Millaiset ovat Suomen asuntolainamarkkinat ja miten kotitaloudet voivat hallita lainariskejään? Studia Monetaria 15.11.2011 Jukka Vesala, apulaisjohtaja, Finanssivalvonta Peter Palmroos, tutkija, Finanssivalvonta Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos Asuntomarkkinat ja velkaantuneisuus Suomessa Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 1 Euroaikana asuntojen hintakehitys ollut kohtuullisen vakaata suhteessa palkkakehitykseen Asuntojen hintaindeksi koko Suomi, 1983=100 Palkansaajien ansiotasoindeksi, 1983=100 400 350 Pankkikriisistä ja lamasta toipuminen 300 Pankkikriisivuodet 250 200 Sääntelyn vapauttaminen Euroaika alkaa 150 Kansainvälinen finanssi- ja velkakriisi, Suomen paha taantuma 2009 100 50 0 Lähde: Tilastokeskus. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 2 Asuntojen hintojen vaihtelu voi kuitenkin olla merkittävää Asuntojen hintojen vuosimuutos, % koko Suomi (vasen asteikko) 12 kk euribor (oikea asteikko) % % 14,0 % 5,5 12,0 % 5,0 10,0 % 4,5 8,0 % 4,0 6,0 % 3,5 4,0 % 3,0 2,0 % 2,5 0,0 % 2,0 -2,0 % 1,5 Nopea talouskasvu 2004–2007 -4,0 % 1,0 -6,0 % 0,5 -8,0 % 0,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 3 Asuntojen hinnannousu tasaantunut Pohjoismaissa Pohjoismaat: asuntojen hinnat koko maa, indeksi Q1/1995=100 450 400 Norja 350 Tanska 300 Ruotsi Islanti 250 Suomi 200 150 100 50 0 Q1/95 Q1/96 Q1/97 Q1/98 Q1/99 Q1/00 Q1/01 Q1/02 Q1/03 Q1/04 Q1/05 Q1/06 Q1/07 Q1/08 Q1/09 Q1/10 Q1/11 Lähde: Valvojien pohjoismainen tietojenvaihto. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 4 Asuntolainojen kasvuvauhti laskenut finanssikriisiä edeltävistä vuosista Asuntoluottojen kasvu * % 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2004 2005 2006 2007 * 12 kuukauden kasvu vuoden lopussa, 2011 syyskuussa. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 2008 2009 2010 2011 Lähde: Suomen Pankki. Jukka Vesala & Peter Palmroos 5 Asuntolainojen korkomarginaalit Suomessa alhaiset Pankkien uusien asuntoluottojen korkomarginaali Uusien asuntoluottojen korko* 16 euroalueen maassa ja euroalueella (9/2011) % %-yks. 6,00 1,20 5,00 1,00 4,00 0,80 3,00 0,60 2,00 0,40 1,00 0,20 0,00 0,00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 * Koron kiinnitysjakso enintään yksi vuosi. Lähde: Finanssivalvonnan laskelmat. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority Lähde: Suomen Pankki /eurojärjestelmä. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 6 Kotitaloudet ovat halunneet parempaa asumisen laatua 2,7 Uusien asuntojen keskimääräinen neliömäärä per asunto 160 60 2,6 140 50 Asukkaita keskimäärin Tanska 2,5 2000 2009 Asuntokanta: neliömäärä per asukas, 2009 120 40 2,4 Suomi 100 30 80 2,3 Ruotsi 2,2 60 20 40 2,1 10 20 0 2,0 1980 1990 2000 2009 Tanska Suomi Ruotsi 0 Tanska Suomi Ruotsi Lähde: Housing Statistics in the European Union 2010 ja 2001. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 7 Finanssivalvonnan asuntoluottoselvityksen mukaan yli 100 000 euron lainoja 37 % ja yli 20 vuoden lainoja 38 % Asuntolainat kokoluokittain Asuntolainat laina-ajoittain Luotto, tuhatta euroa Laina-aika vuosina Osuus Alle 50 50–100 40 % 22 % Kaikki Alle 5 17 % 5–10 15 % 10–15 14 % 15–20 15 % 100–150 16 % 150–200 9% 20–25 19 % 200–250 7% 25–30 17 % Yli 250 6% 30–35 2% Yli 35 0% Summa Lkm 100 % 1 375 Summa Lkm 100 % 1 387 Lähde: Finanssivalvonnan asuntoluottoselvitys. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 8 Uusien asuntoluottojen pituus vaihtelee huomattavasti Pohjoismaiden kesken Uuden asuntoluoton keskimääräinen pituus, vuosia 2009 2010 Suomi 19,0 17,4 Islanti 36,9 26,0 Norja 21,3 23,0 Ruotsi 75,0 75,0 Lähde: Tietojenvaihto Pohjoismaiden valvojien kesken. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 9 Kaksi luottoa kolmesta otettu ilman lisäsuojaa ja korkojen nousua ei ole huomioitu riittävästi maksuvaraa arvioitaessa Osuus lainoista, joihin sisältyy reaalivakuuden lisäksi jokin lisäsuoja Osuus asuntolainoista Korkokatto 7% Lainaturva tai vakuutus 20 % Takaus 19 % Henkilötakaus 11 % Ilman em. suojia 64 % Osuus lainoista, joissa velallisen tuloista yli 40% menee lainanhoitokuluihin Ensiasunnon ostajat Asunnonvaihtajat 3% Korkotasolla 0,7 % 1,4 % 6% Korkotasolla 24,2 % 18,8 % Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 10 Ensiasunnon ostajilla omarahoitusta usein vähän tai ei lainkaan Ensiasunnon ostajien lainat luototusasteen Asunnonvaihtajien lainojen osuudet mukaan (= laina %:a asunnon arvosta) luototusasteen mukaan Kappalemäärän perusteella: Kappalemäärän perusteella: Alle tai tasan 90 % 48,4 % Alle tai tasan 90 % 79,4 % Yli 90 % 51,6 % Yli 90 % 22,7 % Tasan tai yli 100 % 44,5 % Tasan tai yli 100 % 17,6 % Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 11 Erityisesti nuorempien kotitalouksien velkaantuminen kasvanut Velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, jos asuntovelkaa % 350 300 250 2002 200 2006 2009 150 100 50 0 yhteensä -24 25-34 35-44 45-54 55-64 65- Lähde: Tilastokeskus. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 12 Kotitalouksien velkaantuneisuus Suomessa Pohjoismaiden alhaisin Kotitalouksien lainat, % vuosittaisista käytettävissä olevista tuloista Suomi Tanska Norja Ruotsi 300 % 250 % 200 % 150 % 100 % 50 % 0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Lähde: Valvojien pohjoismainen tietojenvaihto perustuen kansallisiin tilastoviranomaisiin. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 13 Suurin osa asuntoluotoista vaihtuvakorkoisia Uudet asuntolainasopimukset korkosidonnaisuuksittain 6,0 % 100 % 90 % 5,0 80 % Muut 70 % 4,0 Kiinteät korot 60 % 3,0 50 % Prime-korot 40 % 2,0 Euribor-korot 1,0 12 kk Euribor (oikea asteikko) 30 % 20 % 10 % 0% Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 1.7.2011 1.4.2011 1.1.2011 1.10.2010 1.7.2010 1.4.2010 1.1.2010 1.10.2009 1.7.2009 1.4.2009 1.1.2009 1.10.2008 1.7.2008 1.4.2008 1.1.2008 1.10.2007 1.7.2007 1.4.2007 1.1.2007 1.10.2006 1.7.2006 1.4.2006 1.1.2006 0,0 Jukka Vesala & Peter Palmroos Lähde: Suomen Pankki, viimeinen havainto 9/2011. 14 Suomen asuntorahoituksen tärkeimmät erot verrattuna muihin Pohjoismaihin ■ Suomessa asuntolainat ovat juoksuajaltaan selvästi lyhyempiä, ja keskimaturiteetti on kääntynyt laskuun ■ Kokonaisuutena velkaantuneisuus Suomessa Pohjoismaiden alhaisin ■ Suomessa ei käytännössä juuri myönnetä hyvin pitkäaikaisia ja kertalyhenteisiä lainoja kuten muissa pohjoismaissa – Suomalaiset edelleen lyhentävät asuntolainojaan ■ Vaihtuvakorkoisten lainojen osuus Suomessa on korkein. Kiinteäkorkoisten luottojen osuus säilynyt hyvin pienenä – Korkoriski kokonaan kotitalouksilla Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 15 Asuntoluototuksesta Suomessa tullut pankeille hyvin vähän luottotappioita Luottotappiot asuntoluotoista % asuntoluottokannasta Kotitalouksien järjestämättömät saamiset, % kotitalouksien luottokannasta % 2009 Suomi Tanska Islanti Norja Ruotsi 0,02 % 0,26 % 34,00 % 0,01 % -0,01 % 2010 0,02 % 0,10 % 5,10 % 0,01 % 0,01 % 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Lähde: tietojen vaihto Pohjoismaiden valvojien kesken Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority Lähde: Finanssivalvonta, vuoden lopun tiedot . 