50 hurtige med svar
Ejendomsregnskab 50 Hurtige www.ejendomsforeningen.dk Årsrapporten • Hvad er årsrapportens formål? www.ejendomsforeningen.dk Hvad er årsrapportens formål? • Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af virksomhedens økonomiske og faglige resultater. Det betyder, at virksomheden i årsrapporten skal redegøre for målopfyldelse, det medgåede ressourceforbrug, finansiering samt aktiver og forpligtelser. • For at styrke økonomi- og resultatstyringen er fokus i årsrapporten lagt på afrapporteringen af årets faglige og finansielle resultater. • Årsrapporten indeholder virksomhedens påtegning af det samlede regnskab. For de hovedkonti, der udgør virksomhedens drift, indeholder årsrapporten endvidere virksomhedens regnskabsmæssige forklaringer. www.ejendomsforeningen.dk Årsrapporten • Beskriv lovpligtigt indhold i årsrapporten? www.ejendomsforeningen.dk Beskriv lovpligtigt indhold i årsrapporten? • Ledelsesberetning (fra klasse B) • Ledelsespåtegning • Revisionspåtegning (fra klasse B) • Redegørelse for regnskabspraksis • Resultatopgørelse og balance • Pengestrømsopgørelse (fra klasse C) • Noter • Ændringer i egenkapitalen www.ejendomsforeningen.dk Årsrapporten • Nævn de 10 grundlæggende forudsætninger i årsregnskabsloven www.ejendomsforeningen.dk Nævn de 10 grundlæggende forudsætninger i årsregnskabsloven 1. Klarhed 2. Substans 3. Væsentlighed 4. Going Concern 5. Neutralitet 6. Periodisering 7. Konsistens 8. Bruttoværdi 9. Formel kontinuitet 10. Reel kontinuitet www.ejendomsforeningen.dk Resultatopgørelsen • Hvilke poster indgår i resultatopgørelsen? www.ejendomsforeningen.dk Hvilke poster indgår i resultatopgørelsen? Resultatopgørelse Lejeindtægter - Driftsomkostninger 1000 100 - Vedligeholdelse 50 - Administrationsomkostninger 25 Indtjeningsbidrag 825 - Afskrivninger eller værdireguleringer 105 Resultat af primær drift 720 +/- gevinst eller tab ved salg af ejendomme 10 + Renteindtægter 15 - Renteomkostninger 550 Resultat af ordinær drift 195 +/- ekstraordinære poster Resultat før skat - skat af årets resultat Årets resultat 2 197 65 132 www.ejendomsforeningen.dk Balancen • Hvilke poster indgår i balancen? www.ejendomsforeningen.dk Hvilke poster indgår i balancen? ANLÆGSAKTIVER: Immaterielle anlægsaktiver: Goodwill Materielle anlægsaktiver: Grunde og bygninger Driftsmidler Finansielle anlægsaktiver: Aktier i datterselskab Anlægsaktiver i alt 100 8.000 200 400 8.700 OMSÆTNINGSAKTIVER: Varebeholdninger: Beholdning af olie 25 Tilgodehavender: Tilgodehavender fra lejere Forudbetalte omkostninger 50 5 Likvide beholdninger: Girobeholdning Kassebeholdning Omsætningsaktiver i alt AKTIVER I ALT 15 5 100 8.800 Balance EGENKAPITAL: Selskabskapital Opskrivningshenlæggelser Reserver Overført overskud Egenkapital i alt HENSATTE FORPLIGTELSER: Hensættelser til vedligeholdelse Hensættelse til udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt 2.000 300 1.150 100 3.550 200 100 300 LANGFRISTET GÆLDSFORPLIGTELSER: Lån i ejendom Forudbetalt leje Langfristet gældsforpligtelser i alt 4.400 180 4.580 KORTFRISTET GÆLDSFORPLIGTELSER: Lån i ejendom Kassekredit A´conto opkrævet varme Skyldig A-skat, ATP m.m. Skyldig moms Skyldig selskabsskat Skyldigt udbytte Kortfristet gældsforpligtelser i alt 100 50 75 10 5 10 120 370 Gældsforpligtelser i alt 4.950 PASSIVER I ALT 8.800 www.ejendomsforeningen.dk Anlægsaktiver • Hvad er definitionen på anlægsaktiver samt nævn 3 typer anlægsaktiver? www.ejendomsforeningen.dk Hvad er definitionen på anlægsaktiver samt nævn 3 typer anlægsaktiver? • Anlægsaktiver er aktiver til vedvarende