬‬ ‫‬‫‪21,613‬‬ ‫‬‫‪21,674‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪3,877‬‬ ‫‬‫‪10‬‬ ‫‪5,042‬‬ ‫‪69‬‬ ‫‪218,068‬‬ ‫‬‫‪227,077‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪52,635‬‬ ‫‪12,051‬‬ ‫‪30,232‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪49,076‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪1,643,296‬‬ ‫‪795,310‬‬ ‫‪2,582,690‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪5,952‬‬ ‫‪85,765‬‬ ‫‪91,717‬‬ ‫‪5,952‬‬ ‫‪85,765‬‬ ‫‪91,717‬‬ ‫‪1,036,233‬‬ ‫‪504,465‬‬ ‫‪3,556‬‬ ‫‪789,685‬‬ ‫‪21,674‬‬ ‫‪227,077‬‬ ‫‪91,717‬‬ ‫‪2,674,407‬‬ ‫‪ .8.6‬מבחני רגישות‬ ‫ראה נספח א' מצורף לדוח‪.‬‬ ‫א‪28-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .8.7‬פוזיציות בנגזרים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫להלן תיאור עסקאות החברה בנגזרים‪ ,‬התקפות ליום המאזן‪:‬‬ ‫עסקאות לגידור ריבית‪:‬‬ ‫ עסקה לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית של האירו ל‪ ,3.565%-‬בגין הלוואה בסך ‪ 25‬מיליון אירו‬‫שנתקבלה בריבית משתנה )יתרתה למועד הדוח ‪:‬כ‪ 23.4-‬מיליון אירו(‪ .‬העסקה מסתיימת ב‪27.2.2015-‬‬ ‫)החליפה עסקה קודמת בריבית של ‪ 3.86%‬עד אפריל ‪(2013‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עסקה לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית של האירו ל‪ ,3.4%-‬על סכום של ‪ 18.8‬מיליון אירו‪ .‬העסקה‬ ‫מסתיימת ב‪.27.2.2018-‬‬ ‫ עסקה לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית על האירו ל‪ ,4.25%-‬בגין הלוואה בסך כ‪ 21.5-‬מיליון אירו‬‫לתקופה של ‪ 5‬שנים החל מ‪ 17.1.2010-‬ועד ל‪) 17.1.2015 -‬יתרתה למועד הדוח כ‪ 17.2-‬מיליון אירו(‪.‬‬ ‫ עסקה לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית על האירו ל‪ ,1.65%-‬בגין הלוואה בסך כ‪ 19.7-‬מיליון אירו‬‫לתקופה של ‪ 4.5‬שנים החל מ‪ 30.6.2010-‬ועד ל‪. 30.12.2014 -‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עסקה לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית על האירו ל‪ ,2.63%-‬בגין הלוואה בסך כ‪ 6.9-‬מיליון לתקופה‬ ‫של ‪ 4‬שנים ו‪ 9-‬חודשים ‪ ,‬החל מ‪ 30.6.2010-‬ועד ל‪.30.12.2014 -‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עסקה המשך לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית על האירו ל‪ ,2.65%-‬בגין הלוואה בסך כ‪ 16.6-‬מיליון‬ ‫לתקופה של ‪ 3‬שנים ו‪ 11-‬חודשים ‪ ,‬החל מ‪ 30.1.2015-‬ועד ל‪.27.12.2018 -‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עסקה המשך לקיבוע הריבית החודשית הבסיסית על האירו ל‪ ,2.65%-‬בגין הלוואה בסך כ‪ 6.9-‬מיליון‬ ‫לתקופה של ‪ 3‬שנים ו‪ 11-‬חודשים ‪ ,‬החל מ‪ 30.1.2015-‬ועד ל‪.27.12.2018 -‬‬ ‫ שתי עסקאות לגידור שיעור הריבית החודשית על הזלוטי‪ ,‬על סכום של כ‪ 19.6-‬מיליון זלוטי הגידור‬‫הינו עד ליום ‪ .25.3.2013‬עד לתקרת ריבית של ‪ 5.65%‬ולאחר מכן עד ‪ 29.6.2015‬על סכום של כ‪19.7-‬‬ ‫מיליון זלוטי עד לתקרת ריבית של ‪.6.4%‬‬ ‫עסקאות לקיבוע המדד‬ ‫ עסקת פורוורד על מדד המחירים לצרכן בישראל לתקופה של חמש שנים‪ ,‬ממדד יולי ‪ 2011‬ועד‬‫מדד יוני ‪ 2016‬בסכום של ‪ 50‬מיליון ש”ח ובשיעור של ‪ 2.4%‬לשנה‪.‬‬ ‫ עסקת פורוורד על מדד המחירים לצרכן בישראל לתקופה של עשר שנים‪ ,‬ממדד יולי ‪ 2011‬ועד מדד‬‫יוני ‪ 2026‬בסכום של ‪ 50‬מיליון ש”ח ובשיעור של ‪ 2.44%‬לשנה‪.‬‬ ‫א‪29-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪.9‬‬ ‫סיום כהונה ומינוי דירקטורים‬ ‫א‪ .‬ביום ‪ 15‬באוגוסט ‪ 2011‬ד"ר דני בן שחר חדל לכהן כדירקטור בחברה‪ .‬ד"ר בן שחר ממשיך לכהן‬ ‫כדירקטור בצור שמיר אחזקות בע"מ‪ ,‬חברת האם הסופית של החברה‪ .‬לפרטים נוספים ראה דיווח‬ ‫מיידי מיום זה‪ ,‬מס' אסמכתא‪.2011-01-241986 :‬‬ ‫ב‪ .‬ביום ‪ 9‬בספטמבר ‪ ,2011‬מר רון לונדון סיים את כהונתו כדירקטור בחברה‪ .‬לפרטים נוספים ראה דיווח‬ ‫מיידי מיום זה‪ ,‬מס' אסמכתא‪.2011-01-268254 :‬‬ ‫ג‪ .‬ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2011‬מונה מר יונתן עירוני לדירקטור חיצוני בחברה‪ .‬לפרטים נוספים אודות מר‬ ‫עירוני ראה דיווח מיידי מיום זה‪ ,‬מס' אסמכתא‪.2011-01-298077 :‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫דיווח על דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית‬ ‫מר יונתן עירוני ‪ :‬דירקטור בעל מיומנות חשבונאית ופיננסית‪ ,‬בוגר תואר בכלכלה‪.‬‬ ‫מר רון לונדון שהיה דירקטור חיצוני בעל מיומנות פיננסית‪ ,‬סיים את כהונתו בדירקטוריון החברה‪.‬‬ ‫‪ .11‬מבקר פנים‬ ‫אין שינוי מהדיווח שניתן בדוח הדירקטוריון לשנת ‪.2010‬‬ ‫‪ .12‬הליך אישור הדוחות הכספיים‬ ‫בחודש פברואר ‪ ,2011‬החליט דירקטוריון החברה על הקמת ועדה לבחינת הדוחות הכספיים )להלן‪" :‬ועדת‬ ‫הדוחות"(‪ ,‬בה חברים חברי ועדת הביקורת של החברה‪ .‬לאחר תקופת הדוח‪ ,‬ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2011‬מר יונתן‬ ‫עירוני )דח"צ(‪ ,‬מונה כיו"ר ועדת הדוחות חלף מר רון לונדון שכהונתו כדח"צ בחברה תמה‪ .‬כמו כן‪ ,‬חברים‬ ‫בוועדת הדוחות ה"ה אמיר פלג )דח"צ( וגב' אורית מרום )דירקטורית בלתי תלויה(‪ .‬מר יונתן עירוני הינו בעל‬ ‫מיומנות חשבונאית פיננסית וזאת בשים לב להשכלתו ולניסיונו המקצועי‪ .‬מר אמיר פלג וגב' אורית מרום‬ ‫הינם בעלי יכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים‪ ,‬בשים לב להשכלתם וניסיונם המקצועי‪ .‬לפרטים נוספים‬ ‫אודות חברי ועדת הדוחות ראה ס' ‪ 15‬לדוח הדירקטוריון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2010‬דוח מיידי מיום ‪ 9‬באוקטובר‬ ‫‪1‬‬ ‫‪) 2011‬אסמכתא מס' ‪ (2011-01-298077 :‬וכן תקנה ‪ 26‬לפרק ד' לדוח התקופתי‪.‬‬ ‫לישיבות ועדת הדוחות‪ ,‬כמו גם לישיבות הדירקטוריון בה נדונים ומאושרים הדוחות הכספיים‪ ,‬מוזמנים‬ ‫ונוכחים רואי החשבון המבקרים של החברה‪ ,‬הפורשים את הממצאים העיקריים‪ ,‬במידה והיו‪ ,‬שעלו מתהליך‬ ‫הביקורת או הסקירה‪ .‬כמו כן מוזמנת מבקרת הפנים של החברה‪ .‬ועדת הדוחות הינה אורגן המופקד על בקרת‬ ‫העל בתאגיד‪.‬‬ ‫ועדת הדוחות בוחנת‪ ,‬באמצעות הצגה מפורטת של נושאי המשרה בחברה לרבות יו"ר הדירקטוריון‪ ,‬דורון‬ ‫שנידמן‪ ,‬מנכ"ל החברה‪ ,‬רועי גדיש וסמנכ"ל הכספים‪ ,‬דניאל שטרן‪ ,‬ורו"ח המבקר של החברה סוגיות מהותיות‬ ‫בדיווח הכספי‪ ,‬לרבות עסקאות מהותיות שאינן במהלך העסקים הרגיל‪ ,‬במידה והיו‪ ,‬את ההערכות המהותיות‬ ‫‪ 1‬עובר למינוי חברי ועדת הדוחות הצהירו כל חברי ועדת הדוחות בהתאם לנדרש על פי תקנה ‪)3‬א()‪ (5‬לתקנות החברות )הוראות ותנאים‬ ‫לעניין הליך אישור הדוחות הכספיים(‪ ,‬התש"ע – ‪.2010‬‬ ‫א‪30-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫והאומדנים הקריטיים שיושמו בדוחות הכספיים‪ ,‬סבירות הנתונים‪ ,‬המדיניות החשבונאית שיושמה ושינויים‬ ‫שחלו בה ואת יישום עקרון הגילוי הנאות בדוחות הכספיים ובמידע הנלווה להם‪ .‬ועדת דוחות בוחנת היבטים‬ ‫שונים של בקרה וניהול סיכונים‪ ,‬הן כאלה המשתקפים בדוחות הכספיים )כדוגמת הדיווח על סיכונים‬ ‫פיננסיים( והן כאלה המשפיעים על מהימנותם של הדוחות הכספיים‪ .‬במקרה הצורך‪ ,‬דורשת ועדת הדוחות כי‬ ‫יסקרו בפניה נושאים לפי בחירתה‪.‬‬ ‫טיוטת הדוחות הכספיים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2011‬נמסרה לחברי ועדת הדוחות ביום ‪ 10‬בנובמבר‪.2011 ,‬‬ ‫בישיבת ועדת הדוחות בקשר עם הדוחות הכספיים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2011‬שנערכה ביום ‪ 14‬בנובמבר ‪2011‬‬ ‫נכחו כל חברי ועדת הדוחות למעט גב' אורית מרום‪ .‬לאחר סקירת סמנכ"ל הכספים של החברה ולאחר עיון‬ ‫ובדיקה מקיפים של הדוחות הכספיים החליטו חברי הועדה להמליץ לדירקטוריון החברה לאשר את הדוחות‬ ‫הכספיים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪.2011‬‬ ‫המלצת ועדת הדוחות הועברה לדירקטוריון החברה ביום ‪ 15‬בנובמבר‪ .2011 ,‬בישיבת דירקטוריון החברה‪ ,‬אשר‬ ‫נערכה ביום ‪ 20‬בנובמבר ‪ ,2011‬פרק זמן של ‪ 5‬ימים‪ ,‬לאחר קבלת המלצות ועדת הדוחות אשר להנחת‬ ‫הדירקטוריון הינו פרק זמן סביר לאור היקף ומורכבות ההמלצות בדוחות הכספיים‪ ,‬הוחלט לקבל את המלצת‬ ‫ועדת הדוחות ולאשר את הדוחות הכספיים של החברה ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪.2011‬‬ ‫‪ .13‬חלוקת דיבידנד‬ ‫להלן טבלה המפרטת את חלוקת הדיבידנד בשנים ‪2008-2011‬‬ ‫מועד חלוקה סכום דיבידנד‬ ‫דיבידנד למניה‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫אגורות ל‪ 1-‬ש"ח ע‪.‬נ‪.‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪45,000‬‬ ‫‪41.8‬‬ ‫‪2009‬‬ ‫‪8,000‬‬ ‫‪7.4‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪(* 2011‬‬ ‫‪30,000‬‬ ‫‪26.8‬‬ ‫*( מתוך הסכום הנ"ל‪ 15 ,‬מיליון ש"ח‪ ,‬יחולקו לאחר תאריך המאזן‪ ,‬ראה סעיף ‪ 6‬ב'‪.‬‬ ‫‪ .14‬תרומות‬ ‫בתקופת הדוח תרמה החברה סך של ‪ 84‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאם למדיניות התרומות של קבוצת צור שמיר )צור‬ ‫שמיר אחזקות בע"מ הינה החברה האם הסופית של החברה( כמפורט בדוח התקופתי‪.‬‬ ‫‪ .15‬אומדנים חשבונאיים קריטיים‬ ‫בתקופת הדוח לא חלו שינויים מהותיים באומדנים חשבונאיים קריטיים אשר יושמו בדוחות השנתיים‬ ‫האחרונים‪.‬‬ ‫א‪31-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪ .16‬אירועים לאחר תאריך המאזן‬ ‫א‪ .‬בתחילת נובמבר ‪ 2011‬פורסם תזכיר חוק לשינוי חברתי כלכלי )תיקוני חקיקה( )מסים(‪ ,‬התשע"ב‪2011-‬‬ ‫)להלן ‪ -‬תזכיר החוק(‪ .‬במסגרת תזכיר החוק מוצע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לבטל‪ ,‬החל משנת ‪ ,2012‬את מתווה ההפחתה‬ ‫של שיעורי מס החברות‪ .‬במסגרת תזכיר החוק מוצע גם להעלות את מס החברות לשיעור של ‪ 25%‬בשנת‬ ‫‪ .2012‬לאור ההעלאה המוצעת של שיעור מס החברות ל‪ 25% -‬בשנת ‪ ,2012‬יועלו בהתאמה גם שיעור המס‬ ‫על רווח הון ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי‪ .‬לעניין ההשפעה על הדוחות הכספיים של החברה ראה‬ ‫באור ‪ 6‬ב' לדוח הכספי של החברה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬לאחר תאריך המאזן‪ ,‬ביום ‪ 20‬בנובמבר ‪ ,2011‬בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה לשנים ‪2012 -2011‬‬ ‫אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬חלוקת דיבידנד בסך ‪ 15‬מיליון ש"ח אשר צפוי להיות משולם ביום ‪ 29‬בדצמבר‬ ‫‪ .2011‬הדיבידנד מהווה כ‪ 13.4-‬אג' למנייה‪.‬‬ ‫ג‪ .‬כמפורט בטבלא בסעיף ‪ 8.2‬לעיל‪ ,‬לחברה עודף נכסים על התחייבויות במטבעות דולר קנדי ואירו‪ .‬לאחר‬ ‫מועד הדוחות הכספיים‪ ,‬ועד לפרסומם לא חל שינוי מהותי בהיקף החשיפה ובשערי החליפין של‬ ‫המטבעות הרלבנטיים‪ .‬לפיכך‪ ,‬היקף ההשפעה על החברה של השינוי בשערי החליפין לאחר תאריך הדוחות‬ ‫)ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים(‪ ,‬לא מהותי‪.