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 16 Finanssivalvonnan toimenpiteitä Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 17 Miksi Finanssivalvonta on panostanut viime vuosina enemmän asuntorahoituksen valvontaan? ■ Asiakassuojan edistäminen: – Ylivelkaantuneisuuden estäminen yksittäisissä kotitalouksissa ■ Pankkien menettelytapojen asianmukaisuus: – – Hyvä riskienhallinta Hyvän pankkitavan noudattaminen ■ Asuntomarkkinoiden vakaa kehitys: – – 2007 - 2008 sub-prime kriisi osoitti viimeksi asuntorahoituksen ”ongelmaherkkyyden” Suomessakin nopea kasvu asuntorahoituksessa ja yksittäisissä luotoissa Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 18 Mitä Finanssivalvonta on tehnyt? ■ Selvitykset ja tarkastukset: – – Otantatutkimus asuntoluototuksesta (julkaisu 14.4.2011) Asuntoluototuksen tarkastaminen pankeissa paikan päällä ■ Finanssivalvonnan antamat suositukset pankeille: – – – – – Luototusasteen tulisi olla pääsääntöisesti alle 90 % asunnon arvosta (eli omarahoituksen vähintään 10 %) Asiakkaan maksukyvyn ”stressitestaus” lainaa myönnettäessä vähintään 6 %:n korkotasolla Korkokattotuotteiden informaatio asiakkaille tulee olla selkeä ja vertailukelpoinen Kiinteäkorkoisten lainojen takaisinmaksuun liittyvän kulun laskentamalli Prime-korkojen määräytymistä koskeva ohjeistus Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 19 Finanssivalvonnan arvio nykytilasta ■ Asuntomarkkinat Suomessa rauhoittuneet ■ Pankkien toiminta yleisesti ottaen asianmukaista luotonannossa – Ei mitään Yhdysvaltojen sub-prime luototukseen verrattavissa olevia ylilyöntejä ■ Pankit ovat kehittäneet luotonmyöntöään Finanssivalvonnan ohjeistamalla tavalla – Pankit ovat panostaneet henkilöstön koulutukseen sekä omiin seurantajärjestelmiin ja prosesseihin ■ Suurin ongelma edelleen omarahoituksen vähyys ja yksittäisten kotitalouksien velkaantuminen – Yleisesti ottaen kotitalouksien velkaantuneisuus ei ole huolestuttavan korkea Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 20 Asuntolainojen riskit velallisille Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 21 Mitä ovat asuntovelallisen riskit? ■ Miten asuntovelallinen itse määrittelee riskin? – – – – – Muuhun kulutukseen jäävä rahamäärä jää ”liian pieneksi” Asuntosijoitukselle ei saa riittävää tuottoa Omistusasumisen kulut ylittävät vuokra-asumisen kustannukset Asunto joudutaan realisoimaan ja vaihtamaan halvempaan tai muuttamaan vuokralle Velkaloukku ■ Riskejä aiheutuvat ja niihin vaikuttavat: – – – – Markkinoiden muutokset (korot, asuntojen hinnat) Talouden suhdanteiden tai rakenteen muutokset Velallisen demografiset tekijät Velallisen tekemät valinnat lainaa otettaessa ■ Lainsäädäntö vaikuttaa riskien jakaantuminen pankin ja asiakkaan välillä – – USA:ssa suurimman osan riskistä kantaa pankki vrt. sub-prime kriisi 2007 Suomessa riskistä suurempi osa asiakkaan kannettavana Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 22 Riskien nelikenttä – Asiakkaan näkökulma Tulot – Menot Maksukyky kunnossa Maksukyky puutteellinen Ongelmia jos maksukyky heikkenee Kaikki kunnossa Velkaloukku Edessä vakuuksien realisoiminen Vakuus < Laina Vakuus ≥ Laina Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos Vakuus Laina 23 Mitkä tekijät saavat riskit realisoitumaan ■ Muutokset maksukyvyssä ■ Menojen kasvu – – – Korkokulujen kasvu Taloyhtiön remontit Muut elämiseen liittyvät yllättävät ja pakolliset menoerät ■ Tulojen lasku – – Työttömyys Pitkäaikainen sairaus Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 24 Koron vaikutus maksukykyyn: Lyhennystavan merkitys 0,972 % 3% 4% 5% Lyhennys 416,67 € 416,67 € 416,67 € 