brug eller eje i virksomheden. • Ifølge ÅRL §57 skal der for hver post under anlægsaktiver angives en note, der i detaljer skal oplyse alle bevægelser i årets løb. • Der findes 3 typer: • Immaterielle goodwill, rettigheder og patenter • Materielle ejendomme, maskiner, biler og inventar • Finansielle aktier i datter selskaber (langsigtede investeringer) www.ejendomsforeningen.dk Omsætningsaktiver • Hvad er definitionen på omsætningsaktiver samt nævn 3 typer omsætningsaktiver? www.ejendomsforeningen.dk Hvad er definitionen på omsætningsaktiver samt nævn 3 typer omsætningsaktiver? • Omsætningsaktiver er aktiver, der til stadighed omsættes som led i den ordinære drift. • Der findes 4 typer af omsætningsaktiver: • Varebeholdninger • Tilgodehavender • Værdipapirer (kortdigtede investeringspapirer) • Likvide beholdninger www.ejendomsforeningen.dk Egenkapitalen • Hvilke krav findes i ÅRL i forhold til fordeling af egenkapitalen? www.ejendomsforeningen.dk Hvilke krav findes i ÅRL i forhold til fordeling af egenkapitalen? • Ifølge ÅRL skal det af årsrapporten fremgå, hvorledes egenkapitalen har ændret sig i regnskabsåret. • Virksomheder i regnskabsklasse B og opefter skal opdele egenkapitalen i: - Indbetalt selskabskapital - Opskrivningshenlæggelser - Indtjente overskud, der ej er udbetalt til ejerne som udbytte • Virksomheder i regnskabsklasse A skal opdele egenkapitalen i: Egenkapital primo + Årets resultat - Privatforbrug = Egenkapitalen www.ejendomsforeningen.dk Egenkapitalens forrentning • Hvordan beregnes egenkapitalens forrentning? www.ejendomsforeningen.dk Hvordan beregnes egenkapitalens forrentning? Egenkapitalens forrentning = resultat efter renter * 100 / egenkapital www.ejendomsforeningen.dk Soliditetsgraden • Hvordan beregnes soliditetsgraden? www.ejendomsforeningen.dk Hvordan beregnes soliditetsgraden? Soliditetsgrad = egenkapital * 100 / aktiver www.ejendomsforeningen.dk Hensatte forpligtelser • Hvad er hensatte forpligtelser udtryk for? www.ejendomsforeningen.dk Hvad er hensatte forpligtelser udtryk for? • Hensatte forpligtelser er iht. ÅRL § 47 forpligtelser, der er uvisse med hensyn til størrelse eller tidspunkt for afvikling. Hensatte forpligtelser skal indregnes i balance og resultatopgørelse. • I et ejendomsregnskab omfatter hensatte forpligtelser således hensættelser til indvendig og udvendig vedligeholdelse. Endvidere kan der være hensættelser til udskudt skat. www.ejendomsforeningen.dk Gældsforpligtelser • Hvad er forskellen på kort- og langfristet gældsforpligtelse? www.ejendomsforeningen.dk Hvad er forskellen på kort- og langfristet gældsforpligtelse? • Kortfristede gældsforpligtelser er forpligtelser der forfalder inden for 12 måneder. NB gæld på kassekredit er altid kortfristet • Langfristede gældsforpligtelser er forpligtelser der forfalder efter 12 måneder. NB husk at prioritetslån skal opdeles i kort- og langfristet gæld, da afdragene inden for de næste 12 måneder er kortfristet. 25 www.ejendomsforeningen.dk Noter • Hvilke poster som indgår i resultatopgørelsen og/eller balancen har tilhørende noter? 26 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke poster som indgår i resultatopgørelsen og/eller balancen har tilhørende noter? • Regnskabsloven specificerer, at der skal udarbejdes noter til poster i resultatopgørelse og balance, der har det formål at øge årsregnskabets informationsværdi. • For ejendomsregnskaber er disse poster typisk: - Indvendig og udvendig vedligeholdelse - Enhver post under anlægsaktiver - Egenkapitalen - Hensættelser til indvendig vedligeholdelse - Hensættelser til §18 og §18B vedligeholdelse - Hensættelse til § 63 27 www.ejendomsforeningen.dk Ejendom samt opdeling heraf • Hvilke underopdelinger kan ejendomme med fordele opdeles i under bogføringen og hvorfor? 