‬‬ ‫רועי גדיש‬ ‫מנכ"ל‬ ‫דורון שנידמן‬ ‫יו"ר הדירקטוריון‬ ‫‪ 20‬בנובמבר‪2011 ,‬‬ ‫א‪32-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נספח א' ‪ -‬מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשיעורי ריבית שקלית צמודת מדד‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫המכשיר‬ ‫ליום‬ ‫עליית ריבית עליית ריבית ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫של ‪5%‬‬ ‫של ‪10%‬‬ ‫ירידת ריבית ירידת ריבית‬ ‫של ‪10%‬‬ ‫של ‪5%‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫אגרות חוב‬ ‫‪3,915‬‬ ‫)‪(1,170‬‬ ‫‪15,720‬‬ ‫‪1,970‬‬ ‫)‪(587‬‬ ‫‪7,939‬‬ ‫)‪(242,937‬‬ ‫‪193‬‬ ‫)‪(760,474‬‬ ‫)‪(1,996‬‬ ‫‪592‬‬ ‫)‪(8,101‬‬ ‫)‪(4,018‬‬ ‫‪1,188‬‬ ‫)‪(16,369‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪18,465‬‬ ‫‪9,322‬‬ ‫)‪(1,003,218‬‬ ‫)‪(9,505‬‬ ‫)‪(19,199‬‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשיעורי ריבית שקלית‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫המכשיר‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫ליום‬ ‫עליית ריבית עליית ריבית ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫של ‪5%‬‬ ‫של ‪10%‬‬ ‫)‪(1,170‬‬ ‫)‪(587‬‬ ‫‪193‬‬ ‫ירידת ריבית ירידת ריבית‬ ‫של ‪10%‬‬ ‫של ‪5%‬‬ ‫‪1,188‬‬ ‫‪592‬‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשיעורי ריבית בגין דולר קנדי‬ ‫הפסד מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח מהשינוי‬ ‫המכשיר‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫ליום‬ ‫עליית ריבית עליית ריבית ‪ 30‬בספטמבר ירידת ריבית ירידת ריבית‬ ‫של ‪10%‬‬ ‫של ‪5%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫של ‪5%‬‬ ‫של ‪10%‬‬ ‫‪4,826‬‬ ‫‪9,592‬‬ ‫א‪33-‬‬ ‫)‪(767,996‬‬ ‫)‪(4,887‬‬ ‫)‪(9,835‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫המכשיר‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשיעורי ריבית בגין אירו‬ ‫הפסד מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח מהשינוי‬ ‫ליום‬ ‫ירידת‬ ‫ירידת‬ ‫‪30‬‬ ‫עליית‬ ‫עליית‬ ‫ריבית של ריבית של‬ ‫ריבית של ריבית של בספטמבר‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪3,512‬‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫המכשיר‬ ‫‪1,761‬‬ ‫)‪(30,226‬‬ ‫)‪(3,550‬‬ ‫)‪(1,771‬‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של דולר ארה"ב‬ ‫רווח מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫הפסד מהשינוי‬ ‫ליום‬ ‫ירידת‬ ‫ירידת‬ ‫‪30‬‬ ‫עליית‬ ‫עליית‬ ‫שע"ח של שע"ח‬ ‫שע"ח של שע"ח של בספטמבר‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫)‪(356‬‬ ‫המכשיר‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫ליום‬ ‫ירידת‬ ‫ירידת‬ ‫‪30‬‬ ‫עליית‬ ‫עליית‬ ‫שע"ח של שע"ח של‬ ‫שע"ח של שע"ח של בספטמבר‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫נגזרים פיננסיים‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫המכשיר‬ ‫התחייבות לתאגידים בנקאיים‬ ‫)‪(178‬‬ ‫)‪(3,556‬‬ ‫‪178‬‬ ‫של‬ ‫‪356‬‬ ‫)‪(3,022‬‬ ‫)‪(46,316‬‬ ‫)‪(1,511‬‬ ‫)‪(23,158‬‬ ‫)‪(30,226‬‬ ‫)‪(463,163‬‬ ‫‪1,511‬‬ ‫‪23,158‬‬ ‫‪3,022‬‬ ‫‪46,316‬‬ ‫)‪(49,338‬‬ ‫)‪(24,669‬‬ ‫)‪(493,389‬‬ ‫‪24,669‬‬ ‫‪49,338‬‬ ‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר הקנדי‬ ‫רווח מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫הפסד מהשינוי‬ ‫ליום‬ ‫ירידת‬ ‫ירידת‬ ‫‪30‬‬ ‫עליית‬ ‫עליית‬ ‫שע"ח של שע"ח‬ ‫שע"ח של שע"ח של בספטמבר‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫)‪(80,896‬‬ ‫)‪(40,448‬‬ ‫א‪34-‬‬ ‫)‪(808,961‬‬ ‫‪40,448‬‬ ‫‪80,896‬‬ ‫של‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫המכשיר‬ ‫מבחן רגישות בשער החליפין של הזלוטי‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫ירידת‬ ‫ירידת‬ ‫ליום‬ ‫עליית‬ ‫עליית‬ ‫שע"ח של שע"ח של ‪ 30‬בספטמבר שע"ח של שע"ח של‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫‪10‬‬ ‫)‪(2,161‬‬ ‫‪5‬‬ ‫)‪(1,081‬‬ ‫‪98‬‬ ‫)‪(21,613‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫‪1,081‬‬ ‫)‪(10‬‬ ‫‪2,161‬‬ ‫סה"כ‬ ‫)‪(2,151‬‬ ‫)‪(1,076‬‬ ‫)‪(21,515‬‬ ‫‪1,076‬‬ ‫‪2,151‬‬ ‫המכשיר‬ ‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינוי‬ ‫ירידת‬ ‫ירידת‬ ‫ליום‬ ‫עליית‬ ‫עליית‬ ‫של‬ ‫של מדד‬ ‫של ‪ 30‬בספטמבר מדד‬ ‫של מדד‬ ‫מדד‬ ‫‪0.2%‬‬ ‫‪0.1%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪0.1%‬‬ ‫‪0.2%‬‬ ‫אגרות חוב‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫)‪(1,521‬‬ ‫‪175‬‬ ‫)‪(486‬‬ ‫)‪(760‬‬ ‫‪88‬‬ ‫)‪(243‬‬ ‫)‪(760,474‬‬ ‫‪193‬‬ ‫)‪(242,937‬‬ ‫‪760‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫‪243‬‬ ‫‪1,521‬‬ ‫)‪(81‬‬ ‫‪486‬‬ ‫סה"כ‬ ‫)‪(1,832‬‬ ‫)‪(915‬‬ ‫)‪(1,003,218‬‬ ‫‪962‬‬ ‫‪1,926‬‬ ‫החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות הפעילות או המצב הכספי‬ ‫המדווחים‪ .‬מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ו‪/‬או השינוי בהון העצמי )לפני מס(‪ ,‬עבור כל מכשיר פיננסי‬ ‫בגין משתנה הסיכון הרלבנטי שנבחר עבורו נכון למועד הדיווח‪ .‬בחינת גורמי הסיכון‪ ,‬והנכסים וההתחייבויות הפיננסים‬ ‫נעשתה על בסיס מהותיות החשיפה ביחס לכל סיכון בהנחה שכל שאר המשתנים קבועים‪.‬‬ ‫הריבית השנתית ששימשה לחישוב שווי ההוגן של הלוואות ואגרות החוב הינה בהתאם לריבית שקיבלה או שהייתה‬ ‫יכולה החברה לקבל להלוואות לטווחים דומים ליום המאזן‪.‬‬ ‫א‪35-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נספח ב' ‪ -‬תעודות התחייבות שבמחזור ‪-‬‬ ‫להלן פרטים באשר לתעודות התחייבות שהחברה הנפיקה ואשר נמצאות במחזור‪:‬‬ ‫שווי נקוב‬ ‫סדרה‬ ‫מועד‬ ‫הנפקה‬ ‫במועד‬ ‫ההנפקה‬ ‫מועדי תשלום‬ ‫לתאריך‬ ‫המאזן‬ ‫מוערך‬ ‫מחדש‬ ‫ריבית‬ ‫שנצברה‬ ‫שווי‬ ‫בספרים‬ ‫שווי‬ ‫בורסאי‬ ‫שיעור‬ ‫הריבית‬ ‫קרן‬ ‫ריבית‬ ‫בסיס הצמדה‬ ‫קרן וריבית‬ ‫זכות‬ ‫התאגיד‬ ‫לבצע פדיון‬ ‫מוקדם‬ ‫הערב‬ ‫לתשלום‬ ‫ההתחייבות‬ ‫אלפי ‪₪‬‬ ‫ד'‬ ‫‪26/8/04‬‬ ‫‪270,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪71,600‬‬ ‫‪84,841‬‬ ‫‪454‬‬ ‫‪84,841‬‬ ‫‪87,373‬‬ ‫ה'‬ ‫‪12/3/07‬‬ ‫‪300,400‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪240,320‬‬ ‫‪281,955‬‬ ‫‪7,334‬‬ ‫‪281,955‬‬ ‫‪280,381‬‬ ‫ו'‬ ‫‪4/5/10‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪211,996‬‬ ‫‪5,350‬‬ ‫‪211,996‬‬ ‫‪204,460‬‬ ‫ז'‬ ‫‪13/1/11‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪205,495‬‬ ‫‪2,838‬‬ ‫‪205,495‬‬ ‫‪188,260‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫שנתית של‬ ‫‪ 6.35%‬צמוד‬ ‫למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫שפורסם יולי‬ ‫‪2004‬‬ ‫שנתית של‬ ‫‪ 4.70%‬צמוד‬ ‫למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫שפורסם‬ ‫בחודש ינואר‬ ‫‪2007‬‬ ‫שנתית של‬ ‫‪ 6.10%‬צמוד‬ ‫למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫שפורסם‬ ‫בחודש‬ ‫אפריל ‪2010‬‬ ‫שנתית של‬ ‫‪ 5.60%‬צמוד‬ ‫למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫שפורסם‬ ‫בחודש‬ ‫דצמבר ‪2010‬‬ ‫תשלומים‬ ‫בשבעה‬ ‫שנתיים‪ ,‬אשר ישולמו‬ ‫ביום ‪ 31‬באוגוסט בכל‬ ‫אחת מהשנים ‪2007‬‬ ‫עד ‪) 2013‬כולל(‬ ‫בחמישה תשלומים‬ ‫שנתיים שווים‪ ,‬אשר‬ ‫ישולמו ביום ‪ 12‬במרץ‬ ‫בכל אחת מהשנים‬ ‫‪ 2011‬עד ‪) 2015‬כולל‬ ‫בארבעה תשלומים‬ ‫שנתיים שווים‪ ,‬אשר‬ ‫ישולמו ביום ‪ 1‬במאי‬ ‫בכל אחת מהשנים‬ ‫‪ 2014‬עד ‪) 2017‬כולל(‬ ‫תשלומים‬ ‫בשישה‬ ‫שנתיים‪ ,‬אשר ישולמו‬ ‫ביום ‪ 1‬בינואר בכל‬ ‫אחת מהשנים ‪2015‬‬ ‫עד ‪) 2020‬כולל(‬ ‫תשלום אחד בכל שנה‪,‬‬ ‫ביום ‪ 31‬באוגוסט‪ ,‬החל‬ ‫משנת ‪ 2005‬ועד שנת ‪2013‬‬ ‫)כולל(‬ ‫תשלום אחד בכל שנה‪,‬‬ ‫ביום ‪ 12‬במרץ‪ ,‬החל משנת‬ ‫‪ 2008‬ועד שנת ‪) 2015‬כולל(‬ ‫בשני תשלומים שנתיים‪,‬‬ ‫בימים ‪ 1‬בנובמבר ו‪1 -‬‬ ‫במאי של כל אחת מהשנים‬ ‫‪ 2010‬ועד וכולל שנת ‪2017‬‬ ‫)למעט שנת ‪ 2010‬בה חל‬ ‫תשלום אחד בלבד ביום ‪1‬‬ ‫בנובמבר ולמעט שנת ‪2017‬‬ ‫בה יחול תשלום אחד בלבד‬ ‫ביום ‪ 1‬במאי(‬ ‫בשני תשלומים שנתיים‪,‬‬ ‫בימים ‪ 1‬ביולי ו‪ 1 -‬בינואר‬ ‫של כל אחת מהשנים ‪2011‬‬ ‫ועד ‪) 2020‬למעט שנת ‪2011‬‬ ‫בה יחול תשלום אחד בלבד‬ ‫ביום ‪ 1‬ביולי ולמעט שנת‬ ‫‪ 2020‬בה יחול תשלום אחד‬ ‫בלבד ביום ‪ 1‬בינואר(‬ ‫נאמני האג"ח‬ ‫הנאמן לאג"ח סדרה ד' – מזרחי טפחות חברה לנאמנות‪ ,‬מרחוב החשמונאים ‪ ,123‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ .03-5630733‬איש הקשר – רו"ח אסף וייס‪.‬‬ ‫בימים ‪ 04/09/2005‬ו‪ 01/03/2006-‬הורחבה סדרת האג"ח ב‪ 40,000-‬אלפי ‪ ₪‬ע‪.‬נ‪ .‬וב‪ 80,000-‬אלפי ‪ ₪‬ע‪.‬נ‪ ,.‬בהתאמה‪.‬‬ ‫‪ 3‬בימים ‪ 08/05/2007‬ו‪ 18/03/2008-‬הורחבה סדרת האג"ח ב‪ 75,000-‬אלפי ‪ ₪‬ע‪.‬נ‪ .‬וב‪ 50,400-‬אלפי ‪ ₪‬ע‪.‬נ‪ ,.‬בהתאמה‪.‬‬ ‫מדד המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫מדד המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫מדד המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫מדד המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫הנאמן לאג"ח סדרה ה' – משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ‪ ,‬מרחוב דרך מנחם בגין ‪ ,48‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ .03-6386894‬איש הקשר – רמי סבטי‬ ‫הנאמן לאג"ח סדרה ו' – הרמטיק נאמנות בע"מ‪ ,‬מרחוב הירקון ‪ ,113‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ .03-5274867‬איש הקשר – עו"ד דן אבנון‪.‬‬ ‫הנאמן לאג"ח סדרה ז' – הרמטיק נאמנות בע"מ‪ ,‬מרחוב הירקון ‪ ,113‬תל אביב‪ ,‬טלפון ‪ .03-5274867‬איש הקשר – עו"ד דן אבנון‪.‬‬ ‫דרוג האג"ח‪:‬‬ ‫סדרה‬ ‫שם החברה המדרגת‬ ‫היסטורית דירוגים‬ ‫דירוג למועד הדוח‬ ‫תאריך‬ ‫דירוג‬ ‫ד'‬ ‫‪Standart & Poors Maalot‬‬ ‫‪02/06/2004‬‬ ‫‪ilA‬‬ ‫ד'‬ ‫מידרוג‬ ‫‪02/06/2004‬‬ ‫ד' וה'‬ ‫‪Standart & Poors Maalot‬‬ ‫‪04/03/2007‬‬ ‫‪ilA‬‬ ‫ד' וה'‬ ‫מידרוג‬ ‫ד' וה'‬ ‫‪Standart & Poors Maalot‬‬ ‫‪ ilA‬עם תחזית שלילית‬ ‫‪11/09/2008‬‬ ‫‪ ilA‬עם תחזית שלילית‬ ‫ד' וה'‬ ‫‪Standart & Poors Maalot‬‬ ‫‪ BBB‬עם תחזית שלילית‬ ‫‪28/5/2009‬‬ ‫‪ BBB‬עם תחזית שלילית‬ ‫‪A2‬‬ ‫‪A2‬‬ ‫‪A2‬‬ ‫‪04/03/2007‬‬ ‫ד' וה'‬ ‫מידרוג‬ ‫‪ A3‬יציב‬ ‫‪24/8/2009‬‬ ‫‪ A3‬יציב‬ ‫ד'‪ ,‬ה' ו‪-‬ו'‬ ‫מידרוג‬ ‫‪ Baa1‬יציב‬ ‫‪22/4/2010‬‬ ‫‪ Baa1‬יציב‬ ‫ד'‪ ,‬ה'‬ ‫‪Standart & Poors Maalot‬‬ ‫‪ BBB‬יציב‬ ‫‪5/8/2010‬‬ ‫‪ BBB‬יציב‬ ‫ד'‪ ,‬ה'‪ ,‬ו' ו‪-‬ז'‬ ‫מידרוג‬ ‫‪ Baa1‬יציב‬ ‫‪2/12/2010‬‬ ‫‪ Baa1‬יציב‬ ‫ד'‪ ,‬ה'‪ ,‬ו' ו‪-‬ז'‬ ‫מידרוג‬ ‫‪ Baa1‬יציב‬ ‫‪29/12/2010‬‬ ‫‪ Baa1‬יציב‬ ‫ד'‪ ,‬ה'‬ ‫‪Standart & Poors Maalot‬‬ ‫‪ BBB‬יציב‬ ‫‪07/08/2011‬‬ ‫‪ BBB‬יציב‬ ‫אגרות החוב של החברה )סדרות ד' עד ז'( אינן ניתנות להמרה לניירות ערך אחרים‪.‬‬ ‫בתום שנת הדיווח ובמהלכה‪ ,‬החברה עמדה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטרי הנאמנות‪ ,‬לא נדרשה לבצע פעולות על ידי הנאמנים לאגרות החוב של החברה )סדרות ד' עד ז'(‪ ,‬ולא התקיימו תנאים המקימים עילה‬ ‫להעמדת אגרות החוב של החברה )סדרות ד' עד ז'( לפרעון מיידי או למימוש בטוחות שניתנו להבטחת התשלום למחזיק‪.‬‬ ‫סדרות ה' ו' וז' הינן מהותיות לחברה‪.‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות כספיים ביניים מאוחדים‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2011 ,‬‬ ‫בלתי מבוקרים‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2011 ,‬‬ ‫בלתי מבוקרים‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫עמוד‬ ‫סקירת דוחות כספיים ביניים מאוחדים‬ ‫תמצית מאזנים מאוחדים‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3-4‬‬ ‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬ ‫‪5‬‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫‪6‬‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬ ‫‪7-9‬‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫‪10-12‬‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫‪13-23‬‬ ‫‪----------------‬‬ ‫אדגר השקעות ופפיתוח בע"מ‬ ‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬ ‫ק‬ ‫רח' עמינדב ‪,3‬‬ ‫ר‬ ‫תל‪-‬אביב ‪67067‬‬ ‫ת‬ ‫טל‪03--6232525 .‬‬ ‫ט‬ ‫פקס ‪03-5622555‬‬ ‫פ‬ ‫‪m‬‬ ‫‪www.ey.com‬‬ ‫המבקר לבעלי המנייות של אדגר השקעות ופייתוח בע"מ‬ ‫ר‬ ‫חשבון‬ ‫דוח סקירה של רואה הח‬ ‫מבוא‬ ‫מ‬ ‫ע"מ והחברות הבנות שלה )להלן ‪ -‬הקבוצה(‪ ,‬הכולל‬ ‫מידע הכספי המצורף של אדגר השקעות ופיתוח בע"‬ ‫סקרנו את המ‬ ‫ס‬ ‫חדים על הרווח וההפסד‪,‬‬ ‫‪ 30‬בספטמבר ‪ 2011‬ואת הדדוחות התמצייתיים המאוח‬ ‫את המאזן התמציתי המאאוחד ליום ‪3‬‬ ‫א‬ ‫אותו תאריך‪.‬‬ ‫שהסתיימו בא‬ ‫שה חודשים ש‬ ‫תשעה ושלוש‬ ‫תקופות של ת‬ ‫הרווח הכוללל‪ ,‬השינויים בבהון ותזרימי המזומנים לת‬ ‫ה‬ ‫של מידע כספפי לתקופות בביניים אלה בבהתאם לתקןן חשבונאות‬ ‫הדירקטוריון וההנהלה אחחראים לעריככה ולהצגה ש‬ ‫ה‬ ‫אים לעריכת מידע כספי ללתקופות בינייים אלה לפי‬ ‫פות ביניים"‪ ,‬וכן הם אחרא‬ ‫בבינלאומי ‪" - IAS 34‬דיווחח כספי לתקופ‬ ‫תש"ל‪ .1970-‬אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע‬ ‫מיידיים(‪ ,‬הת‬ ‫תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומ‬ ‫פפרק ד' של ת‬ ‫על סקירתנו‪.‬‬ ‫ככספי לתקופוות ביניים אל ה בהתבסס ע‬ ‫לתקופות ביניים של חברות שאוחדו אשר ננכסיהן הכלוללים באיחוד‬ ‫ת‬ ‫את המידע ה כספי התמצייתי‬ ‫ללא סקרנו א‬ ‫מהווים כ‪ 655%-‬מכלל הנכססים המאוחדים ליום ‪ 30‬בבספטמבר ‪20011‬‬ ‫ת כ‪ 73%-‬וכ‪-‬‬ ‫והכנסותיהן הכלולות בבאיחוד מהוות‬ ‫ה‬ ‫מ‬ ‫שה חודשים שהסתיימו בבאותו תאריךך‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬ ‫תשעה ושלוש‬ ‫קופות של ת‬ ‫ההכנסות הממאוחדות לתק‬ ‫‪ 72%‬מכלל ה‬ ‫‪%‬‬ ‫חות הסקירה‬ ‫אחרים שדוח‬ ‫סקר על ידי ררואי חשבון א‬ ‫ביניים של אותה חברה נס‬ ‫המידע הכספפי התמציתי ללתקופות הב‬ ‫ה‬ ‫חות הסקירה‬ ‫אותן חברות‪ ,‬מבווססת על דוח‬ ‫ן‬ ‫ספי בגין‬ ‫מתייחסת למידע הכס‬ ‫ת‬ ‫היא‬ ‫או לנו ומסקננתנו‪ ,‬ככל שה‬ ‫שלהם הומצא‬ ‫ש‬ ‫ם‪.