416,67 € Korko 147,67 € 316,67 € 400,00 € 483,33 € Maksuerä 564,33 € 733,33 € 816,67 € 900,00 € 25 % 32 % 36 % 40 % 40 % 52 % 58 % 64 % Lyhennys 347,49 € 278,83 € 248,96 € 221,61 € Korko 147,67 € 316,67 € 400,00 € 483,33 € Maksuerä 495,16 € 595,49 € 648,96 € 704,94 € 25 % 30 % 33 % 36 % 40 % 48 % 52 % 57 % Tasalyhenteinen Osuus tuloista Annuiteettilaina Osuus tuloista Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 25 Koron vaikutus maksukykyyn: Lyhennystavan merkitys - Tasaerälaina ■ Tasaerälaina eli annuiteettilaina, jossa – – – maksuerä pysyy muuttumattomana ja joko laina-aika joustaa tai alkuperäisen laina-ajan jälkeen jäljellä oleva pääoma maksetaan kerralla 0,972 % 3% 4% 5% Maksuerä/kk 495,16 € 495,16 € 495,16 € 495,16 € Korko 147,67 € 316,67 € 400,00 € 483,33 € Lyhennys 347,49 € 178,49 € 95,16 € 11,82 € Laina-aika 20 v 26,9 v 34,4 v 64,6 v 0€ 35 988 € 61 781 € 94 668 € Tasaerälaina tai Tasauserä Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 26 Mitkä tekijät saavat riskit realisoitumaan ■ Muutokset maksukyvyssä ■ Menojen kasvu – – – Korkokulujen kasvu Taloyhtiön remontit Muut elämiseen liittyvät yllättävät ja pakolliset menoerät ■ Tulojen lasku – – Työttömyys Pitkäaikainen sairaus ■ Muutokset vakuuden kattavuudessa ■ Vakuuksien arvon aleneminen – – Asuntojen hintojen lasku Vakuuden arvon muu muutos ■ Lainasumman kasvu – Remonttilainat Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 27 Lainan lyhenemisen vaikutus vakuuden kattavuuteen ■ Pystyakseli kertoo, kuinka paljon vakuuksien arvo saa laskea nykyisestä arvostaan, jotta asuntovelalliselle syntyy tilanne, jossa velkaloukku on mahdollinen 50 % 90 % 45 % 80 % 40 % 70 % 35 % 60 % 30 % 50 % 25 % 40 % 20 % 30 % 15 % 20 % 10 % 10 % 5% 0% 0% Nyt 9 kk 1 v 6 kk 2 v 3 kk 3 vuotta 3 v 9 kk 4 v 6 kk 5 v 3 kk 6 vuotta 6 v 9 kk 7 v 6 kk 8 v 3 kk 9 vuotta 9 v 9 kk 10 v 6 kk 11 v 3 kk 12 vuotta 12 v 9 kk 13 v 6 kk 14 v 3 kk 15 vuotta 15 v 9 kk 100 % Tasal. 20v LtV 100% Anuit. 20v 4% Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority Nyt 3 kk 6 kk 9 kk 1 vuosi 1 v 3 kk 1 v 6 kk 1 v 9 kk 2 vuotta 2 v 3 kk 2 v 6 kk 2 v 9 kk 3 vuotta 3 v 3 kk 3 v 6 kk 3 v 9 kk 4 vuotta 4 v 3 kk 4 v 6 kk 4 v 9 kk 5 vuotta 5 v 3 kk 5 v 6 kk 5 v 9 kk 6 vuotta ■ Vaaka-akseli kertoo lainanottohetken 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos LtV 90% LtV 80% 28 Case: Houkuttelevan uudiskohteen sudenkuopat Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 29 Koron vaikutus maksukykyyn – Useampi laina Myyntihinta 68 500 € Velaton hinta 177 500 € Velkaosuus 109 000 € Hoitovastike 125 €/kk Rahoitusvastike 199 €/kk Yhtiövastike 324 €/kk Rahoitusvastikkeen mukainen korko 2,19 % 12 kk Euribor 1,29 % Marginaali 0,90 % ■ Velkaosuuteen liittyvät lyhennykset alkavat kahden vuoden kuluttua ■ Laina-aika on 2 + 18 vuotta Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 30 Koron vaikutus maksukykyyn – Useampi laina ■ Omarahoitusosuus: ■ Asuntolainaa: ■ Laina-aika: Ennen lyhenn. alkua 10 % 61 650 € 20 vuotta ■ Marginaali: ■ Käteen jäävät tulot: ■ Lainanhoitokulut: 0,70 % 2 077 €/kk 15 % Asuntolaina Yhtiölaina Lainanhoitokulut tuloista Yhteensä 311,61 €/kk 199,00 €/kk 510,61 €/kk 24,6 % 311,61 €/kk 611,11 €/kk 922,72 €/kk 44,4 % 3,0 % 363,91 €/kk 703,10 €/kk 1 067,01 €/kk 51,4 % 4,0 % 396,72 €/kk 760,43 €/kk 1 157,15 €/kk 55,7 % 5,0 % 431,08 €/kk 820,28 €/kk 1 251,35 €/kk 60,2 % Lyh. alettua, kun korko 1,291 % ■ Asunnon todellinen velkaosuus: 96,1 % Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 31 Velallisen riskienhallinta eli riskeiltä suojautuminen Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 