28 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke underopdelinger kan ejendomme med fordele opdeles i under bogføringen og hvorfor? • I praksis vil ejendomme typisk opdeles efter segment, såsom: • Boliger • Erhverv, herunder kontor, butik, industri, parkeringsanlæg, hoteller mv. 29 www.ejendomsforeningen.dk Anlægsnote • Hvordan opdeles en anlægsnote for ejendomme? 30 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan opdeles en anlægsnote for ejendomme? 2009 2010 2011 0 12.000.000 12.000.000 12.000.000 0 0 0 0 12.000.000 12.000.000 12.000.000 0 Akk. opskrivning pr. 1/1 0 0 1.200.000 + Årets opskrivninger 0 1.200.000 0 - Tilbageførte opskrivninger 0 0 1.200.000 Akk. opskrivning pr. 31/12 0 1.200.000 0 Akk. nedskrivninger pr. 1/1 0 200.000 420.000 200.000 220.000 220.000 0 0 640.000 200.000 420.000 0 11.800.000 12.780.000 0 Anskaffelsesværdi pr. 1/1 + Årets anskaffelser - Årets afgang til anskaffelsesværdi Anskaffelsesværdi pr. 31/12 + årets nedskrivninger - Akk. nedskrivninger vedrørende afgang Akk. nedskrivninger pr. 31/12 Regnskabsmæssig værdi pr. 31/12 31 www.ejendomsforeningen.dk Værdiansættelse • Hvad er forudsætningen for at ejendommes markedsværdi/dagsværdi regulering skal føres over resultatopgørelsen? 32 www.ejendomsforeningen.dk Hvad er forudsætningen for at ejendommes markedsværdi/dagsværdi regulering skal føres over resultatopgørelsen? • At det er en investeringsejendom! • ”Virksomheder der som hovedaktivitet investerer i investeringsejendomme, skal efter første indregning løbende regulere aktiver og dermed forbundne finansielle forpligtelser inden for disse aktiviteter til dagsværdi” 33 www.ejendomsforeningen.dk Værdiansættelse • Hvordan beregnes en ejendoms afkast? Og hvad er afkastet udtryk for? 34 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan beregnes en ejendoms afkast? Og hvad er afkastet udtryk for? Afkast = indtjeningsbidrag * 100 / investeret kapital • Afkastet er udtryk for den forrentning en investor ønsker/forventer ud fra en given investering. • Afkastet sammensættes af den ”risikofrie rente” + et ”risikotillæg” • Risikotillægget bestemmes af: - Beliggenhed; infrastruktur, befolkningstæthed, attraktivitet - Lejesammensætning; antal lejemål, lejers uopsigelighed, niveauet for udskiftning i lejerne, lejernes soliditet, størrelsen af forudbetalt leje og depositum - Indretning og størrelse på lejemålene 35 www.ejendomsforeningen.dk Værdiansættelse • Hvordan beregnes en ejendommens markedsværdi? Og hvad er markedsværdien udtryk for? 36 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan beregnes en ejendommens markedsværdi? Og hvad er markedsværdien udtryk for? Markedsværdi = investeret kapital + forudbetalt leje + depositum Markedsværdien er den værdi en investeringsejendom kan omsættes til fri handel mellem indbyrdes uafhængige parter, hvor både køber og sælger er kvalificerede og villige til at sælge. 37 www.ejendomsforeningen.dk Lån • Hvordan bogføres en ydelse på et lån? 38 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan bogføres en ydelse på et lån? • En ydelse opdeles i renter og afdrag. • Renterne debiteres kontoen for renteomkostninger i resultatopgørelsen • Afdraget debiteres (og dermed nedskriver lånet) for passivposten prioritetslånet. • Ydelsen krediteres kassen eller banken alt efter hvor den bogføres fra. 39 www.ejendomsforeningen.dk Lån • Hvorfor reguleres lån til dagsværdi og hvordan reguleres til dagsværdi? 