‬‬ ‫שבון האחרים‬ ‫של רואי החש‬ ‫ש‬ ‫הסקירה‬ ‫ה‬ ‫היקף‬ ‫ה‬ ‫של מידע כספפי לתקופות‬ ‫בישראל ‪" -‬סקירה ש‬ ‫ל‬ ‫שבון‬ ‫שכת רואי חש‬ ‫קירה ‪ 1‬של לש‬ ‫קירתנו בהתאאם לתקן סק‬ ‫עערכנו את סק‬ ‫מידע כספי לתקופות בינייים מורכבת‬ ‫סקירה של מ‬ ‫בביניים הנערככת על ידי ררואה החשבוון המבקר של הישות"‪ .‬ס‬ ‫ה אנליטיים‬ ‫ם‪ ,‬ומיישום נוהלי סקירה‬ ‫לעניינים הכספיים והחשבונאיים‬ ‫ם‬ ‫אים‬ ‫מבירורים‪ ,‬בעיקר עם אננשים האחרא‬ ‫מ‬ ‫קפה במידה נייכרת מאשר בביקורת הנעררכת בהתאם לתקני ביקוררת מקובלים‬ ‫וואחרים‪ .‬סקירה הינה מצוומצמת בהיק‬ ‫העניינים המשמעותייים שהיו יכולים להיות‬ ‫ם‬ ‫בבישראל ולפייכך אינה מאאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע ללכל‬ ‫אנו מחווים חוות דעת של בביקורת‪.‬‬ ‫ם לכך‪ ,‬אין ו‬ ‫מזוהים בביקורת‪ .‬בהתאם‬ ‫מ‬ ‫מסקנה‬ ‫מ‬ ‫ם לנו לסבור‬ ‫קירה של רואי חשבון אחררים‪ ,‬לא בא ללתשומת ליבנו דבר הגורם‬ ‫בבהתבסס על סקירתנו ועלל דוחות הסק‬ ‫אומי ‪.IIAS 34‬‬ ‫שבונאות בינלא‬ ‫אם לתקן חש‬ ‫הותיות‪ ,‬בהתא‬ ‫הבחינות המה‬ ‫ספי הנ"ל אינוו ערוך‪ ,‬מכל ה‬ ‫שהמידע הכס‬ ‫ש‬ ‫א לתשומת לליבנו דבר הגורם לנו לסבבור שהמידע‬ ‫בסס על סקיררתנו‪ ,‬לא בא‬ ‫לאמור בפסקה הקקודמת‪ ,‬בהתב‬ ‫ר‬ ‫בבנוסף‬ ‫תקנות ניירות ערך )דוחות‬ ‫ת הגילוי לפי פרק ד' של ת‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬אחר הוראות‬ ‫ת‬ ‫אינו ממלא‪ ,‬ממכל‬ ‫הכספי הנ"ל א‬ ‫ה‬ ‫ש"ל‪.1970-‬‬ ‫מיידיים(‪ ,‬התש‬ ‫תקופתיים ומ‬ ‫ת‬ ‫ק‬ ‫קוסט פורר גבבאי את קסיררר‬ ‫רואי חשבון‬ ‫תל‪-‬אביב‪,‬‬ ‫‪ 20‬בנובמבר‪2011 ,‬‬ ‫ב ‪2-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫מאזנים מאוחדים‬ ‫ליום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫לקוחות‬ ‫פקדון‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫מסים שוטפים לקבל‬ ‫נגזרים פיננסיים‬ ‫נכסים המיועדים למימוש‬ ‫‪124,803‬‬ ‫‪81,534‬‬ ‫‪9,755‬‬ ‫‪40,952‬‬ ‫‪8,867‬‬ ‫‪8,034‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪150,192‬‬ ‫‪17,403‬‬ ‫‪30,008‬‬ ‫‪80,476‬‬ ‫‬‫‪906‬‬ ‫‪2,958‬‬ ‫‪114,304‬‬ ‫‪47,314‬‬ ‫‪15,172‬‬ ‫‪40,463‬‬ ‫‪76,091‬‬ ‫‪7,504‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪273,945‬‬ ‫‪281,943‬‬ ‫‪300,848‬‬ ‫‪8,071‬‬ ‫‪54,000‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪282,016‬‬ ‫‪335,943‬‬ ‫‪300,848‬‬ ‫נכסים לא שוטפים‬ ‫הלוואות‬ ‫נגזרים פיננסיים‬ ‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫נכסים בלתי מוחשיים‪ ,‬נטו‬ ‫מסים נדחים‬ ‫‪7,826‬‬ ‫‪299‬‬ ‫‪15,759‬‬ ‫‪3,091,325‬‬ ‫‪78,760‬‬ ‫‪205‬‬ ‫‪10,260‬‬ ‫‪12,314‬‬ ‫‬‫‪14,673‬‬ ‫‪2,746,106‬‬ ‫‪154,614‬‬ ‫‪504‬‬ ‫‪9,314‬‬ ‫‪7,292‬‬ ‫‪985‬‬ ‫‪14,524‬‬ ‫‪2,853,099‬‬ ‫‪78,471‬‬ ‫‪403‬‬ ‫‪10,547‬‬ ‫‪3,204,434‬‬ ‫‪2,937,525‬‬ ‫‪2,965,321‬‬ ‫‪3,486,450‬‬ ‫‪3,273,468‬‬ ‫‪3,266,169‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪3-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫מאזנים מאוחדים‬ ‫ליום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬ ‫מסים לשלם‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬ ‫נגזרים פיננסיים‬ ‫‪292,057‬‬ ‫‪12,051‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪55,028‬‬ ‫‪127,608‬‬ ‫‪9,236‬‬ ‫‪680,399‬‬ ‫‪18,832‬‬ ‫‪753‬‬ ‫‪39,242‬‬ ‫‪126,489‬‬ ‫‪9,868‬‬ ‫‪331,588‬‬ ‫‪11,942‬‬ ‫‪7,761‬‬ ‫‪41,209‬‬ ‫‪130,248‬‬ ‫‪9,827‬‬ ‫‪496,060‬‬ ‫‪875,583‬‬ ‫‪532,575‬‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬ ‫אגרות חוב‬ ‫נגזרים פיננסיים‬ ‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‪ ,‬נטו‬ ‫מסים נדחים‬ ‫‪1,403,874‬‬ ‫‪667,702‬‬ ‫‪20,996‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪85,765‬‬ ‫‪1,030,934‬‬ ‫‪563,997‬‬ ‫‪19,643‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪58,237‬‬ ‫‪1,336,437‬‬ ‫‪568,140‬‬ ‫‪13,826‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪69,758‬‬ ‫‪2,178,347‬‬ ‫‪1,672,900‬‬ ‫‪1,988,171‬‬ ‫הון מיוחס לבעלי המניות של החברה‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(16,877‬‬ ‫)‪(64,266‬‬ ‫‪480,775‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(23,546‬‬ ‫)‪(81,077‬‬ ‫‪416,922‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(18,338‬‬ ‫)‪(97,841‬‬ ‫‪449,191‬‬ ‫‪812,043‬‬ ‫‪724,710‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪275‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ הון‬ ‫‪812,043‬‬ ‫‪724,985‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫‪3,486,450‬‬ ‫‪3,273,468‬‬ ‫‪3,266,169‬‬ ‫הון מניות‬ ‫פרמיה על מניות‬ ‫קרנות הון אחרות‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬ ‫יתרת רווח‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫‪ 20‬בנובמבר‪2011 ,‬‬ ‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‬ ‫שנידמן דורון‬ ‫יו"ר הדירקטוריון‬ ‫ב‪4-‬‬ ‫גדיש רועי‬ ‫מנכ"ל‬ ‫דניאל שטרן‬ ‫סמנכ"ל כספים‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫מבוקר‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח )למעט נתוני רווח נקי )הפסד( למניה(‬ ‫הכנסות‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫‪141,431‬‬ ‫‪140,901‬‬ ‫‪47,204‬‬ ‫‪47,474‬‬ ‫‪186,290‬‬ ‫‪94,091‬‬ ‫‪85,328‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪23,104‬‬ ‫‪138,794‬‬ ‫‪235,522‬‬ ‫‪226,229‬‬ ‫‪47,204‬‬ ‫‪70,578‬‬ ‫‪325,084‬‬ ‫הוצאות‬ ‫‪17,490‬‬ ‫‪25,920‬‬ ‫‪10,750‬‬ ‫‪22,243‬‬ ‫‪5,560‬‬ ‫‪7,570‬‬ ‫‪3,041‬‬ ‫‪7,313‬‬ ‫‪15,611‬‬ ‫‪33,665‬‬ ‫אחזקת נכסים‪ ,‬נטו‬ ‫הנהלה וכלליות‬ ‫‪43,410‬‬ ‫‪32,993‬‬ ‫‪13,130‬‬ ‫‪10,354‬‬ ‫‪49,276‬‬ ‫רווח לפני מימון‬ ‫‪192,112‬‬ ‫‪193,236‬‬ ‫‪34,074‬‬ ‫‪60,224‬‬ ‫‪275,808‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪2,372‬‬ ‫)‪(131,401‬‬ ‫‪2,318‬‬ ‫)‪(118,064‬‬ ‫‪233‬‬ ‫)‪(41,706‬‬ ‫‪1,029‬‬ ‫)‪(42,043‬‬ ‫‪4,349‬‬ ‫)‪(160,886‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(129,029‬‬ ‫)‪(115,746‬‬ ‫)‪(41,473‬‬ ‫)‪(41,014‬‬ ‫)‪(156,537‬‬ ‫רווח )הפסד( לפני רווח הון‬ ‫‪63,083‬‬ ‫‪77,490‬‬ ‫)‪(7,399‬‬ ‫‪19,210‬‬ ‫‪119,271‬‬ ‫רווח )הפסד( הון‬ ‫)‪(19‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪41‬‬ ‫רווח )הפסד( לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪63,064‬‬ ‫‪77,531‬‬ ‫)‪(7,399‬‬ ‫‪19,251‬‬ ‫‪119,312‬‬ ‫מסים על ההכנסה )הטבת מס(‬ ‫‪16,480‬‬ ‫‪17,223‬‬ ‫)‪(1,118‬‬ ‫‪3,020‬‬ ‫‪26,747‬‬ ‫רווח נקי )הפסד(‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,308‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪92,565‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלי מניות החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪60,007‬‬ ‫‪301‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪92,276‬‬ ‫‪289‬‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,308‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪92,565‬‬ ‫רווח נקי )הפסד( למניה המיוחס לבעלי‬ ‫מניות החברה )בש"ח(‬ ‫רווח )הפסד( נקי בסיסי ומדולל‬ ‫‪0.42‬‬ ‫‪0.55‬‬ ‫)‪(0.06‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪5-‬‬ ‫‪0.14‬‬ ‫‪0.84‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רווח נקי )הפסד(‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,308‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫‪92,565‬‬ ‫רווח )הפסד( כולל אחר‪:‬‬ ‫רווח )הפסד( בגין עסקאות גידור תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬נטו‬ ‫הערכה מחדש בגין שינוי סיווג רכוש‬ ‫‪593‬‬ ‫קבוע לנדל"ן להשקעה‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות‬ ‫‪33,575‬‬ ‫כספיים של פעילויות חוץ‬ ‫)‪(4,549‬‬ ‫)‪(10,208‬‬ ‫‪1,282‬‬ ‫)‪(172‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪910‬‬ ‫)‪(31,212‬‬ ‫‪25,187‬‬ ‫)‪(4,753‬‬ ‫)‪(47,970‬‬ ‫רווח )הפסד( כולל אחר‪ ,‬נטו‬ ‫‪29,156‬‬ ‫)‪(34,851‬‬ ‫‪14,979‬‬ ‫)‪(3,471‬‬ ‫)‪(47,232‬‬ ‫סה"כ רווח כולל‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‪25,457‬‬ ‫‪8,698‬‬ ‫‪12,760‬‬ ‫‪45,333‬‬ ‫)‪(5,012‬‬ ‫סה"כ רווח כולל מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלי מניות החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪25,120‬‬ ‫‪337‬‬ ‫‪8,698‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪12,765‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫‪45,002‬‬ ‫‪331‬‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‪25,457‬‬ ‫‪8,698‬‬ ‫‪12,760‬‬ ‫‪45,333‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪6-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬ ‫יתרת‬ ‫רווח‬ ‫סה"כ‬ ‫הון‬ ‫מניות‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪) 2011 ,‬מבוקר(‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(18,338‬‬ ‫)‪(97,841‬‬ ‫‪449,191‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬ ‫תשלום מבוסס מניות‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(4,419‬‬ ‫‪5,880‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪33,575‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‬‫)‪(15,000‬‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‪5,880‬‬ ‫)‪(15,000‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪) 2011 ,‬בלתי מבוקר(‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(16,877‬‬ ‫)‪(64,266‬‬ ‫‪480,775‬‬ ‫‪812,043‬‬ ‫הון‬ ‫מניות‬ ‫פרמיה‬ ‫על מניות‬ ‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬ ‫התאמות‬ ‫הנובעות‬ ‫מתרגום‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫קרנות הון של פעילויות‬ ‫חוץ‬ ‫אחרות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫פרמיה‬ ‫על מניות‬ ‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬ ‫התאמות‬ ‫הנובעות‬ ‫מתרגום‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫תקבולים על של יחידות‬ ‫חשבון‬ ‫קרנות הון‬ ‫מוחזקות‬ ‫אופציות‬ ‫אחרות‬ ‫בחו"ל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרת‬ ‫רווח‬ ‫סה"כ‬ ‫זכויות‬ ‫שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סה"כ‬ ‫הון‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪) 2010 ,‬מבוקר(‬ ‫‪152,268‬‬ ‫‪239,557‬‬ ‫)‪(19,907‬‬ ‫‪3,955‬‬ ‫)‪(49,829‬‬ ‫‪356,915‬‬ ‫‪682,959‬‬ ‫‪2,726‬‬ ‫‪685,685‬‬ ‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬ ‫מימוש כתבי אופציה למניות‬ ‫דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‬‫‪3,500‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪17,086‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(3,639‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫)‪(3,955‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(31,248‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪60,007‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪25,120‬‬ ‫‪16,631‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪337‬‬ ‫‬‫)‪(2,788‬‬ ‫‪25,457‬‬ ‫‪16,631‬‬ ‫)‪(2,788‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪) 2010 ,‬בלתי מבוקר(‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(23,546‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(81,077‬‬ ‫‪416,922‬‬ ‫‪724,710‬‬ ‫‪275‬‬ ‫‪724,985‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬ ‫פרמיה‬ ‫על מניות‬ ‫הון‬ ‫מניות‬ ‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬ ‫התאמות‬ ‫הנובעות‬ ‫מתרגום‬ ‫דוחות‬ ‫כספיים של‬ ‫קרנות הון‬ ‫פעילויות חוץ‬ ‫אחרות‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרת‬ ‫רווח‬ ‫סה"כ‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬ביולי‪2011 ,‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(8,715‬‬ ‫)‪(89,453‬‬ ‫‪487,056‬‬ ‫‪801,299‬‬ ‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬ ‫תשלום מבוסס מניות‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(10,208‬‬ ‫‪2,046‬‬ ‫‪25,187‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪8,698‬‬ ‫‪2,046‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2011 ,‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(16,877‬‬ ‫)‪(64,266‬‬ ‫‪480,775‬‬ ‫‪812,043‬‬ ‫פרמיה‬ ‫על מניות‬ ‫הון‬ ‫מניות‬ ‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬ ‫התאמות‬ ‫הנובעות‬ ‫מתרגום‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫תקבולים על של יחידות‬ ‫חשבון‬ ‫קרנות הון‬ ‫מוחזקות‬ ‫אופציות‬ ‫אחרות‬ ‫בחו"ל‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרת‬ ‫רווח‬ ‫סה"כ‬ ‫זכויות‬ ‫שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סה"כ‬ ‫הון‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬ביולי‪2010 ,‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(24,828‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(76,329‬‬ ‫‪400,691‬‬ ‫‪711,945‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪712,225‬‬ ‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,282‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(4,748‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪12,765‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫‪12,760‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2010 ,‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(23,546‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(81,077‬‬ ‫‪416,922‬‬ ‫‪724,710‬‬ ‫‪275‬‬ ‫‪724,985‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪8-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬ ‫הון‬ ‫מניות‬ ‫פרמיה‬ ‫על מניות‬ ‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬ ‫התאמות‬ ‫הנובעות‬ ‫מתרגום‬ ‫תקבולים על דוחות כספיים‬ ‫חשבון‬ ‫קרנות הון‬ ‫של פעילויות‬ ‫חוץ‬ ‫אופציות‬ ‫אחרות‬ ‫מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרת‬ ‫רווח‬ ‫סה"כ‬ ‫זכויות‬ ‫שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סה"כ‬ ‫הון‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2010 ,‬‬ ‫‪152,268‬‬ ‫‪239,557‬‬ ‫)‪(19,907‬‬ ‫‪3,955‬‬ ‫)‪(49,829‬‬ ‫‪356,915‬‬ ‫‪682,959‬‬ ‫‪2,726‬‬ ‫‪685,685‬‬ ‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬ ‫תשלום מבוסס מניות‬ ‫מימוש אופציות‬ ‫דיבידנד ששולם לזכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‬‫‬‫‪3,500‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪17,086‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪738‬‬ ‫‪831‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(3,955‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(48,012‬‬ ‫‪92,276‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪45,002‬‬ ‫‪831‬‬ ‫‪16,631‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪331‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(3,057‬‬ ‫‪45,333‬‬ ‫‪831‬‬ ‫‪16,631‬‬ ‫)‪(3,057‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(18,338‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(97,841‬‬ ‫‪449,191‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪9-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫רווח נקי )הפסד(‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,308‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪92,565‬‬ ‫התאמות הדרושות להצגת תזרימי‬ ‫מזומנים מפעילות שוטפת‪:‬‬ ‫התאמות לסעיפי רווח והפסד‪:‬‬ ‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫הפסד )רווח( הון‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫שינוי בהתחייבות בשל הטבות‬ ‫לעובדים‪ ,‬נטו‬ ‫תשלום מבוסס מניות‬ ‫‬‫‪41,473‬‬ ‫)‪(23,104‬‬ ‫‪41,014‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫‪692‬‬ ‫‪3,020‬‬ ‫)‪(138,794‬‬ ‫‪156,537‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫‪2,211‬‬ ‫‪26,747‬‬ ‫)‪(94,091‬‬ ‫‪129,029‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪5,978‬‬ ‫‪16,480‬‬ ‫)‪(85,328‬‬ ‫‪115,746‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫‪1,738‬‬ ‫‪17,223‬‬ ‫‪2,215‬‬ ‫)‪(1,118‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫‪831‬‬ ‫‬‫‪5,880‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪2,046‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪47,487‬‬ ‫‪63,295‬‬ ‫‪49,413‬‬ ‫‪44,616‬‬ ‫‪21,581‬‬ ‫שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות‪:‬‬ ‫ירידה בלקוחות‬ ‫ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה‬ ‫עלייה )ירידה( בהתחייבויות לספקים‬ ‫ולנותני שירותים‬ ‫עלייה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות‬ ‫‪5,650‬‬ ‫‪1,379‬‬ ‫‪2,519‬‬ ‫)‪(11,857‬‬ ‫‪4,405‬‬ ‫‪2,740‬‬ ‫‪7,281‬‬ ‫)‪(24,200‬‬ ‫‪4,554‬‬ ‫)‪(8,792‬‬ ‫)‪(1,021‬‬ ‫‪3,979‬‬ ‫‪6,043‬‬ ‫‪4,197‬‬ ‫)‪(3,074‬‬ ‫)‪(1,190‬‬ ‫)‪(254‬‬ ‫‪4,151‬‬ ‫‪3,133‬‬ ‫‪473‬‬ ‫‪9,987‬‬ ‫‪902‬‬ ‫‪2,881‬‬ ‫)‪(13,022‬‬ ‫)‪(632‬‬ ‫מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך‬ ‫התקופה עבור‪:‬‬ ‫ריבית ששולמה‬ ‫ריבית שהתקבלה‬ ‫מסים ששולמו‬ ‫מסים שהתקבלו‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו‬ ‫לפעילות( שוטפת‬ ‫)‪(98,354‬‬ ‫‪4,837‬‬ ‫)‪(11,052‬‬ ‫‪150‬‬ ‫)‪(84,017‬‬ ‫‪2,368‬‬ ‫)‪(6,245‬‬ ‫‪162‬‬ ‫)‪(34,118‬‬ ‫‪700‬‬ ‫)‪(158‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(27,177‬‬ ‫‪1,225‬‬ ‫)‪(104‬‬ ‫‪28‬‬ ‫)‪(116,162‬‬ ‫‪3,498‬‬ ‫)‪(6,706‬‬ ‫‪162‬‬ ‫)‪(104,419‬‬ ‫)‪(87,732‬‬ ‫)‪(33,576‬‬ ‫)‪(26,028‬‬ ‫)‪(119,208‬‬ ‫‪15,447‬‬ ‫‪22,891‬‬ ‫‪7,640‬‬ ‫)‪(1,238‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪10-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬ ‫‪1,787‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(334‬‬ ‫‪46,753‬‬ ‫)‪(10,071‬‬ ‫‬‫)‪(243‬‬ ‫)‪(122‬‬ ‫)‪(32‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעה בפקדון‪ ,‬נטו‬ ‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה‬ ‫החזר מע"מ בגין נדל"ן להשקעה‬ ‫רכישת השקעות לזמן קצר‬ ‫מכירת השקעות לזמן קצר‬ ‫רכישת נדל"ן להשקעה‬ ‫רכישת חברה בת )ראה באור ‪5‬ב'(‬ ‫רכישת נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫רכישת רכוש קבוע‬ ‫רכישת נכסים בלתי מוחשיים‬ ‫תמורה ממימוש רכוש קבוע‬ ‫פרעון )מתן הלוואה( לזכויות שאינן‬ ‫מקנות שליטה‪ ,‬נטו‬ ‫‬‫‪7,315‬‬ ‫‪70,925‬‬ ‫)‪(93,068‬‬ ‫‪55,036‬‬ ‫)‪(28,709‬‬ ‫)‪(16,719‬‬ ‫)‪(289‬‬ ‫)‪(316‬‬ ‫)‪(53‬‬ ‫‪136‬‬ ‫‬‫‪63,764‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(47,583‬‬ ‫‬‫)‪(2,069‬‬ ‫)‪(1,788‬‬ ‫)‪(212‬‬ ‫‪432‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(2,085‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו‬ ‫לפעילות( השקעה‬ ‫)‪(5,742‬‬ ‫‪10,459‬‬ ‫‪37,738‬‬ ‫‬‫‪3,866‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(3,512‬‬ ‫‬‫)‪(288‬‬ ‫)‪(999‬‬ ‫‬‫‪192‬‬ ‫‬‫‪94,260‬‬ ‫‬‫)‪(35,903‬‬ ‫‬‫)‪(62,500‬‬ ‫‬‫)‪(2,631‬‬ ‫)‪(1,981‬‬ ‫)‪(214‬‬ ‫‪192‬‬ ‫)‪(673‬‬ ‫‪3,071‬‬ ‫)‪(1,414‬‬ ‫)‪(5,706‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫קבלת )פרעון( אשראי לזמן קצר‬ ‫מתאגידים בנקאיים‪ ,‬נטו‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך‬ ‫פרעון הלוואות לזמן ארוך‬ ‫מתן פקדון בגין ריבית‬ ‫תמורה ממימוש נגזרים פיננסיים‬ ‫דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן‬ ‫מקנות שליטה‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫מימוש אופציות למניות‬ ‫פרעון אגרות חוב‬ ‫פרעון מוקדם של אגרות חוב‬ ‫הנפקת אגרות חוב בניכוי הוצאות הנפקה‬ ‫)‪(67,293‬‬ ‫‪69,758‬‬ ‫)‪(57,211‬‬ ‫)‪(7,056‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(53,637‬‬ ‫‪76,281‬‬ ‫)‪(105,754‬‬ ‫)‪(6,030‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(2,173‬‬ ‫‬‫)‪(11,365‬‬ ‫)‪(1,256‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪23,097‬‬ ‫‪2,463‬‬ ‫)‪(18,815‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(43,938‬‬ ‫‪117,968‬‬ ‫)‪(176,460‬‬ ‫)‪(6,180‬‬ ‫‪3,180‬‬ ‫‬‫)‪(15,000‬‬ ‫‬‫)‪(113,701‬‬ ‫)‪(7,920‬‬ ‫‪196,603‬‬ ‫)‪(2,788‬‬ ‫‬‫‪16,631‬‬ ‫)‪(44,505‬‬ ‫‬‫‪197,855‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(44,674‬‬ ‫)‪(3,720‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(44,505‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(3,057‬‬ ‫‬‫‪16,631‬‬ ‫)‪(44,505‬‬ ‫)‪(119‬‬ ‫‪197,855‬‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו‬ ‫לפעילות( מימון‬ ‫)‪(1,820‬‬ ‫‪78,053‬‬ ‫)‪(63,188‬‬ ‫)‪(37,760‬‬ ‫‪61,375‬‬ ‫עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪7,885‬‬ ‫‪111,403‬‬ ‫)‪(17,810‬‬ ‫)‪(40,412‬‬ ‫‪75,881‬‬ ‫הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים‬ ‫ביחידות מוחזקות בחו"ל‬ ‫‪2,614‬‬ ‫)‪(851‬‬ ‫‪2,453‬‬ ‫)‪(1,452‬‬ ‫)‪(1,217‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת‬ ‫התקופה‬ ‫‪114,304‬‬ ‫‪39,640‬‬ ‫‪140,160‬‬ ‫‪192,056‬‬ ‫‪39,640‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף‬ ‫התקופה‬ ‫‪124,803‬‬ ‫‪150,192‬‬ ‫‪124,803‬‬ ‫‪150,192‬‬ ‫‪114,304‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪11-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)א( פעולות מהותיות שאינן כרוכות‬ ‫בתזרימי מזומנים‬ ‫רכישת רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה‬ ‫כנגד ספקים ונותני שירותים‬ ‫וזכאים‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫‪9,186‬‬ ‫‪10,554‬‬ ‫‪401‬‬ ‫)‪(12,986‬‬ ‫‪7,319‬‬ ‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה כנגד‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(1,217‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(63‬‬ ‫‪8,846‬‬ ‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה כנגד‬ ‫נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪10,715‬‬ ‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬ ‫ב‪12-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :1‬‬ ‫באור ‪- :2‬‬ ‫כללי‬ ‫א‪.‬‬ ‫דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ 2011 ,‬ולתקופות של‬ ‫תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן ‪ -‬דוחות כספיים ביניים מאוחדים(‪.‬‬ ‫יש לעיין בדוחות כספיים אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים המבוקרים של החברה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2010 ,‬ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ 2011 ,‬לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ‪ 214 -‬מליוני ש"ח‪ .‬כחברת נדל"ן‬ ‫מניב המממנת את מרבית השקעותיה באמצעות אשראי מגופים פיננסים‪ ,‬לרבות אשראי לזמן‬ ‫קצר‪ ,‬לחברה יש לעיתים קרובות גרעון בהון החוזר‪ .‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬גרעון זה אינו‬ ‫צפוי לפגוע בפעילותה העסקית‪ ,‬היות והבנקים נוהגים למחזר באופן שוטף את האשראי הניתן‬ ‫על ידם לזמן קצר‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫לעניין הנפקת אגרות חוב )סדרה ז'(‪ ,‬ראה באור ‪5‬א' להלן‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫דירוג אגרות חוב‬ ‫ביום ‪ 2‬בדצמבר ‪ 2010‬וביום ‪ 29‬בדצמבר ‪ 2010‬אישררה מידרוג דירוג של ‪ Baa1‬עבור סדרת‬ ‫אגרות חוב חדשה שהנפיקה החברה‪ ,‬אגרות חוב )סדרה ז'(‪ ,‬וכן אישררה דירוג ‪ Baa1‬עבור‬ ‫סדרות אגרות החוב שבמחזור‪ :‬אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬אגרות החוב )סדרה ה'( ואגרות החוב‬ ‫)סדרה ו'(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 7‬באוגוסט‪ 2011 ,‬אשררה מעלות )‪ (Standard & Poors‬את דירוג ‪ ilBBB‬של אגרות החוב‬ ‫)סדרה ד'( ואגרות חוב )סדרה ה'( של החברה‪ ,‬תחזית הדירוג יציבה‪.‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫א‪.