32 Miten riskeiltä suojaudutaan? ■ Vakuuden kattavuuden turvaaminen – – – – Pidättäydytään vakuuden arvoon nähden liian suurista lainoista Käytetään lisävakuuksia Vakuutena toimivan omaisuuden vakuuttaminen Hajauttaminen Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 33 Miten riskeiltä suojaudutaan? ■ Vakuuden kattavuuden turvaaminen – – – – Pidättäydytään vakuuden arvoon nähden liian suurista lainoista Käytetään lisävakuuksia Vakuutena toimivan omaisuuden vakuuttaminen Hajauttaminen ■ Maksukyvyn turvaaminen – – – Menojen vakauttaminen – Korkokulujen vakioiminen – Vakuutukset Tulojen vakauttaminen – Lainanhoitovakuutus – Vakuutus työttömyyden varalle Maksukyvyn turvaaminen säästöillä – Sijoitukset – Eläkevakuutus – Puskurirahasto Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 34 Laaja-alainen suojautuminen: Esimerkki puskurirahaston rakentamisesta ■ Lainan koko 100 000 euroa ■ Laina-aika 20 vuotta ■ Tasalyhenteinen laina ■ Sidottu 3kk Euriboriin ■ Lyhennykset 3 kk välein Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ Talletus alussa 1 % pääomasta eli 1 000 euroa ■ Säännölliset talletukset laskettu 4 % koron mukaisesti ■ Kyseessä keinotekoinen kiinteäkorkoinen laina 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 35 Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 1.1.2010 1.5.2009 1.9.2008 1.1.2008 1.5.2007 1.9.2006 1.1.2006 1.5.2005 1.9.2004 1.1.2004 1.5.2003 1.9.2002 1.1.2002 1.5.2001 1.9.2000 1.1.2000 1.8.2000 1.3.2001 1.10.2001 1.5.2002 1.12.2002 1.7.2003 1.2.2004 1.9.2004 1.4.2005 1.11.2005 1.6.2006 1.1.2007 1.8.2007 1.3.2008 1.10.2008 1.5.2009 1.12.2009 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 1.1.2000 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 Laaja-alainen suojautuminen – puskurirahasto 1 000 euroa alussa + 4 % koron mukaiset erät 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Saldon muutos 3kk välein Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldo nyt Puskuritilin saldon kehitys (2 lainaa) Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldojen minimit 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 36 Yhteenveto ■ Paras hetki miettiä suojautumista on ennen asuntolainasopimuksen tekoa – se ei kuitenkaan ole viimeinen mahdollisuus ■ Mieti mitkä ovat suurimmat riskisi, kuinka niiltä voi suojautua ja paljonko olet suojasta valmis maksamaan ■ Onko edullisempaa suojautua valituilta yksittäisiltä riskeiltä vai haluatko suojautua samalla kertaa laaja-alaisemmin Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 37 Kiitos! jukka.vesala@finanssivalvonta.fi peter.palmroos@finanssivalvonta.fi Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 38 Case: Täydentävänä ”vakuutena” jälkipantit Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 39 Jälkipanttien vaikutus vakuuden kattavuuteen Lainaa talon ostoon ja remontointiin 200 000 euroa Talon arvo 150 000 euroa Jälkipantti vanhemmilta 50 000 euroa arvo 400 000 euroa josta pantattu aiemmin 350 000 euroa Pantattu sijoitusasunto 25 000 euroa arvo 50 000 euroa josta vanhaa lainaa 25 000 euroa Vakuuksia yhteensä 225 000 euroa Vakuusaste (lainaa suhteessa vakuuksien arvoon) Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 89 % 40 Jälkipanttien vaikutus vakuuden kattavuuteen Tappion muutos Kokonaistappio 200 000 35 000 180 000 30 000 160 000 25 000 140 000 120 000 20 000 100 000 15 000 80 000 60 000 10 000 40 000 5 000 20 000 0 0 100 % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5% 0% 100 % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5% 0% Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 41