40 www.ejendomsforeningen.dk Hvorfor reguleres lån til dagsværdi og hvordan reguleres til dagsværdi? • • • • Når investeringsejendomme værdireguleres til dagsværdi skal de tilhørende finansielle forpligtelser ligeledes reguleres til dagsværdi. Lånet reguleres til dagsværdi ved at indregne kursværdien fratrukket eventuelle afdrag. Kursværdien er børsværdien af obligationsrestgælden. Afvigelsen mellem den bogførte værdi og kursværdien reguleres over kontoen renteomkostninger eller renteindtægter. 41 www.ejendomsforeningen.dk Tab på tilgodehavende • Hvorfor bogføres tab på tilgodehavende (konti)? 42 www.ejendomsforeningen.dk Hvorfor bogføres tab på tilgodehavende (konti)? • Tilgodehavendet vil stå bogført i debet på kontoen ”tilgodehavende”, når tabet virker realistisk kan det regnskabsmæssigt fradrages. • Tabet på tilgodehavendet ekskl. moms krediteres kontoen ”tilgodehavende” for at nulstille denne og debiteres ”tab på tilgodehavende” i resultatopgørelsen. • Momsen er omfattet af skatteloven 43 www.ejendomsforeningen.dk Tab på tilgodehavende • Hvad er forskellen på den regnskabsmæssige fortolkning ifølge ÅRL med hensyn til tab på tilgodehavende i forhold til skattereglerne? 44 www.ejendomsforeningen.dk Hvad er forskellen på den regnskabsmæssige fortolkning ifølge ÅRL med hensyn til tab på tilgodehavende i forhold til skattereglerne? • Regnskabsmæssigt kan tabet føres når det truer og virker realistisk. • Skattemæssigt kan tabet først føres når det er konstateret. 45 www.ejendomsforeningen.dk Indvendig vedligeholdelse • Hvordan foregår bogføring af indvendig vedligeholdelse (konti)? 46 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan foregår bogføring af indvendig vedligeholdelse (konti)? Bogføring af indvendig vedligeholdelse skal foretages for hver enkelt lejemål. Ifølge LL § 22 skal hensættelser foretages hver måned. Hensættelser bogføres som debet, en omkostning i resultatopgørelsen på konto ”Hensat til indvendig vedligeholdelse” – krediteres konto ”Hensættelser til indvendig vedligeholdelse som er en passivpost. Ved køb af omkostninger til indvendig vedligeholdelse bogføres disse i første omgang som en afholdt omkostning. Ved afslutning modregnes de faktiske omkostninger i hensættelserne. Det er kun de månedlige hensættelser der påvirker resultatopgørelsen, de faktisk omkostninger påvirker ikke resultatopgørelsen. 47 www.ejendomsforeningen.dk Indvendig vedligeholdelse • Hvordan håndteres indvendig vedligeholdelse i årsrapporten (note)? 48 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan håndteres indvendig vedligeholdelse i årsrapporten (note)? • Hensættelser til indvendig vedligeholdelse skal vise primo beholdning, årets bevægelser opdelt i årets hensættelser – afholdte indvendige forbedringer samt ultimo saldoen Primo hensættelser + Årets hensættelser - Afholdte indvendige forbedringer = Ultimo hensættelser til indvendig vedligeholdelse • NB overstiger afholdte indvendige vedligeholdelser hensættelser kan tabet ikke medføres til næste regnskabsår dvs. at ejer får et tab der ikke kan indregnes i resultatopgørelsen. 49 www.ejendomsforeningen.dk Hensættelse til § 63A forbedringer • Hvordan foregår bogføring af §63 A forbedringer (konti)? 