‬‬ ‫מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לכללים חשבונאיים מקובלים לעריכת‬ ‫דוחות כספיים לתקופות ביניים כפי שנקבעו בתקן חשבונאות בינלאומי ‪" - 34‬דיווח כספי‬ ‫לתקופות ביניים"‪ ,‬וכן בהתאם לדרישות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות‬ ‫תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית ושיטות החישוב אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים ביניים‬ ‫מאוחדים עקביים לאלה אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬למעט האמור להלן‪:‬‬ ‫‪) IFRS 3‬מתוקן( ‪ -‬צירופי עסקים‬ ‫התיקונים ל ‪) IFRS 3 -‬מתוקן( עוסק בנושא הבא‪:‬‬ ‫מדידת זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫התיקון מגביל את המקרים בהם קיימת אפשרות לבחירת אופן מדידת הזכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה בהתאם לשוויין ההוגן למועד הרכישה או לפי חלקן היחסי בנכסים המזוהים נטו של‬ ‫הישות הנרכשת‪ .‬בהתאם לתיקון‪ ,‬אפשרות זו קיימת רק עבור סוגי זכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה המקנים לבעליהם זכות בעלות וזכות לקבלת חלק יחסי )פרו‪-‬ראטה( בנכסים נטו של‬ ‫החברה הנרכשת במקרה של פירוק )בדרך כלל מניות(‪ .‬לעומתם‪ ,‬לסוגים אחרים של זכויות‬ ‫שאינן מקנות שליטה )לדוגמה‪ ,‬אופציות שהינן מכשירי הון בחברה הנרכשת( לא קיימת‬ ‫אפשרות בחירה זו ולפיכך יש למדוד אותם לפי שוויים ההוגן במועד הרכישה‪ ,‬למעט מקרים‬ ‫של הוראות מדידה אחרות הנדרשות על ידי תקני ‪ IFRS‬אחרים‪ ,‬כמו למשל ‪.IFRS 2‬‬ ‫התיקון מיושם למפרע מהמועד בו יושם ‪) IFRS 3‬מתוקן( לראשונה‪.‬‬ ‫ב‪13-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :2‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬ ‫א‪.‬‬ ‫מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים )המשך(‬ ‫‪ - IAS 1‬הצגת דוחות כספיים‬ ‫בהתאם לתיקון‪ ,‬ניתן להציג את התנועה בין יתרת הפתיחה ליתרת הסגירה בגין כל רכיב של‬ ‫רווח כולל אחר בדוח על השינויים בהון או במסגרת הבאורים לדוחות הכספיים השנתיים‪.‬‬ ‫בהתאם לכך‪ ,‬החברה בחרה להציג את הפירוט האמור במסגרת הבאורים‪.‬‬ ‫התיקון מיושם למפרע החל מיום ‪ 1‬בינואר‪.2011 ,‬‬ ‫‪ - IAS 34‬דיווח כספי לתקופות ביניים‬ ‫בהתאם לתיקון ל‪ ,IAS 34 -‬נקבעו דרישות גילוי נוספות בדוחות כספיים ביניים בדבר‬ ‫הנסיבות שסביר כי ישפיעו על השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים ועל סיווגם‪ ,‬העברות של‬ ‫מכשירים פיננסיים בין רמות שונות במדרג השווי ההוגן ושינויים בסיווג נכסים פיננסיים‪.‬‬ ‫התיקון מיושם למפרע החל מיום ‪ 1‬בינואר‪.2011 ,‬‬ ‫ליישום התיקון לא הייתה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם‬ ‫בחודש מאי ‪ 2011‬פרסם ה‪ IASB-‬ארבעה תקנים חדשים‪ IFRS 10 :‬דוחות כספיים‬ ‫מאוחדים‪ IFRS 11 ,‬הסדרים משותפים‪ IFRS 12 ,‬גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות )להלן ‪-‬‬ ‫התקנים החדשים( וכן את ‪ IFRS 13‬מדידת שווי הוגן‪ ,‬ותיקן שני תקנים קיימים ‪IAS 27R‬‬ ‫)מתוקן ‪ (2011‬דוחות כספיים נפרדים ו‪) IAS 28R-‬מתוקן ‪ (2011‬השקעות בחברות כלולות‬ ‫ובעסקאות משותפות‪.‬‬ ‫התקנים החדשים ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום‬ ‫‪ 1‬בינואר‪ ,2013 ,‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪ ,‬אולם אם חברה בוחרת לבצעו‪ ,‬עליה‬ ‫לאמץ את התקנים החדשים כמכלול אחד )למעט דרישות הגילוי על פי ‪ IFRS 12‬שניתן‬ ‫לאמצן בנפרד(‪ .‬התקנים כוללים הוראות מעבר עם הקלות מסוימות בעת היישום לראשונה‪.‬‬ ‫להלן עיקרי הוראות התקנים האמורים והשפעותיהם הצפויות על החברה‪:‬‬ ‫‪ - IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים‬ ‫‪) IFRS 10‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (10‬מחליף את ‪ IAS 27‬בדבר הטיפול החשבונאי בדוחות כספיים‬ ‫מאוחדים‪ ,‬וכן כולל את הטיפול החשבונאי באיחוד ישויות מובנות )‪(structured entities‬‬ ‫שטופלו בעבר ב‪ SIC 12-‬איחוד ‪ -‬ישויות למטרות מיוחדות‪.‬‬ ‫תקן ‪ 10‬אינו כולל שינויים בנהלי האיחוד‪ ,‬אך משנה את ההגדרה של קיומה של שליטה לצורך‬ ‫איחוד וכולל מודל יחיד לצורכי איחוד‪ .‬על פי תקן ‪ 10‬על מנת שתתקיים שליטה נדרש קיומם‬ ‫של כוח )‪ (power‬וחשיפה או זכות לתשואות משתנות )‪ (variable returns‬מהחברה המושקעת‪.‬‬ ‫כוח הינו היכולת להשפיע ולכוון את הפעילויות של החברה המושקעת‪ ,‬אשר משפיעות באופן‬ ‫משמעותי על התשואה של המשקיע‪.‬‬ ‫ב‪14-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :2‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(‬ ‫‪ - IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים )המשך(‬ ‫תקן ‪ 10‬קובע כי בעת בחינת קיומה של שליטה יש להביא בחשבון זכויות הצבעה‬ ‫פוטנציאליות רק אם הן ממשיות‪ ,‬לעומת ‪ IAS 27‬לפני התיקון אשר קבע כי זכויות הצבעה‬ ‫פוטנציאליות יובאו בחשבון רק אם הן ניתנות למימוש באופן מיידי כאשר יש להתעלם‬ ‫מכוונות ההנהלה והיכולת הפיננסית למימוש זכויות אלו‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬תקן ‪ 10‬קובע כי משקיע יכול שישלוט גם אם מחזיק פחות מרוב זכויות ההצבעה‬ ‫בחברה המוחזקת )שליטה אפקטיבית(‪ ,‬וזאת בניגוד ל‪ IAS 27-‬הקיים אשר איפשר לבחור שני‬ ‫מודלים לאיחוד ‪ -‬מודל השליטה האפקטיבית ומודל השליטה המשפטית‪.‬‬ ‫תקן ‪ 10‬ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬ ‫‪ 2013‬או לאחריו‪.‬‬ ‫החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של תקן ‪ ,10‬אך אין ביכולתה‪ ,‬בשלב זה‪ ,‬לאמוד את‬ ‫השפעתו‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫‪ - IAS 27R‬דוחות כספיים נפרדים‬ ‫‪) IAS 27R‬להלן ‪ -‬תקן ‪ 27‬המתוקן( מחליף את ‪ IAS 27‬ומטפל רק בדוחות כספיים נפרדים‪.‬‬ ‫ההנחיות הקיימות לגבי דוחות כספיים נפרדים נותרו ללא שינוי במסגרת תקן ‪ 27‬המתוקן‪.‬‬ ‫‪ - IFRS 11‬הסדרים משותפים‬ ‫‪) IFRS 11‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (11‬מחליף את ‪ IAS 31‬בדבר הטיפול החשבונאי בזכויות בעסקאות‬ ‫משותפות ואת ‪ SIC 13‬בדבר פרשנות לטיפול החשבונאי בהשקעות לא כספיות על ידי ישויות‬ ‫בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫תקן ‪ 11‬מגדיר הסדרים משותפים כהסדרים חוזיים שלפיהם לשני צדדים או יותר קיימת‬ ‫שליטה משותפת‪.‬‬ ‫תקן ‪ 11‬מחלק את ההסדרים המשותפים לשני סוגים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עסקאות משותפות )‪ ,(joint ventures‬שבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על‬ ‫הזכויות בנכסים נטו של העסקה המשותפת‪ .‬תקן ‪ 11‬דורש כי עסקאות משותפות‬ ‫יטופלו רק לפי שיטת השווי המאזני וזאת בניגוד להוראות ‪ IAS 31‬אשר קבעו כי חברה‬ ‫יכולה לבחור כמדיניות חשבונאית האם ליישם את שיטת האיחוד היחסי או שיטת‬ ‫השווי המאזני לגבי ישויות בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫פעילויות משותפות )‪ ,(joint operations‬שבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על‬ ‫הזכויות בנכסים של הפעילות המשותפת ומחויבות משותפת בגין ההתחייבויות של‬ ‫הפעילות המשותפת‪ .‬תקן ‪ 11‬דורש כי החברה המחזיקה תכיר בנכסים‪ ,‬בהתחייבויות‪,‬‬ ‫בהכנסות ובהוצאות של הפעילות המשותפת על פי חלקה היחסי בפעילות זו כפי‬ ‫שנקבע בהסדר המשותף‪ ,‬בדומה לטיפול החשבונאי הקיים היום‪.‬‬ ‫תקן ‪ 11‬ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬ ‫‪ 2013‬או לאחריו‪.‬‬ ‫החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של תקן ‪ ,11‬אך אין ביכולתה‪ ,‬בשלב זה‪ ,‬לאמוד את‬ ‫השפעתו‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫ב‪15-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪ - :2‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(‬ ‫‪ - IAS 28R‬השקעות בחברות כלולות ועסקאות משותפות‬ ‫‪) IAS 28R‬להלן ‪ -‬תקן ‪ 28‬המתוקן( מחליף את ‪ .IAS 28‬השינויים העיקריים הנכללים בו לעומת‬ ‫‪ IAS 28‬מתייחסים לטיפול החשבונאי לפי שיטת השווי המאזני בהשקעות בעסקאות משותפות‪,‬‬ ‫כתוצאה מפרסום ‪ IFRS 11‬והמעבר מיישום שיטת האיחוד היחסי ליישום שיטת השווי המאזני‬ ‫בהשקעות אלה‪ .‬תקן ‪ 28‬המתוקן קובע גם כי במקרה של מימוש השקעה בחברה כלולה או‬ ‫בעסקה משותפת‪ ,‬לרבות חלק ממנה‪ ,‬יש ליישם את הוראות ‪ IFRS 5‬על אותו חלק שעונה על‬ ‫התנאים לסיווג כמוחזק למכירה‪ ,‬ולגבי החלק שנשאר‪ ,‬יש להמשיך וליישם את שיטת השווי‬ ‫המאזני עד למועד המימוש בפועל‪ .‬בנוסף‪ ,‬במקרה של השקעה בחברה כלולה שהופכת להשקעה‬ ‫בעסקה משותפת )‪ (joint venture‬ולהיפך‪ ,‬יש להמשיך וליישם את שיטת השווי המאזני ואין לבצע‬ ‫מדידה מחדש של ההשקעה שנותרה‪.‬‬ ‫תקן ‪ 28‬המתוקן ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪1‬‬ ‫בינואר‪ 2013 ,‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪ ,‬אולם אם חברה בוחרת לבצעו‪ ,‬עליה לאמץ‬ ‫את ‪ IFRS 12 ,IFRS 11 ,IFRS 10‬ו‪) IAS 27R -‬מתוקן ‪ (2011‬כמכלול אחד‪.‬‬ ‫החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של תקן ‪ 28‬המתוקן‪ ,‬אך אין ביכולתה‪ ,‬בשלב זה‪,‬‬ ‫לאמוד את השפעתו‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫‪ - IFRS 12‬גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות‬ ‫‪) IFRS 12‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (12‬קובע דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות של החברה‪ ,‬לרבות‬ ‫חברות בנות‪ ,‬הסדרים משותפים‪ ,‬חברות כלולות וישויות מובנות )‪ .(structured entities‬תקן‬ ‫‪ 12‬מרחיב את דרישות הגילוי בנוגע לשיקולים ולהנחות ששימשו את ההנהלה בקביעת קיומה‬ ‫של שליטה‪ ,‬שליטה משותפת או השפעה מהותית בישויות מוחזקות‪ ,‬וכן בקביעת סוג ההסדר‬ ‫המשותף‪ .‬תקן ‪ 12‬כולל גם דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות מהותיות‪.‬‬ ‫הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה‪.‬‬ ‫‪ - IFRS 13‬מדידת שווי הוגן‬ ‫‪) IFRS 13‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (13‬קובע הנחיות באשר לאופן מדידת שווי הוגן‪ ,‬ככל שמדידה זו נדרשת‬ ‫בהתאם לתקינה הבינלאומית‪ .‬תקן ‪ 13‬מגדיר שווי הוגן כמחיר שהיה מתקבל במכירת נכס‪ ,‬או‬ ‫משולם בהעברת התחייבות‪ ,‬בעסקה רגילה )‪ (orderly‬בין משתתפי שוק במועד המדידה‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬תקן ‪ 13‬מפרט את המאפיינים של משתתפים בשוק )‪ (market participants‬וקובע כי‬ ‫השווי ההוגן יתבסס על ההנחות בהן היו משתמשים משתתפים בשוק‪ .‬כמו כן‪ ,‬קובע תקן ‪13‬‬ ‫כי מדידת שווי הוגן תבוסס על ההנחה כי העסקה תבוצע בשוק העיקרי של הנכס או‬ ‫ההתחייבות‪ ,‬או בהיעדר שוק עיקרי‪ ,‬בשוק המועיל )‪ (advantageous‬ביותר‪.‬‬ ‫תקן ‪ 13‬קובע כי יש למקסם את השימוש בנתונים הניתנים לצפייה מהשוק ביחס לשימוש‬ ‫בנתונים שאינם ניתנים לצפייה מהשוק‪ .‬כמו כן‪ ,‬תקן ‪ 13‬קובע מדרג לשווי ההוגן בהתאם‬ ‫למקור הנתונים ששימשו לקביעת השווי ההוגן‪:‬‬ ‫רמה ‪:1‬‬ ‫רמה ‪:2‬‬ ‫רמה ‪:3‬‬ ‫מחירים מצוטטים )ללא התאמות( בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים‪.‬‬ ‫נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה ‪ 1‬אשר ניתנים לצפייה במישרין‬ ‫או בעקיפין‪.‬‬ ‫נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה )טכניקות הערכה ללא‬ ‫שימוש בנתוני שוק ניתנים לצפייה(‪.‬‬ ‫ב‪16-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪ - :2‬עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(‬ ‫‪ - IFRS 13‬מדידת שווי הוגן )המשך(‬ ‫כמו כן‪ ,‬תקן ‪ 13‬קובע דרישות גילוי מסוימות‪.‬‬ ‫הגילויים החדשים‪ ,‬וכן מדידה של נכסים והתחייבויות של תקן ‪ 13‬נדרשים מכאן ולהבא‪ ,‬רק‬ ‫לגבי התקופות המתחילות לאחר מועד יישומו‪ ,‬החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות‬ ‫המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪ .‬גילויים חדשים אלו לא‬ ‫חלים על מספרי השוואה‪.‬‬ ‫הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה‪.‬‬ ‫החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של תקן ‪ ,13‬אך אין ביכולתה‪ ,‬בשלב זה‪ ,‬לאמוד את‬ ‫השפעתו‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫‪) IAS 19‬מתוקן( ‪ -‬הטבות עובד‬ ‫בחודש יוני ‪ 2011‬פרסם ה‪ IASB -‬את ‪) IAS 19‬מתוקן( )להלן ‪ -‬התקן(‪ .‬עיקרי התיקונים‬ ‫שנכללו בתקן הם‪:‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫רווחים והפסדים אקטואריים יוכרו אך ורק ברווח הכולל האחר ולא ייזקפו לרווח או‬ ‫הפסד‪.‬‬ ‫שיטת "הרצועה" אשר אפשרה דחייה של רווחים או הפסדים אקטואריים מבוטלת‪.‬‬ ‫תשואת נכסי התכנית תוכר ברווח או הפסד בהתבסס על שיעור היוון שמשמש‬ ‫למדידת ההתחייבויות בשל הטבות לעובדים‪ ,‬ללא קשר להרכב בפועל של תיק‬ ‫ההשקעות‪.‬‬ ‫האבחנה בין הטבות עובד לטווח קצר לבין הטבות עובד לטווח ארוך תתבסס על מועד‬ ‫הסילוק הצפוי ולא על המועד בו קמה זכאות העובד להטבות‪.