50 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan foregår bogføring af §63 A forbedringer (konti)? • Hensættelser til forbedringer bogføres som debet, en omkostning i resultatopgørelsen på konto ”Hensat til forbedringer § 63A” – krediteres konto ”Hensættelser til forbedringer § 63A” som er en passivpost. • Ved køb af omkostninger til forbedringer af ejendommen bogføres disse i første omgang som en afholdt omkostning. Ved afslutning modregnes de faktiske omkostninger i hensættelserne. • Hvis saldoen for ”hensættelser til forbedringer §63A” er positiv svarer det til at ejer ikke har benyttet alle hensatte beløb til forbedringer. • Et beløb svarende til de ubrugte hensættelse skal være bundet hos GI senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb. • Bemærk at hvis kontoen er negativ kan der ikke frigives mere end det indestående beløb. • Indestående hos GI forrentes med i øjeblikket 4% årligt. 51 www.ejendomsforeningen.dk Hensættelse til § 63A forbedringer • Hvordan håndteres hensættelse til §63A i årsrapporten (note)? 52 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan håndteres hensættelse til §63A i årsrapporten (note)? • Hensættelser til §63A forbedringer skal vise primo beholdning, årets bevægelser opdelt i årets hensættelser – afholdte samt ultimo saldoen Primo hensættelser + Årets hensættelser - Afholdte forbedringer = Ultimo hensættelser til §63A forbedringer • Herudover angives årets ret til frigivelse/eller binding hos GI 53 www.ejendomsforeningen.dk Hensættelse til § 18 og §18B vedligeholdelse • Hvordan foregår bogføring af §18 og §18B vedligeholdelse (konti)? 54 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan foregår bogføring af §18 og §18B vedligeholdelse (konti)? • Hensættelser til §18 og §18B vedligeholdelse bogføres debet, som en omkostning i resultatopgørelsen på henholdsvis ”Hensat til vedligeholdelse §18” og ”hensat til vedligeholdelse §18B” – krediteres på henholdsvis ”Hensættelser til vedligeholdelse §18” og ”hensættelser til vedligeholdelse §18B” som er passivposter. • Ved køb eller udførelse af omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen bogføres disse i første omgang som en afholdt omkostning. • Årets afholdte vedligeholdelse skal modregnes i årets hensættelse til §18. Resultatet heraf benævnes forskellen. Forskellen skal herefter behandles som angivet i de efterfølgende 4 regler: 1. Hvis §18b-saldo primo er nul eller positiv, og forskellen er positiv, lægges forskellen til §18-saldo primo 2. Hvis forskellen er negativ, modregnes for §18-saldo primo (§18 saldo ultimo må ikke blive negativ). Den eventuelle resterende del af forskellen modregnes i summen af Hensættelser til §18B. 3. Såfremt forskellen er negativ og overstiger både §18-saldo primo og summen af §18B-hensættelser, bliver §18b-saldo ultimo negativ. 4. Hvis § 18b-saldoen primo er negativ, og forskellen er positiv, skal den negative §18b-saldo primo først udlignes, før en evt. restdel af differencen lægges til §18-saldo primo 55 www.ejendomsforeningen.dk Hensættelse til §18 og §18B vedligeholdelse • Hvordan håndteres hensættelse til §18 og §18B vedligeholdelse i årsrapporten (note)? 56 www.ejendomsforeningen.dk Hensættelse til §18 og §18B vedligeholdelse note Note til hensættelser: 18 18 b Saldo primo Rentetilskrivning Hensættelse Vedligeholdelse Forskellen Ultimo saldo Akk. vedl. ud over hensættelser Regnskabsmæssige hensættelser Årets bindingspligt B / ret til frigivelse F hos G.I. Note til vedligeholdelse (resultatopgørelse): Hensat til §18 Hensat til §18b Vedligeholdelse ud over hensættelser I alt 57 www.ejendomsforeningen.dk Hensættelse til §18 og §18B vedligeholdelse • Hvordan håndteres rentetilskrivning på §18B bogføringsmæssigt og udbetales denne? 58 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan håndteres rentetilskrivning på §18B bogføringsmæssigt og udbetales denne? • Indestående beløb hos GI forrentes med x% pa. Renten tilskrives en gang årligt d. 31. december. Såfremt hele det indestående beløb hos GI kan frigives, tilskriver GI renter på det tidspunkt, hvor det indestående beløb hæves. • Rentebeløber bogføres på følgende konti således: Indestående hos GI: Debet Hensættelser § 18b: Kredit 59 www.ejendomsforeningen.dk Ejerskifte • Hvordan håndteres ejerskifte af en ejendom i henhold til §18, §18B samt §63A? 60 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan håndteres ejerskifte af en ejendom i henhold til §18, §18B samt §63A? • Ved ejerskifte af ejendommen overtager den nye ejer alle forpligtelser vedrørende udvendig vedligeholdelse. Samtidig overtager køber rettighederne til et eventuel indestående beløb hos GI. 61 www.ejendomsforeningen.dk Periodisering • Nævn tre posteringer der ofte periodiseres samt hvorfor disse periodiseres? 62 www.ejendomsforeningen.dk Nævn tre posteringer der ofte periodiseres samt hvorfor disse periodiseres? • Husleje • Abonnementer og kontingenter • Forsikring • Renter • Lønninger • Øvrige omkostninger • Ved periodisering af omkostninger henfører man en given omkostning til den periode, hvor forbruget har fundet sted, eller den periode, som omkostningen vedrører. • Ved periodisering af indtægter henfører man en given indtægt til den periode, hvor man har opnået retten hertil, eller den periode, hvor indtægten er opstået. 63 www.ejendomsforeningen.dk Momsregnskabet • Hvordan afsluttes et momsregnskab? 64 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan afsluttes et momsregnskab? • Hvert kvartal nulstilles salgsmoms- og købsmoms kontiene og føres over på en momsafregningskonto. • Når betalingen for momsen forfalder debiteres momsafregningskontoen og banken krediteres. 65 www.ejendomsforeningen.dk Momsregnskabet • Nævn 5 indtægter/udgifter som er momsfritaget? 66 www.ejendomsforeningen.dk Nævn 5 indtægter/udgifter som er momsfritaget? • • • • • • • Lønninger Aviser Porto Finansielle ydelser Forsikring Personbefordring Undervisning/udd. 67 www.ejendomsforeningen.dk Momsregnskabet • Hvad skal du være særlig opmærksom på ved blandet anvendelse af en ejendom? 68 www.ejendomsforeningen.dk Hvad skal du være særlig opmærksom på ved blandet anvendelse af en ejendom? • Ved blandet anvendelse kan kun omkostninger der vedrører de momspligtige lejere og momspligtige lejemål fratrække købsmomsen. • Derfor skal omkostninger på ejendomme med blandet anvendelse fordeles enten efter areal eller omsætning. 69 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab • Hvorfor oprettes et fælles- og varmeregnskab? 70 www.ejendomsforeningen.dk Hvorfor oprettes et fælles- og varmeregnskab? • Et fælles- og varmeregnskab oprettes for at kunne fordele omkostninger mellem lejerne enten ud fra areal eller omsætning. • Varmeregnskabet kan fordeles efter det reelle forbrug hos hver enkelt lejer, hvis der er opsat separate målere. 71 www.ejendomsforeningen.dk Varmeregnskab • Hvilke konti indgår i et varmeregnskab? 72 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke konti indgår i et varmeregnskab? • • • • Aconto indbetaling til varmeregnskab Forbrug af olie Løn til varmemester Henlæggelser til varmeanlæg 73 www.ejendomsforeningen.dk Varmeregnskab • Hvordan opgøres årets forbrug af olie? 74 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan opgøres årets forbrug af olie? Varmeregnskab 20x1-20x2 A´conto varmebidrag fra lejere - Forbrug af olie: Oliebeholdning primo + Køb af olie i varmeåret - Oliebeholdning ultimo Varmeregnskabets resultat 120.000 23400 135.100 34850 123.650 -3.650 75 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab • Efter hvilke metoder kan fællesregnskabet fordeles mellem lejerne? 