‬‬ ‫עלות שירותי עבר הנובעת משינויים בתכנית תוכר מיידית‪.‬‬ ‫התקן ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬ ‫‪ 2013‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫להערכת החברה‪ ,‬לתקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫ב‪17-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :3‬‬ ‫נתוני מדד המחירים לצרכן ושערי החליפין של מטבעות חוץ‬ ‫שער‬ ‫החליפין‬ ‫של דולר‬ ‫ארה"ב‬ ‫שער‬ ‫החליפין‬ ‫של הדולר‬ ‫הקנדי‬ ‫ש''ח‬ ‫שער‬ ‫החליפין‬ ‫של‬ ‫האירו‬ ‫‪216.2‬‬ ‫‪210.1‬‬ ‫‪211.7‬‬ ‫‪3.712‬‬ ‫‪3.665‬‬ ‫‪3.549‬‬ ‫‪3.642‬‬ ‫‪3.564‬‬ ‫‪3.555‬‬ ‫‪5.044‬‬ ‫‪4.987‬‬ ‫‪4.7379‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪2.17‬‬ ‫‬‫‪1.9‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫‪4.6‬‬ ‫‪8.7‬‬ ‫)‪(2.9‬‬ ‫)‪(5.4‬‬ ‫)‪(6.0‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫‪3.1‬‬ ‫)‪(1.1‬‬ ‫)‪(3.4‬‬ ‫)‪(1.3‬‬ ‫‪6.5‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫)‪(8.4‬‬ ‫‪4.8‬‬ ‫)‪(12.9‬‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫נקודות *(‬ ‫ליום‬ ‫‪ 30‬בספטמבר‪2011 ,‬‬ ‫‪ 30‬בספטמבר‪2010 ,‬‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬ ‫שיעור השינוי במשך התקופה‬ ‫ספטמבר ‪ 9) 2011‬חודשים(‬ ‫ספטמבר ‪ 3) 2011‬חודשים(‬ ‫ספטמבר ‪ 9) 2010‬חודשים(‬ ‫ספטמבר ‪ 3) 2010‬חודשים(‬ ‫דצמבר ‪ 12) 2010‬חודשים(‬ ‫*(‬ ‫המדד לפי בסיס ממוצע ‪.100 = 1993‬‬ ‫ב‪18-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :4‬‬ ‫מגזרי פעילות‬ ‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫כללי‬ ‫‪.1‬‬ ‫הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המניב‪ .‬עיקר הפעילות הינה החזקת נכסים מניבים‪,‬‬ ‫בעיקר לשימוש כמשרדים‪ .‬לקבוצה נכסים מניבים בחו"ל )בלגיה‪ ,‬קנדה ופולין(‬ ‫המוחזקים באמצעות חברות רשומות בחו"ל‪ ,‬וכן נכסים מניבים בארץ‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫כל ההכנסות וההוצאות מיוחסות ישירות למגזרי הפעילות היות והנהלת החברה‬ ‫בוחנת את פעילותה בהתאם למגזרים אלו‪.‬‬ ‫דיווח בדבר מגזרי פעילות‬ ‫לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫סה"כ‬ ‫קנדה‬ ‫פולין‬ ‫בלגיה‬ ‫ישראל‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪.1‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫עליית )ירידת( ערך נדל"ן‬ ‫להשקעה‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫‪31,242‬‬ ‫‪7,384‬‬ ‫‪30,530‬‬ ‫‪72,275‬‬ ‫‪141,431‬‬ ‫)‪(2,872‬‬ ‫‪3,272‬‬ ‫‪14,894‬‬ ‫‪78,797‬‬ ‫‪94,091‬‬ ‫‪28,370‬‬ ‫‪10,656‬‬ ‫‪45,424‬‬ ‫‪151,072‬‬ ‫‪235,522‬‬ ‫‪12,584‬‬ ‫‪6,349‬‬ ‫‪37,946‬‬ ‫‪135,233‬‬ ‫‪192,112‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪2,372‬‬ ‫)‪(131,401‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(129,029‬‬ ‫רווח לפני הפסד הון‬ ‫‪63,083‬‬ ‫הפסד הון‬ ‫)‪(19‬‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪63,064‬‬ ‫ב‪19-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :4‬‬ ‫מגזרי פעילות )המשך(‬ ‫לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪2010‬‬ ‫סה"כ‬ ‫קנדה‬ ‫פולין‬ ‫בלגיה‬ ‫ישראל‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪.2‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫עליית )ירידת( ערך נדל"ן‬ ‫להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫‪36,132‬‬ ‫‪7,583‬‬ ‫‪19,940‬‬ ‫‪77,246‬‬ ‫‪140,901‬‬ ‫)‪(205‬‬ ‫)‪(809‬‬ ‫‪26,859‬‬ ‫‪59,483‬‬ ‫‪85,328‬‬ ‫‪35,927‬‬ ‫‪6,774‬‬ ‫‪46,799‬‬ ‫‪136,729‬‬ ‫‪226,229‬‬ ‫‪25,167‬‬ ‫‪3,156‬‬ ‫‪37,459‬‬ ‫‪127,454‬‬ ‫‪193,236‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫)‪(118,064‬‬ ‫‪2,318‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(115,746‬‬ ‫רווח הון‬ ‫‪41‬‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪77,531‬‬ ‫לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪2011‬‬ ‫סה"כ‬ ‫קנדה‬ ‫פולין‬ ‫בלגיה‬ ‫ישראל‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪.3‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫‪10,257‬‬ ‫‪2,671‬‬ ‫‪9,088‬‬ ‫‪25,188‬‬ ‫‪47,204‬‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫‪5,322‬‬ ‫‪1,333‬‬ ‫‪6,868‬‬ ‫‪20,551‬‬ ‫‪34,074‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪233‬‬ ‫)‪(41,706‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(41,473‬‬ ‫הפסד לפני מסים על ההכנסה‬ ‫)‪(7,399‬‬ ‫ב‪20-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :4‬‬ ‫מגזרי פעילות )המשך(‬ ‫לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪2010‬‬ ‫סה"כ‬ ‫קנדה‬ ‫פולין‬ ‫בלגיה‬ ‫ישראל‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪.4‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫עליית )ירידת( ערך נדל"ן‬ ‫להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫‪12,056‬‬ ‫‪2,372‬‬ ‫‪7,092‬‬ ‫‪25,954‬‬ ‫‪47,474‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪23,104‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪23,104‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫‪12,056‬‬ ‫‪2,372‬‬ ‫‪30,196‬‬ ‫‪25,954‬‬ ‫‪70,578‬‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫‪8,710‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫‪26,582‬‬ ‫‪23,241‬‬ ‫‪60,224‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫)‪(42,043‬‬ ‫‪1,029‬‬ ‫הוצאות מימון‪,‬נטו‬ ‫)‪(41,014‬‬ ‫רווח הון‬ ‫‪41‬‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪19,251‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר ‪2010‬‬ ‫קנדה‬ ‫פולין‬ ‫בלגיה‬ ‫מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫הכנסות‪:‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫עליית )ירידת( ערך נדל"ן‬ ‫להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫‪47,564‬‬ ‫‪10,024‬‬ ‫‪28,208‬‬ ‫‪100,494‬‬ ‫‪186,290‬‬ ‫)‪(1,780‬‬ ‫)‪(8,593‬‬ ‫‪27,156‬‬ ‫‪122,011‬‬ ‫‪138,794‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫‪45,784‬‬ ‫‪1,431‬‬ ‫‪55,364‬‬ ‫‪222,505‬‬ ‫‪325,084‬‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫‪29,389‬‬ ‫)‪(3,931‬‬ ‫‪43,459‬‬ ‫‪206,891‬‬ ‫‪275,808‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫ישראל‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪4,349‬‬ ‫)‪(160,886‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(156,537‬‬ ‫רווח לפני רווח הון‬ ‫‪119,271‬‬ ‫רווח הון‬ ‫‪41‬‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪119,312‬‬ ‫ב‪21-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪- :5‬‬ ‫אירועים מהותיים בתקופת הדוח‬ ‫א‪.‬‬ ‫ביום ‪ 13‬בינואר‪ 2011 ,‬הנפיקה החברה ‪ 200,000,000‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ז'(‪ .‬אגרות‬ ‫החוב צמודות קרן וריבית למדד המחירים לצרכן‪ ,‬רשומות על שם‪ ,‬בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת‬ ‫ונושאות ריבית שנתית של ‪ .5.6%‬הריבית תשולם החל מיום ‪ 1‬ביולי‪ 2011 ,‬ועד וכולל יום ‪1‬‬ ‫בינואר‪ 2020 ,‬בשני תשלומים בכל שנה קלנדארית והקרן תיפרע בשישה תשלומים שנתיים‬ ‫ביום ‪ 1‬בינואר בכל אחת מהשנים ‪ 2015‬עד ‪ 2020‬כולל‪.‬‬ ‫במסגרת ההנפקה נקבעו לחברה אמות מידה פיננסיות כדלקמן‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫ההון העצמי לא יפחת מ‪ 500-‬מליון ש''ח‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫היחס בין ההון העצמי לבין סך המאזן של החברה בניכוי מזומנים ופקדונות לא יפחת‬ ‫מ‪.20%-‬‬ ‫במידה ותחרוג החברה באחת מאמות המידה המוזכרות לעיל יוגדל שיעור הריבית שישולם‬ ‫על ידי החברה למחזיקי אגרות החוב מסדרה ז' בשיעור שנתי של ‪ 1%) 0.5%‬אם תחרוג‬ ‫משניהם(‪ .‬כמו כן‪ ,‬אם היחס שבין ההון העצמי לבין סך המאזן של החברה )בניכוי מזומנים‬ ‫ופקדונות( יפחת מ‪ 12%-‬החריגה תהווה עילה להעמדה לפרעון מיידי של כל היתרה הבלתי‬ ‫מסולקת של אגרות החוב‪.‬‬ ‫אם יעודכן דירוג אגרות החוב )סדרה ז'(‪ ,‬כך שהדירוג שיקבע לאגרות החוב )סדרה ז'( יהיה‬ ‫נמוך מדירוג ‪ BAA1‬או דירוג מקביל לו‪ ,‬יוגדל שיעור הריבית שישולם על ידי החברה למחזיקי‬ ‫אגרות החוב )סדרה ז'( בשיעור שנתי של ‪ .0.25%‬דירוג נמוך מ‪ ,BA2-‬מהווה אף הוא עילה‬ ‫לפרעון מיידי‪.‬‬ ‫ליום אישור הדוחות הכספיים עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות המוזכרות לעיל‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ביום ‪ 30‬במרס‪ 2011 ,‬רכשה חברה מאוחדת‪ ,‬חברה בפולין בתמורה כוללת בסך כ‪ 14.6-‬מיליון‬ ‫זלוטי )כ‪ 18-‬מיליון ש"ח(‪ .‬עיקר הנכסים בחברה הנרכשת הינם‪ ,‬זכויות במקרקעין בשווי של כ‪-‬‬ ‫‪ 32‬מיליון זלוטי )כ‪ 39.6-‬מיליון ש"ח( ליום הרכישה‪ .‬מנגד‪ ,‬לחברה הלוואה בנקאית בסך של כ‪-‬‬ ‫‪ 19.2‬מיליון זלוטי )כ‪ 23-‬מיליון ש"ח(‪.‬‬ ‫המקרקעין כוללים בנין בשטח להשכרה של כ‪ 4,000-‬מ"ר על שטח של כ‪ 8-‬דונם‪ .‬הבניין מושכר‬ ‫לדייר יחיד לתקופה של ‪ 14‬שנים מיום הרכישה כאמור‪ ,‬עם הכנסה שנתית בסך של כ‪2.5-‬‬ ‫מיליון זלוטי )כ‪ 3.1-‬מיליון ש"ח(‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ביום ‪ 19‬במאי‪ ,2011 ,‬אישר דירקטוריון החברה החלטה בדבר מדיניות חלוקת דיבידנד לשנים‬ ‫‪ 2011‬ו‪ .2012-‬במסגרת מדיניות הדיבידנד‪ ,‬במהלך שנת ‪ 2011‬החברה תשלם לבעלי מניותיה‬ ‫דיבידנד בסך של כ‪ 30-‬מיליון ש"ח )המהווה כ‪ 27-‬אג' לכל ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬של מניה( אשר מחציתו‪,‬‬ ‫כ‪ 15-‬מיליון ש"ח שולם ביום ‪ 30‬ביוני‪ 2011 ,‬ועוד כ‪ 15-‬מיליון ש"ח ישולם ביום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪ 2011‬או בסמוך למועד זה‪.‬‬ ‫במהלך שנת ‪ 2012‬החברה תשלם לבעלי מניותיה דיבידנד שנתי מינימאלי בסך של כ‪ 35-‬מיליון‬ ‫ש"ח )המהווה כ‪ 31-‬אג' לכל ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬מניה( אשר מחציתו‪ ,‬כ‪ 17.5-‬מיליון ש"ח‪ ,‬ישולם ביום‬ ‫‪ 30‬ביוני‪ 2012 ,‬או בסמוך לו ועד כ‪ 17.5-‬מיליון ש"ח ישולם ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬או בסמוך‬ ‫לו‪.‬‬ ‫החלוקה תהא מותנית בעמידה במבחנים הקבועים בחוק‪ ,‬ובכך שלא תגרום לפגיעה‬ ‫משמעותית בתזרים המזומנים של החברה‪.‬‬ ‫דירקטוריון החברה יהיה רשאי בכל עת ובהתאם להוראות כל דין לשנות את מדיניות‬ ‫הדיבידנד הנ"ל‪ ,‬לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד‪ ,‬או להחליט שלא לחלקם כלל‪.‬‬ ‫ב‪22-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫באור ‪ - :5‬אירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(‬ ‫ד‪.‬‬ ‫הסכם מקדמי למכירת בניין ‪AARTSELAAR‬‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 2011‬חתמה החברה על‬ ‫בבלגיה בתמורה לסך של כ‪ 8-‬מליוני ש''ח‪ .‬העסקה כפופה לקיומם של מספר תנאים מתלים‪.‬‬ ‫סיום העסקה צפוי במהלך הרבעון הראשון לשנת ‪.2012‬‬ ‫כתוצאה מהמכירה לא צפוי לחברה רווח‪/‬הפסד משמעותי‪ ,‬מאחר והנכס הוצג בשוויו ההוגן‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫רכישה עצמית של אגרות חוב‬ ‫בהמשך להחלטת דירקטוריון החברה מנובמבר ‪ ,2010‬באשר לתכנית לרכישה עצמית של‬ ‫אגרות חוב )סדרה ד'( של החברה‪ ,‬בהיקף כספי של עד ‪ 50‬מיליון ש''ח‪ ,‬רכשה החברה בתקופת‬ ‫הדוח סך של ‪ 6,571,226‬ע‪.‬נ אגרות חוב )סדרה ד'( של החברה בתמורה לכ‪ 8-‬מיליון ש''ח‪ .‬בגין‬ ‫הרכישות הנ"ל לא רשמה החברה הפסד מהותי‪.‬‬ ‫באור ‪- :6‬‬ ‫אירועים לאחר תאריך המאזן‬ ‫א‪.‬‬ ‫לאחר תאריך המאזן‪ ,‬ביום ‪ 14‬בנובמבר‪ ,2011 ,‬העניקה החברה ‪ 300,000‬ע‪.‬נ כתבי אופציה‬ ‫הניתנים למימוש ל‪ 300,000-‬מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ כל אחת‪ ,‬לשני דירקטורים‬ ‫חיצוניים של החברה‪ .‬האופציות מהוות כ‪ 0.27%-‬מההון המונפק של החברה והוקצו על פי‬ ‫תוכנית האופציות של החברה לשנת ‪) 2010‬ראה באור ‪26‬ב' לדוחות הכספיים לשנת ‪.(2010‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫בתחילת נובמבר ‪ 2011‬פורסם תזכיר חוק לשינוי חברתי כלכלי )תיקוני חקיקה( )מסים(‪,‬‬ ‫התשע"ב‪) 2011-‬להלן ‪ -‬תזכיר החוק(‪ .‬במסגרת תזכיר החוק מוצע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לבטל‪ ,‬החל משנת‬ ‫‪ ,2012‬את מתווה ההפחתה של שיעורי מס החברות‪ .