76 www.ejendomsforeningen.dk Efter hvilke metoder kan fællesregnskabet fordeles mellem lejerne? Fællesregnskabet kan fordeles enten ud fra arealet eller omsætning, hvor hver enkelt lejemål andrager egen andel. 77 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab • Hvilken andel af fællesregnskabet afholdes af ejer? 78 www.ejendomsforeningen.dk Hvilken andel af fællesregnskabet afholdes af ejer? • Ejer afholder omkostningerne som udgøres af ledige lejemål. • Dog kun i den periode hvori de står ledige. 79 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab • Kan en ejer der er momsregistreret have egen andel af fællesregnskabet hvori momsen ikke kan fratrækkes? 80 www.ejendomsforeningen.dk Kan en ejer der er momsregistreret have egen andel af fællesregnskabet hvori momsen ikke kan fratrækkes? • Ja, de lejemål som ikke er momsregistrerede. • I dette fag forudsætter vi, at lejemål der tidligere har været lejet ud til momsfrie foretagne vil blive det igen efterfølgende med mindre andet tydeligt fremgår. 81 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab • Nævn 10 konti der typisk indgår i et fællesregnskab? 82 www.ejendomsforeningen.dk Nævn 10 konti der typisk indgår i et fællesregnskab? Forsikringer Elforbrug Vandforbrug Renovation Viceværtassistance Renholdelse af fælles arealer Vedligeholdelse af fælles arealer Vedligeholdelse af varmeanlæg Amortisation af varmeanlæg Administration Netto fællesudgifter excl. Moms incl. Moms 6.000 6.000 12.000 15.000 10.000 12.500 14.000 17.500 30.000 30.000 16.000 20.000 8.000 10.000 4.000 5.000 11.000 11.000 9.000 11.250 120.000 138.250 83 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab - areal fordelt • Hvordan beregnes fordeling af omkostning i fællesregnskaber samt købsmomsen af det samlede faktiske forbrug når ejendommen indeholder både momspligtige samt ikke momspligtige lejere og lejemål? 84 www.ejendomsforeningen.dk Hvordan beregnes fordeling af omkostning i fællesregnskaber samt købsmomsen af det samlede faktiske forbrug når ejendommen indeholder både momspligtige samt ikke momspligtige lejere og lejemål? • Fordelingen af omkostninger i fællesregnskabet fordeles efter den valgte fordeling nøgle (areal eller omsætning). Købsmomsen kan kun afløftes på den del lejemålene som er momspligtige. Andelen beregnes ud fra ovennævnte fordelingsnøgle. • Eksempel fra slide 82 samt andelen af momspligtige lejere udgør 80%: Momsen udgør kr. 18.250. Heraf kan 80 % fratrækkes svarende til: 18.250 * 0,80 = 14.600 Den resterende del af momsen 18.250 – 14.600 = 3.650 tillægges kr. 120.000. Omkostninger bliver derfor kr. 123.650 i fællesregnskabet. 85 www.ejendomsforeningen.dk Fællesregnskab • Er fællesregnskab samt varmeregnskab balancekonti eller resultatopgørelse konti samt videreføres eller nulstilles disse hvert år? 86 www.ejendomsforeningen.dk Er fællesregnskab samt varmeregnskab balancekonti eller resultatopgørelse konti samt videreføres eller nulstilles disse hvert år? Både fællesregnskab og varmeregnskab føres som et særskilt balance regnskab, som nulstilles efter hvert års opgørelse. Hver opmærksom på at fælles- varmeregnskabets årsafslutning ofte ikke harmonerer med årsrapportens afslutning. 87 www.ejendomsforeningen.dk Budgettering • Hvad er et budget? 88 www.ejendomsforeningen.dk Hvad er et budget? • Budgettering er et centralt styringsværktøj der i tid og rum definerer en handlingsplan, samt forventede konsekvenser baseret i økonomiske termer, med udtrykte forudsætninger for en given periode. 89 www.ejendomsforeningen.dk Resultat budgettering • Hvilke konti indgår i en resultatbudgettering af en ejendom? 90 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke konti indgår i en resultatbudgettering af en ejendom? Resultatbudget for 2011 i kr. Huslejeindtægter - Skatter og afgifter - Øvrige driftsudgifter - Hensat til indv. vedligeholdelse - Hensat til §18 1) - Hensat til §18b 1) + Vedligehold. u. o. hensættelser 2) - Revision - Ejendomsadministration Indtjeningsbidrag - Værdiregulering 3) Resultat før renter 480 x 2000 = 2 x 20.000 = 12 x 12.000 = 33 x 2.000 = 56 x 2.000 = 53 x 2.000 = - Renteomkostninger 3% af 4.200.000 + 3% af 4.100.000 = Året resultat 960.000 40.000 144.000 66.000 112.000 106.000 0 16.000 __44.000 432.000 - 30.000 402.000 249.000 153.000 91 www.ejendomsforeningen.dk Budgettering • Hvad er forskellen på et resultatbudget og et likviditetsbudget? 92 www.ejendomsforeningen.dk Hvad er forskellen på et resultatbudget og et likviditetsbudget? • Resultatbudgettet viser hvordan resultatopgørelsen forventes at se ud for en given periode. • Likviditetsbudgettet kan sidestilles med pengestrømsopgørelse; altså hvad havde virksomheden af likvider primo hvordan har likviderne udviklet sig i løbet af året. • Resultatbudgettet følger ÅRL • Likviditetsbudgettet viser hvordan din bankbeholdning eller kassebeholdning udvikler sig i løbet af året. 93 www.ejendomsforeningen.dk Budgetteret balance • Hvilke oplysninger er nødvendige for at beregne en fremtidig budgetteret balance? 94 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke oplysninger er nødvendige for at beregne en fremtidig budgetteret balance? Det er nødvendigt at kende primo beholdningerne ifølge balancen. Herudover skal udvikling for hver post i balancen kendes. 95 www.ejendomsforeningen.dk Budgetteret balance • Hvilke oplysninger indgår i en budgetteret balance? 96 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke oplysninger indgår i en budgetteret balance? AKTIVER Grunde & bygninger Budgetteret balance pr. 31/12 2011 (1.000 kr.) PASSIVER 7.680 Egenkapital primo =+ årets resultat Hensættelser t. indv. vedlh. primo 46 + Årets hensættelse 66 - Afholdt indv. vedligeholdelse 45 Hensættelser til udv. Hensættelser til udv. Indestående hos G.I. primo 12 + binding 104 116 ____ 7.796 Lån i ejendom primo 4.200 - afdrag 200 Forudbetalt leje Depositum Kassekredit Gæld til håndværkere Skyldig revision 2630 153 67 67 222 4.000 240 240 141 20 16 7.796 97 www.ejendomsforeningen.dk Likviditetsbudget • Hvilke oplysninger er nødvendige for at beregne det fremtidig likviditetsbudget? 98 www.ejendomsforeningen.dk Hvilke oplysninger er nødvendige for at beregne det fremtidige likviditetsbudget? • Likviditetsbudgettet skal beregnes ud fra resultat- og balancebudgettet. • Eneste forskel er at likviditetsbudgettet følger cashflowet i virksomheden. 99 www.ejendomsforeningen.dk Årsrapport vs. statusbudgettering • Hvad er forskellen mellem årsrapportens bestanddele; resultatopgørelsen og balancen versus statusbudgettering af resultat og balance? 100 www.ejendomsforeningen.dk Hvad er forskellen mellem årsrapportens bestanddele; resultatopgørelsen og balancen versus statusbudgettering af resultat og balance? • Forskellen er at resultatopgørelse samt balance følger årsregnskabsloven. • Statusbudgettering skal ikke følge ÅRL. • Budgetter anslår et fremtidigt resultat hvorimod årsrapportens bestanddele giver et nøjagtigt og retvisende billede af en tidligere periodens resultat. www.ejendomsforeningen.dk
© Copyright 2024