‬במסגרת תזכיר החוק מוצע גם להעלות‬ ‫את מס החברות לשיעור של ‪ 25%‬בשנת ‪ .2012‬לאור ההעלאה המוצעת של שיעור מס‬ ‫החברות ל‪ 25% -‬בשנת ‪ ,2012‬יועלו בהתאמה גם שיעור המס על רווח הון ריאלי ושיעור המס‬ ‫של השבח הריאלי‪.‬‬ ‫יתרות המסים הנדחים הנכללות בדוחות הכספיים ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ 2011 ,‬מחושבות לפי‬ ‫שיעורי המס שבתוקף לתאריך הדוחות הכספיים ואינן מביאות בחשבון את ההשפעות‬ ‫העשויות לנבוע מתזכיר החוק‪ .‬ההשפעות האמורות תיכללנה בדוחות הכספיים שמועד‬ ‫הדוחות הוא החל מהמועד שבו חקיקת החוק תושלם למעשה‪.‬‬ ‫החברה מעריכה כי על בסיס יתרות המסים הנדחים ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ ,2011 ,‬ההשפעה על‬ ‫ההון‪ ,‬הרווח הנקי והרווח הכולל האחר בעקבות תזכיר החוק‪ ,‬תהיה קיטון בסך של כ‪7.5 -‬‬ ‫מיליון ש''ח ברווח הנקי וקיטון בסך כ‪ 8-‬מיליון ש''ח ברווח הכולל ובהון‪ ,‬סכום אשר עשוי‬ ‫לקטון או לגדול בהתאם לאישור תזכיר החוק בכנסת‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫לאחר תאריך המאזן‪ ,‬ביום ‪ 20‬בנובמבר ‪ ,2011‬בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה לשנים‬ ‫‪ 2011-2012‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬חלוקת דיבידנד בסך ‪ 15‬מיליון ש"ח אשר צפוי להיות‬ ‫משולם ביום ‪ 29‬בדצמבר ‪ .2011‬הדיבידנד מהווה כ‪ 13.4-‬אג' למנייה‪.‬‬ ‫‪-----------‬‬‫‪F:\W2000\w2000\52032\m\11\C9-IFRS.docx‬‬ ‫ב‪23-‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‬ ‫המיוחסים לחברה‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2011 ,‬‬ ‫בלתי מבוקרים‬ ‫אי את קסירר‬ ‫קוסט פורר גבא‬ ‫רח' עמינדב ‪,3‬‬ ‫‪67067‬‬ ‫‪6‬‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫טל‪6232525 .‬‬ ‫‪03-6‬‬ ‫פקס ‪5622555‬‬ ‫‪03-5‬‬ ‫‪www.ey.com‬‬ ‫דוח מיוחד ללסקירת המידע הכספי הבביניים הנפרדד לפי תקנה ‪38‬ד' לתקנות נניירות ערך‬ ‫)דווחות תקופתייים ומיידיים((‪ ,‬התש"ל‪19970-‬‬ ‫מבוא‬ ‫מ‬ ‫ם ומיידיים(‪,‬‬ ‫ניירות ערך )דוחוות תקופתיים‬ ‫ת‬ ‫תקנות‬ ‫תקנה ‪38‬ד' לת‬ ‫המידע הכספיי הביניים המובא לפי ת‬ ‫סקרנו את ה‬ ‫ס‬ ‫ת של תשעה‬ ‫הלן ‪ -‬החברהה(‪ ,‬ליום ‪ 30‬בבספטמבר ‪ 20011‬ולתקופות‬ ‫תוח בע"מ )לה‬ ‫שקעות ופית‬ ‫התש"ל‪ 1970-‬של אדגר הש‬ ‫ה‬ ‫באחריות הדירקטורייון וההנהלה‬ ‫ת‬ ‫הינו‬ ‫תאריך‪ .‬המידע הכספי הבי ניים הנפרד ה‬ ‫וושלושה חודשים שהסתייימו באותו ת‬ ‫הנפרד לתקופות בביניים אלה בבהתבסס על‬ ‫ד‬ ‫סקנה על המידע הכספי ה ביניים‬ ‫של החברה‪ .‬אחריותנו הייא להביע מס‬ ‫ש‬ ‫סקירתנו‪.‬‬ ‫ס‬ ‫מוחזקות אשר הנככסים בניכוי‬ ‫ק‬ ‫חברות‬ ‫מתוך הדוחות הככספיים של ח‬ ‫ך‬ ‫את המידע הככספי הביניים הנפרד‬ ‫ללא סקרנו ת‬ ‫טמבר ‪ 2011‬וואשר הרווח‬ ‫תכמו לסך של כ‪ 356,249-‬אלפי ש"ח לליום ‪ 30‬בספט‬ ‫ההתחייבויות המיוחסים להן נטו הסת‬ ‫ת‬ ‫ה‬ ‫של כ‪ 85,920-‬אלפי ש"ח ווכ‪ 2,602-‬אלפפי ש"ח לתקופות של תשעעה ושלושה‬ ‫חזקות אלו ה סתכם לסך ש‬ ‫מחברות מוח‬ ‫מ‬ ‫שבון אחרים‬ ‫על ידי רואי חש‬ ‫של אותן חבררות נסקרו ל‬ ‫תאמה‪ .‬הדוחוות הכספיים ש‬ ‫סתיימו באותוו תאריך‪ ,‬בהת‬ ‫חודשים שהס‬ ‫ח‬ ‫ת על דוחות‬ ‫הומצאו לנו וומסקנתנו‪ ,‬כככל שהיא מתיייחסת לדוחוות הכספיים בגין אותן חבברות מבוססת‬ ‫שדוחותיהם ה‬ ‫ש‬ ‫הסקירה של ררואי חשבון ההאחרים‪.‬‬ ‫ה‬ ‫הסקירה‬ ‫ה‬ ‫היקף‬ ‫ה‬ ‫של מידע כספפי לתקופות‬ ‫בישראל ‪" -‬סקירה ש‬ ‫ל‬ ‫שבון‬ ‫שכת רואי חש‬ ‫קירה ‪ 1‬של לש‬ ‫קירתנו בהתאאם לתקן סק‬ ‫עערכנו את סק‬ ‫מידע כספי לתקופות בינייים מורכבת‬ ‫סקירה של מ‬ ‫בביניים הנערככת על ידי ררואה החשבוון המבקר של הישות"‪ .‬ס‬ ‫ה אנליטיים‬ ‫ם‪ ,‬ומיישום נוהלי סקירה‬ ‫לעניינים הכספיים והחשבונאיים‬ ‫ם‬ ‫אים‬ ‫מבירורים‪ ,‬בעיקר עם אננשים האחרא‬ ‫מ‬ ‫קפה במידה נייכרת מאשר בביקורת הנעררכת בהתאם לתקני ביקוררת מקובלים‬ ‫וואחרים‪ .‬סקירה הינה מצוומצמת בהיק‬ ‫העניינים המשמעותייים שהיו יככולים להיות‬ ‫ם‬ ‫בבישראל ולפייכך אינה מאאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע ללכל‬ ‫אנו מחווים חוות דעת של בביקורת‪.‬‬ ‫ם לכך‪ ,‬אין ו‬ ‫מזוהים בביקורת‪ .‬בהתאם‬ ‫מ‬ ‫מסקנה‬ ‫מ‬ ‫ם לנו לסבור‬ ‫קירה של רואי חשבון אחררים‪ ,‬לא בא ללתשומת ליבנו דבר הגורם‬ ‫בבהתבסס על סקירתנו ועלל דוחות הסק‬ ‫אינו ערוך‪ ,‬מככל הבחינות המהותיות‪ ,‬בבהתאם להורראות תקנה ‪388‬ד' לתקנות‬ ‫ספי הביניים ההנפרד הנ"ל א‬ ‫שהמידע הכס‬ ‫ש‬ ‫ם(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬ ‫תיים ומיידיים‬ ‫נניירות ערך )דדוחות תקופת‬ ‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬ ‫רואי חשבון‬ ‫תל‪-‬אביב‪,‬‬ ‫ת‬ ‫‪ 200‬בנובמבר‪2011 ,‬‬ ‫ג‪- 2 -‬‬ ‫דוח מיוחד לפי תקנה ‪38‬ד'‬ ‫נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים‬ ‫המיוחסים לחברה‬ ‫להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום‬ ‫‪ 30‬בספטמבר‪ 2011 ,‬המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן ‪ -‬דוחות מאוחדים(‪ ,‬המוצגים בהתאם לתקנה ‪38‬ד'‬ ‫לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬ ‫ג‪- 3 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה‬ ‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫לקוחות‬ ‫פקדון‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫מסים לקבל‬ ‫נגזרים פיננסיים‬ ‫נכסים בלתי שוטפים‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן בהקמה‬ ‫נכסים בלתי מוחשיים‪ ,‬נטו‬ ‫הלוואות לחברות נכדות‬ ‫חברות מוחזקות‬ ‫מסים נדחים‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬ ‫התחייבות לספקים ולנותני שירותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫חלות שוטפת של אגרות חוב‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫אגרות חוב‬ ‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬ ‫נגזרים פיננסים‬ ‫הון‬ ‫הון המניות‬ ‫פרמיה על מניות‬ ‫קרנות הון אחרות‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬ ‫יתרת רווח‬ ‫ליום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫‪34,902‬‬ ‫‪81,534‬‬ ‫‪3,020‬‬ ‫‪40,952‬‬ ‫‪752‬‬ ‫‪3,930‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪101,014‬‬ ‫‬‫‪9,603‬‬ ‫‪30,008‬‬ ‫‪954‬‬ ‫‪676‬‬ ‫‪2,958‬‬ ‫‪25,142‬‬ ‫‪47,314‬‬ ‫‪7,848‬‬ ‫‪40,463‬‬ ‫‪1,071‬‬ ‫‪685‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪165,090‬‬ ‫‪145,213‬‬ ‫‪122,523‬‬ ‫‪201‬‬ ‫‪5,682‬‬ ‫‪699,113‬‬ ‫‪78,760‬‬ ‫‪205‬‬ ‫‪127,275‬‬ ‫‪1,041,764‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪6,331‬‬ ‫‪694,017‬‬ ‫‪141,044‬‬ ‫‪504‬‬ ‫‪157,716‬‬ ‫‪853,059‬‬ ‫‪8,006‬‬ ‫‬‫‪6,357‬‬ ‫‪703,048‬‬ ‫‪78,471‬‬ ‫‪403‬‬ ‫‪171,108‬‬ ‫‪904,208‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,953,000‬‬ ‫‪1,860,677‬‬ ‫‪1,863,595‬‬ ‫‪2,118,090‬‬ ‫‪2,005,890‬‬ ‫‪1,986,118‬‬ ‫‪158,167‬‬ ‫‪2,312‬‬ ‫‪4,892‬‬ ‫‪127,608‬‬ ‫‪406,267‬‬ ‫‪1,912‬‬ ‫‪4,644‬‬ ‫‪126,489‬‬ ‫‪107,118‬‬ ‫‪2,028‬‬ ‫‪4,192‬‬ ‫‪130,248‬‬ ‫‪292,979‬‬ ‫‪539,312‬‬ ‫‪243,586‬‬ ‫‪345,348‬‬ ‫‪667,702‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪177,782‬‬ ‫‪563,997‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪428,959‬‬ ‫‪568,140‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,013,068‬‬ ‫‪741,868‬‬ ‫‪997,109‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(16,877‬‬ ‫)‪(64,266‬‬ ‫‪480,775‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(23,546‬‬ ‫)‪(81,077‬‬ ‫‪416,922‬‬ ‫‪155,768‬‬ ‫‪256,643‬‬ ‫)‪(18,338‬‬ ‫)‪(97,841‬‬ ‫‪449,191‬‬ ‫‪812,043‬‬ ‫‪724,710‬‬ ‫‪745,423‬‬ ‫‪2,118,090‬‬ ‫‪2,005,890‬‬ ‫‪1,986,118‬‬ ‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬ ‫‪ 20‬בנובמבר ‪2011‬‬ ‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‬ ‫שנידמן דורון‬ ‫יו"ר הדירקטוריון‬ ‫ג‪- 4 -‬‬ ‫גדיש רועי‬ ‫מנכ"ל‬ ‫דניאל שטרן‬ ‫סמנכ"ל כספים‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על רווח והפסד המיוחסים לחברה‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫ירידת ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫‪30,991‬‬ ‫‪36,111‬‬ ‫‪10,250‬‬ ‫‪12,117‬‬ ‫‪47,570‬‬ ‫)‪(2,872‬‬ ‫)‪(205‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(1,780‬‬ ‫‪28,119‬‬ ‫‪35,906‬‬ ‫‪10,250‬‬ ‫‪12,117‬‬ ‫‪45,790‬‬ ‫הוצאות‬ ‫‪1,751‬‬ ‫‪15,571‬‬ ‫‪1,862‬‬ ‫‪10,506‬‬ ‫‪662‬‬ ‫‪4,759‬‬ ‫‪834‬‬ ‫‪3,621‬‬ ‫‪1,522‬‬ ‫‪15,477‬‬ ‫הוצאות אחזקה‪ ,‬נטו‬ ‫הנהלה וכלליות‬ ‫‪17,322‬‬ ‫‪12,368‬‬ ‫‪5,421‬‬ ‫‪4,455‬‬ ‫‪16,999‬‬ ‫רווח לפני הוצאות מימון‬ ‫‪10,797‬‬ ‫‪23,538‬‬ ‫‪4,829‬‬ ‫‪7,662‬‬ ‫‪28,791‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪23,307‬‬ ‫)‪(85,825‬‬ ‫‪4,248‬‬ ‫)‪(56,346‬‬ ‫‪5,435‬‬ ‫)‪(24,294‬‬ ‫‪461‬‬ ‫)‪(21,008‬‬ ‫‪26,745‬‬ ‫)‪(97,802‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(62,518‬‬ ‫)‪(52,098‬‬ ‫)‪(18,859‬‬ ‫)‪(20,547‬‬ ‫)‪(71,057‬‬ ‫הפסד לפני רווח )הפסד( הון‬ ‫)‪(51,721‬‬ ‫)‪(28,560‬‬ ‫)‪(14,030‬‬ ‫)‪(12,885‬‬ ‫)‪(42,266‬‬ ‫רווח )הפסד( הון‬ ‫)‪(19‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪41‬‬ ‫הפסד לפני מסים על ההכנסה‬ ‫)‪(51,740‬‬ ‫)‪(28,519‬‬ ‫)‪(14,030‬‬ ‫)‪(12,844‬‬ ‫)‪(42,225‬‬ ‫הטבת מס‬ ‫)‪(2,761‬‬ ‫)‪(15,152‬‬ ‫)‪(2,326‬‬ ‫)‪(6,611‬‬ ‫)‪(6,149‬‬ ‫הפסד לפני חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‬ ‫)‪(48,979‬‬ ‫)‪(13,367‬‬ ‫)‪(11,704‬‬ ‫)‪(6,233‬‬ ‫)‪(36,076‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‬ ‫‪95,563‬‬ ‫‪73,374‬‬ ‫‪5,423‬‬ ‫‪22,464‬‬ ‫‪128,352‬‬ ‫רווח נקי )הפסד(‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,007‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪92,276‬‬ ‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬ ‫ג‪- 5 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רווח נקי )הפסד(‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,007‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫‪92,276‬‬ ‫רווח )הפסד( כולל אחר‪:‬‬ ‫רווח )הפסד( בגין עסקאות גידור תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬נטו‬ ‫הערכה מחדש בגין שינוי סיווג רכוש קבוע‬ ‫לנדל"ן להשקעה‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של‬ ‫פעילויות חוץ‬ ‫)‪(5,012‬‬ ‫)‪(4,549‬‬ ‫)‪(10,208‬‬ ‫‪1,282‬‬ ‫)‪(172‬‬ ‫‪593‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪33,575‬‬ ‫)‪(31,248‬‬ ‫‪25,187‬‬ ‫)‪(4,748‬‬ ‫)‪(48,012‬‬ ‫רווח )הפסד( כולל אחר‪ ,‬נטו‬ ‫‪29,156‬‬ ‫)‪(34,887‬‬ ‫‪14,979‬‬ ‫)‪(3,466‬‬ ‫)‪(47,274‬‬ ‫סה"כ רווח כולל‬ ‫‪75,740‬‬ ‫‪25,120‬‬ ‫‪8,698‬‬ ‫‪12,765‬‬ ‫‪45,002‬‬ ‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬ ‫ג‪- 6 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫רווח נקי )הפסד(‪:‬‬ ‫‪46,584‬‬ ‫‪60,007‬‬ ‫)‪(6,281‬‬ ‫‪16,231‬‬ ‫‪92,276‬‬ ‫הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים‪:‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫ירידת ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫הפסד )רווח( הון‬ ‫הטבת מס‬ ‫שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים‪ ,‬נטו‬ ‫תשלום מבוסס מניות‬ ‫)‪(95,563‬‬ ‫‪858‬‬ ‫)‪(73,374‬‬ ‫‪1,032‬‬ ‫)‪(5,423‬‬ ‫‪262‬‬ ‫)‪(22,464‬‬ ‫‪419‬‬ ‫)‪(128,352‬‬ ‫‪1,358‬‬ ‫‪2,872‬‬ ‫‪62,518‬‬ ‫‪19‬‬ ‫)‪(2,761‬‬ ‫‬‫‪5,880‬‬ ‫‪205‬‬ ‫‪52,098‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫)‪(15,152‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪18,859‬‬ ‫‬‫)‪(2,326‬‬ ‫‬‫‪2,046‬‬ ‫‬‫‪20,547‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫)‪(6,611‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪1,780‬‬ ‫‪71,057‬‬ ‫)‪(41‬‬ ‫)‪(6,149‬‬ ‫)‪( 4‬‬ ‫‪831‬‬ ‫)‪(26,177‬‬ ‫)‪(35,157‬‬ ‫‪13,418‬‬ ‫)‪(8,150‬‬ ‫)‪(59,520‬‬ ‫שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות‪:‬‬ ‫ירידה )עלייה( בלקוחות‬ ‫ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה‬ ‫עלייה )ירידה( בהתחייבות לספקים ולנותני‬ ‫שירותים‬ ‫עלייה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות‬ ‫‪4,828‬‬ ‫‪319‬‬ ‫)‪(930‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪175‬‬ ‫‪97‬‬ ‫‪1,665‬‬ ‫)‪(148‬‬ ‫‪825‬‬ ‫)‪(87‬‬ ‫‪284‬‬ ‫‪84‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪411‬‬ ‫)‪(1,611‬‬ ‫‪640‬‬ ‫‪1,252‬‬ ‫‪152‬‬ ‫)‪(342‬‬ ‫‪5,515‬‬ ‫)‪(764‬‬ ‫)‪(928‬‬ ‫‪3,409‬‬ ‫‪548‬‬ ‫מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך התקופה עבור‪:‬‬ ‫ריבית ששולמה‬ ‫ריבית שהתקבלה‬ ‫מסים ששולמו‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו‬ ‫לפעילות( שוטפת‬ ‫)‪(50,684‬‬ ‫‪22,219‬‬ ‫)‪(3,245‬‬ ‫)‪(44,712‬‬ ‫‪19,627‬‬ ‫)‪(24‬‬ ‫)‪(15,881‬‬ ‫‪6,353‬‬ ‫)‪(91‬‬ ‫)‪(14,454‬‬ ‫‪6,925‬‬ ‫)‪( 9‬‬ ‫)‪(61,627‬‬ ‫‪25,456‬‬ ‫)‪(33‬‬ ‫)‪(31,710‬‬ ‫)‪(25,109‬‬ ‫)‪(9,619‬‬ ‫)‪(7,538‬‬ ‫)‪(36,204‬‬ ‫)‪(5,788‬‬ ‫)‪(1,023‬‬ ‫)‪(3,410‬‬ ‫‪3,952‬‬ ‫)‪(2,900‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬ ‫רכישת נדל"ן להשקעה‬ ‫רכישת השקעות לזמן קצר‬ ‫מכירת השקעות לזמן קצר‬ ‫רכישת נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה‬ ‫רכישת רכוש קבוע‬ ‫רכישת נכסים בלתי מוחשיים‬ ‫תמורה ממימוש רכוש קבוע‬ ‫פרעון )מתן( הלוואות לזמן ארוך‪ ,‬נטו‬ ‫‪1,689‬‬ ‫)‪(93,068‬‬ ‫‪55,036‬‬ ‫)‪(289‬‬ ‫‪7,315‬‬ ‫)‪(87‬‬ ‫)‪(53‬‬ ‫‪136‬‬ ‫‪37,301‬‬ ‫)‪(729‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(306‬‬ ‫‪1,310‬‬ ‫)‪(630‬‬ ‫)‪(212‬‬ ‫‪192‬‬ ‫)‪(14,898‬‬ ‫‪394‬‬ ‫)‪(334‬‬ ‫‪46,753‬‬ ‫)‪(243‬‬ ‫‬‫)‪(10‬‬ ‫)‪(32‬‬ ‫‬‫)‪(6,391‬‬ ‫)‪(386‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(225‬‬ ‫‪292‬‬ ‫)‪(630‬‬ ‫‬‫‪192‬‬ ‫)‪(19,383‬‬ ‫)‪(3,017‬‬ ‫)‪(35,903‬‬ ‫‬‫)‪(378‬‬ ‫‪34,714‬‬ ‫)‪(687‬‬ ‫)‪(214‬‬ ‫‬‫)‪(41,468‬‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות(‬ ‫השקעה‬ ‫‪7,980‬‬ ‫)‪(15,273‬‬ ‫‪40,137‬‬ ‫)‪(20,140‬‬ ‫)‪(46,953‬‬ ‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬ ‫ג‪- 7 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה‬ ‫ל‪ 9-‬החודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬החודשים שהסתיימו‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫בלתי מבוקר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לשנה‬ ‫שהסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫מבוקר‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫פרעון אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים‪ ,‬נטו‬ ‫תמורה ממימוש נגזרים פיננסיים‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך‬ ‫פרעון הלוואות לזמן ארוך‬ ‫מתן פקדון בגין ריבית‬ ‫פרעון מוקדם של אגרות חוב‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫מימוש אופציות למניות‬ ‫פרעון אגרות חוב‬ ‫הנפקת אגרות חוב בניכוי הוצאות הנפקה‬ ‫)‪(14,546‬‬ ‫‬‫‪2,000‬‬ ‫)‪(32,812‬‬ ‫)‪(7,056‬‬ ‫)‪(7,920‬‬ ‫)‪(15,000‬‬ ‫‬‫)‪(113,701‬‬ ‫‪196,603‬‬ ‫)‪(46,322‬‬ ‫‬‫‪5,000‬‬ ‫)‪(18,371‬‬ ‫)‪(6,030‬‬ ‫‬‫‬‫‪16,631‬‬ ‫)‪(44,505‬‬ ‫‪197,855‬‬ ‫)‪(604‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(2,634‬‬ ‫)‪(1,256‬‬ ‫)‪(3,720‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(44,674‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(957‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(2,558‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫)‪(44,505‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(34,371‬‬ ‫‪3,180‬‬ ‫‪8,074‬‬ ‫)‪(78,622‬‬ ‫)‪(6,180‬‬ ‫)‪(119‬‬ ‫‬‫‪16,631‬‬ ‫)‪(44,505‬‬ ‫‪197,855‬‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות(‬ ‫מימון‬ ‫‪7,568‬‬ ‫‪104,258‬‬ ‫)‪(52,888‬‬ ‫)‪(48,020‬‬ ‫‪61,943‬‬ ‫עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪9,760‬‬ ‫‪87,962‬‬ ‫)‪(16,161‬‬ ‫)‪(64,208‬‬ ‫‪12,090‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה‬ ‫‪25,142‬‬ ‫‪13,052‬‬ ‫‪51,063‬‬ ‫‪165,222‬‬ ‫‪13,052‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה‬ ‫‪34,902‬‬ ‫‪101,014‬‬ ‫‪34,902‬‬ ‫‪101,014‬‬ ‫‪25,142‬‬ ‫)א( פעולות מהותיות שאינן כרוכות בתזרימי‬ ‫מזומנים‬ ‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה כנגד‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬ ‫ג‪- 8 -‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪10,715‬‬ ‫מידע נוסף מהדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה האם בלבד‬ ‫באור ‪- :1‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫כללי‬ ‫מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת בהתאם להוראות תקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות‬ ‫תקופתיים ומיידים(‪ ,‬התש"ל‪ .1970-‬יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי על הדוחות‬ ‫הכספיים השנתיים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2010 ,‬ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם‪.‬‬ ‫באור ‪-:2‬‬ ‫מידע מהותי נוסף הנדרש להבנת המידע הכספי הנפרד ביניים‬ ‫א‪ .‬באשר לאירועים מהותיים בתקופת הדוח‪ ,‬ראה באור ‪ 5‬בתמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים ליום‬ ‫‪ 30‬בספטמבר ‪) 2011‬להלן – דוחות ביניים מאוחדים(‪.‬‬ ‫ב‪ .‬לאירועים מהותיים לאחר תום תקופת הדוח‪ ,‬ראה באור ‪ 6‬לדוחות הביניים המאוחדים‪.‬‬ ‫ג‪- 9 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫פרק ד' – אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה ‪38‬ג)א( לתקנות‬ ‫ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪:1970 -‬‬ ‫ההנהלה‪ ,‬בפיקוח הדירקטוריון של אדגר השקעות ופיתוח בע"מ )להלן‪ -‬התאגיד(‪ ,‬אחראית לקביעתה‬ ‫והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד‪ .‬לעניין זה‪ ,‬חברי ההנהלה הם‪:‬‬ ‫‪ .1‬רועי גדיש‪ ,‬מנכ"ל‬ ‫‪ .2‬דניאל שטרן‪ ,‬סמנכ"ל כספים‬ ‫‪ .3‬איתי קנטרוביץ‪ ,‬סמנכ"ל תפעול‬ ‫‪ .4‬אייל ליטוין‪ ,‬סמנכ"ל‬ ‫‪ .5‬ליאת מנור‪ ,‬חשבת‪.‬‬ ‫בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד‪ ,‬אשר תוכננו בידי‬ ‫המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל‬ ‫את התפקידים האמורים‪ ,‬בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות‬ ‫הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין‪ ,‬ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות‬ ‫שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף‪ ,‬מעובד‪ ,‬מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין‪.‬‬ ‫הבקרה הפנימית כוללת‪ ,‬בין השאר‪ ,‬בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו‬ ‫כאמור‪ ,‬נצבר ומועבר להנהלת התאגיד‪ ,‬לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים‬ ‫או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים‪ ,‬וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים‪,‬‬ ‫בהתייחס לדרישת הגילוי‪.‬‬ ‫בשל המגבלות המבניות שלה‪ ,‬בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון‬ ‫מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה‪.‬‬ ‫בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני‬ ‫לתקופה שנסתיימה ביום ‪ 30‬ביוני ‪) 2011‬להלן‪ -‬הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון(‪ ,‬נמצאה‬ ‫הבקרה הפנימית כאפקטיבית‪.‬‬ ‫עד למועד הדוח‪ ,‬לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את‬ ‫הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית‪ ,‬כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;‬ ‫למועד הדוח‪ ,‬בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון‪ ,‬ובהתבסס על מידע‬ ‫שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית‪.‬‬ ‫ד‪1 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫הצהרת מנהלים‬ ‫הצהרת מנהל כללי לפי תקנה ‪38‬ג)ד()‪ (1‬לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪:1970 -‬‬ ‫אני‪ ,‬רועי גדיש‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬ ‫)‪ (1‬בחנתי את הדוח הרבעוני של אדגר השקעות ופיתוח בע"מ )להלן ‪ -‬התאגיד( לרבעון השלישי של‬ ‫שנת ‪) 2011‬להלן‪ -‬הדוחות(;‬ ‫)‪ (2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של‬ ‫עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪,‬‬ ‫לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬ ‫)‪ (3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד‬ ‫לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫)‪ (4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון‬ ‫התאגיד‪ ,‬בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬ ‫הגילוי‪:‬‬ ‫)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה‬ ‫הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של‬ ‫התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק‬ ‫במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬ ‫)ב( כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנכ"ל או מי שכפוף לו במישרין‬ ‫או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי‬ ‫ועל הגילוי;‬ ‫)‪ (5‬אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬ ‫)א( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן‬ ‫בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬מובא לידיעתי על ידי אחרים‬ ‫בתאגיד ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן‪-‬‬ ‫)ב( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים‬ ‫בהתאם להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;‬ ‫)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח לרבעון השני‬ ‫של שנת ‪ 2011‬לבין מועד דוח זה‪ ,‬אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה‬ ‫בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬לפי כל דין‪.‬‬ ‫רועי גדיש‪ ,‬מנכ"ל‬ ‫‪ 20‬בנובמבר ‪2011‬‬ ‫ד‪2 -‬‬ ‫אדגר השקעות ופיתוח בע"מ‬ ‫הצהרת מנהלים‬ ‫הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה ‪38‬ג)ד()‪ (2‬לתקנות ניירות ערך )דוחות‬ ‫תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪:1970 -‬‬ ‫אני‪ ,‬דניאל שטרן‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬ ‫)‪ (1‬בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‬ ‫של אדגר השקעות ופיתוח בע"מ )להלן‪ -‬התאגיד( לרבעון השלישי של שנת ‪) 2011‬להלן‪ -‬הדוחות‬ ‫או הדוחות לתקופת הביניים(;‬ ‫)‪ (2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‬ ‫אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ‬ ‫כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים בהתייחס‬ ‫לתקופת הדוחות;‬ ‫)‪ (3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‬ ‫משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי‬ ‫המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫)‪ (4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון‬ ‫התאגיד‪ ,‬בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬ ‫הגילוי‪:‬‬ ‫)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה‬ ‫הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים‬ ‫ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‪ ,‬העלולים באופן סביר להשפיע לרעה‬ ‫על יכולתו של התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל‬ ‫ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬ ‫)ב( כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו‬ ‫במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על‬ ‫הדיווח הכספי ועל הגילוי;‬ ‫)‪ (5‬אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬ ‫)א( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן‬ ‫בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬מובא לידיעתי על ידי אחרים‬ ‫בתאגיד ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן‪-‬‬ ‫)ב( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים‬ ‫בהתאם להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;‬ ‫)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח לרבעון השני‬ ‫של שנת ‪ 2011‬לבין מועד דוח זה‪ ,‬המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר‬ ‫הכלול בדוחות לתקופת הביניים‪ ,‬אשר יש בו כדי לשנות‪ ,‬להערכתי‪ ,‬את מסקנת‬ ‫הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫של התאגיד‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬ ‫דניאל שטרן‪ ,‬סמנכ"ל כספים‬ ‫‪ 20‬בנובמבר ‪2011‬‬ ‫ד‪3 -‬‬